Postadresse: Telefon: Telefaks: E-mail: Web: Organisasjonsnr.: Postboks 1038 9260 Tromsø 77 60 65 50 77 60 65 51 [email protected] www.totalrenovering.no NO 976 188 373 MVA Tromsø kommune v/Byutvikling- plan Rådhuset 9299 TROMSØ Sted: Tromsø Dato: 17.01.13 Deres ref: Gry Michelsen FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, JENS OLSENSGT. 6 TotalRenovering as sender herved forslag til reguleringsplan m/bestemmelser for eiendommen Jens Olsensgt. 6, 200/819 og 2224 Vedlagt følger: • Beskrivelse av reguleringsplanen • Reguleringsplankart, 1:500, forslag • Reguleringsbestemmelser - forslag • Tegninger 1:100 (plan, snitt og fasader + uteromsplaner) Med vennlig hilsen Ole Vidar Furnes Prosjektleder Nybygg – Tilbygg – Oppussing – Restaurering Beskrivelse av reguleringsplan for: JENS OLSENGST. 6, 200/819 OG 2224 Plan: 1779 Jens Olsensgst. 6, slik det fremstår i dag. 2 Kort beskrivelse planene Bygget er oppført tidlig på 1940-tallet, og ble under krigen brukt som kanonverksted av tyske militære. Etter 2. verdenskrig har bygget vært eid av forsvarsbygg, og har vært brukt som lager i 1. etasje, samt at 2. og 3.etasje har vært bruk til bolig. Det er mange år siden bygget har vært i aktiv bruk. Bygget/eiendommen ble kjøpt av Total Prosjekt AS våren 2012. Formålet bak planen er sikre eksisterende bygg som bevaringsverdig bebyggelse, samt å legge til rette for boligbebyggelse på eiendommen Jens Olsensgt. 6, 200/819 og 2224. Byggets uttrykk er i sin vesentlighet planlagt å være slik som det fremstår i dag, samt at intensjonen så langt det lar seg gjøre å tilbakeføre bygget til tidligere dokumenterbar tilstand, noe som blant annet kan medføre at en kan føre tilbake opprinnelige vinduer og dører som har blitt murt igjen etter 1945. Ett vindu i 1.etasje vil bli forsøkt tatt vare på og gjenbrukt, mens det for vinduer i øvrige plan allerede er skiftet vinduer, slik at bevaring av disse ikke er mulig nå. Det må likevel gjøres grep for at fremtidige boliger i bygget får kvaliteter som er iht. til dagens krav, og da f.eks. ved innslipp av ekstra lys til boligene, noe som blant annet betyr at nåværende takopplett utvides noe i størrelse og antall. Det gjøres imidlertid ingen endringer på byggets øvrige uttrykk, noe som blant annet betyr at takvinkler beholdes, dette da vinkler på bygget er en del av byggets særpreg. Det må imidlertid gjøres mindre endringer på byggets størrelse (bredde/lengde og høyde) som følge av nye tekniske krav, herunder krav til isolasjon og lignende. Disse endringene må sies å være av mindre betydning både i forhold til utforming av bygget og virkninger for naboer. Det vil tilrettelegges for uteopphold på byggets sørlige og østlige side, mens den vestlige siden av bygget tilrettelegges for atkomst, parkering og uteboder. Det er laget støyrapport. Denne danner grunnlag for fremtidig detaljprosjektering, som vil ha som hovedformål å sikre leilighetene mot helsefarlig støy. Videre er det laget rapport om eventuelle helsefarlige stoffer i bygget. Denne har konkludert med at så ikke er tilfelle. Atkomsten endres ikke som følge av planene for bygget, da eksisterende atkomst fra Jens Olsengt. («sykehusbakken») fortsatt skal brukes. for den videre planlegging med hensyn på utforming, størrelse på bygningen og plassering av denne. Planen i tall i tall og størrelser: Volum og størrelse på bygget holdes i hovedsak uendret. 3 Tomteareal: ca. 900 m2 Felles utearealer: ca. 250 m2 (mot sørvest) Bruksareal areal: ca. 500 m2 (endres ikke som følge av ombygging) Antall leiligheter: inntil 7 INNHOLD: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Dagens situasjon på eiendommen Lokalisering Forhold til overordnede planer Prosessen Hovedgrep Bebyggelsen Utearealer Universell utforming (UU) Oppsummering/avslutning 1. Dagens situasjon på eiendommen Bygget som består av 3 etasjer er i dag regulert til bolig. Bygningens 2.etasje har vært delvis i bruk siden august 2012, men vil opphøre februar 2013. 1. etasje har vært brukt som lager i perioden fra oktober 2012, men vil opphøre i slutten av januar 2013. 2. Lokalisering Bygget/Eiendommen ligger nesten på toppen av «sykehusbakken» og er nærmeste nabo til «Laureng» og Statens vegvesen, ca. 500 meter fra Storgatas begynnelse i sør. Eiendommen har grense til plan 1200. Adressen er Jens Olsensgt. 6. Det er vedlagt kart som viser eiendommens plassering. Eiendommen har «greie» sol, - utsikts- og lysforhold. På eiendommen vil det bli avsatt et større areal for lek og uteopphold, samt avsetning av plass til parkering og uteboder mot vest. 3. Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel ligger den aktuelle eiendom i område som er foreslått til boligformål. Omsøkte regulering er i samsvar med overordnede plan, samt eksisterende reguleringsformål (som er bolig). Søker forholder seg til eksisterende høyde på bygget, samt eiendommens tomteutnyttelse i dag, men må altså som beskrevet ovenfor gjøre mindre endringer på størrelse (bredde/lengde og høyde), dette som følge av krav/behov for ekstra isolering at bygget blir i samsvar med dagens tekniske krav. Naboer blir ikke særlig berørt av tiltaket på annen måten enn at det vil bli en ombyggingsprosess, samt at de etter hvert vil få naboer som bruker bygget. Følgelig ivaretas naboenes interesser i forhold til sol- og utsiktsforhold. 4 Ved bruk av reguleringsplan som styringsverktøy av videre byggearbeider sikres mulighetene for å lage gode løsninger for utomhusplaner, samt at man sikrer hensynet til bevaring av bygget for ettertiden. 4. Prosessen Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeider ble fremsatt overfor byutvikling våren 2012. Det har vært god fremdrift og dialog om saken så langt i prosessen. Saken har vært ikke vært gjenstand for fullstendig behandling før nå. Det har vært avholdt flere møter om saken hvor en har hatt en god dialog vedrørende fremdrift og krav til de involverte parter i saken. Her kan nevnes at kommunen v/eiendom, byutvikling og bevaringsmyndigheter har vært involvert. Oppstart av reguleringsplanarbeider har vært annonsert iht. planog bygningslovens varslingsregler. Videre har søker hatt konsulenter som har bistått vedrørende tekniske vurderinger iht. til støy og rapport hvor evt. farlige stoffer har vært vurdert/analysert. Det har vært avholdt en god del møter for å avklare og ivareta viktige hensyn for det aktuelle området. Videre har det vært en del korrespondanse for å ivareta viktige forhold i denne planprosessen. Her har temaer blant annet vært: - Bevaringshensynet, dvs. hvordan bygget skal bli etter ombygging. Sikre gode utearealer. Uterommets utseende og kvaliteter. Støy. Evt. farlige stoffer i bygget som følge av tidligere bruk. Parkering. Atkomst. Det er inngitt merknad/kommentar fra Fortidsminneforeningen. Disse går på 4 forhold: 1) 2) 3) 4) Pusset mur og panel i 1. og 2. etasje må videreføres. Knekk i takvinkel må beholdes og at taktekking bør være papp. Vindusåpninger beholdes. Det er også inngitt forslag til hvilke løsninger som skal brukes. Dører bør beholdes i sitt enkle preg og port mot vest bør beholdes. Alle punkter som er anført vil bli tatt hensyn til ved utforming av bestemmelser til reguleringsplanen, og vil derfor i sin vesentlighet bli ivaretatt på best mulig måte. Merknadene er for øvrig i all vesentlighet i samsvar med kommunal vernemyndighet sin vurdering. Det er også inngitt merknad/kommentar fra fylkesmannen i Troms. Dette går i hovedsak på støy. Det er innhentet støyvurdering. Denne vil en i hovedsak følge, men som følge av at bygget er verneverdig (og skal bli regulert til vern), så er det en del utfordringer i forhold til støy, og da i særdeleshet ivaretakelse av både støykrav og vernekrav. Disse lar seg ikke gjennomføre i full skala, da det for eksempel ikke lar seg 5 gjøre å isolere iht. til krav/ønske fra «støymyndighet» uten at det har betydning i forhold til vern av bygget og dets utforming. 5. Hovedgrep Atkomst blir som i dag, dvs. ingen endring. Det lages et større uteoppholdsareal mot sørøst. Dette skjermes så langt det lar seg gjøre mot trafikkstøy. Arealet skal videre opparbeides med nødvendig utstyr for lek, spill for barn og unge, sittegruppe, beplantning osv. Gjennomføring av dette sikres ved innlevering av uteromsplan i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Parkering løses ved avsetning av plass mot sørvest, dvs. der det er parkering pr. i dag. I tilknytning til dette blir det også noen sportsboder. I forhold til bevaring så er hovedprinsippene at bygget kan tilbakeføres tilbake til tidligere dokumenterbar tilstand og at tidligere åpninger i bygget, som i dag er murt igjen kan gjenåpnes. Videre er det en del detaljer som skal ivaretas gjennom bestemmelser til reguleringsplanen. Disse er blant annet: - Beholde piper (utvendig) Takvinkel og knekk på hjørner opprettholdes/bevares Særpreg som f.eks. dekor på finerplater i 1. etg. mot nord forsøkes ivaretatt, det samme gjelder for 1 stk. bakelittbryter og håndlist til innvendig trapp mot sør (mellom 1. og 2. etg.) Ett vindu i 1.etasje beholdes m/gitter Ny dør mot øst skiftes ut, men original døråpning brukes. Hovedport mot vest kan erstattes med dør. Farge på bygg skal være som tidligere dokumenterbart. Taktekking skal være sort. Bjørk mot sørøst (v/inngang i 1.etg. mot sør) forsøkes bevart. For øvrig vil det som beskrevet ovenfor ikke bli særlige endringer av byggets ytre ramme, dog med unntak av mindre endringer av arker, som må gjøres noe større enn i dag, samt noe endring av høyde av tak. Selv om høyden på bygget endres noe, så ivaretas sol, -lys- og utsiktsforhold for omkringliggende bebyggelse. 6. Bebyggelsen Bygget vil fortsatt bestå av 3.etasjer, samt en delvis kjeller som i hovedsak ligger under bakken. Her blir det plassert noen sportsboder. Bestemmelser til reguleringsplanen vil ivareta bevaringshensynet på en god måte samtidig som en sikrer at bygget kan bli brukt. Totalt planlegges det inntil 7 leiligheter. 5 mindre boliger i 1. etasje og 2 større leiligheter som går over 2 plan, dvs. 2. og 3. etasje. Det legges videre opp til at eiendommen skal få egen sykkelparkering, lekeapparater, grillplass, sandkasser, benker, avsetning av plass for avfallshåndtering osv. 6 7. Utearealer Planen legger opp til et større felles uteområde mot sørøst. Når det gjelder lekeplasser, så ligger det flere i nærheten, herunder ved barnehager og skoler. Fellesarealene utgjør ca 250 m2. Totalt ligger det om lag 35 m2 felles utearealer pr bruksenhet. På denne måten sikres både barn og unges mulighet til gode og trygge arealer for uteopphold og lek. 8. Universell utforming Som følge av at bygges utforming er universell utforming svært vanskelig å få til. Dette som følge av tykke betongvegger inne i bygget som også fungerer som bæring, samt at vindusplasseringer ikke er tillatt å gjøre noe med. I tillegg er nivåforskjeller på terreng i forhold til atkomst. Dette fører til at en er veldig «låst» i forhold til å få løsninger som ivaretar universell utforming iht. dagens krav. En vil likevel gjøre det man kan innenfor de rammer som er gitt for å ivareta anbefalinger og krav til universell utforming. Det vil for øvrig ikke være mulig å få inn heis i bygget. 9. Oppsummering Reguleringsplanen sikrer at ombyggingen og felles arealer utbygges samtidig. Dette sikrer at arealene er ferdig samtidig med boligene som skal bygges. Med dette forslag til reguleringsplan overholder en de overordnede planer (kommuneplanens areadel), samt myndighetens ønske om bevaring av bygget. I og med at en i hovedsak forholder seg til samme høyde bygget har i dag, så blir ingen i det nærliggende området særlig berørt av tiltaket på en negativ måte ved for eksempel tap av sol, lys- og utsiktsforhold. Dette gjenspeiles også ved at naboer ikke har kommet med merknader til dette forholdet. Utformingen av bygget med hensyn til estetikk blir tilfredsstillende og i samsvar med kommunal bevaringsmyndighet. Bebyggelsen innenfor planområdet bruker eksisterende ledningsnett. Barn og unges interesser ivaretas på en god måte ved tilrettelegging for gode leke- og uteoppholdsarealer, som er skjermet fra trafikk. For TotalRenovering as Bård Sverdrup Daglig leder Ole Vidar Furnes Prosjektleder 7