1. No category

B-­‐1 FRAM INGENIØRKONTOR AS Postboks 4814 Nydalen 0484 Oslo Vestby kommune Postboks 144 1541 Vestby 5. januar 2015 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA ETASJEANTALL OG MAKSIMAL TILLATT UTNYTTELSESGRAD (U-­‐GRAD) Gnr/bnr 134/66, Feierbakken 17, 1555 Son, Vestby kommune Vi viser til "Son ytre område -­‐ Reguleringsbestemmelser", godkjent 10.11.1986. Plan nr. 0076, og vil i forbindelse med søknad om tillatelse til riving av eksisterende fritidsbolig og nybygg av enebolig på ovennevnte eiendom gjerne søke om dispensasjon fra formål i plan vedrørende etasjeantall og fra maksimal tillatt utnyttelsesgrad (U-­‐grad 0,2). Området er i planen regulert til byggeområde for boliger/frittliggende småhusbebyggelse. Reguleringsplanen henviser i området til to ulike utnyttelsesgrader: ”U-­‐grad” og ”Bebyggelse som dekker tomt”. Reguleringsplanen viser til utnyttelsesgrad: ”0,2” for berørte eiendom (område B36). Det nevnes at "Utnyttelsesgraden er fastsatt som det gulvareal eiendommen kan bebygges med, unntatt garasje, målt i forhold til eiendommens nettoareal med tillegg for halvparten av tilstøtende veggrunn og med tillegg av inntil 10 m bredde på tilstøtende friareal". Byggeforskrift 1969, 1979 og 1985 definerer utnyttingsgrad som "forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m." Bilag til veiledning for utnyttelsesgrad sier vedrørende beregning av utnyttelsesgrad: “Brutto tomteareal og bruttoarealet av bygningen må beregnes. Bruttoareal av bygninger måles til ytterveggs ytterside, etasje for etasje. Boder skal medregnes. Åpent areal og åpent overdekket areal tas ikke med.” Veileder "Grad av utnytting -­‐ T1459" viser til at åpent areal ikke regnes med i bruttoarealet i reguleringsplaner fra 1985-­‐1987 for grad av utnytting (se uforandrede bestemmelser om utnyttingsgrad i reguleringsplaner fra 1969-­‐1979). B-­‐1 Kommunen viste imidlertid i telefonsamtale i begynnelsen til "bruksareal" i stedet for bruttoareal, og at alt åpent areal ville regnes med ifølge planen. Da reguleringsplanen imidlertid viser til "gulvareal", var vi så usikre på hva som mentes. (Dette var et aktuelt spørsmål da omsøkte enebolig har et åpent areal i stue i loftsetasjen.) Videre, så nevnes det i planen at beregning av eiendommen er fra dennes "nettoareal". Dette er så et avvik fra "Grad av utnytting -­‐ T1459", der det vises til eiendommens "bruttoareal". Til sist, så nevner bestemmelsen "tillegg for halvparten av tilstøtende veggrunn ". Hvis dette gjelder fra "regulert veigrunn" eller fra "eksisterende vei", kan man ikke se sikkert i planen. Det oppstod derfor flere spørsmål vedrørende dette, og vi sendte så en e-­‐post til kommunen. I e-­‐post med svar fra kommunen fikk vi så følgende beskjed: ”Her skal det benyttes bruttoareal regnet til utvendig vegg, i alle etasjer. Åpent areal kan trekkes fra. Reguleringsbestemmelsene beskriver netto tomt med tillegg av regulert friareal og halvparten av tilstøtende vei. Slik jeg oppfatter reguleringsplanen blir det ikke riktig å inkludere regulert atkomstvei i dette tilfelle.” Vi har derfor utgått fra dette svar i våre beregninger nedenfor. Tomten har et grunnareal på 821,1 m2. Nettoareal er så utregnet til 802 m2. Medregnet halvparten av eksisterende tilstøtende vei mot sør blir så tomtens areal 811 m2. Maksimalt tillatt bruttoareal (BTA) på eiendommen er så 162,2 m2. BTA i omsøkte enebolig er 149,4 m2. På eiendommen er et eksisterende uthus med et BTA på 29 m2. Total fremtidig BTA for alle bygg på eiendommen vil så være 178,4 m2. Det tilsvarer en U-­‐grad på ca. 0,22. Dette er ca. 16,2 m2 større bruttoareal enn tillatt ifølge reguleringsplanen. Vi søker derfor om dispensasjon fra planens bestemmelse om U-­‐grad. Videre sies det i §5 bokstav b): ”Bebyggelsen kan maksimalt dekke 30% av tomta.” Tiltaket vil komme godt innenfor den andre bestemmelsen om areal/utnytting, vedrørende ”bebyggelse som dekker tomt”, ”BYA”. Reguleringsplanen viser videre til etasjeantall: ”1” for område B36. Da vi søker om enebolig med to etasjer, må vi imidlertid også omsøke dispensasjon fra nevnte formål i planen. Tiltaket vil likevel komme innenfor høydebestemmelsene i reguleringsplanen. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan-­‐ og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i § 19-­‐2: ”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” B-­‐1 Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra formål i plan vedrørende etasjeantall og fra maksimal tillatt utnyttelsesgrad, bør man følgelig stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensikten med bestemmelsen om maksimalt tillatt utnyttelse er å forhindre at bebyggelse ”klumper seg sammen”. Man vil forhindre at den totale bygningsmassen i områder blir for dominerende, sikre en helhetlig og harmonisk bygningsmasse og forhindre at bebyggelse blir uenhetlig i forhold til nabobebyggelse, men også til naturområdet. Man vil også sikre tilstrekkelige uteoppholdsarealer på de enkelte eiendommer. Når utnyttelse i reguleringsbestemmelsen er satt til ”U-­‐grad = 0,2”, så er dette en generell regel som ikke nødvendigvis vil passe like godt i alle saker. En 28 år gammel reguleringsplan med detaljbestemmelser vedrørende utnyttelse kan vanskelig sies å være et optimalt styringsverktøy for bebyggelse etter dagens behov og ønsker. Som særskilte grunner for å dispensere fra bestemmelsen om utnyttelse nevnes blant annet: • Tiltaket vil kun overskride maksimalt tillatt areal med ca. 16,2 m2. Dette er en meget liten overskridelse av den regulerte utnyttelsesgraden. Et avvik fra maksimal tillatt utnyttelse med 16,2 m2 kan ikke sies å tilsidesette bestemmelsen vesentlig. • Tiltakene vil være godt innenfor den andre bestemmelsen om areal/utnytting, vedrørende ”bebyggelse som dekker tomt”, ”BYA”. • Omsøkte enebolig med plassering er spesielt utvalgt med tanke på eiendommens utforming og estetikk og for å bidra til et arkitektonisk sammenheng mellom denne eiendommen og området for øvrig. • Da det er ulike regnemåter for U-­‐grad i planen, kan tiltaket også regnes ut å kunne gå innenfor regulerte bestemmelsen. Da anvisningene er utydelige, virker bestemmelsen i reguleringsplanen ikke å være av største vekt. • Det vil være tilstrekkelig med uteoppholdsarealer for lek og opphold på eiendommen, og i tillegg gode uteoppholdsarealer i området. B-­‐1 •
•
•
•
•
•
Den omsøkte boligen er ikke i strid med reguleringsplanen vedrørende høyde-­‐ eller lengdebestemmelser. Boligen vil ikke virke ruvende eller skille seg nevneverdig ut fra øvrig bebyggelse i området. Omsøkte tiltak vil ikke være til sjenanse for naboer, verken i høyde eller i grunnflate. Det er et arkitektonisk sammenheng mellom det omsøkte tiltaket og området i øvrig. Det er avsatt tilstrekkelig plass til garasje og en ekstra parkeringsplass på eiendommen (slik det vises til i reguleringsplanen). Tiltakene vil bidra til en hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen. Ingen frisiktsiktlinjer vil bli berørt av tiltaket (se situasjonskart). Reguleringsplaner er generelle planer som ikke vil passe like godt i alle saker. De vil derfor måtte dispenseres fra i en del tilfeller etter en konkret vurdering, som tilfellet i denne saken. Fordelene med å gi dispensasjon fra maksimalt tillatt utnyttelse må på bakgrunn av ovenstående kunne sies å være større enn ulempene, både for beboerne på den aktuelle eiendommen og for øvrige omgivelser. Hensikten med bestemmelsen kan ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon i dette tilfellet. Hensikten med bestemmelsen om formål i reguleringsplanen vedrørende etajeantall (regulert til 1. etasje) er å forhindre at bebyggelse i området blir uenhetlig og uestetisk og at høydene på boligene (1 etasje) blir til sjenanse for naboer og for området i øvrig. Man vil sikre en helhetlig og harmonisk bygningsmasse i området. En 28 år gammel reguleringsplan med detaljbestemmelser vedrørende etasjeantall kan vanskelig sies å være et optimalt styringsverktøy for bebyggelse etter dagens behov og ønsker. Dette spesielt da tidligere tillatte tiltak i området viser at det er praksis å fragå bestemmelsen i enkelte tilfeller. Som særskilte grunner for å dispensere fra formål i reguleringsplanen vedrørende etasjeantall nevnes blant annet: • Tiltakets høyder vil ikke være i strid med reguleringsplanens bestemmelser, men vil være helt innenfor med disse bestemmelser for høyder av boliger i området. • Dette er et strøk med en moderne bygningsmasse. På andre nylig bebygde eiendommer i samme område er tillatelse til to etasjes bebyggelse nylig gitt. Eneboligen vil derfor ikke kunne sies å gå imot områdets bygningsmasse og estetikk. • Omsøkte tiltak vil ikke være til sjenanse for naboer. Det vil være et relativt lavt tiltak, og vil ikke ha negativ innvirkning på områdets estetikk. • Likebehandlingsprinsippet i og med at øvrig bebygde på eiendommer langs samme gate, som omfattes av samme reguleringsplan, også har fått tillatelse til å bygge nye B-­‐1 boliger med to etasjer. Dette tyder på at det er hensiktsmessig og rimelig å gå ut over reguleringsbestemmelsen for oppføring av nye tiltak i området. • Omsøkte tiltak vil ikke kunne sies å gå imot hensikten med bestemmelsen om formål vedrørende etasjeantall i reguleringsplanen (1. etasje). Reguleringsplaner er generelle planer som ikke vil passe like godt i alle saker. De vil derfor måtte dispenseres fra i en del tilfeller etter en konkret vurdering, som tilfellet i denne saken. Fordelene med å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om etasjeantall må på bakgrunn av ovenstående kunne sies å være større enn ulempene, både for beboerne på den aktuelle eiendommen og for øvrige omgivelser. Hensikten med bestemmelsen kan ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon i dette tilfellet. Fordelene med å gi dispensasjon fra formål i plan vedrørende etasjeantall og fra maksimal tillatt utnyttelsesgrad må på bakgrunn av ovenstående kunne sies å være større enn ulempene, både for beboerne på den aktuelle eiendommen og for området i øvrig. Hensikten med bestemmelsene kan heller ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt om det gis dispensasjon i dette tilfellet. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-­‐2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: ”2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan-­‐ og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.” For å få til gode og hensiktsmessige løsninger i vårt tilfelle, søkes det i denne saken om dispensasjon fra formål i plan vedrørende etasjeantall og fra maksimal tillatt utnyttelsesgrad. Vi håper kommunen kan vise smidighet og imøtekomme denne søknaden. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi nås på telefon 69 39 00 77. Med vennlig hilsen FRAM INGENIØRKONTOR AS Christel Jakobsen