Forældrekøbsguiden
2015
Køb og salg
Husleje og fremleje
Skat og fradrag
Salg og overdragelse
1
Forældrekøbsguiden
2015
Denne guide er til dig, der overvejer at
købe studiebolig til dit barn. Guiden giver
et overblik over, hvilke overvejelser, du skal
gøre, før du beslutter dig for forældrekøb.
Guiden udgives af PrivatRevision, som har
mange års erfaring i rådgivning og skatteoptimering i forbindelse med forældrekøb.
Vi oplever desværre ofte, at vores klienter
er blevet mangelfuldt informeret om
skatteforhold i forbindelse med forældrekøb
af rådgivere, som ikke er specialiseret på
området.
Derfor udgiver vi denne kortfattede guide
til, hvordan du griber forældrekøbets
forskellige faser an.
Vi hører gerne fra dig, hvis du har spørgsmål
om forældrekøb eller kommentarer til
Forældrekøbsguiden 2015.
God læselyst!
2
obs
Denne guide er skrevet til dig, der
overvejer forældrekøb. Guiden er ikke
udtømmende, men giver et overblik
over nogle af de faktorer, du bør
overveje, før du beslutter dig for, om
forældrekøb er en mulighed for dig.
Vi anbefaler imidlertid altid, at du
tager en professionel, uvildig rådgiver
med på råd, inden du træffer din
beslutning.
Redaktionen er afsluttet den 1. maj
2015 - og bygger altså på den lovgivning og retspraksis, som var gældende på dette tidspunkt.
© PrivatRevision 2015
Indhold
4
5
6
7
8
11
EN GOD INVESTERING?
FIND DEN RIGTIGE BOLIG
HUSLEJE OG FREMLEJE
SKATTEFORDELE I VIRKSOMHEDSORDNINGEN
SÆLGE, OVERDRAGE ELLER BEHOLDE LEJLIGHEDEN?
HVAD NU HVIS...?
Læs mere om forældrekøb på www.privatrevision.dk
3
En god investering?
Forældrekøb har i efterhånden mange år
været en populær disciplin blandt forældre
til boligsøgende unge.
Spørgsmålet er, om forældrekøb dermed
igen er blevet attraktivt – også som
investeringsobjekt?
Forældre med en sund økonomi har kunnet
nyde godt af muligheden for at hjælpe
deres børn på vej med en god studiebolig og
samtidig opnå skattefordele.
Det kommer helt an på, hvad man lægger
i ordet investering. Boligkøbernes adfærd
før krisen havde ofte nærmest karakter
af spekulation. Det blev næsten en
forventning, at man efter fire til fem års
ejerskab kunne indkassere en stor gevinst.
I 2003 blev de afdragsfrie lån indført i, og da
renten samtidig var meget lav, steg boligpriserne over hele landet så hurtigt, at ejerne
ofte kunne realisere en stor fortjeneste efter
få års ejerskab.
Forældrekøb handlede da ikke blot om
at hjælpe sine børn godt i gang – mange
forventede at kunne tage en stor gevinst
med, når lejligheden efter den unges
studietid skulle sælges.
De glade dage sluttede som bekendt, da
boligboblen brast og finanskrisen hærgede.
Siden tog priserne på attraktive studieboliger et dyk, og nu stiger de igen, godt
hjulpet af en historisk lav rente. Særligt
i Aarhus og København, er markedet for
ejerlejligheder igen rødglødende.
4
Det er ikke til at vide, om vi igen kommer
til at se en så eksplosiv udvikling i priserne,
men historien viser, at køb af fast ejendom
altid har været en god investering på
længere sigt. Blot man ikke er nødt til at
sælge, når markedet i perioder er ugunstigt.
Særligt i skrivende stund, hvor renten på
et fastforrentet lån kan komme helt ned
på 1 1/2%, anser vi forældrekøb for en af
de bedste langsigtede investeringer, du
kan gøre – hvis altså du er indstillet på, at
du muligvis skal beholde lejligheden i en
årrække og finde en ny lejer, når dit barn
flytter fra lejligheden.
Find den rigtige
bolig
Inden du begynder at kigge efter bolig,
skal du finde ud, hvilket prisleje, du søger
i. Ofte vil et forældrekøb kunne gå i nul, og
dermed ikke belaste din daglige økonomi.
Derfor vil det som regel være din indkomst
og formue, der afgør, hvor meget du kan
købe lejlighed for.
Dernæst skal det afklares, om dit barn
ønsker at bo alene eller vil dele en lejlighed
med en eller flere venner – mere herom i
afsnittet om fremleje.
Igennem krisen så vi, trods store fald i
boligpriserne, at lejlighederne med de mest
attraktive beliggenheder blev mindst berørt
af prisfaldene. De bedste beliggenheder er
altså noget mere modstandsdygtige over for
fald i markedet.
Desuden vil disse også være nemmest at
sælge igen – også på tidspunkter, hvor der
ikke er så meget gang i boligsalget generelt.
Sæt dig godt ind i markedet, særligt hvis du
køber lejlighed i en by, du ikke har et stort
kendskab til.
Først og fremmest handler det om at finde
en bolig og et kvarter, den unge føler sig
godt tilpas med og har lyst til at bo i.
Lad være med at købe for billigt – hvis en
lejlighed er prissat et stykke under tilsvarende lejligheder, er der altid en grund til
det. Måske er der en motorvej eller jernbane
lige i nærheden. Eller også er kvarteret bare
ikke så spændende.
Det betaler sig i længden at bruge de ekstra
penge på en attraktiv beliggenhed. Det kan
være fristende at spare nogle hundrede
tusind på at købe en lejlighed i en forstad.
Men ofte kan det ikke betale sig.
5
Sådan fastsætter
du huslejen
Når forældre køber lejligheder til deres børn,
er det først og fremmest ud fra ønsket om
at give den unge en god start på studielivet.
Derfor er det naturligt, at man gerne vil
sætte huslejen så lavt som muligt og
dermed hjælpe mest muligt. Det kan også
være fornuftigt, ud fra den betragtning, at
den unge betaler leje af en indkomst, der
er betalt skat af – og at forældrene herefter
bliver beskattet af lejen.
Men pas på, ikke at sætte lejen for lavt. Gør
du det, risikerer du, at SKAT vurderer, at
lejen er kunstigt lav.
Husk, at der findes andre gode måder at
hjælpe dit barn på, og dit barn i mange
tilfælde vil have mulighed for at søge
boligstøtte.
Lav for en god ordens skyld en rigtig
lejekontrakt – så har du dokumentationen
i orden.
Hvis du er tvivl om, hvad du kan tage i
husleje, så undersøg, hvad lignende boliger
i samme kvarter koster at leje. Du kan også
rette henvendelse til Huslejenævnet eller
Lejernes LO.
SKAT kan så fastsætte en husleje, som de
finder rimelig, og den vil ofte være højere
end, hvad SKAT ville have accepteret som en
rimelig husleje.
Hvis dit barn vil
fremleje en del af
lejligheden
Derfor råder vi altid til at sætte lejen på et
så realistisk niveau, at den i hvert fald ikke
forekommer at være kunstigt lav.
Hører dit barn til dem, der godt kunne
tænke sig at bo sammen med en eller
flere venner, så er fremleje en god
mulighed.
Dit barn kan fremleje en del af lejligheden og opkræve op til 2/3 af den
samlede husleje skattefrit.
Det er en god idé at tage stilling til, om
en del af lejligheden skal fremlejes,
før I kigger på bolig, så I finder en
lejlighed, der er velegnet til deling.
6
Skattefordele i
virksomhedsordningen
Når du køber en lejlighed, som du vil udleje,
kan du vælge mellem tre forskellige måder
at blive beskattet på – virksomhedsordningen, kapitalafkastordningen eller efter
Personskattelovens regler.
I forbindelse med forældrekøb er
virksomhedsordningen som hovedregel
den mest attraktive.
Når du udlejer forældrekøbslejlighed bliver
det i skattemæssig sammenhæng betragtet
som erhvervsmæssig virksomhed.
Det betyder, at du får nogle fordele, som
også andre virksomheder har - herunder, at
du kan benytte virksomhedsordningen.
I store træk betyder det, at du kan trække
underskud fra i din personlige indkomst, og
du kan spare overskud op til en lempelig
beskatning. Desuden får du fradrag for
renteudgifterne i virksomhedsordningen.
Hvorfor er rentefradraget mere
værd i virksomhedsordningen?
Normalt trækkes renter fra i kapitalindkomsten, men når du bruger virksomhedsordningen, trækker du dem
fra i den personlige indkomst.
Personlig indkomst beskattes hårdere end kapitalindkomst – derfor
betyder et fradrag i den personlige
indkomst, at du sparer mere i skat,
end hvis du har samme fradrag i
kapitalindkomsten.
7
Når dit barn skal
videre
Skal du sælge eller
beholde lejligheden?
Når dit barn afslutter sit studie og skal
videre i livet, står du med en lejlighed, som
enten skal sælges eller lejes ud. Dette er
sjældent noget problem i de større byer.
Særligt i Aarhus og København er der
mangel på lejeboliger med god beliggenhed,
hvilket næsten garanterer, at du hurtigt kan
finde en ny lejer eller sælge lejligheden, hvis
du ønsker det.
Hvis du ikke ligefrem er nødt til at sælge
lejligheden, vil de ofte være en god forretning
at beholde den og finde en ny lejer.
Salg til dit barn
Hvis du ønsker at række dit barn endnu
hjælpende hånd, kan du lade dit barn købe
lejligheden på meget attraktive vilkår:
Du kan som udgangspunkt sælge lejligheden til 85 procent af den seneste
offentlige vurdering – som i øvrigt ofte er
lavere end lejlighedens markedsværdi –
uden at dit barn skal betale skat af det.
OBS! Denne regel er for tiden under pres
– SKAT har netop fået medhold i Vestre
Landsret for, at det var i orden at tilsidesætte den i forbindelse med behandlingen
af et dødsbo. Sagen forventes indbragt
for Højesteret, og indtil den endelige dom
falder, er det usikkert, om man fremover
kan regne med denne regel.
Når lejligheden senere skal sælges, kan dit
barn udnytte den såkaldte parcelhusregel.
Reglen går i grove træk ud på, at man
ikke skal betale skat af et overskud på en
ejerlejlighed, man selv har boet i, mens man
har ejet den.
Dette gælder også, hvis man først har boet
til leje i den, og senere køber (og fortsætter
med at bo i) lejligheden.
8
Således får dit barn hele fortjenesten, når
boligen igen sælges – både ”rabatten” på
op til 15 procent (forudsat altså, at reglen
også fremover er gældende) og en eventuel
værdistigning.
Almindeligt salg
Hvis hverken du eller dit barn ønsker at eje
lejligheden, når lejeforholdet slutter, må du
sætte lejligheden til salg.
Når du sælger lejligheden, træder du som
udgangspunkt ud af virksomhedsordningen. Det kan være en ulempe, rent
skattemæssigt, hvis du har opsparet et stort
overskud, der så skal slutbeskattes senest
året efter virksomhedens ophør.
Sådan beskattes fortjenesten
Normalt vil du, når du sælger lejligheden,
blive beskattet efter Ejendomsavancebeskatningsloven.
Det er den lov, der gælder i langt de fleste
tilfælde, hvis du har lejet en lejlighed ud,
uden at du i øvrigt har levet af udlejning. Der
er dog nogle undtagelser, som vi behandler
i næste afsnit.
EKSEMPEL:
Købspris 2015:
1.200.000 kr.
Salgspris 2020:
1.500.000 kr.
Tillæg til købspris pr. år:
10.000 kr.
x 5 år =
50.000 kr.
Ejendomavancen, som du skal beskattes af:
Salgspris
1.500.000 kr.
Købspris + 50.000 kr.
1.250.000 kr.
Ejendomsavance
250.000 kr.
Hvis du har haft udgifter til istandsættelse,
(altså større arbejder, som falder udenfor,
hvad der forstås ved vedligeholdelse, og
som du derfor ikke løbende har kunnet
trække fra) kan du vælge at lægge dette
beløb til købsprisen i stedet for de 10.000.
Beløbet erstatter så at sige de 10.000 kroner
i de kalenderår, hvor istandsættelsen har
fundet sted.
Ifølge loven skal du beskattes af
ejendomsavancen, altså den fortjeneste, du
har haft ved at eje lejligheden.
Derfor kan det betale sig at planlægge
istandsættelsen, så den finder sted inden for
så få år som muligt.
Udgangspunktet er salgsprisen minus
købsprisen.
Hvis du i eksemplet ovenfor sætter lejligheden i stand for 50.000 kroner i 2015,
bliver det beløb lagt til købsprisen sammen
med de 4 x 10.000 for de andre år, når
avancen skal gøres op.
Dog kan du lægge 10.000 kroner til
købsprisen for hvert kalenderår, du har
ejet lejligheden, for så vidt du ikke i de
pågældende år har trukket udgifter til
vedligeholdelse fra.
Således bliver købsprisen i regnestykket
forhøjet til 1.290.000.
9
Dermed skal du kun betale skat af en
samlet fortjeneste på 210.000 kroner.
Ejendomsavance beskattes som kapitalindkomst. Det betyder, at du ikke
skal betale arbejdsmarkedsbidrag af
fortjenesten, samt at der er et fradrag i
topskatten på 40.000 kroner.
obs
Vær opmærksom, hvis du
arbejder med byggeri eller
ejendomme!
Hvis du er håndværksmester, direktør
i eller ejer af et byggefirma for
eksempel – og i andre tilfælde, hvor
det at bygge eller udleje ejendomme
udgør en del af din erhvervsindkomst,
kan du ikke umiddelbart bruge reglerne for ejendomsavance.
Her kan SKAT ”statuere næringsformodning” - altså bestemme, at
udlejningsvirksomhed er en så vigtig
del af din levevej, at din fortjeneste på
lejligheden er en del af din almindelige erhvervsindkomst.
I så fald bliver du beskattet af fortjenesten som personlig indkomst.
Hvis du er gift, kan du lade din
ægtefælle eje lejligheden. Dermed vil
du under de rette omstændigheder
kunne undgå, at næringsformodningen vedrørende din person smitter af
på din ægtefælle.
10
Hvis du beholder
lejligheden
Det er også en mulighed at beholde lejligheden og fortsætte med at leje den ud.
Det vil som regel være den mest attraktive
løsning, med mindre du står og skal bruge
pengene fra en eventuel fortjeneste med
det samme.
Dermed kan du fortsætte med at spare
op til en lav beskatning, mens lejlighedens
værdi og huslejen stiger.
Hvis du på et tidspunkt selv ønsker at bo i
lejligheden, kan du bruge den før omtalte
parcelhusregel – og dermed, når du senere
sælger lejligheden undgå at betale skat af
fortjenesten.
Blot du flytter ind i lejligheden med henblik
på at det skal være af mere varig karakter.
Hvad nu hvis...?
Lad os slå fast, at fast ejendom er noget af
det mest sikre, du kan investere i. Hvis du
har en sund økonomi og tålmodighed nok
til at se dit køb af lejlighed som en langsigtet
investering, er der ikke ret meget, der kan
gå galt. Du skal blot købe en lejlighed med
en beliggenhed og beskaffenhed, der gør,
at du kan leje den ud og få dækket dine
omkostninger ved at eje den.
De mest oplagte bekymringer fra potentielle
forældrekøbere er, hvad der sker, hvis nu
deres barn dropper studiet og flytter ud
eller hvis lejligheden falder i værdi.
Husk at søge rådgivning hos advokat og
revisor – det koster ikke alverden, i forhold
til, hvad du investerer, og hvad du kan
forvente af indtægter i den periode, du ejer
den. Udgiften er som regel rigeligt tjent ind
allerede det første år.
Du er altid velkommen til at kontakte os,
hvis du går med tanker om forældrekøb – vi
har stor erfaring på området.
Som nævnt tidligere er der intet til hinder
for, at du kan leje lejligheden ud til en anden,
hvis dit barn ønsker at flytte tidligere end
planlagt.
Der er heller ingen, der siger, at du skal
sælge lejligheden, når dit barn er færdig
med sit studie.
Der er selvsagt ingen, der kan love noget
om, hvordan boligmarkedet ser ud om fem
år. Men der er efter vores opfattelse ingen
grund til at opfatte de senere års prisstigninger på ejerlejligheder som udtryk for en
ny boligboble.
Markedet kan selvfølgelig få op- og nedture
– men vi formoder, at der lang tid fremover
stadig vil være stor efterspørgsel på små
lejligheder i Aarhus og København.
11
Forældrekøbsguiden
2015
[email protected] • www.privatrevision.dk • Tlf.: 7220 6655
Ryesgade 8, 2 • 8000 Aarhus C
Køb og salg
Husleje og fremleje
Skat og fradrag
12