Forældrekøb – økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Udlejning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Boligsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 De unges skatteforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Forældrenes skatteforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Virksomhedsordningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Kapitalafkastordningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Fortjeneste eller tab ved salg af lejligheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Et regnestykke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Et alternativ til forældrekøb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Eksempel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Forord Ved forældrekøb køber forældrene en ejerlejlighed eller et hus, som de herefter udlejer til deres datter eller søn, oftest i forbindelse med at den unge skal påbegynde en videregående uddannelse. Forældrekøb kan imidlertid også være børnene, der køber en ejendom og udlejer til forældrene. Der er mange ting at tage højde for, hvis man ønsker at foretage et forældrekøb. Vi har i denne vejledning søgt at skitsere de væsentligste forhold af økonomisk og skattemæssig karakter. Køb af lejlighed via et anparts- eller aktieselskab behandles ikke i denne vejledning, da køb via et selskab som hovedregel vil medføre en væsentlig skærpet beskatning af forældrene. Juni 2014 2 Køb af lejlighed Der er tale om et sædvanligt køb af en ejerlejlighed. Ud over de forhold, man i øvrigt skal være opmærksom på ved køb af en ejerlejlighed, skal man ved forældrekøb være opmærksom på de særlige juridiske forhold, der gælder ved udlejning af en lejlighed. Køber bør derfor søge den nødvendige juridiske rådgivning. Udlejning Forældrene foretager en sædvanlig udlejning af ejerlejligheden til deres barn. Dette lejeforhold er omfattet af lejeloven. Også her bør der søges nødvendig juridisk rådgivning. Lejeaftalen skal indgås på markedsvilkår for at undgå uheldige skattemæssige og boligstøttemæssige konsekvenser. I boligregulerede områder, fx København, Aarhus og Aalborg, bør lejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje. Man bør være opmærksom på betydningen af forskellige lejevilkår, fx indvendig vedligeholdelse, for størrelsen af boligsikring. Boligsikring Den unge er berettiget til boligsikring efter de sædvanlige regler. Reglerne om boligsikring er forholdsvis komplicerede, men som udgangspunkt ydes der en støtte på 15 pct. af huslejen til lejere uden børn, dog makismalt kr. 12.555 i 2014. Hvis der er børn i husstanden, stiger boligsikringen væsentligt. Hvis lejligheden er større end 65 m2 brutto, ydes der kun en forholdsmæssig støtte. Grænsen på 65 m2 forhøjes med 20 m2 for hver yderligere person, som bor i lejligheden. Hvis lejen er ”for høj”, ydes boligsikring kun i forhold til markedslejen eller en leje fastsat med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje. Den konkrete størrelse af boligsikringen kan beregnes på www.borger.dk Den unges skatteforhold Boligsikring er skattefri, og hvis lejeaftalen er fastsat på markedsvilkår eller med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt husleje, har lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for den unge. Da forældre hver kan give en gave på kr. 59.800 (2014) pr. år uden afgiftspligt, vil en skattemæssig korrektion af huslejen ofte ikke medføre reel beskatning af den unge. Hvis der aftales en for lav leje i forhold til markedslejen vil den unge blive anset for at have modtaget en gave fra forældrene, svarende til forskellen mellem markedslejen og den aftalte leje. 3 Forældrenes skatteforhold Lejeindtægten er som udgangspunkt personlig indkomst for forældrene og lejeindtægten lægges således sammen med forældrenes øvrige personlige indkomst. Personlig indkomst beskattes med op til ca. 56,5 pct. inkl. arbejdsmarkedsbidrag. Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter, det vil sige ejendomsskatter, fællesudgifter, forsikring, vedligeholdelsesudgifter m.v. Hvis der aftales en for lav leje i forhold til markedslejen vil forældrene yderligere blive beskattet af forskellen mellem markedslejen og den aftalte leje. I forbindelse med overtagelse af en ejerlejlighed vil der ofte være behov for en vis istandsættelse. I de første 3 år efter købet kan udlejer/forældrene fratrække afholdte istandsættelsesudgifter med op til 25 pct. af årslejen. Efter de første 3 år kan alene almin- delige vedligeholdelsesudgifter fratrækkes. Dvs. udgifter, der er afholdt for at bevare lejlighedens vedligeholdelsestilstand i forhold til købstidspunktet. Renteudgifter kan som udgangspunkt alene fradrages i kapitalindkomsten, med en fradragsværdi på ca. 31 pct. (2014) Hvis forældrene har positiv kapitalindkomst kan fradragsværdien udgøre op til ca. 43 pct. (2014). Forældrene kan vælge at anvende den såkaldte virksomhedsordning eller den såkaldte kapitalafkastordning. Hvis forældrene driver anden personlig virksomhed, skal der dog foretages et samlet valg. Hvorvidt det er en fordel at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, afhænger af forældrenes øvrige skattepligtige indkomster og renter. Virksomhedsordningen Udlejning af en ejerlejlighed betragtes som almindelig erhvervsmæssig virksomhed. Forældrene kan derfor vælge at benytte virksomhedsordningen. Fordelen ved at anvende virksomhedsordningen er, at der opnås fradrag i den personlige indkomst for renteudgifterne. Ulempen ved virksomhedsordningen er, at den forudsætter aflæggelse af et mere detaljeret regnskab og selvangivelse. Der skal derfor ofte påregnes udgifter til revisor. Udgifterne er fradragsberettigede. Kapitalafkastordningen Som et alternativ til virksomhedsordningen kan forældrene anvende kapitalafkastordningen. Kapitalafkastordningen indebærer, at forældrene i stedet for at fratrække de faktiske renteudgifter i den personlige indkomst fratrækker et beløb opgjort som en procent (for 2013 2 pct.) af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen uden fradrag af eventuel prioritetsgæld. Samtidig tillægges det samme beløb forældrenes kapitalindkomst. 4 Det kan anbefales at regne på, hvilken ordning der bedst kan betale sig i det konkrete tilfælde, når de øgede regnskabs- og selvangivelseskrav ved virksomhedsordningen tages i betragtning. Som udgangspunkt kan kapitalafkastordningen svare sig, hvis lånerenten ikke overstiger p.t. 2 pct. (F.eks. ved finansiering med rentetilpasningslån) Fortjeneste eller tab ved salg af lejligheden Fortjeneste eller tab ved salg af lejligheden er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningsloven. Lejligheden kan alene sælges skattefrit, hvis forældrene selv reelt har anvendt lejligheden som en varig bolig. Kortvarige ophold er ikke tilstrækkelige for at opnå skattefrihed. Fortjenesten med fradrag af 10.000 kr. pr. år bortset fra afståelsesåret beskattes som kapitalindkomst. Et eventuelt tab kan kun fradrages i anden fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Den maksimale skat på kapitalindkomst udgør ca. 43 pct. inkl. kirkeskat. Hvis forældrene f.eks. på grund af anden virksomhed anvender virksomhedsordningen, vil avancen blive beskattet med foreløbigt 24,5 pct. (2014) Ved senere hævning til privatforbrug beregnes en yderligere skat, så den samlede skat kommer op på ca. 56,5 pct. Hvis lejligheden sælges til datter/søn, kan man vælge at fastsætte salgssummen til den seneste offentlige vurdering på salgstidspunktet med fradrag af 15 pct. Det gælder dog kun hvis lejligheden ikke er vurderet som udlejet. Et regnestykke Et forældrekøb vil sjældent hvile i sig selv likviditetsmæssigt. Forældrene vil med andre ord løbende have udlæg i forbindelse med lejligheden, som eventuelt kommer ind igen, hvis der ved salg af lejligheden på et senere tidspunkt opnås en fortjeneste. På side 6 er der opstillet et eksempel på konsekvenserne ved et forældrekøb. Der er alene tale om et illustrerende eksempel. Der bør altid foretages konkrete beregninger for såvel de skattemæssige konsekvenser som de likviditetsmæssige konsekvenser. Et alternativ til forældrekøb Et alternativ til forældrekøb er, at forældrene låner deres barn til udbetalingen på en ejerlejlighed og om nødvendigt garanterer som selvskyldnerkautionister for kreditforeningslånet og sælgerpantebrevet. Ved denne løsning undgår man, at der opstår en skattepligtig gevinst på salget af lejligheden, og man undgår løbende udgifter til udarbejdelse af regnskab og selvangivelse for lejligheden. På den anden side betyder denne løsning, at der ikke kan opnås boligsikring. Der kan heller ikke opnås fradrag for renteudgifter i den personlige indkomst, men kun i kapitalindkomsten. Værdien af rentefradraget falder dermed fra op til 56,5 pct. til cirka 31 pct. Endvidere skal der betales ejendomsværdiskat. Endelig er der ikke fradrag for driftsudgifter, men til gengæld er der heller ingen lejeindtægt til beskatning. 5 Eksempel I nedenstående eksempel er der anskaffet en lejlighed på 71 m2 for en kontantpris på kr. 1.095.000 med en udbetaling på kr. 55.000. Til finansieringen optages et obligationslån med en hovedstol på kr. 913.000 med en fast obligationsrente på 3 pct. p.a. Derudover finansieres lejligheden med et pantebrev med en hovedstol på kr. 195.287 med en rente på 6,75 pct. p.a. Både obligationslånet og pantebrevet afdrages over 30 år. Udbetalingen forudsættes finansieret med et banklån med en årlig rente på 5 pct. De samlede omkostninger i år 1 før renter udgør kr. 35.037. Der er heri medregnet istandsættelsesudgifter på kr. 12.425. Den årlige husleje er fastsat til kr. 49.700, svarende til kr. 700 pr. m2. Den forventede boligsikring udgør kr. 7.380. Ejendomsværdiskatten ved eget køb er indregnet med kr. 7.000. Eksemplet viser, at forældrekøbsmodellen 1. år kan give en samlet besparelse på ca. kr. 17.000 efter skat i forhold til eget køb. I år 2 er besparelsen reduceret til ca. kr. 10.000, hvilket skyldes, at der ikke er fratrukket istandsættelsesudgifter i år 2. Sammenligning forældrekøb med eget køb 1. år 2. år Forældrekøb KAO Eget køb Forældrekøb VO Huslejeindtægt 49.700 49.700 Omkostninger -35.037 -35.037 14.663 Renter Resultat efter renter KAO Eget køb VO 49.700 49.700 -35.037 -22.612 -22.612 -22.612 14.663 -35.037 27.088 27.088 -22.612 -49.772 -49.772 -49.772 -48.916 -48.916 -48.916 -35.109 -35.109 -84.809 -21.828 -21.828 -71.528 12.487 18.432 8.429 5.698 11.460 8.164 Afdrag gæld -21.182 -21.182 -21.182 -21.906 -21.906 -21.906 Samlet likviditet -43.804 -37.858 -97.561 -38.036 -32.274 -85.270 Lejers nettohusleje -42.320 -42.320 -42.320 -42.320 Ejers nettoudgift -43.804 -37.858 -97.561 -38.036 -32.274 -85.270 Nettoudgift inkl. boligsikring -86.124 -80.178 -97.561 -80.356 -74.594 -85.270 Pr. måned inkl. boligsikring -7.177 -6.682 -8.130 -6.696 -6.216 -7.106 Resultat før renter Skattebesparelse 6 7 redmark.dk Aalborg Hasseris Bymidte 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 98 18 33 33 [email protected] Aars Dyrskuevej 9 DK-9600 Aars Tlf. +45 98 62 38 66 [email protected] Aarhus Sommervej 31C DK-8210 Aarhus V Tlf. +45 86 13 31 00 [email protected] København Dirch Passers Allé 76 DK-2000 Frederiksberg Tlf. +45 39 16 36 36 [email protected]