1. No category

KØB AF ANDELSBOLIG
Lad os finansiere din andelsbolig og give dig gode råd med på vejen.
HVAD ER EN ANDELSBOLIG?
2
ANDELSBOLIGENS PRIS
3
BOLIGAFGIFTEN
4
NÅR ANDELSBOLIGEN SKAL
KØBES
5
VI HJÆLPER DIG
6
HVIS DU FORTRYDER
6
LÅN TIL ANDELSBOLIGEN
6
128/01
19.06.2015
Køb af andelsbolig
Andelsboligmarkedet kan være vanskeligt at gennemskue – også vanskeligere end ejerlejlighedsmarkedet. Ud
over købsprisen og den månedlige boligafgift kræver
andelsboligforeningens og ejendommens økonomi en
nærmere undersøgelse.
Det er derfor meget vigtigt, at du sætter dig godt ind i
andelsboligforeningens økonomi og andelsboligens reelle pris, inden du køber.
Her kan du læse om, hvad en andelsbolig er og få råd og
vejledning, hvis du skal til at købe en andelsbolig. Og vi
kan selvfølgelig også hjælpe dig med at finansiere købet.
Hvad er en andelsbolig?
Når en udlejningsejendom af en vis størrelse skal sælges, bestemmer loven, at den skal tilbydes lejerne på
andelsbasis og på samme vilkår, som sælgeren ville
kunne få hos en anden køber.
Pligter og rettigheder
Andelsboligforeningen vedtager i fællesskab nogle vedtægter, der skal følges af alle andelshavere. Ofte vedtager de også en husorden, der beskriver, hvordan man
bedst tager hensyn til hinanden.
Vedtægterne indeholder en række fælles regler. Fx kan
det være et krav, at andelshaveren selv skal bo i andelsboligen og derfor ikke kan udleje den. I husordenen kan
der fx være forbud mod husdyr eller regler om stilhed fra
kl. 22.00.
Alle foreninger har egne vedtægter og husorden, så det
er vigtigt at læse dem grundigt igennem og tage stilling
til, om der er forhold, der strider imod det, du ønsker som
køber. Hvis du er i tvivl, så spørg andelsboligforeningens
bestyrelse eller administrator. Det er ærgerligt at opdage, når du først har købt.
Bliver lejerne enige om at købe ejendommen sammen,
stifter de en andelsboligforening. Andelsboligforeningen
optager et lån til køb af ejendommen. Derudover indbetaler hver lejer, der nu er blevet andelshaver, et kontant
andelsindskud, der sammen med lånet, bruges til køb af
ejendommen.
Hvem bestemmer i en andelsboligforening?
Hvert år afholder andelsboligforeningen generalforsamling. Andelshaverne er stemmeberettigede og kan
stemme for eller imod de forslag, der stilles. Desuden
skal foreningens regnskab og budget for det kommende
år godkendes på generalforsamlingen. Hvis der skal
laves forbedringer eller større vedligeholdelsesarbejder
på ejendommen, bliver dette også besluttet der.
De tidligere lejere ejer nu ejendommen i fællesskab via
en andelsboligforening, og hver andelshaver har eksklusiv brugsret til sin egen lejlighed.
Bestyrelsen udpeges på generalforsamlingen og står for
den daglige drift af ejendommen sammen med den administrator, der er valgt. Også foreningens revisor væl-
HVAD ER EN ANDELSBOLIG?
2
ANDELSBOLIGENS PRIS
3
BOLIGAFGIFTEN
4
NÅR ANDELSBOLIGEN SKAL
KØBES
5
VI HJÆLPER DIG
6
HVIS DU FORTRYDER
6
LÅN TIL ANDELSBOLIGEN
6
2/7
Køb af andelsbolig
ges fra år til år på generalforsamlingen. I mange andelsboligforeninger bliver der nedsat forskellige udvalg, fx
gårdudvalg, festudvalg, altanudvalg osv., så bestyrelsen
kan blive aflastet.
Når størrelsen på andelsboligforeningens lån trækkes
fra ejendommens værdi, kender foreningen sin formue.
Formuen ejes af andelshaverne i fællesskab og fordeles
typisk i forhold til størrelsen på de enkelte andelsboliger.
For en køber er det vigtigt at læse de sidste to års generalforsamlingsreferater. Det er her, man kan se, om der
er uenigheder i foreningen, eller om der er beslutninger,
der kan komme til at koste penge og resultere i en større
boligafgift.
Et eksempel:
Den offentlige vurdering vælges
Andelsboligforeningens lån trækkes fra
Foreningens formue
Boligafgiften for det kommende år fastsættes også på
generalforsamlingen sammen med andelskronen. Andelskronen bruges til at beregne, hvor meget en andelsbolig højst må koste, når den sælges.
40 mio. kr.
25 mio. kr.
15 mio. kr.
Der er 40 lige store andelsboliger i foreningen. Hver
andelsbolig kan altså højst sælges for (15 mio. kr./40) =
375.000 kr.
Andelsboligens pris
Hvis sælger har istandsat andelsboligen, fx med nyt
køkken eller bad, kan sælger lægge værdien af forbedringerne til den højeste salgspris.
Lov om andelsboliger bestemmer, hvilken værdi en andelsboligforening højst må bruge til at fastsætte andelskronen. Det besluttes på generalforsamlingen, hvilken af
de tre ejendomsværdier, der skal bruges:
Et eksempel:
Andelens højeste pris
Forbedringer lægges til
Ny salgspris
1) ejendommens anskaffelsespris – den pris lejerne gav, da de købte ejendommen
2) den offentlige vurdering – Skat fastsætter denne
værdi hvert 2. år
3) valuarvurdering - en ejendomsmægler prisfastsætter ejendommen.
HVAD ER EN ANDELSBOLIG?
2
ANDELSBOLIGENS PRIS
3
BOLIGAFGIFTEN
4
NÅR ANDELSBOLIGEN SKAL
KØBES
5
VI HJÆLPER DIG
6
HVIS DU FORTRYDER
6
LÅN TIL ANDELSBOLIGEN
6
375.000 kr.
100.000 kr.
475.000 kr.
Hvis sælger kræver, at du medkøber andre ting, fx reol
eller bord for meget mere end disse ting er værd, er der
tale om penge under bordet, og det er ulovligt. Der er
altså et lovgivningsmæssigt loft for, hvor meget en andelsbolig må koste.
3/7
Køb af andelsbolig
Boligafgiften
Der er en række udgifter forbundet med at eje en ejendom, også selvom den ejes i fællesskab. Udgifterne er:
lån, foreningen ønsker. Som andelshaver har du altså
medindflydelse, men må acceptere fællesskabets ønsker – også selvom du er uenig.
Der er to hovedkategorier af lån:





betaling af renter og afdrag på lån, som andelsboligforeningen har optaget
ejendomsudgifter: skatter, renovation, forsikring,
vicevært m.m.
administration og revisor
vedligeholdelse og forbedringer af ejendommen
opsparing til fremtidig vedligeholdelse af ejendommen.
Summen af udgifterne fordeles på alle andelshaverne,
typisk efter boligens størrelse, og betales hver måned
som en boligafgift.
Som andelshaver har du pligt til at betale din boligafgift.
Hvis du undlader, kan du blive smidt ud af foreningen, og
andelen bliver tvangssolgt.
Andelsboligforeningens lån
Som andelshaver er du med til at betale renter og afdrag
på foreningens lån. Lån kan være optaget i forbindelse
med købet af ejendommen, men også senere i forbindelse med større forbedringer og vedligeholdelse af ejendommen.
Du betaler på lånet sammen med de andre andelshavere. Det bestemmes på generalforsamlingen hvilken type


med fast rente i hele lånets løbetid
med variabel rente.
Lån med fast rente er typisk lidt dyrere end lån med
variabel rente. Til gengæld kommer der ingen overraskelser i boligafgiften, hvis renten stiger. Stiger renten
på et lån med variabel rente, vil det typisk resultere i en
stigende boligafgift (husleje).
Der findes andelsboligforeninger, hvor et lån med variabel rente er forsøgt ændret til en fast rente, via såkaldte
swapaftaler, hvor foreningen har lavet en aftale med en
kreditforening om at bytte renter. Der er tale om en meget teknisk konstruktion og i perioder hvor lånerenten er
lavere end den rente foreningen har byttet sig til, vil
swapaftalen påvirke foreningens formue og dermed
andelsprisen negativt.
HVAD ER EN ANDELSBOLIG?
2
ANDELSBOLIGENS PRIS
3
BOLIGAFGIFTEN
4
NÅR ANDELSBOLIGEN SKAL
KØBES
5
VI HJÆLPER DIG
6
HVIS DU FORTRYDER
6
LÅN TIL ANDELSBOLIGEN
6
Det er vigtigt, at du som køber, enten selv forholder dig
til foreningens lån, eller får en rådgiver til at vurdere det
for dig.
Lægernes Pensionsbank gennemgår altid foreningens
gæld og sammensætning og foreningens regnskab og
4/7
Køb af andelsbolig
økonomi, når vi vurderer en andelsboligforening, som en
kunde ønsker at købe.
Vedligeholdelse og forbedringer på ejendommen
Det er vigtigt at kikke nøje på selve ejendommen, når en
andelslejlighed skal købes. Er ejendommen pænt vedligeholdt, eller skaller malingen på vinduer og facade?
Hvordan ser opgangen ud? Er der dørtelefon? Er ejendommen overmalet med graffiti, indbyder den til yderligere hærværk, hvis det ikke fjernes straks. Så brug øjnene og vær kritisk.
afgift, men det er også forbundet med en risiko for stigning i boligafgiften. Hvis en erhvervslejer fraflytter og
lokalerne ikke kan genudlejes straks, vil andelsboligforeningen mangle indtægten. Indtægten må dækkes af
andelshaverne, og boligafgiften vil stige.
I Lægernes Pensionsbank er vi opmærksomme på, hvor
stor en del af en andelsboligforenings indtægter, der
kommer fra erhvervslejemål, og det er indeholdt i vores
rådgivning at fortælle dig om de økonomiske konsekvenser.
Når andelsboligen skal købes
En del af boligafgiften skal bruges til vedligeholdelse og
forbedringer på ejendommen. Hvor meget, der bruges og
spares op, kan du se i andelsboligforeningens regnskab.
Det er vigtigt, at andelsboligforeningen hele tiden sørger
for at spare op til disse formål og have styr på de behov,
der dukker op. En ejendom skal vedligeholdes løbende
for at bevare sin værdi. Hvis en andelsboligforening ikke
har penge til nødvendig vedligeholdelse, risikerer andelshaverne ekstra regninger og stigende boligafgift.
Der skal være en buffer både til de forudsete og uforudsete udgifter. Det bedste er, hvis andelsboligforeningen
har fået professionelle rådgivere til at udarbejdet en flerårig vedligeholdelsesplan.
Er der butikker/erhverv i ejendommen?
Virker boligafgiften meget lav, kan det være fordi erhvervslejere er med til at betale for ejendommens udgifter. Det er selvfølgelig rart at få en forholdsvis lav bolig-
Du skal også gøre dig nogle praktiske overvejelser, når
boligen skal købes:







HVAD ER EN ANDELSBOLIG?
2
ANDELSBOLIGENS PRIS
3
BOLIGAFGIFTEN
4
NÅR ANDELSBOLIGEN SKAL
KØBES
5
VI HJÆLPER DIG
6
HVIS DU FORTRYDER
6
LÅN TIL ANDELSBOLIGEN
6
hvor vil du gerne bo?
hvor mange værelser har du brug for?
hvor højt oppe vil du bo?
skal boligen være indflytningsklar, eller har du tid
og lyst til at sætte i stand?
skal du kunne leje et værelse ud?
hvor meget har du råd til?
hvordan får du fat på en god andelslejlighed?
Siden 2013 er salget af andelsboliger – særligt i København - vokset markant. Det er derfor blevet sværere at få
fat på en god andelsbolig.
5/7
Køb af andelsbolig
Flere andelshavere sparer ejendomsmæglersalæret og
sælger deres andelsbolig via de sociale medier, DBA,
Boliga SelvSalg, opslag i foreningen osv. Uanset hvem
der står for salget, skal sælger udlevere disse dokumenter til dig, før du beslutter dig – det er et lovkrav:



et budget, der viser din indtægt og faste udgifter
(licens, forsikringer, kontingenter osv.)
din seneste årsopgørelse fra Skat
din seneste lønseddel.
Hvis du fortryder






andelsboligforeningens seneste årsregnskab
samt budget
en salgsopstilling, der viser andelens pris (både
højeste pris, udbudspris og evt. forbedringer)
seneste 2 års generalforsamlingsreferater
foreningens husorden og vedtægter
nøgleoplysningsskema
energirapport over ejendommen.
Vi hjælper dig
Det er en forudsætning for at komme i betragtning som
køber, at du har økonomien på plads. Sælger vil typisk
kræve en garanti fra et pengeinstitut, lige så snart købsaftalen er underskrevet. Garantien er sælgers sikkerhed
for, at du har råd til at købe andelsboligen.
I Lægernes Pensionsbank hjælper vi dig hele vejen både
med rådgivning og finansiering – også når det skal gå
stærkt.
Vi gennemgår de papirer du har fået om andelsboligforeningen, og vi gennemgår din økonomi. Til det skal vi
bruge:
Når både du og sælger har skrevet under på købsaftalen,
har du 6 hverdage til at fortryde købet ved at betale 1
pct. af andelens pris til sælger. Har sælger ikke skrevet
under endnu, kan du annullere aftalen uden omkostninger.
Lån til andelsboligen
Andelsboliger finansieres med banklån, da man ikke kan
få realkreditlån til andelsboliger.
HVAD ER EN ANDELSBOLIG?
2
ANDELSBOLIGENS PRIS
3
BOLIGAFGIFTEN
4
NÅR ANDELSBOLIGEN SKAL
KØBES
5
VI HJÆLPER DIG
6
HVIS DU FORTRYDER
6
LÅN TIL ANDELSBOLIGEN
6
I Lægernes Pensionsbank kan du vælge finansiering
med eller uden afdragsfrihed:
Andelsboliglån – med afdrag
Du betaler et fast beløb hver måned, der består af både
renter og afdrag. Som udgangspunkt løber lånet i 30 år,
men du kan også vælge en kortere løbetid.
Andelsboligkredit – uden afdrag
De første 10 år er afdragsfri – du betaler kun renter i den
periode. Du kan dog også vælge at afdrage på kreditten i
dit eget tempo, og du kan sætte penge ind og hæve dem
6/7
Køb af andelsbolig
igen, bare du holder dig inden for kredittens oprindelige
maksimum.
Når de 10 år er gået, har du 20 år til at betale resten.
Andelsboligkreditten kan du bruge som din daglige lønkonto med kort til.
Hvad koster det?
Hvor du i andre banker typisk skal betale for rådgivning
og sagsbehandling, når du skal låne til en andelsbolig,
koster det dig ikke noget i Lægernes Pensionsbank. Vi
gennemgår økonomien og behandler hele købersagen
gratis, hvis vi finansierer købet for dig. Og renten er
samme lave sats for alle vores kunder.
Inden vi låner dig pengene, foretager vi kreditvurdering
af både dig og andelsboligforeningen. Det kan resultere i
et afslag eller et forslag om at lede efter en anden forening eller en bolig i en anden prisklasse.
HVAD ER EN ANDELSBOLIG?
2
ANDELSBOLIGENS PRIS
3
BOLIGAFGIFTEN
4
NÅR ANDELSBOLIGEN SKAL
KØBES
5
VI HJÆLPER DIG
6
HVIS DU FORTRYDER
6
LÅN TIL ANDELSBOLIGEN
6
Få mere at vide
Du kan læse mere om finansiering og priser i pjecen
Andelsboligkredit og Andelsboliglån. Hvis du vil vide
mere om bankens tilbud og produkter, er du velkommen
til at ringe til os på telefon 33 12 21 41, mandagtorsdag kl. 9-16, fredag kl. 9-15, eller sende os en e-mail
på [email protected].
Alle bankens produkter er beskrevet på www.lpk.dk,
hvor du også kan ansøge om dem.
7/7