08. / BUSINESS / BERLINGSKE / 2.SEKTION / TORSDAG 01.12.2011 REDIGERET AF PIA ROSENGAARD. LAYOUT: ANNIE ØLLGAARD Byrde. Hver femte andelsboligejer i København skylder nu, ud over deres egen gæld, mere end 500.000 kroner væk på grund af andelsforeningens gæld, viser nye beregninger. Typisk oplyses andelen af gælden ikke for køber. Hver femte andelsbolig er en gældsfælde af Philip Sune Dam // [email protected] og Rikke Gredsted Seidenfaden // [email protected] Andelsboligmarkedet er i gældskrise. Andelsforeningernes gæld er vokset så meget de seneste par år, at hver femte andelsboligejer i København – ud over personligt stiftet boliggæld – skylder 500.000 kroner væk, fordi andelsboligforeningen har optaget kæmpelån. For en 100 kvadratmeters andelslejlighed til en attraktiv pris kan man som køber risikere, at ens andel af foreningens gæld løber op i 1,4 millioner kroner, som der skal betales afdrag og renter af. Det viser beregninger, som Andelsbasen. dk har foretaget i samarbejde med Berlingske Research. De har lavet en stor økonomisk analyse af de seneste års regnskaber fra de 100 største andelsboligforeninger i København. I de truede foreninger, der er undersøgt, er næsten halvdelen af andelshaverne underlagt vedtægter, så de hver især kan komme til at hæfte personligt for foreningens bankgæld, hvis andelsforeningen går konkurs. »Gælden i andelsboligforeningen medfører, at den enkelte køber nemt kommer til at låne mere end 90 procent af boligens værdi. Hvis prisniveauet på andelsboligmarkedet falder ti procent, som vi har set, er man pludselig teknisk insolvent,« siger Tejs Carstensen fra Andelsbasen.dk. Uigennemsigtige priser Gældsbyrder gør det meget vanskeligt at gennemskue de reelle udgifter i en andelsbolig. Det fremgår nemlig ikke direkte af hverken salgsopstilling eller årsrapporter, hvor stor en andel den enkelte andelshaver har i gælden. Derudover fremgår foreningens lånetyper heller ikke altid. De reelle udgifter burde derfor fremgå meget tydeligere ved køb af andelsbolig, mener en ekspert i boligøkonomi. »Der burde være meget mere gennemsigtighed. Der er ikke ordentlig information til køberne. En køber bør have en person med særlig ekspertviden om andelsboliger ved hånden, og der kan være mange konsekvenser af, at man ikke får nok informationer, når man køber en andelslejlighed,« siger boligøkonom Jens Lunde, der er lektor og ekspert i boligøkonomi og finansiering ved Copenhagen Business School. Det bakker underdirektør i BRFkredit Kim Thomsen op om. Det stiller nemlig høje krav til køber, der skal gennemskue, om en bolig er et godt køb eller ej. »Man burde oplyse helt specifikt, hvordan man kommer frem til boligafgiften, herunder for lånene. Mange af de boliger, der har en høj gæld, ser jo billige ud uden at være det,« siger Kim Thomsen, der er ansvarlig for BRFkredits udlån til andelsboligforeninger. Han mener, at det stiller alt for høje krav til andelskøberen, der både skal kunne gennemskue, om foreningen har gæld, og hvilke lån boligforeningen har. »Andelsmarkedet er meget uigennemskueligt, og der er ikke helt klare regler. Som køber skal man faktisk have regnskabsteknisk viden. Du skal ikke kun kende gældens størrelse, men også typen af lån. Er det et kontantlån, et trappelån eller andet? Det kan du ikke se af årsrapporten, som hvis du køber en ejerbolig. I stedet skal du selv spørge ind til det,« siger han. Typisk må man som køber også selv regne ud, hvor stor en andel af foreningens gæld, man overtager og eventuelt kan komme til at hæfte for. Boligminister Carsten Hansen (S) har tidligere lovet en undersøgelse af andelsboligmarkedet, men over for Berlingske afviser han, at det er nødvendigt at gennemtvinge mere prisgennemsigtighed. Minister afviser gennemsigtighed »Der er i dag regler, som sikrer, at andelskøbere har et rimeligt grundlag at basere deres købsbeslutning på. Ifølge Andelsboligloven skal en sælger eksempelvis som minimum udlevere foreningens vedtægter, det seneste årsregnskab samt budget og en opstilling af, hvordan prisen for andelen er beregnet. Årsregnskaberne indeholder altid en opgørelse af foreningens aktiver og passiver, og køberen kan derfor via årsregnskabet få oplysninger om andelsboligforeningens gæld. Umiddelbart mener jeg derfor ikke, at der er behov for nye regler,« lyder det fra boligministeren. Ministeriets undersøgelse af andelsboligmarkedet, der primært handler om finansieringsproduktet renteswap, forventes færdig omkring årsskiftet. B fakta H Sådan er du teknisk insolvent H Den egentlige værdi af en andelsbolig uden gæld er en million kroner. Foreningen har gæld for 600.000 kroner, så andelskronen er 400.000, hvis der ikke er hensættelse. Dette beløb er belånt i banken med 80 procent, altså med indskud på 80.000 kroner. Gælden i boligen er herefter 920.000 kroner, altså højere end 80 procent af ejendomsværdien, som er reglen for kreditforeningslån. H Hvis andelsboligpriserne falder med ti procent, er boligen kun 900.000 kroner værd. Den enkelte andelshaver vil dermed være teknisk insolvent. I foreninger stiftet efter 2008 hæfter den enkelte andelshaver typisk for sin andel af foreningens bankgæld. I meget få tilfælde hæfter andelshaveren desuden for realkreditlånet. KILDE: ANDELSBASEN.DK, NYKREDIT Perfekt ledsager til korte rejser PC taske med hjul, langt teleskophåndtag og masser af plads til dokumenter og tøj. Teflon-behandlet nylon. Godkendt som kabinebagage. Normalpris: kr. 1.095,- inkl. moms VELKOMMEN TILBAGE! BOOK DIT NÆSTE MØDE PÅ RUNGSTEDGAARD – SÅ GIR’ VI MIDDAGEN TIL ALLE DELTAGERE! Tilbuddet gælder for nye bookinger foretaget direkte til Rungstedgaard og afholdt inden 31.12.2011. WWW.RUNGSTEDGAARD.DK KØB DEN HER! 745,- inkl. moms SPAR 350,- Dit online forum med inspiration til et mere interessant BusinessLiv ÅRETS JULEGAVE