1. No category

Værd at vide om
Markedsføringsmateriale
køb af
andelsbolig
Hvad er en andelsbolig?
Fordele ved andelsboliger
Ulemper ved andelsboliger
5
6
7
Se dig godt for – og vær selv aktiv9
Kom helt tæt på
Udvid din søgning
Kontakt formanden
9
10
11
Dyrt kan være billigt, og billigt kan være dyrt12
Andelsboligforeningens økonomi og øvrige forhold
Hvad kan du bruge eksperterne til?
Hvad skal du bruge andelsboligforeningens referater til?
Overvejelser om boligudgiften
Tre fokuspunkter omkring andelsboligforeningens lån
Værd at vide om prisfastsættelse
Hvordan fastsættes prisen på en andelsbolig?
Samme bolig – helt forskellige priser
Sådan læser du en salgsopstilling
13
14
15
16
18
20
21
21
22
Når du skal låne penge i banken24
Din egen økonomi
Økonomisk overblik
Lån med fast rente
Når du skal sammensætte din finansiering
Kontrol af andelsboligforeningens vedtægter
Forældrefinansiering
Køb med forbehold
Opret lån
26
27
29
30
31
31
32
32
Ordliste34
Nyttige links37
Kunde i Handelsbanken38
2
Denne bog er tænkt som en hjælp til dig, der overvejer at investere i en
andelsbolig.
På de følgende sider har vi samlet gode råd, vigtige overvejelser, en
ordliste og andre informationer, der har med køb af andelsbolig at gøre.
Vi håber, du vil finde frem til den helt rette bolig, og vi står klar til at
hjælpe dig godt på vej.
Forord
Vil du leje, eje – eller noget midt imellem?4
Indholdsfortegnelse
Forord3
3
Vil du leje, eje
– eller noget
midt imellem?
Hvad det betyder at eje eller leje en bolig, giver næsten sig selv. Hvis
du lejer en bolig, betaler du hver måned husleje for at bo et sted, der
ikke er dit eget. Det er let at gennemskue, hvad du betaler, og du har
hverken chance for at tjene noget, hvis boligpriserne stiger, eller risiko
for at miste penge, hvis boligpriserne falder. Hvis du ejer din bolig,
er det lige omvendt. Dine udgifter er sammensat af flere forskellige
poster. Du skal investere et større beløb for at blive husejer, og der er
både mulighed for at tjene og miste penge afhængig af boligprisernes
udvikling.
Mange ser andelsboliger som en god mellemvej. En andelsbolig er
normalt billigere at investere i end en ejerbolig, og ud fra et økonomisk
perspektiv er det mere attraktivt at betale af på et andelsboliglån end
blot at betale husleje til en udlejer.
4
Hvad er en andelsbolig?
Egentlig er det forkert at tale om, at man køber en andelsbolig, for det,
man køber, er reelt en del af en andelsboligforenings formue, og som do­
kumentation får du et andelsbevis og bliver dermed andelshaver. Når du
har betalt for et andelsbevis, bliver du medlem af en andels­boligforening
og får brugsretten til en specifik bolig i den ejendom, andelsboligfor­
eningen ejer. En andels­boligforening bliver styret efter de vedtægter,
som er vedtaget på en generalforsamling i andelsboligforeningen. Be­
styrelsen sørger for, at vedtægterne efterleves. Vigtige beslutninger om
ejendom­mens økonomi, drift og ordensregler besluttes også på general­
forsamlingen. Du kan derfor få indflydelse på de beslutninger, der træffes
om ejendommen, men skal også indordne dig under de gældende regler.
5
Fordele ved andelsboliger
Ulemper ved andelsboliger
Du skal normalt låne færre penge personligt, end
hvis du ville købe en ejerbolig.
Ingen skattemæssige fordele af andels­bolig­
foreningens renteudgifter.
Andelsboligforeningen kan få billige realkreditlån
eller PrioritetsLån, der giver dig mulighed for en
fornuftig boligydelse.
Din boligøkonomi kan påvirkes af stigende
udgifter i andelsboligforeningen.
Du betaler ikke ejendomsværdiskat.
Du deler risikoen på ejendomsdriften med de
andre andelshavere.
En andelsbolig, som ligger i en forening med god
beliggenhed, og som har en god økonomi, vil
ofte kunne fastholde sin pris.
Du har ingen omkostninger til skøde. Typisk skal
du kun betale et mindre registreringsgebyr til
foreningens administrator samt offentlige afgifter
ved eventuel pantsætning.
6
Der er loft på, hvor meget din andelsbolig kan
sælges for, det kaldes også maksimalprisen.
Dog kan du få penge for de forbedringer, du har
foretaget i din bolig.
Du kan ikke få ejerskifteforsikring til en
andelsbolig.
Økonomien i en andelsboligforening kan være
vanskelig at gennemskue. Derfor er det vigtigt, at
du søger rådgivning.
7
Se dig godt
for
– og vær selv aktiv
Ved du, hvor du gerne vil bo? Hvilken by, hvilket område, hvilken gade,
hvilken opgang eller hvilken etage?
Jo mere bevidst du er om dine ønsker og krav, desto mere målrettet
kan du være, når du skal forholde dig til, hvilken konkret andelsbolig du
skal vælge. Det er oplagt at tjekke udbuddet hos ejendomsmæglerne.
Måske er du heldig og kan finde den perfekte bolig dér, eller også kan
du bruge salgsopstillingerne til at blive lidt klogere på prisniveauer,
ud­buddet af andelsboliger i dit foretrukne område, og hvordan indret­
ningen af boligerne passer til dig og din familie.
Kom helt tæt på
Det bedste, du kan gøre, hvis du endnu ikke ved, hvor du gerne vil bo,
er at komme helt tæt på selv. Tag en cykel- eller gåtur i de områder,
du kunne forestille dig at bo i. Skriv gadenavne og husnumre ned, og
tag eventuelt billeder af ejendommene, så du kan huske dem efter­
følgende. Kig ind i gårdene, hvis du kan komme ind, og kom i snak
med beboerne, hvis muligheden byder sig. Måske kræver det lidt mod
og overvindelse, men når du kommer så tæt på selv, får du de bedste
forudsætninger for at ”mærke stemningen” og opsøge heldet: Måske
kan du komme i snak med en andelshaver, der ved alt om, hvad der
findes af købsmuligheder.
9
Udvid din søgning
Kontakt formanden
Hjemme kan du bruge hjemmesider som boligsiden.dk, boliga.dk og ­
krak.dk til at finde ud af navne og kontaktinformation på de forskellige
andelsboligforeninger, og du kan også se på udseende af de fysiske
områder, gader og udendørsarealer på eksempelvis maps.google.dk.
Mange af de bedste andelsboliger bliver aldrig slået op på nettet eller
sat til salg hos mæglerne. Typisk skifter de ejer inden for de netværk
eller lister, der findes i andelsboligforeningerne.
Chancen for at finde din drømmebolig vokser, når du selv lægger
arbejde i søgningen. Mange andelsboliger bliver aldrig slået op, men
skifter kun ejer via ventelister eller inden for bestående netværk. Det
gælder ofte for nogle af de økonomisk sundeste foreninger, hvor
andels­boligerne derfor også er ganske efterspurgte. De er så attraktive,
at de aldrig kommer officielt til salg. Det er et ekstra argument for selv
at lægge et stykke arbejde i søgningen.
På internettet kan du slå informationer om de enkelte andelsbolig­
foreninger op under navnet på foreningerne, der oftest har deres egen
hjemmeside. Det er forskelligt fra forening til forening, hvor meget
information der findes. Nogle har meget informative hjemmesider med
oplysninger om vedtægter, regnskaber og ledige andelsboliger, andre
er sværere at hente oplysninger fra.
Tag kontakt til formanden eller en anden fra bestyrelsen, når du har
fundet den nødvendige kontaktinformation. Send en mail eller ring.
Hvis du mailer, kan du med fordel overveje at præcisere spørgsmål, du
ønsker at få uddybet og at skrive lidt om dig selv: Hvem er du, hvad
søger du, hvorfor er du faldet for netop den konkrete ejendom m.v.
Sørg for at give et godt indtryk af dig selv fra starten, også hvis du
ønsker at komme på foreningens eksterne venteliste.
10
11
Dyrt kan
være billigt
– og billigt kan være dyrt
Det, der kan gøre det kompliceret at gennemskue en andelsbolig­
handel, er, at det ikke kun er din egen økonomi, du skal forholde dig
til. Udover at have styr på den, er du nødsaget til også at have et
godt indblik i andelsboligforeningens økonomi og drift. Det kræver,
at du allierer dig med din rådgiver, i fx banken, som har den rette
ekspertise til at hjælpe dig. Men det kræver også, at du selv får så
godt et overblik, at du sammen med rådgiveren kan træffe de rigtige
beslutninger.
Andelsboligforeningens økonomi og øvrige forhold
Langt de fleste andelsboligforeninger har ordnede forhold omkring
økonomi og drift, og det fremgår blandt andet af deres regn­skaber,
vedtægter og generalforsamlingsreferater. Men historien viser også, at
nogle ­foreninger og andelshavere er kommet i økonomisk uføre. Enten
fordi det økonomiske grundlag for foreningens stiftelse har været mis­
visende, eller fordi der er truffet uheldige beslutninger om valg af lån eller
investeringsprojekter, eller fordi ejendommen ikke er blevet vedligeholdt
løbende.
Vi ser det ganske enkelt sådan, at der findes økonomisk sunde og
usunde andels­boligforeninger – og konsekvenserne af at havne i en af
de usunde kan være store. Boligydelsen kan blive dyrere, og i værste
fald kan det blive svært at sælge boligen. Derfor gælder det om at søge
rådgivning, når du overvejer at investere i en andelsbolig, så du kan
være sikker på, du havner i en af de sunde andelsboligforeninger.
På de næste sider kan du læse om nogle af de grundlæggende
elementer og områder, du skal være særligt opmærksom på, når du
skal vurdere, om prisen på en andelsbolig er den rigtige.
12
13
Hvad kan du bruge eksperterne til?
Hvad skal du bruge andelsboligforeningens referater til?
Der kan være forskellige behov for ekspertbistand, når du investerer i
en andelsbolig. Det er vigtigt, at du som køber søger rådgivning, inden
du underskriver papirerne. Sørg for, at du får en faglig, kompetent
person til at gennemgå foreningens regnskab og vedtægter. Det
handler om at bruge rette ekspert på rette tidspunkt.
Økonomisk sunde andelsboligforeninger har ofte referater, der handler
meget om investering i trivsel og kun lidt om ejendommens økonomi.
Ofte er beslutninger på generalforsamlingen truffet i enstemmighed eller
med overvældende flertal. Det omvendte kan gælde for foreninger med
en usund økonomi. Her kan referaterne ofte handle om foreningens
dårlige økonomi og meget lidt om trivsel. Og der er ikke enighed i
stemmeafgivelsen, når beslutningerne skal træffes.
Ejendomsmægleren kan ud fra dine ønsker præsentere konkrete
bolig­muligheder. Hos mægleren kan du desuden danne dig et godt
indtryk af fx udbuddet, prisniveauet og andelsboligforeningerne i dit
foretrukne område. Endelig indeholder salgsopstillingerne også nogle
nøgletal, som viser, hvad du reelt betaler for andelsboligen. Det gør det
nemmere for dig at sammenligne priser på andelsboliger.
Bankrådgiveren går i dybden med din økonomi, og vil i den sammen­
hæng også sætte sig ind i andelsboligforeningens økonomi. Derudover
foretager Handelsbanken en vurdering af ejendommen, der blandt
andet har indflydelse på, hvilken finansiering du kan få til købet af
andelsboligen. Ud fra dine behov, ønsker og økonomi kan du sammen
med rådgiveren finde den bedste løsning.
Advokaten sørger blandt andet for at gennemse vedtægter, generalfor­
samlingsreferater og købs­aftale. Andelshavers eventuelle hæftelse for
andelsboligforeningens gæld bør altid afdækkes. Desuden kan der være
andre betingelser knyttet til ejendommen eller foreningen, som kræver
juridisk rådgivning.
14
Herudover er det relevant at få et indblik i foreningens og bestyrelsens
tanker, planer og samarbejde. Er der en evig diskussion om vigtige
vedligeholdelsesprojekter, der ikke er taget beslutning om? Virker
det som om, at debatten på generalforsamlingerne forløber på en
ordentlig måde, eller bliver der hele tiden taget beslutninger, der kun
tilgodeser nogle af andelshaverne? Er der utilfredshed at spore mellem
medlemmerne og eventuelle lejere, som giver anledning til konflikter,
der hæmmer samværet i ejendommen, eller svækker økonomien på
sigt?
Spørgsmål som disse kan være svære at aflæse i budgetter og
regnskaber. Her kan der være flere svar at finde i referater, planer
og vedtægter. Somme tider kan denne slags dokumenter findes på
foreningens hjemmeside, mens de i andre tilfælde kan rekvireres fra
formanden.
15
Overvejelser om boligudgiften
Når du investerer i en andelsbolig, køber du dig til en del af
andelsboligforeningens formue. Hvis du betaler en relativ høj pris
for andelsbeviset, er det ofte fordi, foreningen har en forholdsvis lille
gæld og dermed også en lav boligafgift. Er det tilfældet vil du typisk
få brug for at låne mere i banken til at finansiere andelsbeviset med,
med mindre du har alle pengene selv. Det er summen af ydelsen på
dit lån i banken og boligafgiften til foreningen, som giver din samlede
boligydelse, og det er derfor vigtigt, at du er opmærksom på, hvad
din samlede risiko er på de lån, du og foreningen har taget. For det
medvirker til, hvorvidt din samlede boligydelse kan risikere at stige.
Ejendommens værdi og gæld påvirker prisen på dit andels­bevis.
Andelsbevis
med en lav pris
Andelsbevis
med en høj pris
Friværdi
2 mio. kr.
Friværdi
70 mio. kr.
Gæld
98 mio. kr.
Gæld
30 mio. kr.
Hvis foreningen har lån med en variabel eller kort rente, kan du overveje
at vælge fast rente for en periode på dit lån til andelsboligen, hvis du
ikke vil risikere at blive ramt af renteforhøjelser på både låneydelsen og
boligafgiften. Kig også på, om foreningen betaler afdrag på de lån, der
er optaget. Uanset hvad, er det altid en god idé, at du søger rådgivning
om, hvordan du bør afdrage på din finansiering af andelsbeviset.
Samtidig bør du være opmærksom på den tekniske pris for andels­
boligen, som reelt er købsprisen for andelsboligen, og ikke det
du betaler for andelsbeviset. Det er vigtigt for dig at vide, når du
sammenligner priser på forskellige andelsboliger. Du kan læse mere om
den tekniske pris på side 22.
16
Prisen på et andelsbevis viser ikke alene, om der er tale om et godt køb.
Andelsbevisets pris afhænger nemlig af fordelingen mellem foreningens og
andelshavernes finansiering af ejendommen. Tilsammen giver de den reelle
værdi af andelsboligen. Som køber skal du derfor være opmærksom på
en fornuftig balance mellem foreningens og din personlige gæld til køb af
andelsbeviset. Det kan din bank hjælpe dig med at afdække.
17
Tre fokuspunkter omkring andelsboligforeningens lån
1. Hvis foreningen har store lån til en variabel rente, kan rentestigninger
få stor betydning for din fremtidige boligafgift. Det samme gælder,
hvis lånene er store, fordi ejendommen er købt dyrt, så den løbende
renteudgift er høj.
2. Har foreningen afdragsfrie lån? I så fald skal du være opmærksom
på, at boligafgiften kan stige, når perioden med afdragsfrihed
slutter.
3. De såkaldte ”renteswaps”, som en del foreninger har foretaget,
behøver ikke at være negative for dig – men der er grund til
at være ekstra opmærksom. Alt efter typen af renteswap og
gældens størrelse kan renteswaps føre til en væsentlig ændring
af andelsbevisets fremtidige værdi og boligafgift. Har foreningen
renteswap, eller andre komplekse lån, bør du søge rådgivning.
18
Værd at vide om prisfastsættelse
Der er loft over, hvad prisen på et andelsbevis højest må være. For at
finde denne maksimale pris skal du kende den såkaldte andelskrone.
Andelskronen beregner du på følgende måde:
Ejendommens værdi1) + Øvrige aktiver - Foreningens gæld
Andelskrone = Oprindeligt indskud for alle andelshavere
Den maksimale pris på andelsbeviset findes ved at gange andels­
kronen med det oprindelige andelsindskud på den enkelte bolig. Til
maksimalprisen kommer værdien af forbedringer på den enkelte bolig.
Ejendommens værdi bliver påvirket af, hvor den ligger, hvordan den
er indrettet, hvilke materialer den er opført i, og hvilken stand den
er i. Desuden spiller lejesammensætningen en rolle – fx er store
erhvervslejeindtægter en risikofaktor.
Hvordan fastsættes prisen på en andelsbolig?
Når prisen på en andelsbolig skal fastsættes, skal ejendommen, den
ligger i, først vurderes. Der findes tre forskellige måder at vurdere
værdien på:
• Den offentlige ejendomsvurdering
•Valuarvurdering
•Anskaffelsesprisen
På baggrund af vurderingen og foreningens regnskab kan den
maksimale pris for den enkelte andelsbolig fastlægges. Markedsprisen
for andelsboligen kan ikke blive højere end maksimalprisen. Det
betyder, at der er et loft over prisen, selvom efterspørgslen er stor.
Samme bolig – helt forskellige priser
Man kan somme tider undre sig over, hvor store prisforskelle der
kan være på to næsten ens andelsboliger i to ens ejendomme. Selv
om værdien af to ejendomme er nogenlunde den samme, set ud fra
beliggenhed og stand, kan andelsboligerne ende med at blive prissat
helt forskelligt på grund af andelsboligforeningens gæld, drift og
vedtægter.
Det vigtige er, at du ikke lader dig blænde af en meget lav pris på
andelsbeviset – men sørger for at komme hele vejen rundt om både
din egen og andelsboligforeningens økonomi. Du kan altid få hjælp i
banken til at komme hele vejen rundt.
1)
Ejendommens værdi findes ved at bruge en af de tre vurderingsmetoder på næste side
20
21
Dejlig andelslejlig
Sådan læser du en salgsopstilling
Dejlig andelslejlighed i rigtig god forening!
For at du kan få indblik i og sammenligne, hvad andelsboliger koster, er
der regler for, hvad en salgsopstilling skal indeholde. På næste side ser
du et udsnit af et eksempel, som indeholder de relevante oplysninger,
du får oplyst hos ejendomsmægleren. Nedenfor finder du uddybende
forklaringer på de forskellige begreber.
1
Bülowsvej 1,
48B,
1. tv,
1870 Frederiksberg C
xxxxx,
Adresse Andelsvej
9999
Andelsby
Købspris 1.595.000
Udbetaling 80.000
215-LK0030
Sag nr.
Adresse Bülowsvej 48B, 1. tv, 1870 Frederiksberg C
Købspris 1.595.000
Udbetaling 80.000
Beregning af
af bruttobruttoog nettoudgift
nettoudgift
Beregning
og
Kontanthandel
Finansieret handel
Beregning af brutto- og nettoudgift
Boligafgift, jf Administrator
Fællesantenne
Kabel-tv
Internet
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
33.600,00
Ydelse vedr. standardfinansiering
Bruttoudgift i alt pr. år
Bruttoudgift i alt pr. md.
kr.
kr.
kr.
130.440,68
Renteudgift kr.
29,60 % heraf
Nettoudgift i alt pr. år
Nettoudgift pr. md.
kr.
kr.
kr.
34.335,13
134.746,75
11.228,90
Ydelse vedr. standardfinansieringkr.
kr.
kr.
Bruttoudgift
i alt pr. år
kr.
Anvendelsesudgifter
a conto i alt
Boligydelse
a conto anvendelsesudgifteri pr.
år pr. md.
kr.
alt
5 +Bruttoudgift
8.400,00
0,00
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
33.600,00
Boligafgift, jf Administrator
Fællesantenne
Antenne
5.041,20
Kabel-tv
Internet
38.641,20
Boligydelse i alt
pr. år.
Boligydelse i alt pr. md.
Antenne
Du skal være opmærksom på, at salgsopstillingen tager udgangspunkt
i en standardfinansiering. Standardfinansieringen er altid sammensat
ens, så du nemt kan sammenligne priser. De individuelle låne- og
rentebetingelser i banken varierer ofte fra standarden. Fx vil både
andelsboligforeningens og din økonomi, foreningens vedtægter og
størrelsen af din udbetaling påvirke, hvilket konkret finansieringstilbud
du kan få i banken.
3
4
3.220,10
Boligydelse i alt pr. år.
Boligydelse i alt pr. md.
5.041,20
38.641,20
3.220,10
169.081,88
14.090,16
Anvendelsesudgifter
A conto varme
A conto vand / vandafledning
Boligydelse + a conto anvendelsesudgifter pr. md.
6
Renteudgift kr. 115.997,06
29,60 % heraf
Nettoudgift i alt pr. år
Nettoudgift pr. md.
kr.
8.400,00
47.041,20
3.920,10
Boligydelse/pr md. 3.220
Kontanthandel
Kontanthandel
Dato 08-07-2013
Brutto/nettoudgift pr. md. 14.090/11.229
Finansieret handel
handel
Finansieret
Oplysning om anslået teknisk pris, brutto/nettoudgift og standardfinansiering
Anslået teknisk pris kr. 1.779.698,37
Den anslåede tekniske pris er sammensat af købsprisen tillagt den forholdsmæssige andel af
foreningens samlede gæld samt andre skyldige omkostninger i henhold til foreningens seneste
årsrapport. Køber gøres opmærksom på, at denne opgørelse ikke nødvendigvis tager højde for alle
forhold i foreningen, f.eks. hvilken værdiansættelsesmetode foreningen anvender, om grundlaget for
opgørelsen af foreningens formue er ajourført, eller om foreningen har anvendt finansielle
instrumenter (herunder renteswaps) f.eks. til afdækning af kurs- eller renterisiko, jf. foreningens
årsrapport. Opgørelsen vil derfor oftest ikke være fuldstændig retvisende. Køber opfordres til at søge
egen rådgiver herom.
33.600,00 kr.
33.600,00
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
5.041,20 kr.
5.041,20
kr.
Brutto/nettoudgift
Bruttoudgiften er lig med boligydelsen tillagt udgifterne til belåning af købsprisen baseret på
standardfinansiering,
kr. jf. nedenfor.
kr.
Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af den aktuelle størrelse af den skattemæssige
værdi af rentefradraget
kr. på andelshaverens private lån i andelsboligen.
kr.
Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgifter til hverken løbende indvendig vedligeholdelse eller
anvendelsesudgifter.
38.641,20 kr.
38.641,20
kr.
Standardfinansiering
3.220,10
Standardfinansieringen
fra følgende forudsætninger:
kr. er udarbejdet ud 3.220,10
kr.
En kontant udbetaling på 5% af købsprisen oprundet til nærmeste kr. 5.000, dog minimum kr. 25.000.
Købsprisen fratrukket de 5% i udbetaling finansieres med et 30-årigt annuitetslån med sikkerhed i
andelsboligen. I beregningen er anvendt en rente svarende til Nationalbankens gennemsnitsrente for
pengeinstitutternes nyudlån til boligformål med et tillæg af 1,5 procentpoint og herefter oprundet til
nærmeste kvarte procentpoint. Herudover indgår relevante anslåede låneomkostninger.
Standardfinansieringen vil ikke nødvendigvis kunne opnås. Opnås finansiering på andre vilkår,
bemærkes det, at brutto- og nettoudgiften vil afvige fra den beregnede finansiering
130.440,68
kr.
169.081,88
kr.
kr.af andelen, kan 14.090,16
Såfremt foreningen har vedtaget regler om maksimal 80% belåning
standardfinansieringen ikke opnås.
Har foreningen vedtaget sådanne regler
Ja x
Nej
Andre bemærkninger til standardfinansieringen:
34.335,13
kr.
134.746,75
kr.
11.228,90
kr.
Elbæk Johansen & Yde · Gl. Kongevej 146 · 1850 Frederiksberg C · Tlf. 33 86 15 55 · [email protected]
· www.lokalbolig.dk
Dejlig andelslejlighed i rigtig god forening!
1. Købspris: Den pris du skal betale for andelsbeviset. For beløbet får du en del af
andelsbolig­foreningens formue og brugsretten til en bolig. Købsprisen må ikke
overstige maksimalprisen.
Anvendelsesudgifter
Anvendelsesudgifter
A conto varme
A conto vand / vandafledning
2. Udbetaling: De penge du selv kommer med, når du køber andels­beviset.
Anvendelsesudgifter a conto i alt
3. Boligydelse i alt pr. måned: Det, du skal betale i andelsboligydelse pr. måned til
­foreningen.
Adresse Bülowsvej 48B, 1. tv, 1870 Frederiksberg C
1.595.000
Købspris minus
Købsprisen
5%
Udbetaling 80.000
4. Standardfinansiering:
i udbetaling på andelsbeviset
Beregning
bruttonettoudgift RentenKontanthandel
Finansieret handel
finansieret over 30 år til en rente,
der erafens
i alle og
salgsopstillinger.
er udtrykt
33.600,00 kr.
33.600,00
jf Administrator
kr.en
ved en gennemsnitsrente forBoligafgift,
pengeinstitutters
nyudlån til boligformål tillagt
Fællesantenne
kr.
kr.
procentsats.
6. Nettoudgift pr. måned: Bruttoudgiften pr. måned fratrukket værdien af skattefradrag
kr.
for renteudgifter. De penge du
samlet skal
betale
38.641,20
Boligydelse
i alt pr.
år. hver måned for at bo i andels­
kr.
boligen. Hertil kommer fx varme
og vand,
anført under anvendelsesudgifter.
3.220,10
Boligydelse
i altsom
pr. md.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
7. Anslået teknisk pris: Købsprisen
plus standardfinansiering
den gæld i andelsbolig­foreningen, som hører
Ydelse vedr.
til den enkelte andel. Den tekniske
pris ier
tætteste, du kommer på kontantprisen
Bruttoudgift
altdet
pr. år
for andelsboligen.
Bruttoudgift i alt pr. md.
kr.
kr.
kr.
130.440,68
kr.
kr.
kr.
34.335,13
134.746,75
11.228,90
Kabel-tv
kr.
5. Bruttoudgift pr. måned: Det
du skal betale i andelsboligydelse plus ydelse
kr. til
Internet
Antenne
kr.
standardfinansiering.
kr.
Renteudgift kr.
29,60 % heraf
Nettoudgift i alt pr. år
Nettoudgift pr.
22 md.
Anvendelsesudgifter
5.041,20
5.041,20
38.641,20
3.220,10
169.081,88
14.090,16
Boligydelse
15-LK0030+ a conto anvendelsesudgifter pr. år
Sag nr.
Boligydelse + a3.220
conto anvendelsesudgifter pr. md.
Boligydelse/pr md.
7
kr.
kr.
kr.
kr.
8.400,00
0,00
8.400,00
47.041,20
Dato 08-07-2013 kr.
3.920,10
kr.
14.090/11.229
Brutto/nettoudgift pr. md.
Oplysning
Oplysning om
om anslået
anslået teknisk
teknisk pris,
pris brutto/nettoudgift og standardfinansiering
Sag nr. 15-LK003
Boligydelse/pr m
Oplysning
Anslået tekn
Den anslåede
foreningens
årsrapport. K
forhold i fore
opgørelsen a
instrumenter
årsrapport. O
egen rådgive
Brutto/netto
Bruttoudgift
standardfina
Nettoudgifte
værdi af rent
Brutto- og ne
anvendelsesu
Standardfin
Standardfina
En kontant u
Købsprisen f
andelsbolige
pengeinstitut
nærmeste kv
Standardfina
bemærkes de
Såfremt fore
standardfina
Har forening
Anslået teknisk pris kr. 1.779.698,37
Andre bemæ
Den anslåede tekniske pris er sammensat af købsprisen tillagt den forholdsmæssige andel af
foreningens samlede gæld samt andre skyldige omkostninger i henhold til foreningens seneste
årsrapport. Køber gøres opmærksom på, at denne opgørelse ikke nødvendigvis tager højde for alle
forhold i foreningen, f.eks. hvilken værdiansættelsesmetode foreningen anvender, om grundlaget for
opgørelsen af foreningens formue er ajourført, eller om foreningen har anvendt finansielle
Elbæk Johansen & Yde · Gl. Kongevej 146
instrumenter (herunder renteswaps) f.eks. til afdækning af kurs- eller renterisiko,
jf. foreningens
årsrapport. Opgørelsen vil derfor oftest ikke være fuldstændig retvisende. Køber opfordres til at søge
egen rådgiver herom.
Brutto/nettoudgift
Bruttoudgiften er lig med boligydelsen tillagt udgifterne til belåning af købsprisen baseret på
standardfinansiering, jf. nedenfor.
Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af den aktuelle størrelse af den skattemæssige
værdi af rentefradraget på andelshaverens private lån i andelsboligen.
Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgifter til hverken løbende indvendig vedligeholdelse eller
anvendelsesudgifter.
Standardfinansiering
23 forudsætninger:
Standardfinansieringen er udarbejdet ud fra følgende
En kontant udbetaling på 5% af købsprisen oprundet til nærmeste kr. 5.000, dog minimum kr. 25.000.
Købsprisen fratrukket de 5% i udbetaling finansieres med et 30-årigt annuitetslån med sikkerhed i
Når du skal
låne penge i banken
Har du brug for at låne penge, når du skal investere i en andelsbolig, er
det en god idé at indlede en dialog med din bankrådgiver på et tidligt
tidspunkt. Du skal have styr på, hvilke informationer du skal have fat
på, for at banken kan låne dig penge til din andelsbolig.
Hvad skal du have med i banken?
• Oversigt over dine faste udgifter
• Seneste årsopgørelse fra SKAT
• Dine tre seneste lønsedler
• Salgsopstilling – hvis du har kig på en konkret bolig
hos en mægler
24
Din egen økonomi
Økonomisk overblik
Når du investerer i en andelsbolig, er der to udgiftsposter, du skal
forholde dig til: Boligafgiften og udgifter til renter og afdrag.
Når du investerer i en ny bolig, er det vigtigt, du forholder dig realistisk til
dit såkaldte rådighedsbeløb, som udtrykker, hvor meget du har tilbage
at leve for, når alle dine faste udgifter er betalt. Det varierer meget, hvad
man har brug for, og beløbet bliver blandt andet påvirket af indtægter,
forbrug og familiesituation. Derfor er det vigtigt, at du tænker over,
hvad du tidligere har levet for, hvad du har brugt på rejser, fritid og
fornøjelser, bolig og husholdning, og hvordan du forventer, fremtiden
ser ud både i forhold til din familiesituation og din indkomst.
Boligafgiften er din månedlige husleje, som dækker din del af
foreningens drift (blandt andet udgifter til administration, finansiering
samt drift og vedligeholdelse). Disse udgifter kan variere meget fra
forening til forening, selv for to ellers sammenlignelige andelsboliger.
Til boligafgiften kommer betaling af faste udgifter, som blandt andet
inkluderer varme, elektricitet og tv-kanaler.
Herudover er der udgifter til renter og eventuelle afdrag på
din andelsbolig­finansiering. Denne kan være sammensat på
forskellige måder med forskellige rentesatser – afhængig af både
andelsboligforeningens regnskab og vedtægter, og af din egen
økonomi og behov. På handelsbanken.dk/andel kan du læse mere ­
om dine finansierings­muligheder.
Når du kender posterne – boligafgiften inklusiv dine øvrige faste ud­
gifter til boligen og udgifter til renter og afdrag på andelsbolig­finan­
sieringen – ved du, hvor mange penge per måned, du skal af­sætte
til faste boligudgifter. For at blive klog på, hvor dyr en andelsbolig du
har råd til, er det en god idé at udarbejde et budget over din samlede
privatøkonomi. På den måde kan du sammen med din rådgiver i
banken finde frem til, hvor meget du kan købe for.
Det er vigtigt, at alle faste udgifter er fraregnet, inden rådighedsbeløbet
opgøres. Med til de faste udgifter hører blandt andet transport (benzin,
bus- eller togkort), personforsikringer og et beløb afsat til tandlæge
og­vedligeholdelse af bil og bolig. Herunder ser du et eksempel på,
hvordan dine udgifter kunne fordele sig på et år.
Andre udgifter 8%
Fritid og fornøjelse 12%
Bolig 39%
Husholdning 25%
Transport 5%
Øvrige faste udgifter 11%
Det er vigtigt at have et godt overblik over sin økonomi. I Handelsbankens
Webbank kan du altid se, hvordan dine udgifter fordeler sig i Forbrugsoverblik.
26
27
Lån med fast rente
I Handelsbanken kan du få samme fleksible finansieringsmuligheder,
som hvis du ville købe en ejerbolig. Du kan fx vælge variabel eller fast
rente eller perioder med afdragsfrihed, og løbetiden kan justeres efter
dine ønsker.
Faktisk er det unikt, at du kan låne til en andelsbolig med en fast rente,
og det kan være værd at overveje. Både fordi du så er sikker på din
renteudgift i en længere periode, og fordi det kan skabe en sikkerhed
for ikke at blive ramt dobbelt af kommende rentestigninger. Du kan
blive ramt dobbelt, hvis både du og din andelsboligforening har et
variabelt lån. Så stiger renten både på dit eget lån og din boligafgift.
På handelsbanken.dk/andel kan du altid finde de aktuelle rentesatser
for finansiering til andelsbolig.
Det kan du vælge
• Løbetid op til 30 år
• Variabel eller fast rente i perioder fra 3 måneder til 10 år
•Renteloft
• Fleksibel låneafvikling
29
Når du skal sammensætte din finansiering
Økonomien i din andelsbolig hænger uløseligt sammen med forening­
ens økonomi. Når du skal investere i en andelsbolig, er det derfor ikke
nok, at du kun ser på netop den andelsbolig, du gerne vil flytte ind i. Du
er også nødt til at kende værdien af den ejendom, som andelsboligen
ligger i.
Som andelshaver er du medlem af foreningen og dermed også med­
ejer af ejendommen. Det betyder, at du også ejer en del af andels­
boligforeningens gæld – som du betaler til gennem den måned­lige
boligafgift.
Når du skal sammensætte finansieringen til din andelsbolig, vil for­
ening­ens økonomi derfor også spille en afgørende rolle for, hvilken
finansiering du kan få. I Handelsbanken kan du eksempelvis låne op til
80% af andelsboligens samlede værdi, hvilket normalt vil svare til den
tekniske købspris1. Når du har fundet 80% af den tekniske pris, skal du
trække din andel af foreningens gæld fra, da den allerede er finansieret
gen­nem foreningen – og du har dermed det beløb, du kan få finansieret
med et PrioritetsLån Andel eller PrioritetsKredit Andel. Har du behov for
at låne ud over de 80%, kan du søge det finansieret med et BoligLån
Andel.
Den tekniske købspris indeholder købsprisen plus den gæld i andelsboligforeningen, som hører til
den enkelte andel – se et eksempel på den i salgsopstillingen på side 22-23.
1)
30
Kontrol af andelsboligforeningens vedtægter
For at blive godkendt til et PrioritetsLån Andel eller Prioritets­Kredit
Andel i Handelsbanken, er det en betingelse, at din andels­bolig­forening
benytter §3 fra Andelsboligforeningernes Fælles­repræsentations (ABF)
vedtægter. §3 giver en juridisk person (fx banken) indtrædelses- og
salgsret til andelsboligen i tilfælde af tvangsauktion. Hvis §3 ikke er
opfyldt, vil du i stedet kunne få tilbudt et BoligLån Andel.
Forældrefinansiering
I mange andelsboligforeninger er forældrekøb ikke tilladt, da man
forlanger, at det er ejeren af andelsbeviset, der bor i ejendommen.
Men det gør det ikke umuligt at hjælpe sine børn med at investere i en
andelsbolig.
Alternativet er, at forældrene låner pengene i banken, og derefter
låner penge videre til børnene. Dette sker konkret ved, at der oprettes
et gældsbrev for lånet, hvilket dokumenterer, at der ikke er tale om
en skattepligtig gave. En revisor eller advokat kan hjælpe med at
udfærdige de nødvendige aftaler og dokumenter, så de juridiske og
skattemæssige aspekter er i orden.
31
Køb med forbehold
Når du investerer i en andelsbolig, skal du være opmærksom på din
fortrydelsesret og din ret til at tage forbehold:
• Du kan underskrive en købsaftale med advokat- og bankforbehold.
Det giver dig tid til at få talt med din advokat og bank om handlen.
Inden forbeholdets udløb kan du omkostningsfrit annullere købet.
Boligen kan dog sælges til anden part i mellemtiden.
• Op til seks dage efter køb og betaling kan du nå at fortryde din
handel. Her skal du dog være opmærksom på, at det koster dig 1%
af købesummen.
• Har du fundet fejl eller mangler ved boligen, kan du gøre indsigelse
over for sælger, og indgå en aftale om udbedring eller økono­misk
kompensation. Husk at gøre indsigelse hurtigst muligt og vær
opmærksom på, at der kan være en frist for indsigelser.
Opret lån
Har du brug for et lån til køb af din andelsbolig, skal du kontakte din
bankrådgiver, der kan give dig et tilbud på, hvor meget du kan låne og
til hvilken rente.
Som sikkerhed for lånet, bliver der oprettet et ejerpantebrev, som
banken tinglyser i Andelsboligbogen. Det bliver typisk oprettet på
samme størrelse som dit lån, og du betaler en statslig stempelafgift og
et fast tinglysningsgebyr. Dertil kommer etableringsomkostninger for
lånet til banken og eventuelt gebyr til andelsboligforeningen for notering
af en adkomsterklæring.
32
Adkomsterklæring, andelskrone, brugsret og belåningsgrad. Du vil
støde på mange komplicerede ord og begreber, når du begiver dig ind
på andelsboligmarkedet. Nedenstående er en ordliste med nogle af de
ord, der er brugt i denne bog, men listen er naturligvis ikke komplet.
Hvis du er i tvivl om noget, kan du altid spørge din bankrådgiver, og
ellers kan du søge forklaringer på internettet – fx på abf-rep.dk.
BBR (Bygnings- og boligregistret)
Et landsdækkende register, der indeholder informationer om de faktiske, fysiske forhold
for bygninger og boliger. Oplysningerne dækker blandt andet areal, beliggenhed,
anvendelse og installationer.
Belåningsgrad
Udtrykket benyttes for angivelse af, hvor stor gælden er i forhold til værdien af den
ejendom, andelsboligforeningen ejer.
ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation)
En landsdækkende og uafhængig interesseorganisation, der har til formål at varetage
Bestyrelse
andelsboligforeningernes interesser.
Bestyrelsen tager beslutninger, eller forbereder disse til afstemning på andelsbolig­
foreningens generalforsamlinger. Bestyrelsen består af beboere i andelsboligforeningen,
og de vælges på generalforsamlingen.
Adkomsterklæring
En erklæring udstedt af banken og underskrevet af foreningen, der beviser, at du som
låntager er identisk med ejeren af andelsbeviset.
Boligafgift
Din månedlige husleje, der dækker din del af andelsboligforeningens drift.
Andelsbevis
Dit bevis på, at du har betalt indskud til andelsboligforeningen og har brugsretten til en
Brugsret
given andelsbolig.
Du ejer ikke en andelsbolig. Men som andelshaver har du brugsret til en bestemt bolig i
Andelsboligforeningens egenkapital
Den samlede værdi af foreningens ejendom plus øvrige aktiver
fratrukket gæld.
Andelskrone
Foreningens formue divideret med den oprindelige indskudskapital.
Anskaffelsespris
Værdien af ejendommen på opførelses- eller købstidspunktet.
34
Ordliste
andelsboligforeningens ejendom, fordi du er medejer af denne.
Den offentlige vurdering
Den offentlige vurdering udarbejdes af SKAT og er den mest benyttede måde at fast­
sætte værdien af andelsboligforeningens ejendom på.
Fast rente
Renten på dit lån er fast i hele eller en del af lånets løbetid.
Forbedringer
Ændringer og forbedringer der øger boligens brugsværdi, det kan fx være et nyt køkken
eller bad, som andelshaveren selv har betalt.
Fremleje
Mulighederne for at fremleje sin andelsbolig varierer fra forening til forening. Ved fremleje
er det fortsat andelsbolighaveren, der er medlem af andelsboligforeningen.
35
Maksimalpris er det højeste beløb, en andel må sælges for. Den udtrykker den andel af
foreningens formue, som hører til den enkelte andelsbolig.
Renteswap
Andelsboligforeningen kan have indgået såkaldte renteswaps med en kreditforening eller
bank. Det er en metode, der går ud på at ”bytte” rentevilkår for typisk at opnå lavere
renteudgifter her og nu, eller sikre mod rentestigninger.
Valuarvurdering
Nyttige links
Maksimalpris
Der er mange steder at hente
nyttig information på din vej
mod en ny bolig, uanset om
der er behov for en uafhængig
interesseorganisation, boligsider,
bank, mægler eller geografisk
overblik. Vi har samlet en række
nyttige links til dig her på siden.
Valuarvurderingen udføres af en valuar og statsautoriseret ejendomsmægler, som ud fra
sin viden om det lokale boligmarked sætter værdien på en ejendom. En valuarvurdering
er gyldig i maksimalt 18 måneder.
abf-rep.dk
Variabel rente
En rente på dit lån som kan ændre sig fra dag til dag.
boligsiden.dk
Vedtægter
boliga.dk
Andelsboligforeningens vedtægter sikrer en fornuftig styring, drift og overholdelse
af den gældende lovgivning på området. Ofte vil vedtægterne være baseret på
standardvedtægterne fra ABF.
handelsbanken.dk
krak.dk
lokalbolig.dk
maps.google.com
36
37
Kunde i
Handelsbanken
Som kunde hos os er du ikke bare et nummer, der skal presses ned
i et færdigt koncept. Vi har hverken individuelle salgsmål, bonus­
programmer, standardiserede kundeprogrammer eller callcentre. Det
skaber forudsætningerne for skræddersyede løsninger, der møder dine
behov.
Vi har naturligvis en brugervenlig og effektiv Webbank, apps til
smartphones og tablets, og hvad du ellers forventer af en moderne
bank. Herudover får du det, som vores kunder især kender os
for: Imødekommenhed, god og personlig service samt et højt
kompetenceniveau.
• Lokal tilgængelighed i Danmark og stor international
tilstedeværelse
• Nordens mest tilfredse bankkunder *
• Europas stærkeste bank *
Kilder:
* EPSI og Bloomberg
38
Disclaimer:
Dette markedsføringsmateriale er udarbejdet af Handelsbanken, filial af Svenska Handelsbanken
AB (publ), Sverige, CVR-nr. 24246361, Org.nr. 502007-7862. Materialet er ikke et tilbud om
lånefinansiering. De kilder, som Handelsbanken har anvendt i dette materiale anses for pålidelige,
men Handelsbanken påtager sig ikke ansvar for, at oplysningerne er nøjagtige og fuldkomne.
Markedsføringsmaterialet er udarbejdet i december 2013, og forhold og oplysninger i materialet kan
være forældet. Markeds­føringsmaterialet kan ikke afløse rådgivning. Du opfordres derfor til at søge
personlig og individuel rådgivning i forbindelse med køb af andelsbolig og optagelse af andelsboliglån.
Enhver form for offentliggørelse eller gengivelse af Handelsbankens materiale må kun finde sted mod
forudgående aftale.
39
DECEMBER 2013
handelsbanken.dk