Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar Til: Dommerne ved landets domstole Andelshaverne i A/B foreningerne Til nysgerrige med interesse i A/B valuarvurderinger den 11. august 2015 Valuarvurderinger til A/B foreninger, når til vidt forskellige kontante handelsværdier: I København ansætter mange Andelsboligforeninger en valuar til at værdiansætte deres ejendom til den kontante handelsværdi. Desværre når valuarerne til vidt forskellige kontante handelsværdier for nært identiske ejendomme. De fleste følger deres egne principper. Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), der er normgivende i specialet valuarvurderinger, forholder sig passivt til vilkårlighederne. En analyse på 74 valuarvurderinger udarbejdet mellem 2006 og 2015 afslørede således, at kun 12 havde anført referenceejendomme og det først på vurderinger udarbejdet efter år 2008. Mere end halvdelen havde ikke udarbejdet den omkostningsbestemte lejeberegning. Begge er normkrav! Et meget stort antal havde ”skønnet” den lovlige boligleje fremfor at beregne den. Det gav årlige boliglejer helt op til kr. 1.133/m2. De omkostningsbestemte lejer ligger typisk mellem kr. 400600/m2. I foråret 2015 kunne 2 valuarer således nå frem til vurdering af to meget identiske ejendomme, der varierede 350%. Ingen tilsvarende ejendomme er hverken handlet til den lave eller den høje værdi. Det virker som om, at nogle valuarer vurderer ”højt eller lavt” til de priser som rekvirent, administrator eller revisor måtte ønske sig. A/B Upsalagade 1-9, 2100 København Ø Valuar Asger Nymann 12-02-2015 Kr. 259.897.217 samlet erhvervs/bolig lejeberegning afkast 1,70%. Valuar værdi samlet kr.34.622/m2 jf. note 25 Ingen referenceejendomme der undderbygger værdien Hostrups Have, Falkoner Allé 80, 2000 Frederiksberg Valuar John Lindgreen MDE 11-04-2015 Kr. 745.000.000 samlet erhvervs/bolig lejeberegning afkast 2,75%. Valuarværdi samlet pr. m2. kr.9.436/m2jf. note 24 Ingen referenceejendomme der undderbygger værdien køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar Men eksemplerne på de vilkårlige valuarvurderinger er utallige. Før den 01-03-2007, hvor det offentlige vurdering fik til prishop på mellem 110%-130% gældende for den off. vurdering pr. 01-10-2006 i forhold til den forrige off. vurdering pr. 01-10-2003, blev der udarbejdet mange valuarvurderinger, der var langt under 50% af de priser, som man handlede tilsvarende ejendomme til. Skønt der i 2003-2007 var et meget stort antal handler med boligejendomme hævdede mange valuarer, som valuar Michael Hartmann partner i DTZ og medlem af DE’s bestyrelse, at der kun havde været få handler i 2005 & 2006 og derfor ingen referenceejendomme. Nedenstående to ejendomme er i byggestil og størrelsen nær identiske. De ligger mindre en 500 meter fra hinanden. Alligevel nåede valuar Jørn Søby EDC Erhverv til en vurdering, der kun var 36% af den kontante handelsværdi som valuar Gunnar Brandt fik medhold i ved Østre Landsret efter at Dansk Ejendomsmæglerforenings advokat Thomas Dahl Jensen og DE’s forsikringsselskab AIG havde ført sagen. A/B Tomsgårdshusene, 2400 København NV Valuar Jørn Søby, EDC Erhverv 12-02-2015 Kr. 193.000.000 samlet erhvervs/bolig lejeberegning afkast 1,93%. Valuar værdi samlet kr.7.896/m2 Ingen referenceejendomme A/B Ringertoften, 2400 København NV. Valuar Gunnar Brandt MDE 12-12-2005 Kr. 520.000.000 samlet erhvervs/bolig lejeberegning afkast 1,93%, handlet 27-12-2005 til kr. 456 mio. Valuarværdi samlet pr. m2. kr.22.016/m2 Østre Landsrets Dom 26-06-2014 stadfæstede værdien Ingen referenceejendomme Valuarvurdering er en tilnærmet eksakt videnskab, der bør bygge på solid dokumentation. Dermed ikke være sagt at to valuarer ikke kan nå til en forskellig kontant handelsværdi indenfor en tolerance på måske +/- 15% eller allerhøjest +/30%. Plus minus flere hundrede procent som beskrevet ovenfor er helt uacceptabelt! Ikke mindst, når valuarerne er underlagt samme lovgivning og samme vurderingsnorm. Værdiansættelse af A/B foreningens ejendom skal følge Andelsboliglovens § 5 stk. 2 litra b samt en række formelle krav fra vurderingsnormerne: 1. Værdiansættelsen skal dokumenteres med reference til, hvad tilsvarende ejendomme senest er handlet til eller aktuelt udbydes til. 2. Hertil skal valuaren beregne den omkostningsbestemte leje samt ejendommens nettoleje og udfra denne beregne og anføre ejendommens afkastprocent den såkaldte yield. Er der både erhverv og boliger skal der anføres yields for begge. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar 3. Valuaren skal sikre sig, at hans vurdering følger seneste retspraksis på fastsættelsen af den kontante handelsværdi for boligejendomme tilhørende A/B foreninger. 4. Valuaren skal tillige tage hensyn til ejendommens beliggenhed, tekniske tilstand, beskaffenhed og attraktivitet. 5. Er det en blandet ejendom med erhverv og med boliger skal erhvervsdelen opgøres værdimæssigt for sig og erhvervsdelen værdimæssigt for sig. 6. Den af Dansk Ejendomsmæglerforening udarbejdede vurderingsnorm dateret d. 23-03-2009 skal iagttages for alle valuarer, uanset om de er medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. 7. Særligt for A/B foreningen gælder, at værdien af en ledig lejlighed skal medregnes (idet en ny ejer kan opsige en lejer med 12 mdr. varsel for selv at flytte ind i lejligheden). 8. Den kontante handelsværdi skal afspejle, hvad tilsvarende ejendomme handles til på vurderingstidspunktet udfra markedssituationen, bankernes kreditvillighed, krav til afvikling af gæld og det aktuelle renteniveau. 9. Uanset om valuaren anvender afkastmetoden, kvadratmetermetoden eller DCFmetoden, så skal han nå frem til samme kontante handelsværdi. Stort set ingen af valuarerne fra DE følger disse retningslinjer. Valuarernes kontante handelsværdier er derfor fuldkommen vilkårlighed. I nedenstående graf er 74 vurderinger uadrbejdet af valuarer medlemmer af dansk ejendomsmæglerforening (MDE) sat i forhold til de samtidige priser på ejerlejligheder. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar Grafens vurderinger er i kronologisk rækkefølge fra 2005-2015. Vurderingerne er med en stigende tendens i forhold til registrerede handler på www.realkreditrådet.dk. Valuar Jørn Søby og valuar John Lindgreen ligger begge markant lavere end tendenslinjen og på værdier der er langt under halvdelen af den seneste retspraksis fra de to Østre Landsrets Domme. Valuar Gunnar Brandt ham der to gange har fået Østre Landsrets domme på korrekte vurderinger ligger meget højt. Valuar Asger Nymann ligger meget højere end alle andre. Datalisten kan findes på www.wismann-as.dk. Nedenfor vises samme graf med værdien i kr./m2 boligareal: Valuar Jørn Søby og valuar John Lindgreen ligger begge konsekvent under tendenslinjen for de andre valuarer. Mest overraskende er det, at valuar John Lindgreen i perioden 2005-2015 ekskl. Falkoner Allé 102 ligger med værdier fra kr. 9.500-13.800/m2 og en afkastprocent, der altid ligger lige omkring 2%. John Lindgreen har opfundet sit egen særegne praksis, hvor han fratrækker kr. 2.5008.500/m2 i forhold til den kontante handelsværdi på hans referenceejendomme. Jørn Søbys mest spektakulære vurderinger er A/B Tomsgården i 2006 med kr. 7.796/m2 og A/B Nyhavn 42 A-B i 2015, som han har vurderet til kr. 16.600/m2 uagtet at ejendommen har byens dyreste beliggenhed lige ud til kanalen. Alle valuarerne undtagen Asger Nymann er langt under de to Østre Landsrets Domme, som har skabt den seneste retspraksis. Det virker som om at valuarer slet ikke respekterer den retspraksis der er skabt ved de to Østre Landsretsdomme afsagt hhv. 07-11-2011 (A/B Hyltebjerg Allé 17-37) og 26-06-2014 (A/B Ringertoften). køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar A/B Hyltebjerg Allé 17-39, 2720 Vanløse DE og advokat Thomas Dahl Jensen og Østre Landstret kontant handelsværdi pr. 30-06-2008 kr. 19.400/m2. eller 87% af tilsvarende ejerlejligheder! A/B Ringertoften, 2400 NV DE og advokat Thomas Dahl Jensen og Østre Landstret kontant handelsværdi pr. 31-12-2008 kr. 23.400/m2. eller 130% af tilsvarende ejerlejligheder! Den første sag omhandlede ejendommen tilhørende A/B Hyltebjerg Allé 17-39, hvor Østre landsret d. 07-11-2011 ved dom fastslog, at den korrekte kontante handelsværdi skulle være kr. 91,5 mio. pr. 30-06-2008 svarende til kr. 19.400/m2 eller 87% af m2-priserne for tilsvarende ejerlejligheder i samme periode. Ejendommen var handlet d. 31-05-2006 til kr. 78,1 mio. Valuar Jørn Søby EDC Erhverv mente i modsætning til sin egen faglige forening, at den korrekte handelsværdi skulle have været kr. 70 mio. ØLD på foranledning af DE’s forsikringsselskab AIG og advokat Thomas Dahl Jensen, var altså 31% højere end skønsmanden. Den af domstolen stadfæstede værdi På A/B Ringertoften var mere end 100% højere end den værdi, som 2 valuarerne Jette Lundsgaard MDE tidligere Nybolig Erhverv og Michael Hartmann MDE DTZ samt medlem af bestyrelsen i DE, nåede frem til. Begge valuarer havde således vurderet langt under retspraksis og langt under, hvad DE mente, var den korrekte kontante handelsværdi. Sagen blev ført af DE’s forsikringsselskab AIG og dennes advokat Thomas Dahl Jensen, der mente, at den korrekte værdi skulle være kr. 550 mio. pr. 31-12-2008. De to valuarer havde begge vurderet til samme ejendom til kr. 270 mio. pr. 31-12-2008. I begge sager vandt Dansk Ejendomsmæglerforenings forsikringsselskab AIG og advokat Thomas Dahl Jensen fordi de fik Østre Landsret til at tilsidesætte skønsmændenes vurderinger, hvorefter Østre Landsret så meddelte, at i mangel af bedre, fastholdt de vurderingen fra den indstævnede valuar, der i begge tilfælde var valuar Gunnar Brandt MDE fra firma Ejvall. I respekt for Østre Landsret må man anerkende, at den nuværende retspraksis har lagt et meget højt niveau for den kontante handelsværdi og i begge tilfælde fastholdt en kontant handelsværdi, der ikke var underbygget af andet end valuarens mavefornemmelse uden referencehandler. I begge Østre Landsretssager vandt Dansk Ejendomsmæglerforening idet det lykkedes advokat Thomas Dahl Jensen at overbevise dommerne om, at skønsmændenes vurderingsrapporter måtte tilsidesættes idet, der enten var fejl i oplysningerne på køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar deres referenceejendomme for valuar Peter Winther og for valuar Jørn Søby at han kun havde én referenceejendom. De manglende ejendomsreferencer: Ingen valuarrapporter udarbejdet før 2009 har anført referenceejendomme skønt, at det altid har været en vurderingsnorm. Ofte skriver valuaren ligefrem, at det efter hans opfattelse ikke har været muligt at finde referencer. Hvordan i alverden kan han så samtidig hævde at have en indsigt i markedspriserne, når han ikke kender nogen tilsvarende ejendomme handlet? I reglen kommer valuarerne med en gang indholdsløst sludder for en sladder i tillid til at deres forening altid vil beskytte dem om det skulle komme til et søgsmål ved domstolene for en grov overvurdering eller en grov undervurdering. De manglende eller fejlagtige omkostningsbestemte lejeberegninger: Det er meget vanskeligt at beregne den omkostningsbestemte leje (OMK). Denne OMK-leje ligger typisk meget lavt omkring kr. 400-600/m2. Derfor skriver valuarerne bare en anslået leje. Men denne er ofte langt højere end det, som man lovligt må opkræve. Så opnår valuaren den fordel, at det bliver meget nemmere at nå en afkastprocent omkring 2%. Hos valuarer MDE har det i årene 2005-2015 har været markedskonformt, at skulle nå 2% i afkastprocent. Disse 2% har været markedskonformt blandt valuarer MDE uanset, hvordan renten har svinget eller uanset om bankerne havde lukket kassen i for nye udlån, som det skete i årene fjerde kvartal 2008 til 1. kvartal 2013. Det er udbredt, at valuaren kun beregner en samlet afkastprocent for ejendommen, skønt måske halvdelen af lejeindtægterne er fra dyrt erhverv på et forretningsstrøg. De har ligefrem hyppigt skrevet, at 2% det er hvad der motiverer en investor til at købe en boligejendom. Sikke noget sludder! Ydelsen på et 30-årigt realkreditlån er ca. 7%. Hertil, at valuarerne slet ikke gør opmærksom på, at priserne på boligejendomme i Hovedstaden siden midten af 1960’erne i gennemsnit er steget 9-11% p.a. frem til 2006, og atter siden 2013 er i kraftig vækst. Flere valuarer herunder Jette Lundsgaard, Jørn Søby og Peter Winther skriver, at afkastprocenten har ingen eller lille betydning. Uagtet dette, er det alene afkastprocenten, der fokuseres på. Uden referencehandler bliver valuarvurderinger så oftest meget langt fra, hvad der handles til. Hvem er køberne: I Hovedstaden købes 3 ud af 4 boligejendomme af lejerne, der ved købet stifter en andelsboligforening. Lejernes motiv er kontrol med ejendommen, samt det forhold at de kan købe ejendommen til priser, der typisk ligger mellem 55%-75% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerlejligheder. køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar Det har overhovedet ingen betydning om afkastprocenten på en boligleje på kr. 500/m2. om den er 1%, 2% eller 3%. Det, der er interessant er, om man kan købe et medejerskab til en ejendom med en andelslejlighed til kr. 25.000/m2 fremfor en ejerlejlighed til kr. 40.000/m2 i samme område. Ingen af de valuarer fra Dansk Ejendomsmæglerforening, der har skrevet de 74 valuarvurderinger anfører lejerne, som de potentielle købere. Hertil, at de nystiftede A/B foreninger typisk tilbydes 10 års afdragsfrihed på realkreditlånene og markedets laveste bidragsprocenter helt ned til 0%. Så gunstig finansiering tilbydes alene til A/B foreninger. Sager ved domstolene: Der har verseret og verserer en række sager ved domstolene. De mest spektakulære er de to, der tidligere er omtalt: A/B Hyltebjerg Allé 17-37 og A/B Ringertoften. I begge disse sager tabte den indstævnede valuar ved Byretterne, og sagsøgerne fik medhold i, at valuaren havde lavet en grov og ansvarspådragende overvurdering. I DEs vurderingsnorm står der, at det er useriøst at opvurdere en ejendom tidligere end 2 år efter den er handlet. Men det var netop hvad valuar Gunnar Brandt firma Ejvall MDE havde gjort i december 2005 A/B Ringertoften. I stedet for at søge retfærdigheden og respekt for egen vurderingsnorm, så kærede DE’s forsikringsselskab AIG ved advokat Thomas Dahl Jensen begge sager til Østre Landsret. I begge sager lykkedes det advokat Thomas Dahl Jensen at få tilsidesat den skønsmand, som DE havde udmeldt som deres dygtigste mand på vurderingsområdet. Østre Landsretsdommerne afgjorde derefter, at når skønsmandens vurderingsrapport var tilsidesat, så måtte man godkende den sagsøgte valuars vurderingsrapport. Den sagsøgte valuars vurderingsrapport havde i begge tilfælde ingen referenceejendomme og de af Østre Landsret stadfæstede værdier ligger langt over, hvad tilsvarende ejendomme blev handlet til. Mangel på referenceejendomme var derfor kun væsentligt, da landsdommerne skulle forkaste skønsmandens vurdering, men ligegyldigt for Landsretsdommernes godkendelse af sagssøgte valuars vurderingsrapport. Sagsøgerne tabte sagerne ved Landsretten idet Dansk Ejendomsmæglerforening ved at udmelde nogle vurderingsfolk, der var så udygtige ifølge advokat Thomas Dahl Jensen og Østre Landsret at deres vurderingsrapporter blev tilsidesat. Hermed vandt Dansk Ejendomsmæglerforenings forsikringsselskab AIG og advokat Thomas Dahl Jensen sagerne for deres medlem, i begge tilfælde valuar Gunnar Brandt MDE. Det lykkedes således advokaten at vinde Østre Landsrets hammerslag på to komplet ikke underbyggede valuarvurderinger ved at få samme Østre Landsret til at forkaste skønsmændenes vurderingsrapporter. Hvad der er endnu mere spektakulært er, at skønsmændene der ikke er i priskonkurrence, benytter lejligheden til et mangedoble det normale salær for deres vurderingsarbejde. Således har valuar John Lindgreen forlangt kr. 100.000 for at valuarvurdere en ejendom på Østerbro med 15 lejligheder. Normalsalæret er ca. kr. 15.000. Østre Landsret, der har tilsynspligten med salærerne, godkender køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar erfaringsmæssigt oversalærer uden at retten spørger valuaren, hvad der er hans normale salær for en valuarvurdering. Nej de spørger om hans ”ærlige” timeopgørelse til kr. 2.500/time. Det er helt indlysende retskrænkende, at DE benytter sin de facto eneret til at lade sine valuarer berige sig med oversalærer i sager som skønsmænd. Valuar Michael Hartmann partner i DTZ og medlem af bestyrelsen i DE skrev så ringe og ikke underbygget en vurderingsrapport, at han ved Østre Landsret d. 24-092014 fik hammerslag på, at den overhovedet ikke kunne bruges til at fastsætte den kontante handelsværdi. Uagtet dette fastholder både Michael Hartmann og DE, at han er berettiget til fuldt salær kr. 120.000, der er betalt. Samme Michael Hartmann var som skønsmand 20 uger om at skrive sin valuarvurdering efter besigtigelsen. Det er således nærliggende, at Dansk Ejendomsmæglerforening både gør, hvad de kan for at fordyre sagsøgernes omkostninger, langsommeliggøre sagsgangen og sidst at have eneretten til at udmelde en skønsmand i sager, der vil belaste selvsamme skønsmands professionelle forsikring, om sagerne tabes af DE og den sagsøgte valuar. Østre Landsret har stadfæstet, at DE ikke har nogen interesse i udmeldelsen af skønsmand eller udfaldet af sagerne, skønt skønsmanden er omfattet af samme professionelle ansvarsforsikring, som den indstævnede valuar. A/B Laubsgården eneste eksempel, hvor andelshaverne i 2009 modtog kr. 2,3 mio. erstatning for en valuarvurdering, der ikke var underbygget og som var alt for lav. Valuar Mads Munch MDE havde i april 2006 vurderet A/B Laubsgården til kr. 34,8 mio. svarende til kr. 7.834/m2. Det havde han gjort uden at anføre en eneste referenceejendom i sin vurdering. Den off. vurdering pr. 01-10-2005 havde været kr. 24,8 mio. I samme periode blev tilsvarende ejendomme typisk handlet til priser mellem kr. 16.000-22.000/m2. A/B Laubsgården, 2100 København Ø Valuar Mads Munch MDE Valuarvurdering april 2006 kr. 34,6 mio. Valuar Jette Lundsgaard MDE kr. 63,0 mio. off. vurdering pr. 01-10-2006 kr. 64,0 mio. Valuar Jette Lundsgaard MDE blev bedt om at afgive en før retslig skønserklæring. Den lød på kr. 63 mio. eller ca. det dobbelte i værdi af Mads Munch. Da den nye off. vurdering pr. 01-10-2006 blev udmeldt d. 01-03-2007 lød den på kr. 64.000.000 eller næsten præcis, hvad valuar Jette Lundsgaard var nået frem. I dølgsmål måtte Dansk Ejendomsmæglers advokat Thomas Dahl Jensen og DE’s professionelle kollektive ansvarsforsikring acceptere et forlig, der samlet i 2009 udbetalte kr. 2,3 mio. i erstatning. Den økonomiske skade var påført de andelshavere der i tillid til valuar Mads Munch MDE, havde måtte sælge deres køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme! Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998 e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar andelsbeviser til de meget for lave andelskroner, der var en følge valuarvurderingen ikke var underbygget, samt at den var alt for lav. af, at Skønsmanden Jette Lundsgaard MDE havde på det tidspunkt, hvor hun udarbejdede sin vurderingsrapport næppe været klar over, at den skulle bruges til at gøre en af hendes medlemskolleger erstatningsansvarlig, påføre ham udbetaling af en selvrisiko på kr. 50.000 samt påføre deres fælles forsikring en udbetalt erstatning på ca. kr. 2,3 mio. Når et forsikringsselskab, som her AIG, udbetaler store erstatninger efterfølges det i reglen med enten forhøjede præmiebetalinger fremover samt reduceret dækning hos forsikringstageren. Efterskrift og grund til omtanke: 1. En valuar burde aldrig kunne blive skønsmand i en sag, hvor den sagsøgte valuar er omfattet af samme professionelle ansvarsforsikring, som han selv er omfattet af. 2. En valuar burde aldrig kunne blive skønsmand i en sag anlagt mod en kollega, der er medlem af og kollega i samme forening f.eks. Dansk Ejendomsmæglerforening. 3. Det er en ubekvem kendsgerning, at ethvert medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening har en interesse i, at denne forenings kollektive professionelle ansvarsforsikring ikke belastes med udbetaling i erstatning i forbindelse med sagsanlæg mod valaurer. 4. Det er skammeligt så mange valuarvurderinger, der ikke anfører referenceejendomme eller beregner den omkostningsbestemte leje. 5. Det er endnu mere skammeligt, at valuarerne frit opfinder deres egne vilkårlige vurderingsprincipper. 6. Domstolene lytter alt for blindt til ”tomme erklæringer” fra skønsmænd, der hævder, at det man handler tilsvarende ejendomme til, ikke er den kontante handelsværdi, men at denne er langt lavere end handelspriserne. 7. Domstolene bør i sager om salærets størrelse bede valuaren dokumentere hvad han tog for de sidste 5 valuarvurderinger, hvor han har måttet sikre sig opgaven i konkurrence med andre valuarer. 8. Det virker som om, at Dansk Ejendomsmæglerforening støtter fuldt op om daværende formand Steen Winther Pedersen, der den 25. august 2009 udtalte til Jyllandsposten, at to valuarer der begge havde vurderet A/B Ringertoften til hhv. kr. 270 mio. og kr. 550 mio., begge kunne have vurderet lige efter bogen. Per ardua ad astra! Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., ejendomsmægler. & valuar 18.834 karakterer inkl. mellemrum 2.806 ord køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
© Copyright 2024