4-STJERNET HOTEL
SALE AND LEASE BACK
Nordmarksvej 8, 7190 Billund
Sag 139457
LEGOLAND
BILLUND TRAV
LALANDIA
HOTEL SVANEN
LEGOLAND Holiday Village
GRUNDAREAL EJET AF LALANDIA
LALANDIA FERIEHUSE
INDLEDNING:
Det populære Hotel Svanen i Billund udbydes i et sale & lease back arrangement i forbindelse med en planlagt udvidelse af hotellets kapacitet i 2016. Hotellet udvides med
42 værelser, hvorefter der er i alt 144 værelser.
Hotellet er veldrevet med en belægningsprocent på 76,6% og blev i 2007, 2008 og
2011 udnævnt som gazelle-virksomhed. Lejers egenkapital (Hotel Svanen ApS) pr. 30.
april 2015 andrager kr. 14.351.694.
Det 4-stjernede hotel er en del af den frivillige forening Small Danish Hotels, og der
tilbydes 24 timers reception, konferencerum, gratis trådløst internet og filmkanaler. Herudover wellness, gourmet-arrangementer og champagnebar.
Ejer købte hotellet i 2001, og har udvidet kapaciteten i 2 etaper fra 25 til 102 værelser.
Den seneste udvidelse i 2008 omfattede 51 værelser til en investering på kr. 57 mio.
EJENDOMMEN:
Ejendommen er beliggende ca. 500m. fra Lalandia og Legoland og med travbanen
Billund Trav som nabo. Der er ca. 3 km. til Billund Lufthavn, 25 km til Vejle og motorvej
E45.
Ejendommens nuværende ca. 4.892 m², fordelt på 8 bygninger udvides med 1.184 m 2
ved separat selvbærende overbygning på den eksisterende hovedbygning, hvorefter det
samlede areal andrager ca. 6.076 m2.
Der er anlagt 130 parkeringspladser således, at der kan parkeres med kort afstand til
hotelværelserne. Udenomsarealet med kørsels– og parkeringsareal er anlagt med fliser/
sten.
Udvidelsen er tegnet og projekteret af arkitekten Ole Weile fra Weile arkitekter maa i
Aabenraa.
UDVIDELSE MED OVERBYGNING TIL HOVEDBYGNING
BILLUND:
Med kun lidt over 6.000 indbyggere er Billund en relativt lille by, der samtidigt har en
række store turistattraktioner og er Danmarks tredjestørste turistmål.
Der er p.t. store anlægsprojekter i gang i Billund, blandt andet LEGO House (7.600 m 2)
der forventes åbnet i 2017.
Billund Lufthavn er Danmarks næststørste lufthavn. Lufthavnen havde ca. 2,9 mio passagerer i 2014 og direkte forbindelser til mere end 90 destinationer.
På grund af den forventede vækst hos forlystelsesparkerne og Billund Lufthavn arbejdes
der regionalt på etablering af motorvej såvel som jernbaneforbindelse.
OVERNATNINGSMULIGHEDER:
Der forefindes flere typer overnatningsmuligheder i Billund, bl.a. bed & breakfast, camping, feriecentre, vandrehjem samt hoteller og kroer. Udover Hotel Svanen er der følgende hoteller/kroer i området (se også kort):
2.000m
1.500m





Hotel LEGOLAND
Hotel Zleep Hotel Billund
Hotel Propellen
Vandel Kro
REFBORG
Hotel Svanen er nabo til hhv. Legoland Holiday Village (campingplads og hytteby ejet af
LEGO FONDEN), BILLUND TRAV og Lalandia (ubebygget grundareal).
1.000m
500m
FAKTA:
MATR. NR.:
7bf Billund By, Grene.
ADRESSE:
Nordmarksvej 8, 7190 Billund.
EJENDOMSVURDERING 2014 (før udvidelse):
Kr. 18.300.000, heraf grundværdi kr. 1.234.300.
GRUNDAREAL:
12.343 m², heraf vej 0 m².
BBR-AREALER (før udvidelse):
Bebygget areal: 4.309 m². Heraf udgør 29 m2 udhus.
Bygningsareal: 4.931 m².
Kælder: 78 m².
Erhvervsareal: 5.009 m².
Overdækkede arealer: 198 m².
Udvidelse:
Bygningsareal: 1.184 m2. Der tages forbehold for det endelige areal.
Samlet areal efter udvidelse:
Erhvervsareal: 6.193 m2. Der tages forbehold for det endelige areal.
LEJEFORHOLD OG DRIFT:
Lejeforhold:
Ejendommen sælges inklusiv projekteret udvidelse på 42 værelser som fuldt udlejet, idet
sælger i forbindelse med et salg indgår en lejekontrakt med 15 års uopsigelighed fra
lejers side og 20 år fra udlejers side. Til sikkerhed for lejekontraktens opfyldelse udsteder sælger/lejer en bankgaranti svarende til 1 års leje.
Driftsbudget ekskl. moms
Leje p.a. pr. overtagelsesdato, jf. bi l ag 1
kr.
Lejers refusion af udlejers driftsudgifter
kr.
67.096
kr.
7.373.846
kr.
-87.096
7.286.750
7.306.750
Dri fts budget
Grundskyld, ansl.
kr.
-21.025
Rottebekæmpelse
kr.
-527
Grundgebyr
kr.
-19
kr.
-14 kr./m² kr.
-4 kr./m² kr.
-45.526
-67.096
-20.000
Forsikring
Driftsudgift pr. m² over jord
Administration, ansl.
Dri fts mæ s s i gt o vers kud
Lejer refunderer udlejers udgifter til grundskyld, rottebekæmpelse, forsikring. Beløb er
anslået og lejer (sælger) er bekendt med at refusion må forventes at stige efter udvidelsen. Udlejer afholder alene udgift til administration.
Lejer afholder samtlige øvrige udgifter herunder udvendig og indvendig vedligeholdelse.
Udgift til den udvendige vedligeholdelse efter udvidelse er i bilag 2 anslået til kr.
300.000 ekskl. moms.
Løsøre i form af inventar, stole, borde m.v. er lejers ejendom. Samtlige udgifter til løbende fornyelse af driftsinventar m.v. afholdes fremadrettet af lejer.
Der henvises til lejerfortegnelse for nærmere specifikation af de udlejede arealer.
KAPITALBEHOV OG STARTFORRENTNING:
Kapitalbehov ( anslået) :
Kø bs pri s , ko ntant
½ reg./tinglysningsafgift inkl. gebyr (anslået)
Advokat m.v. anslået
Købers kapitalbehov ved kontant handel
kr.
kr.
kr.
kr.
132.000.000
396.830
100.000
132.496.830
Købspris svarer til kr./m² ekskl. kælder mv.:
Købspris svarer til kr./pr. værelse:
kr.
kr.
22.007
916.667
Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter.
F orrentning ( driftsmæssigt ov erskud / købers kapitalbehov )
Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning, og udvidelse
samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning ved kontant handel af
den investerede kapital på:
7.286.750
132.496.830
=
5,50%
ØVRIGE OPLYSNINGER:
BESIGTIGELSE:
OVERTAGELSE:
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter
aftale med ejeren venligst rettet til:
Ejendommen overtages efter nærmere aftale.
CBRE A/S
LEJEKONTRAKT:
Frederiksgade 1
Sælger udarbejder lejekontrakt i forbindelse med overtagelse.
8000 Aarhus C
GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN:
Telefon:
Ingen gæld.
Kontaktpersoner:
MOMS:
Niels Ole Haagensen
Claus Thomsen
Ejendommen er momsregisteret.
Direktør
Ejendomsmægler MDE, HD(A)
ENERGIFORHOLD:
Mobil: 20 49 46 90
Mobil: 20 11 84 88
Bygningerne opvarmes med naturgas.
E-mail: [email protected]
E-mail: [email protected]
MILJØFORHOLD:
Ejendommen er ikke kortlagt iht. jordforureningsloven.
FORSIKRINGSFORHOLD:
Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår.
TINGLYSNING:
Køber og sælger betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften ved registrering af
skøde.
EJENDOMMENS DOKUMENTER OG ØVRIGE OPLYSNINGER:
Projektmateriale vedr. udvidelsen af hotellet samt ejendommens dokumenter kan
rekvireres efter nærmere aftale med CBRE A/S.
70 22 96 02
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE:
E jendommen: Nordmarksv ej 8, 7190 Billund
E jendomsnummer: 2758.
Matr. nr.: 7bf Billund By, G rene
Lej er B ygni ng
Svanen
1
1
2
3
4
5
6
7
8
V æ r el s er
m/bad
Type
22
0
32
16
8
8
8
8
Hotel
Vinkælder
Værelser
Værelser
Værelser
Værelser
Værelser
Værelser
Miljøstation
Ar eal m²
I al t
Kæ l der
1.641
Ar eal
i m²
al t
År l i g l ej e
2015
Depo s i ta
kr ./m²
102
1.150
583
336
336
336
336
96
4.814
78
0
0
0
0
0
0
0
78
1.641
78
1.150
583
336
336
336
336
96
4.892
2.010.225
62.400
1.408.750
714.175
411.600
411.600
411.600
411.600
14.400
5.856.350
1.225
800
1.225
1.225
1.225
1.225
1.225
1.225
150
1.197
42
1.184
0
1.184
1.450.400
1.225
144
5.998
78
6.076
7.306.750
1.203
0
0
0
0
0
0
0
0
0
O ps i gel s es var s el /mdr .
Uo ps i gel i ghed
l ej er
udl ej er
Mi n.
Max .
Mar keds l ej er egul er i ng
Mo ms
Indeks
12 mdr.
15 år
20 år
NPI
-
-
Nej.
Ja
-
-
-
-
-
-
-
-
Nej.
Svanen
I al t
Over jord
5.998
BILAG 2 - HOTEL SVANENS DRIFTSBUDGET OG NØGLETAL
Realiseret
2013/14
2014/15
2015/16
2016/17
2017/18
Budget
2018/19
2019/20
2021/22
2022/23
35.980
-14.462
-3.431
18.087
-12.324
5.763
34.866
-13.370
-3.633
17.863
-9.782
8.081
46.606
-17.601
-4.676
24.329
-10.776
13.553
47.538
-17.953
-4.770
24.816
-10.992
13.824
48.489
-18.312
-4.865
25.312
-11.211
14.101
49.459
-18.678
-4.962
25.818
-11.436
14.383
50.448
-19.052
-5.061
26.334
-11.664
14.670
51.457
-19.433
-5.163
26.861
-11.898
14.964
Drift såfremt sale og leaseback
-5.856
-5.856
-67
-67
-241
-241
-6.164
-6.164
-5.856
-67
-241
-6.164
-7.307
-68
-300
-7.675
-7.453
-70
-306
-7.829
-7.602
-71
-312
-7.985
-7.754
-73
-318
-8.145
-7.909
-74
-325
-8.308
-8.067
Budget
Nettoomsætning (hotel, restaurant og billetter)
Vareforbrug
Andre eksterne omk.
Bruttoresultat
Personaleomk.
Resultat før leje, afskr. og renter *
Leje iht. lease back *
Lejers refusion af udlejers driftsudgifter
Udv. bygningsvedligeholdelse *
50 kr./m²
36.223
-14.966
-3.775
17.482
-10.757
6.725
Resultat efter leje og ejendommens driftsudgifter
Lejens andel af resultat før leje mv. *
-331
-8.398
561
-401
1.917
5.878
5.995
6.115
6.238
6.362
6.565
90,32%
106,06%
74,70%
55,13%
55,13%
55,13%
55,13%
55,13%
55,13%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
Nøgletal for selve hoteldriften
Indeks
Antal ansatte
Hotelomsætning
37
43
35
kr. 23.519.571
kr. 23.879.430
kr. 23.745.000
355
355
355
Antal dage
Værelsesantal
Værelseskapacitet
Solgte værelser
Totalomsætning pr. værelse
Belægningsprocent
38
38
38
38
38
38
32.089.000
kr. 32.730.780
kr. 33.385.396
kr. 34.053.104
kr. 34.734.166
kr. 35.428.849
355
355
355
355
355
355
102
102
102
144
144
144
144
144
144
36.210
36.210
36.210
51.120
51.120
51.120
51.120
51.120
51.120
27.737
kr.
kr.
230.584
27.737
kr.
76,60%
234.112
27.158
kr.
76,60%
232.794
36.806
kr.
75%
222.840
36.806
kr.
72%
227.297
36.806
kr.
72%
231.843
36.806
kr.
72%
236.480
36.806
kr.
72%
241.209
36.806
kr.
72%
246.034
72%
Gns. pris pr. solgt værelse
kr.
848
kr.
861
kr.
874
kr.
872
kr.
889
kr.
907
kr.
925
kr.
944
kr.
963
Revpar
kr.
355
kr.
353
kr.
342
kr.
324
kr.
330
kr.
337
kr.
343
kr.
350
kr.
357
2.000m
1.500m
1.000m
500m
CBRE - DANMARK
CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvaliteten af vores rådgivning og serviceydelser i et personligt
og langvarigt samarbejde med vores kunder.
CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 52.000 medarbejdere fordelt på mere end 300 kontorer i 50 lande. CBRE
Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt
til at være blandt de 50 ”Best in Class” selskaber af Business Week.
CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 57 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus. Denne præsentation er baseret på
oplysninger modtaget fra sælger. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler.
Version: 18. november 2015
Verdens største. Lige rundt om hjørnet.