Indstilling
Til
Aarhus Byråd via Magistraten
Fra
Teknik og Miljø
Dato
29. april 2015
Etagebyggeri i Valdemarsgade 11
Tilladelse til at opføre etagebyggeri i 4 og 5 etager plus
tagterrasse på ejendommen Valdemarsgade 11, 8000
Aarhus C.
1. Resume
Der er søgt om tilladelse til opførelse af etagebyggeri på
ejendommen Valdemarsgade 11, 8000 Aarhus C.
Den ene del af byggeriet er i 4 etager uden tagterrasse, og
den anden del af byggeriet er i 5 etager plus tagterrasse.
Bygningshøjden bliver 17,62 m på den del af bygningen,
der er højest. Stueetagen har ekstra højde, idet den
fungerer som gennemkørsel for lastbiler ind til varegård og
parkeringsanlæg i gårdrummet.
Den nye bebyggelse vil få et samlet etageareal på 1066
m².
Der
etableres
opholdsareal
på
ca.
29
%
af
boligetagearealet på altaner og tagterrasse.
Den del af matriklen, hvor byggeriet skal opføres, er i dag
ikke bebygget, men fungerer som adgangsvej for biler og
lastbiler
til
og
fra
varegård
og
parkeringsanlæg
i
gårdrummet.
En partshøring har resulteret i en række indsigelser. I
indsigelserne peges hovedsagligt på byggeriets højde,
indbliksgener
og
ændrede
lysforhold
samt
det
arkitektoniske helhedsindtryk af gadens forløb.
Etagebyggeri i henholdsvis 4 og 5 etager plus tagterrasse i
Valdemarsgade 11
side 1 af 7
Teknik og Miljø vurderer, at byggeriet svarer til, hvad der
er sædvanligt i området, at det ikke giver væsentlige
forringelser af lysforhold eller indblik til nabobebyggelse,
og at byggeriet arkitektonisk er tilpasset gaden.
Det indstilles, at byggeriet godkendes.
2. Beslutningspunkter
At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger
Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser.
3. Baggrund
Da der er flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har
Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe de fornødne
tilladelser.
4. Sagsfremstilling
Der er søgt om tilladelse til at opføre etagebyggeri på
ejendommen Valdemarsgade 11, 8000 Aarhus C.
Den del af bygningen, der ligger mod Valdemarsgade 9, er
i 5 etager plus en tagterrasse og har en bygningshøjde på
17,62
m.
Den
del
af
bygningen,
der
ligger
mod
Valdemarsgade 23, er i 4 etager.
Husdybden varierer fra 11,82 m mod Valdemarsgade 9 til
9,82 m mod Valdemarsgade 23. Dybden på bygningen er
15,37 m ved elevatortårnet. Husdybden følger dermed
dybden mod Valdemarsgade 9, men er ca. 50 cm dybere
end Valdemarsgade 23.
Den nye bebyggelse vil få et samlet etageareal på 1066
m². Bebyggelsen vil indeholde 15 boliger af varierende
størrelse mellem 52 m² og 63 m².
Kommuneplanen angiver en bebyggelsesprocent for
karréen på maks. 260, og der er tilstrækkelig
restrummelighed.
Der
bliver
etableret
opholdsareal på
ca.
29
%
på
tagterrasse og altaner.
Etagebyggeri i henholdsvis 4 og 5
etager plus tagterrasse i
Valdemarsgade 11
side 2 af 7
Den del af matriklen, hvor byggeriet skal opføres, er i dag
ikke bebygget, men fungerer som adgangsvej for biler og
lastbiler til og fra varegård og parkeringsanlæg i
gårdrummet.
Byggeriet er ikke omfattet af en lokalplan.
Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektet
i
overensstemmelse
med
bestemmelserne
i
Bygningsreglement 2010 (BR 2010), kapitel 2.3.
I vurderingen skal blandt andet indgå følgende forhold:
-
Bebyggelsens samlede omfang skal være
hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens
anvendelse.
-
Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det
sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller
det der tilstræbes i området. Kommuneplanens
rammebestemmelser kan være vejledende.
-
Der skal under hensyntagen til ejendommens
benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for
ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse.
-
Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der
vender mod naboskel, ikke giver anledning til
væsentlige indbliksgener.
Det fremgår af BR 2010, kapitel 2.3.1.
Opgørelse over opholdsarealer, bebyggelsesprocent m. m.
fremgår af vedlagte dataark, bilag nr. 6.
Byggeriet ligger i kommuneplanens rammebestemmelse
010309CY,
der
fastlægger
områdets
anvendelse
til
cityformål.
Det fremgår af den konkrete rammebestemmelse for
området, at bebyggelsen må opføres med et maksimalt
etageantal på 4 og med en bebyggelsesprocent på 260 for
området. Bebyggelse skal som hovedregel opføres som
sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen.
Etagebyggeri i henholdsvis 4 og 5
etager plus tagterrasse i
Valdemarsgade 11
side 3 af 7
Det fremgår af kommuneplanens generelle bestemmelser
for udendørs opholdsarealer i gårdrum, at der tilstræbes
etablering af opholdsarealer på mindst 30 % af
bebyggelsens boligetageareal. Opholdsarealet skal ikke
nødvendigvis etableres på terræn.
Der er foretaget en partshøring af de omkringboende, som
vil kunne blive berørt af byggeriet. Denne høring har
resulteret i 3 indsigelser, hvoraf en enkelt er fra flere ejere
(bilag 4).
I det følgende sammenfattes indsigelserne:
1. Højden på byggeriet og arkitektonisk helhedsindtryk af
gadens forløb
2. Lysforhold
3. Indbliksgener
4. Andre bemærkninger
Der er endvidere modtaget indsigelser fra Valdemarsgade
35, 41, 46, 53 og 57, der ikke blev vurderet at kunne blive
berørt af byggeriet, og derfor ikke blev partshørt.
Ansøger har kommenteret indsigelserne (bilag 5).
Ad 1. Højden på byggeriet og arkitektonisk helhedsindtryk
af gadens forløb
Der
peges
på,
at
byggeriets
højde
fraviger
kommuneplanens rammebestemmelse om 4 etager, og at
byggeriet vil have en negativ påvirkning af gadens forløb.
Byggeris bemærkninger
Bygningens udformning er bearbejdet i samråd med
Stadsarkitekten og Byggeri.
Byggeri vurderer, at bebyggelsens samlede omfang svarer
til det sædvanlige i området, selvom det fraviger
kommuneplanens rammebestemmelse om etageantal.
Byggeri vurderer ikke, at gadens forløb er ensartet.
Etagebyggeri i henholdsvis 4 og 5
etager plus tagterrasse i
Valdemarsgade 11
side 4 af 7
I
gadeforløbet
mod
kommuneplanens
nord
bestemmelse
fraviger
bygningerne
om
etageantal.
Valdemarsgade 9 er opført i 5 etager plus en tagterrasse,
Valdemarsgade 7 er opført i 5 etager og ligger på hjørnet
af Valdemarsgade og Skt. Nicolaus Gade. I gadeforløbet
mod syd er både Valdemarsgade 23 og 25 opført i 2½
etage.
Byggeriet tilpasser sig gadens forløb ved at nedtrappe
etageantallet fra 5 plus tagterrasse til 4 uden tagterrasse
mod Valdemarsgade 23.
Ad 2. Lysforhold
Der peges på, at byggeriet vil medføre en negativ
påvirkning af lysforholdene, idet det vil betyde
lysnedsættelse og skyggegener.
Byggeris bemærkninger
Det udarbejdede skyggediagram viser, at byggeriet ikke vil
medføre skyggegener, idet skyggen fortrinsvis vil falde på
gaden og på parkeringsarealet i gårdrummet.
Byggeriet vil medføre en lille merskygge på tagterrassen
på Valdemarsgade nr. 9.
Byggeri vurderer ikke, at lysforholdene bliver væsentligt
påvirket af byggeriet.
Ad 3. Indbliksgener
Der peges på, at byggeriet vil medføre indbliksgener mod
Valdemarsgade nr. 23 og nr. 25 samt mod tagterrassen på
Valdemarsgade nr. 9.
Byggeris bemærkninger
Byggeri medgiver, at byggeriet kan medføre indbliksgener
for
de
omkringliggende
ejendomme,
herunder
især
Valdemarsgade 23 og 25. For at imødegå indbliksgener til
de to nævnte ejendomme sættes der matteret glasværn
op på tagterrassens sydligste hjørne, og altangangen på
femte sal vil alene strække sig til skel mellem projektets
høje og lave bygningsdel.
Etagebyggeri i henholdsvis 4 og 5
etager plus tagterrasse i
Valdemarsgade 11
side 5 af 7
Derudover vurderer Byggeri ikke, at indbliksgenerne ligger
ud over, hvad der må forventes i området.
Ad 4. Andre bemærkninger
Det bemærkes, at bygherren ifølge byggelovgivningen skal
sikre, at der bliver truffet de nødvendige foranstaltninger
mod, at der opstår revneskader på omkringliggende
ejendomme. Kommunen vil kunne påse, at byggearbejdet
gennemføres på forsvarlig vis, herunder at bygherren
anvender
en
byggemetode,
der
tager
hensyn
til
omgivelserne.
Det bemærkes endvidere, at der ved ethvert byggeri vil
kunne opstå midlertidige gener for de omboende i den tid,
byggeriet pågår, og som ikke helt vil kunne undgås.
Byggelovgivningen
indeholder
ikke
bestemmelser
om
eventuelle gener under byggearbejdet.
Støj- eller støvfrembringende bygge- og anlægsarbejder
skal efter miljølovgivningen anmeldes til kommunen, der
normalt fastsætter vilkår om, at genegivende arbejder kun
må udføres på hverdage mellem kl. 7 og 18.
Behandling af brandsmitte vil blive foretaget i forbindelse
med den tekniske byggesagsbehandling.
Det skal kort bemærkes, at der er modtaget indsigelser
om, at projektet er i strid med lokalplan nr. 206. Projektet
er ikke omfattet af lokalplan nr. 206.
Konklusion
På
baggrund
af
ovenstående
gennemgang
anbefaler
Teknik og Miljø, at Byrådet godkender det ansøgte projekt
og bemyndiger Byggeri til at meddele de fornødne
tilladelser.
5. Strategi for borgerinddragelse
Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt:

Valdemarsgade 7, 9, 13, 15, 23 og 25
Etagebyggeri i henholdsvis 4 og 5
etager plus tagterrasse i
Valdemarsgade 11
side 6 af 7
Kristian Würtz
/
Erik Jespersen
Bilag:
Bilag 1:
Oversigtskort
Bilag 2:
Tegningsmateriale
Bilag 3:
Skyggediagrammer
Bilag 4:
Indsigelser
Bilag 5:
Ansøgers kommentarer
Bilag 6:
Dataark
Sagsnummer: 15/006034-3
Lix: 40
Center for Miljø og Energi
Sagsbehandler: Lone Rudbeck Jørgensen
Tlf.: 89 40 22 13
Tlf.: 89 40 25 03
E-post: [email protected]
E-post: [email protected]
Etagebyggeri i henholdsvis 4 og 5
etager plus tagterrasse i
Valdemarsgade 11
side 7 af 7