Indstilling
Til
Aarhus Byråd via Magistraten
Fra
Teknik og Miljø
Dato
25. februar 2015
Boligbebyggelse, Valdemarsgade 56
Tilladelse til at opføre 2 etagebygninger – den ene i 3
etager og den anden i 3, delvist i 4 etager
1. Resume
Der er søgt om at opføre 2 etagebygninger på
Valdemarsgade 56. På grunden ligger i dag lager- og
kontorbygning.
Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens
rammebestemmelser.
En partshøring har medført en række indsigelser. I
indsigelserne peges der hovedsagligt på byggeriets højde,
udsigtsforhold, parkeringsforhold, skyggegener og gener i
byggeperioden.
Projektet vurderes at være tilpasset området samt ikke at
medføre væsentlige indbliks- eller skyggegener, der
rækker ud over, hvad der må forventes i midtbyen.
2. Beslutningspunkter
At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger
Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser.
3. Baggrund
Da der er flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har
Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i
sagen.
4. Sagsfremstilling
Boligbebyggelse, Valdemarsgade 56
side 1 af 6
Der er søgt om tilladelse til at opføre 2 etagebygninger i
form af stokbebyggelse på Valdemarsgade 56 med i alt 40
boliger af varierende størrelse fra 48 m² til 79 m².
De 2 etagebygninger vil være 3-4 etager og placeres
vinkelret på Sonnesgade.
På grunden ligger der i dag en lager- og kontorbygning.
Mod syd ligger banegraven, mod øst ligger etageboliger,
mod vest ligger en erhvervsbygning og mod nord ligger
Sonnesgade og etageboliger.
Ønsket er at rydde op i eksisterende bebyggelse og med
projektet at give mulighed for at udforme et nyt gårdrum
og bidrage til en ny og levende facade i Sonnesgade.
Byggeriet ønskes udført med tegl og markerede dør- og
vindueshuller.
Bebyggelsesprocenten for projektet er ca 105.
Kommuneplanens bestemmelser for denne karré angiver
110 %.
Der etableres opholdsarealer på ca 30 %.
Kommuneplanens rammebestemmelse angiver, at
opholdsarealerne skal udgøre 30 % af en bebyggelses
boligetageareal. Opholdsarealerne etableres på terrasser,
altaner og i gårdrummet.
Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan.
Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af
bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på
omgivelserne i overensstemmelse med bestemmelserne i
bygningsreglementet 2010 kap. 2.3.
I helhedsvurderingen skal bl.a. indgå følgende forhold:
1. Bebyggelsens samlede omfang skal være
hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse.
2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det
sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der
Boligbebyggelse, Valdemarsgade 56
side 2 af 6
tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være
vejledende.
3. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse
sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og
nabobebyggelse.
4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til
ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for
beboere, brugere og beskæftigede.
5. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke
giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden
bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.
Ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde
010317BL, der fastlægger områdets anvendelse til boligog erhvervsformål.
Det fremgår af den konkrete rammebestemmelse for
området, at bebyggelse må opføres i 4 etager.
Der er foretaget partshøring af de omboende, der vil
kunne blive berørt af byggeriet. Denne høring har
resulteret i 5 indsigelser fra to beboere, en
andelsboligforening, en andelsforening og en ejerforening i
området.
Den
første
høring
blev
udsendt
med
fejlbehæftede
skyggediagrammer, men der blev efterfølgende sendt
korrekte skyggediagrammer ud.
Der kom alene indsigelser til den første høring.
De væsentligste indsigelser mod det nye byggeri er:
1. Højden på byggeriet
2. Udsigtsforhold
3. Parkering
4. Skyggegener og forringet lysindfald
5. Gener i byggeperioden
Boligbebyggelse, Valdemarsgade 56
side 3 af 6
Ansøger har kommenteret indsigelserne (bilag 4).
Ad 1. Højden på byggeriet
Der peges på, at byggeriets højde bliver væsentlig større
end det nuværende byggeris.
Byggeris bemærkninger
Kommuneplanens rammebestemmelse fastlægger
maksimalt etageantal på 4. Byggeriet fraviger ikke
rammebestemmelsen.
Ad 2. Udsigtsforhold
Det anføres, at byggeriet vil medføre forringede
udsigtsforhold for de omkringliggende ejendomme.
Byggeris bemærkninger
Det er korrekt, at udsigtsforholdene vil ændre sig for de
omkringliggende ejendomme. Kommunen kan imidlertid
ikke lovligt inddrage hensynet til udsigtsforhold i
helhedsvurderingen af projektet.
Ad 3. Parkering
Det
anføres,
at
der
ikke
etableres
tilstrækkelige
parkeringspladser til projektet. Det beskrives, at der på
nuværende tidspunkt er problemer med alt for mange
parkerede biler, herunder på fortove og gangarealer.
Byggeris bemærkninger
Der etableres 9 parkeringspladser til biler på ejendommen,
og herudover etableres der parkering til cykler.
Ifølge
kommunens
parkeringsarealer
til
retningslinjer
biler,
stilles
for
der
anlæg
af
krav
om
ikke
parkeringspladser i forbindelse med ikke-lokalplanpligtige
projekter indenfor Ringgaden. Der vurderes ikke at være
konkret grundlag for at fravige retningslinjerne.
Ad 4. Skyggegener og forringet lysindfald
Det anføres, at projektet vil medføre skyggegener og
forringet lysindfald.
Boligbebyggelse, Valdemarsgade 56
side 4 af 6
Det anføres af Valdemarsgade 54-54A, at projektet vil
medføre skygge på deres gårdareal, og det anføres af
Valdemarsgade 52, at deres have bliver lagt i skygge,
samt at det generelle lysindfald på matriklen og i
lejlighederne bliver minimeret.
Byggeris bemærkninger
Der er udarbejdet skyggediagrammer, der viser
ændringerne i lysforholdene for de omkringliggende
ejendomme.
For Valdemarsgade 52 og 54A viser skyggediagrammerne,
at projektet vil medføre en merskygge i en del af
gårdrummet på Valdemarsgade 52 kl. 17 om sommeren
og en begrænset merskygge på facaden mod gården på
Valdemarsgade 52 og 54A-B kl. 20 om sommeren.
Diagrammerne
viser
endvidere,
at
der
vil
være
en
begrænset merskygge på gårdrummet på Valdemarsgade
52 og 54 og 54A om efteråret kl. 17.
Projektet vil medføre ændringer i lysforholdene for de
omkringliggende ejendomme, men det vurderes ikke at
ligge ud over, hvad der må forventes i et område i
midtbyen, hvor kommuneplanen fastsætter, at der må
opføres bebyggelse i 4 etager.
Ad 5. Gener i byggeperioden
Der udtrykkes utryghed ved om funderingen af projektet
kan medføre skade på de omkringliggende ejendomme.
Der forespørges også til håndteringen af støj- og
støvgener under byggeriet.
Byggeris bemærkninger
Ved ethvert byggeri vil der kunne opstå midlertidige gener
for de omkringboende i den tid, byggeriet foregår, og som
vanskeligt helt vil kunne undgås.
Byggelovgivningen
indeholder
ikke
bestemmelser
om
eventuelle gener under byggearbejdet. Kommunen vil dog
kunne påse, at byggearbejdet gennemføres på forsvarlig
Boligbebyggelse, Valdemarsgade 56
side 5 af 6
vis, herunder at bygherren anvender en byggemetode, der
tager hensyn til omgivelserne.
Støj- elle støvfrembringende bygge- og anlægsarbejder
skal efter miljølovgivningen anmeldes til kommunen, der
normalt fastsætter vilkår om, at genegivende arbejder kun
må udføres på hverdage mellem kl. 7 og 18.
Konklusion
På baggrund af ovenstående gennemgang anbefaler
Teknik og Miljø, at Byrådet godkender det ansøgte projekt
og bemyndiger Byggeri til at meddele de fornødne
tilladelser.
5. Strategi for borgerinddragelse
Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt:
-
Sonnesgade 1, 8, 9 og 10
-
Christen Købkes Gade 23 og 25 og
-
Valdemarsgade 44, 46, 48, 50, 52, 54 og
54A
Kristian Würtz
/
Erik Jespersen
Bilag
Bilag 1:
Oversigtskort
Bilag 2:
Tegningsmateriale
Bilag 3:
Skyggediagrammer
Bilag 4:
Indsigelser
Bilag 5:
Ansøgers kommentarer
Bilag 6:
Helhedsvurdering
Sagsnummer: 15/001205-3
Lix: 44
Center for Miljø og Energi
Sagsbehandler: Lone Rudbeck Jørgensen
Tlf.: 89 40 22 13
Tlf.: 89 40 25 03
E-post: [email protected]
E-post: [email protected]
Boligbebyggelse, Valdemarsgade 56
side 6 af 6