BEDSTE BELIGGENHED
– UDEN TILBUDSPLIGT
Vodroffsvej 5, 1900 Frederiksberg C
Sag 108677
EJENDOMMEN:
Markant boligudlejningsejendom med meget smukt mønstret murværk mod Vodroffsvej.
Ejendommen har den bedste beliggenhed centralt på Frederiksberg ved Gammel Kongevej og Sankt Jørgens Sø. Nærområdet er præget af mindre specialbutikker, hyggelige
fortovscaféer og den livlige aktivitet ved søerne.
Her er endvidere ganske kort afstand til bl.a. Hovedbanegården, Vesterport Station, Det
Ny Teater, Imperial biografen, Tivoli, flere gode restauranter og et væld af shoppingmuligheder på både Gammel Kongevej og Vesterbrogade.
Den L-formede bygning er opført i 1868 og består af 4 etager samt udnyttet tagetage.
Ejendommen er fuldt udlejet og indeholder 9 boliglejemål samt en zoneterapeut i stueetagen, jf. lejerfortegnelsen, bilag 1.
Ejendommen er ikke omfattet af tilbudspligten i Lejelovens § 100.
I midten af 1990’erne gennemgik ejendommen en større renovering med efterisolering
og pudsning af ejendommens gårdfacade samt udskiftning af hovedparten af vinduerne.
FAKTA:
Matr.nr.: 24 de, Frederiksberg.
Adresse: Vodroffsvej 5, 1900 Frederiksberg C.
Ejendomsvurdering 2014: Kr. 21.600.000, heraf grundværdi kr. 3.826.600.
Grundareal: 586 m², heraf vej 0 m².
Bebygget areal iht. BBR: 282 m².
Bygningsareal iht. BBR: 1.088 m².
Udnyttet tagetage iht. BBR: 232 m².
Kælder iht. BBR: 247 m².
Erhvervsareal iht. BBR: 160 m².
Boligareal iht. BBR: 1.224 m².
PROJEKTMULIGHED:
Ejendommens nuværende ejer har været i uformel dialog med Kommunen omkring mulighed for opførelse af tilbygning indeholdende yderligere 6 boliger.
Nedenfor ses skitser af hvorledes en tilbygning til den eksisterende ejendom eventuelt kunne se ud. Den skitserede tilbygning udgør 6 etager på hver ca. 137 m², svarende til
en tilbygning på i alt ca. 822 m².
Tilladelse til opførelse af yderligere bebyggelse på matriklen vil forventeligt kræve, at der vedtages en ny lokalplan eller et tillæg til den eksisterende lokalplan nr. 119.
Eventuel udnyttelse af projektmuligheden er uden ansvar for sælger, og en handel vil ikke kunne gøres betinget heraf.
LEJE OG DRIFT: Ejendommen er omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven om omkostningsbestemt husleje. Der er
sket forbedring af 2 boliger iht. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og af 3 boliger iht. Boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Der er således et lejepotentiale i ejendommen ved gennemgribende at forbedre de
resterende 4 boliger samt ved genudlejning af de øvrige boliger.
§ 18b kontoen er negativ med mere end 10 års hensættelser, hvorfor den løbende hensættelse i driftsbudgettet er neutraliseret.
Årlig leje pr. 1/7 2015 i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse
Erhvervslejerens (Happyfeet) refusion over varmeregnskabet 2013/2014
Indtægter i alt
Senest varslet OMK-budget pr. 1/1 2014:
Grundskyld, skattebillet 2015
Vandudgift, skattevarsling 2015
Renovation, skattebillet 2015
Rottebekæmpelse, skattebillet 2015
Elektricitet
Bygningsforsikring
Ejendomsservice
Trappevask
Snerydning
Honorar varmeregnskab
Kontrolmanual
Driftsudgifter i alt
Administration
Udvendig vedligeholdelse § 18, bolig
1.222 m²
Udvendig vedligeholdelse § 18b, bolig, høj
1.222 m²
Udvendig vedligeholdelse § 18, erhverv
160 m²
Udvendig vedligeholdelse § 18b, erhverv, høj
160 m²
Neutralisering af § 18b
Indvendig vedligeholdelse § 22
262 m²
Driftsmæssigt overskud ved kontant handel
195 kr/m2
kr/m2
kr/m2
kr/m2
kr/m2
a
a
a
a
71
64
72
65
a
44 kr/m2
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
921.323
5.172
926.495
101.405
29.700
21.891
395
14.774
39.454
33.765
11.700
15.813
4.970
643
274.509
32.413
86.769
78.214
11.506
10.387
(88.601)
11.515 kr
kr
416.711
509.784
Saldi på § 18 og § 18b andrager pr. 31/12 2014 hhv. kr. 0,00 og kr. -2.150.887,77.
KAPITALBEHOV OG STARTFORRENTNING:
Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelse.
Kapitalbe hov ( anslået) :
Købspris, kontant
Tinglysningsafgift inkl. gebyr
Advokat m.v. anslået
Refusion deposita og forudbetalt leje
Saldo indvendig vedligeholdelse § 22
Købe r s kapitalbe hov ve d kontant hande l
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
Købspris svarende til en m² pris på:
kr
20.950.000
131.260
50.000
21.131.260
(320.973)
(160.679)
20.649.607
Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning
samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på
2,47%
ved kontant handel af den investerede kapital:
S tar tfor r e ntning kontant handel:
509.784
20.649.607 X 100 =
14.871
De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes køber. Herudover foretages der sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter.
2,47%
ØVRIGE OPLYSNINGER:
OVERTAGELSE:
Ejendommen overtages efter nærmere aftale.
GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN:
Ingen gæld.
MOMS:
Ejendommen er ikke momsregistreret.
BEBOERREPRÆSENTATION:
Der er ikke etableret beboerrepræsentation i ejendommen.
ENERGIFORHOLD:
Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Energimærke = C.
MILJØFORHOLD:
Ejendommen er ikke kortlagt iht. Jordforureningsloven.
FORSIKRINGSFORHOLD:
Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår.
TINGLYSNING:
Køber betaler tinglysningsafgiften ved registrering af skøde.
BILAG:
Bilag 1: Lejerfortegnelse.
Bilag 2: Luftfoto.
BESIGTIGELSE:
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med
ejeren venligst rettet til CBRE A/S, att. Line Bonde Christensen på e-mail:
[email protected] eller telefon +45 70229601
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE:
Vodroffsvej 5, 1900 Frederiksberg C
Ejendomsnr.: 147-258384
Matr. nr.: 24 de, Frederiksberg
Lejer
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Adr esse
Happyfeet, zoneterapi
Curt Steen Olsen
Christian Sørup Ryum
Peer Klausen
T. Herman & Henriette L.
Søren Krohn
Niels Zachariassen
Lucita Hemmert Lund
Lau Jørgensen
Søren G. Nielsen Jeppe
Tomgang
Peer Klausen
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
Vodroffsvej 5,
st.tv.
st.th.
1. th.
1. tv.
2. th.
2. tv.
3. th.
3. tv.
4. th.
4. tv.
kld. th.
kld. gård
Indflytning
1/2 2015
1/5 74
15/8 14
1/10 94
15/3 12
15/3 98
1/2 04
1/2 68
1/4 87
15/4 11
1/12 14
1/6 10
T ype
Ar eal
m2
98
144
106
176
122
161
122
161
101
131
62
27
År lig leje
1 /7 201 5
98.200
59.188
66.393
84.824
161.796
119.074
107.908
74.377
55.590
62.148
26.310
5.514
Leje
pr .
1.000
412
629
482
1.332
740
888
462
553
474
427
204
1 .4 09
1.320
92 1.32 3
65 4
4
3
2
9
599
380
243
1.222
333.866
187.729
269.704
791.299
558
494
1.110
648
1
1
1
3
98
62
27
187
98.200
26.310
5.514
130.024
1.000
427
696
49.100
1.419
50.519
12
1 .409
9 21.3 23
65 4
1 91.64 3
Klinik
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Kælder
Kælder
I alt
Over jord
*
U = Lejemål ikke moderniseret
D = Lejemål delvis moderniseret
T = Lejemål totalmoderniseret
Bolig i alt
Klinik
Tomgang kld. th.
Kld. i gård
Erhverv i alt
I alt
*
D
D
U
T
U
T
U
U
D
Depositum
49.100
1.363
16.598
40.449
29.769
26.977
2.349
8.082
15.537
F or udbetalt
le je
16.598 14/8 2016
40.449
29.769
26.977
15.537
1.419
U
D
T
T idsbegr æ nse t
til
Le jer e gule r ing
NPI, min. 3%
OMK
OMK
OMK
OMK
OMK
OMK
OMK
OMK
OMK
Fast + 3%
19 1.64 3
129 .3 30
40.200
33.498
67.426
141.125
29.769
32.135
67.426
129.330
12 9.330
pr .
1/2 16
1/6 15
Mar kedsleje
1/2 19
BILAG 2 - LUFTFOTO:
CBRE - DANMARK
CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme - i Danmark med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vor rådgivning og vore serviceydelser i
et personligt og langvarigt samarbejde med vore kunder.
CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 52.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 370 kontorer i
50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 ”Best in Class” selskaber af Business Week.
CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 50 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus.
Sag 108677