1. No category

Projektnamn: Skola och park vid
Gottorps allé
Projektnummer: 5811
Detaljplan: DP 5167
Förslag till
objektsgodkännande skola och park vid gottorps allé (2)
OBJEKTSGODKÄNNANDE
Upprättad
Datum:
2015-04-08
Version:
1.0
Ansvarig:
Oskar Berglund
Delprojled: Anne Richthoff
Förvaltning: Fastighetskontoret Gatukontoret
Enhet:
Projektenheten/Exploateringsavdelningen
Innehållsförteckning
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Sammanfattning............................................................................................................... 3
Bakgrund .......................................................................................................................... 4
Syfte och Mål ................................................................................................................... 6
Detaljplan ......................................................................................................................... 6
Geografisk avgränsning .................................................................................................. 7
Investeringens omfattning ............................................................................................. 8
Projektets genomförande ............................................................................................... 8
Tidplan .............................................................................................................................. 9
Ekonomi ........................................................................................................................... 9
Investeringskalkyl ............................................................................................................... 9
Inkomster ............................................................................................................................ 9
Investeringsutgifter .......................................................................................................... 10
Likviditetsplanering, investeringsutgifter och försäljningar ....................................... 11
Gatukostnadsersättning ................................................................................................... 11
Kalkyl driftkonsekvenser................................................................................................. 11
Budgetavstämning ............................................................................................................ 12
Lönsamhetsbedömning ................................................................................................... 12
Kopplingar till andra projekt och följdinvesteringar ................................................... 12
10. Osäkerhet och risker ..................................................................................................... 12
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
2 (12)
1. Sammanfattning
En ny detaljplan söder om Gottorps Allé i Bunkeflostrand (Dp 5167) är antagen av
Stadsbyggnadskontoret och vann laga kraft 2013-10-23. Detaljplanen skapar
förutsättningar för att uppföra en ny skola och förskola samt i områdets östra del
anlägga en grannskapspark inklusive områdeslekplats.
Skolan planeras för ca 600 elever i åldrarna 12-15 år (högstadium, åk 6-åk 9) och
förskolan för ca 144 barn i åldrarna 1-5, fördelat på åtta avdelningar á 18 barn.
Kommunen förvärvade mark av Skanska inom detaljplaneområdet för 4 485 Tkr i syfte
att genomföra byggnation av skola och förskola samt anläggande av park. Köpeavtalet
godkändes av kommunfullmäktige i Malmö vid sammanträde 2013-11-28.
Genomförandet av planen innebär totala investeringsutgifter på 15 200 Tkr i dagens
prisnivå. Fram till dagens datum har investeringar på 4 600 Tkr gjorts vilket främst
avser kostnader för markförvärv.
Med anledning av det redovisade investeringsbehovet görs denna ansökan om
objektsgodkännande.
De totala intäkterna i form av årlig avgäld för intern markupplåtelse för skola och
förskola uppgår till 670 Tkr vilket motsvarar ett kapitaliserat värde om 18 000 Tkr.
De totala driftskostnaderna uppgår till 500 Tkr (netto).
Byggnation av skola och förskola startar i april 2015 och beräknas stå inflyttningsklara i
juni 2017. Stadsfastigheter ansvarar för terrassering av mark, samordnar och sköter
byggnation av skola förskola, färdigställer kvartersmark samt svarar för framtida drift
och underhåll.
Projektering av allmän plats startade i december 2014 och beräknas att slutföras i april
2015. Byggnation av allmän plats beräknas starta i augusti 2015 och avslutas i oktober
2016. Garantitiden avseende allmän plats löper i tre år efter avslutad byggnation.
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
3 (12)
2. Bakgrund
Fig. 1: Flygbild över Gottorps gård och Gottorps allé, maj 2010.
Detaljplaneområdet är beläget direkt söder om Gottorps allé och öster om Per
Josephssons väg. Söder om gränsar området till ett allmänt grönstråk, Ängslättsstigen,
och enfamiljshus i Kv Glansbaggen. Marken har tidigare använts som åkermark.
Planområdet har behandlats i Planprogram för Skola i östra Bunkeflostrand, Pp 6002
(2005-05-26). Stadsbyggnadsnämnden gav 2007-12-06 stadsbyggnadskontoret i
uppdrag att påbörja planarbete för området. 2008-09-11 skickades planen ut på samråd
och 2009-03-25 ställdes planen ut. Efter utställning ändrades planförslaget väsentligt
vilket föranledde ny utställning. Efter det att planen ställts ut en andra gång delades
planen till två separata planer, en för bostadsområdet längs Gottorpsvägen och
Gottorps allé, dp 5021, och en för skola och parkområde söder om Gottorps allé, dp
5167. Dp 5167 vann laga kraft 2013-10-23.
Malmö Stad förvärvade område för skola- och förskola samt park inom dp 5167 av
Skanska hösten 2013 för 4 485 Tkr i syfte att genomföra byggnation av skola och
förskola samt anläggande av park. Köpeavtalet godkändes i tekniska nämnden 201309-25 och sedan av kommunfullmäktige i Malmö vid sammanträde 2013-11-28. .
Skanska åtog sig i köpeavtalet bl.a. att svara för marksanering.
Arkeologisk utredning har genomförts 2009 och 2012. Fornlämningar i form av
boplatslämningar påträffades och fornlämningsområdets utbredning finns markerade
på detaljplanekartan markerat med FORN.
Översiktlig geo- och miljöteknisk undersökning utfördes 2009 och 2012.
Kompletterande miljöteknisk undersökning utfördes 2013. Inom planområdet
påträffades förorenad mark varpå marken sanerades av Skanska. Miljöförvaltningen
meddelade 2014-03-11 att ingen ytterligare åtgärd avseende anmäld avhjälpandeåtgärd
krävs. Dock kan krav komma på ytterligare analyser av förekomst av metaller och
pesticider i samband med etablering av skola. Eventuella kostnader till följd av detta
belastar Skanska enligt ovan nämnda köpeavtal.
Detaljplan, dp 5167, skola vid Gottorps allé, innefattar fastighet för ny skola och
förskola. På allmän plats ingår två nya anläggningar: grannskapspark och ett grönstråk.
I anslutning till detaljplaneområdet anpassas gator till skol- och förskoleverksamheten.
Dessa anpassningar innebär upphöjda överfarter, infart till skola/förskola samt plats
för av- och påstigande till skolbussar.
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
4 (12)
Byggstart för skola och förskola är april 2015. Utbyggnad av allmän plats är planerad
att starta i augusti 2015.
Skolfastigheten ska upplåtas till Stadsfastigheter genom intern markupplåtelse.
Stadsfastigheter kommer svara för terrassering, samordnar och sköter byggnation av
skola förskola, färdigställer kvartersmark samt svarar för framtida drift och underhåll.
Anslutande projekt
Den allmän plats som ingår i aktuellt projekt beräknas ingå i samma
utförandeentreprenad som den allmänna platsen i dp 5021, ”Detaljplan för område
kring Gottorps allé”. En ny lokalgata (Patrons gata) byggs mellan Gottorpsvägen och
Gottorps allé. I söder avslutas gatan med en vändplan, direkt väster om lekplatsen.
Gatan ska kantas av träd och på västra sidan anläggs en gångbana och en cykelbana.
Korsningen med Gottorpsvägen anpassas för svängande trafik. Gottorps allé stängs
för biltrafik. Gångytan längs allén smalnas av och kompletteras med stenmjöl.
Markytor närmast hästkastanjer skyddas så mycket som möjligt från grävningsarbeten
och andra störningar.
Byggnation av park och grönstråk hänger tätt samman med färdigställande av Patrons
gata. All byggtrafik till park och grönstråk planeras gå via lokalgatan.
Fig. 2: Åtgärder på allmän plats vid genomförande av dp 5021 och dp 5176
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
5 (12)
3. Syfte och Mål
Syfte
Syftet med projektet är att möjliggöra byggnation av en skola och en förskola. Syftet är
även att skapa en grannskapspark som ska fungera som attraktiv grön närmiljö för
rekreation, naturupplevelser och möten. Områdeslekplatsen ska fylla behovet av
lekmiljöer för barn mellan 1 och 9 år. Upphöjda överfarter ökar trafiksäkerheten för
gående och cyklister som rör sig över Gottorpsvägen.
Mål







Möjliggöra byggnation av en ny skola för 600 elever i åldrarna 12-15 år
(högstadium, åk 6-åk 9), en ny förskola för 144 barn i åldrarna 1-5.
Fyra upphöjda överfarter med hög trafiksäkerhet för gående och cyklister
En in/utfart för ny skola och förskola
En plattlagd på- och avstigningsyta skolbussar
En attraktiv och välbesökt grannskapspark med höga gröna värden
En tillgänglig och attraktiv områdeslekplats med lekvänliga miljöer och riklig
vegetation
Ett grönstråk för gående och cyklister med variationsrika vegetationsytor och
öppna dagvattendiken
4. Detaljplan
Beställare av detaljplan: Skanska
Status på planarbetet: Dp 5167 vann laga kraft 2013-10-23
Detaljplanens innehåll: Detaljplanen skapar förutsättningar för att uppföra en ny
skola och förskola samt i områdets östra del anlägga en park.
Skolan planeras för ca 600 elever i åldrarna 12-15 år (högstadium, åk 6-åk 9) och
förskolan för ca 144 barn i åldrarna 1-5, fördelat på åtta avdelningar á 18 barn.
Ytor för allmän plats och kvartersmark
 Kvartersmark, skola ca 25 500m2 varav ca 16 000m2 får bebyggas.
 Allmän plats, park ca 11 000m2
Plankarta – se bilaga
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
6 (12)
5. Geografisk avgränsning
Fig. 3: Projektet avgränsas enligt markering ovan. Röd linje markerar detaljplanens omfattning. Blå linje avser åtgärder
för höjd säkerhet vid GC-överfarter samt ny infart.
Berörda fastigheter:
 Bladbaggen 1 (hela fastigheten avser Skol- och förskola)
 Bunkeflostrand 6:37 (Park inom dp 5167)
 Bunkeflostrand 9:67 (GC-överfarter)
Samtliga fastigheter ovan ägs av Malmö Stad. Samfälligheten Bunkeflostrand s:17
berörs där en GC-överfart planeras. Berörd del av samfälligheten kommer lösas in.
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
7 (12)
6. Investeringens omfattning
För att kunna genomföra projektet måste bl a följande åtgärder genomföras, vilka
omfattas av denna ansökan om objektsgodkännande.
 Åtgärder på kvartersmark
o Fastighetsbildningsåtgärder
o Projektrelaterade administrativa åtgärder

o
o
o
o
o
Åtgärder på allmän plats
Anläggande av grannskapspark inklusive områdeslekplats
Anläggande av grönstråk bl.a. innehållande GV-väg
Fyra nya GC-överfarter över Gottorpsvägen samt Per Josephssons väg.
Ny in- och utfart för skola
Hårdgjord yta för av och påstigning för skolbussar
7. Projektets genomförande
Kvartersmark
Fastigheten Bladbaggen 1, avsedd för skola och förskola, uppgår till ca 25 500 m2 varav
ca 16 000 m2 får bebyggas. Fastigheten ska upplåtas till Stadsfastigheter genom intern
markupplåtelse. Stadsfastigheter ansvarar för terrassering av mark, samordnar och
sköter byggnation av skola förskola, färdigställer kvartersmark samt svarar för framtida
drift och underhåll.
Byggnation av skola och förskola startar i april 2015 och beräknas stå inflyttningsklara i
juni 2017.
Den interna avgälden beräknas preliminärt till 670 Tkr/år.
Allmän plats
Den allmänna plats som påverkas i och med projektet avser i huvudsak fyra olika delar:
Grannskapspark - Grannskapsparken är liten och kompakt, med area 0,9 ha. Parken
kopplas samman med skolgården i väster och naturstråket längs Gottorps allé i norr. I
parken kommer en områdeslekplats anläggas.
Grönstråk - Stråket är 13 meter brett och innehåller bl.a. en gång- och cykelväg. Gång
och cykelstråket i parken fortsätter söderut, genom grönstråket, och knyts samman
med befintliga kopplingar mot söder (Rapsbaggestigen) och mot väster
(Ängslättsstigen/Myrgången).
Överfarter - Fyra nya överfarter anläggs i anslutning till Gottorpsvägen och Per
Josephssons väg anlägg i syfte att skapa trygga och säkra skolvägar till/från den nya
skolan. Runt cirkulation Gottorpsvägen/Per Josephssons väg byggs tre upphöjda
överfarter enligt gällande normer och regler. Den fjärde är placerad i anslutning till ny
korsning Gottorpsvägen-Halmgatan-Patrons gata.
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
8 (12)
In- och utfart – I anslutning till Per Josefssons väg anläggs en in/utfart till skola och
förskola. Infarten placeras mellan befintliga gatuträd. Söder om infarten anläggs en
hårdgjord yta för skolbussar vid av- och påstigning.
8. Tidplan
Detaljplanen vann laga kraft 2013-10-23.
Byggnation av skola och förskola startar i april 2015 och beräknas stå inflyttningsklara i
juni 2017.
Projektering av allmän plats startade i december 2014 och beräknas att slutföras i april
2015. Upphandling av entreprenad beräknas vara klar i juni 2015. Byggnation av allmän
plats beräknas starta i augusti 2015 och avslutas i oktober 2016. Garantitiden avseende
allmän plats löper i tre år efter avslutad byggnation.
9. Ekonomi
Skolfastigheten, Bladbaggen 1, i detaljplan 5167 kommer att upplåtas till
stadsfastigheter med en intern markupplåtelse, vilken ger en kapitaliserad avgift på ca
18 Mkr och därmed en årlig intäkt på ca 670 Tkr. Utgifterna i projektet bedöms uppgå
till ca 15,2 Mkr, fördelade på 11,9 Mkr allmän platsmark och 3,3 Mkr kvartersmark.
Utbyggnaden av allmän plats är helt FK-finansierad.
Investeringskalkyl
Projektnetto:
+ 18 Mkr kapitaliserad avgift för skolfastighet
- 3,3 Mkr utgifter anskaffning kvartersmark
- 11,9 Mkr utgifter anskaffning allmän platsmark
= 2,8 Mkr Projektnetto
Inkomster
Skolfastigheten upplåts med en intern markupplåtelse till stadsfastigheter, med en årlig
avgift om ca 670 Tkr. Denna avgift täcker kapitalkostnaderna för kvartersmark samt
finansierar delar av utbyggnaden av allmän platsmark.
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
9 (12)
Investeringsutgifter
Nedan redovisas projektets investeringsutgifter i Tkr.
Kvarters
mark
Tkr
Anläggning av allmän
plats
Markförvärv
Allmän plats
Externt
finansierad invest.
3 140
Skattefinan
sierad
invest.
Totalt
FKfinansierad
invest.
10 400
10 400
1 345
4 485
Fastighetsbildning
58
58
Projektledning
35
35
Övriga utgifter
35
15
50
Summa före
kreditivränta
3 268
11 760
15 028
Kreditivränta
40
125
165
3 308
11 885
15 193
Summa
investeringsutgifter
Investeringarna och inkomsterna är bedömda i prisläge mars 2015. Kreditivräntan har
beräknats med procentsatsen 1,5.
Total investeringsutgift inom projektet bedöms till 15 193 Tkr. Preliminärt beräknade
kostnader för att iordningsställa allmän plats inom detaljplanen uppgår till en total
kostnad av 11 885 Tkr och iordningsställande av kvartersmark till 3 308 Tkr. Av den
totala investeringsutgiften på 15 193 Tkr består 4 485 Tkr av ett markförvärv från
Skanska som genomfördes år 2013.
Vid fördelning av indirekta utgifter, vilket i detta projekt består av markförvärvet och
övriga utgifter, har arealmodellen tillämpats där 70 % har tillförts kvartersmark och
resterande 30 % allmän platsmark.
Hittills nedlagda kostnader i projektet uppgår till 4 598 Tkr och består, förutom
förvärvet på 4 485 Tkr, av fastighetsbildning, projektledning samt kreditivränta på
kvartersmark.
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
10 (12)
Likviditetsplanering, investeringsutgifter och försäljningar
Likviditetsplanering, tkr
Likviditetsbehov
År
Investeringsutgifter
Bedömda
totala
försäljning
ar per år
Kreditivränta
Kvarters Allmän
-mark
plats Kvarters
-mark
(FK)
(GK)
-2014
3 223
1 345
30
2015
55
4 015
2016
5 650
2017
250
2018
250
2019
250
2020
Summa
3 278 11 760
30
Totalt
Allmän
plats
4 598
4 095
5 750
250
250
250
25
100
15 193
125
Gatukostnadsersättning
Ingen gatukostnadsersättning kommer att finansiera den allmänna platsmarken, då
ingen försäljning kommer att ske inom projektet.
Kalkyl driftkonsekvenser
+ 670 Tkr intäkt (intern markavgift)
- 132 Tkr kostnad kvartersmark (ränta)
- 1 043 Tkr kostnad allmän platsmark (drift och underhåll, ränta och avskrivning)
= - 505 Tkr netto driftskostnad
Tkr
År
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Summa
Kvartersmark
Investering
att aktivera
3 308
11 135
Intäkter
(intern
markupplåtelse)
670
Kostnader
(internränta vid
aktivering av
kvartersmark)
-132
750
15 193
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
Allmän platsmark
670
-132
Periodiserad
gatukostnads
ersättning
(försäljning)
Kostnader (drift
o underhåll samt
kapitalkostnader)
Netto
-994
538
-994
-49
-49
-1 043
-505
11 (12)
Driftkonsekvenserna brutto beräknas till -1 175 Tkr och består av kostnader för
kvartersmark som uppgår till -132 Tkr samt kostnader för allmän platsmark som
uppgår till -1 043 Tkr.
Vid beräkningen av kostnader för kvartersmark har internräntesatsen 4 % använts. För
allmän platsmark har en schablon på 6,5 % (internränta 4%, avskrivning 2,5%) använts
vid beräkningen av kapitalkostnader. Drift- och underhållskostnader för allmän
platsmark är beräknad av gatukontoret till -270 Tkr.
Budgetavstämning
Projektet finns med i den av kommunfullmäktige beslutade budgeten och ryms inom
den upptagna ramen.
De framtida driftskonsekvenserna om -500 Tkr finns med i planen för
driftkonsekvenser och ryms därmed inom den av kommunstyrelsen beslutade ramen
för årliga driftkonsekvenser år 2015-2020.
Lönsamhetsbedömning
Inkomsten i projektet består av en kapitaliserad avgift på 18 Mkr och utgifter på totalt
15,2 Mkr, vilket innebär ett positivt projektnetto på 2,8 Mkr. Då ingen försäljning
förekommer i projektet kommer ingen exploateringsvinst att redovisas.
Kopplingar till andra projekt och följdinvesteringar
Projektet har inga ekonomiska kopplingar till andra projekt. Dock avses entreprenaden
gällande allmän plats ingå i samma entreprenad som den allmänna platsen i dp 5021
som beskrivs ovan under avsnitt 2, angränsande projekt.
10.
Osäkerhet och risker

Entreprenad- och konsultkostnader kan variera kraftigt i pris eftersom de är
konjunkturberoende

Att lokalgatan blir försenad och entreprenad i park och grönstråk inte hinner
anläggas innan skola och förskola tas i bruk.
Projektnamn: Skola och park vid Gottorps allé
Datum: 2015-04-08
Version:
1.0
12 (12)