Inför extra föreningsstämma om nya stadgar och gemensamma lokaler Styrelsen har under det gångna året arbetat med två frågor som kräver beslut vid föreningsstämma, antagandet av nya stadgar samt en omdaning av föreningens gemensamma lokaler. Frågan om stadgar behöver tas vid två på varandra följande stämmor innan de kan träda i kraft. Den extra föreningsstämman äger rum onsdag 25 november. Tid och plats är ännu inte klart och mer information kommer i samband med den formella kallelsen. För att förenkla diskussionerna i frågorna inbjuder styrelsen till ett Informationsmöte, tisdag 3 november, kl. 19.00–20.00 Samlingslokalen Rålambsvägen 12B, entréplan. För att du som medlem ska kunna komma till informationsmötet väl förberedd och inläst har styrelsen inför mötet lagt upp information om de båda frågorna här på föreningens webbsida. 1. Nya stadgar för föreningen Varför stadgerevision? HSB förändrade redan 2011 HSB normalstadgar men vår förening, Brf Taffelberget, har inte hunnit med att uppdatera föreningens stadgar utifrån denna förändring. Det finns tre huvudskäl till att anta HSB 2011 års revision: • Göra språket mer modernt och texterna mer lättbegripliga för medlemmarna • Anpassa till aktuell lagstiftning och de förändrade värderingarna inom HSB:s organisation • Anpassa stadgarna inom olika HSB-nivåer till varandra Alla texter åldras med tiden. De åldras i den bemärkelsen att samhället ständigt utvecklas och lagar, språk och värderingar förändras. HSB som organisation har givetvis också förändrats. Att ändra stadgar är en stor process för de flesta bostadsrättsföreningar och HSB-föreningar. Det ska formuleras nya texter, dessa ska förankras i en demokratisk process och slutligen måste de frivilligt antas av varje bostadsrättsförening. Senaste revisionen av bostadsrättsföreningarnas stadgar skedde 2004. Detta efter förändringar som skett i bostadsrättslagen. Stadgerevisionen 2004 tog sikte på de lagändringar som skedde och några enskilda frågor som hade diskuterats inom HSB under en tid. Någon fullständig genomgång av stadgarna genomfördes dock inte vid det tillfället. Stadgarna har därmed mer och mer blivit ett lapptäcke av de olika revisioner som skett. Stadgarna är ett mycket viktigt och centralt regelverk i föreningarnas verksamhet. Det är därför viktigt att de är anpassade efter lag och den verklighet som föreningarna verkar i. Stadgarna bör vara ett levande dokument som är lättillgängligt och som de förtroendevalda och medlemmarna i föreningarna kan använda och finna stöd av i sin praktiska verklighet. De nuvarande stadgarna är som nämnt en produkt av flera tidigare gjorda revideringar som främst tagit sikte på innehåll. Det innebär att språket i vissa fall är spretigt och att misstolkningar därför lätt kan ske. Det kan vidare konstateras att bostadsrättsföreningarnas, HSB-föreningarnas och HSB Riksförbunds stadgar inte har anpassats till varandra och det finns olika definitioner, olika språkbruk och olika utformning av texterna. Varför behöver vår förening anta dessa normalstadgar? Genom att en bostadsrättsförening är eller blir medlem i HSB antar man också vissa grundkrav. Ett av kraven som ställs är att föreningen ska anta HSB normalstadgar för bostadsrättsföreningar. (En bostadsrättsförening har dock möjlighet att anpassa HSB normalstadgar till den egna föreningens förutsättningar.) Vilka ändringar innebär detta i praktiken? Förändringarna är mer av det förtydligande slaget på så sätt att språket har förändrats men också att viktig information från lagstiftning och praxis har lyfts in i stadgarna. Detta då på grund av att föreningens stadgar läses oftare och kan anses behöva vara mer lättillgängliga än berörda lagar. För en djupare kommentar kring hur förändringarna berör föreningen ber styrelsen att få hänvisa till HSB:s utmärkta broschyr i frågan och då framförallt sidorna 7–10. Du hittar det nya stadgeförslaget samt HSB:s broschyr här: - HSB – Att byta stadgar i brf - 2011 års normalstadgar 2. Gemensamma lokaler Styrelsen har i samarbete med SBC och arkitekter sett över de gemensamma lokalerna i föreningen. Ett konkret förslag kommer att läggas upp här på webbsidan helgen den 31/10– 1/11 när de sista delarna i materialet blivit klara. Var hittar jag underlaget från styrelsen? Dokumenten kommer du att hitta här tidigast lördag 31/10: - Arkitektskiss - Styrelsens förslag inkl bedömning av ekonomiska konsekvenser Vad är orsaken till förslaget? Kort kan sägas att den nuvarande styrelsen i likhet med tidigare styrelser har observerat att föreningen har en stor andel gemensamma ytor, mer än vad som är vanligt i många andra föreningar. Dessa lokaler genererar i regel inga intäkter samtidigt som nyttjandegraden i flera fall är låg. T ex har föreningen ett styrelserum som används någon kväll i veckan samt en fastighetsskötarexpedition som används mindre än 30 procent av en arbetsvecka. Styrelsens tanke är därför bland annat att slå samman dessa två ytor till en samt att göra om de ytor som blir över till bostad. Vidare finns en lokal i 12 B som tidigare hyrts av ett företag och som styrelsen föreslår ska omvandlas till bostad och säljas med förändrade andelstal som följd. Ett tredje skäl till översynen av gemensamma lokaler är att två av föreningens kommersiella hyresgäster önskar expandera sin verksamhet genom att få större lokaler. Ges inte möjlighet till expansion för dem kan de inom kort tvingas att flytta från föreningen. Varför ser styrelsen då ett behov av detta? Grundorsaken är föreningens ekonomi. Även om ekonomin är relativt god finns det skäl att se över hur föreningen kan förbättra den. T ex har föreningen en månadsavgift som i snitt ligger på över 600 kr/kvm. Detta ska jämföras med föreningar i fastigheter byggda under samma period som har en månadsavgift på i snitt under 500 kr /kvm och år, dvs den är mer än 20% lägre. T ex skulle vår förening kunna ha fritt från månadsavgifter i 2,5 månader per år om vi hade samma låga avgiftsnivå som de jämförbara föreningarna. Vidare har föreningen stora skulder, 147 miljoner kronor, som har generat mellan 4–6 miljoner kronor i räntekostnader de senaste åren. Räntekostnaderna är alltså föreningens högsta kostnadspost och det trots det låga ränteläget. Den höga månadsavgiften och de höga lånen behöver vidare sättas i relation till att föreningens fastighet börjar bli till åren med ökade behov av kostsamma underhåll som följd. T ex renoveras varje hiss för ca 500 000 kr för att de ska bli mer moderna och få förlängd livslängd. Fler renoveringar i miljonklassen kommer att behöva göras inom en ganska snar framtid och det utan att vi ens pratar om den dyra stamrenoveringen. Föreningen behöver med andra ord höja intäkterna genom att dels hyra ut ytor som inte utnyttjas till fullo och dels genom att omvandla andra ytor till bostadsrättslägenheter med både en försäljningsintäkt och kommande månadsavgifter som intäkt till föreningen. På så sätt kan föreningen amortera skulder med försäljningsbeloppen, vilket sänker räntekostnaderna väsentligt, samt får stadigvarande intäkter varje år. Den slutliga konsekvensen av dessa åtgärder blir att föreningen förmodligen slipper höja den redan höga medlemsavgiften, en höjning som säkerligen annars skulle bli konsekvensen när föreningens kostnader går upp på grund av ökade underhållskostnader och när räntorna börjar stiga om några år. Varför behövs en extra föreningsstämma? Förändringar i form av omvandling av kommersiella lokalytor och gemensamma lokalytor till bostäder påverkar andelstalen och kan anses vara av större betydelse för föreningen varför de behöver tas upp på föreningsstämma. Vidare gör styrelsen bedömningen att förändringen kommer väcka många frågor. Ett extra årsmöte skapar mer utrymme för frågor och diskussion än om den skulle behöva trängas med alla de obligatoriska punkterna vid en ordinarie årsmöte.
© Copyright 2024