ÅRSREDOVISNING 2014
ÅR SR E DOVISNING 2 014 INNEHÅLL Året i korthet 3 Investeringar Tagehus utveckling 4 Tagehus i korthet 5 Organisation och medarbetare 29 31 VD-ord 6 Styrelse och ledning 33 Ordförande-ord 8 Finansiering 34 Detta är Tagehus 9 Tagehus Holding AB Förvaltningsberättelse 36 12 Resultaträkning 39 Bostäder 17 Balansräkning 40 Hälsa och motion 21 Affärsresande 25 Rapport över förändring i eget kapital 42 Resultat och nyckeltal 2010–2014 Kassaflödesanalys 44 Tilläggsupplysningar 45 Noter 50 Revisionsberättelse 58 T Ljungberg BV Förvaltningsberättelse 59 Koncernresultaträkning 61 Koncernbalansräkning 62 Definitioner 64 Fastighetsförteckning 65 Adresser 66 BOSTÄDERS.17 Efter ytterligare förvärv under året erbjuder Tagehus cirka 1 000 hyreslägenheter i Åre, Norrtälje samt på Lidingö. Credentia byggstartade drygt 155 bostadsrätter i Norrtäljeområdet. Bostadsmarknaden är långsiktigt intressant för Tagehus. HÄLSA OCH MOTION S.21 Genom Medleys försorg erbjuds bad och friskvård i drygt 20 kommuner från Umeå till Lomma. Verksamheten kan ramas in i ett nybyggt badhus från Tagebad, vilket Järfälla kommun fattade beslut om i år. För skidåkare och friluftsmänniskor erbjuder Åre Ski Inn gästerna mat och avkoppling. Hälsa och motion är en marknad i tillväxt och långsiktigt intressant. AFFÄRSRESANDES.25 Rockton hyr ut regionalflygplan till exempelvis Braathens Regional, brittiska Eastern Airways eller skotska Loganair. Väl framkommen kanske incheckning sker på Time Hotel i Stockholm, Marriott i Amsterdam, eller så är det möte i en av kontorsfastigheterna i Amsterdam eller konferens på Tammsvik. Rese- och besöksnäringarna är i tillväxt och långsiktigt intressanta marknader. INVESTERINGARS.29 Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde om 28 Mdr kronor där Tagehus är en av huvudägarna. ÅRET I KORTHET Rörelsens intäkter 1 042 (799) Mkr* Förvaltningsresultat Årets resultat Eget kapital 124 (190) Mkr 211 (385) Mkr 2 819 (2 540) Mkr Investeringar om 881 (168) Mkr • Förvärv av tre fastigheter med 318 hyreslägenheter och 2 300 kvadratmeter lokaler i Åre kommun samt tillträde till 460 lägenheter på Lidingö • Tagebad deltog i upphandling av badhus i Järfälla kommun. Avtal väntas bli klart i juni 2015 • Credentias produktionsstarter av lägenheter ökade kraftigt till 155 (59) lägenheter • Standardhöjning och tydligare profilering av konferens- och weekendanläggningarna Tammsvik och Krägga • Avyttring av gästgiveri och studentbostäder i Grythyttan som del i renodling * O bservera att resultatet ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Siffrorna är fiktiva i den meningen att de båda koncernerna redovisar sina resultat separat. Syftet här är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 3 MED ETT LÅNGSIKTIGT INVESTERINGSPERSPEKTIV 1940-talet Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundar i Stockholm 1946. Tage satsar på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. Verksamhetens omfattning är mindre och Tage känner personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter ska vara nöjda med affären hörde – och hör fortfarande – till de grundläggande värderingarna. 1950- och 60-talen Verksamheten breddas till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter. 1970-talet Tage Ljungbergs barn Åke Ljungberg och Birgitta Holmström börjar arbeta i firman. 1980-talet I slutet av årtiondet delas verksamheten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB. 1990-talet T Ljungberg BV etableras i Nederländerna i samband med att en hotellfastighet förvärvas i centrala Amsterdam i början av 1990-talet. LjungbergGruppen börsnoteras 1994. 2000-talet LjungbergGruppen fusioneras med Atrium Fastigheter 2006 och bildar Atrium Ljungberg. 2010-talet Tagehus Holding AB bildas 2010 och tar över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen sker i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrar samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökar ägandet i Atrium Ljungberg. Med bas i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden. 4 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 För Tage Ljungberg var det viktigt att båda parter skulle vara nöjda med affären. Det gäller än i dag. TAGEHUS I KORTHET Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterföretag. Investeringarna är främst fastighetsrelaterade och det finns både noterade och onoterade bolag i portföljen. Tagehus är familjeägt och har varit verksamt under tre generationer. Det kapital som har byggts upp har återinvesterats. 1 042 Mkr 5 683 Mkr 603 Intäkter Värde tillgångar Antal medarbetare Till de strategiska investeringarna hör Atrium Ljungberg där Tagehus har en aktiv roll i styrelsen som en av huvudägarna. Det är Tagehus största investering i ett enskilt bolag. Till finansiella placeringar hör en begränsad kapitalförvaltning, inklusive värdepappershandel. På koncernnivå finns tolv medarbetare som är baserade på huvudkontoret i Stockholm medan ytterligare totalt 591 personer är anställda i tio olika dotterföretag i Sverige och Nederländerna. Vid utgången av 2014 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på 5 683 (4 514) Mkr och det egna kapitalet uppgick till 2 819 (2 540) Mkr. Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans. TAGEHUS Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning. För att lättare se i vilken koncern en tillgång hör hemma markeras tillgångarna med AB respektive BV. AB Tillgångar som tillhör Tagehus Holding AB BV Tillgångar som tillhör T Ljungberg BV Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens allmäna råd (K3-reglerna), vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt holländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Sidorna 36–57 utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Efter den formella delen följer ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 5 VD-ORD Hur vill ni sammanfatta 2014? Karl: Man kan säga att 2014 var ett år då Tagehus började gå tillbaka till rötterna. Vi förvärvade bostäder på Lidingö och i Åre. Vi köpte en hotellfastighet i Enköping medan Credentia i Norrtälje fortsatte att renodla mot bostadsproduktion samt ägande och förvaltning av bostäder. Credentia gjorde för övrigt ett imponerande arbete med att se över och stärka bostadsproduktionsdelen under fjolåret, vilket jag är stolt över. Samtliga aktiviteter ligger väl i linje med Tagehus byggmästartradition. Fredrik: Vi hade ett mellanår resultatmässigt, men ett starkt år affärsmässigt, det gäller såväl Sverige som Nederländerna. Det beror bland annat på att vi gjorde investeringar för framtiden inom samtliga affärsområden. Vi gjorde färre men större affärer, vilket är i linje med plan. Vad hörde till det viktigaste under året i Sverige respektive Nederländerna? Karl: Jag tycker att vi lyckades ta tillvara på de affärer som affärsområdena genererade. Fokus var på förvärv, nyproduktion och förvaltning av fastigheter. Ett stort arbete lades på vårt förslag till nytt badhus för Järfälla kommun vilket ledde till att vi fick ett tilldelningsbeslut i början av 2015. Det är vi mycket nöjda med. Fredrik: Genom att vi refinansierade hotellfastigheten i Amsterdam har vi ökat vårt handlingsutrymme för förvärv och nya offensiva investeringar lokalt. Hotellet hade ännu ett rekordår men kursdifferenser gör att det inte syns fullt ut i svenska kronor. Rockton förlängde leasingavtalen på flygplansflottan och vi strukturerade om konferens- och weekendverksamheterna så att vi kan ta mer av ett helhetsansvar. 6 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Är det något särskilt man bör notera vad gäller måluppfyllelsen för 2014? Karl: Vi hade en hög tillväxt med bibehållen stabil nivå på soliditeten. Förvaltningsresultatet blev dock sämre jämfört med 2013, då realisationsvinster på över 50 Mkr lyfte resultatet. I år påverkades resultatet av negativa kursdifferenser samtidigt som vi investerade i standardhöjningar vid konferens- och weekendanläggningarna i samband med driftsövertagandet. Vi valde också att omstrukturera innehaven och satsa på Krägga och Tammsvik medan Grythyttan avyttrades. Det är för tidigt att säga något ännu, men i början av 2015 såg bokningsläget bra ut. På vilket sätt är Tagehus annorlunda i dag, jämfört med för ett år sedan? Karl: Vi är mer samordnade vilket resulterat i ännu bättre intern kontroll. Det har också varit nödvändigt med mer strukturer i takt med att portföljen växt. Som en del i det stärkte vi organisationen generellt. Vi har också erhållit bättre finansieringsvillkor och jag tycker att vi har fördjupat våra bankrelationer på ett bra sätt. Fredrik: Vi har även fått starkare och jämnare kassaflöden inom Tagehus, vi ser det i Medley, inom flygverksamheten samt i bostads- och hotellverksamheterna. Det skapar stabilitet och trygghet. Vilka är utmaningarna? Karl: Att hålla en bra takt och fördelning i tillväxten mellan de olika verksamhetsdelarna, det är ett maratonlopp mer än sprinterlopp. Under 2015 handlar det om bra genomförande och om att kunna ta väl hand om det vi har. Den extrema lågräntemiljön kan säkert fortsätta under en tid men den kommer inte att bestå för alltid. För att hela tiden ha beredskap och flexibilitet så ser vi regelbundet över räntesäkringar och kreditportföljens löptider. Och möjligheterna? Fredrik: När förutsättningarna är rätt och när vi har rätt personer att driva nya projekt och nya utvecklingssteg så satsar vi. Det har gjort att alla verksamhetsben växt under året och så kommer vi att fortsätta arbeta. Karl: Tagehus har historiskt haft en koppling till Åre och det finns en vilja att bredda närvaron där och stötta kommunens vidareutveckling. Därför håller vi på att ta fram en plan för att öka bostadsbeståndet i Åre som känns väldigt intressant. Ett annat spännande område är att utveckla Lidingöfastigheterna. Det är byggtekniskt komplicerat att renovera dem men samtidigt ser vi möjligheter att bygga på med fler lägenheter. Fredrik Waern är VD för T Ljungberg BV. Karl: När vi nu summerar fjolåret vill jag även passa på att tacka medarbetarna. Det är ingen tvekan om att för att skapa alla dessa nya möjligheter har det under året krävts större arbetsinsatser än vad det gjort något år tidigare. Det är något jag vill passa på att tacka medarbetarna för när vi nu avslutat året. Fredrik: Jag vill gärna instämma i detta tack till medarbetarna. Samtidigt visar det att vi har en organisation med en hög leveranskapacitet, vilket är glädjande. Hur ser utsikterna ut för 2015? Karl: Jag tycker att vi är på rätt väg. Vi ska fortsätta utveckla de verksamhetsområden vi har och skapa förutsättningar för långsiktig och beständig tillväxt. Exempel på det vore att expandera flygplansaffären ytterligare. Eller att vi utifrån Tagebad skapar möjligheter till ökad samverkan med kommuner. Karl Lilja är VD för Tagehus Holding AB ORDFÖRANDE-ORD Vad är viktigt att framhålla när du blickar tillbaka på 2014? Vi blev starkare på många plan och bland annat ökade vår balansomslutning med 26 procent till 5.7 Mdr kronor. I takt med att underliggande verksamhet växer i form av bostads- och hotellfastigheter, desto större kassaflöden har vi för finansiering av fortsatt expansion. Vi har under året arbetat med ägar- och strukturfrågor för att ytterligare effektivisera Tagehus. I egenskap av styrelseordförande, vad har stått i fokus för dig under året? Jag har ägnat mig åt styrelsearbete i bolag i vår portfölj, bland dem Credentia och inte minst Atrium Ljungberg. Som en del i detta arbete har jag lagt tid på att stärka Tagehus relationer till olika nyckelaktörer i vår närhet. Jag noterar att omvärldens bild av Tagehus har förstärkts och vi ses nu allt oftare som ”preferred partner”. Det ryktet och den känslan har befästs och det ska vi vara rädda om. Ser du annorlunda på Tagehus i dag, jämfört med för ett år sedan? Nej, jag ser det mer som en evolution av bolaget. Under året har vi arbetat mycket med förvärv av bostäder på Lidingö och i Åre samt med att vidareutveckla vår flygverksamhet. Bostäder i attraktiva lägen är en stabil och växande marknad. Trenden med ökat resande gör att flygverksamheten känns väldigt rätt. Tagebad har en bra marknadsposition, även om det har tagit längre tid att utveckla konceptet än vad vi ursprungligen hade trott. Driftsbolaget Medley utvecklas väl och är stabilt växande. Vi är en seriös och långsiktig aktör på marknaden och det är viktigare att vi gör rätt än att det går fort. Vad kan man säga om potentialen i bolaget? Inom bad- och friskvård är vi marknadsledande via Medley och vi kan växa vidare både organiskt och via förvärv. Tageflyg, är via Rockton, en aktör av rang inom uthyrning av turboproppflygplan. Även här ser jag goda möjligheter att växa vidare genom förvärv. Credentia har potential att växa och bygga mer bostäder på nuvarande marknader i Norrtälje och Östhammar med omnejd och även på sikt bredda sig geografiskt. Vi har god kunskap och erfarenhet inom produktion av hyres- och bostadsrätter samt ett stort förtroende hos våra kunder, vilket kan hjälpa oss att växa vidare. Det talas mycket om samhällsansvar, hur ser du på dessa frågor? I ägarledet vill vi arbeta med samhällsansvar i olika former och vi gör det redan. Vi har byggt upp en bas inom något som vi kallar för Giving Wings, en stiftelse som främjar utbildning av barn och kvinnor. Insatserna består av både kapital och arbetsresurser. Det finns ingen formell koppling mellan Tagehus och Giving Wings men det är vårt arbete inom ramen för Tagehus som möjliggör verksamheten inom Giving Wings. Vilka är utsikterna för 2015? Utsikterna är goda och det känns rimligt att vi ska nå flertalet av uppsatta mål. Man kan betrakta Tagehus som en diversifierad tillgångsmassa. Vi har komponerat ihop en portfölj av tillgångar med bostäder, hotellanläggningar för affärs- och nöjesresenärer, badhus för motion och friskvård samt en flygplansflotta. Sammantaget ger det en god riskspridning som vi tror överavkastar i en stark ekonomi och dämpar nedgångarna i en svag ekonomi. Framtiden kommer att utvisa om vi har rätt eller fel. 8 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 DETTA ÄR TAGEHUS Tagehus skapar substanstillväxt genom förädling och vidareutveckling av portföljbolag samt genom fastighetsägande. Investeringsperspektivet är långsiktigt. I år har Tagehus valt att presentera innehavens erbjudanden sett ur kundens perspektiv; bostäder, hälsa och motion, affärsresande samt investeringar. Till de mer betydelsefulla innehaven hör Medley, som är verksamt inom bad och friskvård. Medley är den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. Rockton hyr ut flygplan till regionala flygbolag i Europa och USA. Credentia förvaltar och bygger bostäder, främst i trakterna kring Norrtälje. Till de större investeringarna hör ägandet i Atrium Ljungberg som gör Tagehus till en av huvudägarna. Sammantaget finns Tagehus byggverksamheter, bostäder, hotellfastigheter samt bad- och friskvårdsverksamheter på ett trettiotal orter runt om i Sverige. VISION Att bygga bestående värden för kommande generationer. AFFÄRSIDÉ Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, företag och fastighets värdepapper med god värdepotential. AFFÄRSMODELL Tagehus har en långsiktig investeringshorisont sprungen ur det fastighetskunnande och kapital som byggts upp sedan verksamheten startades på 1940talet. Genom att utveckla och förädla fastighetsrelaterade investeringar kan Tagehus få hävstång på kompetensen och kunnandet inom fastighetsområdet i Sverige och utomlands. Med ett öppet investeringsperspektiv möjliggörs kompletterande investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. HÄLSA OCH MOTION • Umeå simhall och Ume Lagun, Umeå •Söra simhall och Solskiftesbadet, Österåker • Vilundabadet, Upplands Väsby •Tibblebadet, Tibblehallen och Norskogsbadet, Täby • Sollentuna sim- och sporthall, Sollentuna • Mörbybadet och Vasabadet, Danderyd • Frescatihallem, Stockholm • Centralbadet, Norrköping BOSTÄDER • Näckenbadet och Nacka simhall, Nacka •Linköpings simhall, Linköpings sporthall, Tinnerbäcksbadet •Norrtälje • Tyresö Aquarena, Tyresö • Ljungsbro fritidscenter, Linköping • Skogåshallen, Huddinge •Vetlanda badhus och Myresjö simhall, Vetlanda • Säby sim- och sporthall, Salem • Växjö simhall •Hjortensbergsbadet och Stenkulla träningscenter, Nyköping • Vattenpalatset Kaskad, Tingsryd •Vasalundshallen, Turkosen, Svedenbadet och Huvudstabadet, Solna • Ramdalens sportcenter, Oxelösund •Arena Grosvad m.fl. anläggningar, Finspång • Pilängsbadet, Lomma • Vikenbadet och Tolvåkerbadet, Kävlinge • Åre Ski Inn •Östhammar •Lidingö • Åre/Duved/Järpen AFFÄRSRESANDE •Enköping • Stockholm • Bålsta •Upplands-Bro TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 9 Genom ett långsiktigt, professionellt, aktivt och ansvarsfullt ägande skapas förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning. Affärsmodellen bygger på aktivt företagande där enskilda tillväxtmål ska nås med en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Styrning och kontroll av enskilda innehav hanteras direkt i Tagehus, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal med externa partners. Organisationen har en aktiv ägare och få beslutsnivåer vilket bäddar för snabbt och effektivt beslutsfattande, starkt personligt engagemang på alla nivåer och nära relationer mellan individer. STRATEGI Tagehus strategi är att investera i fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar med hög riskjusterad avkastning. Det kan vara bostads- eller hotellfastigheter, specialfastigheter som till exempel bad- och friskvårdsanläggningar men även börsnoterade fastighetsbolag. Som familjeägt bolag har Tagehus stor frihet att investera inom en rad olika områden. Tagehus kan söka affärer där andra aktörer har svårt att vara med bland annat för att organisationen är flexibel och beslut kan fattas snabbt. Med bostäder, flygplansflotta, hotell-, kontors- och konferensfastigheter samt bad- och friskvårdsverksamheter täcker Tagehus ganska väl in livets olika delar, från boende och arbete till motion och fritid. Tagehus ska ha ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av såväl bolagets förvaltningsresultat som egna kapital. Förutom långsiktigheten är Tagehus strategi att äga mer än 50 procent i portföljbolagen. Som långsiktig investerare har Tagehus ingen bestämd exithorisont. Som familjeägt företag finansierar Tagehus sina investeringar med eget kapital och lån. Andelen eget kapital ska vara anpassad till koncernens totala risktagande och uppgå till minst 40 procent. Som ett mycket långsiktigt familjeägt företag kan Tagehus positionera sig för att med egna medel ta hela risken vid en investering. Tagehus ska ha låga förvaltningskostnader. FINANSIELLT MÅL Tagehus övergripande mål är att det egna kapitalet ska öka med 10 procent i snitt per år. Ökningen omfattar synligt förvaltningsresultat samt orealiserade värdeförändringar. Tidsperspektivet är 20 år. ”Genom att utveckla och förädla fastighetsrelaterade investeringar kan Tagehus få hävstång på kompetensen och kunnandet inom fastighetsområdet i Sverige och utomlands.” 10 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 AVSTÄMNING AV MÅL Finansiella mål Beskrivning Måluppfyllelse 2014 Omsättningen ska öka med 5 procent per år. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ökade för 2014 med 30 procent. 1 041,7 613,8 677,3 799,2 344,7 Mkr 2010 2011 2012 2013 2014 Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år. Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat på befintliga verksamheter. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Förvaltningsresultatet minskade med 35 procent under 2014. Året präglades av bolagsförvärv och försäljningar och därmed sammanhängande strukturkostnader. Det egna kapitalet ökade för 2014 med 11 procent. Ökningen totalt för det egna kapitalet har varit 82 procent sedan Tagehus bildades 2010. 190,4 139,3 152,2 124,3 75,9 Mkr 2010 2011 2012 2013 2014 19 15 15 11 3 % 2010 2011 2012 2013 2014 Räntetäckningsgraden ska De löpande kassaflödena ska långsiktigt överstiga 200 med god marginal täcka ränteprocent. kostnaderna. Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Räntetäckningsgraden uppgick till 256 procent för 2014. Den genomsnittliga räntetäckningsgraden under den senaste treårsperioden har uppgått till 307 procent. 269 325 314 323 307 % 2010 2011 2012 2013 2014 Soliditeten uppgick till 50 procent för 2014. 54 52 53 56 50 % 2010 2011 2012 2013 2014 Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 2,5 år för 2014. 2,8 2,5 2,1 2,0 2,5 År 2010 2011 2012 2013 2014 Sociala mål Personalomsättningen ska vara låg. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. För såväl 2014 samt den aktuella perioden har personal omsättningen varit noll för moderbolaget. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 11 RESULTAT OCH NYCKELTAL 2010–2014 Tagehus intäkter ökade med 30 procent under året till drygt 1 Mdr kronor. Nyckeltalen påverkades av att det var ett investeringstungt år där investeringarna mer än femfaldigades till drygt 880 Mkr, varav 750 Mkr utgjorde bolagsförvärv. Investeringarna finansierades med externa och interna medel. Trots att belåningsgraden ökade med drygt 5 procentenheter till knappt 40 procent uppgick soliditeten fortfarande till betryggande 50 procent vid årets utgång. Intäkterna uppgick till 1 042 (799) Mkr för 2014. Avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar är exkluderade i rörelseresultatet, som uppgick till 160 (171) Mkr. Förvaltningsresultatet blev 124 (190) Mkr. Minskningen beror på såväl lägre realisationsvinster vid försäljning av aktier jämfört med föregående år som strukturkostnader i samband med gjorda förvärv och försäljningar av bolag under 2014. Förvaltningsresultat, det vill säga resultatet efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, motsvarar 11,9 (23,8) procent av rörelsens intäkter. Räntetäckningsgraden var 255,7 (322,6) procent. Även räntetäckningsgraden har beräknats som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan av avskrivningar. Vid upprättande av balansräkning för Tagehus har tillgångar inklusive dotterföretag värderats till marknadsvärden. Redovisningen i de svenska bolagen baseras på Bokföringsnämndens allmänna råd (K3-reglerna). Tidigare tillämpades Bokföringsnämndens anvisningar. Byte av redovisningsprincip har framförallt påverkat redovisade avskrivningar på fastigheter. För att tillämpa samma redovisningsprinciper mellan åren har jämförelsesiffrorna för 2013 räknats om. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har värderats till substansvärde istället för till börskurs. Värdeförändringar mellan åren redovisas i resultaträkningen. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 22,0 procent i Sverige respektive 25,0 procent för innehav av värdepapper och 12,5 procent för fastigheter i Nederländerna. Orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt som påverkat eget kapital uppgick till 210,0 (299,5) Mkr. Soliditeten vid årets utgång uppgick till 49,6 (56,3) procent. Under året gjordes investeringar med 881,2 (167,5) Mkr, varav 750,3 (68,8) Mkr utgjorde förvärv av dotterföretag. Investeringarna finansierades genom såväl extern finansiering som internt genererade medel. Belåningsgraden ökade till 39,7 (34,4) procent. Tagehus Holding AB bildades 2010 och övertog samma år verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Under 2010 avyttrades hyresfastigheter och aktier förvärvades i Atrium Ljungberg. Realisationsvinsten från försäljningen särredovisas för att underlätta jämförelsen mellan åren. T Ljungberg BV har bedrivit verksamhet sedan 1990-talet. NYCKELTALSANALYS (%) 2014 2013 2012 2011 2010 11,9 23,8 22,5 22,7 22,0 255,7 322,6 314,5 325,1 268,6 Avkastning på eget kapital 7,9 16,5 13,9 9,1 34,3 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar 0,1 5,6 3,6 4,4 32,3 Avkastning på totalt kapital 6,7 12,4 10,3 6,9 19,0 Förvaltningsresultat vs rörelsens intäkter Räntetäckningsgrad 2,3 5,2 4,5 5,0 16,8 Soliditet Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar 49,6 56,3 53,3 52,5 53,7 Belåningsgrad 39,7 34,4 37,4 38,5 36,8 Medelränta räntebärande skulder Medelantal anställda (stycken) 12 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 3,1 4,7 4,8 4,8 4,6 603 557 470 470 430 RESULTATRÄKNING Mkr 2014 2013 2012 2011 20101 1 041,7 799,2 677,3 613,8 344,7 –882,0 –628,2 –521,3 –464,0 –265,7 Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 159,7 171,0 156,0 149,8 79,0 Finansiella intäkter 60,62 105,22 67,1 51,4 41,9 Finansiella kostnader –96,0 –85,8 –70,9 –61,9 –45,0 Förvaltningsresultat 124,3 190,4 152,2 139,3 75,9 0,0 0,0 0,0 0,0 449,8 Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar Realisationsvinst vid försäljning av fastigheter i samband med omstrukturering av Tagehus Holding-koncernen Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar –111,5 –91,3 –80,4 –52,2 –80,4 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 54,9 152,2 98,5 64,6 127,5 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 195,3 189,3 156,9 24,7 9,3 Resultat före skatt 263,0 440,6 327,2 176,4 582,1 Skatt på årets resultat –51,6 –57,3 –49,7 –11,0 –13,6 Årets resultat 211,4 383,3 277,5 165,4 568,5 203,3 381,7 279,6 183,8 569,6 8.1 1.6 –2,1 –18,4 –1,1 Härnförligt till Moderföretagets aktieägare Minoritetsintresse BALANSRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 2010-12-31 Materiella anläggningstillgångar Mkr 3 364,3 2 388,2 1 963,5 1 705,0 1 522,7 Finansiella anläggningstillgångar 1 720,0 1 627,2 1 634,6 1 562,8 1 435,9 Övriga anläggningstillgångar 181,7 180,3 87,9 22,0 86,9 Omsättningstillgångar exklusive kassa 194,6 193,2 198,6 150,4 186,1 Kassa 222,4 125,0 88,0 105,3 90,6 Summa tillgångar 5 683,0 4 513,9 3 972,6 3 545,5 3 322,2 Eget kapital 2 818,7 2 540,5 2 116,9 1 860,8 1 784,9 Avsättningar 200,5 157,5 147,1 112,9 112,6 2 131,7 1 427,6 1 394,5 1 355,7 1 205,0 129,9 43,4 55,2 66,8 68,7 Räntebärande kortfristiga skulder 123,6 125,9 91,7 9,2 17,6 Övriga kortfristiga skulder 278,6 219,0 167,2 140,1 133,4 5 683,0 4 513,9 3 972,6 3 545,5 3 322,2 Räntebärande långfristiga skulder Övriga långfristiga skulder Summa eget kapital och skulder 1 Under 2010 omstrukturerades koncernen. Avser perioden 1 september–31 december 2010 för Tagehus Holding-koncernen och helår för T Ljungberg BV-koncernen. 2 Varav realisationsvinster vid försäljning av aktier 0 (53) Mkr. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 13 SEGMENTSRAPPORTERING 2014 Fastigheter Tagebad Tageflyg Tageinvest Hotell- och konferensfastigheter Bostäder och kontor Utvecklings projekt Övrig verksamhet Elimineringar Summa 330,4 104,2 196,8 369,6 56,4 11,5 12,2 –39,4 1 041,7 –294,1 –56,4 –196,4 –306,4 –27,3 –2,4 –37,9 38,9 –882,0 36,3 47,8 0,4 63,2 29,1 9,1 –25,7 –0,5 159,7 0,5 1,6 57,1 0,5 –0,1 0,5 16,6 –16,1 60,6 Finansiella kostnader –5,2 –9,6 –20,6 –28,5 –16,1 –3,2 –28,9 16,1 –96,0 Förvaltningsresultat 31,6 39,8 36,9 35,2 12,9 6,4 –38,0 –0,5 124,3 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar –21,5 –13,9 –6,8 –49,2 –19,6 –0,1 –0,4 0,0 –111,5 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 9,3 0,0 45,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 54,9 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 5,0 85,8 0,0 85,1 19,4 0,0 0,0 0,0 195,3 24,4 111,7 75,7 71,1 12,7 6,3 –38,4 –0,5 263,0 0,7 –24,3 2,0 –26,7 –4,1 –1,3 2,1 0,0 –51,6 25,1 87,4 77,7 44,4 8,6 5,0 –36,3 –0,5 211,4 Vid årets ingång 426,2 296,2 1 779,7 1 425,0 222,8 141,5 222,5 0,0 4 513,9 Vid årets utgång 427,8 389,7 1 936,3 1 575,9 939,8 74,8 338,7 0,0 5 683,0 Materiella investeringar 4,0 37,6 6,4 26,4 3,4 4,0 0,4 0,0 82,2 Förvärv dotterföretag 0,0 0,0 0,0 45,6 704,7 0,0 0,0 0,0 750,3 Immateriella investeringar 2,5 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 2,6 Finansiella investeringar 0,0 6,9 36,7 2,5 0,0 0,0 0,0 0,0 46,1 Investeringar totalt 6,5 44,5 43,1 74,6 708,1 4,0 0,4 0,0 881,2 Mkr Resultaträkning Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar Finansiella intäkter Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Tillgångar per segment Investeringar per segment Tagehus verksamhet delas upp i sex segment, varav tre avser direktägande i fastigheter. Övrig verksamhet avser främst verksamheten vid huvudkontoret. Denna omfattar ej fördelade kostnader i form av administrativa kostnader på 26 (20) Mkr samt orealiserade kursdifferenser på 17 (11) Mkr som uppstår vid omräkning av den nederländska verksamheten för 2013–2014. 14 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 SEGMENTSRAPPORTERING 2013 Fastigheter Tagebad Tageflyg Tageinvest Hotell- och konferensfastigheter Bostäder och kontor Utvecklings projekt Övrig verksamhet Elimineringar Summa 315,5 105,5 74,1 287,1 15,5 0,2 7,5 -6,2 799,2 -278,8 -40,6 -77,9 -198,4 -10,7 -1,0 -27,0 6,2 -628,2 36,7 64,9 -3,8 88,7 4,8 -0,8 -19,5 0,0 171,0 0,7 0,7 104,8 0,3 -2,7 0,2 12,7 -11,5 105,2 Finansiella kostnader -6,0 -16,9 -18,5 -30,3 -4,5 -1,6 -19,5 11,5 -85,8 Förvaltningsresultat 31,4 48,7 82,5 58,7 -2,4 -2,2 -26,3 0,0 190,4 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar -17,3 -27,0 -5,7 -37,3 -3,3 -0,6 -0,1 0,0 -91,3 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 74,2 0,0 78,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 152,2 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och flygplan 21,9 24,6 2,9 139,2 0,7 0,0 0,0 0,0 189,3 110,2 46,3 157,7 160,6 -5,0 -2,8 -26,4 0,0 440,6 -5,2 -10,0 3,4 -42,2 0,7 0,0 -4,0 0,0 -57,3 105,0 36,3 161,1 118,4 -4,3 -2,8 -30,4 0,0 383,3 Vid årets ingång 330,7 295,4 1 595,0 1 247,3 224,3 79,5 200,4 0,0 3 972,6 Vid årets utgång 426,2 296,2 1 779,7 1 425,0 222,8 141,5 222,5 0,0 4 513,9 0,0 92,8 Mkr Resultaträkning Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar Finansiella intäkter Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Tillgångar per segment Investeringar per segment Materiella investeringar Förvärv dotterföretag Finansiella investeringar Investeringar totalt 8,8 0,0 0,6 35,6 31,2 14,2 2,4 12,1 0,0 29,0 23,2 0,0 4,5 0,0 0,0 3,6 2,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 5,9 20,9 3,6 31,9 58,8 31,2 18,7 2,4 0,0 167,5 68,8 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 15 ”Med kvalitetstänk och klimatsmarta lågenergihus som standard är Credentias mål att fortsätta växa inom projektutveckling av bostäder.” 16 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 BOSTÄDER Efterfrågan på bostäder var fortsatt mycket stor 2014, särskilt i tillväxtorter. Bostadsbrist och låga räntor bidrog till hög efterfrågan. Under året utökade Tagehus sitt bestånd i Åre med ytterligare 318 hyreslägenheter och har nu sammanlagt cirka 470 lägenheter på orten. Tagehus bestånd uppgår därmed till totalt drygt 1 000 hyreslägenheter i Stockholm (Lidingö), Åre samt Norrtälje. Därtill påbörjade dotterföretaget Credentia produktion av 155 bostadsrätter i Norrtäljeområdet. 1 226,6 Mkr Mkr 2014 2013 264,8 92,3 Förvaltningsresultat 21,3 –1,0 1 Räntetäckningsgrad (%) 194 85 Avkastning på totalt kapital (%) 4,7 0,4 Intäkter Redovisat värde tillgångar, Bostäder 1 Negativt resultat p.g.a nedskrivning av en fastighet i ett intresseföretag. Under 2014 påbörjades cirka 38 500 bostäder i Sverige. Samtidigt ökade befolkningen med drygt 100 000 personer. Redan 2017 beräknas Sveriges befolkning passera 10 miljoner invånare, allt enligt SCB. Detta gör att bostadsbristen väntas vara fortsatt stor kommande år. Sveriges relativt starka ekonomi, låga räntor samt en större invandring än tidigare år, bidrog till fortsatt högt efterfrågetryck på bostäder. Under året fortsatte Tagehus att satsa på att växa portföljen med hyresfastigheter samt nybyggnation av bostadsrätter på utvalda marknader. På det lokala planet har Åre haft en positiv utveckling sedan 1990-talet vilket skapat efterfrågan på lägenheter för semester- och permanentboende. Tagehus äger sedan tidigare ett bestånd om cirka 150 hyreslägenheter i Åre vilket gör det intressant att utvärdera andra möjligheter på orten. Åre är en tillväxtort där stora vintersportevenemang ofta arrangeras, exempelvis Alpina VM 2019, men orten har också ett starkt varumärke som friluftsort, inte bara på vintern. ÅRE – HYRESFASTIGHETER I ÅRE, DUVED OCH JÄRPEN B V Sommaren 2014 träffade Tagehus avtal om förvärv av tre fastigheter från Akelius. Fastigheterna rymmer 318 hyreslägenheter samt drygt 2 300 kvadratmeter lokalyta och är belägna, förutom i Åre, i Duved och Järpen inom Åre kommun. Fastigheterna tillträddes den 1 september 2014. Förvärvet innebär att Tagehus tar ännu ett viktigt steg mot att bli en mer betydande fastighetsägare, efter förvärvet av tre hyresfastigheter på Lidingö i början av 2014. Tillsammans med de befintliga markområden som Tagehus äger sedan tidigare i Åre ökar förvärvet möjligheterna att ytterligare expandera lokalt. En aktiv dialog förs med Åre kommun om att utöka bostadsbeståndet. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 17 ÅRE – HYRESFASTIGHET AB Tagehus äger sedan 1999 en hyresfastighet i centrala Åre med cirka 150 hyreslägenheter som är fullt uthyrd. Fastigheten var tidigare en bostadsrättsförening som omvandlades till hyresrätter. Vidare äger Tagehus en fastighet för personalboende. ÅRE – MARKUTVECKLINGSPROJEKT AB Tillgången utgörs av tomtmark i fritidshusområdet Björnen öster om Åre. Marken är en av ett 30-tal platser som har identifierats som möjliga för byggnation av bostäder eller tillfälliga friluftsbostäder i Åretrakten. Under året förstärktes den organisation som arbetar med att vidareutveckla tillgången. NORRTÄL JE – BYGG- OCH FASTIGHETSKONCERNEN CREDENTIA A B Credentia är en bygg- och fastighetskoncern med cirka 75 medarbetare, grundad 1926 i Norrtälje. Koncernen har tre verksamhetsområden: • Projektutveckling samt nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden. Vid årets utgång bestod projektportföljen av cirka 783 (691) byggrätter • Förvaltning av den egna fastighetsportföljen i Roslagen med omnejd. Portföljen utgörs främst av bostäder och hade ett marknadsvärde om cirka 200 (164) Mkr • Bygg- och VVS-arbete på entreprenad Fortsatt hög aktivitet 2014 Efterfrågan på bostadsrätter var fortsatt god under året med starka flöden på visningarna och många besökare och förfrågningar via den egna bostadsbutiken i Norrtälje. Till kunderna hör barnfamiljer och äldre sommarstugeägare som vill flytta närmare tätorten. Under året startade försäljningen av tre nya bostadsrättsföreningar, inklusive en i Östhammar. Credentia äger mark sedan tidigare i Norrtälje området och tillsammans med nya markanvisningar från kommunen finns möjligheter att fortsätta producera bostäder. Bättre bussar och förbindelser med Stockholm underlättar pendling och arbete ombord på bussen. Under inledningen av 2014 fortsatte arbetet med omstruktureringen av Credentia, en process som inleddes under 2013. Mycket av fokus under året låg på projektutveckling av bostadsrättsfastigheter. I samband med produktionsstarten av totalt 155 lägenheter bistod Tagehus med att hitta och garantera finansiering av projekten. Det var en väsentlig ökning jämfört med 2013, då antalet byggstarter uppgick till 59. Därtill vann Credentia fyra anbud på relativt stora 18 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 byggprojekt inklusive byggnation av totalt 60 lägenheter i Sigtuna samt Norrtälje för Riksbyggen respektive Roslagsbostäder, en bilhall för Norrbil i Norrtälje samt renovering av Tagehus tre bostadsfastigheter på Lidingö. Byggprojektet Solbackastrand, som tidigare utgjort ett separat utvecklingsprojekt i Tagehus portfölj, är helägt av Credentia från årsskiftet 2014/2015. Solbackastrand ligger cirka 1,5 kilometer öster om Norrtälje och omfattade från början drygt 200 lägenheter och 60 villatomter. Projektet sträcker sig över flera år och beräknas stå fullt klart 2018–19. Under 2014 började Credentia bygga ytterligare två bostadsrätter i området. Efter en ändring av planerna kvarstår knappt 120 lägenheter att utveckla varav knappt 30 i en tänkt hyresfastighet. Det finns dessutom dryga 30-talet villatomter som kommer att avyttras, varav hälften under 2015. En annan byggstart skedde i Kvarteret Haren i centrala Norrtälje, som kommer att omfatta 145 lägenheter i fyra bostadsrättsföreningar. Projektet beräknas ta cirka fem år innan det är fullt färdigställt. Vidare förvärvade Credentia rättigheterna till nyproduktion av 200 lägenheter i Rimbo. Med den relativa närheten till Stockholm är utsikterna goda för Rimbo som pendlingsort. Bakgrunden är att infrastrukturen kring Rimbo väntas bli utbyggd med bättre pendlingsmöjligheter. Totalt har Credentia byggrätter som beräknas motsvara ett värde av cirka 2 500 (2 400) Mkr vid färdigställandet. De närmaste åren väntas dessa tillgångar successivt omvandlas till nya intäktskällor. För helåret 2014 uppgick omsättningen i Credentiakoncernen totalt till 198 (173) Mkr medan rörelseresultatet blev 2 (–17) Mkr. För 2015 ser utsikterna fortsatt ljusa ut. Med kvalitetstänk och klimatsmarta lågenergihus som standard är målet att fortsätta växa inom projektutveckling av bostäder. Tidigare mål om att nå 300 Mkr i omsättning 2015 kvarstår. Tagehus investerade i Credentia första gången 2008. LIDINGÖ – HYRESFASTIGHETER AB Beståndet på Lidingö utgörs av tre centralt belägna hyresfastigheter nära Käppala station. Fastigheterna tillträddes i januari 2014 och sammanlagt rör det sig om 460 hyresrätter och drygt 1 400 kvadratmeter lokalyta. Under året har en planerad renovering och förutsättningarna att komplettera med taklägenheter utretts. Därefter är avsikten att vidareutveckla fastigheterna samt tillhörande mark. Möjligheterna bedöms som goda att skapa långsiktiga värden i beståndet. ÅKERSBERGA – MARKUTVECKLINGS PROJEKT B V Täljöviken är ett markområde om cirka 200 hektar strax utanför Åkersberga, cirka tre mil nordost om Stockholm. Projektet är det största i kommunen och kommer att knyta ihop Åkersberga centrum med Österskär och Svinninge. Projektet omfattar byggnation av kommersiella lokaler samt 5–7 000 bostäder under 10–15 år. Bindande avtal respektive principöverenskommelser är tecknade för försäljning av samtliga cirka 400 byggrätter i den första detaljplanen som vann laga kraft sommaren 2014. Byggnation av infrastruktur väntas påbörjas hösten 2015 och de första bostäderna väntas vara klara för inflyttning under hösten 2016. Arbetet med nästföljande detaljplan pågår medan arbetet med ytterligare en detaljplan inleddes i början av 2015. Tagehus engagemang sker genom samarbetspartnern Imprestor Fastighets AB i samverkan med LO och Peab Bostad. Tagehus äger sedan 2007 en andel motsvarande 10 procent i projektet. Björkhaga är ett markområde om cirka 30 hektar med 145 villatomter i norra Åkersberga. Tomtförsäljningen fortsatte 2014 i samarbete med husbyggare och under 2015 väntas samtliga tomter vara sålda. Imprestors andel uppgår till 68 tomter, varav Tagehus andel uppgår till 26 procent. Investeringen gjordes 2005. fem bostadsrättslägenheter i fastigheten, som därefter avyttrades. Vid årsskiftet uppgick värdet på Redab till motsvarande drygt 60 Mkr. Tagehus ägarandel i Redab uppgår till drygt 26 procent. ÖVRIGA UTVECKLINGSPROJEKT BV Ett markutvecklingsprojekt i anslutning till Krägga Herrgård omfattar 27 villatomter i en första etapp. Tagehus äger sedan 2010 tomtmarken, som har ett sjönära läge med egen badstrand knappt sex mil nordväst om Stockholm. I samarbete med Imprestor har Tagehus även intressen i markutvecklingsprojektet Morningside Marina i Saltsjö-Duvnäs samt Länna i Stockholmsområdet. Beslut om att gå ut på samråd för detaljplanen för bostäder i Morningside Marina fattades i slutet av 2014 och byggnation väntas påbörjas under senare delen av 2016. Detaljplanen för Länna-projektet återupptogs under året och projektet omfattar nu cirka 150 byggrätter samt ett vårdboende, vilket är betydligt större än tidigare planerat. LONDON – FASTIGHETSUTVECKLINGSPROJEKT B V Redab förvaltar och utvecklar fastigheter främst i London och södra England. Till de större projekten 2014 hörde en planerad investering om motsvarande cirka 180 Mkr i byggandet av en fastighet med 24 lägenheter, en restaurang om 700 kvadratmeter samt garage i Southend-on-Sea i sydöstra England. Under året färdigställdes en ny etapp om fem bostadsrättslägenheter i fastigheten Jubilee Hights, Killburn. Bygglov erhölls för en etapp om ytterligare ”Under året fortsatte Tagehus att satsa på att växa portföljen med hyresfastigheter samt nybyggnation av bostadsrätter på utvalda marknader.” TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 19 ”Flodis har blivit mycket populär bland våra yngre besökare. Flodis besöker våra anläggningar under bland annat familjehelger och simskoleavslutningar.” 20 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 HÄLSA OCH MOTION Marknaderna för produkter och tjänster inom områdena hälsa, motion och fritid var generellt starka under fjolåret. Affärsområdet Tagebad tecknade avtal om att bygga och driva det nya badhuset i Järfälla kommun och Medleys bad- och friskvårdserbjudanden hade en fortsatt positiv utveckling. Tagebad kan med sitt kompletta badhuskoncept bidra till folkhälsan. 450,0 Mkr Mkr 2014 2013 338,0 325,0 Förvaltningsresultat 32,2 33,1 Räntetäckningsgrad (%) 684 627 6,7 30,0 Intäkter Avkastning på totalt kapital (%) Inom affärsområdet Tagebad, där Medley ingår, lades under 2014 mycket arbete på upphandlingsunderlag, främst avseende ett badhus för Järfälla kommun. Efter en lång process var parterna eniga och i juni 2015 väntades Tagehus underteckna ett avtal med kommunen om att bygga och äga det nya badhuset. Projektet budgeteras till totalt cirka 260 Mkr och innebär att Tagehus köper marken av Järfälla kommun och bygger en modern simhall nära nuvarande, äldre simhall. Medley kommer att driva och sköta simhallen som beräknas stå klar i slutet av 2017. Simhallen kommer att ha en 50-metersbassäng som kan förvandlas till två bassänger om 25 meter vardera vid behov. Det blir även två undervisningsbassänger, bubbelpool, rutschkanor och en barnbassäng. Järfälla badhus är det andra kompletta bad- och friskvårdskonceptet som Tagebad tagit fram. Det första badhuset byggdes i Tyresö och öppnade i januari Redovisat värde tillgångar, Hälsa och motion 2013. Ett viktigt skäl till en lyckad satsning är att en part ensam har helhetsansvar för utformning, lokalisering samt hur anläggningen ska byggas inklusive projektering, drift, förvaltning och ägande. Ett alternativ som även kan bli aktuellt är att förvärva badhus och renovera dem. Många av landets kommuner är i en situation där de måste besluta huruvida de ska bygga nytt eller renovera sitt gamla badhus, som i många fall är runt 50 år gammalt. Det är en utmaning att bygga, äga och driva badhus. En långsiktig investeringshorisont kombinerat med expertis och erfarenhet av drift och teknik vid dessa specialfastigheter gör att Tagebad bedöms ha en stark marknadsposition. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 21 MEDLEY AB Medley driver och utvecklar bad- och friskvårdsanläggningar på uppdrag av kommuner sedan 2002. Lång erfarenhet gör att Medley kan erbjuda attraktiva aktiviteter och samtidigt driva anläggningarna effektivt. Vid årsskiftet drev Medley 35 (33) bad- och friskvårdsanläggningar i 22 (20) kommuner. Under 2014 steg Medleys omsättning 5,0 (12,5) procent till 331 (315) Mkr medan rörelseresultatet minskade något till 20,9 (21,7) Mkr. Försämringen berodde i första hand på ändrad periodisering av simskoleintäkter. Tidigare har intäkterna redovisats det år betalning skett, numera redovisas de när aktiviteten genomförs. Det innebär att intäkter som enligt tidigare principer skulle redovisats 2014 istället förskjuts till 2015. De senaste fem åren har omsättningen ökat med i snitt 12 procent per år. Vunna upphandlingar, fler kunder i befintliga anläggningar samt breddad verksamhet har fortsatt att bidra till tillväxten. Under året ökade antalet friskvårds- och badbesök hos Medley med cirka 3 (7) procent till 3,4 (3,3) miljoner. Under 2014 övertog Medley driften av Nacka kommuns simhallar. Medley fick förnyat förtroende att driva Växjö simhall. Vidare tecknades avtal med Stockholms studentkår gällande drift av verksamhet i Frescatihallen vid Stockholms Universitet. Under året var intresset stort för crawlkurser och även simskolan uppvisade en positiv utveckling. Ett viktigt steg har varit att även erbjuda kompletterande tjänster utanför nuvarande badhus. I ett nytt samarbete började Medley ansvara för bad- och simaktiviteter vid Vings semesteranläggningar i bland annat Spanien, Grekland och Thailand. Marknaden Marknadstillväxten beror till stor del på kommunernas beredskap att fortsätta effektivisera, öka servicen och bredda utbudet av bad- och friskvårdstjänster. Under 2014 var upphandlingsaktiviteten låg. En tolkning är att den politiska viljan att åstadkomma förändringar avstannade inför och efter valet, åtminstone tillfälligt. ”Tagehus förvärvade över 300 hyreslägenheter i Åre kommun 2014. För värvet innebär att Tage hus tar ännu ett steg mot att bli en mer betydande fastighetsägare.” 22 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Av den totala kommunala marknaden för drift av badoch friskvårdsanläggningar beräknas cirka 20 procent vara upphandlad med externa aktörer som leverantörer, varav Medleys andel bedöms uppgå till omkring 70 procent. Det motsvarar cirka 15 procent av totalmarknaden, som uppgår till mer än 400 simhallar och värderas till 3–4 Mdr kronor. Medleys bedömning kvarstår att marknaden kommer att växa i takt med att kommunerna måste fokusera sina resurser på skola och annan kärnverksamhet. Medley blev helägt av Tagehus 2012 efter det att en första investering gjorts 2003. Samhällsansvar Medley tar initiativ till att minska badanläggningarnas miljöpåverkan tillsammans med uppdragsgivare. Medley stödjer WaterAid, som är en samarbetspartner för att förbättra tillgången bland annat på rent vatten och sanitet i några av världens fattigaste länder. ÅRE SKI INN BV Åre Ski Inn ligger mitt i Åres skidområde med café, restaurang och bar med 300 gästplatser inomhus. Det finns även en konferenslokal samt två mindre gruppmatsalar. Anläggningen drivs i egen regi och har tio medarbetare på helårsbasis. Under 2014 investerades i ytterligare standardförbättringar av lokalerna. Omsättningen uppgick till 7 (9) Mkr och rörelseresultatet till 0,4 (1,5) Mkr för helåret. ”Tagehus har verksamheter inom bad, friskvård och friluftsliv vilka bidrar till att förbättra folkhälsan.” TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 23 ”Under året var flottan uthyrd till brittiska Eastern Airways, Braathens Regional, polska Sky Taxi, skotska Loganair samt Florida-baserade Silver Airways.” 24 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 AFFÄRSRESANDE En relativt starkare konjunktur i norra Europa bidrog till en positiv utveckling inom hotell- och kontorsverksamheterna i Sverige och Nederländerna liksom i Storbritannien där Rockton har några av sina flygbolagskunder. Oljeprisfallet utgjorde en allmänt gynnsam faktor mot slutet av året. För konferensverksamheterna i Sverige var marknaden generellt utmanande, men en stor satsning på tydligare profilering av erbjudandet gav ett förbättrat bokningsläge vid årets slut. 2 045,0 Mkr Mkr Intäkter Förvaltningsresultat 2014 2013 471,3 386,7 73 100,0 Räntetäckningsgrad (%) 266 307 Avkastning på totalt kapital (%) 11,6 14,4 Flygplansleasingen utvecklades positivt under året. Liksom tidigare år är en av de främsta orsakerna att flygbolagskunderna finns främst i norra Europa, som inte påverkats i lika hög utsträckning av den finanskris som sedan flera år tyngt länderna kring Medelhavet. För 2015 väntas starkare ekonomi globalt bidra till att antalet flygpassagerare ökar med 7 procent, vilket är klart över den årliga snittökningen om 5,5 procent som gällt de senaste två årtiondena, enligt IATA. Hotellen i Amsterdam respektive Stockholm gynnades av en stark underliggande ekonomi främst i Sverige men även i Nederländerna. Cirka 60-65 procent av gästerna utgörs av affärsresenärer medan 35-40 procent är turister, där den senare gruppen företrädesvis övernattar under sommarhalvåret. Den svenska kronans försvagning mot dollarn och euron bidrog till fler utländska hotellgäster i Sverige. Redovisat värde tillgångar, Affärsresande Efterfrågan på kontorsyta, som Tagehus endast erbjuder i Amsterdam, förbättrades under året. En drivkraft var en något bättre konjunktur i Nederländerna. Under året fortsatte arbetet att utvärdera potentiella investeringar i Amsterdam, både vad gäller kontors- och hotellfastigheter. För Tagehus är ett bra geografiskt läge viktigt. Den hårda konkurrensen på konferensmarknaden i Sverige var i stort sett oförändrad jämfört med föregående år, men med regionala skillnader där Stockholmsregionen utvecklades bättre än genomsnittet. ROCKTON AB A B B V ROCKTON AVIATION AB AB BV Rockton, som ingår i affärsområdet Tageflyg, fortsatte sin positiva utvecklingstrend under 2014. Förvärvet av 19 flygplan av typ Saab 340 via två konsortier gjorde att verksamheten växte ytterligare. Förvaltningsbolaget Rockton AB är så kallad co-manager av den nya flottan, där Tagehus har en konsortieandel om 10 procent. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 25 Under året lades stort fokus på att utvärdera ytterligare potentiella förvärv av större flygplansflottor. Det låga ränteläget har gjort att mer kapital sökt sig till sektorn i sin jakt på avkastning. Detta har lett till stigande priser på flygplan samtidigt som avkastningskraven generellt har sänkts, särskilt på större flygplanstyper. Inom Rocktons segment med mindre turbopropplan var dock konkurrensen fortsatt något mera begränsad. Marknaden Rocktons kunder finns främst i Europa men också i USA, där marknaden utvecklades bättre än i Europa. Kunderna utgörs av regionala flygbolag. Under året var flygplansflottan uthyrd till brittiska Eastern Airways, svenska Braathens Regional, polska Sky Taxi, skotska Loganair samt amerikanska Silver Airways. Det senare bolaget opererar från Washington DC respektive flera städer i Florida. Resultat Bolaget sålde ett plan under året av modell Saab 340A och förvärvade två plan av modell Saab 2000, utöver flottan som ingick i konsortiet. För helåret uppgick Rockton Aviations omsättning till 102 (105) Mkr och rörelseresultatet till 38 (38) Mkr. Resultatet efter finansiella poster blev 24 (21) Mkr. Resultatutfallet förbättrades mot förra året trots att inte lika många flygplan avyttrades 2014 som föregående år. Samtidigt ökade förvaltningsaffärens andel av resultatet som en följd av konsortieaffären. Per den 31 december 2014 ägde affärsområdet Tageflyg intressen i totalt 35 (19) flygplan. Rockton och Tageflyg har en opportunistisk hållning till förvärv och avyttringar, vilket gör att utvecklingen av flygplansflottan kan variera över tid. Sammantaget för 2014 ökade den genomsnittliga kontraktslängden till 49 (22) månader. Tagehus innehar 91 procent av Rockton Aviation AB, som äger flygplanen, medan resterande del ägs av ledningen i Rockton AB. Efter årsskiftet har Tagehus förvärvat 8 procent av aktierna i Rockton Aviation AB. Via dotterföretaget Tagehus Invest AB är Tagehus delägare i 18 flygplan efter försäljning av ett flygplan under 2014. Att äga och hyra ut flygplan är inte helt olikt fastighetsägande. De främsta skillnaderna är att flygplan kan flyttas mellan marknader beroende på efterfrågan samt att de har ett ändligt liv i kommersiell drift. Vid årsskiftet ägde Tagehus 41,7 procent i förvaltningsbolaget Rockton AB, som sköter den löpande verksamheten. I början av 2015 sålde en delägare aktier i Rockton AB vilket ledde till att Tagehus ökade ägandet till sammanlagt 68 procent. 26 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 AMSTERDAM – MARRIOTT HOTEL BV Hotellfastigheten är belägen i vad som betraktas som bästa läge vid Stadhouderskade i centrala Amsterdam. Hotellet har cirka 22 300 kvadratmeter fördelade på 396 rum. Trots en relativt modest ekonomisk utveckling i Nederländerna under året uppvisade 2014 ännu ett rekordresultat. Omsättningen uppgick till 29,1 (27,7) MEUR med ett resultat om 2,4 (2,4) MEUR baserat på en beläggning om 81 (81) procent. Lyckosamma satsningar på ökad beläggning, prisjusteringar samt fortsatt kostnadskontroll var de främsta orsakerna. Fastig hetskrediten refinansierades och förlängdes till år 2019. Hotellet har cirka 170 (168) anställda och var det första i Marriott-kedjan som öppnade utanför Nordamerika. Marriott är en stark partner med 3 900 hotell i över 70 länder. Rörelsen drivs av Marriott enligt ett långsiktigt managementavtal med Tagehus. Fastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter det att en första investering gjordes 1990. Det långa samarbetet med Marriott har gett värdefull erfarenhet som utnyttjas då potentiella andra investeringar i hotellfastigheter utvärderas. Under året införde Amsterdams stad restriktioner för möjligheterna att öppna nya hotell vilket kommer att begränsa utbudet av hotellrum på sikt. AMSTERDAM – KONTORSFASTIGHETER BV Tagehus har två kontorsfastigheter i centrala Amsterdam, varav den ena är delägd. Den helägda fastigheten har drygt 2 800 kvadratmeter uthyrningsbar yta samt ett 20-tal parkeringsplatser. Fastigheten ligger i direkt anslutning till den Tagehusägda hotellfastigheten Marriott och förvärvades år 2000. Kontorsytan hyrs sedan 2013 till största delen av modekedjan Tommy Hilfiger på ett femårigt kontrakt med möjlighet till förlängning om två gånger fem år. Resterande del om cirka 20 procent hyrs av en läkarmottagning som bland annat har en magnetröntgen installerad. Den andra fastigheten ägs till 33 procent och har cirka 14 200 kvadratmeter uthyrningsbar yta med ett 70-tal parkeringsplatser, som det råder stor brist på i Amsterdam. Sedan den tidigare hyresgästen lämnat fastigheten vid årsskiftet 2013 genomfördes en delvis konvertering för den nya hyresgästen Zoku, som erbjuder en kombination av arbets- och mötesplats samt hotell- och korttidsboende. Ett amerikanskt kontorshotell Wework, som fungerar som inkubator för mindre bolag främst inom IT, är ytterligare en ny hyresgäst som tillkom under 2014. Båda tecknade var sitt 25-årigt hyreskontrakt. STOCKHOLM – TIME HOTEL AB Time Hotel, som ingår i hotellkedjan Best Western, har 144 rum varav 15 rum med en liten köksdel för längre vistelser. Hotellet, som är fyrstjärnigt, har även två konferenslokaler varav den ena har kapacitet för drygt 70 personer. Hotellet ligger i Vasastan i Stockholm och färdigställdes 2007. Beläggningen var fortsatt god 2014 och en bra bit över genomsnittet för Stockholm som låg på cirka 73 procent. ENKÖPING – HOTELLFASTIGHET AB Under året förvärvades 51 procent av en hotellfastighet om 4 600 kvadratmeter med 135 rum i centrala Enköping från Index International AB. Förvärvet genomfördes tillsammans med familjen Chibba som idag driver Time Hotel i Tagehus fastighet i Stockholm. BRO – KRÄGGA HERRGÅRD Totalt utgörs egendomen av elva byggnader på en areal om cirka 35 000 kvadratmeter. Anläggningen har 47 rum och matsalarna en kapacitet för drygt 110 gäster. Det går även bra att arrangera konferenser på Krägga. BRO – TAMMSVIKS HERRGÅRD BV Tammsviks Herrgård, cirka 45 kilometer nordväst om Stockholm, stod klar 1921 och utgörs av ett tiotal byggnader med 107 rum, restaurang och konferenslokaler. Till Tammsvik hör även Mälargården från 1929 med 16 rum, två konferensrum samt relaxavdelning. Tagehus förvärvade rörelsen vid Tammsvik vid årsskiftet 2013/2014 för att lättare kunna ta ett helhetsgrepp på verksamheten och erbjudandet. Under året har mycket arbete lagts ned på att ta en tydligare position på den konkurrensutsatta konferensmarknaden under mottot Happy Tammsvik. BV Krägga Herrgård har anor sedan 1300-talet och ligger drygt fem mil nordväst om Stockholm. Från årsskiftet 2014 ingår även rörelsen i verksamheten, vilket har gjort det möjligt att vidareutveckla erbjudandet. I stället för att ingå i en kedja drivs nu Krägga som fristående anläggning i ny regi. Under året lades mycket arbete på att profilera Kräggas position inom livsnjutning och välmående, inklusive revitaliserade bröllops-, spa- och weekenderbjudanden. ”Tagehus förvärvade rörel serna vid Tammsvik och Krägga vid årsskiftet 2014 för att lättare kunna ta ett helhetsgrepp på verksam heterna och erbjudandet.” TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 27 ”Under 2014 besökte ministrar, statsministern och Nobelpristagare Atrium Ljungbergs Kistafastighet NOD, som är en mötesplats för lärande, akademi, forskning, kultur och näringsliv.” 28 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 INVESTERINGAR Till Tagehus strategiskt viktiga och långsiktiga investeringar hör innehavet i Atrium Ljungberg. Tagehus äger drygt 10 procent av rösterna i bolaget och är en aktiv ägare via styrelsen. Övriga investeringar är tidskriften Fokus samt en begränsad värdepappershandel. 1 622,5 Mkr Mkr 2014 2013 Intäkter 1 51,2 99,1 Förvaltningsresultat 35,6 84,6 Räntetäckningsgrad (%) 352 648 5,9 11,3 Avkastning på totalt kapital (%) Redovisat värde tillgångar, Investeringar 1 Inkluderar även finansiella intäkter. ATRIUM L JUNGBERG AB BV Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde om 28 Mdr kronor (25) och närmare 50 fastigheter i portföljen. Affärsidén är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla levande stadsmiljöer främst inom handel och kontor på lokala tillväxtmarknader. Beståndet finns främst i Stockholm, Uppsala och Malmö. I portföljen finns handelsplatser som köpkvarteret i Sickla, Farsta Centrum och Port73 i Stockholmsregionen, Mobilia i Malmö samt Gränby Centrum i Uppsala. Till de mer kända kontorsfastigheterna hör Glashuset i Stockholm men i portföljen ingår även ett växande kontorsbestånd i den expansiva nya Hagastaden. Vid vissa handelsplatser kan det vara aktuellt att bygga bostäder för att öka områdets attraktivitet ytterligare. Antalet bostäder uppgår till cirka 700 och är främst koncentrerade till Kista och Malmö. Vid årsskiftet pågick detaljplaneprocesser för ytterligare cirka 2 000 nya lägenheter, vilket gör att bostäder på sikt kommer att utgöra ett något större inslag i portföljen. Verksamhet 2014 I slutet av året förvärvades kontorsfastigheten Stora Katrineberg 16 i Liljeholmen i Stockholm till ett under- liggande fastighetsvärde om 1,1 Mdr kronor. Fastigheten om cirka 40 000 kvadratmeter uthyrningsbar area ligger i anslutning till Marieviks kontorsområde och Liljeholmens galleria och är i stort sett fullt uthyrd. Förvärvet innebär att Atrium Ljungberg ytterligare utökar sitt kontorsbestånd och blir en betydligt större aktör på en stark delmarknad, vilket ligger i linje med strategin. Totalt förvärvades fastigheter för 1 673 (0) Mkr under 2014. Atrium Ljungbergs projektportfölj omfattar omkring 10 Mdr kronor i möjliga projekt och därutöver äger bolaget mark med en betydande utvecklingspotential på längre sikt. Projektportföljen avser lika delar handel, kontor och bostäder samt viss del utbildning. Drygt två tredjedelar finns i Gränby i Uppsala och Sickla i Nacka. Lönsamhet och tillväxt Atrium Ljungbergs mål är att årligen öka driftöverskottet med 10 procent. Det sker i huvudsak genom att investera i egna ny- och ombyggnadsprojekt. Målet är att investeringsvolymen ska uppgå till 1 Mdr kronor per år. För 2014 ökade driftöverskottet från fastighetsförvaltningen med 3,6 procent till 1 345 (1 297) Mkr. Driftnettot har bland annat påverkats negativt av frånträdet av fastig TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 29 heten Torgvågen 7, mer känd som varuhuset Pub. Investeringarna i egna fastigheter uppgick till 707 (1 302) Mkr. Den årliga aktieutdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar efter nominell skatt. För 2014 var den föreslagna utdelningen 3,30 (3,05) kronor per aktie, vilket motsvarar 66,8 procent av det utdelningsbara resultatet. Tagehus innehar 17 996 627 (17 996 627) aktier i Atrium Ljungberg, motsvarande 13,5 (13,5) procent av kapitalet och 10,6 (10,6) procent av rösterna. FOKUS AB Tidskriften Fokus sammanfattar och analyserar veckovis viktiga nyheter och händelser i Sverige och internationellt inom bland annat politik, ekonomi, vetenskap, kultur och livsstil. Tidskriften är politiskt oberoende, utan kopplingar till något parti eller organisation. Fokus är flerfaldigt prisbelönt och har bland annat vunnit Publicistklubbens stora pris och utsetts till Årets tidskrift samt Årets tidskrift inom digitala medier. Medarbetare i tidningen har vid ett flertal tillfällen tilldelats priser inom kategorierna Årets journalist, Årets genombrott och Årets annonssäljare. Under 2014 fortsatte Fokus att satsa på kvalitet inklusive nya perspektiv och en mer komplett bild av olika skeenden. Flera förstärkningar gjordes av organisation och redaktion, bland annat stärktes ekonomibevakningen. På en utmanande tidskriftsmarknad fortsätter Fokus att visa en positiv trend. Under 2014 ökade antalet läsare til 69 000 (68 000), enligt Orvesto Konsument helår. Fokus grundades 2005 och ges ut via förlaget FPG Media AB. Tagehus investerade i FPG Media 2005 och har en ägarandel om 19,4 procent. Ägandet i Fokus är ett sätt för Tagehus att indirekt stötta en objektiv röst i samhällsrapporteringen. INVESTERINGAR I VÄRDEPAPPER AB BV Inom Tageinvest bedrivs kapitalförvaltning i begränsad skala. Kapital placeras bland annat i noterade aktier samt fonder i Sverige och Ryssland. Per den 31 december uppgick de totala investeringarna till 30 (33) Mkr. För fondplaceringar uppgår risk- och förlustmandaten till maximalt 5 Mkr på den svenska marknaden och till motsvarande 3 miljoner dollar på den ryska marknaden, varav det senare beloppet är jämnt fördelat mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV. En begränsad värdepappershandel bedrivs också inom strikta riskmandat. Värdepappershandelns balansomslutning var cirka 13,1 (13,1) Mkr per den 31 december. Utöver värdeskapande innebär handeln att kunskap om trender och annan värdefull marknadsinformation löpande inhämtas om utvecklingen i finansmarknaderna. Värdepappershandelns mål är att vara absolutavkastande. ”Ägandet i tidskriften Fokus är ett sätt för Tagehus att indirekt stötta en objektiv röst i samhällsrapporte ringen.” 30 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 STÄRKT OCH BREDDAD KOMPETENS Under året fortsatte arbetet med att se över koncernstrukturer och ytterligare öka den interna transparensen. Den administrativa organisationen förstärktes för att hantera en växande portfölj samtidigt som styrelsekompetensen breddades och fördjupades i flera dotterföretag. Dotterföretagen inom de olika affärsområdena stöttas av Tagehus inom bland annat affärsutveckling, finansiering och styrelsekompetens. Den enskilde entreprenören är central i organisationen och för Tagehus är det viktigt att entreprenörsandan hålls levande. Koncernen har en rad verksamhetsområden, projekt och investeringar vilket skapar en omväxlande arbetsmiljö. Förväntningarna är höga på kreativitet och lojalitet samtidigt som medarbetarna erbjuds stora utvecklingsmöjligheter. Affärsmodellen bygger på att organisationen kan agera snabbt när affärsmöjligheter yppar sig och därför eftersträvas en hög nivå av flexibilitet och egna initiativ. VÄRDERINGAR Värdegrunden vilar på en byggmästartradition med långsiktigt perspektiv. Verksamheten präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. Tagehus verkar utifrån fyra grundläggande värderingar: MIL JÖ- OCH SAMHÄLLSANSVAR Ömsesidig respekt, långsiktighet och nära relationer med kunder och intressenter har varit utmärkande för Tagehus affär alltsedan företaget grundlades. Förhållningssättet bidrar till en ansvarstagande kultur i dialogen med kunder, hyresgäster och andra intressenter. En sund balans mellan Tagehus och dess intressenter skapar goda förutsättningar för att verksamheten ska blomstra långsiktigt. Samhällsansvar ska vara en naturlig del av verksamheten. Ansvarstagande, inklusive ett aktivt miljöarbete, är strategiskt viktigt för bolagen inom Tagehus. Det grundar sig på att det som är bra för kunden är bra för samhället och därmed för Tagehus, samtidigt som det ligger i linje med Tagehus långsiktiga åtaganden och investeringshorisont. • Långsiktigt ägarperspektiv • Hög affärsmoral • Tillit • Respekt för individen ORGANISATION Tagehus hade vid årsskiftet tolv (elva) personer anställda vid huvudkontoret, varav ledningen utgjordes av tre (tre) personer. Kontoret hade totalt sex kvinnor och sex män, där mer än hälften hade akademisk utbildning. Medelåldern uppgick till 47 (48) år medan antalet anställningsår uppgick till i snitt åtta (nio) år. Såväl sjukfrånvaro som personalomsättning var fortsatt låg. I dotterföretagen var antalet medarbetare betydligt fler. Medley hade 287 (287) medarbetare vid årets utgång. Tagehus har ett management- och vinstdelningsavtal med Marriott för hotelldriften, inklusive ett formellt personalansvar. Marriott hade 170 (168) medarbetare inklusive ledning. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 31 Etik Anseendet är en av Tagehus främsta tillgångar. Bilden av Tagehus påverkas av medarbetarnas agerande. För Tagehus är det därför självklart att medarbetarna har hög integritet och en god affärsmoral. Det etiska förhållningssättet innefattar en helhetssyn på samtliga investeringar och även potentiella affärer. Gemensamt ansvar För Tagehus innebär samhällsansvaret i praktiken att samtliga medarbetare utifrån sin roll förväntas bidra till: • Ansvarsfull förvaltning och utveckling av portföljtillgångarna • Omtanke om kunder och hyresgäster och om miljön • En löpande och nära dialog med företagets intressenter • Affärsmässighet och delaktighet • Alltid göra aktiva miljöval Hyresgäster Tagehus har det senaste året blivit en allt större hyresvärd. Ett ansvarsfullt fastighetsägande innefattar omtanke om hyresgästerna, inklusive bland annat hållbara materialval, bra inomhusmiljö, löpande underhåll, bra skydd mot olyckor och rimliga hyresnivåer. För Tagehus är det viktigt att ta sin del av ansvaret för miljön i närområdet och samarbeta med kommuner och lokala markägare. Vid ny- och ombyggnadsprocesser baseras material valen på branschens egna bedömningssystem Basta om trygga bygg- och anläggningsprodukter. Miljöarbete Hotell- och konferensanläggningarna i Sverige är Svanen-märkta alternativt följer miljöledningssystemet Svensk Miljöbas. Samtliga anläggningar är ISO-certifierade medan målsättningen är att anläggningen i Enköping ska certifieras på sikt. Marriott i Amsterdam har egna miljömål och riktlinjer som hotellet följer. Som fastighetsägare arbetar Tagehus löpande med att minska energianvändningen för främst uppvärmning men även förbrukningen av vatten och el. Samtliga fastigheter i beståndet förvaltas i enlighet med Tagehus miljöpolicy. 32 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 ANTAL ÅRSARBETARE 2014 2013 2012 2011 20101 Moderbolag Tagehus Holding AB/ T Ljungberg BV 10 9 8 8 8 287 287 283 276 250 Affärsområde Dotterföretag Tagebad Medleykoncernen Hotell- och konferensfastigheter Marriott Hotel 170 168 164 171 163 Tammsvik Konferens och Herrgård 22 – – – – Krägga Herrgård 12 – – – – 9 – – – – Grythyttans Gästgivaregård TLBV Förvaltning 4 4 4 4 – 10 10 10 10 8 Credentia-koncernen 78 78 – – – RGG Adm-Gruppen 1 1 1 1 1 603 557 470 470 430 Åre Ski Inn Tageinvest Tagehus totalt 1 V id beräkning av antal årsarbetare för 2010 har hänsyn inte tagits till att Tagehus Holding-koncernen hade ett förkortat räkenskapsår. STYRELSE OCH LEDNING Johan Ljungberg Per-Erik Hasselberg Johan Thorell Tom Ljungberg STYRELSE TAGEHUS HOLDING AB Johan Ljungberg Styrelseordförande. Född: 1972. Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: 2002. Övriga uppdrag: Styrelse ordförande Atrium Ljungberg AB med flera. Per-Erik Hasselberg Ledamot. Född: 1944. Utbildning: Jur. kand. Stockholms Universitet. Invald i styrelsen: 1994. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i ett antal privatägda bolag samt tidigare advokat och delägare i Linklaters Advokatbyrå. Karl Lilja Hjördis Berg Johan Thorell Ledamot. Född: 1970. Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen: 2012. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Sagax AB, Hemsö Fastighets AB, Oscar Properties Holding AB med flera. Tom Ljungberg Styrelsesuppleant. Född: 1986. Utbildning: Studier i medie och kommunikationsvetenskap, Uppsala universitet. Invald: 2013. Övriga uppdrag: Inga. Fredrik Waern LEDNING TAGEHUS STYRELSE T L JUNGBERG BV Karl Lilja VD Tagehus. Född: 1970. Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholms Universitet. Anställd: 2003. Övriga uppdrag: Inga. Åke Ljungberg Ledamot. Född: 1947. Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: 1990. Övriga uppdrag: Inga. Hjördis Berg CFO Tagehus Holding AB/T Ljungberg BV. Född: 1955. Utbildning: Executive MBA i internationellt företagande Uppsala Universitet, Civilekonom, Växjö Högskola. Anställd: 2008. Övriga uppdrag: Inga. Åke Ljungberg Fredrik Waern VD T Ljungberg BV. Född: 1960. Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Anställd: 1992. Övriga uppdrag: Egen verksamhet. Fredrik Waern Se Styrelse T Ljungberg BV. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 33 FINANSIERING Finansverksamhetens roll är att säkerställa kapitalförsörjningen på lång och kort sikt, tillse att Tagehus har en långsiktigt stabil kapitalstruktur samt uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramarna för riskexponeringen. Till grund för finansverksamheten ligger finanspolicyns ramverk av regler och riktlinjer med riskmandat och limiter. Policyn är antagen av Tagehus styrelse och är ett verktyg för att hantera finansiella risker. LÅNEFINANSIERING Tagehus fastigheter och andra investeringar är finansierade med eget kapital och externa lån. Låneportföljen består av låneavtal med enskilda banker. Finanspolicyn anger hur stor andel av låneportföljen som en enskild långivare får ha liksom hur stor andel av låneportföljen som får förfalla till refinansiering inom ett år. Den totala låneportföljen på 2 196 Mkr är uppdelad på trettiofem lån hos sju olika långivare i Sverige, Tyskland och Österrike. Riktlinjerna tillsammans med god framförhållning begränsar Tagehus refinansieringsrisk. Denna bedöms vara låg med hänsyn till Tagehus låga belåningsgrad och starka finansiella ställning med överlag betryggande nyckeltal. Tagehus Holding-koncernen tecknar ofta större låneavtal på en löptid om tre till fem år, vilket är vanligt på marknaden för fastighetskrediter i Sverige. T Ljungberg BV-koncernens bolag tecknar lån i euro med en löptid på minst fem år för investeringar på den nederländska marknaden och i svenska kronor för investeringar i Sverige. I samband med flygplansförvärv har ett lån tagits i amerikanska dollar med en femårig kapital bindning. Målsättningen för Tagehus Holding är att ha en lång kapitalbindning och därutöver uppnå önskad risknivå på de rörliga krediterna med hjälp av swappar, medan T Ljungberg BV-koncernen arbetar med en kombination av lån med rörlig ränta och fasträntelån. Vid utgången av 2014 var cirka 44 procent av de rörliga krediterna säkrade med swappar. Hur stor denna andel är beror på aktuella räntenivåer. Utgångspunkten är att använda enkla instrument för riskbegränsningen. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivatpositioner uppgick vid årsskiftet till 2,5 år. Enligt 34 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Tagehus målsättningar ska räntebindningen ligga mellan ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 3,13 procent. Den genomsnittliga kapitalbindningen för Tagehus ligger på 2,6 år, för närmare information se nedanstående tabeller. RÄNTEBINDNING TAGEHUS Bindningstid Belopp, Mkr Andel, % 904 41 Rörligt 2015 10 - 2016 158 7 2017 181 8 2018 268 12 2019 361 17 2020 eller senare 314 15 2 196 100 Belopp, Mkr Andel, % 2015 676 31 2016 155 7 2017 437 20 KAPITALBINDNING TAGEHUS Bindningstid 2018 274 13 2019 644 29 10 0 2 196 100 2020 eller senare LÅG BELÅNINGSGRAD LIKVIDITETSPLANERING Noterade aktier, pantbrev i fastigheter och inteckningar i flygplan utgör säkerheter för upptagna lån. Tagehus policy är att inte vara högbelånad. I Tagehus uppgår den justerade soliditeten till 50 procent. Tagehus Holding-koncernen har inga lån i utländsk valuta förutom tidigare nämnda lån för finansiering av flygplansförvärv. Merparten av dessa flöden är i amerikanska dollar. Inom T Ljungberg BV-koncernen finns lån i euro för investeringar i Nederländerna och lån i kronor för svenska fastighetsinvesteringar. Enligt finanspolicyn ska valutarisker i möjligaste mån undvikas. Inom ramen för likviditetsplaneringen strävar Tagehus efter att endast uppfylla kraven på likviditetsreserver. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Tagehus intäkter utgörs av utdelningsintäkter från främst noterade innehav samt hyres- och leasingintäkter, intäkter från entreprenaduppdrag samt bad och friskvård. Tagehus målsättning är att placera kortfristiga likviditetsöverskott till en god och säker avkastning. Under 2014 togs nya lån på totalt 568 Mkr främst för investeringar inom segmentet Bostäder och kontor i samband med genomförda bolagsförvärv. Vidare refinansierades under året ett lån på 642 Mkr. Under 2015 förfaller lån på cirka 400 Mkr, vilka kommer att refinansieras i sin helhet. ”Tagehus policy är att inte vara högbelånad. I Tagehus uppgår den justerade soliditeten till 50 procent.” TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 35 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Årsredovisningen är upprättad i tkr. Belopp inom parentes avser föregående år. VERKSAMHETEN Tagehus Holding AB är moderbolag i en koncern som investerar i bolag och bedriver fastighetsförvaltning och handel med värdepapper. Dessutom bedrivs fastighetsutveckling samt försäljning av administrativa tjänster till externa parter. Verksamheten är indelad i affärsområdena Tagebad, Tageflyg, Tageinvest, Fastigheter samt Övrig verksamhet. De olika affärsområdena beskrivs närmare nedan. Under året har Tagehus Holding AB förvärvat ett bestånd om 460 lägenheter på Lidingö samt ett hotell i Enköping. Vidare har koncern interna omflyttningar gjorts, vilka innebär att de tidigare dotterföretagen Casobo AB och Solbackastrand AB överlåtits till Credentia AB. Sistnämnda bolag är också ett dotterföretag inom Tagehus Holdingkoncernen. EKONOMISK ÖVERSIKT, KONCERNEN tkr 2014 2013 2012 2011 2011 Rörelsens intäkter 704 717 531 129 418 662 350 196 536 087 Resultat efter finansiella poster 43 071 55 501 40 158 82 111 397 491 Balansomslutning 2 555 191 1 964 196 1 800 058 1 610 243 1 345 772 Soliditet, % Vinstmarginal, % 28,7 35,4 34,5 36,7 39,8 6,1 10,4 9,6 23,4 74,1 EKONOMISK ÖVERSIKT, MODERBOLAGET tkr 2014 2013 2012 2011 2011 Rörelsens intäkter 12 796 7 290 7 049 4 543 1 387 Resultat efter finansiella poster 30 517 28 901 17 124 18 516 406 645 Balansomslutning 1 645 452 1 237 532 1 213 639 1 087 402 1 062 794 Soliditet, % 43,3 51,7 48,8 52,6 52,0 Jämförelseåret 2013 har omräknats i enlighet med K3. Omräkning av tidigare år har ej skett. Tidigare tillämpade företaget Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar. TAGEBAD Inom koncernen bedrivs projekt för att utveckla bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad har under året aktivt bedrivit marknadsföring och utveckling av bad- och friskvårdsanläggningar i syfte att erhålla nya avtal med kommuner i Sverige. Bolaget har under året deltagit i ett anbudsarbete för en ny badanläggning i Järfälla kommun. Tilldelningsbeslut erhölls från kommunen i december. 36 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Tagebad driver sedan årsskiftet 2012/2013 en badanläggning åt Tyresö kommun. Denna anläggning, som haft mycket goda besökstal, är ett viktigt referensobjekt i framtida satsningar på projekt inom Tagebad. Fokus ligger på att aktivt arbeta med verksamhetens behov, finansieringsfrågor, energioptimering samt effekti v teknisk förvaltning för att ytterligare utveckla specialistkunskaperna inom området badanläggningar. Inom Tagebad finns det helägda dotterföretaget Medley Holding AB (Medley). Medley är ett företag verksamt inom området bad, friskvård och rekreation. Företaget är den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. Medley har verksamhet i ett trettiotal badanläggningar i sammanlagt 22 kommuner. Flera av landets största äventyrsbad drivs av Medley. Under 2014 hade bolaget cirka 3,4 (3,3) miljoner besök vid sina badanläggningar, en ökning med 3 procent jämfört med föregående år. Medleys mål är att skapa en rikstäckande kedja av bad- och friskvårdsverksamheter. Dessutom är Tagehus Holding AB delägare i Cemi Specialfastigheter AB, som bedriver teknisk förvaltning av badanläggningar. Intäkterna inom Tagebad uppgår till 330 383 (315 557) tkr och rörelseresultat till 14 745 (19 463) tkr. TAGEFLYG Tageflyg etablerades under 2011 och ägde vid årets ingång 17 flygplan. Dessa hyrs ut till olika operatörer på den europeiska marknaden. Ägandet ligger i dotterföretaget Rockton Aviation AB, där Tagehuskoncernen äger 50 procent, T Ljungberg BV (41 procent) och resterande 9 procent ägs av externa parter. Då Tagehus Holding AB via avtal innehar mer än 50 procent av rösterna i detta bolag konsolideras detta fullt ut i koncernredovisningen. Under året har ett flygplan sålts med en realisationsvinst på totalt 6 682 (17 655) tkr samt två plan har förvärvats. Den genomsnittliga löptiden på gällande leasingkontrakt har förlängts genom omförhandlingar. Tagehus Holding AB är sedan tidigare delägare i Rockton AB, ett så kallat lease-managementbolag som hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som den löpande förvaltningen inom detta affärsområde. Intäkterna inom Tageflyg uppgår till 104 181 (105 496) tkr och rörelseresultatet till 33 856 (37 905) tkr. TAGEINVEST De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen innehar 15 113 633 (15 113 633) aktier samt via aktielån ytterligare 1 820 000 (1 820 000) aktier. Innehavet motsvarar 12,7 (13,0) procent av kapitalet och 10,01 (10,2) procent av rösterna. Samtliga aktier innehas av moderbolaget. Atrium Ljungberg AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Värdetillväxt skapas genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm. Vidare inkluderar affärsområdet Credentia AB, ett bygg- och fastig hetsbolag i Norrtälje. Bolaget är sedan halvårsskiftet 2013 dotterföretag till Tagehus Holding AB. Verksamheten består av förvaltning av egna fastigheter, projektutveckling avseende nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden samt entreprenadverksamhet. Under 2014 har bolagen Casobo AB och Solbackastrand AB lagts in som dotterföretag till Credentia AB. Casobo AB äger ett markområde i centrala Norrtälje. Planen är att bygga 140–150 bostadsrätter i flera etapper. Byggstart har skett för etapp 1 under 2014. Projektvärdet ligger på cirka 500 mkr för samtliga etapper. Värdepappershandel bedrivs i det helägda bolaget RGG AdmGruppen AB. Värdepappershandeln bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Resultat efter finansnetto visar förlust för 2014. Det samlade resultatet efter finansnetto för de investeringar som gjorts i bolag uppgår till 28 887 (37 439) tkr. I resultatet ingår realisationsvinster vid försäljning av fastigheter och värdepapper på 4 198 (24 154) tkr. FASTIGHETER Fastigheter omfattar tre affärsområden, Bostäder och Kontor, Hotell och Konferens samt Markutvecklingsprojekt. Bostäder och Kontor, som omfattar ägande och förvaltning av bostäder, ägde cirka 150 lägenheter i Åre vid årets ingång. Under året har förvärv gjorts av ett bestånd med 460 lägenheter på Lidingö. Hotell och Konferens omfattar sedan tidigare en hotellfastighet. Under året har en hotellfastighet i Enköping förvärvats (ägarandel 51 procent). Dessutom bedrivs fastighetsutveckling inom koncernen. Solbackastrand AB äger ett markområde i Norrtälje där såväl markutvecklingsprojekt som pågående och kommande bostadsprojekt kommer att bedrivas. Uthyrning av ett antal objekt sker också i detta bolag. Bolaget ingår från och med årsskiftet 2014/2015 som dotterföretag till Credentia AB. Tagehus Holding AB är delägare i ett större markutvecklingsprojekt i Åkersberga. Vidare har Tagehus startat ett nybyggnadsprojekt i Åre, som innefattar avstyckning och förtätning av befintliga fastigheter. Hyresintäkterna uppgår till 66 481 (32 714) tkr. Rörelseresultat för fastighetsförvaltningen uppgår till 27 129 (8 712) tkr. I resultatet ingår realisationsvinster vid försäljning av fastigheter på 10 935 (0) tkr. ÖVRIG VERKSAMHET Moderbolaget investerar i olika verksamheter samt leder och hanterar, förutom den egna koncernen, administrationen åt ett tjugotal externa bolag. BYTE AV REDOVISNINGSPRINCIP Detta är Tagehus Holding AB:s första årsredovisning och koncernårsredovisning upprättad enligt BFNAR 2012:1. Årsredovisning och Koncernredovisning (K3). Se not 36 för ytterligare information. RESULTAT Koncernen redovisar för perioden ett resultat efter finansiella poster på 43 071 (55 501) tkr och moderbolaget ett resultat på 30 517 (28 901) tkr. Årets resultat uppgår till 38 653 (50 977) tkr för koncernen och 76 238 (50 598) tkr för moderbolaget. Resultatet har påverkats av realisationsresultat vid försäljning av flygplan och fastigheter med 21 815 (23 720) tkr och värdepapper med 0 (18 115) tkr. Det underliggande resultatet visar en stabil utveckling för samtliga affärsområden. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel uppgår till 70 622 (51 484) tkr för koncernen och 2 234 (2 739) tkr för moderbolaget. De långfristiga skulderna uppgår till 1 513 857 (1 005 145) tkr för koncernen och 835 960 (463 053) tkr för moderbolaget. Ökningen beror på gjorda förvärv under året. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier eller fastigheter med bästa rätt. Lånen har långa löptider med korta räntebindningar. Derivat i form av swappar används för att minimera ränterisken. Framtida lånebehov säkerställs med bekräftade lånelöften. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 3,51 (4,21) procent. Om räntebärande skulder avseende Tageflyg exkluderas uppgår medelräntan till 3,27 (3,88) procent. Medellöptiden för räntebindningen uppgick till 2,7 (2,2) år, vilket är i linje med den gällande finanspolicyn som stipulerar en räntebindning mellan ett till tre år. Eget kapital uppgick på balansdagen till 733 335 (695 691) tkr för koncernen och 711 861 (639 623) tkr för moderbolaget, vilket motsvarar en soliditet på 28,7 (35,4) procent för koncernen och 43,3 (51,7) procent för moderbolaget. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på såväl innehav i andra bolag som direktägande av fastigheter främst i Stockholm och Åre. Riskspridning erhålls genom att både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter finns i portföljen. Dessutom finns andra tillgångar än fastigheter bland koncernens innehav. Den enskilt största tillgången utgörs av innehav av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontors- och helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregioner. Finansverksamheten ska bedrivas enligt den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Denna reglerar risker avseende räntor, finansiering, motparter och kontrollsystem. Enligt policyn ska finansiella risker begränsas samtidigt som en aktiv förvaltning långsiktigt ska trygga finansieringen till lägsta möjliga kostnad. Den dominerande risken utgörs av att förändringar av marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden på ett negativt sätt. För att begränsa ränterisken bör den genomsnittliga räntebindningstiden vara ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. För att underlätta refinansiering vid låneförfall har Tagehus aktivt valt att sprida förfall av lån över tiden samt arbeta med flera olika banker. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 37 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Tagehus har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal vilket också underlättar framtida refinansiering. Tagehus arbetar nästan uteslutande med transaktioner i svenska kronor. Undantag görs av Tageflyg där merparten av intäkter och kostnader inklusive finansieringskostnader utgörs av flöden i US dollars. Sammanfattningsvis kan sägas att koncernen inte har någon större valutarisk. MILJÖ Tagehus Holding AB med dotterföretag arbetar i enlighet med bolagets miljöpolicy där koncernens verksamhet ska präglas av kvalitet och långsiktighet. Det ställer krav på bolaget att minska fastigheternas påverkan på klimatet och miljön, såväl i förvaltningsverksamheten som i fastighetsutvecklingen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Tagehus Holding AB har träffat avtal om att förvärva ytterligare aktier i Rockton AB. Ägarandelen ökar från 21 procent till 34 procent. BOLAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Verksamheten kommer fortsättningsvis att bedrivas med ett fokus på fastigheter och investeringar inom övriga befintliga affärsområden på minst samma förvaltningsnivå som för innevarande år. 38 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 RESULTATDISPOSITION Förslag till disposition av bolagets vinst (kr). Till bolagsstämmans förfogande står: Balanserat resultat Årets resultat 631 622 719 76 237 893 707 860 612 Balanseras i ny räkning 707 860 612 707 860 612 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterfölj ande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. RESULTATRÄKNING Koncern Moderföretag 2014-01-01 –2014-12-31 2013-01-01 –2013-12-31 Intäkter Tagebad 330 383 315 557 0 0 Intäkter Tageflyg 97 499 87 841 0 0 tkr Rörelsens intäkter Not 2014-01-01 –2014-12-31 2013-01-01 –2013-12-31 1 Intäkter entreprenaduppdrag 176 590 65 590 0 0 Hyresintäkter m.m. 77 420 40 923 0 0 Resultat tradingverksamhet –5 948 –5 745 0 0 2 476 2 351 6 348 5 696 1 594 Fakturerade arvoden Övriga fakturerade kostnader 4 482 892 6 448 21 815 23 720 0 0 704 717 531 129 12 796 7 290 Driftskostnader Tagebad –273 365 –253 982 0 0 Driftskostnader Tageflyg –60 311 –58 279 0 0 –160 499 –55 889 0 0 –58 644 –30 834 0 0 –99 125 –87 034 –30 939 –20 514 Realisationsresultat vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Rörelsens kostnader 1,4 Kostnader entreprenaduppdrag Fastighetskostnader Administrations- och försäljningskostnader 2,3 Utvecklingskostnader Rörelseresultat 5,6 –1 889 –1 434 0 0 –653 833 –487 452 –30 939 –20 514 50 884 43 677 –18 143 –13 224 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 7 0 0 27 880 0 Resultat från andelar i intresseföretag 8 765 474 765 19 Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 9 49 931 50 752 49 076 51 380 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 1 037 15 394 6 024 18 349 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 –59 546 –54 796 –35 085 –27 623 –7 813 11 824 48 660 42 125 43 071 55 501 30 517 28 901 Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 0 0 45 986 21 976 43 071 55 501 76 503 50 877 –4 418 –4 524 –265 –279 38 653 50 977 76 238 50 598 Moderföretagets aktieägare 27 238 44 664 0 0 Minoritetsintressen 11 415 6 313 0 0 38 653 50 977 0 0 Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat 12 Hänförligt till TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 39 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 BALANSRÄKNING Koncern tkr Not 2014-12-31 Moderföretag 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten 13 3 902 281 0 0 Goodwill 14 51 379 60 754 0 0 55 281 61 035 0 0 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 15 112 362 115 255 0 0 Förbättringsutgifter på annans fastighet 16 1 871 1 576 951 853 Förvaltningsfastigheter 17 979 605 449 727 0 0 Flygplan 18 199 212 175 838 0 0 Inventarier och installationer 19 67 359 75 596 1 275 1 423 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 20 51 175 44 584 0 0 1 411 584 862 576 2 226 2 276 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 21 0 0 644 852 323 027 Fordringar hos koncernföretag 22 0 0 43 194 36 169 Andelar i intresseföretag 23 928 1 385 928 1 385 Fordringar hos intresseföretag 24 693 0 693 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 25 853 063 825 843 816 736 796 825 Uppskjuten skattefordran 26 0 1 786 10 911 11 176 Andra långfristiga fordringar 27 21 962 14 497 14 378 14 378 876 646 843 511 1 531 692 1 182 960 2 343 511 1 767 122 1 533 918 1 185 236 0 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m. Pågående arbeten för annans räkning 28 37 763 27 310 0 Värdepapper 29 75 406 0 0 1 655 1 619 0 0 39 493 29 335 0 0 34 570 32 156 1 311 757 0 0 93 920 35 856 50 Övrigt varulager Kortfristiga fordringar Kund- och hyresfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar 30 31 66 50 66 4 141 940 111 16 32 057 54 663 5 774 6 017 25 091 22 788 2 479 1 204 95 925 110 597 103 661 43 900 5 640 5 658 5 639 5 657 Kassa och bank 70 622 51 484 2 234 2 739 Summa omsättningstillgångar 211 680 197 074 111 534 52 296 2 555 191 1 964 196 1 645 452 1 237 532 SUMMA TILLGÅNGAR 40 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Koncern tkr Moderföretag 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Balanserad vinst Årets vinst 4 000 126 126 562 236 0 0 4 000 130 126 534 144 0 0 4 000 0 0 631 623 76 238 4 000 0 0 585 025 50 598 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 692 362 668 270 4 000 4 000 Minoritetsintressen Summa eget kapital 40 993 733 355 27 421 695 691 0 711 861 0 639 623 874 105 979 0 148 148 0 0 0 0 0 0 1 203 223 0 9 469 301 165 1 513 857 827 331 0 12 576 165 238 1 005 145 310 000 310 000 9 469 206 491 835 960 326 168 53 500 12 576 70 809 463 053 103 681 13 368 5 752 23 47 942 0 48 734 87 500 307 000 2 555 191 104 408 2 683 0 2 211 36 750 0 37 550 79 610 263 212 1 964 196 50 495 0 0 0 1 918 30 944 3 761 10 513 97 631 1 645 452 43 712 0 0 0 2 448 64 434 7 494 16 768 134 856 1 237 532 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 815 880 14 900 558 519 54 419 74 395 379 050 14 900 817 543 24 887 66 832 0 0 533 178 525 0 0 0 792 203 525 0 89 0 150 1 518 352 119 6 200 500 1 310 031 0 0 0 533 703 0 0 0 792 728 196 375 700 417 208 754 406 246 8 717 3 200 417 160 159 172 493 200 750 0 29 600 208 754 439 104 5 625 0 11 000 160 160 176 785 Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Skulder till delägare Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Pågående arbete för annans räkning Fakturerad men ej upparbetad intäkt Förskott från kunder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Andra aktier och andelar Andelar i koncernföretag Ställda säkerheter flygplansverksamhet Finansiella anläggningstillgångar Fartygsinteckningar Kassa och bank Summa Ansvarsförbindelser Borgensåtaganden, externa Bankgarantier Ansvarsförbindelser till förmån för övriga koncernföretag Lån andra aktier och andelar Summa Not 26 32,33 28 34 35 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 41 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL KONCERN tkr Ingående balans per 1 januari 2013 Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat 4 000 133 126 484 071 46 362 1 1 Årets resultat Minoritets intresse Summa eget kapital 621 197 5 428 626 625 46 362 6 532 52 894 Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser 1 Effekt ändrad redovisningsprincip: Förvärv dotterföretag övervärde fastighet 5 407 5 407 Effekt komponentavskrivning –1 114 –1 114 –583 –583 Justering minoritet Investeringar under året Summa värdeförändringar 0 0 3 711 3 711 5 407 –802 –1 916 583 0 15 680 15 680 15 461 19 172 Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare –3 000 –3 000 –3 000 0 –3 000 0 –3 000 0 –3 000 Utgående balans per 31 december 2013 4 000 130 126 534 144 668 270 27 421 695 691 Ingående balans per 1 januari 2014 4 000 130 126 534 144 668 270 27 421 695 691 27 831 27 831 10 822 38 653 Årets resultat Förändringar i redovisade värden på tillgångar och skulder: Omräkningsdifferenser Uppskrivning mark Summa värdeförändringar 0 0 1 1 2 523 2 523 487 3 010 1 2 524 2 524 487 3 011 3 391 3 391 –3 391 0 – 5 654 –5 654 5 654 0 Transaktioner med ägare: Förändrad ägarandel i dotterföretag Investeringar under året Återbetalning av aktieägartillskott Summa transaktioner med aktieägare Utgående balans per 31 december 2014 42 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 –4 000 –4 000 –4 000 0 –4 000 –2 263 –6 263 2 263 –4 000 4 000 126 126 562 236 692 362 40 993 733 355 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL MODERFÖRETAG tkr Aktiekapital Fritt eget kapital 4 000 565 513 22 512 Disposition av föregående års resultat 22 512 –22 512 Erhållna koncernbidrag 30 473 Ingående balans per 1 januari 2013 Lämnade koncernbidrag –8 497 Skatt hänförlig till koncernbidrag –4 835 Årets resultat Årets resultat 33 457 Effekt ändrad redovisningsprincip –17 141 17 141 Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott –3 000 Utgående balans per 31 december 2013 4 000 585 025 Ingående balans per 1 januari 2014 4 000 585 025 50 598 50 598 –50 598 Disposition av föregående års resultat 50 598 Årets resultat 76 238 Transaktioner med ägare: Återbetalning av aktieägartillskott Utgående balans per 31 december 2014 –4 000 4 000 631 623 76 238 Aktiekapitalet består av 1 000 stycken aktier med kvotvärdet 4 000 kronor. Villkorade aktieägartillskott med återbetalningsskyldighet endast ur uppkomna vinstmedel uppgår vid årets slut till 126 126 (130 126) tkr. Effekt ändrad redovisningsprincip Lämnat och erhållet koncernbidrag 21 976 tkr för 2013 har frivilligt redovisats som bokslutsdisposition. Skatt på koncernbidrag (22 procent) 4 835 tkr skall ej redovisas enligt nya principen. Den nya principen har inte fått någon effekt på eget kapital vid övergången till K3. Enligt K3 skall långfristiga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Bolaget har 2013 redovisat en förutbetald ränta om 542 tkr som tillgång. Beloppet har i samband med övergång till K3 omklassificerats och nettoredovisats mot Skuld kreditinstitut. Förändringen har inte någon effekt på bolagets egna kapital. De två effekter beskrivna ovan är de enda som påverkar företaget vid övergång till K3. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 43 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 KASSAFLÖDESANALYS Koncern Moderföretag 2014-01-01 –2014-12-31 2013-01-01 –2013-12-31 2014-01-01 –2014-12-31 2013-01-01 –2013-12-31 Rörelseresultat 50 884 43 677 –18 143 –13 224 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 44 663 37 945 431 124 1 055 961 6 042 4 405 Erlagd ränta m.m. –59 546 –55 119 –35 708 –27 623 Betald inkomstskatt –6 285 646 –95 –125 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 30 771 28 110 –47 473 –36 443 tkr Not Den löpande verksamheten Erhållen ränta m.m. Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital –10 158 –13 976 0 0 Förändring av kundfordringar Förändring av varulager –3 753 16 984 –554 –103 –7 679 Förändring av fordringar 24 293 21 565 –738 Förändring av leverantörsskulder 11 509 –21 138 –530 1 567 Förändring av kortfristiga skulder 39 441 –19 346 50 919 16 031 Kassaflöde från den löpande verksamheten 92 103 12 199 1 624 –26 627 0 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag –489 083 –25 329 0 Avyttring av dotterföretag –50 –709 0 0 Lämnade aktieägartillskott 0 0 –55 884 0 Förvärv av immateriella anläggningstillångar Förvärv av materiella anläggningstillångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar –386 0 0 0 –58 366 –26 965 –381 –2 357 23 273 50 718 0 5 –30 505 –5 929 –454 259 –56 282 1 541 40 722 41 144 40 722 Erhållna utdelningar på aktier 52 990 49 173 52 990 49 173 Ökning av långfristiga fordringar –8 158 –800 0 –6 975 Amortering av långfristiga fordringar 0 0 0 6 427 Avyttringar av kortfristiga placeringar 0 16 813 0 15 623 –508 744 97 694 –416 390 46 336 –3 000 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Återbetalade aktieägartillskott Upptagna långfristiga lån Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag –4 000 –3 000 –4 000 516 786 13 106 405 682 1 942 0 0 58 913 30 473 0 0 –12 927 –8 497 Lösen/amortering av långfristiga lån –77 007 –114 998 –33 407 –42 594 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 435 779 –104 892 414 261 –21 676 Årets kassaflöde 19 138 5 001 –505 –1 967 Likvida medel vid årets början 51 484 46 483 2 739 4 706 Likvida medel vid årets slut 70 622 51 484 2 234 2 739 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 66 643 61 760 431 114 Realisationsresultat vid avyttring av anläggningstillgångar –21 815 –23 720 0 10 –165 –95 0 0 44 663 37 945 431 124 Orealiserade kursvinster 44 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNT OM FÖRETAGET Tagehus Holding AB med org nr 556813-3945 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Vallhallavägen 117F, Stockholm. Bolagets verksamhet omfattar huvudsakligen att investera i bolag, fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling samt säljer administrativa tjänster till koncernföretag och externa företag. REDOVISNINGSPRINCIPER Bolaget och koncernen tillämpar Årsredovisningslagen (1995:1554 ) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3-reglerna). Detta är första året som bolaget och koncernen tillämpar K3 och eftersom moderbolaget och koncernredovisningen presenterar ett års jämförelsesiffror har övergångsdatum till K3 fastställts till den 1 januari 2013. Tidigare tillämpades Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2-reglerna). Vid övergången till K3 har bestämmelserna i kapitel 35 tillämpats, vilka kräver att K3 tillämpas retroaktivt. Detta innebär att jämförelsesiffrorna för 2013 är omräknade enligt K3. Det finns emellertid ett antal frivilliga och obligatoriska undantag från denna generella regel, vilka syftar till att underlätta övergången till K3. En beskrivning av hur koncernen tillämpat dessa undantag, inklusive en beskrivning av hur koncernens resultat och finansiella ställning påverkades av övergången till K3 samt en sammanfattning av de förändringar som gjorts av redovisningsprinciperna presenteras i not 36. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderföretaget Tagehus Holding AB och de företag över vilka moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande (dotterföretag). Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett annat företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen av om ett bestämmande inflytande föreligger, ska hänsyn tas till innehav av finansiella instrument som är potentiellt röstberättigade och som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras till röstberättigade eget kapitalinstrument. Hänsyn ska också tas till om företaget genom agent har möjlighet att styra verksamheten. Bestämmande inflytande föreligger i normalfallet då moderföretaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50 procent av rösterna. Ett dotterföretags intäkter och kostnader tas in i koncernredovisningen från och med tidpunkten för förvärvet till och med den tidpunkt då moderföretaget inte längre har ett bestämmande inflytande över dotterföretaget. Se avsnitt Rörelseförvärv nedan för redovisning av förvärv och avyttring av dotterföretag. Redovisningsprinciperna för dotterföretag överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna transaktioner, mellanhavanden samt orealiserade vinster och förluster hänförliga till koncerninterna transaktioner har eliminerats vid upprättandet av koncernredovisningen. Minoritetsintresse Koncernens resultat och komponenter i eget kapital är hänförligt till moderföretagets ägare och minoritetsintresse. Minoritetsintressen redovisas separat inom eget kapital i koncernbalansräkningen och i direkt anslutning till posten Årets resultat i koncernresultaträkningen. Om koncernmässigt eget kapital avseende dotterföretaget är negativt, redovisas minoritetsintresset i dotterföretaget som en fordran på minorite- ten, en negativ post inom eget kapital, endast om minoriteten har en bindande förpliktelse att täcka kapitalunderskottet och har förmåga att fullgöra förpliktelsen. RÖRELSEFÖRVÄRV Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpeskillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapitalinstrument och utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet. Exempel på utgifter är transaktionskostnader. I köpeskillingen ingår villkorad köpeskilling, förutsatt att det vid förvärvstidpunkten är sannolikt att köpeskillingen kommer att justeras vid en senare tidpunkt och att beloppet kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Anskaffningsvärdet för den förvärvade enheten justeras på balansdagen och när den slutliga köpeskillingen fastställs, dock ej senare än ett år efter förvärvstidpunkten. De identifierbara förvärvade tillgångarna och övertagna skulderna redovisas till verkligt värde per förvärvstidpunkten med undantag av: – pensionsförpliktelser fastställs enligt K3 kapitel 28 Ersättningar till anställda, – uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder fastställs enligt K3 kapitel 29 Inkomstskatter, – skulder för aktierelaterade ersättningar fastställs enligt K3 kapital 26 Aktierelaterade ersättningar, – immateriella tillgångar utan aktiv marknad, samt – ansvarsförbindelser vilka värderas enligt K3 kapitel 21 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar. En avsättning som avser utgifter för omstrukturering av den förvärvade enhetens verksamhet ingår i förvärvsanalysen endast i den utsträckning som den förvärvade enheten redan före förvärvstidpunkten uppfyller villkoren för att få redovisa en avsättning. Vid förvärv av färre än samtliga andelar av den förvärvade enheten läggs värdet av minoritetens andel till anskaffningsvärdet. Minoritetens andel av den förvärvade enhetens tillgångar och skulder, inklusive goodwill eller negativ goodwill, värderas till verkligt värde. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, verkligt värde på minoritetens andelar och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i koncernbalansräkningen. Om skillnaden är negativ, ska värdet på identifierbara tillgångar och skulder omprövas. Negativ goodwill som motsvarar förväntade framtida förluster intäktsförs i takt med att förlusterna uppkommer. Negativ goodwill som motsvarar verkligt värde på icke-monetära tillgångar upplöses i resultaträkningen under tillgångarnas kvarvarande vägda genomsnittliga nyttjandeperiod. Den del av negativ goodwill som överstiger de identifierbara icke-monetära tillgångarnas verkliga värde redovisas direkt i resultaträkningen. Se även avsnitt Goodwill nedan. Förvärv eller avyttring av andelar i företag som är dotterföretag såväl före som efter förändringen anses vara en transaktion mellan ägare och effekten av transaktionen redovisas direkt i eget kapital. Förvärvas ytterligare andelar i ett företag som inte är dotterföretag så att bestämmande inflytande uppkommer, anses de ursprungliga andelarna i koncernredovisningen avyttrade. Den vinst eller förlust, beräknad som skillnaden mellan verkligt värde och koncernmässigt redovisat värde, redovisas i koncernresultaträkningen. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 45 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 När moderföretaget förlorar bestämmande inflytande över ett dotterföretag, anses samtliga andelar avyttrade och den vinst eller förlust som uppstår vid avyttringen redovisas i koncernresultaträkningen. Finns andelar kvar efter avyttringen, redovisas de enligt kapitel 11 Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet, kapitel 14 Intresseföretag eller kapitel 15 Joint Venture med det verkliga värdet vid försäljningstidpunkten som anskaffningsvärde. GOODWILL Goodwill utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på ett förvärvat dotterföretags identifierbara tillgångar och skulder på förvärvsdagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde och efter det första redovisningstillfället värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Goodwill skrivs av över den förväntade nyttjandeperioden vilken uppgår till fem till tio år. Per varje balansdag gör företaget en bedömning om det finns någon indikation på att värdet av goodwill är lägre än det redovisade värdet. Finns det en sådan indikation beräknar företaget återvinningsvärdet för goodwill och upprättar en nedskrivningsprövning. Vid prövning av nedskrivningsbehov fördelas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas bli gynnade av förvärvet. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, fördelas nedskrivningsbeloppet, först minskas det redovisade värdet för goodwill som hänförts till den kassagenererande enheten och sedan minskas det redovisade värdet på övriga tillgångar i proportion till det redovisade värdet för varje tillgång i enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill återförs i en senare period endast om nedskrivningen föranleddes av en särskild extern omständighet av ovanlig karaktär som inte förväntas upprepas och senare händelser har inträffat som upphäver verkningarna av denna omständighet. INTRESSEFÖRETAG Ett intresseföretag är ett företag där koncernen utövar ett betydande men inte bestämmande inflytande, normalt omfattar det företag där koncernen innehar 20–50 procent av rösterna. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden redovisas en investering i ett intresseföretaget inledningsvis till tillgångens anskaffningsvärde. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Det redovisade värdet justeras även för att återspegla andra förändringar i intresseföretagets eget kapital. Om koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller överstiger det redovisade värdet på andelarna i intresseföretaget, minskas det redovisade värdet tills det redovisade värdet är noll. Ytterligare förluster redovisas som avsättning endast till den del ägarföretaget har en legal förpliktelse eller informell förpliktelse att täcka förlusterna eller om ägarföretaget gjort utbetalningar för intresseföretagets räkning. Redovisar intresseföretaget kommande räkenskapsår vinst ska ägarföretaget redovisa sin andel av vinster först när dessa överstiger andelen av de förluster som inte har redovisats av ägarföretaget. Andel i intresseföretagets resultat efter skatt redovisas som ”Resultat från andelar i intresseföretag” i koncernens resultaträkning. OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG Vid upprättande av koncernredovisning omräknas utländska dotterföretags tillgångar och skulder till svenska kronor enligt balansdagens kurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs, om inte valutakursen fluktuerat väsentligt under perioden då istället transaktionsdagens valutakurs används. Eventuella omräkningsdiffe- 46 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 renser som uppstår redovisas direkt mot eget kapital. Vid avyttring av ett utländskt dotterföretag redovisas sådana omräkningsdifferenser i resultaträkningen som en del av realisationsresultatet. INTÄKTSREDOVISNING Administrativa tjänster intäktsförs när tjänsterna tillhandahålles kunden efter avdrag för rabatter. Hyres- och leasingintäkterna periodiseras i enlighet med hyresavtal varvid endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas baserat på de finansiella tillgångarnas fastställda värden. Mottagen utdelning redovisas när aktieägarnas rätt till erhållande av utdelning har fastställts. Realisationsresultat redovisas som intäkt när det är sannolikt att bolaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intäkter från tjänsteuppdrag (Tagebad) redovisas när tjänsten är utförd. En delvis utförd tjänst redovisas i årets resultat baserat på färdigställandegraden på balansdagen. Försäljning av varor intäktsförs vid leverans av varor till kunden. Utförda entreprenaduppdrag vinstavräknas med fast pris i takt med att arbetet utförs, så kallade successiv vinstavräkning. Vid beräkning av upparbetad vinst har färdigställandegraden beräknats som nedlagda utgifter per balansdagen i relation till de totalt beräknade utgifterna för att fullgöra uppdraget. En befarad förlust redovisas omedelbart som en kostnad. När utfallet av ett tjänsteuppdrag inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt sker intäktsredovisning endast med belopp som motsvarar uppkomna uppdragsutgifter som sannolikt kommer att ersättas av beställaren. Uppdragsutgifter redovisas som kostnader i den period då de uppkommer. LEASINGAVTAL Ett finansiellt leasingavtal är ett avtal enligt vilket de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet av en tillgång i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Övriga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernen som leasetagare Tillgångar som innehas enligt finansiella leasingavtal redovisas som anläggningstillgångar i koncernens balansräkning till verkligt värde vid leasingperiodens början eller till nuvärdet av minimileasingavgifterna om detta är lägre. Den skuld som leasetagaren har gentemot lease givaren redovisas i balansräkningen under rubrikerna Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder. Leasingbetalningarna fördelas mellan ränta och amortering av skulden. Räntan fördelas över leasingperioden så att varje redovisningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats på den under respektive period redovisade skulden. Räntekostnader redovisas direkt i resultaträkningen om de inte är direkt hänförliga till anskaffning av en tillgång som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning, och aktiveringsprincipen tillämpas. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden. Koncernen som leasegivare Vid första redovisningstillfället redovisar leasegivaren ett finansiellt leasingkontrakt som en fordran i balansräkningen. Det redovisade beloppet motsvarar nettoinvesteringen i leasingavtalet. Nettoinvesteringen motsvaras av leasingobjektets verkliga värde då avtalet ingås inklusive eventuella direkta utgifter som uppstår till följd av att avtalet ingås. Leasegivaren fördelar den finansiella intäkten i ett finansiellt leasing avtal så att en jämn förräntning erhålls i varje period på den nettoinvestering i ett finansiellt leasingavtal som företaget har. Leasingintäkter vid operationella leasingavtal intäktsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar hur de ekonomiska fördelar som hänförs till objektet minskar över tiden. UTLÄNDSK VALUTA Företagets redovisningsvaluta är svenska kronor. Vid varje balansdag räknas monetära poster i utländsk valuta om till balansdagens kurs. Icke-monetära poster, som värderas till historiskt anskaffningsvärde i en utländsk valuta, räknas inte om. Valutakursdifferenser redovisas i rörelseresultatet eller som finansiell post utifrån den underliggande affärshändelsen, i den period de uppstår, med undantag för transaktioner som utgör säkring och som uppfyller villkoren för säkringsredovisning av kassaflöden eller av nettoinvesteringar. Lån som upptagits i utländsk valuta i syfte att säkra tillgångar anskaffade i utländsk valuta redovisas till anskaffningsvärde. LÅNEUTGIFTER Låneutgifter avseende lånat kapital som kan hänföras till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljs inräknas i tillgångens anskaffningsvärde till den tidpunkt då tillgången är färdigställd för dess avsedda användning eller försäljning. Övriga låneutgifter redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro m m samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Företaget har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas vilket normalt sammanfaller med tidpunkten för när premier erläggs. Det finns inga övriga långfristiga ersättningar till anställda. INKOMSTSKATT Skattekostnaden (intäkten) utgörs av summan av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Nettot redovisas som intäkt eller kostnad i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Skattepliktigt resultat skiljer sig från det redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra perioder. Aktuell skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapport erna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur företaget, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler som har beslutats före balansdagen. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella tillgångar som förvärvats separat redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ackumulerade nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens uppskattade nyttjandeperiod. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns en indikation på att dessa har förändrats jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Effekten av eventuella ändringar i uppskattningar och bedömningar redovisas framåtriktat. Avskrivning påbörjas när tillgången kan användas. Anskaffning genom intern upparbetning Koncernen tillämpar aktiveringsmodellen vilket innebär att arbetet med att ta fram en internt upparbetad immateriell anläggningstillgång delas upp i en forskningsfas och en utvecklingsfas. Samtliga utgifter som härrör från koncernens forskningsfas redovisas som kostnad när de uppkommer. Samtliga utgifter för konceptutvecklingsarbete i Tagebad redovisas som en tillgång om samtliga följande villkor är uppfyllda: – det är tekniskt möjligt att färdigställa den immateriella anläggningstillgången så att den kan användas eller säljas, – företaget avsikt är att färdigställa den immateriella anläggningstillgången och att använda eller sälja den, – det finns förutsättningar för att använda eller sälja den immateriella anläggningstillgången, – det är sannolikt att den immateriella anläggningstillgången kommer att generera framtida ekonomiska fördelar, – det finns erforderliga och adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser för att fullfölja utvecklingen och – de utgifter som är hänförliga till den immateriella anläggningstillgången under dess utveckling kan beräknas tillförlitligt. Goodwill redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Koncern Moderbolag 5–10 år – 5 år – Immateriella tillgångar – Goodwill – Balanserade utgifter för utvecklingsarbete MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet för att bringa den på plats och i skick att användas. Tillkommande utgifter inkluderas endast i tillgången när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med posten kommer att tillfalla företaget och att anskaffningsvärdet för densamma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Då skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter bedöms vara väsentlig, delas tillgången upp på dessa komponenter. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 47 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången tas i bruk. Avskrivningar på flygplan beräknas med utgångspunkt från tillverkningstidpunkten. Kostnader för vissa större underhållsåtgärder på flygplanen betalas löpande in i förskott baserat på brukandet av flygplanet. Inbetalade belopp skuldförs. Hyrestagare har rätt att erhålla ersättning från underhållsreserver när motsvarande underhåll har genomförts. Underhållsreserverna har fördelats mellan en kortfristig och en långfristig del med hänsyn till den förväntade tidpunkten för underhållsåtgärder. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Koncern Moderbolag 50–100 år – 50 år – Byggnader Stomme Fasad Tak 40 år – Stammar 30–40 år – Installationer 30–40 år – 20 år – Förbättringsutgifter på annans fastighet 3–10 år 10 år Inventarier 5–15 år 5 år 30 år – Ombyggnationer i form av hyresgäst anpassningar Flygplan Nyttjandeperioden för mark är obegränsad och därför skrivs mark inte av. Bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder omprövas om det finns indikationer på att förväntad förbrukning har förändrats väsentligt jämfört med uppskattningen vid föregående balansdag. Då företaget ändrar bedömning av nyttjandeperioder, omprövas även tillgångens eventuella restvärde. Effekten av dessa ändringar redovisas framåtriktat. Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar och immateriella tillgångar exklusive goodwill Vid varje balansdag analyserar koncernen de redovisade värdena för materiella anläggningstillgångar och immateriella tillgångar för att fastställa om det finns någon indikation på att dessa tillgångar har minskat i värde. Om så är fallet, beräknas tillgångens återvinningsvärde för att kunna fastställa värdet av en eventuell nedskrivning. Där det inte är möjligt att beräkna återvinningsvärdet för en enskild tillgång, beräknar koncernen återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader är det pris som koncernen beräknar kunna erhålla vid en försäljning mellan kunniga, av varandra oberoende parter, och som har ett intresse av att transaktionen genomförs, med avdrag för sådana kostnader som är direkt hänförliga till försäljningen. Vid beräkning av nyttjandevärde diskonteras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de risker som förknippas med tillgången. 48 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Om återvinningsvärdet för en tillgång fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet, skrivs det redovisade värdet på tillgången ned till återvinningsvärdet. En nedskrivning ska omedelbart kostnadsföras i resultaträkningen. Vid varje balansdag görs en bedömning om den tidigare nedskrivningen inte längre är motiverad. Om så är fallet återförs nedskrivningen delvis eller helt. En återföring av en nedskrivning redovisas direkt i resultaträkningen. FINANSIELLA INSTRUMENT En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när koncernen blir part till instrumentets avtalsenliga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör. Vid det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar och kortfristiga skulder till anskaffningsvärde. Långfristiga fordringar samt långfristiga skulder värderas vid det första redovisningstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter periodiseras som en del i lånets räntekostnad enligt effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det initialt redovisade värdet för den finansiella tillgången eller den finansiella skulden. Vid värdering efter det första redovisningstillfället värderas omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, dvs. det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kortfristiga skulder värderas till nominellt belopp. Med upplupet anskaffningsvärde avses det belopp till vilket tillgången eller skulden initialt redovisades med avdrag för amorteringar, tillägg eller avdrag för ackumulerad periodisering enligt effektivräntemetoden av den initiala skillnaden mellan erhållet/betalat belopp och belopp att betala/erhålla på förfallodagen samt med avdrag för nedskrivningar. Derivatinstrument Bolaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hanteringen sker enligt riktlinjer och ramar fastställda i företagets finanspolicy. Tagehus Holding-koncernen använder sig av ränteswappar för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga räntebildningstid. Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i portföljen. Företaget tillämpar säkringsredovisning i syfte att minska fluktuationer i resultatet som en följd av säkring av ränterisker. Omvärdering sker ej av den säkrade posten om det finns en motsatt värdeförändring på säkringsinstrumentet. Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag utvärderas om det finns indikationer på att en eller flera finansiella anläggningstillgångar minskat i värde. Exempel på sådana indikationer är betydande finansiella svårigheter hos låntagaren, avtalsbrott eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs. För finansiella anläggningstillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde beräknas nedskrivningen som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av företagsledningens bästa uppskattning av framtida kassaflöden. VARULAGER Varulagret i form av värdepapper värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Vid bedömning av verkligt värde til�lämpas en kollektiv värdering eftersom innehavet är att betrakta som en enhet (portfölj). Övrigt varulager värderas, med tillämpning av först in-först ut principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen. LIKVIDA MEDEL Likvida medel inkluderar kassamedel och disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter och är föremål för en obetydlig risk för värdefluktuationer. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från tidpunkten för förvärvet. AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när moderbolaget eller koncernen har en befintlig förpliktelse (legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. En avsättning omprövas varje balansdag och justeras så att den återspeglar den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera förpliktelser, motsvarar det redovisade värdet nuvärdet av dessa utbetalningar. En avsättning för förlustkontrakt redovisas då de oundvikliga utgifterna för att uppfylla kontraktet överstiger de förväntade ekonomiska fördelarna. STÄLLDA SÄKERHETER FLYGVERKSAMHET Rockton Aviations upplåning om 66 832 (120 135) tkr är säkerställd genom fem pantsättningar. I moderbolaget Tagehus Holding AB har aktierna i dotterföretaget Rockton Aviation AB pantsatts. I Rockton Aviation AB är upplåning säkerställd genom pantbrev i flygplan, lease hyror avseende flygplanen, försäkringsbrev avseende flygplanen samt underhållsreserven. Banken kan ej påkalla pant utöver upptaget lån men har möjligheten att välja vilken av panterna som ska nyttjas för att säkerställa lånen. ANSVARSFÖRBINDELSE En ansvarsförbindelse är en möjlig förpliktelse till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller en befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Ansvarsförbindelser redovisas inom linjen i balansräkningen. DEFINITION AV NYCKELTAL Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster i procent av rörelsens intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. REDOVISNINGSPRINCIPER FÖR MODERFÖRETAGET Skillnaderna mellan moderföretagets och koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt när rätten att få utdelning bedöms som säker och kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intresseföretag Andelar i intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelning från andelar i intresseföretag redovisas som intäkt i resultaträkningen. Koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Aktieägartillskott som lämnas redovisas som en ökning av andelens redovisade värde. Mottaget aktieägartillskott redovisas direkt i eget kapital. Leasing I moderföretaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Koncernledningen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår anges i huvuddrag nedan. Koncernledningen fastställer bedömd nyttjandeperiod och därmed sammanhängande avskrivning för koncernens immateriella och materiella anläggningstillgångar. Dessa uppskattningar baseras på historisk kunskap om motsvarande tillgångars nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod samt bedömda restvärden prövas varje balansdag och justeras vid behov. Inom Tagebad har ett koncept för bad- och friskvårdsanläggningar utvecklats. Nedlagda utvecklingskostnader består av såväl externt köpta tjänster som internt upparbetade kostnader. Syftet med utvecklingsarbetet är att få ekonomiska fördelar samt minimera risker i framtida simhallsprojekt. Utvecklingskostnaderna har delats in i två delar, där en del kommer att faktureras och ingå i anskaffningsvärdet för en ny simhall. Resterande utvecklingskostnader är sådana kostnader som är användningsbara för andra framtida simhallsprojekt. Den delen har aktiverats under rubriken Balanserade utvecklingskostnader. Nyttjande tiden har uppskattats till fem år. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av företagets likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 49 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 NOT 1 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM KONCERNEN Moderföretag Andel av försäljningen som avser koncernföretag, % Andel av inköpen som avser koncernföretag, % NOT 2014 2013 63,1 55,5 0 0 Koncern tkr Moderföretag 2014 2013 2014 2013 Löner och ersättningar 5 194 4 954 1 778 894 Pensionskostnader 2 169 1 901 752 592 7 363 6 855 2 530 1 486 138 585 132 051 6 590 6 102 7 982 7 438 973 1 004 146 567 139 489 7 563 7 106 Styrelse och VD Övriga anställda 2 Löner och ersättningar LEASINGAVTAL Pensionskostnader Koncern tkr 2014 Moderföretag 2013 2014 2013 Operationella leasingkostnader Årets leasingkostnader 63 228 54 946 1 646 1 133 63 228 54 946 1 646 1 133 65 350 63 123 1 503 1 542 109 835 130 692 1 451 2 953 Avtalade framtida leasingsavgifter: Förfaller inom ett år Förfaller senare än ett år men inom fem år Förfaller senare än fem år NOT Löner, ersättningar m.m. 3 0 0 0 0 175 185 193 815 2 954 4 495 Sociala kostnader Summa styrelse och övriga tkr Moderföretag 2014 2013 2014 1 580 1 831 412 420 219 132 132 100 39 871 3 178 2 643 186 215 13 271 11 235 15 16 3 3 2 1 0 0 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Antal styrelseledamöter, varav kvinnor Antal övriga befattnings havare inkl. VD, 11 15 3 3 varav kvinnor 2 3 1 1 Pensionsförpliktelser till styrelse och VD 0 0 0 0 A RVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncern 40 978 194 908 NOT 5 2013 V- OCH NEDSKRIVNINGAR AV A MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Deloitte AB Revisionsuppdrag Övriga tjänster Koncern tkr Moderföretag 2014 2013 2014 2013 –9 375 –7 039 0 0 Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång: PwC AB Revisionsuppdrag 0 155 0 0 Goodwill Övriga tjänster 0 60 0 0 1 799 2 178 544 520 Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och koncernredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. –980 –400 0 0 Fastigheter –32 022 –16 445 0 0 Flygplan –13 880 –26 978 0 0 Inventarier och installationer –10 036 –10 653 –327 –92 –350 –245 –104 –22 –66 643 –61 760 –431 –114 Förbättringsutgifter på annans fastighet Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion: NOT 4 PERSONAL 2014 2013 Män 4 3 Kvinnor 5 5 Totalt i moderföretaget 9 8 2014 2013 Dotterföretag Män 177 176 Kvinnor 189 189 Totalt i dotterföretag 366 365 Koncernen totalt 375 373 50 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 –20 971 –18 639 0 0 Driftskostnader Tageflyg –13 880 –26 978 0 0 Kostnader entreprenaduppdrag Medelantal anställda Moderföretag Driftskostnader Tagebad Fastighetskostnader Administrations- och försäljningskostnader –1 067 –404 0 0 –29 412 –13 837 0 0 –1 313 –1 902 –431 –114 –66 643 –61 760 –431 –114 NOT 6 NOT SPECIFIKATION AV RÖRELSERESULTAT Koncern tkr ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Moderföretag 2014 2013 2014 2013 Tagebad 14 745 19 463 0 0 Tageflyg 27 174 20 250 0 0 Tageinvest –11 149 –15 556 –248 –312 Fastigheter 16 194 8 712 0 0 –17 895 –12 912 –17 895 –12 912 29 069 19 957 –18 143 –13 224 Ej fördelad administration 10 Koncern tkr Utdelningar aktier Realisationsvinst vid avyttring av aktier Nedskrivning av aktier Ränteintäkter, koncernföretag NOT 7 21 815 23 720 0 0 50 884 43 677 –18 143 –13 224 Utdelning från dotterföretag Realisationsresultat vid avyttring av andelar Nedskrivningar av andelar i dotterföretag 2014 2013 65 400 0 2 769 0 –40 289 0 27 880 0 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncern tkr 2014 Resultatandel i Solbackastrand AB Utdelning från intresseföretag Nedskrivning av andelar i intresseföretag Återförda nedskrivningar 9 342 62 342 0 15 623 0 15 623 –18 –1 068 –18 –1 068 3 440 0 5 705 497 275 12 1 037 15 394 6 024 18 349 ÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE R RESULTATPOSTER Koncern 2014 Räntekostnader, koncernbolag Räntekostnader, övriga 12 0 –9 650 –2 439 –53 713 –25 538 –25 269 3 163 –1 083 103 85 –59 546 –54 796 –35 085 –27 623 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Koncern tkr Ränteintäkter långfristiga fordringar Nedskrivning av aktieinnehav Realisationsresultat vid avyttring av aktier och andelar Återförd nedskrivning Moderföretag 2014 2013 2014 2013 Redovisat resultat före skatt 43 071 55 501 76 503 50 877 2014 2013 Skatt enligt gällande skattesats –9 476 –12 210 –16 831 –11 193 –2 529 –1 882 –10 089 –451 8 582 13 340 26 655 11 360 17 129 13 917 0 0 –37 –1 0 0 –195 104 0 5 110 179 0 0 0 –622 0 0 212 0 0 0 Förluster utan motsvarande aktivering av underskottsavdrag –18 214 –17 129 0 0 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade förlustavdrag 0 455 0 0 Effekt av ej avdragsgilla kostnader 1 342 0 1 342 0 Effekt av ej skattepliktiga intäkter –577 0 –577 0 Utnyttjande av tidigare års underskott 0 19 0 19 Skatt hänförlig till tidigare år 765 474 765 19 Effekt av intressebolags redovisning Koncern Utdelning aktier 2013 Moderföretag 2013 ESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER R OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGS TILLGÅNGAR tkr 2014 0 Kursdifferenser NOT Moderföretag 2013 –62 709 Effekt av internvinst NOT 2013 62 0 tkr Moderföretag 8 11 2014 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG tkr NOT NOT 2013 993 Ränteintäkter, övriga Realisationsresultat vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Moderföretag 2014 Moderföretag 2014 2013 2014 2013 51 648 49 173 51 648 49 173 0 122 0 611 –2 571 –1 035 –2 572 –869 852 2 492 0 2 465 2 0 0 0 49 931 50 752 49 076 51 380 Effekt av förlorade underskottsavdrag vid ägarförändring Förvärvad skatt dotterföretag 0 –220 0 0 –4 418 –4 524 –265 –279 Skatt avseende förändring av uppskjuten skattefordran/skuld –2 526 –4 319 –265 –279 Aktuell skatt –1 892 –205 0 0 Redovisad skattekostnad –4 418 –4 524 –265 –279 Redovisad skattekostnad/ skatteintäkt Följande komponenter ingår i skattekostnaden: TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 51 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 NOT 13 BALANSERADE UTGIFTER FÖR UTVECK LINGSARBETEN OCH LIKNANDE ARBETEN NOT 16 FÖRBÄTTRINGSUTGIFTER PÅ ANNANS FASTIGHET Koncern tkr Koncern 2014-12-31 2013-12-31 1 351 2 274 386 0 0 –923 Ingående anskaffningsvärde Årets aktiverade utgifter/inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar från pågående nyanläggningar 4 215 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 952 1 351 –1 070 –1 380 Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 0 710 Årets avskrivning enligt plan –980 –400 –2 050 –1 070 3 902 281 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Av årets tillkommande immateriella anläggningstillgångar utgör 4 215 tkr konceptutveckling av bad- och friskvårdsanläggningar inom affärsområdet Tagebad. Övriga immateriella anläggningstillgångar avser utveckling av kassaredovisningssystem för dotterföretaget Medley Holding AB. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. tkr Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut 201312-31 201412-31 201312-31 9 986 645 8 806 1 180 875 202 0 875 10 631 –8 410 –350 9 986 –8 165 –245 1 077 –22 –104 875 0 –22 –8 760 1 871 –8 410 1 576 –126 951 –22 853 Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5–25 år. NOT 17 F ÖRVALTNINGSFASTIGHETER Koncern tkr NOT GOODWILL tkr 2014-12-31 2013-12-31 117 617 100 957 0 16 660 117 617 117 617 –17 968 –8 236 Ingående anskaffningsvärde Förvärv av dotterföretag Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Förvärv av dotterföretag 0 –2 693 –9 375 –7 039 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan –27 343 –17 968 Årets avskrivning enligt plan Ingående nedskrivningar –38 895 –38 895 Utgående ackumulerade nedskrivningar –38 895 –38 895 51 379 60 754 Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod om fem till tio år. Goodwill härör från förvärv av dotterföretag. 15 2013-12-31 540 129 352 169 Nyanskaffningar Koncern NOT 2014-12-31 Ingående anskaffningsvärde 14 B YGGNADER OCH MARK Moderföretag 201412-31 6 222 1 281 Förvärv av dotterföretag 593 694 239 466 Avyttringar och utrangeringar –12 190 –52 787 Omklassificeringar från pågående nyanläggningar 77 0 1 127 932 540 129 Ingående avskrivningar –92 209 –69 966 Förvärv av dotterföretag –31 424 –15 280 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Avyttringar och utrangeringar 523 6 053 –29 186 –13 016 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan –152 296 –92 209 Årets avskrivning enligt plan Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar enligt plan –593 0 593 0 0 –593 0 –593 Ingående uppskrivningar 2 400 0 Förvärv av dotterföretag 0 2 400 Årets uppskrivning 1 569 0 Utgående ackumulerade uppskrivningar enligt plan 3 969 2 400 Utgående redovisat värde 979 605 449 727 Redovisat värde byggnader 661 222 314 932 Redovisat värde mark 318 383 134 795 979 605 449 727 Koncern tkr 2014-12-31 2013-12-31 118 538 106 318 Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar 0 108 Förvärv av dotterföretag 0 12 112 Omklassificeringar –57 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 118 481 118 538 Ingående avskrivningar –3 283 0 0 –447 Årets avskrivning enligt plan –2 836 –2 836 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan –6 119 –3 283 Redovisat värde vid årets slut 112 362 115 255 Varav byggnader 109 116 112 009 Förvärv av dotterföretag Varav mark 52 3 246 3 246 112 362 115 255 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgår till 1 016 miljoner kronor. Värdering till verkligt värde har gjorts internt med obelånad kassaflödesmodell. Efter den detaljerade kalkylperioden (tio år) har ett restvärde fastställs genom en evighetskapitalisering av ett enskilt års driftnetto. Antaganden har baserats på befintlig kontraktssituation tillsammans med egna bedömningar vad avser hyresvillkor för framtida uthyrning av idag vakant area samt hyresvillkor vid förlängning av befintliga kontrakt. Drift- och underhållskostnader har baserats på egen historik, för de fastigheter där tillräcklig historik finns, och egna bedömningar vad avser övriga fastigheter. Kalkylräntan (under den detaljerade kalkylperioden) och direktavkastningskravet (som används för att bestämma restvärdet) har baserats på information om relevanta transaktioner genomförda i marknaden samt på egna bedömningar utgående från den aktuella fastighetens uthyrningssituation samt generella marknadsrörelser. Kalkylräntan har satts till 5,6-9,5 procent och direktavkastningskravet till 3,5-8,0 procent. NOT 18 NOT FLYGPLAN Koncern tkr 2014-12-31 2013-12-31 225 094 37 584 –3 717 258 961 –49 256 3 387 –13 880 –59 749 199 212 252 709 0 –27 615 225 094 –27 910 5 632 –26 978 –49 256 175 838 Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat värde vid årets slut Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 30 år med ett restvärde på 15 procent, beräknat från det ursprungliga tillverkningsdatumet. NOT 19 tkr Ingående anskaffningar Nyanskaffningar Förvärv av dotterföretag Avyttringar och utrangeringar Effekt ny redovisningsprincip Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Förvärv av dotterföretag Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående redovisat värde Inventarier som innehas under finansiella leasingavtal ingår med följande belopp: Anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar Moderföretag 201412-31 201312-31 201412-31 201312-31 106 020 4 505 0 –7 752 0 57 86 815 7 332 7 873 –2 757 6 757 0 1 527 179 0 0 0 0 83 1 482 0 –38 0 0 Moderföretag 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 357 475 294 612 Förvärv av andelar 354 399 49 742 Försäljning av andelar –48 169 0 Omklassificeringar från andra långfristiga aktieinnehav 0 3 502 Omklassificeringar från andelar i intresseföretag 0 5 419 55 884 4 200 Lämnade aktieägartillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 719 589 357 475 Ingående nedskrivningar –34 448 –34 448 Årets nedskrivningar –40 289 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar –74 737 –34 448 Redovisat värde vid årets slut 644 852 323 027 102 830 –30 424 0 4 989 –10 036 106 020 –17 563 –3 702 1 494 –10 653 1 706 –104 0 0 –327 –35 471 67 359 –30 424 75 596 –431 1 275 4 100 –1 587 6 758 –2 474 Nedlagda kostnader Kreditering av nedlagda kostnader Förvärv av dotterföretag Försäljning Omklassificering till immateriella tillgångar/ förvaltningsfastigheter Valutakursförändring Justering för internvinst Utgående redovisat värde 18 300 100% AB Skalmejblåsaren & Co KB 902001-7704, Stockholm 0 90% Redovisat värde Redovisat värde 4 220 18 300 100% 4 220 54 249 0 90% 54 249 120 1 000 100% 40 149 14 520 1 000 100& 14 520 11 146 1 000 100% 11 146 0 0 56% 0 1 135 1 000 100% 1 395 20 100 1 000 100% 20 100 99 353 2 606 100% 91 353 525 THF Hotellfastigheter AB 556669-1407, Stockholm 1 000 100% RGG Adm-Gruppen AB 556074-1554, Stockholm 1 000 100% 1 527 –34 0 22 –92 Tage Kapital KB 969715-1901, Stockholm 0 56% Åre-Torpet Holding AB 556575-2176, Stockholm 1 000 100% Tagebad AB 556586-3015, Stockholm 1 000 100% –104 1 423 Medley Holding AB 556653-2734, Stockholm 2 606 100% Rockton Aviation AB 556866-8254, Stockholm 5 250 50% 525 5 250 50% Casobo AB 556548-3921, Stockholm 0 0% 0 1 000 100% 40 500 Järfälla Nya Badanläggning AB 556880-3554, Stockholm 500 100% 53 500 100% 50 Tagehus Invest AB 556937-4043, Stockholm 500 100% 53 500 100% 50 Credentia AB 556025-2891, Norrtälje 6 340 69% 84 980 6 340 69% 37 101 Solbackastrand AB 556711-8806, Norrtälje 0 0% 0 375 37,5% 7 669 0 90% 354 398 0 0 0 0 0 Tagehus Lidingö KB 969646-6946, Stockholm Koncern tkr BirgittaHus AB 556238-6366, Stockholm 2013-12-31 Antal/ Kapitalandel 1 000 100% ÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH P FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ingående anskaffningsvärde Dotterföretag Org nr/Säte Antal/ Kapitalandel Kristine Fastigheter AB 556423-2329, Stockholm Leasingavtal avser leasing av personbilar, gym och ismaskiner. 20 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 2014-12-31 INVENTARIER OCH INSTALLATIONER Koncern NOT 21 644 852 0 323 027 2014-12-31 2013-12-31 44 584 5 473 9 410 18 036 0 –972 1 807 23 192 0 –426 –4 292 0 165 95 –499 –814 51 175 44 584 Investeringarna avser utvecklingsprojekt inom affärsområdena Tagebad, Tageinvest och Fastigheter. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 53 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Säte Kapital andel Antal andelar NOT Tillkommer indirekt ägda koncernbolag: Stockholm 100% 10 000 AB Skalmejblåsaren & Co KB (902001-7704) Stockholm 10% 0 Tagehus Lidingö KB (969646-6946) Stockholm 10% 0 Tyresö Nya Badanläggning AB (556784-0136) Stockholm 100% 1 000 Centrum Holding 29:5 AB (556966-3114) Stockholm 51% 255 Are-Torpet Eesti OU (10947640) Estland 50% 1 100% 1 000 Underkoncern Centrum 29:5 Holding AB Stockholm Underkoncern Medley Holding AB Medley AB (556609-1541) ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncern Åretorpet Lägenheter AB (fd Presidium AB 556109-4409) Centrum 29:5 AB (556628-5796) 23 Stockholm 100% 1 062 Atlag Sportcenter AB (556489-9960) Stockholm 100% 1 000 tkr Ingående anskaffningsvärde Förvärv av andelar Resultatandel i intressebolag Försäljning Omklassificeringar till andelar i koncernföretag Moderföretag 201412-31 201312-31 201412-31 201312-31 2 890 120 0 0 8 927 7 692 –80 –25 2 890 120 0 0 8 309 0 0 0 0 –13 624 0 –5 419 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 010 2 890 3 010 2 890 Ingående nedskrivningar –1 505 –1 524 –1 505 –1 524 Under året återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde vid årets slut 0 19 0 19 –577 0 –577 0 –2 082 –1 505 –2 082 –1 505 928 1 385 928 1 385 Underkoncern Credentia AB Görla VVS AB (556546-5274) Norrtälje 100% 1 000 TOTEB Totalentreprenören i Norrtälje AB (556499-2401) Norrtälje 100% 6 000 Credentia Invest AB (556356-8863) Norrtälje 100% 1 000 Solbackastrand AB (556711-8806) Norrtälje 100% 1 000 Underkoncern Credentia Invest AB Credentia Bostad AB (556721-0017) Norrtälje 100% 1 000 Rova Fastighets AB (556817-5862) Norrtälje 100% 500 Centrumtorget i Hallastavik AB (556246-7422) Norrtälje 100% 1 000 Elmstagården AB (556743-4088) Norrtälje 100% 1 000 Credentia Affärsfastigheter AB (556440-4423) Norrtälje 100% 1 000 Lönnenprojektet AB (556284-2574) Norrtälje 100% 1 000 Preparator 2 AB (556851-2080) Norrtälje 100% 100 Östhammarsbostäder AB (556851-2098) Norrtälje 100% 100 Norrtälje Bostäder AB (556330-3675) Norrtälje 100% 10 000 Casobo AB (556548-3921) 100% 1 000 NOT 22 Stockholm FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG Moderföretag tkr 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde Tillkommande under året Omklassificering till kortfristiga fordringar hos koncernföretag Omklassificering från fordringar hos intresseföretag Amorteringar under året 36 169 8 525 40 071 0 –1 500 –6 000 0 0 8 525 –6 427 Redovisat värde vid årets slut 43 194 36 169 Intresseföretag Org nr/Säte Antal Koncern Cemi Specialfastigheter AB 556789-4620, Stockholm 500 33% 0 0 Tajohus AB 556742-7041, Stockholm 500 50% 145 145 Rockton AB 556791-1994, Stockholm 250 21% 664 1 240 Rockrose Aircraft Holding AB 556972-7836, Stockholm 112 500 22,5% 113 0 Ostrea Förvaltnings AB 556971-4685, Stockholm 13,4% TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 67 6 0 928 1 385 Moderföretag Cemi Specialfastigheter AB 556789-4620, Stockholm 500 33% 0 0 Tajohus AB 556742-7041, Stockholm 500 50% 145 145 Svenska Timeshare föreningen Ek.för. 769610-5894, Stockholm 0 33% 0 0 Rockton AB 556791-1994, Stockholm 250 21% 664 1 240 Rockrose Aircraft Holding AB 556972-7836, Stockholm 112 500 22,5% 113 0 Ostrea Förvaltnings AB 556971-4685, Stockholm NOT 24 67 25% 6 0 928 1 385 FORDRINGAR HOS INTRESSEFÖRETAG Koncern tkr Ingående anskaffningsvärde 54 2014-12-31 2013-12-31 Redovisat Redovisat värde värde Andel Moderföretag 201412-31 201312-31 201412-31 201312-31 0 0 0 0 Tillkommande under året 693 0 693 0 Redovisat värde vid årets slut 693 0 693 0 NOT 25 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Koncern 201412-31 tkr Ingående anskaffningsvärde 201312-31 844 437 880 259 Investeringar under året 30 386 Försäljning –1 201 –38 255 Omklassificeringar till andelar i dotterföretag Omvärdering av innehav 5 939 NOT 201412-31 201312-31 815 253 854 673 21 858 2 340 0 –38 255 0 –3 502 0 –3 501 607 –4 624 –4 874 229 844 437 837 735 Ingående nedskrivningar –18 594 –17 559 –18 428 –17 559 Utgående ackumulerade nedskrivningar –1 035 –2 571 –869 –21 166 –18 594 –20 999 –18 428 2014-12-31 Specifikation av värdepapper 815 253 –2 572 Redovisat värde vid årets slut 853 063 825 843 816 736 796 825 2013-12-31 Redovisat Marknadsvärde värde Redovisat Marknadsvärde värde 817 543 1 733 534 817 543 1 330 000 Koncern Noterade andelar Onoterade andelar UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/ SKATTESKULD Koncern Moderföretag Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets nedskrivningar 26 35 520 0 853 063 1 733 534 825 843 1 330 000 8 300 0 792 203 1 733 534 792 203 1 330 000 201412-31 tkr Ingående anskaffningsvärde Moderföretag 201312-31 201412-31 201312-31 11 454 1 786 7 629 11 176 Förvärvat under året 0 –1 076 0 0 Avsatt under året 0 486 0 0 Nyttjat under året Skatt på temporära skillnader Uppskjuten skatt på obeskattade reserver –507 –337 –265 –278 1 450 234 0 0 –3 603 –5 150 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden –874 1 786 10 911 11 176 Utgående redovisat värde –874 1 786 10 911 11 176 Uppskjutna skattefordringar värderas till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Det finns outnyttjade underskottsavdrag i underkoncernen Credentia uppgående till 82 804 (77 859) tkr. Koncernen har valt en försiktig redovisningsprincip och avvaktar med att boka uppskjuten skattefordran avseende underkoncernens underskott tills den visar positivt resultat. Moderföretaget har inga outnyttjade underskottsavdrag. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt uppgår till 22 (22) procent. Moderföretag Noterade andelar Onoterade andelar 24 533 0 816 736 1 733 534 4 622 0 NOT 796 825 1 330 000 27 NDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR A Koncern De noterade innehaven består av B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Tagehus Holding AB har år 2010 genom ett aktielån lånat 1 820 000 B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ) av T. Ljungberg B.V. (motsvarande 1,1 procent av samtliga röster) med fullständigt ägarinflytande över aktierna. I och med lånet innehar Tagehus Holding AB totalt 10,01 (10,2) procent av samtliga röster i Atrium Ljungberg AB (publ) genom 16 933 633 (16 933 633) antal röster. Lånet löper tills vidare med en uppsägningstid för båda parter om tre månader. Som kompensation för de lånade aktierna betalar Tagehus Holding AB en ersättning om 2,9 procent årligen baserat på de lånade aktiernas marknadsvärde vid tidpunkten för lånet. Marknadsvärdet uppgick per 2014-12-31 till 208 754 tkr och vid tidpunkten för lånet till 154 700 tkr. Tagehus Holding ABs åtagande att återlämna aktierna i T. Ljungberg B.V. när lånet förfaller redovisas som en ansvarsförbindelse inom linjen. 201412-31 tkr Ingående anskaffningsvärde Nya långfristiga fordringar 201412-31 201312-31 14 497 15 928 14 378 15 928 0 800 7 500 800 0 119 –35 0 0 0 0 –2 350 0 –2 350 Förvärv av dotterföretag Återbetalning av lån Moderföretag 201312-31 Omklassificeringar till fordringar på intresseföretag Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 21 962 14 497 14 378 14 378 Redovisat värde vid årets slut 21 962 14 497 14 378 14 378 NOT 28 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING Koncern tkr 2014-12-31 2013-12-31 Fordran Upparbetade intäkter på entreprenader 222 513 197 516 Avgår: Delfakturering på entreprenader –184 750 –170 206 37 763 27 310 Skuld Delfakturering på entreprenader 100 248 177 119 Avgår: Upparbetade intäkter på entreprenader –86 880 –174 436 13 368 2 683 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 55 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 NOT 29 NOT VÄRDEPAPPER Koncern tkr 2014-12-31 2013-12-31 Bokfört värde 75 406 75 406 I dotterföretaget RGG Adm-Gruppen AB bedrivs kapitalförvaltning inklusive aktiehandel. Värdepapper i form av aktier och fonder redovisas som varulager. Under året har omvärdering av tillgångsposten skett med 0 (0) tkr. 33 DERIVATINSTRUMENT På balansdagen fanns ränteswappar i koncernen på nominellt 720 000 (520 000) tkr och i moderbolaget på nominellt 500 000 (300 000) tkr. Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/ intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivaten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Marknadsvärdet på derivatinstrumenten var på balansdagen följande: Koncern tkr NOT 30 Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med positiva verkliga värden FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncern tkr Moderföretag 201412-31 201312-31 201412-31 201312-31 363 371 517 0 0 Förutbetalda försäkringspremier 698 451 144 115 Förutbetalda kostnader flygverksamhet 2 837 461 0 0 5 705 4 339 177 188 125 577 14 538 Upplupna intäkter Bad och Friskvård 3 909 4 528 0 0 tkr Upplupna intäkter flygverksamhet 3 631 3 227 0 0 0 1 201 0 0 Kortfristig del av underhållsreserv flygplan 0 0 1 773 0 25 091 22 788 2 479 1 204 31 Koncern Noterade aktier och andelar 201312-31 201412-31 201312-31 4 300 4 011 4 300 4 011 1 1 0 0 1 339 1 646 1 339 1 646 5 640 5 658 5 639 5 657 Övriga aktier och andelar Fondplaceringar NOT 32 Moderföretag 201412-31 tkr L ÅNGFRISTIGA SKULDER Koncern 201412-31 201412-31 201312-31 Amortering inom 2 till 5 år 664 303 557 752 696 969 392 249 Amortering efter 5 år 447 393 138 991 70 804 1 513 857 1 005 145 835 960 463 053 56 849 554 34 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 0 0 –10 659 Kortfristiga låneskulder Övriga kortfristiga skulder Moderföretag 201412-31 201312-31 11 926 7 368 0 0 8 125 2 173 3 125 1 000 201412-31 636 6 494 3 761 7 494 28 683 28 009 48 734 35 –10 659 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Koncern 37 550 201312-31 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncern 201412-31 tkr 201312-31 Upplupna personalrelaterade kostnader 18 699 17 976 Upplupna räntekostnader 16 044 21 155 Upplupen fastighetsskatt Moderföretag 201412-31 201312-31 987 1 149 7 066 15 306 2 857 2 470 0 0 Övriga upplupna kostnader 13 622 14 817 2 460 313 Förutbetalda intäkter Bad och Friskvård 25 535 18 719 0 0 Förutbetalda hyresintäkter 5 606 1 114 0 0 Förutbetalda leasingintäkter 5 137 3 359 0 0 87 500 79 610 Moderföretag 201312-31 tkr NOT NOT KORTFRISTIGA PLACERINGAR 0 –33 398 7 487 NOT 0 –49 698 270 Kostnader att vidarefakturera 201312-31 –33 398 –10 659 7 916 Övriga upplupna intäkter 201412-31 Totalt, ej redovisat i balansräkningen Förutbetalda hyreskostnader Upplupna inkomsträntor 201312-31 Marknadsvärden ej redo visade i balansräkningen, med negativa verkliga värden –49 698 –10 659 Förutbetalda leasingavgifter Övriga förutbetalda kostnader Moderföretag 201412-31 NOT 36 10 513 16 768 BYTE AV REDOVISNINGSPRINCIP Enligt tidigare redovisningsprinciper tillämpades ej komponentavskrivning på materiella anläggningstillgångar. Enligt K3 ska komponentavskrivning tillämpas på betydande komponenter om skillnaden i förbrukning avseende dessa komponenter är väsentlig. Företaget har fastigheter där betydande komponenter har kunnat urskiljas. Under 2013 har tillämpningen av komponentavskrivning medfört ytterligare avskrivningar på fastigheter med 2 152 tkr under perioden januari– december (not A). Uppskjuten skatt på temporära skillnader uppgår till 235 tkr (not B). Effekten på eget kapital vid övergång till K3 uppgår till –1 917 tkr. Enligt tidigare redovisningsprinciper redovisades samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationella leasingavtal. Enligt K3 ska finansiella leasingavtal redovisas som finansiella leasingavtal, innebärande att en tillgång och skuld redovisas i balansräkningen. Tillämpning av principen har medfört att rörelseresultatet förbättrats med 323 tkr och finansiella kostnader försämrats med 323 tkr (not C). Den nya principen har inte fått någon effekt på eget kapital vid övergången till K3. Enligt K3 skall rörelseförvärv upprättas enligt en helhetssyn. Förvärv som under 2013 skett succesivt har omräknas enligt den nya principen vilket medfört ett förändrat övervärde på fastigheter med 5 407 tkr (not D). Effekten på eget kapital är +5 407 tkr. Långfristiga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt ny princip (not E). Den nya principen har inte fått någon effekt på eget kapital vid övergången till K3. Ändringarna i koncernens resultat och balansräkning presenteras nedan. tkr Tidigare redovisningsprincip Not K3effekt Redo visning enligt K3 531 129 0 531 129 Koncernresultaträkning 2013 Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader A,C Rörelseresultat Resultat från finansiella poster 45 506 C Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat –485 623 B –1 829 –487 452 –1 829 43 677 12 147 –323 11 824 57 653 –2 152 55 501 –4 759 235 –4 524 Årets resultat 52 894 –1 917 50 977 Minoritetsintresse –6 532 6 532 0 Årets resultat 46 362 4 615 50 977 Immateriella anläggningstillgångar 61 035 0 61 035 Summa immateriella anläggningstillgångar 61 035 0 61 035 561 734 3 248 564 982 1 576 0 1 576 175 838 0 175 838 71 303 4 293 75 596 44 584 0 44 584 855 035 7 541 862 576 Koncernbalansräkning 2013-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter A,D Nedlagda utgifter på annans fastighet Flygplan Inventarier och installationer Pågående anläggningar Summa materiella anläggningstillgångar C Tidigare redovisningsprincip Not K3effekt Redo visning enligt K3 1 551 235 1 786 841 725 0 841 725 tkr Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran B Övriga finansiella anläggningstillgångar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m. Summa varulager m.m. Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader/ upplupna intäkter E Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital och skulder Aktiekapital Övrigt eget kapital Årets resultat Summa eget kapital Minoritetsintresse Summa minoritetsintressen Avsättningar Summa avsättningar Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut E Skulder till delägare Övriga långfristiga skulder C Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut E Upplupna kostnader/ förutbetalda intäkter E Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 843 276 1 759 346 235 843 511 7 776 1 767 122 29 335 29 335 0 0 29 335 29 335 32 156 50 940 54 663 0 0 0 0 32 156 50 940 54 663 23 330 111 139 –542 –542 22 788 110 597 5 658 51 484 197 616 1 956 962 0 5 658 0 51 484 –542 197 074 7 234 1 964 196 4 000 614 198 46 362 664 560 0 –905 4 615 3 710 4 000 613 293 50 977 668 270 27 640 27 640 –219 –219 27 421 27 421 148 148 0 0 148 148 821 435 12 576 160 954 994 965 104 718 5 896 827 331 0 12 576 4 284 165 238 10 180 1 005 145 –310 104 408 85 737 –6 127 79 610 79 194 0 79 194 269 649 –6 437 263 212 1 956 962 7 234 1 964 196 Stockholm 2015-04-01 Johan Ljungberg Per-Erik Hasselberg Johan Thorell Styrelseordförande Karl Lilja Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 13 april 2015. Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 57 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i Tagehus Holding AB Organisationsnummer 556813-3945 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret 2014-01-01–2014-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 36–57. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. 58 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret 2014-01-01– 2014-12-31. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträff ande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 13 april 2015 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor T Ljungberg BV Amsterdam UTDRAG FRÅN T LJUNGBERG BV:S ÅRSREDOVISNING Sammanställningen är upprättad i kEUR FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VERKSAMHETEN T Ljungberg BV bildades 1990 i Amsterdam, Nederländerna. Bolaget är moderbolag i en koncern som bedriver fastighets- och kapitalförvaltning samt hotell- och restaurangrörelse. Dessutom bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet och tillhandahållande av administrativa tjänster, i huvudsak till egna dotterföretag. HOTELL OCH RESTAURANGRÖRELSE T Ljungberg BV:s största tillgång är det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam som drivs i dotterföretaget Leisure International Nederland BV. Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga anställda om cirka 170 på helårsbasis, men rörelsen sköts helt och hållet av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löper till 2015 och som kan förlängas med upp till fem perioder om tio år vardera. Under inledningen av 2014 förlängde Marriott den första av dessa perioder, dvs 20162025. LIN betalar en rörlig ersättning (royalty och licensavgift) samt en vinstdelning, givet att hotellets resultat överstiger en viss nivå, till Marriott. Under de senaste åren har hotellet genomgått en omfattande renovering och uppgradering och 2015-16 kommer även rummen att uppdateras på nytt. I det stora hela är det en modern, mycket konkurrenskraftig anläggning i bästa läge i Amsterdam. Under hösten 2013 totalrenoverades mötesrummen (för över 2 200 kEUR) och de har uppgraderats till det senaste Marriott kan erbjuda inom segmentet, kallat Future of Meetings. I slutet av 2013 övertog TLBV Hospitality även rörelserna på Krägga och Tammsvik (TLBV Hospitality ägde fastigheterna sedan tidigare) för att på så sätt kunna ta ett mer helhetsinriktat grepp om dessa tillgångar. Under året har TLBV Hospitality gjort omfattande investeringar för att ompositionera verksamheterna. Det har lett till kraftiga underskott 2014, men bedömningen är att det kommer att gynna anläggningarna på lite längre sikt. Dessutom drivs Åre Ski Inn Bar, Restaurang & Café i ett dotterdotterföretag. Där har vi under 2014 gjort omfattande investeringar i en ny entré, nytt mattorg och nya toaletter. FASTIGHETSFÖRVALTNING Fastighetsförvaltning bedrivs i det helägda dotterföretaget Prima Project BV med ett kontorshus om cirka 2 800 kvadratmeter samt 21 parkeringsplatser på egen mark på Tesselschaadestraaat 4–12 i Amsterdam. 2013 tecknade Prima Project BV ett femårigt hyresavtal med Tommy Hilfiger, där de efter omfattande renoveringar övertog större delen av fastigheten fr o m 1 juli 2013. Fastighetsförvaltning bedrivs också i intressebolaget HeRaSi Real Estate BV (33,0 procent) med ett kontorshus benämnt ”Metropol” om cirka 14 200 kvadratmeter inklusive 68 egna parkeringsplatser på Weesperstraat i centrala Amsterdam. I denna fastighet har vi påbörjat en omfattande ombyggnation för att passa de två nya hyresgästerna Zoku (korttidsboende/kontor/hotell) samt WeWork (kontor med korttidsuthyrning), vilka båda tecknat 25-åriga hyresavtal under 2014. Vidare har vi fastighetsförvaltning i de svenska dotterdotterföretagen Eden Hotell AB (Tammsvik) och Krägga Properties AB. Fastighets AB Grythytte Gästgiveri samt studentlägenheter såldes under 2014. Ett nytt bolag, VV Danderyd AB, med ett enfamiljshus i bästa läge i Stockholm, förvärvades 2013 liksom tomtmark i Västerås. TLBV Hospitality har vidare under hösten 2014 förvärvat 318 lägenheter i Åredalen. I intressebolaget Redab Properties Plc (26,1 procent) bedrivs fastig hetsutveckling i London. F n har bolaget två utvecklingsprojekt, där det ena färdigställdes under 2014 (lägenheter i de norra delarna av centrala London), och det andra i Southend-on-Sea just har förvärvats. Vidare har Redab under 2014 sålt den sista av lägenheterna i östra London. UTVECKLINGSPROJEKT INOM FASTIGHETSSEKTORN T Ljungberg BV har intressen i större markutvecklingsprojekt i Åkersberga norr om Stockholm samt ett mindre i Länna söder om Stockholm via Imprestor-koncernen. Via intressebolaget Duvnäs Fastighets AB (10 procent) drivs en omvandling av en sjötomt med marina i SaltsjöDuvnäs till bostadsrätter. Vidare har T Ljungberg BV, via svenska dotterdotterföretag, egen markutveckling runt Krägga Herrgård, Bålsta. Under slutet av 2010 förvärvades en intresseandel (25 procent) i markutvecklingsprojektet Solbackastrand utanför Norrtälje. I början av 2013 har ytterligare 12,5 procent av detta utvecklingsprojekt förvärvats och i slutet av 2014 såldes samtliga andelar till Credentia. KAPITALFÖRVALTNING De finansiella placeringarna inom kapitalförvaltningen avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där innehavet per den 31 december 2014 uppgick till 2 882 994 aktier – inklusive 1 820 000 utlånade via ett aktielån till Tagehus Holding AB. Totalt har koncernen 2,22 procent av aktierna i bolaget. Posten tas upp som andelar i intressebolag i och med att koncernens ägare tillsammans har ett bestämmande inflytande över Atrium Ljungberg. Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydlig fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm. T Ljungberg BV äger också 80 000 aktier i Skistar och 185 000 A-aktier i det noterade fastighetsbolaget Sagax. I början av 2014 såldes samtliga 1 850 000 B-aktier i Sagax till förmån för ett lån till Tagehus Holding. Därtill finns mindre innehav i ett antal onoterade bolag och fond investeringar samt viss utlåningsaktivitet. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 59 T Ljungberg BV Amsterdam FLYGINVESTERINGAR Under slutet av 2011 har moderbolaget även förvärvat 50 procent i det då nystartade bolaget Rockton Aviation AB, vilket 2011/12 förvärvade 19 SAAB 2000 och SAAB 340-flygplan. Tillsammans med Rockton AB bildar bolaget ett affärsområde inom koncernen. Glädjande kan vi notera att vi haft ännu bättre kassaflöden härifrån än väntat. Verksamheten beskrivs närmare på annat håll i årsredovisningen. Under 2012 såldes 9 procent av Rockton Aviation AB till företagsledningen och under 2013 har bolaget avyttrat tre plan med god vinst samt köpt två SAAB 2000. 2014 såldes ytterligare ett flygplan. 2015 har TLBV förvärvat 8 procent av Rockton Aviation AB och 13,6 procent av Rockton AB från en av grundarna. ÖVRIG VERKSAMHET Som komplement till bolagens verksamhet äger T Ljungberg BV-koncernen en båtcharterverksamhet och är delägare (25 procent) i ett mindre flygplan. Moderbolaget utför även administrations- och managementtjänster, i huvudsak internt inom koncernen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Under 2014 såldes bolagets samtliga B-aktier i Sagax. Marriott Hotel har under året förlängt managementavtalet med 10 år och vi har refinansierat fastigheten, vilket i det närmaste har halverat räntekostnaderna. I de svenska dotterdotterföretagen har investeringar i markutveckling runt Krägga Herrgård fortsatt och detsamma gäller renoveringar och reparationer i konferensfastigheterna. Väsentliga resurser har även tillförts rörelserna för att ompositionera dessa. Grythyttans Gästgifargård samt intilliggande studentlägenheter såldes. Rockton Aviation AB sålde ett flygplan med god vinst. Under hösten förvärvade TLBV Hospitality Akelius Lägenheter i Åre AB (318 lägenheter). Bolaget har ändrat namn till Åredalens Lägenheter AB. RESULTAT T Ljungberg BV-koncernen redovisar ett resultat efter skatt på – 2 110 (3 976) kEUR. Resultatnedgången förklaras i huvudsak med förluster i de svenska dotterföretagen till följd av omstrukturerings- och ompositioneringsåtgärder för våra konferensanläggningar, vilka till stor del är av engångskaraktär, samt valuta och realisationsförluster vid avyttring av verksamheter. FINANSIELL STÄLLNING Likvida medel vid årsskiftet uppgick till 15 705 (8 221) kEUR för koncernen. De långfristiga skulderna uppgick till 96 813 (65 961) kEUR för koncernen. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier och fastigheter med bästa rätt och i en valuta matchande tillgången. Lånen har långa löptider och långa räntebindningar för att matcha tillgångarnas långsiktiga karaktär. Snitträntan för externa räntebärande skulder sänktes till 2,61 (5,18) procent och medellöptiden uppgick vid årsskiftet till 2,3 (0,6) år. Eget kapital uppgick på balansdagen till 122 158 (126 314) kEUR i koncernen, vilket motsvarar en soliditet på 50,9 (59,1) procent. RISK OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen har ett ägande som fördelar sig på hel- och delägda fastig heter inom olika kategorier som bostäder, hotell och kontor samt i olika utvecklingsfaser, vilket bidrar till en viss riskspridning. Risken minskar ytterligare genom att koncernen är verksam på olika europeiska marknader. Det kan noteras att T Ljungberg BV-koncernen har en relativt stor andel, och därmed exponering mot hotell, där den största tillgången är Marriott Hotel i Amsterdam inklusive den fulla rörelserisken. T Ljungberg BV-koncernen redovisar sitt resultat i euro och det kan därmed fluktuera främst beroende på valutakursutvecklingen i Sverige och Storbritannien där delar av investeringarna finns. För att i görligaste mån minska ovanstående och andra risker investerar koncernen i olika tillgångsslag, vid olika tidpunkter och i olika valutor, vilka matchas mot lån i samma valuta i den mån lån upptas. Det kan till sist noteras att koncernen har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT TLBV har förvärvat 8 procent av Rockton Aviation AB och 13,6 procent av Rockton AB från en av grundarna. BOLAGETS FÖRVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Bolagets verksamhet kommer även fortsättningsvis att bedrivas i enlighet med nuvarande riktlinjer och med fokus på fastigheter och fastighetsrelaterade investeringar. RESULTATDISPOSITION Styrelsen avser inte att föreslå någon utdelning för räkenskapsåret (0 EUR). Amsterdam, 1 april 2015 Fredrik Waern 60 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 Åke Ljungberg RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN Euro i tusental 2014-01-01 –2014-12-31 2013-01-01 –2013-12-31 34 676 27 667 Rörelsens intäkter Intäkter från hotell- och konferensverksamhet Intäkter övriga rörelsebolag 1 037 1 243 Hyresintäkter 1 459 2 290 Resultat från övriga värdepapper 341 1 575 Övriga rörelseintäkter 152 22 37 665 32 797 -9 610 -6 408 Rörelsens kostnader Kostnader för hotell- och konferensverksamhet Kostnader övriga rörelsebolag -466 -551 Fastighetskostnader -1 239 -783 Avskrivningar -4 861 -3 792 Realisationsresultat vid försäljning av tillgångar -565 25 Nedskrivningar av fordringar/finansiella investeringar -166 -4 -11 304 -8 777 Personalkostnader Övriga externa kostnader -9 585 -6 854 -37 796 -27 144 -131 5 653 Kursdifferenser -2 174 -1 124 Ränteintäkter 1 303 1 403 Räntekostnader -2 886 -3 474 -3 757 -3 195 Resultat efter finansiella poster -3 888 2 458 Resultat från intresseföretag 2 532 2 895 Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Minoritetsintressen Resultat före skatt Skatt Årets resultat 2 -1 -1 354 5 352 -756 -1 376 -2 110 3 976 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 61 T Ljungberg BV Amsterdam BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN Euro i tusental 2014-12-31 2013-12-31 2 084 2 452 2 084 2 452 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill Materiella anläggningstillgångar Mark 41 353 35 853 110 577 99 055 Aktiverade förbättringsåtgärder 3 841 5 555 Inventarier, maskiner och installationer 3 551 3 896 Pågående nyanläggningar 1 053 1 211 160 375 145 570 33 192 33 779 Byggnader Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Lån till intresseföretag Andra långfristiga fordringar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar 2 654 3 726 20 196 12 845 553 848 56 595 51 198 219 054 199 220 219 208 219 208 1 566 1 184 Omsättningstillgångar Varulager m m Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordringar 0 9 729 713 Övriga fordringar 512 385 Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 682 1 545 3 489 3 836 1 599 2 192 Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 62 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 15 705 8 221 21 012 14 457 240 066 213 677 Euro i tusental 2014-12-31 2013-12-31 122 158 126 314 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintressen 4 8 122 162 126 322 11 358 11 879 11 358 11 879 95 356 65 274 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder 1 457 687 96 813 65 961 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 468 1 959 Leverantörsskulder 3 280 1 400 Skatteskulder 1 882 2 352 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 337 672 2 766 3 132 9 733 9 515 240 066 213 677 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 63 DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång Förvaltningsresultat Resultat efter finansiella poster efter återläggning av av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar samt före orealiserade värdeförändringar och skatt Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader Soliditet Eget kapital vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång 64 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 FASTIGHETSFÖRTECKNING Uthyrbar area, kvm Fastighetsbeteckning Stad/kommun Adress Hotell- och konferens Lokaler/ kontor Bostäder Övrigt, kvm Taxeringsvärde, tkr Koncern Garage Summa 23 737 508 841 BV Hotell- och konferensfastigheter Marriott Amsterdam R6065 Amsterdam Stadthouderskade 12 22 300 1 437 7 438 1 500 Skalmejblåsaren 8 Stockholm Vanadisvägen 12, Hagagatan 27 8 938 116 000 AB Centrum 29:5 Enköping Kyrkogatan 7, Tullgatan 13 4 600 4 600 28 200 AB Forellen 18 (Tyresö badhus) Tyresö Simvägen 2 4 717 4 717 - AB Krägga 1:211 m.fl. (Krägga Herrgård) Håbo Bålsta 3 327 3 327 16 828 BV Brunnsvik 1:4, Säbyholm 5:2, 5:4 (Tammsvik) Upplands-Bro Bro 7 755 7 755 29 440 BV Lien 2:43 (Åre Ski Inn) Åre VM Platån 865 865 3 267 BV Åre Granlidsvägen 1-5, Tottebovägen 2-6 11 474 114 935 AB Bostäder och kontor Totten 15:28 mfl 10 720 754 Totten 1:246 Åre Tottvägen 12-35, 51-67 182 8 629 8 811 103 603 BV Hamre 1:258 Duved Karolinervägen 31 A-J, Ol Persvägen 1 A-C m.fl 490 5 210 5 700 26 419 BV Jägaren 3 Järpen Björkvägen 1-5, Myltstigen 1-20 m.fl 335 5 590 5 925 22 531 BV Åre Prästbord 1:116 Åre Årevägen 41 374 374 4 221 AB Herkules 1 Lidingö Merkuriusvägen 1-31 440 9 210 9 650 126 115 AB 999 18 829 19 828 275 103 AB 205 205 14 118 BV 2 800 61 917 BV Juno 2 & 3 Lidingö Jupitervägen 29-70 Storseglet 11 Danderyd Kevinge Strand 39A Prima Project RR 273 Amsterdam Tesselschadestraat 4-12 2 800 Utvecklingsprojekt Krägga 1:213 m.fl Håbo 73 300 6 958 BV Åre-Svedje 1:180-1:188 Åre 7 414 9 077 AB Galären 1 Västerås 5 870 1 761 BV 2 888 11 268 AB 0 3 718 AB Tageinvest Hallsta 38:1 Hallstavik Gottstavägen 4A-C Balder 5, 10 Norrtälje Narvagatan 33, Baldersgatan 2 / Bangårdsgatan 1 738 Fältmätaren 3 Norrtälje Stockholmsvägen 28 1 800 Lönnen 4 Norrtälje Vegagatan 3 1 125 Låset 1, 3, Tälje 2:76 Norrtälje Baldersgatan 3, Bryggårdsgatan 1 Norrland 14 Norrtälje Grönlandsgatan / Kyrkogatan 1 050 100 50 1 850 7 911 AB 300 1 659 6 576 AB 1 859 45 1 904 9 151 AB 735 163 898 4 905 AB 234 Haren 1 Norrtälje Sveagatan 3 1 302 1 525 AB Haren 2 Norrtälje Drottninggatan 3 3 183 4 199 AB Haren 3 Norrtälje Trädgårdsgatan 3 2 233 3 096 AB Haren 7 Norrtälje Sveagatan 5 805 2 381 AB Älmsta 1:109, 1:110, 1:30 Älmsta Värdshusvägen 6-16, 18-22, 26-36 912 29 289 AB Östhammar 2:24 Östhammar Slottsgatan 6 157 Emmaus 66 Norrtälje Solbackastrand 315 Tälje 3:81 m fl. Norrtälje Solbackastrand Summa 51 002 13 887 3 781 63 832 304 4 997 72 229 993 AB 315 2 497 AB 102 599 44 735 AB 196 706 1 601 578 4 725 133 446 Fastighetsförteckningen omfattar fastigheter i bolag, vilka ägs till minst 50 procent. AB avser tillgångar i Tagehus Holding AB med dotterföretag. BV avser tillgångar i T. Ljungberg B.V. med dotterföretag. TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 65 ADRESSER Tagehus Holding AB Vallhallavägen 117 F 115 31 Stockholm Tel: 08-545 417 50 www.atriumljungberg.se www.tagehus.se www.imprestor.se T Ljungberg BV Koningslaan 54 1075 AE Amsterdam Tel: +31 20 664 85 66 www.credentia.se www.fokus.se www.medley.se www.rocktonman.se www.marriott.com www.timehotel.se www.kragga.se www.tammsvik.se www.redabproperties.com 66 TAGEHUS ÅRSREDOVISNING 2014 GRAFISK FORM: SJÖ & BERG TRYCK: ELANDERS FOTO: MATS HÖGBERG SAMT TAGEHUS BILDBANK www.tagehus.se
© Copyright 2024