årsredovisning 2011
år sr e dovisning 2011 Innehåll Året i korthet 3 Historik 4 Detta är Tagehus 6 VD har ordet 8 Hotell- och konferensfastigheter 10 Bostäder och kontor 12 Egna utvecklingsprojekt 14 Tagebad 16 Externa utvecklingsprojekt 18 Investeringar i bolag 20 Rockton 24 Tagehus – en liten men attraktiv arbetsgivare 26 Styrelse och ledning 28 Finansiering 30 Tagehus Holding AB Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkning 35 Balansräkning 36 Kassaflödesanalys 38 Tilläggsupplysningar 39 Revisionsberättelse 48 T Ljungberg BV Förvaltningsberättelse 49 Koncernresultaträkning 51 Koncernbalansräkning 52 Definitioner 54 Fastighetsförteckning 55 Året i korthet Rörelsens intäkter 611,4 Mkr (816,0) varav realisationsvinster 44,1 Mkr (455,1) Resultat efter finansiella poster 99,2 Mkr (454,0) Årets resultat 73,5 Mkr (439,2) Eget kapital 1 907,0 Mkr (2 070,4) Investeringar i flygplan och fastigheter på 263,3 Mkr Framgångsrik avyttring av det egna fastighets utvecklingsprojektet Krillans Krog i Stockholm Fortsatt positiv utveckling med tillväxt och stabil lönsamhet för bad- och friskvårdskoncernen Medley Bildande av separat förvaltningsorganisation för hotellfastigheterna Observera att resultatet ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Siffrorna är fiktiva i den meningen att de båda koncernerna redovisar sina resultat separat. Syftet här är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. Tagehus är det samlade namnet för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med dotterbolag. För att lättare se i vilken koncern en investering hör hemma är Tagehus Holding AB:s tillgångar markerade med gångar som tillhör T Ljungberg BV är markerade med Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens anvisningar, vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt holländska redovisningsregler (Dutch GAAP). AB medan till- BV Sidorna 33–47 utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Den formella delen kompletteras med ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning (förvaltningsberättelse, koncern resultaträkning och koncernbalansräkning). tagehus årsredovisning 2011 3 Tagehus – ett företag med lång historia. Tagehus har sitt ursprung i den byggnadsfirma som Tage Ljungberg startade 1946 för att bygga villor och lägenheter i Stockholm. På den tiden var verksamheten mindre och Tage kände själv många av hyresgästerna. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter skulle vara nöjda med affären var några grundläggande teman. Under årens lopp utökades byggverksamheten med ägande av bostadsfastigheter, kommersiella lokaler samt utveckling av befintliga fastigheter. Under 1970 talet började Åke Ljungberg och Birgitta Holmström, barn till Tage Ljungberg, att arbeta i firman. Mot slutet av 1980 -talet delades verksamheten upp i två bolag, Ljungberg Gruppen med huvudsakligen kommersiella lokaler medan övriga innehav 4 tagehus årsredovisning 2011 lades i Tagehus Förvaltning AB. Några år senare, 1994, börsnoterades LjungbergGruppen. T Ljungberg BV etablerades i samband med att en hotellfastighet förvärvades i början av 1990 -talet i centrala Amsterdam. Tagehus Holding AB bildades 2010 och tog över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta TageHus Förvaltning AB. Förändringen skedde i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrade sina bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökade ägandet ytterligare i Atrium Ljungberg. Med basen i fastigheter och fastighetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden. tagehus årsredovisning 2011 5 Detta är tagehus Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterbolag. Koncernens investeringar är främst fastighetsrelaterade, men Tagehus har också noterade och onoterade bolag i sin portfölj. Tagehus Holding AB ägs av Johan, Jenny och Tom Ljungberg medan T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans. Som icke-noterat privatägt bolag har Tagehus stor frihet att investera inom en rad olika områden. En framgångsrik del av strategin har varit att investera i människor med en bevisad förmåga inom ledarskap och entreprenörskap, snarare än att binda sig vid vissa branscher. Tagehus ska ha låga förvaltningskostnader. VERKSAMHET VISION Att skapa värden för kommande generationer. AFFÄRSIDÉ Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, fastighetsvärdepapper och företag med god värdepotential. AFFÄRSMODELL Genom fastighetsrelaterade investeringar som utvecklas och förädlas kan Tagehus skapa hävstång på kompetensen och kunnandet inom fastighetsområdet i Sverige och utomlands. Med ett öppet investeringsperspektiv möjliggörs dessutom kompletterande investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Genom ett långsiktigt, professionellt, aktivt och ansvarsfullt ägande skapas förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning. STRATEGI Tagehus strategi är att investera i fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar med hög riskjusterad avkastning. Det kan vara bostadsfastigheter, specialfastigheter som till exempel simhallar men även börsnoterade fastighetsbolag. Genom att komplettera med andra tillgångsslag och investera i olika typer av fastigheter sprids riskerna. Tagehus verksamhet har sin tyngdpunkt i fastighetsrelaterade investeringar, inklusive förvaltning av såväl hotell- och konferensfastigheter som bostäder och kontor. Vidare har Tagehus en portfölj av investeringar i noterade och onoterade bolag samt fonder. Genom att utveckla portföljbolagen och fastighetsbeståndet skapar Tagehus substanstillväxt. Det största noterade innehavet är Atrium Ljungberg och bland de onoterade märks framför allt Medley. Det senare är verksamt inom bad, friskvård och rekreation och är den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. Tagebad, som också ingår i Tagehus, arbetar med utveckling av koncept för design, byggnation, förvaltning och verksamhetsdrift av bad- och friskvårdsanläggningar. Projektutveckling av mark och fastigheter, i egen regi eller med samarbetspartners, är också en del av verksamheten. Utmärkande för dessa projekt är långsiktiga investeringsåtaganden med en avkastning som kan ligga flera år framåt i tiden. Under året har ett nytt affärsområde, Tageflyg, etablerats. Tagehus har träffat avtal om förvärv av 19 flygplan, varav tolv levererades under 2011 och de resterande i början av 2012. Flygplanen hyrs ut till olika operatörer på den europeiska marknaden. Investeringen är liksom fastighetsinvesteringarna av långfristig karaktär med stabila kassaflöden. 6% 34% Tagehus tillgångar 50% 3% 2% 6 5% tagehus årsredovisning 2011 34% (35) Hotell- och konferensfastigheter 2% (2) Externa utvecklingsprojekt 5% (6) Bostäder och kontor 50% (51) Investeringar i bolag 3% (2) Egna utvecklingsprojekt 6% (4) Övriga tillgångar Sammanfattningsvis kan sägas att Tagehus har en bred verksamhet, är en aktiv ägare och kan agera snabbt när affärsmöjligheter uppstår. Tagehus har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande samt en lång tradition av att bedriva affärsverksamhet i fastighetsbranschen. TAGEHUS I SIFFROR Tagehus Holding AB bildades i juni 2010 och övertog under hösten verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Under samma år avyttrades hyresfastigheter och aktier förvärvades i Atrium Ljungberg. T Ljungberg BV har bedrivit verksamhet sedan 1990-talet. Resultaträkningen för Tagehus omfattar koncernens olika verksamhetsområden som fastighetsförvaltning, utvecklingsprojekt och investeringar i bolag. Dotterbolag påverkar såväl rörelseresultat som finansnetto medan avkastning från övriga bolag återfinns under finansnettot. Den löpande verksamheten för Tagehus Holding omfattar fyra månader för 2010. Det resultat som redovisas för Tagehus innehåller realisationsvinster vid försäljning av fastigheter och markutvecklingsprojekt samt nedskrivning av koncerngoodwill. För att underlätta jämförelsen mellan åren har dessa poster särredovisats i nedanstående uppställning. Vinstmarginalen för den löpande verksamheten exklusive realisationsvinster och nedskrivning av koncerngoodwill uppgår till 9,7 procent (10,5) och räntetäckningsgraden till 1,9 gånger (1,8). Vid upprättande av balansräkningen för Tagehus har omvärdering gjorts av tillgångar inklusive dotterbolag till marknadsvärden. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 26,3 procent (Sverige) respektive 25,0 procent (Nederländerna). Orealiserade värdeförändringar efter avdrag för uppskjuten skatt som påverkat eget kapital uppgår till –231,7 Mkr (235,9). Soliditeten vid årets utgång uppgick till 52,3 procent (57,1). Under året investerades 263,3 Mkr i flygplan, byggande av en simhall samt förbättringsåtgärder i befintliga fastigheter. Dessutom förvärvades aktier i noterade bolag för 40,8 Mkr. Investeringarna finansierades delvis externt och belåningsgraden ökade därmed från 33,7 till 37,6 procent. Balansräkning Mkr 2011-12-31 2010-12-31 Materiella anläggningstillgångar 1 705,0 1 522,7 Finansiella anläggningstillgångar 1 561,8 1 739,5 91,6 86,9 Omsättningstillgångar exkl. kassa 181,5 186,1 Kassa 105,4 90,6 Summa tillgångar 3 645,3 3 625,8 Eget kapital 1 907,0 2 070,4 22,4 4,7 Övriga anläggningstillgångar Minoritetsintressen Resultaträkning Mkr Rörelsens intäkter (exkl. realisationsvinster) Rörelsens kostnader (exkl. avskrivningar och nedskrivning av koncerngoodwill) Avskrivningar Rörelseresultat exkl. realisationsvinster och nedskrivning av goodwill Realisationsvinster vid försäljning av fastigheter och utvecklingsprojekt Avsättningar 2011 20101 567,3 360,9 Räntebärande långfristiga skulder Övriga långfristiga skulder Räntebärande kortfristiga skulder –266,2 –52,2 –41,6 45,8 53,1 126,0 1 205,0 66,8 68,7 13,7 17,6 166,8 133,4 3 645,3 3 625,8 Nyckeltalsanalys 2011 2010 Vinstmarginal (%) 16,2 55,8 9,7 10,5 Övriga kortfristiga skulder –469,3 112,9 1 355,7 Summa eget kapital och skulder 44,1 455,1 0,0 –38,9 Vinstmarginal exkl. realisations vinster och nedskrivning av koncerngoodwill (%) Rörelseresultat 89,9 469,3 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,6 11,1 Finansiella intäkter 71,2 29,7 –61,9 –45,0 Räntetäckningsgrad exkl. realisationsvinster och nedskrivning av koncerngoodwill (ggr) 1,9 1,8 Resultat efter finansnetto 99,2 454,0 Avkastning på eget kapital (%) 3,7 24,3 Avkastning på totalt kapital (%) 4,4 14,5 Skatt på årets resultat –7,3 –13,6 Soliditet (%) 52,3 57,1 –18,4 –1,2 Belåningsgrad (%) 37,6 33,7 73,5 439,2 Nedskrivning av koncerngoodwill Finansiella kostnader Minoritetsintressen Årets resultat 1A vser perioden 1 september 2010 till 31 december 2010 för Tagehus Holding-koncernen och helår för T Ljungberg BV-koncernen. tagehus årsredovisning 2011 7 VD har ordet Tagehus har bedrivit verksamhet i olika former under 65 år. Erfarenheterna under denna period har befäst vår övertygelse att långsiktighet är värdeskapande. Under denna relativt långa period har naturligtvis verksamheten varierat och idag är Tagehus ett fastighets- och investeringsbolag. Vårt uppdrag är enkelt; vi ska leverera mervärde för våra ägare. Att förklara hur vi gör är inte lika enkelt. Ett sätt att åskådliggöra detta är att ge exempel. Hög aktivitet 2011 Under 2011 var aktiviteten hög. Två händelser stod ut som goda exempel på hur Tagehus arbetar. Bolaget förvärvade en flygplansflotta och vi sålde en tomträtt. I december 2011 förvärvade Tagehus en flotta med 19 kommersiella flygplan. Flottan ägs av Tagehus och förvaltas av Rockton AB, ett bolag som Tagehus äger till 42 procent. Affären väntas ge god avkastning och starka kassaflöden. Förvärvet är en konsekvens av ett långsiktigt samarbete och delägande som vi har haft i Rockton AB, ett bolag som investerar i och förvaltar turboprop-flygplan. Vi har under ett flertal år investerat i flygplan tillsammans med de skickliga entreprenörer som driver Rockton och vi har nu tagit ett större steg tillsammans. Vi har, i linje med vår strategi, investerat både i affärsrelationer, kompetens och flygplan, det vill säga att Rockton kommer att utveckla och förbättra en redan spännande affär. Utöver detta strävar Tagehus efter att öka den löpande intjäningen i relation till substanstillväxten. Denna flygplansaffär möjliggör detta. Bostadsprojekt avyttrat I december 2011 sålde Tagehus tomträtten Krillans Krog på Kungsholmen i Stockholm. Tomträtten förvärvades till 75 procent via bolag i slutet av år 2000. Vi arbetade aktivt under många år med att utveckla marken i samarbete med Stockholm stad. Vi anpassade oss under gång, ändrade inriktning från hotell- till bostadsprojekt, hittade en temporär hyresgäst och fastslog slutligen projektets omfattning till cirka 18 000 kvm. Vår samarbetspartner, tillika 25 procentig ägare i projektet, var densamma under hela innehavstiden. Arbetet genomsyrades av långsiktiga relationer med vår samarbetspartner, Stockholm stad samt våra konsulter. Målet var hela tiden fortsatt utveckling för att skapa ett för Stockholm stad positivt och för Tagehus lönsamt inslag i stadsbilden. Under projektets gång visade flera aktörer, stora som små, intresse för projektet och i december 2011 såldes det. En tio år lång affär för Tagehus avslutades. Affären skapade en realisationsvinst på 45 Mkr. Därtill hamnade projektet i trygga händer hos en aktör med bättre möjligheter till fortsatt utveckling. Flygplansaffären är en nyexpansion med framtida förväntade resultat medan den andra affären är ett avslut på ett projekt med en konstaterad betydande realisationsvinst. Affärerna har mycket gemensamt och visar Tagehus sätt att arbeta. Vi fokuserar på: •Att vara långsiktiga •Att arbeta med medarbetare, entreprenörer och tillgångar • Att tänka flexibelt • Att förvärva mer än vi säljer 2011 var ett händelserikt år för i princip samtliga investeringar och projekt inom Tagehus. Medley, som är vårt största rörelsedrivande innehav, hade ett expansivt år med en tillväxt på 18 procent samtidigt som resultatet ökade. Ett relativt nytt verksamhetsområde för Tagehus är Tagebad med byggnation och långsiktigt ägande av simhallar. Att bygga en simhall är arbetsintensivt och under 2011 började en ny simhall i Tyresö kommun att växa fram. Arbetet fortsätter under 2012 och kommer att vara färdigt mot slutet av året för att generera intäkter med start 2013. Ett starkt fastighetsår Våra fastigheter hade sitt bästa år någonsin med förbättrade driftsnetton. Vi kan särskilt notera Time Hotel på Vanadisvägen i Stockholm där både hyresgästen samt fastighetsägaren Tagehus hade god avkastning. Marriott Hotel i Amsterdam fortsätter att gå bra och under 2011 firade vi 20-årsjubileum som fastighets ägare. Övriga fastigheter bestående av bostäder och kontor visade även de en stabil utveckling. Under året skapades en ny förvaltningsorganisation, TLBV Förvaltning. Detta steg har redan och kommer i än större grad förbättra skötseln av konferensfastigheterna, varav många är äldre historiska byggnader. Våra markutvecklingsprojekt noterade en inbromsning i försäljningen. Ofta finns intresse men en tröghet i transaktionerna ledde till färre tomtförsäljningar än förväntat. Det är dock i lägen som detta som vi får nytta av vår långsiktighet och finansiella försiktighet. Sammantaget hade de flesta av våra investeringar och projekt en positiv utveckling och vi har en god grund för 2012 och framåt. Strategiska processer initierades Fortsatt kommer vi att förändra vår verksamhet för att mer tydligt följa vår affärsidé: Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, fastighetsvärdepapper och företag med god värdepotential. Vi har goda förhoppningar om att kunna göra detta eftersom Tagehus tog stora steg 2011 för att fortsätta och framförallt öka utvecklingstakten. Vi har under en längre tid arbetat med förändringar i verksamheten, främst på tillgångssidan, men även organisatoriskt. Det har bidragit till förbättrade kassaflöden, ökad intjäning och ökat inflytande i Atrium Ljungberg samtidigt som risken diversifierats. Under året tittade vi på ett flertal bostadsfastighetsaffärer, stora som små. Tagehus kommer fortsatt att analysera bostadsaffärer, dock kommer vi under 2012 utvärdera vår syn på denna typ av investering. På den organisatoriska sidan utökade vi styrelsen med en extern ledamot. Med sikte på framtiden Jag kan konstatera att 2011 var Tagehus mest expansiva år någonsin. Vi förvärvade för fyra gånger mer än vad vi sålde för och nettoinvesterade 220 Mkr. Med blickarna riktade framåt har vi förhoppningen att våra insatser de senaste åren kommer att skapa en god grund att fortsätta en positiv utveckling för 2012 och kommande år. Sverige och världen präglades av osäkerhet under året med finansieringsproblematik främst för fastigheter, fallande börser och allmän valutaoro. Detta öppnar dock möjligheter för Tagehus. Vi har varit försiktiga, lågt belånade och därmed seglat lugnt sedan finanskrisen började i slutet på 2008. Ett flertal stora affärer har gjorts under perioden. Vi har förvärvat Atrium Ljungberg-aktier, köpt och sålt bostadsfastigheter, avyttrat byggrätter samt köpt flygplan. Mycket av detta hade inte varit möjligt om vi inte hade haft en långsiktig och försiktig syn. Resultatet av denna försiktighet är att vi nu har kunnat vara selektivt offensiva. Slutligen vill jag tacka alla medarbetare på Tagehus. Vi säger att vi investerar i tillgångar och människor; entreprenörer. En av våra största tillgångar är Tagehus egna medarbetare. 2011 ställde återigen stora krav på vår organisation och denna uppgift klarades av med bravur. Stort tack. Johan Ljungberg VD tagehus årsredovisning 2011 9 Hotell- och konferensfastigheter I detta affärsområde ingår två hotellfastigheter, tre konferensanläggningar samt en fastighet med restaurang- och caféverksamhet. Det största enskilda innehavet är en hotellfastighet i Amsterdam med Marriott som hyresgäst. Grythyttans Gästgivaregård hör till de mer kända konferensanläggningarna i Sverige. Portföljvärdet uppgick till cirka 1,2 Mdr kronor. Överskottet från konferensfastighetsverksamheten har historiskt återinvesterats i underhåll och utveckling av fastigheterna. Så var fallet även 2011 då underhållsarbeten utfördes vid flera av anläggningarna, vilket påverkade resultatet. Att driva konferensanläggningar är kostnadskrävande och på sikt förväntas fortsatt strukturomvandling i branschen. Best Western – Time Hotel AB Hotellet, en tomträtt som ligger i Vasastan i Stockholm, färdigställdes 2007. Hotellet har sju våningar med totalt 144 rum varav 15 rum med en liten köksdel. Hotellet är fyrstjärnigt och beläggningen var fortsatt god under året. Hotellet utsågs till Travellers’ Choice 2012 som ett av Sveriges tio trendigaste hotell, enligt Tripadvisors omröstning bland hotellgäster. Krägga Herrgård BV Krägga Herrgård, med anor sedan 1300-talet, är en konferensanläggning med plats för 300 mötesdeltagare. Herrgården har 47 rum och totalt 85 bäddar, varav tre sviter tillkom under 2011. Här erbjuds förutom mat- och dryckesrelaterade upplevelser även en rad andra aktiviteter för gästerna. Tagehus avtal med operatören är delvis omsättningsbaserat. Under 2011 genomgick herrgården en totalrenovering av samtliga exteriörer, inklusive väggar, fönster och tak. Kulturminnesrenoveringen hade föregåtts av en byggnadsantikvarisk undersökning. Sammantaget investerades omkring 10 Mkr i underhållsarbeten. Tammsviks herrgård BV Tammsviks Herrgård stod klar 1921 och har 22 konferenslokaler, 22 grupparbetsrum samt 230 bäddar fördelade på 120 rum. Här finns en gourmetrestaurang 10 tagehus årsredovisning 2011 I början av 2011 skapades en ny förvaltningsorganisation, TLBV Förvaltning AB, som ansvarar för underhåll och löpande drift. Den nya organisationen har fallit väl ut och skapat bättre struktur och uppföljning. Den operativa driften av konferensanläggningarna sköts av c/o Hotels AB, ett bolag ägt av Jenny Ljungberg. Hotellverksamheterna drivs av hotellkedjorna Best Western i Stockholm respektive av Marriott i Amsterdam. Som ägare bistår Tagehus med förvaltning och fastighetskompetens. Tagehus tittar löpande på nya investeringar i hotellfastigheter, främst i Sverige och Nederländerna där Tagehus har kunskap och lång erfarenhet av marknaden. Liksom inom övriga verksamheter utgör långsiktiga relationer och etablerade samarbeten viktiga hörnstenar för Tagehus vid utvärderingen av nya investeringar. med plats för 265 gäster samt sporthall, motionsslinga, pool, bastu, tennisbana och seglingsmöjligheter. Till Tammsvik hör även Mälargården som byggdes i slutet av 1800-talet med 16 gästrum och 31 bäddar. Även på Tammsvik genomfördes underhållsarbeten under 2011, inklusive investeringar i bergvärme. Grythyttans gästgivaregård BV Grythyttans Gästgivaregård utgörs av 22 byggnader, uppförda mellan 1640 och 1960. Anläggningen har nio konferensrum och 60 gästrum. Till erbjudandet hör en uppskattad behandlingsavdelning samt förstås många mat- och dryckesrelaterade aktiviteter. Ett antal mindre renoveringar och löpande underhåll genomfördes under året. Åre Ski Inn BV Mitt i Åres skidområde ligger Åre Ski Inn som består av café, restaurang och bar. Här finns även konferens lokal och två mindre gruppmatsalar. Under året fräschades restaurangen upp med en stor glasvägg så att den fick bättre kontakt med skidåkningen. Hårda vindar gjorde att liften tidvis var stängd under flera helger och även delar av påsken, vilket tillsammans med renoveringsarbetena påverkade resultatet som slutade på break-even. Anläggningen drivs i egen regi och har åtta till tio anställda på helårsbasis. Marriott Hotel BV En första investering i hotellfastigheten, som är centralt belägen i Amsterdam, gjordes 1990 och sedan 1996 är fastigheten helägd av Tagehus. Ett så kallat managementavtal är tecknat med Marriott som driver hotellverksamheten. Hotellet har 395 rum och är det första som kedjan öppnade utanför USA. Hotellet har cirka 171 heltidsanställda med en omsättning på 26 miljoner euro 2011. Beläggningen uppgick till 80 procent (77). Under 2011 investerades cirka 9 Mkr i byte av fönster. Marriott, vars huvudkontor ligger i USA, är välrenommerat i hotellbranschen och en stark partner med över 3 700 hotellanläggningar i 73 länder och cirka 120 000 anställda. Samarbetet med Marriott är långsiktigt. Best Western – Time Hotel Krägga Herrgård Tammsviks herrgård Grythyttans gästgivaregård tagehus årsredovisning 2011 Åre Ski Inn 11 Bostäder och kontor Affärsområdet utgörs av en portfölj med kontors- och bostadsfastigheter i Sverige och Amsterdam i Nederländerna samt delägande i ett mindre fastighetsbolag i London. Portföljvärdet uppgick till cirka 197 Mkr. Fokus ligger främst på fastighetsutveckling på de orter där bolaget redan finns etablerat. Under året har Tagehus arbetat med att identifiera och utvärdera potentiella investeringar, främst inom bostadssegmentet i Sverige. Amsterdam – kontorsfastigheter London – fastighetsutvecklingsprojekt BV Tagehus äger två kontorsfastigheter i centrala Amsterdam, varav den ena är delägd. Den helägda fastigheten förvärvades 2000 och har en uthyrningsbar yta om drygt 2 800 kvm samt ett 20-tal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten ligger i direkt anslutning till hotellfastigheten Marriott och är fullt uthyrd till bland annat ett bemanningsföretag. Den andra fastigheten ägs till 33 procent och har en uthyrningsbar yta om cirka 14 200 kvm samt ett 70-tal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten är fullt uthyrd. Största hyresgäst är Amsterdams kommun. Grythyttan – studentlägenheter BV I Grythyttan finns 32 lägenheter fördelade på tre fastig heter. Lägenheterna är uppdelade i mindre studentrum och ligger i anslutning till Grythyttans Gästgivaregård och Måltidens Hus, som är en del av Örebro Universitet. Måltidens Hus ska främja utveckling och kvalitet inom livsmedels- och restaurangbranscherna med utbildningar, seminarier, utställningar, konferenser och forskning. 12 tagehus årsredovisning 2011 BV Tagehus äger drygt 26 procent i fastighetsbolaget Redab som bedriver fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling i centrala London. Fastighetsutvecklingen sker i egen regi samt i form av joint ventures med externa parter. För närvarande har bolaget två fastighetsprojekt där projektet Commercial Road i närheten av Docklands påbörjats. I projektet ingår nybyggnation av 18 nya lägenheter samt 560 kvm kommersiell yta, varav 420 kvm sålts under 2012. Se www.redab.com för ytterligare information. Åre – hyreslägenheter AB Tagehus förvärvade 1999 fastigheten ÅreTotten 15:28, vilken tidigare var en bostadsrättsförening. Fastigheten ligger i centrala Åre och har cirka 150 hyreslägenheter som är fullt uthyrda, delvis till företaget Skistar. Åre har utvecklats starkt de senaste tio åren och bedöms ha fortsatt goda tillväxtmöjligheter som skid- och friluftsort. Amsterdam – kontorsfastigheteR Grythyttan – studentlägenheter London – fastighetsutvecklingsprojekt tagehus årsredovisning 2011 13 Egna utvecklingsprojekt Egna mark- och fastighetsutvecklingsprojekt är en viktig del av Tagehus löpande verksamhet. Projekten drivs ofta tillsammans med samarbetspartners vilket gör att Tagehus kan ha en liten och effektiv organisa- tion. Under året avyttrades projektet Krillans Krog på Kungsholmen i Stockholm. Det sammanlagda portföljvärdet uppgick till cirka 119 Mkr. Krägga – markutvecklingsprojekt Åre – markutvecklingsprojekt BV Detaljplaneprogrammet för Krägga Herrgård, knappt sex mil nordväst om Stockholm, gör det möjligt att uppföra totalt 80 villor. Projektarbetet fortlöpte under året med bland annat nya infrastrukturinstallationer. Projektet, som utförs i samarbete med väl etablerade partners, är uppdelat i tre detaljplaner där den sista detaljplanen vann laga kraft under året. Det osäkra ekonomiska läget bidrog till en avvaktande hållning bland villaköpare under året men i början av 2012 noterades ett ökat intresse. 14 tagehus årsredovisning 2011 AB Tagehus äger ett markområde i Björnen, ett väl etablerat fritidshusområde öster om Åre. En detaljplan finns för tomtmarken men fortsatt utvecklingsarbete ligger nere i avvaktan på ett definitivt beslut om framtida inriktning. Stockholm, Kungsholmen – bostadsutvecklingsprojekt AB Krillans Krog är ett utvecklingsprojekt som Tagehus investerade i första gången år 2000. Kvarteret ligger på västra Kungsholmen, som är under stark omvandling med utbyggnad av bostäder, kontor och annan service. Från 2008 ändrades projektets inriktning till bostäder om cirka 160 lägenheter, inklusive yttre gestaltning samt förberedande produktionsanpassning. Projektet såldes under 2011. Krägga – markutvecklingsprojekt Åre – markutvecklingsprojekt tagehus årsredovisning 2011 15 ”Simhallar är komplicerade fastigheter med stora skill- nader i inom- och utomhusmiljö. Det ställer stora krav på konstruktion, materialval och underhåll. Tagebad har specialkunnande inom simhallsbyggande, drift och underhåll, vilket är centralt för ett lyckat resultat. ” säger Karl Lilja, VD för Tagebad Tagebad – en långsiktig satsning Tagebad ska möta behovet av nya simhallar i Sverige. Som privatägd nischaktör och långsiktig samarbetspartner erbjuder Tagebad helhetslösningar för nya simhallar från planering, design och byggnation till drift och underhåll. Dagens simhallar är gamla och i stort behov av upprustning då merparten av dem byggdes på 1960och 70-talen. En sådan upprustning är ofta en mycket kostsam investering. Samtidigt fyller simhallarna en viktig funktion i kommuner runtom i landet för att främja friskvård och folkhälsa. Det har visat sig att i många fall kan nybyggnation vara den mest kostnadseffektiva lösningen på lång sikt. Det är en utmaning att bygga badanläggningar som ska hålla för stora påfrestningar såsom hög luftfuktighet med stora skillnader mellan inom- och utomhustemperaturer. Här kan Tagebad bidra med konkurrenskraftiga lösningar genom alla led från projektering till ägande och drift. Ett omfattande specialkunnande om simhallar och badhus finns inom Tagebad som har samlat några av marknadens främsta experter på området. Aquarena i Tyresö Sedan september 2010 samarbetar Tagebad med Tyresö kommun om uppförande och drift av en ny simhall inom ramen för ett så kallat Offentlig Privat Samverkan-projekt (OPS). Tagebad har ritat och designat, projekterat samt finansierat anläggningen. Tagebad kommer att ansvara för verksamheten och teknisk förvaltning genom sina underentreprenörer Medley och Cemi under en avtalsperiod om 30 år. Den nya anläggningen kommer att inkludera bland annat en 25-metersbassäng, banor för nationella tävlingar, en äventyrsdel, en rehabiliteringsbassäng med 16 tagehus årsredovisning 2011 höj och sänkbar botten samt gym- och grupptränings lokaler. Simhallen i Tyresö beräknas vara färdigställd till årsskiftet 2012/2013. Tagehus investering uppgår till cirka 160 Mkr i Tagebad och ägarandelen uppgår till 100 procent. Följ bygget live på nätet, www.webbkameror.se/ byggkameror/tagehus/ Projektledaren Carl-Erik Augustsson och Tagebads VD Karl Lilja är ansvariga för kom petensuppbyggnaden inom byggnation av bad- och simhallar. Uppförandet av Aquarena i Tyresö utanför Stockholm blir ett viktigt referensprojekt för detta affärsområde. tagehus årsredovisning 2011 17 externa utvecklingsprojekt De externa utvecklingsprojekten är markutvecklingsprojekt som ofta bedrivs i samarbete med Imprestor Fastighets AB. Affärsidén är att förvärva råmark och driva detaljplanearbete för villatomter tills detaljplanen är godkänd av kommunen. Därefter avyttras normalt projekten. Portföljvärdet av Tagehus andelar uppgick till cirka 53 Mkr. Markutvecklingsprojekten liknar tomtprojekten som Tagehus bedriver i egen regi till exempel i anslutning till Krägga Herrgård. På sikt är planen att Tagehus externa utvecklingsprojekt ska vara färre men större. Morningside marina – Saltsjö-Duvnäs B V Solbackastrand Morningside Marina är ett markutvecklingsprojekt om cirka 4 000 kvm i Saltsjö-Duvnäs sydost om Stockholm som förvärvades 2003. Under arbetet har projektet förädlats och utvidgats något men huvudspåret är fortfarande att bygga ett 30-tal exklusiva lägenheter där det i dag finns en marina. En detaljplan togs fram under 2011 men den hade ännu inte blivit godkänd våren 2012. Tagehus ägande i projektet uppgår till 10 procent. Björkhaga BV Björkhaga är ett markområde om cirka 30 hektar i norra Åkersberga som förvärvades 2005. Markutvecklingsprojektet omfattar totalt 145 tomter, varav Imprestors andel är 68 tomter. Hela områdets infrastruktur är färdigbyggd och försäljningen av villatomter sker i samarbete med småhusleverantörer. Tagehus ägarandel uppgår till 33 procent. 18 tagehus årsredovisning 2011 AB BV Solbackastrand är råmark cirka en kilometer norr om Norrtälje. Detaljplanen innehåller ett 60-tal villor samt 6 000 kvm med äldreboenden och närservice. Tagehus ägarandel uppgår till 50 procent, jämnt fördelad på de båda koncernerna. Markprojekt Österby – Estland AB År 2003 förvärvades ett markområde om cirka 50 hektar i Österby i Nuckö kommun på Estlands nordvästra kust. Området, som har historiska kopplingar till Sverige, har en godkänd detaljplan för 19 havsnära tomter. Tagehus ägarandel uppgår till 50 procent. Övriga externa projekt BV Tagehus är tillsammans med Imprestor även involverat i några mindre markutvecklingsprojekt i Länna söder om Stockholm samt på Mörkö söder om Södertälje. Inget arbete skedde i dessa projekt under 2011. Täl jöviken AB BV Täljöviken är ett markområde om cirka 200 hektar söder om Åkersberga centrum i Österåkers kommun. Det är det största utvecklings projektet i kommunen och syftar till att koppla ihop Österskär, Åkersberga centrum samt Svinninge. Planerna omfattar utveckling av 2–3 000 bostäder under en period av 10–15 år. Under 2011 godkändes detaljplanen för första etappen om cirka 400 bostäder, med fint läge sydväst mot Täljöviken. Arbetet sker i samverkan med LO och Peab Bostad. Tagehus förvärvade under 2007 en andel motsvarande 15 procent i projektet. Morningside marina – Saltsjö-Duvnäs Solbackastrand tagehus årsredovisning 2011 19 Investeringar i bolag Omkring hälften av Tagehus tillgångar utgörs av bolag i fastighetsbranschen som har en hög och stabil riskjusterad avkastning. I denna portfölj finns bland andra Atrium Ljungberg och Credentia, som äger och förvaltar fastigheter i Roslagen. Portföljvärdet uppgick till cirka 1,8 Mdr kronor. Atrium L jungberg service, skolor och annan utbildning, kombineras för att skapa dynamiska miljöer som lever dygnet runt. Atrium Ljungberg vill vara det ledande fastighetsbolaget på detta område. Under 2011 investerade bolaget 1 050 Mkr i egna utvecklingsprojekt medan förvärv gjordes för ytterligare 379 Mkr. Bland annat fattades beslut om fortsatt utveckling av Mobilia i Malmö, som är bolagets enskilt största utvecklingsprojekt hittills. Vidare invigdes en ny del i Gränby Centrum i Uppsala och arbetet med att omvandla Rådhuset i Uppsala till ett modevaruhus fortsatte. Rådhuset invigdes 1 mars 2012. Även utvecklingen av handelsplatsen Port73 i Haninge fortsatte under året. Arbetet med att utveckla Sickla Affärskvarter, som ska stärka Sickla som en attraktiv plats för arbetsplatser, pågick under året. Bland annat är Intrum Justitias nya kontorshus under uppförande och här kommer också Akzo Nobels nya kontor att börja byggas under 2012. Vidare togs första spadtaget för en ny mötesplats för lärande, forskning och näringsliv i Kista, kvarteret NOD, som kommer att omfatta 25 000 kvm. För 2011 uppgick nettoomsättningen till 2 018 Mkr (1 936). Driftsöverskottet från fastighetsförvaltningen var 1 095 Mkr (1 030). Resultatet före värdeförändringar uppgick till 694 Mkr (669). Resultatet efter skatt var 904 Mkr (916), vilket motsvarar 6,95 kronor per aktie (7,03). Uthyrningsgraden var oförändrad på 94 procent (94), inklusive projektfastigheter. Tagehus innehar aktier i Atrium Ljungberg som motsvarar 14,4 procent (14,1) av kapitalet och 11,3 procent (11,0) av rösterna. AB BV Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar fastigheter framför allt för handel och kontor. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i Stockholm, Malmö och Uppsala, på delmarknader med hög ekonomisk tillväxt. Under året ökade antalet fastigheter med fem till totalt 54 fastigheter medan fastighetsvärdet ökade 2,0 Mdr kronor till totalt 21,9 Mdr kronor. Den uthyrningsbara ytan ökade med cirka 81 000 kvm till totalt 871 000 kvm med en uthyrningsgrad på 94 procent. Till de mer kända fastigheterna hör varuhuset PUB vid Hötorget och Glashuset vid Slussen i Stockholm. Sickla Köpkvarter är en av Storstockholms mest besökta handelsplatser med cirka 145 butiker, restauranger, caféer, servicebutiker och kulturinrättningar. Vidare utvecklar och förädlar Atrium Ljungberg nya och befintliga fastigheter och byggrätter. Utvecklingsarbetet drivs i egen regi från förvärv, idéarbete och konceptutveckling till projektering, byggnation och uthyrning. Bolaget har även en egen förvaltningsverksamhet. Atrium Ljungbergs vision är att skapa levande mötesplatser för människor, handel och affärer. Vägen för att uppnå visionen går via utveckling av attraktiva och långsiktigt hållbara miljöer att leva, arbeta, handla och vistas i som erbjuder ett varierat och spännande innehåll. Olika verksamheter som berikar varandra, såsom arbetsplatser, butiker, boende, restauranger, 20 tagehus årsredovisning 2011 Atlas Copco är ett av de storföretag som har valt att förlägga sitt huvudkontor till Sickla affärskvarter. Flera stora huvud- och regionkontor kommer att tillkomma i området under de närmaste åren. Atrium L jungberg tagehus årsredovisning 2011 21 Medley AB Medley driver och utvecklar ett 30-tal bad- och friskvårdsanläggningar i 19 kommuner runt om i landet. Visionen är att alla ska kunna idrotta, motionera, koppla av, mötas och ha roligt hos Medley. Med en inbjudande atmosfär och många aktiviteter vill Medley bidra till att främja folkhälsan. Omsättningen för 2011 uppgick till 262 Mkr (222) och rörelseresultatet till 13,1 Mkr (9,3). Antalet besökare ökade 10 procent till cirka tre miljoner. Om utomhusanläggningar och de sporthallar där Medley ansvarar för verksamheten räknats in uppgick antalet besökare till mer än sex miljoner. Simhallsverksamhet bedrivs antingen i kommunal regi eller utförs av privata aktörer efter offentliga upphandlingar. Kontrakten är ofta på fem år med option på förlängning om två år. Den överlägset vanligaste driftsformen vid Sveriges knappt 400 simhallar är kommunal regi. Det är svårt att exakt precisera marknadens storlek, men enligt en grov uppskattning uppgår Medleys marknadsandel till cirka 10 procent av en marknad som uppskattas vara värd cirka 3 Mdr kronor. Flera nya driftsansvar under året Medley tog i början av 2011 över driften av Ramdalens sportcenter i Oxelösund och Hjortensbergsbadet i Nyköping. I september startades en ny verksamhet vid badanläggningen Turkosen i Solna Centrum. Flera kommuner valde att utnyttja optioner för att förlänga sina avtal med Medley under året. Ansvaret för verksamheten i Tingsryds upplevelsebad gick över till Medley i januari 2012. Marknaden för Medleys tjänster har utvecklats de senaste tio åren sedan allt fler kommuner velat konkurrensutsätta samhällsservice för att få mer för skattepengarna. Marknadstillväxten beror på viljan till att åstadkomma fortsatta effektiviseringar inom offentlig 22 tagehus årsredovisning 2011 sektor. Medley ska växa genom att vinna kommunala upphandlingar och genom att attrahera fler besökare till befintliga anläggningar, till exempel med målgruppsanpassade aktiviteter. Inom simning är medley en tävlingsgren där man simmar alla fyra simsätten. Namnet ska symbolisera en mängd olika aktiviteter som till exempel simskola eller äventyrsbad. Besökare ska kunna träna både på land och i vatten, enskilt eller i grupp. Det ska även finnas möjlighet till gravidgympa, babysim, familjeaktiviteter och seniorsimning. Sammantaget ska Medley ha det bredaste utbudet av friskvårdsaktiviteter. Tagehus ägarandel i Medley uppgår till 74 procent. Credentia AB Credentia är ett bygg- och fastighetsbolag grundat 1926 med cirka 100 medarbetare och fyra verksamhetsområden. •Förvaltning av det egna fastighetsbeståndet, främst bostäder, beläget i Roslagen med omnejd. Marknadsvärdet 2011 var cirka 300 Mkr. •Projektutveckling samt nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden. För 2011 låg projektportföljen på drygt 1 000 lägenheter. •Bygg- och VVS-entreprenadverksamhet åt bland annat kommuner och större företag. •Försäkringsskador och mindre entreprenader på uppdrag av företag och privatpersoner. Sammantaget består koncernen av 14 helägda dotterbolag verksamma inom VVS, byggnation samt fastighetsägande och förvaltning. Därtill är Credentia delägare i ytterligare fyra bygg- och fastighetsbolag. Tagehus har sedan 2008 en ägarandel om 12,0 procent av röster och kapital i Credentia. Därutöver äger familjen ytterligare 31,2 procent av rösterna och kapitalet i bolaget. Fokus Rockton AB AB BV Fokus är ett oberoende nyhetsmagasin som varje vecka levererar nyheter, fördjupande analyser och sammanfattande reportage inom politik, vetenskap, ekonomi, kultur och livsstil, från Sverige och världen. Fokus har bland annat vunnit Publicistklubbens Stora pris och utsetts till Årets tidskrift inom digitala medier. Medarbetare i tidningen har utnämnts till Årets journalist, Årets krönikör, Årets medierookie, Årets genombrott och Årets annonssäljare. Tidningen har flera kända krönikörer, bland dem Hans Blix och Ulrika Knutson. Fokus grundades 2005 och Tagehus har varit med sedan starten. Utgivning sker via förlaget FPG Media AB. 2011 ökade upplagan med 3 procent till 32 700 exemplar medan antalet läsare ökade med 6 procent till 67 000, enligt TS respektive Orvesto Konsument helår 2011. Tagehus ägande i FPG Media uppgår till 19,4 procent. Rockton AB identifierar möjliga flygplansförvärv, hittar finansiering, genomför transaktionen, identifierar leasingkunder och förvaltar flygplanen åt ägarna. Tagehus äger knappt 42 procent i managementbolaget Rockton AB. Därtill är Tagehus ensam ägare till Rocktons flygplansflotta inom bolaget Rockton Aviation AB. Läs mer om Rockton på sidan 24. Investeringar i värdepapper senare beloppet är jämnt fördelat mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV. Tillkommande investeringsåtaganden i fonder uppgick till cirka 0 Mkr (6,5) vid årsskiftet. Därtill bedriver Tagehus en begränsad värdepappershandel. Balansomslutningen var cirka 13,3 Mkr (5,5) per den 31 december. Utöver värdeskapande bidrar verksamheten med värdefull information kring trender och utveckling i finansmarknaden. Värdepappershandeln drivs som en absolutavkastande verksamhet. Tagehus bedriver värdepappersinvesteringar i mindre skala. Investeringar har gjorts i aktier och fonder i Sverige och Ryssland. Exponeringen minskades under året då aktier och fonder avyttrades för att finansiera andra investeringar. Per årsskiftet uppgick de totala investeringarna till 55 Mkr (101). Tagehus arbetar med olika typer av risk- och förlustmandat. För fonder kan den totala exponeringen uppgå till 5 Mkr på den svenska marknaden och till 3 miljoner dollar på den ryska marknaden, varav det Medley Credentia Fokus tagehus årsredovisning 2011 Rockton 23 ” Vi fokuserar på turboprop-flygplan för regionalflyg. Orsaken är att de är 20–45 procent mer bränsleekonomiska på kortare sträckor jämfört med motsvarande flygplan med jetmotorer. Bränsle är numera den största kostnadsposten, större än löner, för flygbolagen. Vi tror på fortsatt höga bränslepriser och ser därför en renässans för turboprop-flygplan. ” säger Niklas Lund, VD för Rockton AB Rockton – äger och hyr ut turboprop-flygplan över hela Europa Rockton är en så kallad lease manager i flygbranschen. Det innebär att företaget identifierar förvärv av flygplan, inklusive finansiering och leasingkunder, genomför transaktionen och därefter förvaltar flygplanen åt ägarna. Fokus är främst turboprop-flygplan för regionalflyg. I slutet av 2011 arrangerade Rockton ett köp av sammanlagt 19 flygplan från försvarsföretaget Saab AB:s dotterbolag Saab Aircraft Leasing. Samtliga är propellerplan varav 15 är av modell Saab 2000 medan de övriga fyra är Saab 340. Moderna turboprop-flygplan har normalt en längre livslängd än jetplan då de bland annat är utsatta för mindre metallstress. Kunder över hela Europa Flygplansflottan som förvärvades är uthyrd till olika flygbolagskunder som brittiska Eastern Airways, svenska Golden Air, estniska Estonian, tyska OLT, skottska Loganair samt det rumänska flygbolaget Carpatair. Tagehus finansierade hela det egna kapitalet och står som ensam ägare till flygplanen i Rockton Aviation. Att äga och hyra ut flygplan är inte alldeles olikt att äga fastigheter. Skillnaden är att flygplan har ett ändligt liv i kommersiell drift och i högsta grad är rörliga tillgångar. Den något högre risknivån återspeglas i den förväntade avkastningen, som i Rocktons fall generellt ligger kring 20 procent. Förvaltningsbolaget Rockton AB, där Tagehus ägande uppgår till 41,7 procent, sköter den löpande verksamheten. 24 tagehus årsredovisning 2011 Operationell flygleasing allt vanligare Flygresandet har haft en stark utveckling och ökat globalt med cirka 1,7 gånger BNP de senast 30 åren, vilket också inneburit att efterfrågan på flygplan är och har varit god. Det finns två typer av flygplansleasing; finansiell och operationell. Finansiell leasing är ett alternativ till banklån där flygbolaget normalt står för restvärdes risken och löptiderna på leasingavtalen är relativt långa. Vid operationell leasing står leasingbolaget för risken liksom den ekonomiska uppsidan av planens restvärde. Vidare är hyresperioderna normalt kortare. Denna del av leasingmarknaden har vuxit starkt de senaste 20 åren och idag ägs över en tredjedel av världsflottan av operationella flygleasingbolag. Både små och stora flygbolag finns bland kunderna. Leasing har blivit en vanlig form för flygbolag att skaffa flygplan. Skälen är flera; leasingbolagen kan ofta tillhandahålla plan med relativt kort varsel och flygbolagens flexibilitet ökar när de inte behöver äga planen själva. Vidare har många flygbolag inte så stark balansräkning att de har råd att finansiera alla flygplansköp på egen hand. Under 2011 var Rockton AB:s verksamhet fokuserad på att identifiera nya affärer. Under andra halvåret gick arbetet in i en intensivare fas för att förbereda förvärvet från Saab. Under 2012 kommer bolaget, förutom att hantera den nyförvärvade flygplansflottan, också att arbeta vidare för att identifiera nya operationella leasingaffärer. Niklas Lund, Steven Lever och Todd Chambers driver Rockton AB tillsammans med Robert Kuller (saknas på bilden). Tagehus har en lång relation till Rockton och parterna har tidigare gjort ett tiotal gemensamma framgångsrika investeringar i flygsektorn. tagehus årsredovisning 2011 25 Tagehus – en liten men attraktiv arbetsgivare Tagehus företagskultur präglas av prestigelöshet och korta beslutsvägar. Entreprenörsandan utgör en starkt motiverande drivkraft. Tagehus omfattande nätverk är en strategiskt viktig tillgång för att hitta nya affärsmöjligheter samt för att driva nya projekt och företag. Förväntningarna är höga på kreativitet, flexibilitet och lojalitet hos medarbetarna. Arbetssättet förutsätter också att alla är beredda att ta egna initiativ. Samtidigt är utvecklingsmöjligheterna betydande. I koncernen finns en rad olika verksamheter, projekt och investeringar som skapar en stimulerande arbetsmiljö med omväxlande och utmanande frågeställningar. Det bäddar för högt tempo och personlig utveckling. Långsiktighet en central värdering Tagehus värderingar bygger på fyra grundläggande principer; långsiktighet vad gäller såväl ägande som interna och externa relationer, respekt för individen, tillit till varandra samt hög affärsmoral. Kompetensutveckling är en integrerad del av arbetsformerna med kurser och seminarier för att följa utvecklingen och fånga upp nyheter inom Tagehus verksamhetsområden. Flexibel organisation Tagehus arbetar med en liten organisation om nio personer med bas i Stockholm. Därtill finns en förvaltningsorganisation för konferensfastigheterna med Ekonomi, administration och aktietrading: Marie Modig, Kerstin Banks Oja, Hjördis Berg, Håkan Olofsson och Ulrika Lunell. 26 tagehus årsredovisning 2011 ytterligare fem medarbetare. Organisationen kompletteras tidvis med konsulter. Fördelen med en liten, rörlig organisation är att det går att fatta snabba beslut. Personalstyrkan är däremot ofta betydligt större i dotterbolagen. Bland andra hade Medley 276 årsarbetare. Tagebad hade ingen fast anställd personal utan en entreprenad- och konsultorganisation om cirka 15 personer. Marriott Hotel i Amsterdam hade motsvarande 171 årsarbetare. Huvudkontoret har sammanlagt fyra kvinnor och fem män, där ungefär hälften har akademisk utbildning. Medelåldern uppgår till 50 år medan antalet anställningsår uppgår till i snitt åtta år, inklusive anställningsåren i Tagehus tidigare organisationsform. Såväl sjukfrånvaro som personalomsättning är låg. Mil jö- och samhällsansvar Som fastighetsägare arbetar Tagehus i enlighet med företagets miljöpolicy. Tagehus hotell- och konferensanläggningar är Svanenmärkta, baserat på det miljöarbete som löpande görs i fastigheterna och de rörelsedrivande verksamheterna. Tagehus har under flera år arbetat med att införa bergvärme i konferensanläggningarna och fortsätter att arbeta aktivt med andra energibesparande lösningar inklusive de egna projekten. En annan viktig komponent är löpande uppföljning av energiförbrukning och konkreta förslag till effektiviseringar. Fastighetsförvaltning och projektutveckling: Eric Andreasson, Karl Lilja, Carl-Erik Augustsson, Johanna Lisskar, Björn Hedbeck, Staffan Boèsen och Thomas Widlund. Mattias Eriksson saknas på bild. tagehus årsredovisning 2011 27 Styrelse Per-Erik Hasselberg Styrelseordförande Född: 1944 Utbildning: Jur. kand. Stockholms Universitet Invald i styrelsen: 1994 Övriga uppdrag: Styrelseledamot i ett antal privatägda bolag samt tidigare advokat och delägare i Linklaters Advokatbyrå Åke Ljungberg Ledamot Född: 1947 Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm Invald i styrelsen: 1983 Övriga uppdrag: Styrelse ledamot i Credentia AB Johan Ljungberg Ledamot Född: 1972 Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm Invald i styrelsen: 2002 Övriga uppdrag: Styrelse ledamot i Atrium Ljungberg AB med flera Johan Thorell, Per-Erik Hasselberg, Åke Ljungberg och Johan Ljungberg 28 tagehus årsredovisning 2011 Johan Thorell Ledamot Född: 1970 Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm Invald i styrelsen: 2012 Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Sagax AB, Fastighets AB Bromma Center Södra, Cassandra Oil AB med flera Ledning Johan Ljungberg VD Tagehus Holding AB Född: 1972 Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm Anställd år: 2002 Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Atrium Ljungberg AB med flera Hjördis Berg Ekonomichef Tagehus Holding AB/T Ljungberg BV Född: 1955 Utbildning: Executive MBA i internationellt företagande Uppsala Universitet, Civilekonom Växjö Högskola. Anställd år: 2008 Övriga uppdrag: Inga Karl Lilja Affärsutvecklare, VD Tagebad AB Född: 1970 Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholms Universitet Anställd år: 2003 Övriga uppdrag: Inga Fredrik Waern VD T Ljungberg BV Född: 1960 Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm Anställd år: 1992 Övriga uppdrag: Egen verksamhet, styrelseledamot i KL Capital AB med flera Fredrik Waern, Johan Ljungberg, Hjördis Berg och Karl Lilja tagehus årsredovisning 2011 29 Finansiering Tagehus styrelse har utformat en finanspolicy för hantering av finansiella risker. Policyn utgör ett ramverk med regler och riktlinjer i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Finansverksamhetens roll är att säkerställa kapitalförsörjningen på lång och kort sikt, tillse att Tagehus har en långsiktigt stabil kapitalstruktur samt uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramarna för riskexponeringen. ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 4,76 procent (4,35 procent för Tagehus Holding-koncernen och 5,20 procent för T Ljungberg BV-koncernen). Den genomsnittliga kapital bindningen för Tagehus ligger på knappt fyra år, för närmare information se nedanstående tabeller. LÅNEFINANSIERING räntebindning Tagehus Tagehus fastigheter och andra investeringar är finansierade med eget kapital och externa lån. Låneportföljen består av låneavtal med enskilda banker. Finanspolicyn anger hur stor andel av låneportföljen som en enskild långivare får ha liksom hur stor andel av låneportföljen som får förfalla till refinansiering inom ett år. Den totala låneportföljen på 1 368 Mkr (1 200) är uppdelad på 17 lån hos sju olika långivare i Sverige, Tyskland och Österrike. Riktlinjerna tillsammans med god framförhållning begränsar Tagehus refinansieringsrisk. Denna bedöms vara låg med hänsyn till Tagehus låga belåningsgrad och starka finansiella ställning med överlag betryggande nyckeltal. Tagehus Holding-koncernen tecknar ofta större låneavtal med en löptid på fem år. T Ljungberg BV-koncernens bolag tecknar lån i euro med en löptid på minst fem år för investeringar på den nederländska marknaden och i svenska kronor för investeringar i Sverige. I samband med flygplansförvärv har ett lån tagits i US dollar med en femårig kapitalbindningstid. Målsättningen för Tagehus Holding är att ha en lång kapitalbindning och därutöver uppnå önskad risknivå på de rörliga krediterna med hjälp av swappar, medan T Ljungberg BV-koncernen till största delen arbetar med fasträntelån. Vid utgången av 2011 var drygt 50 procent av de rörliga krediterna säkrade med swappar. Hur stor denna andel är beror på aktuella räntenivåer. Utgångspunkten är att använda enkla instrument för riskbegränsningen. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivatpositioner uppgick vid årsskiftet till 2,5 år. Enligt Tagehus målsättningar ska räntebindningen ligga mellan 30 tagehus årsredovisning 2011 Bindningstid Belopp, Mkr Andel, % Rörligt 378 28 2012 47 3 2013 120 9 2014 571 42 2015 0 0 2016 52 4 200 14 1 368 100 Belopp, Mkr Andel, % 110 8 2017 eller senare kapitalbindning Tagehus Bindningstid 2012 2013 20 2 2014 481 35 2015 389 28 2016 196 14 2017 eller senare 172 13 1 368 100 Noterade aktier, pantbrev i fastigheter och inteckningar i flygplan utgör säkerheter för upptagna lån. Tagehus policy är att inte vara högbelånad. I Tagehus uppgår den justerade soliditeten till 52 procent. Tagehus Holding-koncernen har inga lån i utländsk valuta förutom tidigare nämnda lån för finansiering av flygplansförvärv. Merparten av dessa flöden är i US dollar. Inom T Ljungberg BV-koncernen finns lån i euro för investeringar i Nederländerna och lån i kronor för svenska fastighetsinvesteringar. Enligt finanspolicyn ska valutarisker i möjligaste mån undvikas. LIKVIDITETSPLANERING Inom ramen för likviditetsplaneringen strävar Tagehus efter att endast uppfylla kraven på likviditetsreserver. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Bolagets inbetalningar utgörs av utdelningsintäkter från främst noterade innehav samt hyres- och leasingintäkter. Tagehus målsättning är att placera kortfristiga likviditetsöverskott till en god och säker avkastning. Under 2012 har refinansiering gjorts av ett lån, varvid lånebeloppet, omräknat till svenska kronor, har höjts från 50 Mkr till 53 Mkr. Vidare har ett lån på 20 Mkr lösts. I övrigt kommer ett byggnadskreditiv på totalt 160 Mkr att ersättas av ett fastighetslån. Detta beräknas ske vid kommande årsskifte. Per 2011-12-31 var 89,8 Mkr av sistnämnda kredit tagen i anspråk. tagehus årsredovisning 2011 31 årsredovisning 2011 Tagehus Holding AB 33–47 utdrag från årsredovisning 2011 T Ljungberg BV 32 tagehus årsredovisning 2011 49–53 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören får härmed avlämna årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2011-01-01 till 2011-12-31. Årsredovisningen är upprättad i tkr. Verksamheten Tagehus Holding AB bildades den 7 juni 2010 och övertog under hösten 2010 verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Bolaget är moderbolag i en koncern som investerar i såväl fastigheter som bolag samt bedriver handel med värdepapper. Dessutom bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet samt försäljning av administrativa tjänster till externa parter. Under året har ett utvecklingsprojekt med tillhörande hotellfastighet avyttrats. Realisationsvinsten uppgår till 45 058 tkr. Vidare har avtal träffats om förvärv av 19 flygplan, varav tolv har levererats under december 2011. Övriga sju flygplan har levererats under januari– februari 2012. Flygplanen leasas ut till operatörer på den europeiska flygmarknaden. Ekonomisk översikt, koncernen tkr Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning 2011 2010 350 196 536 087 82 111 397 491 1 613 203 1 345 772 Soliditet, % 36,6 39,8 Vinstmarginal, % 23,4 74,1 2011 2010 4 543 1 387 18 516 406 645 1 087 402 1 062 794 52,6 52,0 Ekonomisk översikt, moderbolaget tkr Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar. Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning bedrivs i den helägda BirgittaHus-koncernen med dotterbolaget Presidium AB, samt i dotterbolagen AB Skalmejblåsaren & Co KB och Edicta Hotellfastigheter AB. Koncernen förvaltar cirka 150 lägenheter i Åre samt två hotellfastigheter i Stockholm. Hyresintäkterna uppgår till 32 861 tkr (8 076). Fastig hetsförvaltningen uppvisar ett rörelseresultat på 9 237 tkr (1 843). Ett av hotellen har sålts under december 2011 (Edicta Hotellfastigheter AB). Sistnämnda bolag ägdes tidigare av Kristine Fastigheter AB, där Tagehus Holding AB äger 75 procent. Investeringar i bolag De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen innehar 15 583 633 aktier (15 113 633) samt via aktielån ytterligare 1 820 000 aktier (1 820 000). Innehavet mot- svarar 13,1 procent (13,0) av kapitalet och 10,3 procent (10,2) av rösterna. Samtliga aktier innehas av moderbolaget. Atrium Ljungberg AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Ett annat innehav är Medley Holding AB, där ägandet uppgår till 74 procent (74) av såväl kapital som röster. Medley Holding AB är ett företag verksamt inom området bad, friskvård och rekreation. Företaget är idag den största privatägda operatören av kommunala badoch friskvårdsanläggningar i Sverige. Verksamheten bedrivs vid 30 bad- och friskvårdsanläggningar i 19 kommuner, från Umeå i norr till Lomma i söder. Medleys mål är att skapa en rikstäckande kedja av bad- och friskvårdsverksamheter. Under året har ett nytt affärsområde, Tageflyg, etablerats. Avtal har träffats om förvärv av 19 flygplan, varav tolv har levererats under 2011. Flygplanen hyrs ut till olika operatörer på den europeiska marknaden. Ägandet sker genom dotterbolaget Rockton Aviation AB, där Tagehuskoncernen äger 50 procent och resterande 50 procent ägs av T Ljungberg BV. Då Tagehus Holding AB har ett bestämmande inflytande över detta bolag konsolideras detta fullt ut i koncernredovisningen. Koncernens intäkter och rörelseresultat har genom förvärvet påverkats med 1 813 tkr respektive 1 059 tkr och balansomslutningen med 178 694 tkr avseende 2011. Sedan tidigare är Tagehus Holding AB delägare i Rockton AB. Bolaget hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som det löpande managementansvaret för detta affärsområde. Koncernen är delägare i ett bygg- och fastighetsbolag, Credentia AB, verksamt i Norrtälje samt innehar aktier och fonder på den svenska och ryska marknaden. Det samlade resultatet efter finansnetto för de investeringar som gjorts i bolag uppgår till 60 219 tkr (5 429). Handel med värdepapper Värdepappershandel bedrivs i det helägda bolaget RGG AdmGruppen AB. Värdepappershandeln bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Resultat efter finansnetto uppgår till 4 344 tkr (–3 832). Utvecklingsprojekt Inom koncernen bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet. Tagebad arbetar med utveckling av ett koncept för bad- och träningsanläggningar i Sverige. Projektet att uppföra en simhall åt Tyresö kommun har fortsatt under året. Simhallen ska ägas och förvaltas av Tyresö Nya Badanläggning AB och skötas av Medley Holding AB. Badanläggningen beräknas vara färdigställd vid årsskiftet 2012/2013. Under december 2011 har ett utvecklingsprojekt sålts. Detta avser en fastighet, belägen på Västra Kungsholmen, vilken under flera år utvecklats för bostadsändamål. Slutligen är Tagehus finansiär till ett större markutvecklingsprojekt i Åkersberga och delägare i ett bostadsprojekt i Norrtälje. Övrig verksamhet Moderbolaget bedriver kapitalförvaltning samt leder och hanterar, förutom den egna koncernen, administrationen åt ett femtontal externa bolag. tagehus årsredovisning 2011 33 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Optionsprogram Medley Holding AB ställde 2008-08-21 ut 68 stycken syntetiska optioner till VD Mattias Jonsson. Optionspremien uppgick till 1 544 kronor. Optionerna uppläts på marknadsmässiga villkor. Lösenpriset per aktie är 35 304 kronor. Optionerna kan påkallas mellan 2012-02-20 och 2012-08-20. De två minoritetsägarna i dotterbolaget Medley Holding AB har rätt att påkalla och Tagehus Holding AB har förbundit sig att förvärva minoritetsägarnas aktier i Medley Holding AB upp till ett värde om 5 000 tkr vardera. Påkallande kan ske under perioden 2012-02-20 till 2012-08-20 och detta ska ske till marknadspris. Tagehus Holding AB har lämnat VD, styrelseledamot och en tidigare anställd i Medley Holding AB rätt att under vissa omständigheter förvärva aktier i dotterbolaget Medley Holding AB. Sammanlagt har tre optioner upplåtits. Detta ger en rätt att förvärva sammanlagt 185 stycken aktier. Optionspremier har erlagts med ett totalt belopp om 184 651 kronor. Optionerna kan påkallas mellan 2012-02-20 och 2012-08-20. Optionerna har upplåtits på marknadsmässiga villkor. Köpeskillingen per optionsaktie uppgår till mellan 30 769 kronor samt 35 305 kronor. Om samtliga optioner utnyttjas av innehavarna och samtliga 185 aktier förvärvas, innebär det ett sammanlagt belopp om 6 000 688 kronor. Resultat Koncernen redovisar för perioden ett resultat efter finansiella poster på 82 111 tkr (397 491) och moderbolaget ett resultat på 18 516 tkr (406 645). Årets resultat uppgår till 61 739 tkr (397 718) för koncernen och 23 889 tkr (408 669) för moderbolaget. Finansiell ställning Likvida medel uppgår till 66 982 tkr (40 937) för koncernen och 7 535 tkr (11 589) för moderbolaget. De långfristiga skulderna uppgår till 876 156 tkr (696 531) för koncernen och 497 856 tkr (491 844) för moderbolaget. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier eller pantbrev i fastigheter med bästa rätt. Lånen har långa löptider med korta räntebindningar. Derivat i form av swappar används för att minimera ränterisken. Framtida lånebehov säkerställs med bekräftade lånelöften. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 4,35 procent (3,95). Medellöptiden för räntebindningen uppgick till 3,1 år (2,5). Eget kapital uppgick på balansdagen till 590 386 tkr (535 607) för koncernen och 572 373 tkr (552 395) för moderbolaget, vilket motsvarar en soliditet på 36,6 procent (39,8) för koncernen och 52,6 procent (52,0) för moderbolaget. Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernen har ett ägande som fördelar sig på såväl innehav i andra bolag som direktägande av fastigheter främst i Stockholm och Åre. Riskspridning erhålls genom att såväl bostadsfastigheter som kommersiella fastigheter finns i portföljen och att investeringar också sker i andra tillgångar än fastigheter. 34 tagehus årsredovisning 2011 Den enskilt största tillgången utgörs av innehav av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontors- och helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregioner. Finansverksamheten bedrivs enligt den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Denna reglerar risker avseende räntor, finansiering, motparter och kontrollsystem. Enligt policyn ska finansiella risker begränsas samtidigt som en aktiv förvaltning långsiktigt ska trygga finansieringen till lägsta möjliga kostnad. Den dominerande risken utgörs av att förändringar av marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden på ett negativt sätt. För att begränsa ränterisken ska den genomsnittliga räntebindningstiden vara ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Tagehus har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. Miljö Tagehus Holding AB arbetar i enlighet med bolagets miljöpolicy där verksamheten ska präglas av kvalitet och långsiktighet. Det ställer krav på att minska fastigheternas påverkan på klimatet och miljön, såväl i förvaltningsverksamheten som i fastighetsutvecklingen. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Leverans av sju flygplan har skett under januari/februari 2012. Vid utgången av februari 2012 äger koncernen 19 flygplan. Bolagets förväntade framtida utveckling Verksamheten kommer fortsättningsvis att bedrivas med ett fokus på fastigheter och andra fastighetsrelaterade investeringar samt investeringar i flygplan på minst samma förvaltningsnivå som för innevarande år. Resultatdisposition Förslag till disposition av bolagets vinst. Till årsstämmans förfogande står balanserad vinst årets vinst 544 483 804 kr 23 889 467 kr 568 373 271 kr Styrelsen föreslår att i ny räkning överföres 568 373 271 kr 568 373 271 kr Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. RESULTATRÄKNING Koncernen tkr Rörelsens intäkter m.m. Not 2011-01-01 –2011-12-31 Moderbolaget 2010-06-07 –2010-12-31 2011-01-01 –2011-12-31 2010-06-07 –2010-12-31 2 Hyres- och leasingintäkter 34 674 8 076 0 0 Intäkter Bad och Friskvård 262 083 80 688 0 0 Resultat tradingverksamhet 5 653 –3 539 0 0 Resultat kapitalförvaltning –825 0 0 0 Fakturerade arvoden 2 591 591 4 331 865 Övriga fakturerade kostnader 1 262 509 212 522 44 758 449 762 0 0 350 196 536 087 4 543 1 387 Realisationsvinst vid försäljning av fastigheter/ utvecklingsprojekt Rörelsens kostnader Fastighetskostnader inklusive avskrivningar Driftskostnader Bad och Friskvård Övriga driftskostnader 2, 5 6 –22 100 –5 688 –47 0 3, 6 –210 120 –62 106 0 0 6 –540 0 0 0 Omvärdering av lager (aktier) 0 1 088 0 0 Nedskrivning av koncerngoodwill 0 –38 895 0 0 –54 347 –17 702 –12 648 –4 444 Administrationskostnader 3, 4, 6 Utvecklingskostnader –546 0 0 0 –287 653 –123 303 –12 695 –4 444 1 62 543 412 784 –8 152 –3 057 Resultat från andelar i koncernföretag 7 0 0 –1 266 420 589 Resultat från andelar i intresseföretag 8 0 –524 0 –524 –3 988 Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 9 41 415 –3 988 41 415 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 11 756 161 13 023 268 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 –33 603 –10 942 –26 504 –6 643 19 568 –15 293 26 668 409 702 82 111 397 491 18 516 406 645 2 024 Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Minoritetsintressen Årets resultat 12 –1 644 2 040 5 373 –18 728 –1 813 0 0 61 739 397 718 23 889 408 669 tagehus årsredovisning 2011 35 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 BalansRÄKNING Koncernen tkr Moderbolaget Not 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 Goodwill 13 3 019 4 584 0 0 Övriga immateriella anläggningstillgångar 14 1 112 1 261 0 0 4 131 5 845 0 0 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 15 249 691 282 663 0 0 Förbättringsutgifter på annans fastighet 16 643 929 0 0 Flygplan 17 154 855 0 0 0 Inventarier, verktyg och installationer 18 12 042 12 610 65 133 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 19 102 945 44 591 0 0 520 176 340 793 65 133 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 0 0 140 561 144 210 Fordringar hos koncernföretag 21 0 0 27 500 32 000 Andelar i intresseföretag 22 5 545 5 545 5 545 5 545 Andra långfristiga värdepappersinnehav 23 863 796 830 366 838 210 804 780 Uppskjuten skattefordran 24 7 317 8 896 5 938 2 024 Andra långfristiga fordringar 25 52 728 18 578 16 328 18 578 929 386 863 385 1 034 082 1 007 137 1 453 693 1 210 023 1 034 147 1 007 270 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m. Värdepapper 26 Övrigt varulager 0 16 891 0 0 1 250 1 478 0 0 1 250 18 369 0 0 23 915 18 875 475 1 150 0 0 28 892 26 562 Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Aktuell skattefordran 984 820 49 0 Övriga fordringar 27 39 434 34 174 7 382 3 446 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 19 953 12 582 1 932 2 786 84 286 66 451 38 730 33 944 6 992 9 992 6 990 9 991 6 992 9 992 6 990 9 991 11 589 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 29 Kassa och bank 66 982 40 937 7 535 Summa omsättningstillgångar 159 510 135 749 53 255 55 524 1 613 203 1 345 772 1 087 402 1 062 794 SUMMA TILLGÅNGAR 36 tagehus årsredovisning 2011 Koncernen tkr Not Moderbolaget 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 4 000 100 4 000 100 340 0 0 0 4 340 100 4 000 100 524 307 137 789 544 484 143 626 61 739 397 718 23 889 408 669 586 046 535 507 568 373 552 295 590 386 535 607 572 373 552 395 22 743 11 529 0 0 727 360 567 500 330 000 330 000 0 0 40 000 40 000 45 870 61 326 45 870 61 326 102 926 67 705 81 986 60 518 876 156 696 531 497 856 491 844 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Bundet eget kapital Aktiekapital 31 Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver/balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Minoritetsintresse Långfristiga skulder 32 33, 34 Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Skulder till delägare Övriga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Aktuell skatteskuld Övriga skulder 35 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 000 4 000 0 0 18 212 14 687 1 050 1 160 11 900 0 0 5 477 2 378 1 781 0 0 51 131 40 513 1 319 447 48 197 41 124 9 327 5 048 123 918 102 105 17 173 18 555 1 613 203 1 345 772 1 087 402 1 062 794 220 000 220 000 0 0 14 000 14 000 0 0 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Andelar i koncernföretag 43 850 70 599 23 750 23 750 Andra aktier och andelar 817 543 817 543 792 203 792 203 Summa ställda säkerheter 1 095 393 1 122 142 815 953 815 953 9 035 7 554 0 0 0 5 000 0 5 000 2 000 2 000 2 000 2 000 417 1 917 0 0 0 1 610 0 1 610 Lån andra aktier och andelar 133 315 154 700 133 315 154 700 Summa ansvarsförbindelser 144 767 172 781 135 315 163 310 Ansvarsförbindelser Borgensåtaganden, externa Borgensåtaganden till förmån för övriga koncernföretag Borgensåtaganden till förmån för intresseföretag Ansvarsförbindelser till förmån för övriga koncernföretag Tillkommande investeringsåtagande i fonder tagehus årsredovisning 2011 37 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Kassaflödesanalys tkr Koncernen Moderbolaget Not 2011-01-01 –2011-12-31 2011-01-01 –2011-12-31 62 543 –8 152 37 –15 760 15 12 377 13 644 –32 655 –25 556 Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta m.m. Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –733 –49 25 772 –20 098 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(–) av varulager/pågående arbete 17 119 0 Minskning(+)/ökning(–) av kundfordringar –5 040 644 Minskning(+)/ökning(–) av fordringar –7 631 –355 3 000 3 000 Minskning(+)/ökning(–) av kortfristiga placeringar Minskning(–)/ökning(+) av leverantörsskulder 3 525 –110 Minskning(–)/ökning(+) av kortfristiga skulder 17 691 –1 272 Kassaflöde från den löpande verksamheten 54 436 –18 191 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Återbetalning av aktieägartillskott Erhållna utdelningar på aktier Ökning av långfristiga fordringar Amortering av långfristiga fordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten –252 0 –233 096 –26 72 893 83 –40 783 –50 308 3 899 3 899 0 4 000 41 722 41 722 –37 900 –1 500 0 4 500 –193 517 2 370 –8 000 –8 000 0 8 207 Finansieringsverksamheten Återbetalade aktieägartillskott Uttag från handelsbolag Utbetalt till minoritetsägare i handelsbolag Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag –6 499 0 0 7 652 0 –2 104 Upptagna långfristiga lån 195 081 21 468 Lösen/amortering långfristiga lån –15 456 –15 456 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 165 126 11 767 Förändring av likvida medel 26 045 –4 054 Likvida medel vid årets början 40 937 11 589 Likvida medel vid årets slut 66 982 7 535 38 tagehus årsredovisning 2011 Tilläggsupplysningar ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Varulager m.m. Varulagret i form av värdepapper värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Vid bedömning av verkligt värde tillämpas en kollektiv värdering eftersom innehavet är att betrakta som en enhet (portfölj). Övrigt varulager värderas, med tillämpning av först in-först ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen. Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Avskrivningar har skett med följande procentsatser beräknade på anskaffningsvärdet: % Byggnader 2–3 Mark 0 Ombyggnader i form av hyresgästanpassningar Förbättringsutgifter på annans fastighet Inventarier Flygplan 5 4–20 20 4 med ett restvärde på 15 Löpande underhåll har kostnadsförts. Ombyggnader och större hyresgästanpassningar aktiveras till den del de avser standardhöjande åtgärder. Resterande delar kostnadsförs. Avskrivningar på flygplan beräknas med utgångspunkt från tillverkningstidpunkten. Kostnaden för vissa större underhållsåtgärder på flygplanen betalas löpande in i förskott baserat på brukandet av flyplanet. Inbetalade belopp skuldförs. Hyrestagare har rätt att erhålla ersättning från underhållsreserver när motsvarande underhåll har genomförts. Underhållsreserverna har fördelats mellan en kortfristig och en långfristig del med hänsyn till den förväntade tidpunkten för underhållsåtgärder. Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar har tagits upp till anskaffningsvärden med avdrag för erforderliga nedskrivningar. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skatter inklusive uppskjuten skatt Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas därmed sammanhängande skatt i resultaträkningen. För poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Intäktsredovisning Hyres- och leasingintäkterna periodiseras i enlighet med hyresavtal varvid endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid. Ränta, utdelning och realisationsresultat redovisas som intäkt när det är sannolikt att bolaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Utdelningsintäkt redovisas när aktieägarens rätt att få utdelning bedöms som säker. Intäkter från tjänsteuppdrag (Bad och Friskvård) redovisas när tjänsten är utförd. En delvis utförd tjänst redovisas i årets resultat baserat på färdigställandegraden på balansdagen. Försäljning av varor intäktsförs vid leverans av varor till kunden. Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. Detta innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder redovisas till marknadsvärde enligt en upprättad förvärvsanalys. Överstiger anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag det beräknade marknadsvärdet av bolagets nettotillgångar enligt förvärvsanalysen redovisas skillnaden som goodwill. Avskrivning på goodwill baseras på den beräknade ekonomiska livslängden. Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstetalet eller på annat sätt har kontroll enligt ÅRL 1:4. Intresseföretag Investeringar i intresseföretag, i vilka koncernens röstinnehav är minst 20 procent och högst 50 procent redovisas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. Den ökning respektive minskning av intresseföretagets värde som uppkommer enligt kapitalandelsmetoden har ökat koncernens bundna reserver respektive minskat koncernens fria reserver. tagehus årsredovisning 2011 39 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Omräkning av utländska dotterföretag Utländska dotterbolags bokslut har omräknats till svenska kronor enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser förs direkt mot koncernens eget kapital. Definition av nyckeltal Vinstmarginal – Resultat efter finansiella poster i procent av rörelsens intäkter. not 4 Ersättning till revisorer Koncernen tkr Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 503 571 336 320 100 Deloitte AB Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0 100 0 Skatterådgivning 29 0 29 0 Övriga tjänster 55 138 55 138 395 321 0 0 Soliditet – Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. PriceWaterHouseCoopers i Sverige AB Revisionsuppdrag UPPLYSNINGAR till enskilda poster not 1 tkr Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 Rörelseresultat Fastighetsförvaltning 9 237 1 843 0 0 13 501 5 994 0 0 Tageflyg 1 060 0 0 0 Tagebad –1 082 0 0 0 Bad och Friskvård Värdepappershandel 4 145 –3 881 0 0 Kapitalförvaltning –1 227 1 018 0 0 Ej fördelad administration –7 849 –3 057 –8 152 –3 057 17 785 1 917 –8 152 –3 057 44 758 449 762 0 0 Realisationsvinst vid för säljning av fastigheter/ utvecklingsprojekt Nedskrivning av koncerngoodwill 0 –38 895 62 543 2 412 784 0 0 –8 152 –3 057 Inköp och försäljning inom koncernen Moderbolaget tkr Andel av försäljningen som avser koncernföretag Andel av inköpen som avser koncernföretag not 3 2011 2010 40,5% 20,7% 2,4% 0,3% Leasingavtal Koncernen tkr Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 4 526 1 574 51 17 4 526 1 574 51 17 Operationella leasingkostnader Leasingkostnader (exkl. hyra för lokaler) 40 38 21 0 0 Skatterådgivning 23 29 0 0 Övriga tjänster 67 70 0 0 1 110 1 250 420 558 Specifikation av rörelseresultat Koncernen not Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag tagehus årsredovisning 2011 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetssäkringstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. not 5 Personal Medelantal anställda Medelantalet anställda bygger på av bolaget betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid. För 2010 baseras beräkningen på ett förkortat räkenskapsår. Om verksamhetsåret hade omfattat helåret 2010 skulle antalet årsarbetare ha uppgått till 258, varav kvinnor 104. Koncernen tkr Moderbolaget 2011 2010 2011 Medelantal anställda 284 160 7 2010 8 varav kvinnor 196 57 5 5 Löner, ersättningar m.m. not Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått med följande belopp: Koncernen tkr 2011 Pensionskostnader Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Moderbolaget 2010 2011 2010 Styrelsen och VD Löner och ersättningar 7 2 519 1 222 487 125 423 129 99 25 2 942 1 351 586 150 91 524 26 555 3 820 1 084 5 048 1 474 793 227 96 572 28 029 4 613 1 311 26 674 7 600 1 607 449 tkr 2011 Realisationsresultat vid försäljning av aktier i koncernföretag –300 424 421 2010 Resultat från andelar i handelsbolag –461 573 Nedskrivningar av aktier i koncernföretag –505 –4 405 –1 266 420 589 Övriga anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader Sociala kostnader Summa styrelse och övriga anställda 126 188 36 980 6 806 1 910 not 8 Resultat från andelar i intresseföretag Koncernen tkr Nedskrivningar av andelar i intresseföretag Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 0 –524 0 –524 0 –524 0 –524 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Antal styrelseledamöter, 9 9 3 3 varav kvinnor 0 1 0 0 Antal övriga befattnings havare inkl. VD, 8 8 3 3 varav kvinnor 2 2 1 1 Pensionsförpliktelser till styrelse och VD not 6 0 0 0 0 2011 Moderbolaget 2010 2011 2010 Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång Goodwill Byggnader och mark Flygplan Inventarier, verktyg och installationer Förbättringsutgifter på annans fastighet –1 565 –361 0 Driftskostnader Bad och Friskvård Utdelningar aktier Ränteintäkter långfristiga fordringar –401 –215 0 0 –9 111 –2 322 0 0 –540 0 0 0 –4 137 –1 078 –15 –7 –513 –210 0 0 –16 267 –4 186 –15 –7 0 2011 2010 41 722 0 41 722 0 621 113 621 113 3 988 –351 3 988 –351 –2 500 –6 166 –2 500 Nedskrivning av långfristig fordran –1 250 0 –1 250 Återföring av nedskrivning av långfristig fordran not 10 0 1 250 0 1 250 0 41 415 –3 988 41 415 –3 988 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen tkr Utdelningar aktier Realisationsvinst vid avyttring av aktier Ränteintäkter, koncernbolag –2 322 2010 Nedskrivning av aktieinnehav –6 166 Ränteintäkter, externa –9 111 Moderbolaget 2011 0 Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion Fastighetskostnader Koncernen Realisationsresultat vid avyttring av aktier Koncernen Övriga immateriella anläggningstillgångar 9 tkr Avskrivningar tkr not Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggnings tillgångar 0 –5 809 –1 570 0 Övriga driftskostnader –540 0 0 0 Administrationskostnader –807 –294 –15 –7 –16 267 –4 186 –15 –7 Kursdifferenser Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 581 27 478 27 10 252 0 10 252 0 603 107 131 20 221 0 0 1 989 320 27 173 0 11 756 161 13 023 268 0 tagehus årsredovisning 2011 41 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 not 11 R äntekostnader och liknande resultatposter Koncernen tkr Räntekostnader, externa not 14 Övriga immateriella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 –31 336 –5 900 –23 660 –4 420 tkr 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde Inköp (bolagsförvärv) Räntekostnader, koncernbolag 0 0 –1 896 –421 Årets aktiverade utgifter, inköp Kursdifferenser 0 –469 0 –451 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Omvärdering av räntederivat –1 319 –3 222 0 0 Omvärdering av fondinnehav –948 –1 351 –948 –1 351 Ingående avskrivningar (bolagsförvärv) –33 603 –10 942 –26 504 –6 643 Årets avskrivningar Ingående avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde not 12 Skatt på årets resultat Koncernen tkr Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Effekt av ej avdragsgilla kostnader Effekt av ej skattepliktiga intäkter Moderbolaget 2011 2010 82 111 397 491 2011 not –4 870 –106 948 –12 223 –1 779 –2 651 23 923 118 288 12 022 111 623 0 545 0 0 –1 344 –30 0 0 Redovisad skattekostnad –1 644 2 040 5 373 2 024 15 tkr Ingående anskaffningsvärde Inköp (bolagsförvärv) Inköp Försäljningar/utrangeringar Följande komponenter ingår i skattekostnaden: Omrubricering från pågående arbeten Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar (bolagsförvärv) Försäljningar/utrangeringar –984 2 507 3 914 2 024 0 0 1 459 0 Skatt avseende koncern bidrag –660 –467 0 0 –1 644 2 040 5 373 2 024 Årets avskrivningar 13 Goodwill Koncernen tkr 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2010-12-31 48 073 0 0 9 178 Inköp (bolagsförvärv) Förvärv under året 0 38 895 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 48 073 48 073 Ingående avskrivningar –4 594 0 0 –4 233 Ingående avskrivningar (bolagsförvärv) Årets avskrivningar –1 565 –361 Utgående ackumulerade avskrivningar –6 159 –4 594 Ingående nedskrivningar –38 895 0 0 –38 895 –38 895 –38 895 3 019 4 584 Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. 42 –1 904 0 0 –1 689 –401 –215 –2 305 –1 904 1 112 1 261 tagehus årsredovisning 2011 2011-12-31 2010-12-31 336 863 0 0 336 272 0 158 –27 941 0 2 349 433 311 271 336 863 –54 200 0 0 –51 878 1 731 0 –9 111 –2 322 Utgående ackumulerade avskrivningar –61 580 –54 200 Utgående redovisat värde 249 691 282 663 240 656 273 628 Redovisat värde byggnader Redovisat värde mark not 97 3 165 B yggnader och mark Ingående avskrivningar Redovisad skattekostnad 252 3 417 Koncernen –2 628 Skatt hänförlig till tidigare år Aktuell skatt 3 068 2010 Förluster utan motsvarande aktivering av underskottsavdrag Skatt avseende förändring av uppskjuten skattefordran/skuld 0 0 Övriga immateriella kostnader avser nedlagda kostnader för utveckling av kassaredovisningssystem avseende dotterföretaget Medley Holding AB. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. 18 516 406 645 –21 595 –104 540 2010-12-31 3 165 9 035 9 035 249 691 282 663 Avskrivningar enligt plan beräknas på byggnadernas nyttjandeperiod. Rörelsebyggnader skrivs av med 3 procent och bostadsbyggnader med 2 procent per år. Ombyggnader i form av hyresgästanpassningar skrivs av med 5 procent per år. not 16 förbättringsutgifter på annans fastighet not 19 ågående nyanläggningar och P förskott avseende materiella anläggningstillgångar Koncernen tkr 2011-12-31 2010-12-31 11 941 0 Ingående anskaffningsvärde Inköp (bolagsförvärv) 0 11 753 227 208 0 -20 12 168 11 941 Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar –11 012 0 Ingående avskrivningar (bolagsförvärv) 0 –10 822 Försäljningar/utrangeringar 0 20 –513 –210 –11 525 –11 012 643 929 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5–25 år. not 17 Koncernen tkr Ingående anskaffningsvärde tkr Nedlagda kostnader under året Försäljningar/utrangeringar Omklassificering till byggnad 2010-12-31 0 0 Inköp 155 395 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 155 395 0 Ingående ackumulerade avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar –540 0 Utgående ackumulerade avskrivningar –540 0 154 855 0 Utgående redovisat värde 18 Koncernen tkr Ingående anskaffningsvärde Inköp (bolagsförvärv) Inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Ingående avskrivningar (bolagsförvärv) Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde 201112-31 Lämnade förskott 0 10 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 102 945 44 591 Utgående redovisat värde 102 945 44 591 Investeringarna avser projekterings- och byggkostnader samt räntor för nybyggnation av en simhall 100 521 tkr (30 156), andra utvecklingsprojekt 2 344 tkr (14 086) samt hyresgästanpassningar 80 tkr (349). 20 Andelar i koncernföretag Moderbolaget Företag Organisationsnummer BirgittaHus AB AB Skalmejblåsaren & Co KB 556074-1554 201012-31 28 366 0 140 0 0 26 833 0 0 3 740 1 853 26 140 –495 –320 –83 0 31 611 28 366 83 140 –15 756 0 –7 0 Tage Kapital KB Åre-Torpet Holding AB Tagebad AB 556586-3015 Medley Holding AB 556653-2734 Rockton Aviation AB 0 –14 998 0 0 324 320 4 0 –4 137 –1 078 –15 –7 –19 569 –15 756 –18 –7 12 042 12 610 65 133 556866-8254 Antal/ Kapitalandel % 201112-31 18 300 Antal/ Kapitalandel % 201012-31 18 300 100% 4 220 Stockholm 90% 54 249 90% 54 249 Stockholm 75% 23 750 75% 23 750 Stockholm Stockholm Stockholm 969715-1901 556575-2176 Säte Stockholm 556238-6366 RGG Adm-Gruppen AB Moderbolaget –433 0 556669-1407 201112-31 0 –2 349 –4 949 Kristine Fastigheter AB 201012-31 26 991 0 556423-2329 Inventarier, verktyg och installationer 73 734 –12 996 –35 THF Hotellfastigheter AB not 12 982 Erhållna ersättningar 902001-7704 Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 25 år med ett restvärde på 15 procent, beräknat från det ursprungliga tillverkningsdatumet. Förvärvet avser begagnade flygplan. 0 0 Valutakursförändring not 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde 44 591 Inköp (bolagsförvärv) fl ygplan Koncernen 2011-12-31 2010-12-31 Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm 750 1 000 14 520 1 000 11 147 56% –9 1 000 1 394 100 56% 8 659 100% 1 900 100% 100 1 926 31 165 250 50% 2 597 1 000 1 926 74% 100% 1 000 1 000 100% 100% 13 570 1 000 100% 100% 4 220 750 1 000 100% 100% 74% 35 165 0 25 140 561 0 0 144 210 Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. tagehus årsredovisning 2011 43 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Moderbolaget 2011-12-31 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärde 178 152 0 0 410 284 Ingående anskaffningsvärde (bolagsförvärv) Försäljning av bolag Återbetalning aktieägartillskott 21 Fordringar hos koncernföretag Moderbolaget tkr 2011-12-31 2010-12-31 0 –232 705 32 000 0 25 0 Tillkommande fordringar 0 32 000 –8 207 0 Amorteringar under året –4 500 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 27 500 32 000 Utgående redovisat värde 27 500 32 000 Förvärv Uttag från handelsbolag not –4 000 0 9 500 0 Lämnade aktieägartillskott –461 573 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Resultatandel i handelsbolag 175 009 178 152 Ingående nedskrivningar –33 942 0 Ingående nedskrivningar (bolagsförvärv) 0 –29 536 –506 –4 406 Utgående ackumulerade nedskrivningar –34 448 –33 942 Utgående redovisat värde 140 561 144 210 Årets nedskrivningar Ingående anskaffningsvärde not 22 Andelar i intresseföretag Företag Organisationsnummer Ingående anskaffningsvärde Inköp (bolagsförvärv) Uttag från handelsbolag 8 659 0 0 8 086 –8 207 0 –461 573 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden –9 8 659 Utgående redovisat värde –9 8 659 Resultatandel Enligt avtalet äger bolaget rätt till i kommanditbolaget uppkommande överskott och rätt till överskottet vid en likvidation i relation till dess andel, cirka 56 procent. Säte Kapital andel % Antal andelar Tillkommer indirekt ägda koncernbolag: Presidium AB (556109-4409) Stockholm 100 10 000 Cemi Specialfastigheter AB Stockholm 10 Tyresö Nya Badanläggning AB Stockholm 100 1 000 Are-Torpet Eesti OU (10947640) Estland 50 1 Medley AB (556609-1541) Solna 100 1 062 Atlag Sportcenter AB (556489-9960) Stockholm 100 1 000 Friskvårdsbolaget i Sörmland AB (556513-3625) Tajohus AB 556742-7041 Solbackastrand AB 556711-8806 Trosa 100 3 556 Cemi Specialfastigheter AB 556789-4620 Tajohus AB 556742-7041 Solbackastrand AB 556711-8806 Svenska Timeshareföreningen Ekonomisk förening tkr Ingående anskaffningsvärde Stockholm 50% 0 0 126 126 5 419 5 419 5 545 5 545 0 0 126 126 5 419 5 419 500 250 Stockholm 25% 500 Stockholm 33% Stockholm 50% 500 250 Stockholm 25% Stockholm 33% 201112-31 – – 5 545 5 545 Moderbolaget 201012-31 201112-31 201012-31 6 069 0 6 069 0 Inköp (bolagsförvärv) 0 650 0 650 Förvärv bolag 0 5 419 0 5 419 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 069 6 069 6 069 6 069 Ingående nedskrivningar –524 0 –524 0 0 –524 0 –524 Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde tagehus årsredovisning 2011 33% Koncernen Årets nedskrivningar 44 500 Stockholm Moderbolaget 769610-5894 AB Skaljmejblåsaren & Co KB (902001-7704) Säte Koncernen 556789-4620 Tage Kapital KB Antal/ Kapital andel % 2011-12-31 2010-12-31 –524 –524 –524 –524 5 545 5 545 5 545 5 545 not 23 Andra långfristiga värdepappersinnehav not 24 Uppskjuten skattefordran/ uppskjuten skatteskuld Koncernen tkr Koncernen 2011-12-31 2010-12-31 Värdepapper Noterade Onoterade Marknadsvärde för noterade innehav Ingående anskaffningsvärde 855 800 817 543 7 996 12 823 863 796 830 366 1 141 501 1 307 329 843 150 0 0 151 598 Investeringar under året 40 783 692 309 Försäljningar –3 550 –393 Inköp (bolagsförvärv) Omrubricering –25 0 Omvärdering av innehav 138 –364 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 880 496 843 150 Ingående nedskrivningar –12 784 0 0 –10 284 Ingående nedskrivningar (bolagsförvärv) Återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar 2 250 0 –6 166 –2 500 Utgående ackumulerade nedskrivningar –16 700 –12 784 Utgående redovisat värde 863 796 830 366 201112-31 tkr Ingående anskaffningsvärde 201112-31 8 896 0 2 024 0 0 6 456 0 0 Ingående fordran (bolagsförvärv) Ingående fordran sålda bolag Avsatt under året Skatt på temporära skillnader Uppskjuten skatt på obeskattade reserver 0 0 0 0 –67 0 0 3 914 2 733 3 914 2 024 –4 857 –1 073 0 0 347 847 0 0 –555 0 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 317 8 896 5 938 2 024 Utgående redovisat värde 7 317 8 896 5 938 2 024 Uppskjuten skattefordran/uppskjuten skatteskuld beräknas med skatteprocentsatsen 26,3 procent. not 25 ndra långfristiga fordringar A Moderbolaget tkr Noterade Onoterade Marknadsvärde för noterade innehav Ingående anskaffningsvärde Inköp (bolagsförvärv) 830 459 792 203 7 751 12 577 838 210 804 780 1 141 501 1 307 329 817 564 0 0 151 352 40 783 666 969 Försäljningar –3 550 –393 –25 0 138 –364 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Omvärdering av innehav 854 910 817 564 Ingående nedskrivningar –12 784 0 0 –10 284 2 250 0 Ingående nedskrivningar (bolagsförvärv) Återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar –6 166 –2 500 Utgående ackumulerade nedskrivningar –16 700 –12 784 Utgående redovisat värde 838 210 804 780 De noterade innehaven består av B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Tagehus Holding AB har år 2010 genom ett aktielån lånat 1 820 000 B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ) av T Ljungberg BV (motsvarande 1,1 procent av samtliga röster) med fullständigt ägarinflytande över aktierna. I och med lånet innehar Tagehus Holding AB totalt 10,3 procent (10,2) av samtliga röster i Atrium Ljungberg AB (publ) genom 17 403 633 antal röster (16 933 633). Lånet löper tills vidare med en uppsägningstid för båda parterna om tre månader. Som kompensation för de lånade aktierna betalar Tagehus Holding AB en ersättning om 2,90 procent årligen baserat på de lånade aktiernas marknadsvärde vid tidpunkten för lånet. Marknadsvärdet uppgick per 2011-12-31 till 133 315 tkr och vid tidpunkten för lånet till 154 700 tkr. Tagehus Holding AB:s åtagande att återlämna aktierna till T Ljungberg BV när lånet förfaller redovisas som en ansvarsförbindelse inom linjen. Moderbolaget 201112-31 201012-31 201112-31 Ingående anskaffningsvärde 19 828 0 19 828 0 Nya långfristiga fordringar 37 900 22 328 1 500 22 328 Omklassificering av kortfristig del –5 000 –2 500 –5 000 –2 500 19 828 tkr Investeringar under året Omrubricering Koncernen 2011-12-31 2010-12-31 Värdepapper 201012-31 –428 Avgår uppskjuten skatteskuld Nyttjat under året Moderbolaget 201012-31 201012-31 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 52 728 19 828 16 328 Ingående nedskrivningar –1 250 0 –1 250 0 0 –1 250 0 –1 250 1 250 0 1 250 0 Årets nedskrivningar Återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde not 26 0 –1 250 0 –1 250 52 728 18 578 16 328 18 578 Värdepapper Koncernen tkr 2011-12-31 2010-12-31 Bokfört värde 0 16 891 0 16 891 I dotterföretagen RGG Adm-Gruppen AB och Tage Kapital KB bedrivs kapitalförvaltning inklusive aktiehandel. Värdepapper i form av aktier och fonder redovisas som varulager. Under året har omvärdering av tillgångsposten skett med 0 tkr (1 088). tagehus årsredovisning 2011 45 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 not 27 Övriga fordringar Moderbolaget Belopp vid årets ingång Koncernen 201112-31 tkr Fordran försäljningslikvid Fordran fondkommissionär Momsfordran Moderbolaget Fondemission 201012-31 201112-31 201012-31 Erhållna/lämnade koncernbidrag 2 087 765 2 087 765 16 256 26 522 0 0 5 861 2 959 82 170 Depositioner ej levererade flygplan 9 693 0 0 0 Kortfristig del av långfristig fordran 5 000 2 500 5 000 2 500 Övriga fordringar 537 1 428 213 11 39 434 34 174 7 382 3 446 not 28 F örutbetalda kostnader och upplupna intäkter Aktie kapital Fritt eget kapital 100 552 295 3 900 –3 900 5 548 Skatt hänförlig till koncernbidrag –1 459 Återbetalning aktieägartillskott –8 000 Årets vinst 23 889 Belopp vid årets utgång Villkorade aktieägartillskott uppgår till: not 31 4 000 568 373 201112-31 201012-31 135 626 143 626 Upplysningar om aktiekapital Koncernen 201112-31 tkr Moderbolaget 201012-31 201112-31 201012-31 165 Antal/värde vid årets ingång 1 000 100 Antal/värde vid årets utgång 1 000 4 000 Förutbetalda hyreskostnader 5 016 2 380 182 Förutbetalda leasingavgifter 877 1 054 23 0 Förutbetalda räntekostnader 1 163 2 394 1 163 2 394 Förutbetalda flygplanskostnader 3 334 0 0 0 Övriga förutbetalda kostnader 4 528 3 563 210 227 354 0 354 0 Upplupna intäkter Bad och Friskvård 4 556 3 135 0 0 tkr Belopp vid årets ingång Upplupna inkomsträntor Övriga upplupna intäkter not 29 125 56 0 0 19 953 12 582 1 932 2 786 Koncernen Moderbolaget 201112-31 201012-31 201112-31 201012-31 Noterade aktier och andelar 4 302 7 964 4 300 7 963 Fondplaceringar 2 690 2 028 2 690 2 028 6 992 9 992 6 990 9 991 14 570 29 141 tkr Marknadsvärde not 30 32 Aktie kapital 14 570 29 141 Belopp vid årets ingång Fondemission Bundna reserver 100 Fria reserver 535 507 3 900 –3 900 Återbetalning aktieägartillskott –8 000 Förskjutning mellan bundna och fria reserver 340 Överfört från minoritetsägare –340 1 040 Årets vinst 61 739 Belopp vid årets utgång Villkorade aktieägartillskott uppgår till: 4 000 340 586 046 201112-31 201012-31 135 626 143 626 tagehus årsredovisning 2011 minoritetsintresse Koncernen 2011-12-31 2010-12-31 11 529 0 0 9 716 Återbetalt till minoritetsägare –6 499 0 Överfört från minoritetsägare –1 040 0 Ingående minoritetsintresse (förvärv) 25 0 Andel i årets resultat 18 728 1 813 Belopp vid årets utgång 22 743 11 529 not 33 L ångfristiga skulder Koncernen Moderbolaget 201112-31 201012-31 201112-31 201012-31 Amortering inom 2 till 5 år 326 000 40 879 350 000 20 184 Amortering efter 5 år 550 156 655 652 147 856 471 660 876 156 696 531 497 856 491 844 tkr E get kapital Koncernen 46 not Investeringar under året Övr iga kortfristiga placeringar Kvotvärde per aktie Antal aktier not 34 derivatinstrument Bolaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hanteringen sker enligt riktlinjer och ramar fastställda i företagets Finanspolicy. Tagehus Holding-koncernen använder sig av ränteswappar för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga räntebindningstid. Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i portföljen. Derivatinstrumenten, förutom en realränteswap på nominellt 40 000 tkr, värderas inte under avtalens löptid då de endast innehas i säkringssyfte. Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrumenten nettoredovisas under räntekostnader. På balansdagen fanns ränteswappar på nominellt 430 000 tkr (230 000). Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivaten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Marknadsvärdet på derivatinstrumentet var på balansdagen följande: Koncernen 201112-31 tkr Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med positiva verkliga värden 770 Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med negativa verkliga värden –15 663 Totalt, ej redovisat i balansräkningen not 35 –14 893 not 619 201112-31 Koncernen 201012-31 Upplupna personalrelaterade kostnader 8 562 9 427 480 298 Upplupna räntekostnader 9 026 3 389 8 592 3 066 Upplupen fastighetsskatt 1 370 1 598 0 0 Upplupna kostnader pågående nyanläggningar 619 Övriga upplupna kostnader –1 362 –743 –15 663 Förutbetalda intäkter Bad och Friskvård –1 362 –14 893 Förutbetalda hyresintäkter –743 Förutbetalda leasingintäkter Övriga kortfristiga skulder not Koncernen tkr 37 2010-12-31 2 960 22 499 Kortfristig del underhållsreserv flygplan 4 450 0 tkr Momsskuld 1 230 0 Avskrivningar 42 491 18 014 51 131 40 513 Övriga skulder 2011-12-31 2010-12-31 1 319 447 1 319 447 201012-31 71 1 125 0 0 8 269 6 209 255 1 684 16 163 18 518 0 0 2 063 858 0 0 2 673 0 0 0 48 197 41 124 9 327 5 048 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Ej kassaflödespåverkande poster vid försäljning av materiella anläggnings tillgångar Orealiserade kursvinster-/förluster Moderbolaget tkr 201112-31 2011-12-31 Skulder till fondkommissionär Övriga skulder Moderbolaget 201112-31 tkr 201012-31 770 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Moderbolaget 201012-31 36 Koncernen Moderbolaget 2011 2011 16 267 15 –32 062 0 35 0 –15 760 15 Stockholm 2012-03-05 Per-Erik Hasselberg Åke Ljungberg Johan Ljungberg Ordförande Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 8 mars 2012. Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor tagehus årsredovisning 2011 47 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i Tagehus Holding AB Organisationsnummer 556813-3945 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret 2011-01-01–2011-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 33–47. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret 2011-01-01–2011-12-31. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. 48 tagehus årsredovisning 2011 Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 8 mars 2012 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor T Ljungberg BV Amsterdam Utdrag från T LJUNGBERG BV:s Årsredovisning Sammanställningen är upprättad i kEUR FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten T Ljungberg BV bildades 1990 i Amsterdam, Nederländerna. Bolaget är moderbolag i en koncern som bedriver fastighets- och kapitalförvaltning samt hotell- och restaurangrörelse. Dessutom bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet och tillhandahållande av administrativa tjänster, i huvudsak till egna dotterbolag. Hotell- och restaurangrörelse T Ljungberg BV:s största tillgång är det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam som drivs i dotterbolaget Leisure International Nederland BV. Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga anställda om cirka 171 personer på helårsbasis, men rörelsen sköts helt och hållet av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löper till 2015 och som kan förlängas med upp till fem perioder om tio år vardera. För detta betalar T Ljungberg BV en rörlig ersättning (royalty och licensavgift) samt en vinstdelning, givet att hotellets resultat överstiger en viss nivå. Under de senaste åren har hotellet genomgått en omfattande renovering och uppgradering och fastigheten utgör nu en modern, mycket konkurrenskraftig anläggning i bästa läge i Amsterdam. Dessutom drivs Åre Ski Inn Bar, Restaurang & Café i ett dotter dotterbolag. Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning bedrivs i det helägda dotterbolaget Prima Project BV med ett kontorshus om cirka 2 800 kvm samt 21 parkeringsplatser på egen mark på Tesselschaadestraat 4–12 i Amsterdam. Fastighetsförvaltning bedrivs också i intressebolaget HeRaSi Real Estate BV (33,0 procent) med ett kontorshus benämnt ”Metropol” om cirka 14 200 kvm inklusive 68 egna parkeringsplatser på Weesperstraat i centrala Amsterdam samt via de svenska dotterdotterbolagen Fastighets AB Grythytte Gästgiveri, Eden Hotell AB och Krägga Properties AB. Via intressebolaget Redab Properties Plc (26,1 procent) bedrivs dels fastighetsförvaltning av lägenheter i de östra och norra delarna av centrala London samt två utvecklingsprojekt. Utvecklingsprojekt inom fastighetssektorn T Ljungberg BV har intressen i ett större markutvecklingsprojekt i Åkersberga norr om Stockholm samt ett mindre i Länna söder om Stockholm via Imprestor-koncernen. Via intressebolaget Duvnäs Fastighets AB (10 procent) drivs en omvandling av en sjötomt med marina i Saltsjö-Duvnäs till bostadsrätter. Vidare har T Ljungberg BV, via svenska dotter dotterbolag, egen markutveckling runt Krägga Herrgård, Bålsta. Under slutet av 2010 förvärvades en intresseandel (25 procent) i markutvecklingsprojektet Solbacka Strand utanför Norrtälje. Kapitalförvaltning De finansiella placeringarna inom kapitalförvaltningen avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där innehavet uppgår till 3 182 994 aktier – inklusive 1 820 000 utlånade via ett aktielån till Tagehus Holding AB. Totalt har koncernen 2,4 procent av aktierna och 1,9 procent av rösterna i bolaget. Posten tas upp som intressebolag i och med att koncernens ägare tillsammans har ett bestämmande inflytande över Atrium Ljungberg. Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq OMX Stockholm. T Ljungberg BV äger också en post om 185 000 aktier i det noterade fastighetsbolaget Sagax. Under slutet av året såldes de flesta övriga noterade aktierna till förmån för investeringen i Rockton Aviation AB, se vidare nedan. Därtill finns mindre innehav i de onoterade bolagen: internetspel bolaget World Mind Masters, Rockton AB som är verksamt inom flyginvesteringar och NetClean som arbetar med identifiering och skydd mot barnporr i datorer. Samtliga bolag är intressebolag förutom det sistnämnda. Moderbolaget har också fondinvesteringar och viss utlåningsaktivitet. Under slutet av året förvärvade moderbolaget 50 procent i det nystartade bolaget Rockton Aviation AB, som förvärvat 19 flygplan av modellerna Saab 2000 respektive Saab 340 från Saab Aircraft Leasing AB. Övrig verksamhet Som komplement till bolagens verksamhet äger T Ljungberg BVkoncernen en båtcharter-verksamhet och är delägare (25 procent) i ett mindre flygplan. Moderbolaget utför även administrations- och managementtjänster, i huvudsak internt inom koncernen. Väsentliga händelser under räkenskapsåret I den svenska underkoncernen har ett förvaltningsbolag, TLBV Förvaltning AB, bildats för att bättre kunna ta hand om de svenska konferensfastigheterna. Moderbolaget har gett ytterligare lån till Tagehus Holding AB, vilka använts till bland annat förvärv av 350 000 aktier i Atrium Ljungberg. Kontorsfastigheten på Tesselschadestraat i Amsterdam refinansierades under januari 2012, varvid lånebeloppet höjdes från 5 503 kEUR tagehus årsredovisning 2011 49 T Ljungberg BV Amsterdam till 5 900 kEUR. Även det svenska dotterdotterbolaget Krägga Properties AB har refinansierats under året. Marriott Hotel i Amsterdam har under året fullföljt installationen av värme- och ventilationssystemen samt byte av samtliga fönster. Vidare har mindre investeringar gjorts i hissarna, köket och gymmet. En installation av trådlöst internet i samtliga rum gjordes under året och färdigställdes i mars 2012. I Redab Properties Plc har vi under året förlängt och omvandlat del av lånen till ytterligare aktier i bolaget. Trots detta har vår totala andel av bolaget sjunkit ifrån 27,1 procent till 26,1 procent, då ett flertal mindre aktieägare med proportionerligt större lån har gjort detsamma. Detta gjordes för att stärka balansräkningen i bolaget och ge bättre långsiktiga förutsättningar. Intressebolaget Sjuklövern i Solna AB har under året likviderats med visst överskott. Under slutet av året har moderbolaget förvärvat 50 procent i det nystartade bolaget Rockton Aviation AB. Resterande aktier ägs av Tagehus Holding AB. I de svenska dotterdotterbolagen har investeringarna i markutvecklingen runt Krägga Herrgård fortsatt. Detsamma gäller renoveringar och reparationer i konferensfastigheterna. Åre Ski Inn har fått delvis ny inredning. Under 2011 har inga tomter sålts runt Krägga, vilket förklarar merparten av det negativa resultatet i den svenska underkoncernen. Resultat T Ljungberg BV-koncernen redovisar ett resultat efter skatt på 1 263 kEUR (4 413). Resultat efter skatt för moderbolaget uppgår till 1 263 kEUR (4 413). Finansiell ställning Likvida medel vid årsskiftet uppgick till 4 290 kEUR för koncernen och 294 kEUR för moderbolaget. De långfristiga skulderna uppgick till 68 009 kEUR för koncernen och 37 658 kEUR för moderbolaget. Koncernens långfristiga skulder avser huvudsakligen lån från kreditinstitut, medan moderbolagets lån avser koncernintern inlåning. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier och fastigheter med bästa rätt och i en valuta matchande tillgången. Lånen har långa löptider och långa räntebindningar för att matcha tillgångarnas långsiktiga karaktär. Snitträntan för externa räntebärande skulder uppgick till 5,2 procent och medellöptiden för räntebindningen uppgick vid årsskiftet till 2,3 år. Eget kapital uppgick på balansdagen till 92 746 kEUR i koncernen och moderbolaget, vilket motsvarar en soliditet på 52,9 procent för koncernen. 50 tagehus årsredovisning 2011 Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernen har ett ägande som fördelar sig på hel- och delägda fastig heter inom olika kategorier som bostäder, hotell och kontor samt i olika utvecklingsfaser, vilket bidrar till en viss riskspridning. Risken minskar ytterligare genom att koncernen är verksam på olika europeiska marknader. Det kan noteras att T Ljungberg BV-koncernen har en relativt stor andel och därmed exponering mot hotell, där den största tillgången är Marriott Hotel i Amsterdam inklusive den fulla rörelserisken. T Ljungberg BV-koncernen redovisar sitt resultat i eur och det kan därmed fluktuera främst beroende på valutakursutvecklingen i Sverige och Storbritannien där delar av investeringarna finns. För att i görligaste mån minska ovanstående och andra risker investerar koncernen i olika tillgångsslag, vid olika tidpunkter och i olika valutor, vilka matchas mot lån i samma valuta i den mån lån upptas. Det kan till sist noteras att koncernen har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Intressebolaget Rockton Aviation AB har fullföljt förvärven av de 19 Saab-planen. Bolagets förväntade framtida utveckling Bolagets verksamhet kommer även fortsättningsvis att bedrivas i enlighet med nuvarande riktlinjer och med fokus på fastigheter och fastighetsrelaterade investeringar. Resultatdisposition Styrelsen avser inte att föreslå någon utdelning för räkenskapsåret. Amsterdam, 13 maj, 2012 Fredrik Waern Åke Ljungberg koncernResultaträkning kEUR 2011 2010 26 049 23 375 Rörelsens intäkter Intäkter från hotellverksamhet Intäkter från övriga rörelseenheter Hyresintäkter Realisationsvinst vid försäljning av tomter Resultat från övriga värdepapper 939 864 2 523 2 346 –68 559 –530 2 196 28 913 29 340 –6 138 –6 570 Rörelsens kostnader Kostnader för hotellverksamhet Övriga rörelsekostnader –544 –421 Fastighetskostnader –872 –669 –3 978 –3 918 Avskrivningar Nedskrivningar av fordringar/finansiella investeringar Personalkostnader Övriga externa kostnader –318 –139 –8 336 –7 537 –5 696 –4 164 –25 882 –23 418 3 031 5 922 Kursdifferenser 286 1 607 Ränteintäkter 908 352 –3 720 –3 592 –2 526 –1 633 505 4 289 1 385 1 763 Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Resultat från intresseföretag Minoritetsintressen 1 –1 1 891 6 051 Skatt –628 –1 638 Årets resultat 1 263 4 413 Resultat före skatt tagehus årsredovisning 2011 51 T Ljungberg BV Amsterdam koncernBalansräkning kEUR 2011-12-31 2010-12-31 Mark 24 306 24 280 Byggnader 81 491 79 944 Aktiverade förbättringsåtgärder 7 594 8 728 Inventarier, maskiner och installationer 2 076 2 421 Pågående nyanläggningar 1 359 3 128 116 826 118 501 26 814 26 121 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Lån till intresseföretag Andra långfristiga fordringar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar 1 052 947 13 278 10 416 4 144 4 536 45 288 42 020 162 114 160 521 106 101 Omsättningstillgångar Varulager m.m. Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 073 885 Fordringar hos koncernföretag 2 2 Fordringar hos intresseföretag 2 857 0 491 325 Skattefordringar Övriga fordringar 161 112 Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 790 347 5 374 1 671 3 391 6 021 Kortfristiga placeringar Kassa och bank 4 290 5 520 Summa omsättningstillgångar 13 161 13 313 175 275 173 834 SUMMA TILLGÅNGAR 52 tagehus årsredovisning 2011 kEUR 2011-12-31 2010-12-31 92 746 91 280 EGET KAPITAL OCH SKULDER Koncernens egna kapital Eget kapital Minoritetsintressen 5 6 92 751 91 286 8 187 8 516 67 922 68 466 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder 87 135 68 009 68 601 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 082 1 515 Leverantörsskulder 1 560 1 120 Skatteskulder 1 610 662 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 161 114 1 915 2 020 6 328 5 431 175 275 173 834 tagehus årsredovisning 2011 53 definitioner Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital Årets resultat efter finansnetto efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster med återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader Soliditet Redovisat eget kapital vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster i relation till rörelsens intäkter 54 tagehus årsredovisning 2011 FASTIGHETSFÖRTECKNING Uthyrbar area, kvm Fastighetsbeteckning Stad/kommun Adress Amsterdam Stadthouderskade 12 Hotell- och konferens Kontor Bostäder Taxeringsvärde, tkr Koncern 23 737 315 088 BV 8 938 106 000 AB Garage Summa 22 300 1 437 7 438 1 500 Övrigt, kvm Hotell- och konferensfastigheter Amsterdam R 6065 (Marriott Hotel) Skalmejblåsaren 8 Stockholm Vanadisvägen 12, Hagagatan 27 Grythyttan 6:370 m.fl. (Grythyttans Gästgivaregård) Hällefors Prästgatan 2 4 188 4 188 7 632 BV Krägga 1:211 m.fl. (Krägga Herrgård) Håbo Bålsta 3 695 3 695 21 043 BV Brunnsvik 1:4, Säbyholm 5:2, 5:4 (Tammsviks Herrgård och Mälargården) Upplands-Bro Bro 7 755 7 755 29 702 BV Åre Granlidsvägen 1–5, Tottebovägen 2–6 Åre Prästbord 1:116 Åre Årevägen 41 Grythyttan 6:359 m.fl. Hällefors Sjögatan 2–6 Amsterdam RR 273 m.fl. (Prima Project) Amsterdam Tesselschadestraat 4–12 Bostäder och kontor Totten 15:28 10 720 11 474 113 187 AB 374 754 374 3 894 AB 2 683 2 683 4 521 BV 2 800 67 128 BV 2 800 Utvecklingsprojekt Krägga 1:213 m.fl. Håbo Åre-Svedje 1:180-1:188 Åre 86 000 15 320 BV 7 414 7 926 AB Tyresö Forellen 18 Tyresö 7 172 0 AB Grythyttan 16:2 Hällefors 1 650 67 BV 102 236 691 508 45 376 2 800 13 777 3 691 65 644 Fastighetsförteckningen omfattar fastigheter i bolag, vilka ägs till minst 50 procent. AB avser tillgångar i Tagehus Holding AB med dotterföretag. BV avser tillgångar i T Ljungberg BV med dotterföretag. Springtime Foto: mats Högberg, Saab Group, Olof Holdar (©medley holding ab), Arkitema dot, greitz arkitektkontor samt Tagehus bildbank Tryck: Elanders Adresser Tagehus Holding AB Box 45157 104 30 Stockholm Besöksadress: Frejgatan 87 Tel: 08-545 417 50 www.tagehus.se T Ljungberg BV Koningslaan 54 1075 AE Amsterdam Tel: +31 20 664 85 66 www.atriumljungberg.se www.careofhotels.com www.credentia.se www.fokus.se www.imprestor.se www.marriott.com www.medley.se www.redab.com www.rocktonman.se www.timehotel.se
© Copyright 2024