årsredovisning 2012
år s r ed o v i s n i n g 2012 Innehåll Året i korthet 3 Tagehus historia 4 VD har ordet 6 Detta är Tagehus 8 Tagebad 13 Tageflyg 16 Investeringar i bolag 18 Fastigheter – Hotell- och konferensfastigheter 22 Fastigheter – Bostäder och kontor 25 Fastigheter – Utvecklingsprojekt 26 Organisation och medarbetare 28 Styrelse och ledning 30 Finansiering 31 Tagehus Holding AB Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkning 35 Balansräkning 36 Kassaflödesanalys 38 Tilläggsupplysningar 39 Revisionsberättelse 48 T Ljungberg BV Förvaltningsberättelse 49 Koncernresultaträkning 51 Koncernbalansräkning 52 Definitioner 54 Fastighetsförteckning 55 AB F ör att lättare se i vilken koncern en tillgång hör hemma är Tagehus Holding AB:s tillgångar markerade med AB. Tagehus är samlingsnamnet för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med dotterbolag. BV T illgångar som tillhör T Ljungberg BV är markerade med BV. Uppdelningen av ägandet mellan Tagehus Holding och T Ljungberg BV är en del i Tagehus strategi för riskspridning. Året i korthet Rörelsens intäkter 677 (614) Mkr, varav realisationsvinster 0 (45)* Mkr Förvaltningsresultat 152 (139) Mkr Årets resultat 312 (147) Mkr Eget kapital 2 202 (1 908) Mkr Investeringar om 286 (304) Mkr Färdigställande av bad- och friskvårdsanläggning på uppdrag av Tyresö kommun Förvärv av resterande aktier i Medley som därmed är helägt av Tagehus Bygg- och fastighetsbolaget Credentia expanderade på nya marknader med flera nya projekt Internt strategiarbete för precisering av verksamhetsmål * O bservera att resultatet ovan summerar utfallen i de båda koncernerna Tagehus Holding AB samt T Ljungberg BV. Siffrorna är fiktiva i den meningen att de båda koncernerna redovisar sina resultat separat. Syftet här är endast att ge en bild av de båda koncernernas samlade resultat och ekonomiska ställning. Årsredovisningen speglar verksamheten inom hela gruppen, inklusive T Ljungberg BV. Bolagen drivs av en gemensam företagsledning. Den formella delen av årsredovisningen för Tagehus Holding AB är upprättad enligt Bokföringsnämndens anvisningar, vilket innebär en mer försiktig värdering av de bokförda värdena än vid marknadsvärdering enligt IFRS. Koncernredovisningen för T Ljungberg BV är upprättad enligt holländska redovisningsregler (Dutch GAAP). Sidorna 33–47 utgör den formella årsredovisningen inklusive koncernredovisning för Tagehus Holding AB. Den formella delen kompletteras med ett utdrag ur T Ljungberg BV:s årsredovisning, innehållande förvaltningsberättelse, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. tagehus årsredovisning 2012 3 1940-talet Tage arbetar på byggnadsfirma Karl Holmberg 1946 Tage Ljungberg grundar sin byggnadsfirma 1970-talet Verksamheten utökas med bostäder och kommersiella lokaler Med ett långsiktigt investeringsperspektiv Under 50- och 60-talen breddades verksamheten till att även omfatta fastighetsägande samt förädling av befintliga fastigheter. 1940 1950 Tagehus rötter sträcker sig tillbaka till den byggnadsfirma som Tage Ljungberg grundade i Stockholm 1946. Tage satsade på att bygga villor och lägenheter för att möta efterfrågan på bostäder efter andra världskriget. På den tiden var verksamhetens omfattning mindre och Tage kände personligen många av sina hyresgäster. Ärlighet, goda relationer till kunden samt att båda parter skulle vara nöjda med affären hörde till de grundläggande värderingarna. 2007 Time Hotels fastighet i Stockholm färdigställs 4 tagehus årsredovisning 2012 1960 1970 Under 1970-talet började Åke Ljungberg och Birgitta Holmström, barn till Tage Ljungberg, att arbeta i firman. 2009 Atrium Ljungbergs Kunskapsgalleria står klar i Sickla 1990 Investerar i hotellfastighet i Amsterdam I slutet av 1980-talet delades verksamheten upp i två företag, LjungbergGruppen med främst kommersiella lokaler medan övriga innehav placerades i Tagehus Förvaltning AB. 1980 1990 LjungbergGruppen börsnoterades 1994. I Nederländerna etablerades T Ljungberg BV i samband med att en hotellfastighet förvärvades i centrala Amsterdam i början av 1990-talet. 2011 Flygleasingföretaget Tageflyg köper 19 flygplan 1990 Investering görs i oljerigg LjungbergGruppen fusionerades med Atrium Fastigheter 2006 och bildade Atrium Ljungberg. 2000 2010 Tagehus Holding AB bildades 2010 och tog över merparten av verksamheten i Tagehus AB, före detta Tagehus Förvaltning AB. Förändringen skedde i samband med en omstrukturering där Tagehus avyttrade samtliga bostadsfastigheter i centrala Stockholm och samtidigt ökade ägandet i Atrium Ljungberg. Med basen i fastigheter och fastig hetsnära investeringar har Tagehus verksamhet kommit att utvecklas och breddas till att även omfatta andra investeringsområden. 2012 Aquarena i Tyresö färdigställs av Tagebad tagehus årsredovisning 2012 5 VD har ordet Tagehus vision är ”att bygga bestående värden för kommande generationer”. Detta är en liten förändring mot föregående år då vi under året har ersatt ordet ”skapa” med ”bygga bestående”. Innebörden kvarstår oförändrad, att på mycket lång sikt leverera värde för våra aktieägare. Ordet ”bygga” har en starkare koppling till den byggmästartradition som finns i vår historik, verksamheten startade 1946 med byggnation av villor i Stocksund. ”Bestående” är även det ett naturligt ord att inkludera då vår verksamhet historiskt har varit att investera och sedan behålla för att långsiktigt skapa värde. Det är en liten, men viktig, precisering av vår vision som är en bra utgångspunkt när vi summerar 2012 och blickar framåt mot 2013. använts till att amortera ned lån, vilket sänker risken och samtidigt skapar bättre kassaflöden framgent. Året som gick var fortsatt präglat av hög aktivitet, med nettoinvesteringar på 286 Mkr men även händelserikt ur ett strategiskt perspektiv. MEDLEY STRATEGIARBETE Vi tror på långsiktigt värdeskapande. Under 2012 arbetade vi med Tagehus strategi och mål för att tydligare peka ut vart vi är på väg. Arbetet behandlade både hårda mål såsom vinsttillväxt och avkastningskrav, men även mjuka värden gällande företagskultur och hur våra medarbetare trivs. Under långa perioder har investeringsansatsen varit mycket bred och vi har ofta haft ”fånga fågeln i flykten” som affärsidé eller strategi. Som onoterat investeringsbolag ska vi fortsatt vara flexibla och kunna titta brett. Det kommer fortsatt att finnas inslag av ”fånga fågeln i flykten”, men vårt interna strategiarbete har resulterat i en precisering av strategi och mål. En detaljerad beskrivning och genomgång av strategi och mål finns på sidorna 8–9 i denna årsredovisning. En hörnsten i Tagehus strategi är långsiktighet för att uppnå målsättningarna. Kommer vi att klara av att uppnå våra nyligen uppsatta mål? För att underlätta bedömningen kan vi titta på utvecklingen 2012 för några av de viktigaste beståndsdelarna i Tagehus verksamhet samt hur 2013 kan komma att se ut. TAGEFLYG Tageflyg har en flotta med 19 turboprop-flygplan av typ Saab 2000 och Saab 340. 2013 blir det första året då Tageflyg ägt hela flottan under ett helt år. Tagehus tro på segmentet turboprop-flygplan med en kapacitet på cirka 50 passagerare, är fortsatt stark och den har stärkts av att hela flottan var uthyrd 2012. De starka kassaflöden som detta har genererat har 6 tagehus årsredovisning 2012 TAGEBAD Den 17:e december stod Tyresö Aquarena färdigt. Det är en helt ny simhall som Tagebad äger där Medley ansvarar för driften. Den officiella invigningen skedde den 5:e januari 2013 och får anses vara en stor framgång. Kön var 100 meter lång och besöksantalet låg kraftigt över prognoserna under inledningen av detta år. Aquarena är den första helt nya simhall som ägs av Tagebad. Vi ser med stor spänning fram emot att fortsätta detta utvecklingsspår. Tagebad är idag med i flera kommunala upphandlingar som pågår. Medley hade ett bra 2012 även om tillväxten var lägre än under 2011. Omsättningen ökade med 7 procent till 280 Mkr och resultatet före skatt blev 13,6 Mkr. Under året förvärvade Tagehus resterande aktier i Medley och bolaget är därmed helägt. Affären speglar vår tro på detta bolag samtidigt som helägandet ökar vår flexibilitet. CREDENTIA Credentia är ett bygg- och fastighetsbolag i Norrtälje. Tagehus äger 12 procent av bolaget, men om man räknar in närbesläktade bolags ägande samt konvertibler kan sfären på sikt få en andel om 55 procent och Credentia blir därmed en viktig del i Tagehus. Det var ett år av stark förändring i Credentia. Bolaget har expanderat kraftigt vilket föranlett växtvärk i bolaget. Tagehus har, som så många andra gånger, bidragit med kapital, kunskap och tid för att skapa värde i Credentia. I denna starka tillväxtfas har Credentia byggt upp en omfattande projektportfölj motsvarande cirka 850 lägenheter. Under 2013 fortsätter arbetet med att utveckla dessa byggrätter och för närvarande är knappt 60 lägenheter under produktion. Det arbete som Credentia genomfört skapar goda förutsättningar för 2013. FASTIGHETSBESTÅNDET Tagehus äger olika kategorier av fastigheter i Sverige och Nederländerna. Sammantaget hade portföljen sitt bästa år någonsin, där särskilt hotellfastigheten Marriott i Amsterdam utmärkte sig och redovisade det högsta resultatet hitintills. Samarbetet med Marriott har pågått i över 20 år och över tiden har avkastningen varit stabil och nått avkastningsmålet på eget kapital om 10 procent. Övriga fastigheter har fortsatt leverera goda driftnetton. Utvecklingsprojekten gick fortfarande trögt, men flera tomtförsäljningar skedde under året. För hela Tagehus uppgick resultatet före skatt till 349 (176) Mkr, vilket är det i särklass bästa resultatet så här långt i den löpande verksamheten. Jämförelsesiffran för 2011 inkluderar en realisationsvinst om 45 Mkr. UTBLICK Världsekonomin för 2013 är minst lika oförutsägbar som tidigare om än vissa tecken på förbättring kan skönjas. Vad innebär detta för Tagehus? Vi ser på framtiden med viss försiktighet. Samtidigt bedömer jag att Tagehus är väl rustat. Vi har reala tillgångar i form av flygplan och fastigheter samt fastighetsrelaterade investeringar som över tiden visat sig vara värdebeständiga. Även i tider av lägre tillväxt har fastigheter i rätt marknad eller läge kunnat dra nytta av de låga räntorna som ofta är en konsekvens av låg tillväxt. Bland övriga tillgångar kan bland annat Medley nämnas som ett tryggt inslag då verksamheten är relativt stabil och ocyklisk. Samtidigt är den absolut viktigaste faktorn för all vår verksamhet den ekonomiska tillväxten och därför välkomnar vi positiva signaler. Om ekonomin tar fart har vi ytterligare goda förhoppningar om att Tagehus utveckling går i en tydligt positiv riktning. Vid en sammanställning av utsikterna för ovan nämnda verksamheter liksom konjunkturutsikterna, bedömer vi att Tagehus kommer att visa en omsättnings- och resultattillväxt som når våra målsättningar på 5 respektive 10 procent. Vi bedömer även att avkastningen på eget kapital når det uppsatta målet om 10 procent för 2013 och därefter. När vi blickar framåt är våra mål höga, men med våra kompetenta och ambitiösa medarbetare, har jag goda förhoppningar om att både infria, och om konjunkturen är med oss, överträffa dessa mål. Ett stort tack till alla medarbetare och samarbetspartners till Tagehus för ett spännande och utvecklande 2012. Johan Ljungberg VD, tillträdande styrelseordförande tagehus årsredovisning 2012 7 Detta är tagehus Tagehus är ett samlingsnamn för Tagehus Holding AB och det i Nederländerna baserade T Ljungberg BV med respektive dotterbolag. Investeringarna är främst fastighetsrelaterade, men Tagehus har också noterade och onoterade bolag i sin portfölj. Tagehus är ett familjeägt företag som har varit verksamt under tre generationer. Det kapital som har byggts upp har framgångsrikt återinvesterats. Vid utgången av 2012 hade de samlade tillgångarna ett marknadsvärde på 4 043 Mkr och det egna kapitalet uppgick till 2 202 Mkr. Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV ägs av familjerna Ljungberg och Holmström tillsammans. VISION Att bygga bestående värden för kommande generationer. AFFÄRSIDÉ Att skapa värdetillväxt genom att investera i och utveckla fastigheter, mark, fastighetsvärdepapper och företag med god värdepotential. AFFÄRSMODELL Tagehus har en långsiktig investeringshorisont och har sin bas i det fastighetskunnande och det kapital som byggts upp sedan verksamheten startades på 1940talet. Genom fastighetsrelaterade investeringar som utvecklas och förädlas kan Tagehus skapa hävstång på kompetensen och kunnandet inom fastighetsområdet i Sverige och utomlands. Med ett öppet investeringsperspektiv möjliggörs kompletterande investeringar inom ett brett område samtidigt som riskerna sprids. Affärsmodellen bygger på aktivt företagande där enskilda tillväxtmål ska nås med en kombination av organisk och förvärvad tillväxt. Styrningen av de enskilda innehaven hanteras direkt i Tagehus, via styrelserepresentation eller genom samarbetsavtal med externa partners. 3% 4% 6% ”Tagehus organisationsmodell med få beslutsnivåer och en aktiv ägare ger snabba och effektiva beslutsvägar, starkt personligt engagemang på alla nivåer och nära relationer mellan individer.” Genom ett långsiktigt, professionellt, aktivt och ansvarsfullt ägande skapas förutsättningar för bästa möjliga riskjusterade avkastning. STRATEGI Tagehus strategi är att investera i fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar med hög riskjusterad avkastning. Det kan vara bostads- eller hotellfastigheter, specialfastigheter som till exempel simhallar men även börsnoterade fastighetsbolag. Som familjeägt bolag har Tagehus stor frihet att investera inom en rad olika områden. Tagehus kan söka affärer där andra aktörer har svårt att vara med eftersom organisationen är platt och beslut kan tas snabbt. Som ett mycket långsiktigt familjeägt företag kan Tagehus positionera sig för att med egna medel ta hela risken vid en investering. Därmed har Tagehus som aktiv ägare samma incitament som övriga ägare i ett portföljbolag. En framgångsrik del av strategin har varit att investera i människor med en bevisad förmåga inom ledarskap och entreprenörskap, snarare än att binda sig vid vissa branscher. Tagehus ska ha ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av såväl bolagets förvaltningsresultat som egna kapital. Förutom långsiktigheten är Tagehus strategi att äga mer än 50 procent i portföljbolagen. Tagehus har inga uttalade tidsramar för att avsluta befintliga engagemang. Som icke-noterat bolag styrs inte Tagehus resultat av kortsiktiga överväganden. 12% 6% Tagehus tillgångar 31% 38% 12% (7) Tagebad 6% (6) Bostäder och kontor 6% (5) Tageflyg 3% (2) Utvecklingsprojekt 38% (40) Investeringar i bolag 4% (6) Övrig verksamhet 31% (34) Hotell- och konferensfastigheter Tagehus har en bred verksamhet, är en aktiv ägare och kan agera snabbt när affärsmöjligheter uppstår. Tagehus har ett långsiktigt perspektiv i sitt ägande samt en lång tradition av att bedriva affärsverksamhet i fastighetsbranschen. 8 tagehus årsredovisning 2012 Som familjeägt företag finansierar Tagehus sina investeringar med eget kapital och lån. Andelen eget kapital ska vara anpassad till bolagets risktagande och uppgå till minst 40 procent. Tagehus vision vilar på en byggmästartradition med långsiktigt perspektiv. Verksamheten präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. Tagehus ska ha låga förvaltningskostnader. FINANSIELLT MÅL Tagehus övergripande mål är att det egna kapitalet årligen ska öka med 10 procent i genomsnitt. Ökningen omfattar såväl synligt förvaltningsresultat som orealiserade värdeförändringar. Tidsperspektivet är tjugo år. Avstämning av mål Finansiella mål Beskrivning Måluppfyllelse 2012 Omsättningen ska öka med 5 procent per år. Tagehus har för avsikt att bedriva en aktiv företagsverksamhet och växa genom såväl förvärv som organisk tillväxt. Omsättningen ökade för 2012 med 10 procent. 613,8 677,3 344,7 Mkr 2010 Förvaltningsresultatet ska öka med 10 procent per år. Tagehus har för avsikt att öka lönsamheten genom såväl förvärv som förbättrat resultat på befintliga verksamheter. Förvaltningsresultatet ökade med 9 procent under 2012. 2011 139,3 2012 152,2 75,9 Mkr 2010 Det egna kapitalet ska årligen öka med 10 procent under en tjugoårsperiod. Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning som leder till tillväxt av Tagehus egna kapital. Det egna kapitalet ökade för 2012 med 15 procent. Ökningen totalt för det egna kapitalet har varit 42 procent sedan Tagehus bildades 2010. 15 Soliditeten ska långsiktigt överstiga 40 procent. Bolagets kapitalbas ska vara anpassad till bolagets risktagande. Räntetäckningsgraden uppgick till 314 procent för 2012. Den genomsnittliga räntetäckningsgraden under den senaste treårsperioden har uppgått till 307 procent. 2012 15 7 % 2010 Räntetäckningsgraden ska De löpande kassaflödena ska långsiktigt överstiga 200 med god marginal täcka ränteprocent. kostnaderna. 2011 2011 2012 325 314 2010 2011 2012 54 53 54 2010 2011 2012 269 % Soliditeten uppgick till 54 procent för 2012. % Den genomsnittliga räntebindningstiden på Tagehus långfristiga lån ska ligga mellan ett till tre år. Genom att välja en relativt lång räntebindningstid minskar bolagets räntekänslighet. Räntebindningstiden uppgick till 2,1 år för 2012. 2,8 2,5 2,1 År 2010 2011 2012 Sociala mål Personalomsättningen ska vara låg. Tagehus ska bedriva en verksamhet som präglas av ärlighet, lojalitet, pålitlighet och omtanke om individen. För såväl 2012 samt den senaste perioden har personalomsättningen varit noll för moderbolaget. tagehus årsredovisning 2012 9 VERKSAMHET TAGEHUS I SIFFROR Tagehus verksamhet är indelad i affärsområdena Fastig heter, där Hotell- och konferensfastigheter, Bostäder och kontor samt Utvecklingsprojekt ingår. Övriga affärsområden är Tagebad, Tageflyg och Investeringar i bolag, där också Handel med värdepapper ingår, samt övrig verksamhet. Tagehus skapar substanstillväxt genom att utveckla portföljbolag och övriga innehav samt via fastighets ägande. Tagebad utvecklar koncept för design, byggnation, förvaltning och verksamhetsdrift av bad- och friskvårdsanläggningar. Under året färdigställdes en badanläggning enligt tidplan och till förväntad produktionskostnad. Anläggningen togs i bruk under december 2012. Bland onoterade innehav som redovisas under affärsområdet Tagebad finns Medley, som är verksamt inom bad, friskvård och rekreation. Medley är den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. Under 2011–2012 etablerades ett nytt affärsområde, Tageflyg. Bolagets flygplan hyrs ut till operatörer på den europeiska marknaden. Investeringen är liksom fastighetsinvesteringarna av långfristig karaktär och har relativt stabila kassaflöden. Utvecklingsprojekten, som avser mark och fastig heter, utförs i egen regi eller tillsammans med samarbetspartners. Utmärkande för dessa investeringar är långsiktiga projekt med en avkastning som kan ligga flera år framåt i tiden. De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg, ett för Tagehus strategiskt innehav. Handel med värdepapper bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Övrig verksamhet avser administration av de två koncernerna samt sju externa bolag. Tagehus Holding AB bildades 2010 och övertog under samma år verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Under 2010 avyttrades hyresfastigheter och aktier i Atrium Ljungberg förvärvades. Realisationsvinsten vid denna försäljning har särredovisats för att underlätta jämförbarheten mellan åren. T Ljungberg BV har bedrivit verksamhet sedan 1990-talet. I Tagehus rörelseresultat har avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar exkluderats. Förvaltningsresultatet, det vill säga resultat efter finansiella poster men efter återläggning av avskrivningar, uppgår till 22,5 (22,7) procent av rörelsens intäkter. Ränte täckningsgraden var 314,5 (325,1) procent. Även räntetäckningsgraden har beräknats som ett kassaflödesbaserat mått utan påverkan av avskrivningar. Vid upprättande av balansräkningen för Tagehus har tillgångar inklusive dotterbolag värderats till marknadsvärden. Innehavet i Atrium Ljungberg, som ses som ett långfristigt strategiskt innehav, har dock värderats till bolagets substansvärde istället för börskurs. Avdrag har gjorts för avsättning till uppskjuten skatt med 22,0 (26,3) procent (Sverige) respektive 25,0 (25,0) procent (Nederländerna). Orealiserade värde förändringar efter avdrag för uppskjuten skatt som påverkat eget kapital uppgår till 240,2 (65,1) Mkr. Soliditeten vid årets utgång uppgick till 54,4 (52,8) procent. Under året gjordes investeringar med 274,1 (263,3) Mkr. Dessa avsåg förvärv av flygplan, färdigställande av en simhall, förvärv av ett utvecklingsprojekt, förbättringsåtgärder i befintliga fastigheter samt förvärv av en minoritetspost i ett dotterföretag. Dessutom har Tagehus under året lånat ut 12,4 Mkr till befintliga utvecklingsprojekt och bolag. Under 2011 förvärvade Tagehus aktier i noterade bolag med 40,8 Mkr. Gjorda investeringar har finansierats genom såväl extern finansiering som internt genererade medel. Belåningsgraden har trots gjorda investeringar minskat från 37,8 till 36,8 procent. Nyckeltalsanalys Förvaltningsresultat versus rörelsens intäkter (%) Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på eget kapital (%) Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar (%) Avkastning på totalt kapital (%) Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar (%) 2011 2010 22,5 22,7 22,0 314,5 325,1 268,6 15,2 8,0 34,1 3,6 4,4 32,3 11,0 6,9 19,0 4,5 5,0 16,8 Soliditet (%) 54,4 52,8 53,6 Belåningsgrad (%) 36,8 37,8 36,8 Medelränta räntebärande skulder (%) Medelantal anställda 10 2012 tagehus årsredovisning 2012 4,8 4,8 4,6 479 470 430 Resultaträkning Mkr 2012 2011 20101 677,3 613,8 344,7 –521,3 –464,0 –265,7 156,0 149,8 79,0 67,1 51,4 41,9 Finansiella kostnader –70,9 –61,9 –45,0 Förvaltningsresultat 152,2 139,3 75,9 0,0 0,0 449,8 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar –80,4 –52,2 –80,4 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 189,2 64,6 127,5 87,6 24,7 9,3 Resultat före skatt 348,6 176,4 582,1 Skatt på årets resultat –34,4 –11,0 –13,6 –2,1 –18,4 –1,2 312,1 147,0 567,3 2012-12-31 2011-12-31 2010-12-31 Materiella anläggningstillgångar 1 894,2 1 705,0 1 522,7 Finansiella anläggningstillgångar Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar Finansiella intäkter Realisationsvinst vid försäljning av fastigheter i samband med omstrukturering av Tagehus Holding-koncernen Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Minoritetsintressen Årets resultat 1 U nder 2010 omstrukturerades koncernen. Avser perioden 1 september–31 december 2010 för Tagehus Holding-koncernen och helår för T Ljungberg BV-koncernen. Balansräkning Mkr 1 634,3 1 562,8 1 435,9 Övriga anläggningstillgångar 228,4 91,6 86,9 Omsättningstillgångar exklusive kassa 198,5 150,4 186,1 Kassa 88,0 105,3 90,6 Summa tillgångar 4 043,4 3 615,1 3 322,2 Eget kapital 2 202,1 1 908,0 1 780,2 1,0 22,4 4,7 131,8 112,9 112,6 Minoritetsintressen Avsättningar Räntebärande långfristiga skulder 1 394,5 1 355,7 1 205,0 Övriga långfristiga skulder 55,2 66,8 68,7 Räntebärande kortfristiga skulder 91,7 9,2 17,6 Övriga kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder 167,1 140,1 133,4 4 043,4 3 615,1 3 322,2 tagehus årsredovisning 2012 11 Segmentsrapportering Fastigheter Mkr Tagebad Tageflyg Investeringar i bolag Hotell- och konferensfastigheter Bostäder och kontor Utvecklings projekt Övrig verksamhet Summa 281,9 97,7 3,8 274,8 18,7 –0,1 0,5 677,3 Resultaträkning Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar –264,3 –39,7 –2,2 –190,2 –9,0 0,0 –15,9 –521,3 Rörelseresultat exklusive av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar 17,6 58,0 1,6 84,6 9,7 –0,1 –15,4 156,0 Finansiella intäkter 0,4 0,0 51,6 0,4 4,9 1,3 8,5 67,1 Finansiella kostnader –0,5 –13,7 –13,7 –33,5 –5,8 –0,2 –3,5 –70,9 Förvaltningsresultat 17,5 44,3 39,5 51,5 8,8 1,0 –10,4 152,2 Av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar –7,4 –27,4 0,0 –43,0 –2,6 0,0 0,0 –80,4 Orealiserade värdeförändringar på långfristiga värdepappersinnehav 86,2 0,0 103,0 0,0 0,0 0,0 0,0 189,2 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 0,0 0,0 0,0 86,9 0,7 0,0 0,0 87,6 Resultat före skatt 96,3 16,9 142,5 95,4 6,9 1,0 –10,4 348,6 Skatt på årets resultat –4,3 –2,5 –5,6 –28,8 2,5 0,0 4,3 –34,4 Minoritetsintressen –1,2 –0,9 0,0 0,0 0,0 0,1 –0,1 –2,1 Årets resultat 90,8 13,5 136,9 66,6 9,4 1,1 –6,2 312,1 Vid årets ingång 267,0 181,9 1 442,6 1 232,6 226,2 68,2 196,6 3 615,1 Vid årets utgång 471,1 254,1 1 552,8 1 247,2 224,3 118,1 Materiella investeringar 68,5 97,3 0,0 12,9 0,4 41,9 Immateriella investeringar 53,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 53,1 0,0 0,0 9,2 0,0 0,0 2,7 0,5 12,4 121,6 97,3 9,2 12,9 0,4 44,6 0,5 286,5 Tillgångar per segment 175,8 4 043,4 Investeringar per segment Finansiella investeringar Investeringar totalt 12 tagehus årsredovisning 2012 0,0 221,0 Tagebads första simhall invigd i Tyresö Tagebad utvecklar och designar koncept för bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad erbjuder helhetsansvar vid anläggningens utformning, lokalisering, projektering, byggnation, drift, förvaltning samt ägande. Mkr 2012 2011 281,9 262,1 17,5 18,9 3 600 30 600 26,2 7,0 Intäkter Förvaltningsresultat Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på totalt kapital (%) Tagebad AB Tagebad utvecklar och designar koncept för bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad kan även ta ett helhetsansvar för anläggningens utformning, lokalisering samt hur den ska byggas inklusive projektering, byggnation, drift, förvaltning och ägande. Tagebad nådde en viktig milstolpe 2012. Vid årsskiftet 2012/2013, helt enligt tidplan, invigdes Aquarena i Tyresö utanför Stockholm, Tagebads första simhall. Aquarena har bland annat en 25-metersbassäng, en äventyrsdel, en rehabiliteringsbassäng med höj och sänkbar botten samt gym- och gruppträningslokaler. Anläggningen är ett resultat av ett så kallat Offentlig-Privat Samverkansprojekt (OPS) tillsammans med Tyresö kommun. Tagebad ritade och designade, projekterade samt finansierade anläggningen. Tagebad kommer även att ansvara för badverksamheten och den tekniska förvaltningen i samarbete med Tagehus Aquarena har en 25-metersbassäng med åtta banor I koncernen ingår Medley, som sedan 2001 driver och utvecklar bad- och friskvårdsanläggningar. Med ett brett aktivitetsutbud ska fler kunder lockas vilket gör att Medley kan bidra positivt till förbättrad folkhälsa. 471,1 Mkr Redovisat värde tillgångar, Tagebad dotterbolag Medley respektive det delägda Cemi Specialfastigheter under en avtalsperiod om 30 år. Ett viktigt skäl till att den tekniskt komplicerade byggnationen kunde genomföras enligt tidplan och inom budgetramen var att Tagebad hade helhetsansvar, vilket eliminerade suboptimering som annars kan vara en risk när flera aktörer är inblandade. Byggnationen utfördes av NCC och dess dotterbolag Anjobygg. Stark marknadsposition Upprustningen av gamla simhallar är ofta mycket kostsam. Många av Sveriges simhallar byggdes på 1960och 70-talen och är i stort behov av renovering. Samtidigt fyller simhallarna en viktig funktion för att kunna främja friskvård och folkhälsa. Det har visat sig att i många fall kan nybyggnation vara den långsiktigt mest kostnadseffektiva lösningen. Med den samlade expertis Tagebad står för både vad Tyresö Aquarena invigdes 2013 Mattias jonsson, vd medley och karl Lilja, vd tagebad tagehus årsredovisning 2012 13 gäller drift och teknisk utformning, bedöms företaget ha en stark marknadsposition när behovet av nya simhallar ska mötas de närmaste åren. Efter framgången i Tyresö för Tagebad diskussioner med en rad kommuner om nya simhallsprojekt. Tagebad AB är helägt dotterbolag till Tagehus Holding AB. Medley AB Medley driver och utvecklar bad- och friskvårdsanläggningar på uppdrag av kommuner sedan 2001. Baserat på lång erfarenhet och specialkunskap kan Medley erbjuda kommuner att driva och utveckla anläggningarna mer effektivt. En tilltalande atmosfär och ett brett aktivitetsutbud ska locka fler kunder till Medleys anläggningar. Därmed kan Medley på ett positivt sätt även bidra till förbättrad folkhälsa. Under 2012 ökade omsättningen med 6,9 procent till 280 (262) Mkr medan rörelseresultatet minskade med 2,2 procent till 13,2 (13,5) Mkr. Under de senaste fem åren har Medleys omsättning i snitt ökat med cirka 12 procent årligen medan rörelseresultatet gått från –10,7 Mkr för 2008 till 13,2 Mkr för 2012. Under denna period har tillväxten kommit från såväl vunna upphandlingar som ett ökat kundantal på befintliga anläggningar. Medley bedömer att tillväxten fortsatt kommer att ligga i linje med den tillväxttakt som har varit under den senaste femårsperioden. Marknadstillväxten beror till stor del på viljan bland kommuner att åstadkomma fortsatt effektivisering, ökad service och bredda utbudet av bad- och friskvårdstjänster. Vunna upphandlingar och stor marknadspotential Medley vann två kommunala upphandlingar under året vilket innebar att driften vid Vattenpalatset Kaskad i Tingsryds kommun övertogs från 1 januari 2012 samt att ytterligare två badanläggningar i Österåkers kommun övertogs i augusti. Totalt ökade antalet friskvårdsoch badbesök hos Medley med cirka 3 (10) procent till 3,1 (3,0) miljoner. Bland annat har Medleys simskolor vuxit kraftigt under året. Totalt drev Medley 33 bad- och friskvårdsanläggningar i 20 kommuner vid årets utgång. Kontrakten är ofta på fem år med option på förlängning om ytterligare två år. Cirka 20 procent av den kommunala marknaden för drift av bad- och friskvårdsanläggningar beräknas vara outsourcad till externa leverantörer, varav Medleys marknadsandel bedöms uppgå till omkring 70 procent. Det motsvarar cirka 15 procent av totalmarknaden, som uppgår till cirka 400 simhallar och värderas till cirka 3 Mdr kronor. Medley satsar på serviceinriktade, tillgängliga och kompetenta medarbetare, vilket gett god utdelning. Under 2012 fick Medleys simhallar medelbetyget 4,0 på en skala från ett till fem i en stor undersökning där 5 000 kunder deltog vid 22 anläggningar. Tagehus investerade i Medley första gången år 2003. Under 2012 förvärvade Tagehus utestående minoritetsandelar och ökade därmed ägandet från 74 till 100 procent. Friskvård, äventyrsbad och badkalas ingår i Medleys erbjudande 14 tagehus årsredovisning 2012 Medley driver drygt 30 bad- och friskvårdsanläggningar i 20 kommuner runt om i Sverige tagehus årsredovisning 2012 15 Tageflyg överträffade förväntningarna Rockton AB är en så kallad lease-manager i flygbranschen. Det innebär att företaget identifierar flygplansförvärv, arrangerar finansiering, hittar kunder, genomför transaktionen samt förvaltar flygplanen. Grunden i Tageflyg är Rockton Aviation som äger flygplanen och vars egna kapital till 91 procent finansieras av Tagehus. Ägande och uthyrning av flygplan har flera likheter med fastighetsägande, förutom att det är mobila tillgångar. 254,1 Mkr Mkr 2012 2011 Intäkter 97,7 1,8 Förvaltningsresultat 44,3 3,8 Räntetäckningsgrad (%) 360 1 530 Avkastning på totalt kapital (%) 14,0 1,8 Rockton AB A B B V Rockton Aviation AB AB BV Inledningen av året präglades fortsatt av övertagandet av den portfölj om 19 flygplan som förvärvades av Saab Aircraft Leasing vid årsskiftet 2011/2012. Leveranserna av flygplanen pågick fram till mars 2012. Flertalet av Rocktons flygplan är av modell Saab 2000. Flygplansflottan var under året uthyrd till flygbolag som brittiska Eastern Airways, norska Braathens Regional, estniska Estonian, tyska OLT Express samt skottska Loganair. Arbetet under året innebar bland annat nya interna rutiner för förvaltningen, kontakter med operatörerna men också fortsatt arbete med att vidareutveckla kunderna. Sammantaget utvecklades portföljen över förväntan, bland annat på grund av lägre kostnader och investeringar än budgeterat samt som en följd av ett högre utnyttjande av flygplanen. Totalt landade Rockton Aviations omsättning på 99,5 Mkr medan rörelseresultatet uppgick till 31,7 Mkr under det första förlängda räkenskapsåret 2011/2012. Tagehus finansierar 91 procent av det egna kapitalet i Rockton Aviation, som äger flygplanen. Resterande del av aktierna ägs av Rockton AB:s ledning. Att äga och hyra ut flygplan är inte helt olikt fastighetsägande. Den främsta skillnaden är att flygplan är mobila tillgångar som kan brukas globalt, samt att de har ett ändligt liv i kommersiell drift. Förvaltningsbolaget Rockton AB, där Tagehus ägande uppgår till 41,7 procent, sköter den löpande verksamheten. 16 tagehus årsredovisning 2012 Redovisat värde tillgångar, Tageflyg Marknaden Stabila kunder samt att verksamheten främst är koncentrerad till norra Europa bidrog till att Rockton endast marginellt påverkades av den svagare konjunkturen. Det osäkra ekonomiska läget bidrog dock till att kontraktslängden kortades något vid förlängningsförhandlingar av leasingkontrakt. I början av 2013 frigjordes två flygplan för nya leasingavtal sedan kontrakten med tyska OLT Express sagts upp. Rocktons kunder är främst regionala flygbolag. Det är en relativt mogen marknad som växer ungefär i linje med konjunkturen. Konkurrensen är generellt hård och få bolag lyckas behålla lönsamma linjer för sig själva under någon längre tid. Inom flygleasing är regionalflyg dock något mindre konkurrensutsatt än marknaden för större flygplan och flygbolag. Leasing är en allt vanligare form för flygbolag att anskaffa flygplan. Detta för att leasingbolag ofta kan tillhandahålla flygplan med relativt kort varsel samtidigt som flygbolagens flexibilitet ökar när de inte behöver äga planen själva. Därtill har många bolag svaga balansräkningar som inte medger eller begränsar egen finansiering av flygplansköp. Under året har Rockton fortsatt arbetet med att identifiera nya flygplansförvärv. Fokus är främst turbopropflygplan för regionalflyg. Detta arbete sker dels från Sverige men också från Rockton AB:s kontor i Colorado, USA. Femton stycken Saab 2000 Längd 27,28 m Vingspann 24,76 m Marschhastighet 665 km/tim Högsta flyghöjd 9 450 m Motor Allison AE2100A Fyra stycken Saab 340 Längd 19,73 m Vingspann 21,44 m Marschhastighet 467 km/tim Högsta flyghöjd 7 620 m Motor GE CT7-5A2/GE CT7-9B Rockton, med Niklas Lund bland grundarna, har europeiska flygbolag som kunder och ingår i Tageflyg tagehus årsredovisning 2012 17 Atrium L jungbergs vision är att skapa levande mötesplatser för människor, handel och affärer 18 tagehus årsredovisning 2012 Investeringar i bolag Knappt 40 procent av Tagehus tillgångar utgörs av bolag i bygg- och fastighetsbranschen som sammantaget har en hög och stabil riskjusterad avkastning. I bolagsportföljen finns bland andra Atrium Ljungberg Mkr 2012 2011 Intäkter 55,4 46,8 Förvaltningsresultat 39,5 31,3 Räntetäckningsgrad (%) 387 330 Avkastning på totalt kapital (%) 10,4 7,2 1 och Credentia, som bygger och förvaltar främst egna fastigheter i Roslagen. Portföljvärdet uppgick till cirka 1 552,8 (1 442,6) Mkr. Redovisade intäkter för detta affärsområde omfattar även finansiella intäkter. 1 552,8 Mkr Redovisat värde tillgångar, Investeringar i bolag 1 Inkluderar även finansiella intäkter. Atrium L jungberg AB BV Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde om knappt 25 Mdr kronor och närmare 60 fastigheter i portföljen. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar främst handels- och kontorsfastigheter i Stockholm, Malmö och Uppsala. I beståndet finns bland annat PUB, Farsta Centrum och Sickla Köpkvarter i Stockholm, Mobilia i Malmö och Gränby Centrum, Forumgallerian och Rådhuset i Uppsala. Dessutom ingår flera kontorsfastigheter i Stockholmsregionen där Glashuset vid Slussen är den mest kända. Atrium Ljungbergs ägarperspektiv är långsiktigt. Lönsamhet och tillväxt Atrium Ljungbergs mål är att årligen dels öka driftöverskottet med 10 procent och dels investera 1 Mdr kronor med en projektvinst för ny- och ombyggnadsprojekt på 20 procent. Driftöverskottet från fastighetsförvaltningen ökade 11,8 procent 2012 till 1 224 Mkr och investeringarna i egna fastigheter uppgick till 1 512 Mkr. Projektvinsten för ny- och ombyggnadsprojekt uppgick under 2012 till 17 procent. Atrium Ljungbergs mål är att utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före värdeförändringar efter nominell skatt. För 2012 föreslog styrelsen en utdelning om 2,85 kronor per aktie, som också betalats ut april 2013. Levande mötesplatser Atrium Ljungbergs vision är att skapa levande mötesplatser för människor, handel och affärer. Rätt kombination av arbetsplatser, butiker, boende, restauranger, service, skolor och kultur skapar dynamiska miljöer som lever dygnet runt med verksamheter som berikar varandra och skapar mervärde för kunderna och samhället. Glashuset på Södermalm, Kvarteret Igor i Västerås, Farsta Centrum samt Dieselverkstaden i Sickla tagehus årsredovisning 2012 19 Under året skedde flera invigningar i Atrium Ljungbergs handelsbestånd. I februari öppnade modevaruhuset Rådhuset i Uppsala efter att ha genomgått omfattande om- och tillbyggnader. Rådhuset inrymmer i dag ett femtiotal butiker, restaurang, bar och café. Nya etapper öppnade i Port73 i Haninge söder om Stockholm, i Gränby Centrum i Uppsala samt i Mobilia i Malmö där en helt ny byggnad invigdes. Mobilia, där Atrium Ljungberg totalt kommer att investera 1 Mdr kronor, invigs i september 2013. I kontorsbeståndet flyttade bland andra Intrum Justitia in i sitt nya huvudkontor i Sickla efter det att fastigheten färdigställts i november. Tagehus innehar 18 766 627 aktier i Atrium Ljungberg, motsvarande 14,1 (14,1) procent av kapitalet och 11,1 (11,1) procent av rösterna. Under 2013 har 350 000 aktier i Atrium Ljungberg sålts. Credentia AB Credentia är ett bygg- och fastighetsbolag som grundades 1926 i Norrtälje. Koncernen med knappt 90 medarbetare, har fyra verksamhetsområden: •Förvaltning av det egna fastighetsbeståndet som ligger i Roslagen med omnejd. Fastighetsportföljen, som främst utgörs av bostäder, hade 2012 ett marknadsvärde om cirka 220 (300) Mkr efter fastighets avyttringar •Projektutveckling samt nyproduktion av bostadsrätter och småhusområden. För 2012 uppgick projektvolymen för pågående projekt till cirka 250 Mkr •Bygg- och VVS-entreprenadverksamhet åt bland annat kommuner och större företag •Mindre entreprenader på uppdrag av företag och privatpersoner Aktivitetsnivån var hög under 2012. Credentia planerar att bygga cirka 150 nya lägenheter, främst bostadsrätter i Östhammar. Efterfrågan på bostäder väntas öka i samband med att Svensk Kärnbränslehantering uppför en ny anläggning i Forsmark. Byggstarten planeras till sensommaren 2013. För Credentia är detta en expansion norrut till en ny marknad. Ett skäl till detta är att öka möjligheterna för Credentia att hålla en hög tillväxttakt, vilket är svårare om verksamheten endast begränsas till Norrtäljetrakten. Under året inleddes byggnationen av bostadsrättsföreningen Kristallen i centrala Norrtälje där sammanlagt 70 lägenheter byggs i två etapper. Vidare inleddes bygget av den första bostadsrättsfastigheten med 26 lägenheter i Solbackastrand, ett byggprojekt som till 25 procent är ägt av Credentia respektive 50 procent av Tagehus. I början av 2013 ökade Tagehus sitt ägande till 75 procent. Se vidare Solbackastrand, sidan 27. Byggbolaget Toteb, som är ett dotterbolag till Credentia, utsågs till årets tillväxtföretag 2012 av bland andra KPMG och Roslagens Sparbank. Detta sedan Totebs omsättning ökat med 275 procent mellan 2009 och 2011 till 167 Mkr. Totalt uppgick omsättningen för koncernen till 175 Mkr för 2012 med målet att uppnå 300 Mkr i omsättning inom ett till två år. Sammanfattningsvis har Credentia gjort omfattande investeringar de senaste åren, vilket inneburit stora kostnader i förhållande till intäktsnivån. Byggrätterna som Credentia förfogar över kommer att motsvara ett värde av cirka 3 Mdr kronor vid färdigställandet. Under de närmaste åren förväntas dessa tillgångar successivt omvandlas till nya intäktskällor. Totalt består koncernen av 14 dotterbolag inom VVS, byggnation samt fastighetsägande och -förvaltning. Credentia 20 tagehus årsredovisning 2012 Därtill är Credentia delägare i ytterligare fyra bygg- och fastighetsbolag. Tagehus har sedan 2008 en ägarandel om 12,0 procent av röster och kapital i Credentia. Under 2012 tecknade Tagehus en konvertibel, som om den utnyttas, skulle innebära att Tagehus ägarandel ökar till 55 procent, inklusive familjens ägande om 31,2 procent av rösterna och kapitalet i bolaget. Fokus AB Tidskriften Fokus sammanfattar och analyserar veckovis viktiga nyheter och händelser i Sverige och internationellt inom bland annat politik, ekonomi, vetenskap och kultur. Tidskriften är politiskt oberoende, utan kopplingar till något parti eller organisation. Fokus är flerfaldigt prisbelönt och tidskriften har bland annat vunnit Publicistklubbens stora pris och Investeringar i värdepapper Tagehus bedriver kapitalförvaltning i begränsad skala. Investeringar görs i bland annat börsnoterade aktier samt fonder i Sverige och Ryssland. Per den 31 december uppgick de totala investeringarna till 61 (55) Mkr. För fondplaceringar uppgår risk- och förlustmandaten till maximalt 5 Mkr på den svenska marknaden och till motsvarande 3 miljoner dollar på den ryska marknaden, varav det senare beloppet är jämnt fördelat mellan Tagehus Holding AB och T Ljungberg BV. utsetts till Årets tidskrift inom digitala medier. Medarbetare i tidningen har vid ett flertal tillfällen tilldelats priser inom kategorierna Årets journalist, Årets medierookie, Årets genombrott och Årets annonssäljare. Tidningen har flera namnkunniga krönikörer, bland dem Johanna Koljonen, Malte Persson och Ulrika Knutson. Krönikörer i tidskriften har vid flera tillfällen tilldelats utmärkelsen Årets krönikör av organisationen Sveriges Tidskrifter. Fokus, som grundades 2005, utges via förlaget FPG Media AB. Under 2012 ökade antalet läsare med 3 procent till 69 000 (67 000), enligt Orvesto Konsument helår 2012. Det är den högsta läsarsiffran sedan starten. Tagehus investerade i FPG Media 2005 och har en ägarandel om 19,4 procent. Därtill bedrivs en begränsad värdepappershandel. Även inom denna verksamhet tillämpas strikta riskmandat. Balansomslutningen inom värdepappershandeln var cirka 15,9 (13,4) Mkr per 31 december. Utöver värdeskapande innebär värdepappershandeln att trender och annan värdefull marknadsinformation inhämtas om utvecklingen på finansmarknaderna. Värdepappershandeln drivs som en absolutavkastande verksamhet. Antalet läsare av fokus fortsätter att öka tagehus årsredovisning 2012 21 fastigheter – Hotell- och konferensfastigheter Affärsområdet består av två hotellfastigheter, tre konferensanläggningar samt en fastighet med restaurangoch caféverksamhet. Det enskilt största innehavet är en hotellfastighet i Amsterdam med Marriott som operatör. Grythyttans Gästgivaregård hör till en av Sveriges mest kända konferensanläggningar. Affärsområdets omsättning uppgick till 274,8 (282,4) Mkr medan förvaltningsresultatet blev 51,5 (50,8) Mkr. Avkastningen på totalt kapital var 10,4 (5,5) procent. Portföljvärdet ökade med 14,6 Mkr. Hotellverksamheterna drivs av hotellkedjorna Best Western i Stockholm respektive av Marriott i Amsterdam. Som ägare bistår Tagehus med förvaltning och fastighetskompetens. Mkr 2012 2011 274,8 282,4 Förvaltningsresultat 51,5 50,8 Räntetäckningsgrad (%) 254 240 Avkastning på totalt kapital (%) 10,4 5,5 Intäkter Marriott Hotel BV Hotellfastigheten uppgår till cirka 22 300 kvm och är centralt belägen i Amsterdam. Tagehus har ingått ett så kallat managementavtal med Marriott, som driver hotellrörelsen. Hotellet har 395 rum och är det första i kedjan som öppnades utanför USA. Omsättningen uppgick till 26,2 (26,0) MEUR och beläggningen till 79 (80) procent under 2012. Hotellet har cirka 170 anställda. Amerikanska Marriott är en välrenommerad hotellkedja och en stark partner med över 3 700 hotell anläggningar i 74 länder. Samarbetet med Marriott är långsiktigt. Fastigheten är helägd av Tagehus sedan 1996, efter att en första investering gjordes 1990. Best Western – Time Hotel AB Hotellet har 144 rum varav 15 rum med en liten köksdel för längre vistelser. Hotellet, som är fyrstjärnigt, har även två konferenslokaler varav den ena har kapacitet för drygt 70 personer. Beläggningen var fortsatt god 22 tagehus årsredovisning 2012 TLBV Förvaltning AB ansvarar för underhåll av konferensanläggningarna medan driften sköts av c/o Hotels AB, som ägs av Jenny Ljungberg. Historiskt har en stor del av överskotten från konferensanläggningarna återinvesterats i underhåll och fastighetsutveckling, vilket var fallet även 2012. Under året lät Tagehus värdera samtliga konferensanläggningar. Tagehus tittar löpande på nya investeringar inom segmentet, främst i Sverige och Nederländerna där Tagehus har kunskap och lång erfarenhet av marknaden. Liksom inom övriga verksamheter utgör långsiktiga relationer och etablerade samarbeten viktiga hörnstenar för Tagehus vid utvärderingen av nya investeringar. 1 247,2 Mkr Redovisat värde tillgångar, Hotell- och konferensfastigheter 2012 och i snitt har beläggningsgraden uppgått till cirka 80 procent de senaste fem åren. Hotellfastigheten ligger i Vasastan i Stockholm och färdigställdes 2007. Krägga Herrgård BV Krägga Herrgårds konferensanläggning, som ligger cirka sex mil nordväst om Stockholm, utgörs av sammanlagt elva byggnader på en areal om knappt 109 000 kvm. Anläggningen, som har anor sedan 1300-talet, har 47 rum och åtta konferenslokaler. Konferenslokalerna har en kapacitet från tio personer i grupprum, upp till 150 deltagare. Matsalarna i herrgården har en total kapacitet om drygt 110 gäster. Krägga erbjuder även mat- och dryckesrelaterade upplevelser. På senare år har större renoveringsarbeten gjorts och under det gångna året byggdes köket om i sin helhet. Tagehus avtal med operatören är delvis omsättningsbaserat. DTZ värderade anläggningen, exklusive rörelsen, till 45–50 Mkr med värdetidpunkt oktober 2012. Marriott Hotel Best Western – Time Hotel Krägga Herrgård tagehus årsredovisning 2012 23 Tammsviks herrgård Åre Ski Inn BV Tammsviks Herrgård, cirka 45 kilometer nordväst om Stockholm, stod klar 1921 och utgörs av ett tiotal byggnader med 107 rum, restaurang och konferenslokaler. Till Tammsvik hör även den före detta skolbyggnaden Mälargården som uppfördes 1929 och som består av 16 gästrum, två konferensrum samt relax avdelning. Under 2012 renoverades Tammsviks konferensdelar. Tagehus har ett omsättningsbaserat hyresavtal med Tammsvik. DTZ värderade de båda anläggningarna, exklusive rörelsen, till totalt 90 Mkr med värdetidpunkt oktober 2012. Grythyttans gästgivaregård BV Åre Ski Inn ligger mitt i Åres skidområde och består av café, restaurang och bar med sammanlagt 300 platser inomhus. Till anläggningen hör en konferenslokal samt två mindre gruppmatsalar. Anläggningen drivs i egen regi och har tio anställda på helårsbasis. Under 2012 ökade rörelsens intäkter med 15 procent till 8 Mkr. BV Grythyttans Gästgivaregård, cirka 75 kilometer nordväst om Örebro, grundades 1640 och utgörs sammalagt av ett tjugotal byggnader. Anläggningen har 54 rum, sex matsalar med en kapacitet på upp till 180 gäster samt nio konferensrum med en total kapacitet om cirka 175 deltagare. Till erbjudandet hör en uppskattad spabehandlingsavdelning samt mat- och dryckes relaterade aktiviteter. Under 2012 uppgraderades utemiljöerna kring anläggningen. Tagehus har ett omsättningsbaserat hyresavtal med Grythyttan. DTZ värderade fastigheten till 15–20 Mkr med värdetidpunkt oktober 2012. Tammsviks herrgård 24 Grythyttans gästgivaregård tagehus årsredovisning 2012 Åre Ski Inn fastigheter – Bostäder och kontor Tagehus äger kontors- och bostadsfastigheter i Sverige och Amsterdam. I affärsområdet ingår dessutom en ägarandel i ett mindre fastighetsbolag i London. Mkr 2012 2011 Intäkter 18,7 17,9 Förvaltningsresultat Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på totalt kapital (%) 8,8 7,1 252 225 5,6 4,9 Amsterdam – kontorsfastigheter Redovisat värde tillgångar, Bostäder och kontor 224,3 Mkr BV Tagehus äger två kontorsfastigheter i centrala Amsterdam, varav den ena är delägd. Den helägda fastigheten har en uthyrningsbar yta om drygt 2 800 kvm med ett tjugotal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten ligger i direkt anslutning till den Tagehus-ägda hotellfastigheten Marriott och förvärvades år 2000. Efter årets utgång tecknades ett nytt femårigt kontrakt med modekedjan Tommy Hilfiger. I samband med Tommy Hilfigers tillträde kommer en uppgradering av fastigheten inklusive en del hyresgästanpassningar att göras. Den andra fastigheten ägs till 33 procent och har en uthyrningsbar yta om cirka 14 200 kvm med ett sjuttiotal tillhörande parkeringsplatser. Fastigheten var fullt uthyrd under året. Största hyresgästen Amsterdams kommun har dock sagt upp kontraktet till den 31 december 2013 och ägarna för diskussioner om förlängning av hela eller delar av ytan. En delvis konvertering av yta för korttidsboende/hotellverksamhet är ett alternativ som finns med i utvecklingsplanerna. Grythyttan – studentlägenheter Per den 31 december uppgick portföljvärdet till cirka 224 (226) Mkr. Fokus ligger främst på fastighetsutveckling på orter där bolaget redan är etablerat. BV I Grythyttan äger Tagehus tre fastigheter med totalt 32 studentlägenheter uppdelade i mindre studentrum. Fastigheterna ligger i anslutning till Grythyttans Gästgivaregård och Måltidens Hus, som är en del av Örebro Universitet. London – fastighetsutvecklingsprojekt BV Tagehus äger drygt 26 procent i Redab som förvaltar och utvecklar fastigheter i centrala London. Fokus under året var de båda fastighetsutvecklingsprojekten Commercial Road i närheten av Docklands samt Jubilee Hights i Kilburn. Längst har man hunnit på Commercial Road, där restaurangen och 18 lägenheter väntas vara fullt färdigställda på försommaren 2013. Samtliga dessa lägenheter är uthyrda liksom restaurangen. I Jubilee Hights påbörjades under hösten arbetet med att lägga grunden till en fastighet med fem lägenheter. Projektet beräknas vara klart hösten 2013. Se www.redab.com för ytterligare information. Åre – hyreslägenheter AB I centrala Åre äger Tagehus en hyresfastighet om cirka 150 hyreslägenheter som är fullt uthyrd, delvis till företaget Skistar. Under året startade ett nybyggnadsprojekt som omfattar avstyckning och förtätning. Fastigheten var tidigare en bostadsrättsförening och förvärvades 1999. Åre är en intressant marknad som bedöms ha fortsatt goda tillväxtmöjligheter som skidoch friluftsort. tagehus årsredovisning 2012 25 fastigheter – Utvecklingsprojekt Tagehus har en portfölj av mark- och fastighetsutvecklingsprojekt. Flera projekt drivs i samarbete med partnerbolag vilket gör att Tagehus kan behålla en effektiv organisation. Affärsidén är att förvärva mark eller pro- Mkr 2012 2011 Intäkter –0,1 44,11 1,0 44,11 560 – 1,3 – Förvaltningsresultat Räntetäckningsgrad (%) Avkastning på totalt kapital (%) 1 Avser realisationsvinst vid försäljning av ett bostadsutvecklingsprojekt. Kv. Haren – Norrtälje 26 tagehus årsredovisning 2012 Redovisat värde tillgångar, Utvecklingsprojekt 118,1 Mkr Krägga – markutvecklingsprojekt AB Kvarteret Haren är en tomt som omfattar ett helt kvarter i centrala Norrtälje. Detaljplanen, som blev godkänd årsskiftet 2012/2013, gör det möjligt att uppföra totalt 145 lägenheter och 150 garageplatser fördelade på fyra bostadsrättsföreningar. Credentia, som är Tagehus lokala bolag, kommer att projektutveckla, bygga samt marknadsföra lägenheterna under sitt varumärke. Preliminärt kommer den första etappen med 38 lägenheter att börja marknadsföras under våren eller försommaren 2013 med en beräknad byggstart första kvartalet 2014, beroende på hur förhandsintresset utvecklas. Hela projektet beräknas ta fyra till fem år innan samtliga lägenheter är färdigställda. Tagehus investerade 42 Mkr hösten 2012. Kv. Haren jektfastigheter som förädlas och därefter säljs efter det att detaljplanen för projektfastigheten har godkänts. Det samlade portföjlvärdet uppgick till 118 (68) Mkr. Krägga BV Markutvecklingsprojektet i anslutning till Krägga Herrgård utgörs av 27 villatomter i en första etapp. Tagehus äger marken och säljer villor i samarbete med Trivselhus, Smålandsvillan och Myresjöhus. Tomterna har ett sjönära läge med egen badstrand. Totalt har 14 tomter i Krägga Herrgårdsby sålts varav fem såldes 2012. Bedömningen är att merparten av återstående tomter kommer att säljas under 2013. Detaljplaneprogrammet för Krägga, knappt sex mil nordväst om Stockholm, gör det möjligt att på sikt uppföra totalt 80 villor uppdelade på tre detaljplaner. Den vidare utbyggnaden sker i takt med hur efterfrågan utvecklas. Tagehus investerade i markutvecklingsprojektet 2010. Åre Åre – markutvecklingsprojekt AB Tagehus äger tomtmark i fritidshusområdet Björnen öster om Åre. En detaljplan finns för marken men utvecklingsarbetet ligger nere i avvaktan på ett definitivt beslut om framtida användning. Täljöviken AB BV Täljöviken är ett markområde om cirka 200 hektar söder om Åkersberga centrum i Österåkers kommun. Utvecklingsprojektet, som är det största i kommunen, syftar till att koppla ihop Österskär, Åkersberga centrum samt Svinninge. Planerna omfattar utveckling av 2 000–3 000 bostäder under en period av 10–15 år. Under våren 2013 förväntas detaljplanen för första etappen om cirka 360 bostäder färdigställas, med ett attraktivt läge sydväst mot Täljöviken. Arbetet sker genom Imprestor Fastighets AB i samverkan med LO och Peab Bostad. Tagehus förvärvade under 2007 en andel motsvarande 15 procent i projektet. Morningside marina – Saltsjö-Duvnäs B V Morningside Marina är ett markutvecklingsprojekt om cirka 4 000 kvm i Saltsjö-Duvnäs sydost om Stockholm som förvärvades 2003. Under arbetet har projektet förädlats och utvidgats något men huvudinriktningen är fortfarande att uppföra ett trettiotal mer exklusiva lägenheter där det i dag finns en marina. Arbetet med detaljplanen har tagit längre tid än väntat och bedöms nu bli klart i början av 2014. Tagehus ägande i projektet uppgår till 10 procent. Täljöviken Morningside marina Björkhaga BV Björkhaga är ett markområde om cirka 30 hektar i norra Åkersberga som förvärvades 2005. Markutvecklingsprojektet omfattar totalt 145 tomter. Områdets infrastruktur är färdigbyggd och försäljningen av villatomter fortsatte under året i samarbete med småhusleverantörer. Imprestors andel uppgår till 68 tomter, varav Tagehus andel uppgår till 26 procent. Solbackastrand AB BV Aktiviteten var hög under året i Solbackastrand cirka en kilometer öster om Norrtälje. Solbackastrand är ett 140 000 kvm stort markområde där avsikten är att anlägga sju flerbostadshus, en skola samt 47 villatomter. Under året gick säljstarten och intresset var mycket stort. Vid årets utgång hade 20 av 26 lägenheter sålts. Beroende på hur intresset utvecklas kan projektet komma att utvidgas. Byggproduktionen som startade under året kommer att utföras av Toteb, ett helägt dotterföretag till Credentia. Tagehus ägarandel i projektet uppgår till 50 procent, jämnt fördelad mellan Tagehus Holding-koncernen och T Ljungberg BV-koncernen, och Credentia äger 25 procent. Under 2013 har Tagehus ägarandel i detta projekt ökat till 75 procent. Övriga Utvecklingsprojekt BV Tagehus är tillsammans med Imprestor även involverat i några mindre markutvecklingsprojekt i Länna söder om Stockholm samt på Mörkö söder om Södertälje. Endast mindre arbete skedde i dessa projekt under 2012. Projektet i Länna väntas dock komma att reaktiveras under 2013. Björkhaga Solbackastrand tagehus årsredovisning 2012 27 Tagehus – en plattform för att skapa och utveckla affärer Tagehus Holding AB / T Ljungberg BV Hjördis Berg, Carl-Erik Augustsson, Ulrika Lunell, Johan Ljungberg, Marie Modig, Fredrik Waern, Kerstin Banks Oja och Karl Lilja Tagehus är en liten organisation där entreprenörsandan står i centrum. Tagehus eftersträvar flexibilitet och effektivitet så att organisationen kan agera snabbt när affärsmöjligheter yppar sig. Ett nätverk av strategiska partner kompletterar organisationen i arbetet med projektutveckling och att identifiera affärsmöjligheter. Arbetssättet förutsätter att medarbetarna tar egna initiativ. I koncernen finns en rad olika verksamheter, utvecklingsprojekt och investeringar som skapar en stimulerande arbetsmiljö med omväxlande och utmanande frågeställningar. Förväntningarna är höga på kreativitet, flexibilitet och lojalitet samtidigt som medarbetarna erbjuds stora utvecklingsmöjligheter. Fyra grundläggande värderingar vägleder arbetet: • Långsiktigt ägarperspektiv • Hög affärsmoral •Tillit • Respekt för individen 28 tagehus årsredovisning 2012 TLBV Förvaltning AB Mattias Eriksson, Thomas Widlund, Johanna Lisskar och Eric Andreasson Tagehus långsiktiga perspektiv är förutom i ägarsammanhang även viktigt i relationer med medarbetare och externa samarbets- och affärspartner. Kompetensutveckling är en integrerad del av arbetsformen med kurser och vidareutbildning. Under 2012 var fortsatt kompetensutveckling inom bland annat styrelse- och strategiarbete viktiga inslag i arbetet med att vidareutveckla Tagehus. Organisation Tagehus utgörs av tio personer med bas i Stockholm. Huvudkontoret har sammanlagt fem kvinnor och fem män, där mer än hälften har akademisk utbildning. Medelåldern uppgår till 49 år medan antalet anställningsår uppgår till i snitt åtta år, inklusive anställningsåren i Tagehus tidigare organisationsform. Såväl sjukfrånvaro som personalomsättning är låg. I dotterbolagen är medarbetarstyrkan ofta betydligt större. Medley hade vid utgången av året 283 medarbetare. Utöver huvudkontoret i Solna drev Medley 33 bad- och friskvårdsanläggningar i 20 kommuner runt om i landet. RGG Adm-Gruppen AB Håkan Olofsson Medley Holding AB (ledningsgrupp) Stefan Jansson, Ulf Bjöns, Mattias Jonsson, Pia Claesson och Caj Perrin Ledningsgruppen för verksamheten som bedrivs i Marriotts hotellfastighet utgjordes av åtta personer medan hotellverksamheten totalt hade 173 medarbetare. Tagehus har ett management- och vinstdelningsavtal med Marriott för hotelldriften, inklusive ett formellt personalansvar. Marriott ansvarar för driften och sätter sin kvalitetsstämpel på hotellet. Konferensfastigheterna sköts av en förvaltningsorganisation om fyra personer. Miljö- och samhällsansvar Fastighetsbeståndet förvaltas i enlighet med Tagehus miljöpolicy. Bolag i koncernen har utarbetat egna miljöpolicyer. Hotell- och konferensanläggningarna är Svanen-märkta, baserat på det löpande miljöarbetet i beståndet samt de rörelsedrivande verksamheterna. Tagehus arbetar löpande med energibesparande lösningar i beståndet samt i utvecklingsprojekten. Därtill följs energiförbrukningen löpande upp med förslag till ytterligare effektiviseringar. Leisure International Nederland BV (ledningsgrupp Marriott Hotel) Edwin Duijvekam, Niten Sobti, Killian Donoghue, Rex Nijhof, Mirjam van Ee, Francisco Salas, Ashish Khullar och Jens Herklotz Antal årsarbetare Mkr 2012 2011 20101 8 8 8 TLBV Förvaltning AB 4 4 0 RGG Adm-Gruppen AB 1 1 1 Medley-koncernen 283 276 250 Leisure International Nederland BV (Marriott Hotel) 173 171 163 Moderföretag Tagehus Holding AB/ T Ljungberg BV Dotterföretag Åre Ski Inn Bar & Restaurang AB Tagehus totalt 10 10 8 479 470 430 1 V id beräkning av antal årsarbetare för 2010 har hänsyn inte tagits till att Tagehus Holding-koncernen hade ett förkortat räkenskapsår. tagehus årsredovisning 2012 29 Styrelse och ledning Styrelse Per-Erik Hasselberg, Åke Ljungberg, Johan Ljungberg och Johan Thorell Ledning Karl Lilja, Johan Ljungberg, Hjördis Berg och Fredrik Waern Styrelse Ledning Per-Erik Hasselberg Styrelseordförande. Född: 1944. Utbildning: Jur. kand. Stockholms Universitet. Invald i styrelsen: 1994. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i ett antal privatägda bolag samt tidigare advokat och delägare i Linklaters Advokatbyrå. Karl Lilja Affärsutvecklare, VD Tagebad AB. Född: 1970. Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm, Jur. kand. Stockholms Universitet. Anställd år: 2003. Övriga uppdrag: Inga. Åke Ljungberg Ledamot. Född: 1947. Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: 1983. Övriga uppdrag: Inga. Johan Ljungberg Ledamot. Född: 1972. Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Invald i styrelsen: 2002. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Atrium Ljungberg AB, styrelseordförande i Credentia AB med flera. Johan Thorell Ledamot. Född: 1970. Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Invald i styrelsen: 2012. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Sagax AB, Fastighets AB Bromma Center Södra, Rindi Energi AB, Cassandra Oil AB med flera. Johan Ljungberg VD Tagehus Holding AB. Född: 1972. Utbildning: Civilingenjör KTH Stockholm. Anställd år: 2002. Övriga uppdrag: Styrelse ledamot i Atrium Ljungberg AB, Styrelseordförande i Credentia AB med flera. Hjördis Berg CFO Tagehus Holding AB/T Ljungberg BV. Född: 1955. Utbildning: Executive MBA i internationellt företagande Uppsala Universitet, Civilekonom, Växjö Högskola. Anställd år: 2008. Övriga uppdrag: Inga. Fredrik Waern VD T Ljungberg BV. Född: 1960. Utbildning: Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm. Anställd år: 1992. Övriga uppdrag: Egen verksamhet, styrelseledamot i KL Capital AB med flera. Styrelse- och ledningsförändringar 2013 Efter en period som tillförordnad VD under inledningen av 2013 är Karl Lilja utsedd till ny VD för Tagehus Holding AB från och med juni 2013 efter Johan Ljungberg. Karl kvarstår som VD för Tagebad. Samtidigt övertar Johan Ljungberg posten som styrelseordförande i Tagehus Holding AB efter Per-Erik Hasselberg som blir ordinarie styrelseledamot. Vidare har Åke Ljungberg avböjt omval och lämnar styrelsen. 30 tagehus årsredovisning 2012 Finansiering Tagehus styrelse har utformat en finanspolicy för hantering av finansiella risker. Policyn utgör ett ramverk med regler och riktlinjer i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Finansverksamhetens roll är att säkerställa kapitalförsörjningen på lång och kort sikt, tillse att Tagehus har en långsiktigt stabil kapitalstruktur samt uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramarna för riskexponeringen. LÅNEFINANSIERING Tagehus fastigheter och andra investeringar är finansierade med eget kapital och externa lån. Låneportföljen består av låneavtal med enskilda banker. Finanspolicyn anger hur stor andel av låneportföljen som en enskild långivare får ha liksom hur stor andel av låneportföljen som får förfalla till refinansiering inom ett år. Den totala låneportföljen på 1 427 (1 368) Mkr är uppdelad på 17 lån hos sju olika långivare i Sverige, Tyskland och Österrike. Riktlinjerna tillsammans med god framförhållning begränsar Tagehus refinansieringsrisk. Denna bedöms vara låg med hänsyn till Tagehus låga belåningsgrad och starka finansiella ställning med överlag betryggande nyckeltal. Tagehus Holding-koncernen tecknar ofta större låneavtal med en löptid på fem år. T Ljungberg BV-koncernens bolag tecknar lån i EUR med en löptid på minst fem år för investeringar på den nederländska marknaden och i svenska kronor för investeringar i Sverige. I samband med flygplansförvärv har ett lån tagits i US dollar med en femårig kapitalbindningstid. Målsättningen för Tagehus Holding är att ha en lång kapital bindning och därutöver uppnå önskad risknivå på de rörliga krediterna med hjälp av swappar, medan T Ljungberg BV-koncernen främst arbetar med fasträntelån. Vid utgången av 2012 var drygt 50 procent av de rörliga krediterna säkrade med swappar. Hur stor denna andel är beror på aktuella räntenivåer. Utgångspunkten är att använda enkla instrument för riskbegränsningen. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivatpositioner uppgick vid årsskiftet till 2,1 år. Enligt Tagehus målsättningar ska räntebindningen ligga mellan ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 4,79 procent (4,48 procent för Tagehus Holding-koncernen och 5,25 procent för T Ljungberg BV-koncernen). Den genomsnittliga kapital bindningen för Tagehus ligger på 2,5 år, för närmare information se nedanstående tabeller. räntebindning Tagehus Bindningstid Belopp, Mkr Andel, % Rörligt 513 36 2013 20 1 2014 544 38 2015 0 0 2016 50 4 2017 50 4 250 17 1 427 100 Belopp, Mkr Andel, % 2013 170 12 2018 eller senare kapitalbindning Tagehus Bindningstid 2014 454 32 2015 438 31 2016 208 14 2017 2018 eller senare 24 2 133 9 1 427 100 tagehus årsredovisning 2012 31 Låg belåningsgrad Noterade aktier, pantbrev i fastigheter och inteckningar i flygplan utgör säkerheter för upptagna lån. Tagehus policy är att inte vara högbelånat. I Tagehus uppgår den justerade soliditeten till 54 procent. Tagehus Holding-koncernen har inga lån i utländsk valuta förutom tidigare nämnda lån för finansiering av flygplansförvärv. Merparten av dessa flöden är i US dollar. Inom T Ljungberg BV-koncernen finns lån i EUR för investeringar i Nederländerna och lån i kronor för svenska fastighetsinvesteringar. Enligt finanspolicyn ska valutarisker i möjligaste mån undvikas. LIKVIDITETSPLANERING Inom ramen för likviditetsplaneringen strävar Tagehus efter att endast uppfylla kraven på likviditetsreserver. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Bolagets inbetalningar utgörs av utdelningsintäkter från främst noterade innehav samt hyres- och leasingintäkter. Tagehus målsättning är att placera kortfristiga likviditetsöverskott till en god och säker avkastning. Under 2012 har nya lån tagits på totalt 55 Mkr i samband med gjorda bolagsförvärv samt för investeringar inom segmentet Hotell- och konferensfastigheter. Ett byggnadskreditiv på totalt 160 Mkr har ersatts av ett fastighetslån. Under 2013 kommer ett lån på 20 Mkr att lösas. 32 tagehus årsredovisning 2012 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Förvaltningsberättelse Årsredovisningen är upprättad i tkr. Belopp inom parentes avser föregående år. Verksamheten Tagehus Holding AB bildades den 7 juni 2010 och övertog under hösten 2010 verksamhet som tidigare bedrivits av Tagehus AB. Bolaget är moderbolag i en koncern som investerar i bolag och bedriver fastighetsförvaltning och handel med värdepapper. Dessutom bedrivs fastig hetsutveckling samt försäljning av administrativa tjänster till externa parter. Verksamheten är indelad i affärsområdena Fastigheter, Tagebad, Tageflyg, Investeringar i bolag, Handel med värdepapper samt Övrig verksamhet. De olika affärsområdena beskrivs närmare nedan. Ekonomisk översikt, koncernen tkr Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % Vinstmarginal, % 2012 2011 2010 418 662 350 196 536 087 40 158 82 111 397 491 1 801 908 1 610 243 1 345 772 34,5 36,7 39,8 9,6 23,4 74,1 2012 2011 2010 7 049 4 543 1 387 17 124 18 516 406 645 Ekonomisk översikt, moderbolaget tkr Rörelsens intäkter Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % 1 213 639 1 087 402 1 062 794 48,8 52,6 52,0 Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar. Fastigheter Affärsområdet Fastigheter omfattar ägande och förvaltning av bostäder och en hotellfastighet. Dessutom bedrivs fastighetsutveckling inom koncernen. Fastighetsförvaltning sker i den helägda BirgittaHus-koncernen med dotterbolaget Presidium AB samt i AB Skalmejblåsaren & Co KB. Det sistnämnda bolaget ägs av Tagehus Holding AB och dess dotterbolag THF Hotellfastigheter AB. Koncernen förvaltar cirka 150 lägenheter i Åre samt en hotellfastighet i Stockholm. Under verksamhetsåret har bolaget Casobo AB förvärvats från Credentia AB. Casobo AB äger fyra fastigheter i centrala Norrtälje. De befintliga ytorna i dessa fastigheter hyrs ut tills vidare. Under året har detaljplanearbete genomförts. Planen är att bygga 150 lägenheter och butiker. För etapp 1, som omfattar 38 lägenheter, kommer försäljning att starta under 2013. Byggstart för denna etapp är planerad till 2014. Tagehus Holding AB är delägare i ett större markutvecklingsprojekt i Åkersberga och ytterligare ett bostadsutvecklingsprojekt i Norrtälje än det som beskrivs ovan. Vidare har vi startat ett nybyggnadsprojekt i Åre, som innefattar avstyckning och förtätning av befintliga fastigheter. Hyresintäkterna uppgår till 31 588 (32 861) tkr. Rörelseresultat för fastighetsförvaltningen uppgår till 10 445 (9 237) tkr. Tagebad Inom koncernen bedrivs utvecklingsprojekt för att utveckla bad- och friskvårdsanläggningar. Tagebad har under året aktivt deltagit i utveckling samt upphandlingar av nya badanläggningar. Vidare har bolaget under året färdigställt en ny badanläggning i Tyresö kommun enligt tidplan och till förväntad produktionskostnad. Anläggningen erhöll en godkänd slutbesiktning i december 2012 samtidigt som kommunen i enlighet med koncessionsavtal godkände anläggningen. Verksamheten har öppnat för besökare och haft mycket goda besökstal. Denna anläggning kommer att vara ett viktigt referensobjekt i vår framtida satsning på projekt inom Tagebad. Fokus ligger nu på att aktivt arbeta med verksamhetens behov, finansieringsfrågor, energioptimering samt effektiv teknisk förvaltning för att ytterligare utveckla specialistkunskaperna inom området badanläggningar. Inom Tagebad finns också ägande av Medley Holding AB (Medley), där vi under året ökat vårt ägande till 100 (74) procent av såväl kapital som röster. Medley är ett företag verksamt inom området bad, friskvård och rekreation. Företaget är idag den största privatägda operatören av kommunala bad- och friskvårdsanläggningar i Sverige. Medley har verksamhet i ett trettiotal badanläggningar i sammanlagt 20 kommuner, från Umeå i norr till Lomma i söder. Flera av landets största äventyrsbad drivs av Medley. Under 2012 hade bolaget cirka 3,2 miljoner besök vid sina badanläggningar. Medleys mål är att skapa en rikstäckande kedja av bad- och friskvårdsverksamheter. Dessutom är vi delägare i Cemi Specialfastigheter AB, som bedriver teknisk förvaltning av badanläggningar. Intäkterna inom Tagebad uppgår till 281 903 (262 383) tkr och rörelseresultat till 10 165 (12 419) tkr. tageflyg Ett affärsområde, Tageflyg, etablerades under 2011. Avtal har träffats om förvärv av 19 flygplan, vilka har levererats under 2011–2012. Flygplanen hyrs ut till olika operatörer på den europeiska marknaden. Ägandet ligger i dotterbolaget Rockton Aviation AB, där Tagehus-koncernen äger 50 procent, T Ljungberg BV 41 procent och resterande 9 procent ägs av externa parter. Då Tagehus Holding AB via avtal innehar mer än 50 procent av rösterna i detta bolag konsolideras detta fullt ut i koncernredovisningen. Tagehus Holding AB är sedan tidigare delägare i Rockton AB, ett så kallat lease-managementbolag som hanterar såväl köp och försäljning av flygplan som den löpande förvaltningen inom detta affärsområde. Intäkterna inom Tageflyg uppgår till 97 669 (1 813) tkr och rörelseresultatet till 30 605 (1 060) tkr. Investeringar i bolag De finansiella placeringarna avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där koncernen innehar 15 583 633 (15 583 633) aktier samt via aktielån ytterligare 1 820 000 (1 820 000) aktier. Innehavet motsvarar 13,1 (13,1) procent av kapitalet och 10,3 (10,3) procent av rösterna. Samtliga aktier innehas av moderbolaget. Atrium Ljungberg AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Värdetillväxt skapas genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq OMX Stockholm. tagehus årsredovisning 2012 33 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Vidare har investeringar skett i ett privatägt bygg- och fastighetsbolag, verksamt i Norrtälje, samt i aktier och fonder på den svenska och ryska marknaden. Det samlade resultatet efter finansnetto för de investeringar som gjorts i bolag uppgår till 38 279 (46 528) tkr. Handel med värdepapper Värdepappershandel bedrivs i det helägda bolaget RGG Adm-Gruppen AB. Värdepappershandeln bedrivs som en absolutavkastande verksamhet. Resultat efter finansnetto uppgår till 1 324 (4 344) tkr. Övrig verksamhet Moderbolaget bedriver kapitalförvaltning samt leder och hanterar, förutom den egna koncernen, administrationen åt ett femtontal externa bolag. Resultat Koncernen redovisar för perioden ett resultat efter finansiella poster på 40 158 (82 111) tkr och moderbolaget ett resultat på 17 124 (18 516) tkr. Årets resultat uppgår till 31 751 (61 739) tkr för koncernen och 22 512 (23 889) tkr för moderbolaget. Resultatet har påverkats av realisationsresultat vid försäljning av fastigheter med –189 (44 758) tkr, vilket förklarar att ett sämre resultat redovisas för 2012 jämfört med 2011. Finansiell ställning Likvida medel uppgår till 46 483 (66 982) tkr för koncernen och 4 706 (7 535) tkr för moderbolaget. De långfristiga skulderna uppgår till 962 152 (876 156) tkr för koncernen och 503 937 (497 856) tkr för moderbolaget. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier eller fastigheter med bästa rätt. Lånen har långa löptider med korta räntebindningar. Derivat i form av swappar används för att minimera ränterisken. Framtida lånebehov säkerställs med bekräftade lånelöften. Medelräntan på räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 4,48 (4,35) procent. Om räntebärande skulder avseende Tageflyg exkluderas uppgår medelräntan till 3,88 (4,35) procent. Medellöptiden för räntebindningen uppgick till 3,3 (3,1) år, vilket är en avvikelse mot den gällande finanspolicyn som stipulerar en räntebindning mellan ett till tre år. Eget kapital uppgick på balansdagen till 621 197 (590 386) tkr för koncernen och 592 025 (572 373) tkr för moderbolaget, vilket motsvarar en soliditet på 34,5 (36,7) procent för koncernen och 48,8 (52,6) procent för moderbolaget. Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernen har ett ägande som fördelar sig på såväl innehav i andra bolag som direktägande av fastigheter främst i Stockholm och Åre. Riskspridning erhålls genom att både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter finns i portföljen. Dessutom finns andra tillgångar än fastigheter bland koncernens innehav. Den enskilt största tillgången utgörs av innehav av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontors- och helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregioner. 34 tagehus årsredovisning 2012 Finansverksamheten ska bedrivas enligt den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Denna reglerar risker avseende räntor, finansiering, motparter och kontrollsystem. Enligt policyn ska finansiella risker begränsas samtidigt som en aktiv förvaltning långsiktigt ska trygga finansieringen till lägsta möjliga kostnad. Den dominerande risken utgörs av att förändringar av marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden på ett negativt sätt. För att begränsa ränterisken bör den genomsnittliga räntebindningstiden vara ett till tre år, där maximalt 50 procent får räntejusteras under ett år. Koncernens ambition är att finansverksamheten i möjligaste mån ska följa den fastlagda finanspolicyn. Arbete pågår med att revidera den befintliga policyn. Tagehus har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. Miljö Tagehus arbetar i enlighet med bolagets miljöpolicy där Tagehus verksamhet ska präglas av kvalitet och långsiktighet. Det ställer krav på oss att minska våra fastigheters påverkan på klimatet och miljön, såväl i förvaltningsverksamheten som i fastighetsutvecklingen. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Under 2013 har förvärv gjorts av 125 aktier i Solbackastrand AB. Ägarandelen i detta bolag har ökat från 25 procent till 37,5 procent av såväl kapital- som rösträttsandel. Dessutom har 150 000 aktier i Atrium Ljungberg AB (publ) sålts efter bokslutsdagen. Bolagets förväntade framtida utveckling Verksamheten kommer fortsättningsvis att bedrivas med ett fokus på fastigheter och investeringar inom övriga befintliga affärsområden på minst samma förvaltningsnivå som för innevarande år. Resultatdisposition Förslag till disposition av bolagets vinst (kr). Till årsstämmans förfogande står balanserad vinst årets vinst 565 513 472 22 512 334 588 025 806 Styrelsen föreslår att i ny räkning överföres 588 025 806 588 025 806 Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterfölj ande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. Resultaträkning Koncernen tkr Rörelsens intäkter Not 2012-01-01 –2012-12-31 Moderbolaget 2011-01-01 –2011-12-31 2012-01-01 –2012-12-31 2011-01-01 –2011-12-31 0 2 Hyresintäkter m.m. Intäkter Bad och Friskvård Intäkter Tageflyg Resultat tradingverksamhet Resultat kapitalförvaltning 33 548 32 861 1 960 279 992 262 083 0 0 97 669 1 813 0 0 2 471 5 653 0 0 0 –825 0 0 Fakturerade arvoden 3 651 2 591 5 034 4 331 Övriga fakturerade kostnader 1 520 1 262 55 212 Realisationsresultat vid försäljning av fastigheter/ utvecklingsprojekt Rörelsens kostnader Fastighetskostnader inklusive avskrivningar Driftskostnader Bad och Friskvård Driftskostnader Tageflyg Administrationskostnader 44 758 0 0 350 196 7 049 4 543 2, 5 6 –20 242 –22 100 0 –47 3, 6 –227 220 –210 120 0 0 6 –60 187 –540 0 0 3, 4, 6 –66 092 –54 347 –14 621 –12 648 Utvecklingskostnader Rörelseresultat –189 418 662 1 –2 262 –546 0 0 –376 003 –287 653 –14 621 –12 695 42 659 62 543 –7 572 –8 152 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 7 0 0 3 348 –1 266 Resultat från andelar i intresseföretag 8 618 0 0 0 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 9 43 459 41 415 43 459 41 415 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 1 255 11 756 4 245 13 023 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 –47 833 –33 603 –26 356 –26 504 –2 501 19 568 24 696 26 668 40 158 82 111 17 124 18 516 5 373 Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat –2 532 –1 644 5 388 Minoritetsintressen 12 –5 875 –18 728 0 0 Årets resultat 31 751 61 739 22 512 23 889 tagehus årsredovisning 2012 35 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Balansräkning Koncernen tkr Moderbolaget Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Goodwill 13 53 826 3 019 0 0 Övriga immateriella anläggningstillgångar 14 894 1 112 0 0 54 720 4 131 0 0 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 15 388 521 249 691 0 0 Förbättringsutgifter på annans fastighet 16 641 643 0 0 Flygplan 17 224 799 154 855 0 0 Inventarier och installationer 18 69 252 12 042 49 65 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 19 5 473 102 945 0 0 688 686 520 176 49 65 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 0 0 260 164 140 561 Fordringar hos koncernföretag 21 0 0 40 071 27 500 Andelar i intresseföretag 22 7 403 5 545 6 785 5 545 Andra långfristiga värdepappersinnehav 23 862 700 863 796 837 114 838 210 Uppskjuten skattefordran 24 7 629 7 317 11 454 5 938 Andra långfristiga fordringar 25 15 928 52 728 15 928 16 328 893 660 929 386 1 171 516 1 034 082 1 637 066 1 453 693 1 171 565 1 034 147 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m. Värdepapper 26 Övrigt varulager 1 479 0 0 0 1 530 1 250 0 0 3 009 1 250 0 0 31 950 23 915 654 475 0 0 25 325 28 892 72 0 72 0 1 966 984 0 49 7 382 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Aktuell skattefordran Övriga fordringar 27 53 384 36 474 703 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 21 252 19 953 3 890 1 932 108 624 81 326 30 644 38 730 6 726 6 992 6 724 6 990 6 726 6 992 6 724 6 990 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 36 tagehus årsredovisning 2012 29 46 483 66 982 4 706 7 535 164 842 156 550 42 074 53 255 1 801 908 1 610 243 1 213 639 1 087 402 Koncernen tkr Not Moderbolaget 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 4 000 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Bundet eget kapital Aktiekapital 31 Bundna reserver 4 000 4 000 4 000 10 171 340 0 0 14 171 4 340 4 000 4 000 575 275 524 307 565 513 544 484 31 751 61 739 22 512 23 889 607 026 586 046 588 025 568 373 621 197 590 386 592 025 572 373 5 428 22 743 0 0 790 382 727 360 343 200 330 000 0 0 53 500 40 000 38 370 45 870 38 370 45 870 133 400 102 926 68 867 81 986 962 152 876 156 503 937 497 856 Fritt eget kapital Fria reserver/Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Minoritetsintresse Långfristiga skulder 32 33, 34 Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Skulder till delägare Övriga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 57 253 4 000 23 080 0 Leverantörsskulder 29 662 18 212 881 1 050 5 477 Skulder till koncernföretag Aktuell skatteskuld Övriga skulder 35 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 0 0 46 447 1 850 2 378 109 0 57 049 48 171 35 298 1 319 67 317 48 197 11 862 9 327 213 131 120 958 117 677 17 173 1 801 908 1 610 243 1 213 639 1 087 402 Fastighetsinteckningar 236 100 220 000 0 0 Företagsinteckningar 14 000 14 000 0 0 Andelar i koncernföretag 20 100 43 850 525 23 750 817 543 817 543 792 203 792 203 120 135 110 035 0 0 1 207 878 1 205 428 792 728 815 953 Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Andra aktier och andelar Ställda säkerheter flygplansverksamhet 37 Ansvarsförbindelser Borgensåtaganden, externa 4 292 9 035 1 875 0 Borgensåtaganden till förmån för intresseföretag 2 000 2 000 2 000 2 000 Bankgarantier 3 700 0 0 0 417 417 0 0 158 340 133 315 158 340 133 315 Ansvarsförbindelse till förmån för övriga koncernföretag Lån andra aktier och andelar Övriga åtaganden Summa ansvarsförbindelser 4 825 0 4 825 0 173 574 144 767 167 040 135 315 tagehus årsredovisning 2012 37 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Kassaflödesanalys Koncernen tkr Moderbolaget Not 2012-01-01 –2012-12-31 2011-01-01 –2011-12-31 2012-01-01 –2012-12-31 2011-01-01 –2011-12-31 42 659 62 543 –7 572 38 47 490 –15 760 16 –8 152 15 1 561 12 377 4 551 13 644 Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta m.m. –47 568 –32 655 –26 091 –25 556 Betald inkomstskatt Erlagd ränta –4 416 –733 158 –49 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 39 726 25 772 –28 938 –20 098 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av varulager –1 759 17 119 0 0 Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar –8 035 –5 040 –179 644 Minskning(+)/ökning(-) av fordringar 18 281 –7 631 –14 548 –355 0 3 000 0 3 000 Minskning(+)/ökning(-) av kortfristiga placeringar Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder 11 450 3 525 –169 –110 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder 19 681 17 691 63 949 –1 272 Kassaflöde från den löpande verksamheten 79 344 54 436 20 115 –18 191 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar –58 943 –252 0 0 –180 433 –233 096 0 –26 0 72 893 0 83 –2 256 –40 783 –108 848 –50 308 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 0 3 899 6 001 3 899 Återbetalning av aktieägartillskott 0 0 6 000 4 000 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Erhållna utdelningar på aktier 45 249 41 722 45 249 41 722 Ökning av långfristiga fordringar –1 350 –37 900 –11 642 –1 500 510 0 510 4 500 –197 223 –193 517 –62 730 2 370 –2 500 –8 000 –2 500 –8 000 0 0 –107 8 207 –7 374 –6 499 0 0 0 0 3 694 7 652 Amortering av långfristiga fordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Återbetalade aktieägartillskott Tillskott/uttag från handelsbolag Utbetalt till minoritetsägare Erhållna koncernbidrag 0 0 –4 182 –2 104 Upptagna långfristiga lån Lämnade koncernbidrag 170 676 195 081 70 381 21 468 Lösen/amortering av långfristiga lån –63 422 –15 456 –27 500 –15 456 97 380 165 126 39 786 11 767 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –20 499 26 045 –2 829 –4 054 Likvida medel vid årets början Förändring av likvida medel 66 982 40 937 7 535 11 589 Likvida medel vid årets slut 46 483 66 982 4 706 7 535 38 tagehus årsredovisning 2012 Tilläggsupplysningar ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Lån i utländsk valuta Lån som upptagits i utländsk valuta i syfte att säkra tillgångar anskaffade i utländsk valuta redovisas till anskaffningskurs med stöd av BFN R7. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffnings värden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod: % Goodwill Övriga immateriella anläggningstillgångar Byggnader 5–10 20 2–3 Mark 0 Ombyggnader i form av hyresgästanpassningar 5 Förbättringsutgifter på annans fastighet Inventarier Flygplan Varulager m.m. Varulagret i form av värdepapper värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Vid bedömning av verkligt värde til�lämpas en kollektiv värdering eftersom innehavet är att betrakta som en enhet (portfölj). Övrigt varulager värderas, med tillämpning av först in-först ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen. 4–20 20 4 med ett restvärde på 15 Löpande underhåll har kostnadsförts. Ombyggnader och större hyresgästanpassningar aktiveras till den del de avser standardhöjande åtgärder. Resterande delar kostnadsförs. Avskrivningar på flygplan beräknas med utgångspunkt från tillverkningstidpunkten. Kostnaden för vissa större underhållsåtgärder på flygplanen betalas löpande in i förskott baserat på brukandet av flygplanet. Inbetalade belopp skuldförs. Hyrestagare har rätt att erhålla ersättning från underhållsreserver när motsvarande underhåll har genomförts. Underhållsreserverna har fördelats mellan en kortfristig och en långfristig del med hänsyn till den förväntade tidpunkten för underhållsåtgärder. Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar har tagits upp till anskaffningsvärden med avdrag för erforderliga nedskrivningar. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skatter inklusive uppskjuten skatt Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas därmed sammanhängande skatt i resultaträkningen. För poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Intäktsredovisning Hyres- och leasingintäkterna periodiseras i enlighet med hyresavtal varvid endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid. Ränta, utdelning och realisationsresultat redovisas som intäkt när det är sannolikt att bolaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Utdelningsintäkt redovisas när aktieägarens rätt att få utdelning bedöms som säker. Intäkter från tjänsteuppdrag (Bad och Friskvård) redovisas när tjänsten är utförd. En delvis utförd tjänst redovisas i årets resultat baserat på färdigställandegraden på balansdagen. Försäljning av varor intäktsförs vid leverans av varor till kunden. Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. Detta innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder redovisas till marknadsvärde enligt en upprättad förvärvsanalys. Överstiger anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag det beräknade marknadsvärdet av bolagets nettotillgångar enligt förvärvsanalysen redovisas skillnaden som goodwill. Avskrivning på goodwill baseras på den beräknade ekonomiska livslängden. Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstetalet eller på annat sätt har kontroll enligt ÅRL 1:4. Intresseföretag Investeringar i intresseföretag, i vilka koncernens röstinnehav är minst 20 procent och högst 50 procent redovisas i koncernredovisningen tagehus årsredovisning 2012 39 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 enligt kapitalandelsmetoden. Den ökning respektive minskning av intresseföretagets värde som uppkommer enligt kapitalandelsmetoden har ökat koncernens bundna reserver respektive minskat koncernens fria reserver. not 3 Leasingavtal Koncernen tkr Omräkning av utländska dotterföretag Utländska dotterbolags bokslut har omräknats till svenska kronor enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser förs direkt mot koncernens eget kapital. Definition av nyckeltal Vinstmarginal – Resultat efter finansiella poster i procent av rörelsens intäkter. 2012 2011 3 778 4 526 95 51 3 778 4 526 95 51 Operationella leasingkostnader Leasingkostnader (exklusive hyra för lokaler) not 4 Ersättning till revisorer Koncernen tkr Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag UPPLYSNINGAR till enskilda poster Skatterådgivning 1 2011 Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 540 503 346 336 85 0 52 0 3 29 3 29 57 55 57 55 345 395 0 0 Deloitte AB Soliditet – Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. not Moderbolaget 2012 Övriga tjänster Specifikation av rörelseresultat Koncernen tkr Moderbolaget PwC AB Revisionsuppdrag 2012 2011 2012 2011 0 38 0 0 Fastigheter 10 445 9 237 1 960 0 Skatterådgivning 16 23 0 0 Tagebad 10 165 12 419 0 0 Övriga tjänster 46 67 0 0 Tageflyg 30 605 1 060 0 0 1 092 1 110 458 420 –303 Rörelseresultat Investeringar i bolag –920 –1 227 –895 Handel med värdepapper 1 190 4 145 0 0 Ej fördelad administration –8 637 –7 849 –8 637 –7 849 42 848 17 785 –7 572 –8 152 –189 44 758 0 0 42 659 62 543 –7 572 –8 152 Realisationsresultat vid för säljning av fastigheter/ markutvecklingsprojekt not 2 Inköp och försäljning inom koncernen Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetssäkringstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. not 5 Personal Medelantal anställda Medelantalet anställda bygger på av bolaget betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid. Moderbolaget Andel av försäljningen som avser koncernföretag, % Andel av inköpen som avser koncernföretag, % 40 tagehus årsredovisning 2012 2012 2011 34,6 40,5 0 2,4 Koncernen tkr Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 Medelantal anställda har varit 291 284 7 7 varav kvinnor 182 196 5 5 Löner, ersättningar m.m. not Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått med följande belopp: Koncernen tkr 2012 Pensionskostnader Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget Moderbolaget 2011 2012 2011 Styrelsen och VD Löner och ersättningar 7 3 215 2 519 1 167 487 584 423 99 99 3 799 2 942 1 266 586 97 291 91 524 4 177 3 820 5 387 5 048 964 793 102 678 96 572 5 141 4 613 28 819 26 674 1 983 1 607 135 296 126 188 8 390 6 806 tkr 2012 2011 Realisationsresultat vid försäljning av aktier i koncernföretag 3 446 –300 Resultat från andelar i handelsbolag –98 –461 0 –505 3 348 –1 266 Nedskrivningar av aktier i koncernföretag Övriga anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader Sociala kostnader Summa styrelse och övriga not 8 Resultat från andelar i intresseföretag Koncernen tkr Resultatandel i Solbackastrand AB Könsfördelning i styrelse och företagsledning Antal styrelseledamöter, varav kvinnor 11 9 4 3 1 0 0 0 Antal övriga befattnings havare inkl. VD, 8 8 3 3 varav kvinnor 2 2 1 1 not 9 0 0 0 0 I personalkostnader ingår ersättning till ledande befattningshavare i Medley Holding AB och RGG Adm-Gruppen AB på totalt 2 886 tkr för koncernen och 198 tkr för moderbolaget. Ersättningarna är beräknade på marknadsmässiga grunder och avser totalt 268 syntetiska optioner enligt avtal den 21 augusti 2008 och 5 januari 2012. not 6 2011 618 0 618 0 esultat från övriga värdepapper R och fordringar som är anläggnings tillgångar Koncernen Pensionsförpliktelser till styrelse och VD 2012 tkr Utdelningar aktier Ränteintäkter långfristiga fordringar Återföring av nedskrivning av långfristig fordran Realisationsresultat vid avyttring av aktier Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 45 249 41 722 45 249 41 722 306 621 306 621 0 1 250 0 1 250 –237 3 988 –237 3 988 Nedskrivning av aktieinnehav –1 859 –6 166 –1 859 –6 166 43 459 41 415 43 459 41 415 Avskrivningar Koncernen tkr 2012 2011 Moderbolaget 2012 Övriga immateriella anläggningstillgångar Byggnader och mark Flygplan Inventarier och installationer Förbättringsutgifter på annan fastighet 10 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2011 Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång Goodwill not Koncernen –2 077 –1 565 0 tkr 0 Utdelningar aktier Realisationsvinst vid avyttring av aktier –436 –401 0 0 –8 679 –9 111 0 0 –27 370 –540 0 0 –4 754 –4 137 –16 –15 –182 –513 0 0 –43 498 –16 267 –16 –15 0 0 0 Ränteintäkter, externa Ränteintäkter, koncernbolag Kursdifferenser Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 289 581 289 478 10 252 0 10 252 0 966 603 78 131 0 0 3 878 1 989 0 320 0 173 1 255 11 756 4 245 13 023 Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion –8 679 –9 111 Driftskostnader Bad och Friskvård Fastighetskostnader –6 601 –5 809 0 Driftskostnader Tageflyg –27 370 –540 0 0 –848 –807 –16 –15 –43 498 –16 267 –16 –15 Administrationskostnader tagehus årsredovisning 2012 41 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 not 11 R äntekostnader och liknande resultatposter Koncernen tkr Räntekostnader, externa Moderbolaget 2012 2011 –47 388 –31 336 Räntekostnader, koncernbolag not 2012 2011 –23 728 –23 660 0 0 –2 046 –1 896 –180 0 –317 0 Omvärdering av räntederivat 0 –1 319 0 0 Omvärdering av fondinnehav –265 –948 –265 –948 –47 833 –33 603 –26 356 –26 504 Kursdifferenser 13 Goodwill Koncernen tkr 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde 48 073 48 073 Inköp bolagsförvärv 52 884 0 100 957 48 073 Ingående avskrivningar –6 159 –4 594 Årets avskrivningar –2 077 –1 565 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 236 –6 159 Ingående nedskrivningar –38 895 –38 895 Utgående ackumulerade nedskrivningar –38 895 –38 895 53 826 3 019 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde not 12 Skatt på årets resultat Koncernen tkr Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Effekt av ej avdragsgilla kostnader Moderbolaget 2012 2011 2012 2011 40 158 82 111 17 124 18 516 –10 562 –21 595 –4 503 –4 870 –1 802 –2 628 –689 –1 779 Effekt av ej skattepliktiga intäkter 12 457 23 923 12 807 12 022 Utnyttjande av tidigare års underskott Skatt hänförlig till tidigare år Effekt av intressebolagsredovisning –1 182 0 12 0 –8 0 0 0 Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5–10 år. Tillkommande goodwill avser förvärv av återstående 26 procent i Medley Holding AB. All goodwill i koncernen avser Medley-koncernen. not 14 Övriga immateriella anläggningstillgångar Koncernen tkr 2012-12-31 2011-12-31 3 417 3 165 218 252 Ingående anskaffningsvärde Årets aktiverade utgifter, inköp Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden –1 361 0 2 274 3 417 –2 305 –1 904 163 0 0 0 –1 616 0 –2 239 0 Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 1 361 0 0 –1 344 0 0 Årets avskrivningar –436 –401 –1 380 –2 305 18 0 0 0 Utgående redovisat värde 894 1 112 –2 532 –1 644 5 388 5 373 374 –984 5 516 3 914 0 0 –128 1 459 Aktuell skatt –2 906 –660 0 0 Redovisad skattekostnad/ skatteintäkt –2 532 –1 644 5 388 5 373 Effekt av ändrad skattesats Förluster utan motsvarande aktivering av underskottsadrag Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag Redovisad skattekostnad/ skatteintäkt Utgående ackumulerade avskrivningar Följande komponenter ingår i skattekostnaden/skatteintäkten: Skatt avseende förändring av uppskjuten skattefordran/skuld Skatt avseende koncernbidrag Övriga immateriella kostnader avser nedlagda kostnader för utveckling av kassaredovisningssystem avseende dotterbolaget Medley Holding AB. Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. not 15 B yggnader och mark Koncernen tkr Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar 2012-12-31 2011-12-31 310 553 336 863 41 295 0 0 –28 659 Omklassificering från pågående arbeten 106 213 2 349 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 458 061 310 553 Ingående avskrivningar –60 861 –54 200 Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar 0 2 450 –8 679 –9 111 Utgående ackumulerade avskrivningar –69 540 –60 861 Utgående redovisat värde 388 521 249 692 Redovisat värde byggnader 338 218 240 656 Redovisat värde mark 50 303 9 035 388 521 249 691 Avskrivning enlig plan beräknas på byggnadernas nyttjandeperiod. Rörelsebyggnader skrivs av med 3 procent och bostadsbyggnader med 2 procent per år. Ombyggnader i form av hyresgästanpassningar skrivs av med 5 procent per år. 42 tagehus årsredovisning 2012 not 16 förbättringsutgifter på annan fastighet not 19 ågående nyanläggningar och P förskott avseende materiella anläggningstillgångar Koncernen tkr 2012-12-31 2011-12-31 12 168 11 941 426 227 –3 681 0 Nedlagda kostnader under året Försäljningar/utrangeringar Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar till inventarier 0 12 168 –11 525 –11 012 3 504 0 Omklassificering till byggnad/inventarier och installationer 38 0 Valutakursförändring –182 –513 –8 165 –11 525 641 643 Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5–25 år. 17 Ingående anskaffningsvärde –107 Omklassificeringar från annan fastighet not 2012-12-31 2011-12-31 8 806 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Koncernen tkr fl ygplan 2011-12-31 155 395 0 Ingående anskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 97 314 155 395 252 709 155 395 –540 0 –27 370 –540 Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar –27 910 –540 Utgående redovisat värde 224 799 154 855 not 18 Koncernen tkr Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar från pågående arbeten/annan fastighet Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar från annan fastighet Moderbolaget 201112-31 31 611 28 366 83 140 6 007 3 740 0 26 –6 910 –495 0 –83 5 473 102 945 Investeringarna avser projekterings- och byggnadskostnader samt räntor för nybyggnation av en simhall 0 (100 521) tkr, andra utvecklingprojekt 5 473 (2 344) tkr samt hyresgästanpassningar 0 (80) tkr. 20 Andelar i koncernföretag 0 0 0 86 815 31 611 83 83 –19 569 –15 756 –18 –7 6 798 324 0 4 –38 0 0 0 Årets avskrivningar –4 754 –4 137 –16 –15 Utgående ackumulerade avskrivningar –17 563 –19 569 –34 –18 69 252 12 042 49 65 Utgående redovisat värde Moderbolaget Företag Organisationsnummer BirgittaHus AB Säte Stockholm 556238-6366 AB Skalmejblåsaren & Co KB Stockholm 902001-7704 Antal/ Kapitalandel % 54 249 90% 54 249 40 149 75% 23 750 RGG Adm-Gruppen AB Stock556074-1554 holm 1 000 100% 100% 0 Stockholm 1 000 Stockholm 2 421 Stockholm 5 250 Stockholm 1 000 Stockholm 500 556653-2734 556866-8254 Casobo AB 556548-3921 Rockton2000 AB 556880-3554 100% 100% 93% 50% 100% 100% 100% 14 520 1 000 56% Tagebad AB 4 220 1 000 14 520 11 146 1 000 100% 750 100% Åre-Torpet Holding AB Stock556575-2176 holm 556586-3015 18 300 90% 1 000 Medley Holding AB 201112-31 4 220 THF Hotellfastigheter AB Stock- Stockholm Antal/ Kapitalandel % 100% 1 000 holm 201212-31 18 300 Stockholm Rockton Aviation AB 56 107 –2 349 Utgående redovisat värde 969715-1901 201212-31 –162 213 –35 Tage Kapital KB 201112-31 0 102 945 556669-1407 201212-31 –12 996 5 473 556423-2329 inv entarier och installationer 0 971 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Kristine Fastigheter AB Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 25 år med ett restvärde på 15 procent, beräknat från det ursprungliga tillverkningsdatumet. 73 734 –45 Koncernen 2012-12-31 44 591 63 815 Inköp not tkr 102 945 100% 11 146 56% –9 1 000 1 395 100% 1 395 1 000 20 100 100% 100 1 926 73 310 74% 31 165 250 525 40 500 50% 25 0 50 0 260 164 140 561 Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av fem år. tagehus årsredovisning 2012 43 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 Moderbolaget 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde 175 009 178 152 Förvärv av andelar 107 832 25 –2 738 0 0 –8 207 Försäljning av andelar Uttag från handelsbolag 107 0 Återbetalning av aktieägartillskott Tillskott till handelsbolag –6 000 –4 000 Lämnade aktieägartillskott 20 500 9 500 Resultatandel i handelsbolag –98 –461 294 612 175 009 –34 448 –33 942 0 –506 Utgående ackumulerade nedskrivningar –34 448 –34 448 Utgående redovisat värde 260 164 140 561 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar not 22 Andelar i intresseföretag Företag Organisationsnummer Ingående anskaffningsvärde –9 8 659 Tillskott till handelsbolag 107 0 Uttag från handelsbolag 0 –8 207 –98 –461 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 –9 Utgående redovisat värde 0 –9 Resultatandel i handelsbolag Enligt avtalet äger bolaget rätt till i kommanditbolaget uppkommande överskott och rätt till överskottet vid en likvidation i relation till dess andel, cirka 56 procent. Cemi Specialfastigheter AB 556789-4620 Tajohus AB 556742-7041 Solbackastrand AB 556711-8806 Rockton AB 556791-1994 Cemi Specialfastigheter AB 556789-4620 Tajohus AB 556742-7041 Solbackastrand AB 556711-8806 Svenska Timeshareföreningen Ekonomisk förening 769610-5894 Rockton AB 556791-1994 Kapital Antal andel, % andelar Säte Presidium AB (556109-4409) Stockholm AB Skaljmejblåsaren & Co KB (902001-7704) Stockholm 10 Tyresö Nya Badanläggning AB (556784-0136) Stockholm 100 Are-Torpet Eesti OU (10947640) Estland 50 1 Medley AB (556609-1541) Solna 100 1 062 Atlag Sportcenter AB (556489-9960) Stockholm 100 1 000 100 10 000 1 000 Fordringar hos koncernföretag 33% 0 0 126 126 6 037 5 419 500 Stockholm 50% 250 Stockholm 25% 250 Stockholm 21% 1 240 0 7 403 5 545 0 0 126 126 tkr 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde 27 500 32 000 Tillkommande under året 10 307 0 Omrubricerat från kortfristiga fordringar hos koncernföretag 22 764 0 0 –4 500 Amorteringar under året Fordringar omvandlade till aktieägartillskott –20 500 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 40 071 27 500 Utgående redovisat värde 40 071 27 500 tagehus årsredovisning 2012 500 Stockholm 33% 500 Stockholm 50% 250 Stockholm 25% 5 419 5 419 Stockholm 33% 0 0 250 Stockholm 21% 1 240 0 6 785 5 545 Moderbolaget 201212-31 201112-31 201212-31 201112-31 Ingående anskaffningsvärde 6 069 6 069 6 069 6 069 Resultatandel i intressebolag 618 0 0 0 Lämnade kapitaltillskott 1 240 0 1 240 0 Omklassificeringar från övriga aktier och andelar 1 000 0 1 000 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 927 6 069 8 309 6 069 Ingående nedskrivningar –524 –524 –524 –524 Omklassificeringar från nedskrivningar av övriga aktier och andelar –1 000 0 –1 000 0 –1 524 –524 –1 524 –524 7 403 5 545 6 785 5 545 tkr Utgående ackumulerade nedskrivningar Moderbolaget 44 500 Stockholm Koncernen Tillkommer indirekt ägda koncernbolag: 21 Säte Koncernen Moderbolaget Tage Kapital KB not Antal/ Kapital andel % 2012-12-31 2011-12-31 Utgående redovisat värde not 23 Andra långfristiga värdepappersinnehav not 24 Uppskjuten skattefordran/ uppskjuten skatteskuld Koncernen Koncernen tkr 2012-12-31 2011-12-31 Värdepapper Noterade Onoterade Marknadsvärde för noterade innehav Ingående anskaffningsvärde Investeringar under året Försäljningar Omklassificering till andelar i intresseföretag Omvärdering av innehav 855 800 855 800 6 900 7 996 862 700 863 796 1 355 776 1 141 501 880 496 843 150 1 016 40 783 0 –3 550 –1 000 –25 –253 138 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 880 259 880 496 Ingående nedskrivningar –16 700 –12 784 Återförda nedskrivningar 0 2 250 Omklassificering till nedskrivningar av andelar i intresseföretag Årets nedskrivningar 1 000 0 –1 859 –6 166 Utgående ackumulerade nedskrivningar –17 559 –16 700 Utgående redovisat värde 862 700 863 796 tkr Ingående anskaffningsvärde Moderbolaget 2012-12-31 2011-12-31 Värdepapper Noterade Onoterade Marknadsvärde för noterade innehav Ingående anskaffningsvärde Investeringar under året Försäljningar Omklassificering till andelar i intresseföretag Omvärdering av innehav 855 800 6 900 7 996 862 700 863 796 1 355 776 1 141 501 854 910 817 564 1 016 40 783 0 –3 550 –1 000 –25 –253 138 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 854 673 854 910 Ingående nedskrivningar –16 700 –12 784 Återförda nedskrivningar 0 2 250 Omklassificering till nedskrivningar av andelar i intresseföretag Årets nedskrivningar 1 000 0 –1 859 –6 166 Utgående ackumulerade nedskrivningar –17 559 –16 700 Utgående redovisat värde 837 114 838 210 De noterade innehaven består av B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ). Tagehus Holding AB har år 2010 genom ett aktielån lånat 1 820 000 B-aktier i Atrium Ljungberg AB (publ) av T Ljungberg BV (motsvarande 1,1 procent av samtliga röster) med fullständigt ägarinflytande över aktierna. I och med lånet innehar Tagehus Holding AB totalt 10,3 (10,3) procent av samtliga röster i Atrium Ljungberg AB (publ) genom 17 403 633 (17 403 633) antal röster. Lånet löper tills vidare med en uppsägningstid för båda parter om tre månader. Som kompensation för de lånade aktierna betalar Tagehus Holding AB en ersättning om 2,9 procent årligen baserat på de lånade aktiernas marknadsvärde vid tidpunkten för lånet. Marknadsvärdet uppgick per 2012-12-31 till 158 340 tkr och vid tidpunkten för lånet till 154 700 tkr. Tagehus Holding AB:s åtagande att återlämna aktierna i T Ljungberg BV när lånet förfaller redovisas som en ansvarsförbindelse inom linjen. 201112-31 7 317 8 896 5 938 2 024 0 –428 0 0 5 516 3 914 5 516 3 914 0 –4 857 0 0 Skatt på temporära skillnader –1 544 347 0 0 Uppskjuten skatt på obeskattade reserver –3 660 –555 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 629 7 317 11 454 5 938 Utgående redovisat värde 7 629 7 317 11 454 5 938 Uppskjuten skattefordran/uppskjuten skatteskuld beräknas med skatteprocentsatsen 22 (26,3) procent. not 25 ndra långfristiga fordringar A Koncernen 201212-31 Moderbolaget 201112-31 201212-31 201112-31 Ingående anskaffningsvärde 52 728 19 828 16 328 19 828 Nya långfristiga fordringar 1 350 37 900 1 350 1 500 Återbetalning av lån 855 800 201212-31 Nyttjat under året tkr tkr 201112-31 Ingående fordran sålda bolag Avsatt under året Moderbolaget 201212-31 Omklassificering till andelar i intresseföretag Omklassificering till kortfristig fordran –510 0 –510 0 –1 240 0 –1 240 0 –36 400 –5 000 0 –5 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 15 928 52 728 15 928 16 328 Ingående nedskrivningar 0 –1 250 0 –1 250 Återförda nedskrivningar 0 1 250 0 1 250 Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde not 26 0 0 0 0 15 928 52 728 15 928 16 328 Värdepapper Koncernen tkr Bokfört värde 2012-12-31 2011-12-31 1 479 0 1 479 0 I dotterbolaget RGG Adm-Gruppen AB bedrivs kapitalförvaltning inklusive aktiehandel. Värdepapper i form av aktier och fonder redovisas som varulager. Under året har omvärdering av tillgångsposten skett med 0 (0) tkr. tagehus årsredovisning 2012 45 Tagehus Holding AB Org. nr. 556813-3945 not 27 Övriga fordringar Koncernen 201212-31 tkr Skatt hänförlig till koncernbidrag Årets vinst 2 087 461 2 087 0 0 0 1 394 5 861 0 Depositioner ej levererade flygplan 0 9 693 0 0 Kortfristig del av långfristig fordran 0 5 000 0 5 000 707 537 242 295 53 384 36 474 703 7 382 Koncernen 183 182 0 23 Förutbetalda försäkringspremier 313 0 83 0 Förutbetalda räntekostnader 853 1 163 458 3 334 0 0 4 864 4 528 304 210 506 354 507 354 Upplupna intäkter Bad och Friskvård 4 255 4 556 0 0 853 1 163 Upplupna intäkter flygverksamhet 3 278 0 0 0 Övriga upplupna intäkter 2 236 125 1 960 0 21 252 19 953 3 890 1 932 not Marknadsvärde 30 Moderbolaget 201212-31 201112-31 201212-31 201112-31 4 300 4 300 4 300 4 300 2 2 0 0 2 424 2 690 2 424 2 690 6 726 6 992 6 724 6 990 18 140 14 570 Koncernen Aktie kapital Bundna reserver Fria reserver Belopp vid årets ingång 4 000 340 586 046 Återbetalning av aktieägartillskott –2 500 9 831 Överfört från minoritetsägare 31 751 Villkorade aktieägartillskott uppgår till: 46 –9 831 1 560 Årets vinst Belopp vid årets utgång 4 000 10 171 607 026 201212-31 201112-31 133 126 135 626 tagehus årsredovisning 2012 Kvotvärde per aktie 32 minoritetsintresse 2012-12-31 2011-12-31 Belopp vid årets ingång 22 743 11 529 Återbetalt till minoritetsägare –22 130 –6 499 Överfört från minoritetsägare –1 560 –1 040 Investeringar under året 500 25 Andel i årets resultat 5 875 18 728 Belopp vid årets utgång 5 428 22 743 not 33 L ångfristiga skulder Koncernen 201212-31 tkr 201112-31 Moderbolaget 201212-31 201112-31 Amortering inom 2 till 5 år 474 586 326 000 356 081 350 000 Amortering efter 5 år 487 566 550 156 147 856 147 856 962 152 876 156 503 937 497 856 18 140 14 570 E get kapital Förskjutning mellan bundna och fria reserver Antal aktier Koncernen not not Upplysningar om aktiekapital tkr Övri ga kortfristiga placeringar Övriga aktier och andelar 135 626 4 000 877 Fondplaceringar 133 126 4 000 5 016 Noterade aktier och andelar 201112-31 1 000 537 tkr 201212-31 1 000 3 952 Koncernen 31 588 025 Antal/värde vid årets utgång Förutbetalda leasingavgifter 29 Villkorade aktieägartillskott uppgår till: 4 000 Antal/värde vid årets ingång Förutbetalda hyreskostnader not 22 512 Belopp vid årets utgång 2012- 201112-31 12-31 201112-31 Upplupna inkomsträntor 128 –2 500 Moderbolaget 201212-31 Övriga förutbetalda kostnader –488 Återbetalning av aktieägartillskott not F örutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader flygverksamhet 568 373 201112-31 13 296 tkr 4 000 201212-31 36 861 28 Belopp vid årets ingång 201112-31 14 422 not Fritt eget kapital Erhållna/lämnade koncernbidrag Fordran fondkommissionär Övriga fordringar Aktie kapital Moderbolaget Fordran försäljningslikvid Momsfordran Moderbolaget 34 derivatinstrument Bolaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hanteringen sker enligt riktlinjer och ramar fastställda i företagets finanspolicy. Tagehus Holdingkoncernen använder sig av ränteswappar för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga räntebindningstid. Ränteswappar används i säkringssyfte för att uppnå önskad räntebindning i portföljen. Derivatinstrumenten värderas inte under avtalens löptid då de endast innehas i säkringssyfte. Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrumenten nettoredovisas under räntekostnader. På balansdagen fanns ränteswappar på nominellt 400 000 (430 000) tkr. Marknadsvärdet har beräknats som de kostnader/intäkter som hade uppstått om kontrakten stängts på balansdagen. Marknadsvärden på derivaten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Marknadsvärdet på derivatinstrumentet var på balansdagen följande: Koncernen tkr Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med positiva verkliga värden Moderbolaget 201212-31 201112-31 201212-31 201112-31 0 15 0 15 Marknadsvärden ej redovisade i balansräkningen, med negativa verkliga värden –21 644 –16 417 –21 644 –16 417 Totalt, ej redovisat i balansräkningen –16 402 –21 644 –16 402 not 35 –21 644 Övriga kortfristiga skulder Koncernen Moderbolaget tkr 201112-31 201212-31 201112-31 Kortfristig del underhållsreserv flygplan 7 718 4 450 0 0 Kortfristiga låneskulder 22 500 0 22 500 0 Övriga kortfristiga skulder 26 831 43 721 12 798 1 319 57 049 48 171 35 298 1 319 36 37 ställda säkerheter flygverksamhet Rockton Aviations lån inklusive lösenavgift om 120 135 (110 035) tkr är säkerställd genom fem pantsättningar. I moderbolaget Tagehus Holding AB har aktierna i dotterbolaget Rockton Aviation pantsatts. I Rockton Aviation är upplåningen säkerställd genom pantbrev i flygplanen, leasehyror avseende flygplanen, försäkringsbrev avseende flygplanen samt underhållsreserven. Banken kan ej påkalla pant utöver upptaget lån men har möjligheten att välja vilken av panterna som ska nyttjas för att säkerställa lånen. not 201212-31 not not 38 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Koncernen tkr Avskrivningar Ej kassaflödespåverkande poster vid försäljning av materiella och finansiella anläggningstillgångar Orealiserade kursvinster-/ förluster Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Moderbolaget 201212-31 201112-31 201212-31 201112-31 43 498 16 267 16 15 3 947 –32 062 0 0 45 35 0 0 47 490 –15 760 16 15 Koncernen 201212-31 tkr 201112-31 Moderbolaget 201212-31 201112-31 Upplupna personalrelaterade kostnader 13 411 8 562 514 480 Upplupna räntekostnader 14 925 9 026 10 772 8 592 Upplupen fastighetsskatt 1 436 1 370 0 0 Övriga upplupna kostnader 8 220 8 340 576 255 Förutbetalda intäkter Bad och Friskvård 18 362 16 163 0 0 Förutbetalda hyresintäkter 6 018 2 063 0 0 Förutbetalda leasingintäkter 4 945 2 673 0 0 67 317 48 197 11 862 9 327 Stockholm 2013-03-18 Per-Erik Hasselberg Åke Ljungberg Johan Thorell Ordförande Johan Ljungberg Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 18 mars 2013. Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor tagehus årsredovisning 2012 47 Revisionsberättelse Till årsstämman i Tagehus Holding AB Organisationsnummer 556813-3945 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret 2012-01-01– 2012-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 33–47. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. 48 tagehus årsredovisning 2012 Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Tagehus Holding AB för räkenskapsåret 2012-01-01 – 2012-12-31. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 18 mars 2013 Deloitte AB Kent Åkerlund Auktoriserad revisor T Ljungberg BV Amsterdam Utdrag från t ljungberg bv:s årsredovisning Sammanställningen är upprättad i tEUR Förvaltningsberättelse Verksamheten T Ljungberg BV bildades 1990 i Amsterdam, Nederländerna. Bolaget är moderbolag i en koncern som bedriver fastighets- och kapitalförvaltning samt hotell- och restaurangrörelse. Dessutom bedrivs utvecklingsprojekt inom fastighetsområdet och tillhandahållande av administrativa tjänster, i huvudsak till egna dotterbolag. Hotell och restaurangrörelse T Ljungberg BV:s största tillgång är det femstjärniga Marriott Hotel i Amsterdam som drivs i dotterbolaget Leisure International Nederland BV. Bolaget äger fastigheten, den kompletta inredningen och har det formella ansvaret för samtliga anställda om cirka 173 på helårsbasis, men rörelsen sköts helt och hållet av Marriott International i enlighet med ett managementavtal som löper till 2015 och som kan förlängas med upp till fem perioder om tio år vardera. För detta betalar T Ljungberg BV en rörlig ersättning (royalty och licensavgift) samt en vinstdelning, givet att hotellets resultat överstiger en viss nivå. Under de senaste åren har hotellet genomgått en omfattande renovering och uppgradering och vi har nu en modern, mycket konkurrenskraftig anläggning i bästa läge i Amsterdam. Dessutom drivs Åre Ski Inn Bar, Restaurang & Café i ett dotterdotterbolag. Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning bedrivs i det helägda dotterbolaget Prima Project BV med ett kontorshus om cirka 2 800 kvm samt 21 parkeringsplatser på egen mark på Tesselschaadestraat 4–12 i Amsterdam. Här har vår störste hyresgäst MT&V haft finansiella problem under året och inte kunnat betala hela hyran. I februari 2013 har vi emellertid gjort upp med dem och tecknat ett nytt femårigt hyresavtal med Tommy Hilfiger. Fastighetsförvaltning bedrivs också i intressebolaget HeRaSi Real Estate BV (33,0 procent) med ett kontorshus benämnt ”Metropol” om cirka 14 200 kvm inklusive 68 egna parkeringsplatser på Weesperstraat i centrala Amsterdam. I denna fastighet har vår störste hyresgäst, kommunen Amsterdam, sagt upp sitt hyresavtal till 31 december 2013 när det avtalsenligt löper ut. För närvarande pågår diskussioner med såväl dem samt ett bolag med ett nytt koncept involverande korttidsboende/kontor/hotell. Vidare har vi fastighetsförvaltning i de svenska dotterdotterbolagen Fastighets AB Grythytte Gästgiveri, Eden Hotel AB och Krägga Properties AB. Via intressebolaget Redab Properties Plc (26,1 procent) bedrivs dels fastighetsförvaltning av lägenheter i de östra och norra delarna av centrala London samt två utvecklingsprojekt. I början av 2013 har ett nytt kortfristigt lån om 70 tGBP lämnats från T Ljungberg BV. Utvecklingsprojekt inom fastighetssektorn T Ljungberg BV har intressen i ett större markutvecklingsprojekt i Åkersberga norr om Stockholm samt ett mindre i Länna söder om Stockholm via Imprestor-koncernen. Via intressebolaget Duvnäs Fastighets AB (10 procent) drivs en omvandling av en sjötomt med marina i Saltsjö Duvnäs till bostadsrätter. Vidare har T Ljungberg BV, via svenska dotterdotterbolag, egen markutveckling runt Krägga Herrgård, Bålsta. Under slutet av 2010 förvärvades en intresseandel (25 procent) i markutvecklingsprojektet Solbackastrand utanför Norrtälje. I början av 2013 har ytterligare 12,5 procent förvärvats av detta utvecklingsprojekt. Kapitalförvaltning De finansiella placeringarna inom kapitalförvaltningen avser såväl noterade som onoterade innehav. Det största innehavet utgörs av aktier i Atrium Ljungberg AB (publ), där innehavet per årsskiftet uppgår till 3 182 994 aktier – inklusive 1 820 000 utlånade via ett aktielån till Tagehus Holding AB. Totalt har koncernen 2,4 procent av aktierna och 1,9 procent av rösterna i bolaget. Posten tas upp som intressebolag i och med att koncernens ägare tillsammans har ett bestämmande inflytande över Atrium Ljungberg. Efter bokslutsdagen har 200 000 aktier sålts. Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter. Bolaget är sedan 1994 noterat på Nasdaq OMX Stockholm. T Ljungberg BV äger också en post om 185 000 aktier i det noterade fastighetsbolaget Sagax. Under 2011 såldes de flesta övriga noterade aktierna till förmån för investeringen i Rockton Aviation AB. Därtill finns mindre innehav i de onoterade bolagen: internetspelbolaget World Mind Masters, Rockton AB med rådgivning och management kring flyginvesteringar och NetClean som arbetar med identifiering och skydd mot barnporr i datorer. Samtliga bolag är intressebolag förutom det sistnämnda. Moderbolaget har också fondinvesteringar och viss utlåningsaktivitet. Flyginvesteringar Under slutet av 2011 har moderbolaget även förvärvat 50 procent i det nystartade bolaget Rockton Aviation AB, vilka 2011/2012 förvärvat 19 turboprop-flygplan av typ Saab 2000 och Saab 340. Tillsammans med Rockton AB blir bolaget ett nytt affärsområde inom koncernen. Glädjande kan vi här notera att vi haft bättre cash flow än väntat. Verksamheten beskrivs närmare på sidan 16 i årsredovisningen. Under 2012 har 9 procent av Rockton Aviation AB sålts till företagsledningen i Rockton AB. tagehus årsredovisning 2012 49 T Ljungberg BV Amsterdam Övrig verksamhet Som komplement till bolagens verksamhet äger T Ljungberg BV-koncernen en båtcharterverksamhet och är delägare (25 procent) i ett mindre flygplan. Moderbolaget utför även administrations- och managementtjänster, i huvudsak internt inom koncernen. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under början av 2012 förvärvade Rockton Aviation AB resterande del av 19 turboprop-flygplan av typ Saab 2000 och Saab 340 från SAAB Airplane Leasing AB. I kontorsfastigheten på Tesselschadestraat i Amsterdam har den största hyresgästen, MT&V haft finansiella problem. Vi har reserverat 180 tEUR i förlust för 2012. I februari 2013 har en lösning nåtts och de lämnar huset i förtid. Samtidigt har ett nytt femårigt hyresavtal tecknats med Tommy Hilfiger. Härefter är fastigheten fullt uthyrd. Det svenska dotterdotterbolaget Eden Hotel AB har lånat upp ytterligare 5 Mkr under året. Marriott Hotel i Amsterdam har under året fullföljt installationen av trådlöst internet i samtliga rum. Uppgradering av värme- och ventilationssystem har slutförts. Utöver mindre investeringar i CCTV och datasystem har utbytet av anläggning för brandskydd samt reparation av läckage till parkeringsgaraget påbörjats. Under 2013 kommer fokus att ligga på konferensavdelningen och reparationerna av parkeringsgaraget kommer att skjutas upp. I de svenska dotterdotterbolagen har investeringarna i markutvecklingen runt Krägga Herrgård fortsatt. Detsamma gäller renoveringar och reparationer i konferensfastigheterna samt att Åre Ski Inn har fått delvis ny inredning. Under 2012 har ett litet antal tomter sålts runt Krägga samtidigt som en fastighet såldes med en mindre förlust, vilket förklarar en del av den svenska underkoncernens förluster. Resultat T Ljungberg BV-koncernen redovisar ett rekordresultat före skatt på 6 416 (1 891) tEUR och moderbolaget dito på 5 395 (1 263) tEUR. Risk och osäkerhetsfaktorer Koncernen har ett ägande som fördelar sig på hel- och delägda fastig heter inom olika kategorier som bostäder, hotell och kontor samt i olika utvecklingsfaser, vilket bidrar till en viss riskspridning. Risken minskar ytterligare genom att koncernen är verksam på olika europeiska marknader. Det kan noteras att T Ljungberg BV-koncernen har en relativt stor andel, och därmed exponering mot hotell, där den största tillgången är Marriott Hotel i Amsterdam inklusive den fulla rörelserisken. T Ljungberg BV-koncernen redovisar sitt resultat i EUR och det kan därmed fluktuera främst beroende på valutakursutvecklingen i Sverige och Storbritannien där delar av investeringarna finns. För att i görligaste mån minska ovanstående och andra risker investerar koncernen i olika tillgångsslag, vid olika tidpunkter och i olika valutor, vilka matchas mot lån i samma valuta i den mån lån upptas. Det kan till sist noteras att koncernen har en stark finansiell ställning med överlag betryggande nyckeltal. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Ett nytt långsiktigt hyresavtal har träffats i dotterbolaget Prima Project BV. I början av 2013 har ytterligare 12,5 procent av utvecklings projektet Solbackastrand förvärvats och ett kortfristigt lån om 70 tGBP har givits till Redab Properties Plc. Vidare har försäljning skett av 200 000 aktier i Atrium Ljungberg AB. Bolagets förväntade framtida utveckling Bolagets verksamhet kommer även fortsättningsvis att bedrivas i enlighet med nuvarande riktlinjer och med fokus på fastigheter och fastighetsrelaterade investeringar. Resultatdisposition Styrelsen avser inte att föreslå någon utdelning för räkenskapsåret (0 EUR). Amsterdam, 7 maj, 2013 Finansiell ställning Likvida medel vid årsskiftet uppgick till 4 824 (4 290) tEUR för koncernen och 80 (294) tEUR för moderbolaget. De långfristiga skulderna uppgick till 67 102 (68 009) tEUR för koncernen och 39 648 (37 658) tEUR för moderbolaget. Bolagets finansiella strategi är att låneportföljen ska bestå av få men stora lån, säkerställda med noterade aktier och fastigheter med bästa rätt och i en valuta matchande tillgången. Lånen har långa löptider och långa räntebindningar för att matcha tillgångarnas långsiktiga karaktär. Snitträntan för externa räntebärande skulder uppgick till 5,25 (5,2) procent och medellöptiden uppgick vid årsskiftet till 1,4 (2,3) år. Eget kapital uppgick på balansdagen till 98 588 (92 746) tEUR i koncernen och moderbolaget, vilket motsvarar en soliditet på 54,5 (52,9) procent. 50 tagehus årsredovisning 2012 Fredrik Waern Åke Ljungberg Koncernresultaträkning tEUR 2012 2011 26 251 26 049 Rörelsens intäkter Intäkter från hotellverksamhet Intäkter från övriga rörelseenheter 1 163 915 Hyresintäkter 2 377 2 523 Realisationsvinst vid försäljning av tomter Resultat från övriga värdepapper Övriga rörelseintäkter 14 –68 874 –530 21 24 30 700 28 913 Rörelsens kostnader Kostnader för hotellverksamhet –6 098 –6 138 Övriga rörelsekostnader –585 –544 Fastighetskostnader –932 –872 –4 238 –3 978 Avskrivningar Nedskrivningar av fordringar/finansiella investeringar Personalkostnader Övriga externa kostnader Rörelseresultat –233 –318 –8 411 –8 336 –5 931 –5 696 –26 428 –25 882 4 272 3 031 Resultat från finansiella poster Kursdifferenser 960 286 1 319 908 –3 635 –3 720 –1 356 –2 526 Resultat efter finansiella poster 2 916 505 Resultat från intresseföretag 3 503 1 385 Ränteintäkter Räntekostnader Minoritetsintressen Resultat före skatt Skatt Årets resultat –3 1 6 416 1 891 –1 775 –628 4 641 1 263 tagehus årsredovisning 2012 51 T Ljungberg BV Amsterdam Koncernbalansräkning tEUR 2012-12-31 2011-12-31 Mark 24 931 24 306 Byggnader 79 168 81 491 Aktiverade förbättringsåtgärder 6 327 7 594 Inventarier, maskiner och installationer 1 647 2 076 Pågående nyanläggningar 1 432 1 359 113 505 116 826 34 966 26 814 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Lån till intresseföretag Andra långfristiga fordringar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar 3 940 1 052 14 077 13 278 384 4 144 53 367 45 288 166 872 162 114 123 106 1 515 1 073 Omsättningstillgångar Varulager m.m. Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag 2 2 Fordringar hos intresseföretag 0 2 857 738 491 Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar 1 682 161 919 790 4 856 5 374 4 048 3 391 Kassa och bank 4 824 4 290 Summa omsättningstillgångar 13 851 13 161 180 723 175 275 SUMMA TILLGÅNGAR 52 tagehus årsredovisning 2012 tEUR 2012-12-31 2011-12-31 98 588 92 746 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintressen 8 5 98 596 92 751 8 675 8 187 67 061 67 922 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder 41 87 67 102 68 009 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 440 1 082 Leverantörsskulder 1 159 1 560 Skatteskulder 1 699 1 177 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 171 594 1 881 1 915 6 350 6 328 180 723 175 275 tagehus årsredovisning 2012 53 Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång Förvaltningsresultat Resultat efter finansiella poster efter återläggning av av- och nedskrivningar på materiella och immateriella anläggningstillgångar samt före orealiserade värdeförändringar och skatt Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader Soliditet Eget kapital vid årets utgång i relation till totala tillgångar vid årets utgång 54 tagehus årsredovisning 2012 Fastighetsförteckning Uthyrbar area, kvm Fastighetsbeteckning Stad/kommun Adress Amsterdam R 6065 (Marriott Hotel) Amsterdam Stadthouderskade 12 Skalmejblåsaren 8 Stockholm Vanadisvägen 12, Hagagatan 27 Hotell- och konferens Kontor Bostäder Taxeringsvärde, tkr Koncern 23 737 315 088 BV 8 938 106 000 AB Garage Summa 22 300 1 437 7 438 1 500 Övrigt, kvm Hotell- och konferensfastigheter Forellen 18 (Tyresö badhus) Tyresö Simvägen 2 4 717 4 717 – AB Grythyttan 6:370 m.fl. (Grythyttans Gästgivaregård) Hällefors Prästgatan 2 4 188 4 188 7 678 BV Krägga 1:211 m.fl. (Krägga Herrgård) Håbo Bålsta 3 327 3 327 18 412 BV Brunnsvik 1:4, Säbyholm 5:2, 5:4 (Tammsviks Herrgård och Mälargården) Upplands-Bro Bro 7 755 7 755 30 980 BV Lien 2:43 (Åre Ski Inn) Åre VM Platån 860 860 2 509 BV Åre Granlidsvägen 1–5, Tottebovägen 2–6 11 474 113 187 AB 374 374 3 894 AB 2 683 2 683 4 521 BV 2 800 67 128 BV Bostäder och kontor Totten 15:28 m.fl. Åre Prästbord 1:116 Åre Årevägen 41 Grythyttan 6:359 m.fl. Hällefors Sjögatan 2–6 Amsterdam RR 273 m.fl. (Prima Project) Amsterdam Tesselschadestraat 4–12 10 720 754 2 800 Utvecklingsprojekt Krägga 1:213 m.fl. Håbo Åre-Svedje 1:180–1:188 Åre 73 300 12 369 BV 7 414 9 077 AB Haren 1, 2, 3, 7 Norrtälje 7 523 9 690 AB Grythyttan 16:2 Hällefors 1 650 46 BV 89 887 700 579 50 585 2 800 13 777 3 691 70 853 Fastighetsförteckningen omfattar fastigheter i bolag, vilka ägs till minst 50 procent. AB avser tillgångar i Tagehus Holding AB med dotterföretag. BV avser tillgångar i T Ljungberg BV med dotterföretag. Springtime Tryck: Elanders Foto: mats Högberg, Saab Group, Olof Holdar (©medley holding ab), fokus, Alex & Martin Photographes, Erik Lefvander, Per-Erik Adamsson, Pixprovider, Åke Eson Lindman samt Tagehus bildbank Adresser Tagehus Holding AB Box 45157 104 30 Stockholm Besöksadress: Frejgatan 87 Tel: 08-545 417 50 Från oktober 2013 Vallhallavägen 117 F 115 31 Stockholm www.tagehus.se T Ljungberg BV Koningslaan 54 1075 AE Amsterdam Tel: +31 20 664 85 66 www.atriumljungberg.se www.marriott.com www.careofhotels.com www.medley.se www.credentia.se www.redab.com www.fokus.se www.rocktonman.se www.imprestor.se www.timehotel.se
© Copyright 2024