ÅRSREDOVISNING 2014 - Fastighets AB Trianon
ÅRSREDOVISNING 2014 Innehåll 3 VD har ordet 4 Trianon – det lokala fastighets bolaget med det stora engagemanget 7 Vårsången – en annorlunda utveckling av ett bostadsområde i Malmö 8 Nya biblioteket på Limhamn 9 5 frågor till Olof 10Fastighetsförteckning 12Förvaltningsberättelse 14 Resultat- och balansräkning Koncern 16 Eget kapital Koncern 17 Kassaflödesanalys Koncern 18 Resultat- och balansräkning Moderbolag 20 Eget kapital Moderbolag 21 Kassaflödesanalys Moderbolag 22Tilläggsupplysningar 37Revisionsberättelse 38Styrelse 39Personal VD har ordet 2014 var ett dynamiskt år som bland annat bestod av omfattande renoveringar i miljonprogramsområde, investeringar i nybyggnation, samt förvärv av ett flertal fastigheter i Malmö. Miljonprogramsområdet Vårsången på Lindängen genomgick, och genomgår fortfarande, en mycket omfattande renovering för att förbättra husen utifrån ett hållbarhetsperspektiv. Denna beräknas vara färdig under sommaren 2015, och vi kan redan idag notera fördelar som ligger utöver de planerade ekonomiska och miljömässiga vinsterna. Vår satsning på att fysiskt förbättra fastigheterna har, tillsammans med vår satsning på de boende i området, resulterat i en positiv förändring och en ökad stolthet bland de boende. Vi tar med oss erfarenheterna av detta arbete när vi nu satsar på nästa stora investering i ett annat miljonprogramsområde i Malmö, Hermodsdal, där vi förvärvat 230 lägenheter. Liksom Vårsången är detta ett område med problem som hög arbetslöshet, utanförskap och segregation. Vi tror det finns stora möjligheter att lyfta även detta område och på sikt öka fastigheternas värde samtidigt som vi får en ökad integration och sysselsättning bland de boende. Året har även bjudit på projektstart inom nybyggnadssektorn. Vi kommer under 2015 att påbörja nybyggnation av 140 hyres- och bostadsrätter på Vårsången samt byggnation av ett nytt bibliotek på Limhamn. Utöver vår satsning på nybyggnation och renoveringar, är det dagliga förvaltningsarbetet av våra bostäder och kommersiella lokaler något vi prioriterar. Vi är måna om våra fastigheter och vill ha dessa i bra skick. Lika viktigt är detta naturligtvis för våra hyresgäster, och vår låga vakansgrad på 1-1,5 % inom kommersiella lokaler signalerar att de är nöjda. Hyresgästerna av kommersiella lokaler finns spridda runt om i Malmö, vi har t ex Willys, Espresso House och Lindex på Limhamn, vi har Bastard, Hiab, Fastighetsägarna Syd och Blomsterpigan i City. Oavsett var våra hyresgäster bedriver sin verksamhet, vill vi vara tillgängliga för dem. På så vis kan vi fånga upp de förslag och önskemål som dyker upp, och därmed utveckla fastigheterna i takt med dessa. Det är alltså i högsta grad ett aktivt beslut från vår sida att driva all förvaltning i egen regi. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 2014 har på det stora hela varit ett expansivt och innehållsrikt år för oss på Trianon. Som lokalt fastighetsbolag har vi ytterligare skärpt vår satsning i Malmö, och vi innehar idag fastigheter till ett värde av 1,6 miljarder kronor. Detta är naturligtvis något vi är stolta över, speciellt när man ser till det faktum att vårt fastighetsvärde låg på 600 miljoner kronor för fem år sedan. Vi slår oss inte till ro med detta. Vi fortsätter nu denna satsning inom bostäder och kommersiella fastigheter för att uppnå nästa mål: ett fastighetsvärde på 2,5 miljarder kronor år 2020. Med Vårsången, Biblioteket på Limhamn och de nyligen inköpta fastigheterna på Hermodsdal, har vi kommit en bra bit på vägen. Vi lägger ett mycket bra år till handlingarna, det bästa hittills och vill tacka våra hyresgäster, vår styrelse och vår personal samt samarbetspartners. Tack för ett fantastiskt gott samarbete, nu blickar vi framåt och fortsätter på den inslagna vägen. Olof Andersson VD Trianon 3 TRIANON – det lokala fastighetsbolaget med det stora engagemanget Trianon är ett lokalt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar kontor, butiker samt bostäder i centrala Malmö, på Limhamn, på Lindängen och på Hermodsdal. Vi har fastigheter runt om i staden och hyresgäster ur alla samhällsgrupper. Vårt fokus ligger i Malmö, här har vi vårt hjärta och här lägger vi hela vårt engagemang. Företaget har tre delägare; Jan Barchan, Olof Andersson och Mats Cederholm, och är ett av de största onoterade privatägda fastighetsbolagen i Malmö. Vi driver företaget utifrån ett entreprenöriellt affärsmannaskap, och vår organisation och vårt arbetssätt präglas av flexibilitet och snabbhet. Fastighetsbeståndet består av ungefär lika delar bostäder och kontor/butiker, och återfinns i både miljonprogramsområden och i anrika sekelskiftesbyggnader på attraktiva lägen i innerstan. Företaget äger och förvaltar för närvarande 950 bostäder och har en total uthyrningsyta på 114 000 kvadratmeter. ANRIKA FASTIGHETER I CENTRUM Trianon har en stor del av sina fastigheter inne i Malmö centrum – fastigheter som är anrika sekelskiftesbyggnader på attraktiva adresser. Många av dessa hus har fantastiska historier, och att som fastighets ägare få vara en länk i denna kedja är naturligtvis något vi tar på stort allvar. Vi är stolta över våra fastigheter, och vi bedriver all förvaltning i egen regi. Fastigheterna underhålls och renoveras löpande, allt för att med varsamhet säkerställa och behålla fastighetens själ och särprägel samtidigt som krav på hög standard tillgodoses. HÅLLBART BOENDE PÅ VÅRSÅNGEN Vårsången är ett miljonprogramsområde från mitten av 1970-talet – ett område där vi gjort, och fortfarande gör, stora satsningar utifrån ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt hållbarhetsperspektiv. Vi genomför renoveringar för att minska energiförbrukningen, vi gör sociala insatser för att minska utanförskapet och segregationen bland de boende och vi samarbetar med våra entreprenörer och hyresgäster för att bidra till en ökad sysselsättning. 4 NYBYGGNATION AV HYRES- OCH BOSTADSRÄTTER Vi gör en ännu större satsning på Vårsången när vi nu även påbörjar nybyggnation av 140 hyres- och bostadsrätter inte långt från våra befintliga fastigheter. Detta tror vi kommer bli ytterligare ett lyft för området och skapa en positiv energi redan från byggstart. Det finns redan idag stora förväntningar hos våra nuvarande hyresgäster på Vårsången inför detta nytillskott. NYFÖRVÄRVADE LÄGENHETER PÅ HERMODSDAL Företagets senaste förvärv består av 230 lägenheter i miljonprogramsområdet Hermodsdal i Malmö. Detta område har en karaktär och demografi som påminner om Vårsångens, och även liknande problemställningar. Vi lyckades lyfta Vårsången ekonomiskt, socialt och miljömässigt, och vi tror att här finns goda möjligheter att genomföra liknande förändringar. NYTT BIBLIOTEK PÅ EXPANSIVA LIMHAMN Malmö är en expansiv stad, och Limhamn är den stadsdel som expanderar mest genom byggnation av bostäder. Stadsdelen är eftertraktad och många privatpersoner och företag söker sig dit. Trianon har såväl bostäder som butiker där, och nu kommer vi även att bygga Limhamns nya bibliotek. Utöver den kommersiella biten av Limhamn, så frodas nämligen även kulturen, och den ökade inflyttningen ställer nya krav på stadsdelens bibliotek. När det nya biblioteket står klart 2016, kommer deras yta att uppgå till 618 kvm, vilket är 200 kvm mer än tidigare, och ett antal lägenheter samt ett café har tillkommit. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Vårsången – en annorlunda utveckling av ett bostadsområde i Malmö Om man kommer som besökare till Vårsången på Lindängen i Malmö möts man av nyrenoverade fasader som försetts med nya balkongfronter, stora grönytor och japanska körsbärsträd. Smala gångvägar slingrar sig fram mellan huskroppar och gräsmattor, och grupper med människor sitter vid de utplacerade trädgårdsbänkarna och fikar medan barnen leker på lekplatserna. Det kan låta som en idyll, men det är bara en liten del av den sanna bilden. Vårsången är ett miljonprogramsområde med problem som hög arbetslöshet, utanförskap, segregation – problem som ofta förknippas med denna sorts bostadsområden. Här bor människor från många olika kulturer, och knappt 30 % av invånarna är under 20 år. TRYGGARE OMRÅDE – HÖGRE FASTIGHETSVÄRDE Vi på Trianon vill göra det mer attraktivt att bo på Vårsången. Dessutom vill vi bidra till en ökad trygghet, fler arbetstillfällen och ökad sysselsättning bland de boende, vilket i sin tur kommer att öka värdet på fastigheterna. Området har ett bra läge med frekvent kollektivtrafik till Malmö centrum åt ena hållet, och expansiva Hyllie med tågstation, arena och köpcenter inte så långt åt det andra. Vi tror att det finns mycket kraft hos människorna som bor här, och vill gärna ta tillvara på denna. Sedan några år tillbaka medverkar vi därför i Malmö stads satsning ”Bygga Om-Dialogen”, vilket bl. a innebär att vi bidrar till att arbetslösa i området anställs för att städa, renovera och underhålla området de bor i. Utöver detta samarbetar vi med våra entreprenörer och hyresgäster för att få dem att anställa arbetslösa från Vårsången. Vi kräver t ex i våra upphandlingar att våra leverantörer anställer boende från området. Vi vill på detta sätt ge dessa människor en fot in på arbetsmarknaden och därmed chansen att förändra sina liv och få en meningsfull sysselsättning. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 RENOVERING FÖR ETT HÅLLBART BOENDE Våra fastigheter på Vårsången är från 1973-1975 och har de senaste åren genomgått omfattande renoveringsåtgärder för 50 miljoner kronor. Vi har renoverat tvättstugorna och byggt om hissarna. Vi har bytt fönster och tak, och vi har infört lågenergibelysning. Utöver detta har vi sett över fjärrvärmen och ventilationen. Genom dessa åtgärder lyfter vi hela området samtidigt som vi får en kraftigt minskad energiförbrukning. Vårt mål är en halvering av denna, och vi är på god väg. 140 NYA LÄGENHETER Det är som bekant stor efterfrågan på bostäder i Malmö. Vi fortsätter vår satsning på Vårsången och investerar 300 miljoner kronor i nybyggnation av 140 nya lägenheter. Vi bygger punkthus på 9 våningar samt lamellhus på 6 våningar och kommer kunna erbjuda såväl 3-, 4- som 5-rumslägenheter. Vi har valt att lägga standarden på en nivå som kan attrahera människor från hela Malmö, och även om majoriteten av lägenheterna är hyreslägenheter, kommer här även finnas ett par hus med bostadsrätter. Lägenheterna beräknas vara klara för inflyttning 2017/2018 och vi ser redan nu ett stort intresse för dem. Vi ser med tillförsikt fram emot ett fortsatt uppsving för Vårsången, och räknar med att våra investeringar kommer att resultera i ett ökat fastighetsvärde, samtidigt som området blir tryggare, graden av sysselsättning ökar och segregationen minskar. 7 Nya biblioteket på Limhamn Limhamn är en mycket expansiv del av Malmö med hög inflyttning från både boende och företag. Stadsdelen är välmående och här blandas barnfamiljer med äldre personer. Som ett led i denna expansiva utveckling, investerar vi nu i nybyggnation av en fastighet som ska rymma Limhamns bibliotek samt ett antal lägenheter. Fastigheten, som kommer att ligga på Odengatan, är ritad av OpenStudio arkitekter. Huset ska bestå av tre våningar, varav biblioteket får 618 kvadratmeter på bottenplan. Detta ska jämföras med de 420 kvm man har idag, och Carin Norén, enhetschef för Kultur och Medborgarmöten, Stadsområde Väster, som är en av de som varit med och planerat det nya biblioteket, säger: – Det är väldigt roligt att vi får ett helt nytt bibliotek på Limhamn. Vad som gör det här projektet lite unikt, är att vi är med från början och kan påverka utformning och planlösning av lokalerna. Huset byggs ju faktiskt för att vara just ett bibliotek, och genom vårt samarbete med Trianon och OpenStudio arkitekter ökar naturligtvis möjligheten till ett bibliotek som uppfyller våra medborgares önskemål så långt det är möjligt. HYRESLÄGENHETER På våningarna ovanför biblioteket och Take Away Caféet, byggs ett antal hyreslägenheter med kakel och klinker i badrum med egen tvättmaskin och parkett i övriga rum. Lägenheterna är från 37 till 89 kvm och fördelas på 3 st 1-rumslägenheter, 7 st 2-rumslägenheter samt 1 st 3-rumslägenhet. BOKHUSET = BOSTÄDER & BIBLIOTEK OpenStudio arkitekter AB har ritat denna fastighet som de har valt att kalla Bokhuset. Pontus Åqvist, en av arkitekterna bakom fastigheten, förklarar tankarna bakom arkitekturen: – Fastigheten Bokhuset kombinerar småskaliga byggnadsvolymer med storskaliga fasadmotiv. Småskaligheten anknyter till Limhamn och storskaligheten framhäver betydelsen av biblioteket. TAKE AWAY CAFÉ Bredvid biblioteket finns en mindre lokal som kommer hyras av ett företag som driver ett ”Take Away Café”. Som namnet antyder blir detta ett ställe där man snabbt kan slinka in och köpa sig en kopp kaffe att ta med på bussen eller i bilen. 8 Fastigheten beräknas stå klar efter sommaren 2016. Vi på Trianon ser fram emot att se besökarna strömma till detta nya bibliotek. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 5 FRÅGOR TILL OLOF Ni har fastigheter i områden med olika möjligheter och utmaningar. Är detta ett medvetet strategiskt drag? Nej, jag vet att det kan uppfattas så, men så är det faktiskt inte. Trianon är ett entreprenörsdrivet och innovativt fastighetsbolag, och det präglar naturligtvis både de beslut som tas och den verksamhet som bedrivs. Vi är öppna för de möjligheter och tillfällen som dyker upp, och diskvalificerar inte affärsmöjligheter vi tror på, även om de ligger lite utanför de planerade ramarna. Vad är det som driver dig i arbetet med Vårsången på Lindängen här i Malmö? Eftersom vi bedriver fastighetsaffärer, är vår drivkraft naturligtvis vår tilltro till att det är kloka investeringar som på sikt kommer resultera i höjda fastighetsvärden. Samtidigt kommer man inte ifrån det faktum att det är fantastiskt att vi har kunnat bidra till ett tryggare, mer integrerat område där sysselsättningsgraden hos de boende har ökat. Vi tror på ett mer hållbart och integrerat Malmö, och vill gärna bidra på vårt sätt. Varför har ni valt att bedriva förvaltning av era fastigheter i egen regi? För oss är det en självklarhet att försöka lära känna våra kunder och deras behov, och detta gör vi bäst i de möten som uppstår i vardagen. Om vi låter någon annan sköta det dagliga, missar vi denna möjlighet, och det vill vi inte. Det är först när vi har denna kunskap som vi kan bedriva en utveckling som är gynnsam för både oss och våra kunder. Hur ser du på Boverkets nya skärpta energikrav för flerbostadshus? Hur säkrar ni upp för framtiden om räntorna går upp? Eftersom vi hela tiden arbetar med att reducera energiförbrukningen, och i områden som Vårsången till och med halvera den, så påverkar dessa nya krav oss inte särskilt mycket. Vi ligger under dessa gränsvärden, och för oss är det alltid en självklarhet att arbeta för en reduktion av energiförbrukningen – både ur ett ekonomiskt och ur ett miljömässigt hållbart perspektiv. Med tanke på storleken på vårt fastighetsbestånd, är detta naturligtvis en viktig fråga för företaget. Vi har därför tagit en policy, som innebär att vi köper 10-åriga ränteswappar och på så vis säkrar 70 % av vår belåning. Vi arbetar för en stark balansräkning, starka kassaflöden och en årlig utdelning som återinvesteras i takt med att vi växer. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 9 Förteckning över våra fastigheter i Malmö Fastighetsbeteckning Adress Postadress a Drömmen 12 Trelleborgsgatan 21, 23 Malmö b Concordia 35 St Nyg 17 A-C, 19; Fabriksg 2A-B Malmö c Liljan 12 Mäster Johansgatan 11 Malmö d Brockfågeln 11 Järnvägsgatan 23 A-C, 25 A-F Limhamn e Druvan 1 Engelbrektsg 7; Jöns Filsg 2; Tegelgårdgs 1 Malmö f Basen 58 Nobelvägen 41 Malmö g Fjällrutan 1 Kastanjegatan 1 Malmö h Residenset 4 Hamngatan 4; Adelgatan 10; Stortorget 5 Malmö i Mercurius 5 Norra Vallgatan 64: Frans Suellsgatan. 2; Malmö j Onsjö 7 Herrestadsg. 9 A, B, C Malmö k Delfinen 14 Västra Kanalgatan 5, Stenhuggaregatan 2-4; Storgatan 21-25 Malmö Amilonsväg 2 Malmö l Torshammaren 9 m Vipan 9 Linnégatan 42, Odengatan 44 A-B Limhamn n Storken 32 Stora Nygatan 1 Malmö o Vårsången 6 Gånglåtsvägen/Spelmansgatan Malmö p Vakteln 3 Järnvägsgatan 40,42,44, Linnégatan 34, Tegnérgatan 37-39, Odengatan 43-47 Limhamn q Antilopen 1 Linnégatan 47 Limhamn r Slussen 2 Slussplan 3C Malmö s Paulina 47 Geijersgatan 12A-C Limhamn t Hermodsdal 4 Professorsgatan 4 A, B Malmö u Hermodsdal 5 Professorsgatan 2 A, B Malmö v Stacken 1 Almtorget 2 A, B Malmö VÄS s BELLEVUE NY GAMLA LIMHAMN d pm LIMHAMN q ROSENVÅ ANNETORP DJUPADAL KALKBROTTET BUNKEFLO 10 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 SEGEVÅNG VÄSTRA HAMNEN r cih e KIRSEBERG bn BULLTOFTA RÖRSJÖSTADEN KUNGSPARKEN RIBERSBORG LUGNET FRIDHEM STERVÅNG JOHANNESLUST k HÄSTHAGEN RÖNNEHOLM HÅKANSTORP SORGENFRI j FÅGELBACKEN VIDEDAL MÖLLEVÅNGEN MELLANHEDEN PILDAMMSPARKEN a SÖDERVÄRN SOLBACKEN f YA BELLEVUE ANNELUND SOFIELUND ÅNG ROSENGÅRD AUGUSTENBORG HELENEHOLM ÄRTHOLMEN KROKSBÄCK v GRÖNDAL ALMHÖG ERIKSFÄLT L g HINDBY HOLMA KULLADAL SÖDERKULLA u t HERMODSDAL GULLVIK GULLVIKSBORG l HYLLIE LINDÄNGEN LINDEBORG FOSIE ALMVIK o VÅRSÅNGEN VINTRIE TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 SVÅGERTORP Copyright Malmö stad 11 Förvaltningsberättelse Årets investeringar i befintliga fastigheter: - Fastigheten Vårsången 6 i Malmö, belägen på Lind- ängen, har under året renoverats och investeringar har gjorts av fönster, balkongfronter, hissar, tvättstugor samt energibesparande åtgärder. Detta arbete kommer att fort- VERKSAMHETEN sätta under 2015. Trianon koncernen äger, förvaltar och utvecklar fastigheter - Fastigheten Paulina 7 i Limhamn har under året renove- i Malmö. Fastighetsbeståndet är beläget i centrala Malmö, rats och är sedan april 2014 uthyrd till bl.a. Malmö stad. Limhamn, Lindängen samt Hermodsdal. Ytorna fördelas på ca 60% bostäder (för närvarande 950 lägenheter) samt 40% kommersiella lokaler. FASTIGHETSVÄRDERING Hyresintäkterna ökade till 114 mkr (104) varav 2 mkr Samtliga fastigheter i Trianons bestånd värderas årligen till är hänförliga till nyförvärvade och försålda fastigheter. verkligt värde. Värdering sker av externt oberoende värdeFastighetskostnaderna uppgick till 43 mkr (39) varav ca 15 ringsinstitut, Forum Fastighetsekonomi AB med erkända mkr (11) kostnadsförts i form av reparationer och underkvalifikationer, vartannat år senast i januari 2014. Vid håll. Driftnettot ökade med 6% till 71 mkr (67) trots att årsskiftet 2014 har samtliga fastigheter internvärderats omfattande underhåll genomförts av befintliga fastigheter enligt en intern värderingsmodell som kvalitetssäkrats av under året. Det förbättrade driftnettot beror på förbättrad Forum Fastighetsekonomi AB. Fastigheterna värderas till uthyrningsgrad, nyförvärvade fastigheter samt energibespaverkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde som uppgår ringar i befintliga fastigheter. till 1 567 mkr. Detta beskrivs närmare under not 15. Styrelsen och Verkställande direktören för Fastighets AB Trianon får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2014. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Trianon har gått över till redovisning enligt IFRS under Trianon har i mars 2015 förvärvat ett större bestånd om 13 verksamhetsåret. stycken fastigheter belägna i Limhamn, Slottsstaden samt Under året förvärvades tre nya bostadsfastigheter samt vid Dalaplan. Beståndet omfattar ca 15.000 kvm med ca avyttrades tre stycken fastigheter. Se vidare information 150 lägenheter, 10 butiker samt tre stycken omsorgsfastigunder avsnittet investeringar och försäljningar. heter. De förvärvade fastigheterna passar väl in i Trianons bestånd och stärker bolagets position på Limhamn. Förvärven kommer att redovisas som tillgångsförvärv under 2015. ÄGARFÖRHÅLLANDEN Bolaget är privatägt via bolag och ägs av Olof Andersson Den delägda fastigheten Altona 1 har i mars 2015 avyttrats Förvaltnings AB, 556489-6057 (47%), Briban Invest AB, efter en ombyggnad till en bostadsrättsförening. 556251-8869 (47%) samt Cedelma AB, 556672-9363 (6%). INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR BOLAGETS FÖVÄNTADE FRAMTIDA UTVECKLING Årets förvärv: Arbetet med att kostnadseffektivisera administrationen och - Fastigheterna Malmö Hermodsdal 4, Hermodsdal 5 förvaltningen fortsätter liksom arbetet med att koncentrera samt Stacken 1 i Malmö har förvärvats i november 2014 fastighetsbeståndet till Malmö. via bolag. Fastigheterna omfattar 230 lägenheter på Hermodsdal och har förvärvats för 178 mkr. Det omfattande renoveringsarbetet på fastigheten - Fastigheten Torshammaren 9 i Malmö har under Vårsången 6 på Lindängen i Malmö kommer att fortgå 2014 tagits in i balansräkningen till ett fastighetsvärde under 2015 och kommer att omfatta bland annat fortsatta av 5 mkr. fönsterbyten. Sammantaget kommer energiinvesteringarna att reducera energikostnaderna upp mot 50%. Årets försäljningar: - Fastigheterna Brågarp 6:727 och Brågarp 6:764 i Nyproduktion av 140 lägenheter på fastigheten Vårsången Staffanstorp har under året avyttrats via bolag. 8 kommer att påbörjas under våren 2015 samt att slutföras - Fastigheten Generalens Hage 48 har i september 2014 under 2016. Fastigheten kommer även att bestå av butiks avyttrats via bolag. lokaler i bottenplan med gym, tvättotek samt förskoleverk- Fastigheten Luggude 7 har i november 2014 avyttrats samhet för 100 barn, vilket förväntas att ytterligare utveckla via bolag. området på Lindängen. Försäljningarna har sammantaget gett en vinst utöver Planerna på nybyggnation av 11 stycken lägenheter och senaste värdering med 10 mkr. bibliotek på fastigheten Vakteln 3 i Limhamn fortskrider och väntas stå färdigt efter sommaren 2016. 12 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Av koncernens hyresintäkter kommer ca 60% från bostäder. Vakansgraden för bostäder i Malmöområdet är mycket låg och efterfrågan på bostäder är fortsatt hög. Ungefär 36% av intäkterna kommer från kommersiella lokaler och eftersom fastigheterna befinner sig i attraktiva områden såsom centrala Malmö och Limhamn finns här också en stabil efterfrågan på lokaler. Av driftskostnaderna står värme och elkostnaden för den största delen. Nedlagda investeringar under året kommer att innebära halvering av energikostnaden för den enskilt största fastigheten och koncernen arbetar för att minska energikostnaderna även för andra fastigheter. Koncernens finansiella risker avser i huvudsak finansieringssamt ränterisk. Denna beskrivs närmare i not 3. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Den föreslagna utdelningen reducerar inte bolagets soliditet nämnvärt. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3§ 2-3 st (försiktighetsregeln). Koncernens finansiella utveckling TKR 2014 2013 2012 113 521 104 228 105 847 Driftnetto 70 794 66 859 67 540 Resultat före skatt 62 694 70 025 29 399 Balansomslutning 1 669 236 1 426 748 1 345 760 Hyresintäkter Soliditet Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas yta (kvm) 35% 38% 35% 1 567 073 1 360 700 1 269 246 113 700 105 400 108 000 Jämförelseår 2012 har inte omräknats enligt IFRS, varför det föreligger bristande jämförbarhet. Moderbolagets finansiella utveckling TKR Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 2014 2013 2012 16 341 17 619 21 232 46 407 2 311 19 798 626 478 566 549 602 670 55% 57% 55% Resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: (SEK) Balanserat resultat Årets resultat 210 726 974 kr 38 364 843 kr 249 091 817 kr Styrelsen föreslår att balanserat resultat disponeras enligt följande: Utdelning (6.389.886 aktier á 2,50 kr) att i ny räkning balanseras 15 974 715 kr 233 117 102 kr 249 091 817 kr TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 13 Koncernens resultaträkning TSEK Not 2014 2013 4 113 521 104 228 10 501 2 059 114 022 106 287 -43 228 -39 428 70 794 66 859 6,7 -12 664 -11 258 9 5 661 1 569 Övriga rörelsekostnader 10 -265 -100 Finansiella intäkter 11 231 2 451 Finansiella kostnader 12 -15 174 -21 883 48 583 37 638 0 -29 400 15 84 849 43 276 3 -70 738 18 511 62 694 70 025 -6 345 -20 450 56 349 49 575 1-3, 29-32 Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa intäkter Fastighetskostnader 5 Driftsnetto Central administration Resultat från andelar i intresseföretag Förvaltningsresultat Saneringskostnad Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring derivat Resultat före skatt Skatt på årets resultat 14 Årets resultat Övrigt totalresultat Summa totalresultat för året 0 0 56 349 49 575 56 349 49 575 0 0 56 349 49 575 0 0 Årets resultat hänförbart till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Årets totalresultat hänförbart till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande 14 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Koncernens balansräkning TSEK Not 2014 2013 2012 1 269 246 1-3, 29-32 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 15 1 567 073 1 360 700 Materiella anläggningstillgångar 16 2 446 699 718 1 569 519 1 361 399 1 269 964 Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 18 16 440 12 754 12 785 Fordringar hos intresseföretag 31 1 696 3 611 17 407 Andra långfristiga fordringar 20 Summa finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 24 Summa anläggningstillgångar 0 1 050 1 593 18 136 17 415 31 785 19 849 1 904 6 873 1 607 504 1 380 718 1 308 622 3 240 Omsättningstillgångar Kundfordringar 3 1 751 1 643 31 17 242 13 795 0 0 0 4 930 7 135 8 029 7 561 7 915 3 059 2 270 Summa omsättningstillgångar 34 043 26 526 18 001 Likvida medel 27 689 19 504 19 137 Summa omsättningstillgångar 61 732 46 030 37 138 1 669 236 1 426 748 1 345 760 Fordringar hos intresseföretag Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 22 Aktiekapital 63 899 63 899 63 899 223 401 223 401 223 401 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 292 542 250 570 184 375 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 579 842 537 870 471 675 728 241 Övrigt tillskjutet kapital Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut 23 806 977 726 999 Övriga långfristiga skulder 23 76 020 0 0 Derivatinstrument 19 71 106 8 655 31 241 Uppskjuten skatteskuld 24 Summa långfristiga skulder 89 356 66 863 56 702 1 043 459 802 517 816 184 Kortfristiga skulder Skuld till kreditinstitut 23 14 720 12 001 10 666 Checkräkningskredit 23 0 28 761 18 955 7 488 9 318 6 699 0 0 222 1 355 3 140 2 888 Leverantörsskulder Skulder till intresseföretag Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 331 17 301 5 453 18 041 15 840 13 018 45 935 86 361 57 901 1 669 236 1 426 748 1 345 760 Ställda säkerheter 26 863 434 834 432 783 851 Eventualförpliktelser 27 2 364 0 0 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 15 Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen TSEK Ingående eget kapital 2013-01-01 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 63 899 223 401 184 375 471 675 49 575 49 575 Årets resultat Övrigt totalresultat Summa totalresultat för året Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 0 0 49 575 49 575 Ovillkorat aktieägartillskott 29 400 29 400 Utdelning -12 780 -12 780 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 16 620 16 620 Utgående eget kapital 2013-12-31 63 899 223 401 250 570 537 870 Ingående eget kapital 2014-01-01 63 899 223 401 250 570 537 870 56 349 56 349 Årets resultat Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat för året 56 349 56 349 Utdelning -14 377 -14 377 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital Utgående eget kapital 2014-12-31 63 899 16 223 401 -14 377 -14 377 292 542 579 842 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Rapport över kassaflöden för koncernen TSEK Not 2014 2013 Förvaltningsresultat 48 583 37 638 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -10 746 -6 542 -18 -375 37 819 30 721 Kassaflöde från den löpande verksamheten 28 Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar -11 953 -152 Förändringar av rörelseskulder -10 070 19 256 Kassaflöde från den löpande verksamheten 15 796 49 825 Investering i förvaltningsfastigheter -46 814 -98 005 Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag -26 360 -18 381 Investeringsverksamheten Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar Försäljning av förvaltningsfastighet Försäljning av förvaltningsfastighet via dotterföretag -2 441 -490 0 6 743 51 486 66 570 Förvärv av andelar i intresseföretag -25 -141 Uttag från andelar i intresseföretag 2 000 1 600 Avyttring av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten 2 115 0 -20 039 -42 104 66 141 5 426 -34 386 0 Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Återbetalning av övriga lån och depositioner Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde -4 950 0 -14 377 -12 780 12 428 -7 354 8 185 367 Likvida medel vid årets ingång 19 504 19 137 Likvida medel vid årets utgång 27 689 19 504 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 17 Moderbolagets resultaträkning TSEK Not 2014 2013 Nettoomsättning 4 16 341 17 619 Resultat från andel i intresseföretag 9 1 698 1 569 10 0 109 18 039 19 297 Rörelsens intäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetskostnader 5,7 -5 195 -6 173 Övriga externa kostnader 5,7 -2 384 -1 960 6 -1 908 -1 747 -2 626 -2 870 Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader 10 Rörelseresultat -265 -1 690 -12 378 -14 440 5 661 4 857 4 435 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 8 51 021 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 1 677 2 332 Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -11 952 -9 313 40 746 -2 546 46 407 2 311 0 -29 400 Resultat efter finansiella poster Saneringskostnad Bokslutsdispostioner 13 -13 103 2 813 33 304 -24 276 5 061 -2 980 38 365 -27 256 2014 2013 38 365 -27 256 Övrigt totalresultat 0 0 Summa övrigt totalresultat 0 0 38 365 -27 256 Resultat före skatt Skatt på årets resultat 14 Årets resultat Rapport över totalresultat för moderbolaget TSEK Årets resultat Totalresultat för året 18 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Moderbolagets balansräkning TSEK Not TILLGÅNGAR 2014 2013 155 386 29 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad och mark 15 153 534 Inventarier, verktyg och installationer 16 51 77 153 585 155 463 Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 17 287 740 294 681 Fordringar hos koncernföretag 31 126 860 90 300 Andelar i intresseföretag 18 6 464 6 718 Fordringar hos intresseföretag 31 1 695 1 496 Uppskjuten skattefordran 24 4 206 0 Andra långfristiga fordringar 20 0 1 050 Summa finansiella anläggningstillgångar 426 965 394 245 Summa anläggningstillgångar 580 550 549 708 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos intresseföretag 3 489 408 31 17 242 13 796 Övriga fordringar 1 965 614 354 268 Summa omsättningstillgångar 20 050 15 086 Kassa och bank 25 878 1 755 Summa omsättningstillgångar 45 928 16 841 626 478 566 549 Aktiekapital 63 899 63 899 Uppskrivningsfond 10 538 10 604 Reservfond 21 438 21 438 Summa bundet eget kapital 95 875 95 941 210 727 252 294 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 Eget kapital 22 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat 38 365 -27 256 Summa fritt eget kapital 249 092 225 038 Summa eget kapital 344 967 320 979 24 5 766 6 621 Skuld till kreditinstitut 23 124 856 127 628 Skulder till koncernföretag 23 60 613 88 125 Övriga skulder 23 76 020 0 261 489 215 753 6 766 5 562 Avsättningar Avsättningar för skatter Långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skuld till kreditinstitut 23 Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 107 757 814 13 602 5 569 3 275 14 256 23 196 626 478 566 549 Ställda säkerheter 26 131 965 131 965 Ansvarförbindelser 27 411 074 333 520 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 19 Förändringar i moderbolagets egna kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital TSEK Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa Ingående eget kapital 2013-01-01 63 899 28 237 21 438 196 699 21 342 331 615 Disposition av föregående års resultat 21 342 -21 342 Utdelning -12 780 -12 780 29 400 29 400 Aktieägartillskott Förskjutning mellan fritt och bundet -17 633 17 633 Årets resultat 0 0 -27 256 -27 256 252 294 -27 256 320 979 Disposition av föregående års resultat -27 256 27 256 Utdelning -14 377 Belopp vid årets utgång 2013-12-31 63 899 10 604 Förskjutning mellan fritt och bundet 21 438 -66 66 Årets resultat Belopp vid årets utgång 2014-12-31 63 899 10 538 20 21 438 210 727 0 -14 377 0 38 365 38 365 38 365 344 967 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Kassaflödesanalys moderbolaget TSEK Not Kassaflöde från den löpande verksamheten 2014 2013 5 661 -24 715 -11 910 32 291 28 Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållna räntor 1 610 731 Betalda räntor -9 858 -9 178 0 -54 -14 497 -925 Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar Förändringar av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten -522 520 992 14 005 -14 027 13 600 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av aktier i dotterföretag Försäljning av dotterföretag Förvärv av aktier i intresseföretag Uttag från andel i intressebolag -748 -315 0 45 000 -27 258 -18 467 52 173 0 -25 0 2 000 1 600 Nettoförändring mellanhavanden koncernbolag -48 067 11 426 Kassaflöde från investeringsverksamheten -21 925 39 244 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 82 500 0 Amortering av lån -8 048 -40 646 Utbetald utdelning -14 377 -12 780 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 60 075 -53 426 Årets kassaflöde 24 123 -582 Likvida medel vid årets ingång 1 755 2 337 Likvida medel vid årets utgång 25 878 1 755 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 21 Tilläggsupplysningar NOT 1 ALLMÄN INFORMATION Fastighets AB Trianon är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är i Malmö. Fastighets AB Trianons verksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter, företrädesvis i centrala Malmö, Limhamn, Lindängen och Hermodsdal. Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2014 har godkänts av styrelsen 2015-03-31 och kommer att fastställas av årsstämman 2015-04-16. NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER Redovisnings- och värderingsprinciper: räkningen baserat på verkligt värde alternativet. Värdeförändringar hänförliga till förändringar i egen kreditrisk ska då redovisas i övrigt totalresultat. Förändringar finns även avseende mätning av effektivitet för säkringsredovisning samt dokumentation kring säkringsredovisning. Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2018. Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen har ännu inte utvärderat effekterna av införandet av standarden. IFRS 15 ”Revenue from contracts with customers” reglerar hur redovisning av intäkter ska ske. De principer som IFRS 15 bygger på ska ge användare av finansiella rapporter mer användbar information om företagets intäkter. Den utökade upplysningsskyldigheten innebär att information om intäktsslag, tidpunkt för reglering, osäkerheter kopplade till intäktsredovisning samt kassaflöde hänförligt till företagets kundkontrakt ska lämnas. Med hänsyn till att koncernen i huvudsak redovisar intäkter i form av hyresintäkter är den preliminära bedömningen att koncernen inte väsentligen kommer att påverkas av införandet av denna standard. De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser i årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering RFR 2 (Redovisnings för juridiska personer) och uttalanden från Råden för finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". IFRIC 21 ”Levies” klargör redovisningen av en förpliktelse att betala en skatt eller avgift som inte är inkomstskatt. Tolkningen klargör vad den förpliktande händelsen som utlöser skyldigheten att betala skatten eller avgiften är samt när en skuld därmed ska redovisas. Standarden träder i kraft för de räkenskapsår som inleds efter den 17 juni 2014. Koncernen bedöms påverkas avseende vilken tidpunkt skuld för fastighetsskatt ska redovisas. Skyldigheten att betala fastighetskatt infaller för fastigheter ägda vid ingången av året vilket innebär att fastighetskatter kommer att skuldföras per 1 januari respektive år. IFRS tillämpas första gången Räkenskapsåret 2014 är det första år som Fastighets AB Trianon i sin officiella årsredovisning och koncernredovisning tillämpar IFRS. Övergången till IFRS sker med bestämmelserna i IFRS 1 "Första gången IFRS tillämpas", vilket innebär att övergången sker med retroaktiv verkan. Övergången sker med utgångspunkt enligt de standarder vilka var godkända vid utgången av räkenskapsåret 2014. Öppningsbalans vid övergång var 2012-12-31. De effekter vilka uppstod vid övergången beskrivs i not 32. Vid upprättandet av koncernredovisningen per den 31 december 2014 har standarder och tolkningar publicerats vilka ännu inte trätt i kraft. Nedan redogörs i korthet för de standarder och uttalanden som kan bli tillämpbara vid utformning av koncernens framtida finansiella rapporter. IFRS 9 ”Finansiella instrument” hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder. Den fullständiga versionen av IFRS 9 gavs ut i juli 2014. Den ersätter de delar av IAS 39 som hanterar klassificering och värdering av finansiella instrument. IFRS 9 behåller en blandad värderingsansats men förenklar denna ansats i vissa avseenden. Det kommer att finnas 3 värderingskategorier för finansiella tillgångar, upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde över övrigt totalresultat och verkligt värde över resultaträkningen. IFRS 9 inför också en ny modell för beräkning av kreditförlustreserv som utgår från förväntade kreditförluster. För finansiella skulder så ändras inte klassificeringen och värderingen förutom i det fall då en skuld redovisas till verkligt värde över resultat- 22 Grunder för rapporternas upprättande Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om inte annat anges. I årsredovisningen har värdering av posterna skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella intrument för vilka värdering skett till verkligt värde. Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål: För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 15. Koncernredovisning: Dotterföretag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den delen av dotterföretagets balanserade vinstmedel som intjänats efter den tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i koncernens egna kapital. Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv. I de fall där det primära syftet är att förvärva ett bolags fastighet, och där det förvärvade bolaget saknar förvaltningsorganisation och administration eller dessa funktioner är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Under innevarande räkenskapsår har samtliga förvärv klassificerats som tillgångsförvärv. Tillgångsförvärv Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till övervärden på fastigheten som identifierats vid upprättandet av förvärvsanalysen. Eventuell skatterabatt minskar istället fastighetens redovisade verkliga värde. Det medför att även vid efterföljande värdering och bokslut kommer det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten att reduceras med den vid förvärvstillfället beräknade uppskjutna skatten. Rörelseförvärv Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseförvärv. Anskaffningsvärdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. Uppskjuten skatt redovisas på identifierade övervärden. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultatet när de uppstår. Eventuell positiv skillnad mellan anskaffningskostnaden för aktier och koncernens andel av det verkliga värdet på den förvärvade rörelsens identifierbara tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig goodwill. Är skillnaden negativ redovisas den direkt i resultaträkningen. Koncerninterna transaktioner och balansposter samt orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. I koncernredovisningen har redovisningsprinciperna för dotterbolag, i förekommande fall, anpassats för att uppnå en enhetlig tillämpning av koncernens principer. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Intresseföretag: Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20 % och 50 % av rösterna. Innehav i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets vinst eller förlust efter förvärvstidpunkten. Koncernens redovisade värde på innehav i intresseföretag inkluderar övervärden som identifieras vid förvärvet. Om ägarandelen i ett intresseföretag minskas men investeringen fortsätter att vara ett intresseföretag omklassificeras endast ett proportionellt belopp av den vinst eller förlust som tidigare redovisades i övrigt totalresultat till resultatet. Förändringar i ägarandel i ett dotterföretag utan förändring av bestämmande inflytande: Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner – d v s som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Rapport över kassaflöde: Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen av likvida medel i balansräkningen. Intäktsredovisning: Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som kompenseras av en vid en annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovisas i normalfallen på tillträdesdagen. Ränteintäkter periodseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning bedöms som säker. 23 Leasing: utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med individuella avkastningskrav per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter till verkligt värde, vartannat år genom oberoende externa värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer. Som externa värderingsmän har Forum Fastighetsekonomi AB, vilka är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare, anlitats, vilket gjordes senast i januari 2014. Det år extern värdering ej gjorts internvärderas fastigheterna i koncernen enligt en värderingsmodell som kvalitetssäkrats av externt värderingsinstitut. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Leasingavtal klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna förknippade med leasingobjektet i all väsentlighet har förts över till leasetagaren. I annat fall är det fråga om operationell leasing. Koncernen har inga väsentliga finansiella leasingavtal varför samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden. Inga leasingavtal finns vid utgången av räkenskapsåren 2013 eller 2014. Ersättningar till anställda: Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. När avgiften är betald har företaget inga ytterligare förpliktelser. Ersättning till anställda såsom lön och pension redovisas som kostnad under den period när de anställda utfört de tjänster som ersättningen avser. Materiella anläggningstillgångar: Inkomstskatter: Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt samt uppskjuten skatt. Skatten redovisas i resultatet, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av en tillgång eller när tillämpade redovisningsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skattesats som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna skatteskulden regleras. Skattesatsen är för närvarande 22 %. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas mot vilka de temporära skillnaderna kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. Förvaltningsfastigheter: Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering 24 Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I de fall en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar fördelas anskaffningsvärdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärden vilka, efter avdrag för eventuella restvärden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på följande nyttjandeperioder: Inventarier, verktyg och installationer; 5 år Avskrivningarna på inventarier har fördelats enligt följande: TSEK Koncern 2014 Koncern 2013 578 413 Fastighetskostnader Central administration 116 96 Summa 694 509 Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar: Nedskrivningar sker när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över resultaträkningen. Återvinningsvärdet är det högre värdet av det verkliga värdet minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärde diskonteras uppskattat framtida kassaflöde till nuvärde med en diskonteringsränta före skatt som återspeglar aktuell marknadsbedömning av pengars tidsvärde och de risker som förknippas med tillgången. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Finansiella instrument: Lånefordringar och kundfordringar: Köp och försäljningar av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen – det datum då koncernen förbinder sig att köpa eller sälja tillgången. Finansiella instrument redovisas första gången till verkligt värde plus transaktionskostnader, vilket gäller alla finansiella tillgångar som inte redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas första gången till verkligt värde, medan hänförliga transaktionskostnader redovisas i resultaträkningen. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella tillgångar som kan säljas och finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas efter anskaffningstidpunkten till verkligt värde. Lånefordringar och kundfordringar samt låneskulder och leverantörsskulder redovisas efter anskaffningstidpunkten till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under det finansiella instrumentets förväntade löptid, eller i tillämpliga fall, en kortare period, till den finansiella tillgången eller finansiella skuldens nettovärde. Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen, endast när det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och en avsikt att reglera dem med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Koncernen klassificerar sina finansiella instrument i följande kategorier. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte instrumenten förvärvats. Lånefordringar och kundfordringar har fastställda betalningar och innehas utan handelssyfte. De ingår i omsättningstillgångar med undantag för de poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Värdering efter anskaffningstidpunkten sker till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell reservering för värdeminskning. En nedskrivning av kundfordringar redovisas i resultaträkningen som en övrig extern kostnad. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen: Denna klass av finansiella instrument utgörs av finansiella tillgångar som innehas för handel. En finansiell tillgång klassas i denna kategori om den förvärvats huvudsakligen i syfte att säljas inom kort. Derivatinstrument ingår alltid i denna klass utom i det fall derivatet utgör en del i en säkringstransaktion. Låneskulder och leverantörsskulder: Låneskulder och leverantörsskulder redovisas efter anskaffningstidpunkten till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel: I likvida medel i balansräkningen ingår kassa och banktillgodohavanden samt kortfristiga likvida placeringar med en ursprunglig löptid på maximalt 3 månader. Derivatinstrument: Koncernen tillämpar inte någon säkringsredovisning utan derivaten redovisas i kategorin Finansiella tillgångar respektive finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Upplåning: Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över lånets löptid, med tillämpning av effektivräntemetoden. Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknas i ett byggnadsprojekts anskaffningskostnad. Koncernen aktiverar lånekostnader som är hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Finansiella tillgångar som kan säljas: I denna klass återfinns finansiella tillgångar som kan säljas och som inte är derivat. Finansiella instrument i denna kategori värderas till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Koncernen har under räkenskapsåren 2013 respektive 2014 inga instrument som är hänförliga till denna kategori. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen: Avsättningar och eventualförpliktelser: Avsättningar redovisas när det finns ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av flera osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet. I denna klass återfinns derivatinstrument som inte utgör säkringsredovisning. Samtliga av koncernens derivat för räkenskapsåret 2013 respektive 2014 ingår i denna kategori. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 25 Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen, d v s IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. Årsredovisningen för räkenskapsåret 2014 är den första årsredovisning som upprättas enligt IFRS. Övergången sker med retroaktiv verkan. Övergången har medfört en ändring av redovisningsprincip för redovisning av koncernbidrag. Tidigare redovisades koncernbidrag direkt mot eget kapital men redovisas numera via resultaträkningen. Detta innebär att föregående år har justerats avseende detta. Därutöver innebär övergången utökade uppysningar på moderbolagets finansiella rapporter. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper: Koncernbidrag och aktieägartillskott: Innehav i dotterföretag: Innehav i dotterföretag värderas utifrån anskaffningsvärde vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvinningsvärdet, sker nedskrivning. Andelar i intresseföretag: Andelar i intresseföretag värderas utifrån anskaffningsvärde. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger anskaffningsvärdet, sker nedskrivning. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen anges detta nedan. Byggnader och mark: Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid reparationer och ombyggnader aktiveras endast sådana arbete som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Avskrivning på byggnader sker med 0,6 % per år. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i dotterföretag hos givaren, i den mån nedskrivning inte erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, d v s som bokslutsdisposition. Koncernbidrag avseende föregående år har justerats för att uppnå jämförbarhet med innevarande år. Tidigare år har koncernbidrag redovisats direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag med aktuell skatteeffekt. Uppställningsform för resultat- och balansräkning: Moderbolaget följer årsredovisningslagens uppställningsform för resultat- och balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställningsform för eget kapital. Finansiella instrument: Moderbolaget tillämpar inte värderingsreglerna i IAS 39. Vad som i övrigt skrivits om finansiella instrument gäller dock även i moderbolaget. 26 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 3 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansierings- och likvididtetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska Fastighets AB Trianon är i egenskap av nettolåntagare exponerad omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en för finansiella risker. Framförallt exponeras Fastighets AB Trianon följd av otillräcklig likviditet. Koncernen minimerar risken genom en för ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk samt kredit- och soliditet, som sett över tid, ska uppgå till minst 35%. Lånen upptas motpartsrisk. endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande skulder uppgick per 31 Ränterisk & räntebindning december 2014 till 898 (768) Mkr, varav 0 (29) Mkr utgör utnyttjad Fastighets AB Trianon har en belåningsgrad som uppgår till 57 (56)%. del av checkkredit om 25 (37) Mkr. Den räntebärande upplåningen medför att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncerKapitalbindningsstruktur nens resultat och kassaflöden till följd av förändrade marknadsräntor. Koncernens samtliga långfristiga lån omfattas av ramavtal. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på Ramavtalen omförhandlas vid nästa tillfälle 2016 och omfattar både koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. kredittid och räntevillkor. Detta innebär att samtliga lån förfaller För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 555 Mkr säk2016. Enligt avtal omfattande 57% av krediterna skall koncernens rats med ränteswapar. Den genomsnittliga räntan för totala låneräntetäckningsgrad (resultat efter finansiella intäkter och kostnader, stocken exklusive swapar uppgick vid årsskiftet till 1,65 (2,63)% och ökat med externa räntekostnader i relation till externa räntekostnaden genomsnittliga räntebindningstiden var 4 (3) mån. En förändder) ej understiga 1,5 ggr. Detta har uppfyllts för båda räkenskapsring av marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en åren. Den långfristiga skulden till närstående bolag om 76 mkr resultatpåverkan med +/- 3 Mkr, beräknat på den del av skulden övertas av kreditinstitut i takt med amorteringen. som inte säkrats, för det räkenskapsår som slutar den 31 december Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. Kortfrist2014. iga skulder förfaller i allt väsentligt till betalning inom 360 dagar från balansdagen. Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränterisken har avtal tecknats om ränteswapar Kredit- och motpartsrisk om totalt 555 (510) Mkr enligt följande: Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en Startdag Förfallodag Nominellt Orealiserad förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparbelopp värdeförändring ter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är (Mkr) (Mkr) begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är 2009-01-07 2016-07-04 20 -1 begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditkoncentra2009-01-29 2017-05-02 20 -2 tion i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. 2010-05-22 2020-05-25 20 -2 2010-05-23 2020-05-25 20 -2 2010-08-11 2020-08-03 40 -5 2010-08-27 2020-08-03 20 -2 2010-09-02 2020-08-03 70 -8 2011-06-23 2021-06-23 40 -7 2011-07-18 2017-06-26 5 -1 2011-08-09 2021-08-11 100 -14 2014-07-04 2024-01-04 Summa 200 555 TSEK -29 Kundfordringar -71 Reserv osäkra kundfordringar Inga räntederivat förfaller under år 2015, samtliga redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Det verkliga värdet har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder, se ytterligare information om beräkning av verkligt värde i not 29. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i resultaträkningen. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Nedskrivningar Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande: Summa kundfordringar Koncern Moderbolag 2014 2013 2014 2013 4 099 3 188 680 408 -2 348 -1 545 -191 0 1 751 1 643 489 408 Utav kvarstående kundfordringar är endast en mindre del äldre än 1 månad. Reserverat i år är 469 tkr. Merparten av reserven av osäkra fordringar avser en reservering från tidigare år och avser till största delen ett objekt. 27 NOT 4 HYRESINTÄKTER / NETTOOMSÄTTNING Koncern Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt följande: Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal. TSEK Koncern Moderbolag 2014 2013 2013 2014 2013 Sociala kostnader: Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören 257 250 257 250 399 238 0 0 2 358 2 444 479 424 3 014 2 932 736 674 Lön/ Övriga arvode förmåner Pension Summa 2014 2013 Bostäder 67 556 52 420 6 106 7 930 Lokaler 41 040 47 650 10 117 9 603 Pensionskostnader för övriga anställda Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal Garage och parkeringsplatser 3 313 3 458 35 34 Övrigt 1 612 700 83 52 113 521 104 228 16 341 17 619 Kontraktsförfallostruktur Kommersiella lokalkontrakt, löptid Antal kontrakt Kontraktsvärde Ersättningar och övriga förmåner till styrelse och ledande befattningshavare 2014: Andel av värde 2015 18 4 218 9% 2016 24 12 963 29% 2017 29 12 432 28% 2018 16 4 933 11% Övriga 11 10 444 23% 98 44 990 100% Moderbolag 2014 Styrelse Verkställande direktören Ersättningar och övriga förmåner till styrelse och ledande befattningshavare 2013: 0 0 0 0 1 167 0 257 1 424 1 167 0 257 1 424 Lön/ Övriga arvode förmåner Pension Summa Kontraktsvärde avser bashyra per år exklusive tillägg. Styrelse NOT 5 FASTIGHETSKOSTNADER TSEK El- och värmekostnader Övriga driftskostnader Reparation och underhåll Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Övriga fastighetskostnader Verkställande direktören Koncern Moderbolag 2014 2013 2014 2013 10 775 11 816 1 428 2 193 3 763 3 486 457 544 15 155 10 856 2 056 2 003 4 870 4 823 856 883 838 778 64 64 7 827 7 669 334 486 43 228 39 428 5 195 6 173 2014 2014 Kvinnor 16 16 1 315 1 065 0 250 1 315 Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: TSEK 1 7 6 0 0 23 22 1 1 2013 2014 2013 Styrelsen och verkställande direktören 1 167 1 065 1 167 1 065 Övriga anställda 6 118 5 812 0 0 7 285 6 877 1 167 1 065 Moderbolag 2013 2014 2013 416 Revisionsuppdrag 631 416 631 Skatterådgivning 37 16 37 16 Övriga tjänster 23 78 23 78 691 510 691 510 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. Moderbolag 2014 Koncern 2014 Mazar SET 2013 1 Koncern 0 250 I kostnaderna för central administration ingår bl.a. kostnader för koncernledning, IT, marknadsföring, finansiella rapporter, revisionsarvode samt avskrivningar på kontorsinventarier. Medeltal anställda koncernen: Män 0 0 NOT 7 CENTRAL ADMINISTRATION / ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER Moderbolag 2013 0 Avgångsvederlag: Inga avgångsvederlag finns. NOT 6 MEDELTALET ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER, PENSIONER OCH ÖVRIGT Koncern 0 1 065 Löner och andra ersättningar: Koncern 2014 Kvinnor Koncern 2013 Män Kvinnor Moderbolag 2014 Män Kvinnor Moderbolag 2013 Män Kvinnor Män Könsfördelning inom företagsledningen: Styrelseledamöter 0 3 0 3 0 3 0 3 0 3 0 3 0 3 0 3 28 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 8 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG TSEK NOT 13 BOKSLUTSDISPOSITIONER Moderbolag TSEK 2014 2013 Realistationsresultat vid avyttring av andelar i koncernföretag 25 684 14 013 Utdelning andelar dotterföretag 25 337 0 Nedskrivning av andelar i koncernföretag 0 -9 578 51 021 4 435 Andel i intresseföretagets resultat Realisationsresultat vid försäljning av dotterbolag Övriga rörelsekostnader -36 174 -14 740 -13 103 2 813 Koncern Årets skatteintäkt / skattekostnad Moderbolag 2014 2013 2014 2013 5 661 1 569 1 698 1 569 5 661 1 569 1 698 1 569 Koncern 501 2 059 0 109 501 2 059 0 109 Koncern Moderbolag 2014 2013 2014 2013 0 0 0 1 590 265 100 265 100 265 100 265 1 690 Koncern 2014 0 0 0 -4 984 Summa aktuell skatt -18 -5 306 0 -4 984 2014 Ränteintäkter övriga 0 1 587 144 95 144 136 720 1 582 601 231 2 451 1 677 2 332 Koncern Pantbrevskostnader och liknande finansiella kostnader TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 0 2 003 2 003 Summa skatt -6 345 -20 450 5 061 -2 981 Resultat före skatt 62 694 70 025 33 304 -24 276 Skatt enligt gällande skattesats 22% -13 793 -15 406 -7 327 5 341 Skatt hänförlig till tidigare år -18 -4 984 0 -4 984 -543 9 9 -9 Effekt av ej skattepliktigt resultat försäljning koncernbolag 5 650 4 745 5 650 0 Effekt av resultat från andelar i intresseföretag -809 69 69 69 0 2 5 574 -1 256 -2 142 -116 -4 764 -72 3 284 -121 1 157 0 -6 345 -20 450 5 061 -2 981 NOT 15 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER / BYGGNAD OCH MARK TSEK Koncern 2014 Koncern 2013 Förvaltningsfastigheter Ingående balans Moderbolag 2014 2013 2014 2013 15 041 21 519 11 952 9 142 Investeringar via bolag Övriga investeringar Finansiella kostnader Räntekostnader 4 206 855 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader NOT 12 FINANSIELLA KOSTNADER / RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER TSEK 0 5 061 Summa skattekostnad 1 587 0 4 206 -10 161 Resultat övriga finansiella anläggningstillgångar 0 0 0 -15 144 Övriga poster 95 0 -6 327 Finansiella intäkter Ränteintäkter intresseföretag -14 -4 969 -24 599 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 2013 327 13 739 Summa uppskjuten skatt Effekt av ej uppbokade underskottsavdrag Moderbolag 2013 -322 -4 984 Obeskattade reserver Moderbolag 2013 2013 0 Skillnad mellan fastigheternas bokförda värden och skattemässiga värden 2014 2014 -18 Underskottsavdrag 2013 Moderbolag 2013 Skatt hänförlig till tidigare år Finansiella instrument 2014 Koncern Uppskjuten skatt NOT 11 FINANSIELLA INTÄKTER / RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER TSEK Lämnade koncernbidrag Aktuell skatt Övriga rörelsekostnader TSEK 17 553 2014 Övriga rörelseintäkter Övriga rörelseintäkter 2013 23 071 TSEK NOT 10 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER OCH RÖRELSEKOSTNADER TSEK 2014 Erhållna koncernbidrag NOT 14 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT NOT 9 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG TSEK Moderbolag Försäljningar 133 364 0 171 15 174 21 883 11 952 9 313 Värdeförändring Utgående redovisat värde 29 1 360 700 1 269 246 178 000 55 878 46 814 65 469 -97 000 -72 800 78 559 42 907 1 567 073 1 360 700 TSEK Moderbolag 2014 Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3 (definition finns i not 29). Bokfört värde / verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs årligen utifrån värdering. Påverkan på periodens resultat Moderbolag 2013 Byggnad och mark Ingående anskaffningsvärde Investeringar 165 815 208 251 748 315 0 -42 751 Utgående anskaffningsvärde 166 563 165 815 Ingående ackumulerade avskrivningar -21 033 -24 116 Avyttringar och utrangeringar TSEK Koncern 2014 Fastighetsintäkter Avyttringar och utrangeringar 0 5 842 -2 534 -2 759 Utgående ackumulerade avskrivningar -23 567 -21 033 Ingående ackumulerade uppskrivningar 10 604 20 370 0 -9 680 -66 -86 10 538 10 604 153 534 155 386 Årets avskrivningar Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående redovisat värde Koncern 2014 113 521 104 228 Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar fastighetsintäkter -43 228 -39 428 Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar fastighetsintäkter 0 0 NOT 16 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR TSEK Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av 23 stycken fastigheter varav 9 stycken bostadsfastigheter samt 6 stycken blandfastigheter. Samtliga fastigheter har värderats enligt intern värderingsmodell enligt nedan. Fastigheterna värderas externt vartannat år, dock har en av fastigheterna värderats externt under året. TSEK Koncern 2013 Koncern 2013 2014 2013 Ingående anskaffningsvärde 4 022 3 532 284 284 Investeringar 2 441 490 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 463 4 022 284 284 Ingående ackumulerade avskrivningar -3 323 -2 814 -207 -181 -694 -509 -26 -26 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 017 -3 323 -233 -207 Utgående redovisat värde 2 446 699 51 77 Årets avskrivningar Koncern 2013 Moderbolag 2014 NOT 17 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Förvaltningsfastigheter enligt Extern värdering 315 400 Intern värdering 1 249 560 0 2 113 24 705 1 567 073 1 360 700 Pågående projekt Utgående redovisat värde TSEK 1 335 995 Moderbolag Ingående anskaffningsvärden Samtliga fastigheter i Trianons bestånd värderas av externa oberoende värderingsinstitut med erkända kvalifikationer vartannat år. Vid årsskiftet har samtliga fastigheter internvärderats enligt en intern värderingsmodell som kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi AB, vilka även utför de externa värderingarna för bolaget. Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom s. k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet, vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton, räntebidrag och investeringar. För beräkning av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närområdets framtida utveckling, fastigheternas marknadsförutsättningar och marknadsposition, marknadsmässiga hyresvillkor samt drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Byggrätter och potentiella byggrätter har inte värderats. 2014 2013 294 681 285 792 Investeringar 26 515 18 531 Försäljningar -33 456 -50 0 -9 592 287 740 294 681 Nedskrivningar Utgående anskaffningsvärden Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag Företag Följande antaganden och bedömningar har använts: - inflation har antagits till 2% per år - hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa inflationen eller i förekommande fall indexuppräkning - kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genom- förda transaktioner samt individuella bedömningar avseende risknivå, sannolik köpare och fastighetens marknadposition - avkastningskraven sträcker sig från 3,4% till 8,4% Organisationsnummer Säte Antal andelar Kapitalandel (%) Bokfört värde 2014 145 733 Trianon Cineasten AB 556050-4721 Malmö 1 000 100% Trianon Resursen AB 556082-2610 Malmö 1 000 100% 1 200 Trianon Invest AB 556258-6239 Malmö 1 500 100% 6 364 31 672 Trianon Fjällrutan AB 556758-4171 Malmö 1 000 100% Trianon Storgatan AB 556749-3738 Malmö 1 000 100% 200 Fastighets AB Tornbågen 556639-2303 Malmö 1 111 100% 20 365 Trianon Lerstorken AB 556734-9831 Malmö 1 000 100% 9 107 Lärjungen Lägenheter 11 AB 556875-5226 Malmö 1 000 100% 28 053 Trianon Antilopen AB 556910-8987 Malmö 50 000 100% 8 887 Trianon Slussen AB 556939-3910 Malmö 1 000 100% 50 Fastighets AB Örestrand 556935-8038 Malmö 1 000 100% 9 594 Trianon Hermodsdal 4 AB 556894-9589 Malmö 2 000 100% 10 042 Trianon Hermodsdal 5 AB 556894-9571 Malmö 2 000 100% 6 869 Trianon Stacken AB 556894-9563 Malmö 2 000 100% 9 604 287 740 Uppgifter om Fastighets AB Tornbågen dotterbolags organisationsnummer och säte: Trianon Vårsången AB 556645-6819 Malmö Trianon Vårsången 2 AB 556984-5646 Malmö Uppgifter om Lärjungen Lägenheter 11 AB dotterbolags organisationsnummer och säte: Pågående projekt har värderats till marknadsvärde enligt intern värdering. Räntekostnader har ej aktiverats i koncernen under året. Trianon Vakteln AB 30 556873-0104 Malmö TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 18 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG TSEK Koncern Ingående anskaffningsvärden Förvärv NOT 22 EGET KAPITAL Moderbolag 2014 2013 2014 2013 12 754 12 785 6 718 6 749 25 0 48 0 5 661 1 569 1 698 1 569 Årets uttag/Försäljningar -2 000 -1 600 -2 000 -1 600 Utgående anskaffningsvärden 16 440 12 754 6 464 6 718 Resultatandel Finansiell information i sammandrag för respektive intresseföretag, vilka alla är onoterade, vilket framgår enligt nedan. Företag Organisationsnummer Säte Kapitalandel (%) Röstandel (%) Bokfört Bokfört värde värde 2014 2013 Skattmåsen po Limhamn AB 556696-8763 Malmö 50% 50% 250 250 Skattmåsen po Limhamn KB 969716-8814 Malmö 49,5% 49,5% 15 862 12 201 NJF Fastigheter AB 556688-7310 Malmö 50% 50% 255 255 Fastighets AB Stora Nygatan 30 556889-7259 Malmö 50% 50% 25 25 23 Luggudde Fastighets AB 556904-1725 Malmö 50% 50% 23 Malmö Ugglan AB 556969-3913 Malmö 50% 50% 25 0 16 440 12 754 Tillgångar Skulder Skattmåsen po Limhamn AB 556696-8763 Malmö 634 130 Resultat 22 Skattmåsen po Limhamn KB 969716-8814 Malmö 70 205 38 161 11 437 NJF Fastigheter AB 556688-7310 Malmö 10 882 9 656 281 Fastighets AB Stora Nygatan 30 556889-7259 Malmö 24 358 21 258 -66 Luggudde Fastighets AB 556904-1725 Malmö 14 362 25 292 -99 Malmö Ugglan AB 556969-3913 Malmö 16 133 15 638 Tillskjutet kapital Tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till bolaget genom nyemission. Balanserade vinstmedel: I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår tidigare uppskrivningsfonder, intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterföretag samt övrigt kapital som ej betecknas som tillskjutet enligt ovan. Utdelning: Utdelning om 2,50 kr per aktie kommer att föreslås till årsstämman 2015. Moderbolaget Aktiekapital: Aktiekapitalet består vid årets slut av 4.095.709 A-aktier med vardera en röst och 2.294.177 B-aktier med vardera 1/10 dels röst, sammanlagt 6.389.886 aktier. Bundna fonder: Bundna fonder får inte minskas genom vinstudelning. 316 Balanserat resultat: Utgörs av föregående års fria egna kapital efter att en eventuell vinstutdelning lämnats. Utgör tillsammans med årets resultat summa fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna. Avseende Luggudde Fastighets AB finns en byggrätt som ännu ej är värderad i koncern. NOT 19 RÄNTEDERIVAT TSEK Moderbolag 2014 2013 Ingående redovisat värde 8 655 31 241 Orealiserad värdeförändring 62 451 -22 586 Utgående redovisat värde 71 106 8 655 Varav kortfristig del Koncernen Aktiekapital: Innehavare av aktier är berättigade till utdelning som fastställs vid årsstämma och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för A-aktier samt 1/10 dels röst per B-aktie. Alla aktier har samma rätt till koncernens kvarvarande nettotillgångar. 0 NOT 23 UPPLÅNING TSEK Ingående redovisat värde Årets amorteringar Omklassificering Utgående redovisat värde Koncern 0 Lån från banker och övriga kreditinstitut Skuld till koncernföretag Övriga skulder Moderbolag 2014 2013 2014 2013 1 050 1 593 1 050 3 146 0 -543 0 -2 096 -1 050 0 -1 050 0 0 1 050 0 1 050 Summa långfristig upplåning Amortering inom 2-5 år Amortering senare än 5 år Koncern Lån från banker och övriga kreditinstitut Moderbolag 2014 2013 2014 272 219 0 0 Förutbetalda tomträttsavgifter 453 446 44 32 Övriga förutbetalda kostnader 6 062 979 96 89 214 153 214 147 Upplupna hyresintäkter 60 55 0 0 854 1 207 0 0 7 915 3 059 354 268 Summa TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Summa kortfristig upplåning 2013 Upplupna ränteintäkter Övriga upplupna intäkter Checkräkningskredit Övriga skulder Förutbetalda försäkringspremier 2014 2013 806 977 726 999 124 856 127 628 0 0 60 613 88 125 76 020 0 76 020 0 882 997 726 999 261 489 215 753 35 963 48 005 1 144 22 247 847 034 678 994 260 345 193 506 8 240 12 001 286 5 562 0 28 761 0 0 6 480 0 6 480 0 14 720 40 762 6 766 5 562 25 000 37 000 25 000 0 Kortfristiga skulder NOT 21 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER TSEK Moderbolag 2013 Långfristiga skulder NOT 20 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR TSEK Koncern 2014 Villkor och återbetalningstider Kreditfacillitet Checkräkningskredit beviljat belopp 31 NOT 24 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN OCH UPPSKJUTEN SKATTESKULD NOT 27 EVENTUALFÖRPLIKTELSER / ANSVARSFÖRBINDELSER Uppskjuten skattefordran Koncern Koncern TSEK 2014 2013 Moderbolag TSEK 2014 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 2013 Skatt avseende Borgensförbindelser till förmån för intresseföretag Skattemässiga underskott i koncernföretag: 0 0 0 0 Förändring i resultaträkningen Ingående balans 4 206 0 4 206 0 Utgående redovisat värde 4 206 0 4 206 0 Ingående balans 1 904 6 873 0 0 Förändring i resultaträkningen Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys 13 739 -4 969 0 0 Betalda räntor: Utgående redovisat värde 15 643 1 904 0 0 Erhållen ränta 4 206 2014 2013 2014 2013 Obeskattade reserver i koncernföretag: 2 364 0 0 411 074 333 520 2014 Moderbolag 2013 2014 2013 864 1 610 731 -25 415 -9 858 -9 178 959 609 2 891 2 870 Orealiserad resultatandel i intresseföretag -5 661 -1 569 -1 698 -1 569 Justering till betalda räntor -6 044 -5 582 380 0 0 Rearesultat vid försäljning av fastigheter/koncernbolag -327 249 0 0 Övriga poster 302 629 0 0 Ingående balans 629 Utgående redovisat värde -10 746 -6 542 0 0 -13 103 0 0 1 590 0 29 400 -11 910 32 291 Förvärv av tillgångar via dotterföretag Skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och verkligt värde: 66 234 56 073 6 621 8 624 -1 779 0 0 0 Förändring i resultaträkningen 24 599 10 161 -855 -2 003 Utgående redovisat värde 89 054 66 234 5 766 6 621 Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster Förvärvade tillgångar och skulder: Förvaltningsfastigheter 89 356 66 863 5 766 6 621 NOT 25 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncern 177 695 23 350 Rörelsefordringar 488 11 Likvida medel 347 150 Långfristiga skulder -144 406 0 Kortfristiga rörelseskulder -7 417 -4 980 Summa nettotillgångar 26 707 18 531 Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten -347 -150 Påverkan på likvida medel 26 360 18 381 Moderbolag TSEK 2014 2013 2014 2013 Upplupna lönerelaterade kostnader 1 499 1 232 444 377 Upplupna räntor 3 326 2 729 2 844 750 1 326 Förutbetalda hyresintäkter 9 713 8 595 1 402 Övriga poster 3 503 3 284 879 822 18 041 15 840 5 569 3 275 Summa 0 2 364 Koncernbidrag Förändring i resultaträkningen Summa utgående redovisat värde 2 364 1 743 Av- och nedskrivningar av tillgångar Moderbolag Skatt avseende Avyttring koncernföretag 333 520 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Koncern Ingående balans 2013 408 710 0 Uppskjuten skatteskuld TSEK 2014 0 -22 731 Erlagd ränta 1 904 2013 0 Koncern Finansiella instrument: 19 849 2014 NOT 28 KASSAFLÖDESANALYS TSEK Utgående redovisat värde Moderbolag NOT 26 STÄLLDA SÄKERHETER Koncern TSEK 2014 Moderbolag 2013 2014 2013 863 434 834 432 131 965 131 965 863 434 834 432 131 965 131 965 Säkerheter för kreditfacilliteter: Fastighetsinteckningar 32 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 29 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. TSEK Koncernen Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Finansiella skulder värderade till verkliga värden vid resultaträkningen 2014 2013 18 938 17 406 0 1 050 Kundfordringar 1 751 1 643 Övriga fordringar 7 135 8 029 Upplupna intäkter 1 128 1 415 27 689 19 504 Likvida medel 2014 2013 71 106 8 655 Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Skuld till kreditinstitut Räntederivat Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader Summa TSEK Moderbolaget 56 641 49 047 71 106 Lånefordringar och kundfordringar 2014 2013 18 937 15 292 Fordringar hos koncernföretag 126 860 90 300 0 1 050 489 408 Kundfordringar Övriga fordringar Upplupna intäkter Likvida medel 2013 821 697 767 761 7 488 9 318 80 351 17 301 6 829 6 013 916 365 800 393 Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga fordringar 8 655 2014 1 965 614 214 147 25 878 1 755 Skuld till kreditinstitut Leverantörsskulder 2014 2013 131 622 133 190 1 107 757 Skulder till koncernföretag 60 613 88 125 Övriga skulder 76 834 13 602 Upplupna kostnader Summa 174 343 109 566 3 723 1 537 273 899 237 211 Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Finansiella tillgångar värderade till verkliga värden via resultaträkningen, d v s. räntederivat värderas i enlighet med nivå 2. Verkligt värde för finansiella instrument fastställes och kategoriseras enligt följande nivåer: Finansiella instrument i nivå 1. Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. En marknad betraktas som aktiv om noterade priser från en börs, mäklare, industrigrupp, prissättningstjänst eller övervakningsmyndighet finns lätt och regelbundet tillgängliga och dessa priser representerar verkliga och regelbundet förekommande marknadstransaktioner på armlängds avstånd. Det noterade marknadspris som används för koncernens finansiella tillgångar är den aktuella köpkursen. Finansiella instrument i nivå 2. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verklig värdevärdering av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar maknadsinformation klassificeras det berörda instrumentet i nivå 3. TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 33 NOT 30 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Trianon har i mars 2015 förvärvat ett större bestånd om 13 stycken fastigheter belägna i Limhamn, Slottsstaden samt vid Dalaplan. Beståndet omfattar ca 15.000 kvm med ca 150 lägenheter, 10 butiker samt tre stycken omsorgsfastigheter. Förvärvet stärker Trianons position i centrala Limhamn samt Slottstaden. Förvärven kommer att redovisas som tillgångsförvärv under 2015. Den delägda fastigheten Altona 1 har i mars 2015 avyttrats efter en ombyggnad till en bostadsrättsförening. NOT 31 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Köp- och försäljningstransaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Följande transaktioner har skett med närstående: Försäljning av varor och tjänster till närstående TSEK 2014 Ränteintäkter och ränteutgifter med närstående 2013 Inköp av varor och tjänster hos närstående 2014 2013 2014 2013 Koncernen Närståenderelation: Intresseföretag 0 0 213 93 0 0 Övriga närstående 0 0 -487 27 0 0 Summa 0 0 -274 120 0 0 Moderbolaget Närståenderelation: Dotterföretag 411 429 0 0 -89 -89 Intresseföretag 0 0 213 93 0 0 Övriga närstående 0 0 -487 27 0 0 411 429 -274 120 -89 -89 Summa Fordringar hos närstående TSEK Skulder till närstående 2014 2013 2014 2013 18 938 0 17 406 0 0 0 -82 500 0 18 938 17 406 -82 500 0 Dotterföretag 126 860 90 300 60 613 88 125 Intresseföretag 18 937 15 292 0 0 0 0 -82 500 0 145 797 105 592 -21 887 88 125 Koncernen Närståenderelation: Intresseföretag Övriga närstående Summa Moderbolaget Närståenderelation: Övriga närstående Summa Dessutom har fastigheterna Brågarp 6:727 och Brågarp 6:764 i Staffanstorp under året avyttrats via bolag till ett närstående bolag, som är ett intressebolag till Trianons ägarbolag, till ett redovisat verkligt värde av 26 mkr. Med övriga närstående bolag avses ägarbolagen Briban Invest AB respektive Olof Andersson Förvaltnings AB samt de bolag som dessa kontrollerar. Styrelseledamöterna respektive Verkställande Direktören har bestämmande inflytande i ägarbolagen. 34 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 32 FÖRKLARINGAR AVSEENDE ÖVERGÅNG TILL IFRS Förklaringar avseende övergång till IFRS Denna finansiella rapport för koncernen är den första som upprättats med tillämpning av IFRS, vilket framgår av Redovisningsprinciper. De redovisningsprinciper som där anges har tillämpats vid upprättandet av koncernens finansiella rapporter för jämförelseåret 2013 samt koncernens öppningsbalans den 1 januari 2013. Vid upprättandet av koncernens öppningsbalansräkning har belopp som redovisats enligt tidigare tillämpade redovisningsprinciper justerats enligt IFRS. Förklaringar till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper till IFRS har påverkat koncernens finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden framgår av följande tabeller och förklaringar till dessa. Övergången till IFRS har inte medfört några förändringar för moderbolaget annan än att övergången endast har inneburit att koncernbidrag redovisats via resultaträkningen för 2013 för att uppnå jämförbarhet. Avstämning av balansräkning Enligt tidigare principer TSEK Not Effekt vid övergång till IFRS Enligt tidigare principer IFRS 2013-01-01 Effekt vid övergång till IFRS IFRS 2013-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter a Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar b Uppskjutna skattefordringar c Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar d Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar 1 102 873 166 373 1 269 246 1 159 209 201 491 718 0 718 699 0 1 360 700 699 30 702 1 083 31 785 11 402 6 013 17 415 0 6 873 6 873 0 1 904 1 904 1 134 293 174 329 1 308 622 1 171 310 209 408 1 380 718 32 207 4 931 37 138 46 030 0 46 030 32 207 4 931 37 138 46 030 0 46 030 1 166 500 179 260 1 345 760 1 217 340 209 408 1 426 748 Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Bundna reserver 63 899 0 63 899 63 899 0 63 899 0 223 401 223 401 0 223 401 223 401 50 709 -50 709 0 33 275 -33 275 0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 245 650 -61 275 184 375 284 272 -33 702 250 570 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 360 258 111 417 471 675 381 446 156 424 537 870 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0 0 0 e 360 258 111 417 471 675 381 446 156 424 537 870 Långfristiga skulder f 747 196 12 286 759 482 755 760 -20 104 735 656 Avsättning för skatter g 20 100 36 602 56 702 22 535 44 328 66 863 767 296 48 888 816 184 778 295 24 224 802 519 Totalt eget kapital Skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder h Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder 38 946 18 955 57 901 57 599 28 760 86 359 38 946 18 955 57 901 57 599 28 760 86 359 806 242 67 843 874 085 835 894 52 984 888 878 1 166 500 179 260 1 345 760 1 217 340 209 408 1 426 748 Koncernen TSEK Not Effekt vid övergång till IFRS Effekt vid övergång till IFRS 2013-01-01 2013-12-31 Förvaltningsfastigheter 166 373 201 490 Uppskjuten skatt -29 729 -42 424 Derivat -31 240 -8 655 Intressebolag Summa justeringar i eget kapital 6 013 6 013 111 417 156 424 111 417 156 424 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 35 0 0 111 417 156 424 Noter till avstämningen av balansräkningen Avstämning av resultat för år 2013 Koncernen TSEK Effekt av värdering av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 Not Effekt vid övergång till IFRS Effekt vid övergång till IFRS 2013-01-01 2013-12-31 Enligt tidigare principer TSEK Hyresintäkter a 166 373 201 491 Resutat från andel i intressebolag Övriga rörelseintäkter Ändrad bedömning av klassificering av långfristiga fordringar på grund av fordringarnas karaktär Fastighetskostnader b -4 931 0 Effekt av omvärdering av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 i intresseföretag b 6 013 6 013 Uppskjuten skattefordran i derivatskuld c 6 873 1 904 Ändrad bedömning av klassificeringar av fordringar på grund av fordringarnas karaktär Effekt av omvärdering av förvaltningsfastigheter och andelar i intresseföretag med beaktande av uppskjuten skatt Effekt av värdering av derivat till verkligt värde enligt IAS 39 med beaktande av uppskjuten skatt Ändrad bedömning av klassificeringar av skulder på grund av fordringarnas karaktär d 4 931 -24 368 -18 955 -40 887 40 887 0 -9 654 9 654 0 -11 806 11 806 0 -623 623 0 Central administration 0 -11 258 -11 258 Resultat från andelar i intresseföretag 0 1 569 1 569 Övriga rörelsekostnader 0 -100 -100 Finansiella intäkter 0 2 451 2 451 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella instrument Effekt av värdering av derivat till verkligt värde enligt IAS 39 Resultat före skatt f 31 241 Ändrad bedömning av klassificeringar av skulder på grund av fordringarnas karaktär g 36 602 0 -21 883 -21 883 64 865 -27 227 37 638 0 -29 400 -29 400 1 587 -1 587 0 864 -864 0 -25 594 25 594 0 0 43 276 43 276 0 18 511 18 511 41 722 28 303 70 025 8 656 Extraordinära kostnader Uppskjutna skatter i omvärderade tillgångar 2 059 Övriga externa kostnader Saneringskostnad -28 760 -19 980 66 859 Räntekostnader och liknande resultatposter f 0 22 039 -39 428 Övriga rörelsekostnader -6 751 104 228 -39 428 Resultat från värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar e -1 568 -60 976 Avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar 163 175 0 1 568 0 Finansiella kostnader 135 785 2013 104 228 127 835 Rörelseresultat/Förvaltningsresultat e IFRS Intäkter/Driftskostnader/Driftsnetto Personalkostnader 0 Effekt vid övergång till IFRS 44 328 -29 400 29 400 0 Skatt -7 754 -12 696 -20 450 Periodens resultat 4 568 45 007 49 575 Hänförligt till: h 18 955 Moderbolagets aktieägare 28 760 4 568 49 575 Malmö 2015-03-31 Mats Cederholm Olof Andersson Ordförande Verkställande Direktör StyrelseledamotStyrelseledamot Jan Barchan Styrelseledamot Min revisionsberättelse har avlämnats 2015-03-31 Tomas Ahlgren Auktoriserad revisor 36 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Revisionsberättelse RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets AB Trianon för år 2014. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 12-36. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Trianon för år 2014. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Malmö den 31 mars 2015 Tomas Ahlgren Auktoriserad revisor 37 Styrelse Mats Cederholm (f. 1945) Styrelseordförande Ägare och styrelseledamot Cedelma AB Fd VD i Diligentia AB, fastighetschef i Skanska och ordförande i Fastighetsägarna Sverige Styrelseledamot i Wallfast AB samt SABIS AB Ägarandel via bolag: 6% Olof Andersson (f. 1965) Styrelseledamot Verkställande Direktör Ägare och styrelseledamot Olof Andersson Förvaltnings AB Styrelseledamot Copenhagen Malmö Port AB, Malmö Citysamverkan Service AB, NJF Fastigheter AB samt På Limhamn ek.för Styrelseledamot och ordförande Eurocorp AB samt Svedala Livsmedel AB Ägarandel via bolag: 47% Jan Barchan (f. 1946) Styrelseledamot Ägare, styrelseledamot samt Verkställande Direktör Briban Invest AB Styrelseledamot Studsvik AB, Assistera i Sverige AB, Trialbee AB, TAT The Astonishing Tribe AB, TAT Design & Technology AB Styrelseledamot och styrelseordförande NOK9 AB samt Adimo AB Ägarandel via bolag: 47% Stina Barchan (f. 1977) Styrelsesuppleant Styrelseledamot Briban Invest AB samt LGD Growth AB Sofie Karlsryd (f. 1986) Styrelsesuppleant Fastighetsförvaltare Wihlborgs Fastigheter AB Styrelseledamot Eurocorp AB Kristoffer Källeskog (f. 1972) Styrelsesuppleant Delägare i technology investment banking firman EOC Partners LLP Styrelseledamot EOCP Corporate Finance AB samt Parsight AB Styrelseledamot och styrelseordförande APIS Technical Training AB samt APIS Holding AB 38 TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 Personal Olof Andersson, Verkställande Direktör Mari-Louise Hedbys, Vice VD och Ekonomichef Ann Eriksson, Ekonomi Karin Appehl, Ekonomi Ajten Böös, Uthyrning Lars Åkewall, Förvaltare Jonas Karlsryd, Förvaltare Lars Nordin, Förvaltare TRIANON ÅRSREDOVISNING 2014 39 Jöns Filsgatan 2, 211 33 Malmö Telefon 040-611 34 00, www.trianon.se
© Copyright 2024