Ändring av detaljplan för del av Rödögården 1:33,
Rödön, Krokoms kommun
PLANBESKRIVNING
Samrådshandling 2015-02-18
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna består av plankarta med bestämmelser, illustrationskarta och denna beskrivning.
PLANPROCESSEN
Planprocessen vid normalt planförfarande:
Här är vi nu
Program
Samråd
Granskning
Antagande
Överklagande
Laga kraft
!
Program – Detaljplanens inriktning och omfattning bestäms. Ett program behövs inte om detaljplanen
exempelvis har stöd i gällande översiktsplan.
Samråd – Sakägare, myndigheter och andra berörda har möjlighet att yttra sig över planförslaget.
Granskning – Planförslaget kungörs på kommunen samt i ortstidningar. Det är sista chansen att lämna
synpunkter på förslaget.
Antagande – Bygg- och miljönämnden eller Kommunfullmäktige antar detaljplanen.
Laga kraft – Detaljplanen vinner laga kraft ungefär en månad efter antagandet om ingen överklagar
beslutet.
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Syftet med ändringen av detaljplanen är att skapa förutsättningar för förtätning av ett fritidshusområde
som alltmer har övergått till ett permanentbostadsområde. Området föreslås förtätas med 10 stycken nya
tomter för enbostadshus. En förtätning av område anses kunna bidra till en förstärkning av underlaget för
service i bygden, skola och kollektivtrafik.
Planändringen gäller 3 områden med bostäder, ett område med natur, gemensamhetsanläggning och
båthamn samt ett område för väg. Underliggande detaljplaner nr 23, 67 och 251, för del av Rödögården
1:33 m fl. Rödön, Krokoms kommun, gäller jämsides med planändringen.
Detaljplanen hanteras enligt plan- och bygglagens bestämmelser för normalt
planförfarande (2010:900), det vill säga planen ska efter samrådet granskas innan den kan antas.
PLANDATA
Lägesbestämmning
Planområdet ligger nedanför Rödöns kyrkby. Mark utgörs av skogsmark och öppna gräsytor. Från delar
av området har man utblickar mot sjön och fjällen.
Från planområdet är det 1 km upp till Rödövägen med busshållplats och ca 900 m till Rödöns
skola. Området har närhet till Krokom med 11 km samt Östersund med 19 km. Till Åre/
Östersunds flygplats är det ca 8 km.
Utsikt mot Storsjön och fjällen (foto: Kay Linghoff)
Småbåtshamn (foto: Kay Linghoff)
Väg inom området (foto: Kay Linghoff)
Areal
Gällande detaljplan för Rödögården 1:33 m fl. areal är ca 15,5 ha. Planändringen gäller 4,8 ha.
Markägoförhållanden
All mark planändringen berör är privatägd.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktsplaner Gällande översiktsplan för Kromoms kommun antagen 1991-11-20. Enligt denna finns planeringsmål
som lyder ”En VA-utredning bör utföras för att se om det är möjligt att acceptera en förändring så att
åretruntboende blir möjligt. Samtidigt bör utredas om detaljplaneområdet kan utökas.”
Utbyggnad av VA anläggning har sedan dess skett.
För området gäller en fördjupad översiktsplan, Översiktsplan för Rödön, antagen 1994-11-17. Enligt
denna är området avsett för utvecklingsområde. Planförslaget är således förenligt med den fördjupade
översiktsplanen.
Detaljplaner Underliggande detaljplan,”Byggnadsplan över del av fastigheten Rödögården 1:20 m. fl. fastställd
1966-09-06, och ändring av detaljplan för Rödögården 1:16, 1:21 - 1:56 och 1:59 på Rödön laga kraft
2009-07-09, enligt planerna är området avsett för parkmark.
Riksintressen Planområdet omfattas av riksintressen för kulturminnesvården och det rörliga friluftslivet.
Kulturminnesvården intressen berör främst det öppna landskapet sydost och sydväst om planområdet
samt området kring kyrkan. Ingen av de i översiktsplanen utpekade "värdekärnorna" (de mest värdefulla
delarna av riksintresset), ligger inom planområdet.
Friluftslivets riksintressen gäller främst Storsjön, som inte berör aktuellt planområde.
De områden som föreslås för exploatering ligger i direkt anslutning till befintlig bebyggelse och saknar
speciella attraktioner och naturvärden. En utbyggnad enligt planen påverkar inte riksintresset. Planen
bedöms vara förenlig med riksintressena.
Miljöbedömning En behovsbedömning har gjorts enl kriterierna i bilaga 4 till MKB-förordningen. Enligt denna erfordras
inte någon miljöbedömning av planen. Planens genomförande förväntas inte medföra någon betydande
miljöpåverkan.
Detaljplanen bedöms inte heller innebära en sådan miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning
erfordras enl PBL 5 kap. 18§.
Förenlighet med miljöbalken Den föreslagna markanvändningen får anses medföra en "från allmän synpunkt god hushållning" med
marken och är således förenlig med bestämmelserna i miljöbalken.
Miljöchecklista Den av kommunfullmäktige beslutade miljöchecklistan för hållbar utveckling i Krokoms kommun har
gåtts igenom och samtliga frågor som är relevanta för planärendet har besvarats med ja, dvs. någon
ytterligare analys av miljökonsekvenserna behövs inte.
Barnaspekter / barncheck Frågorna i den av kommunfullmäktige beslutade barnchecken har gåtts igenom och det bedöms att
planen inte medför någon negativ påverkan på barns hälsa och utveckling. I och med tillkomsten av nya
villor med potentiella barnfamiljer ökas mängden barn till skolan och förskolorna i området. Villorna
ligger mycket nära dessa och ingen större väg behöver passeras.
En av två förskolor i närheten av planområdet. (foto: Google)
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
Natur
Mark och vegetation
Marken utgörs av skogsmark, äldre jordbruksmark med strandnära läge till Storsjön.
Strövområden i form av öppna gräsytor och parkmark, där gemensamhetsanläggningar inom
Rödögårdens Samf är belägna. Den naturliga friluftsmiljön inom planområdet kan bibehållas och
vidareutvecklas.
Geotekniskaförhållanden
Geoteknisk utredning har gjorts, daterad 2014-08-26.
Områdena som skall bebyggas består dels av åkermark, dels av avverkad skogsmark med enstaka
frötallar sparade samt skogsmark.
Marken lutar från nordöst mot sydväst, lutning i cirka 1:10 á 1:20, alltså liten risk för ras eller skred.
Inom det tänkta byggområdet består undergrunden övervägande okulärt bedömt av lermorän som är
halvfast i ytan för att mot djupet bli fast eller mycket fast lagrad.
Inom området täcks moränen av vanlig mylla/svartjord.
Rekommendationer av grundläggning
Byggnaderna kan grundläggas preliminärt på hel kantförstyvad betongplatta på naturligt lagrad jord och /
eller på packad fyllning sedan befintligt myllalager / svartjord / (finsand) med rötter och växtdelar och
den i ytan löst lagrade moränen schaktas bort. Schaktytan utformas så att eventuell nederbörd snabbt rinner av. Vid schakt i lermoränen skyddas denna
med hjälp av presenningar eller liknande mot nederbörd. Strandskyddet
Det råder generellt strandskydd inom 100 meter från sjöar och vattendrag. En av de nya tomterna samt
mark för gemensamhetsanläggningarna omfattas av strandskydd då det ligger inom 100 meters avstånd
från Storsjön.
För den nya tomten är motivet för särskilt skäl enligt miljöbalken 7kap 18c § att den aktuella platsen är
belägen på redan ianspråktagen mark och att platsen är avskuren från stranden av en väg.
Gemensamhetsanläggning på naturmark får uppföras inom på plankartan markerat område och bedömts
inte påverkar friluftslivets tillgång till stranden. Djur och växtliv bedöms inte heller påverkas av
upphävandet.
Dike
Fördjupning av dike mellan tomt 6 och 7 i område 2. I slutet av detta dike görs en sedimentations- och
fördröjningsdamm.
Kallkällor
Kallkällor vid område 2 kvarstår och hänsyn till dessa tas vid vägbygge samt markberedning. Kallkälla
med brunn ovanför område 2 bibehålls.
Radon
Innan byggnation på tomterna skall radonundersökning göras på platsen för bostadshuset.
Byggnad bör utformas på så sätt att grunden säkras mot radon.
Fornlämningar och byggnadsminnen
Inom planområdet finns fornlämning vid stranden.
Rödön 76:1 Kolningsanläggning (kan vara inaktuell pga av nya kulturmiljölagen)
Rödön 81:1 Blästbrukslämning
Avstånd om 30 meter för exploatering skall hållas till fornlämning.
Stenmur
Stenmurar inom planområdet bibehålls i så stor utsträckning som möjligt.
Mindre öppningar gör för nya vägar. Avslut vid öppningar görs iordning.
Enligt Länsstyrelsen är stenmurarna inom området ej kulturmärkta och således behövs ingen
dispens för ingrepp.
Bebyggelseområde
Planområdet utgörs av ett område med fritids- och helårsbostäder. De flesta tomterna inom gällande
detaljplan är bebyggda med några få undantag. Då exploateringsgraden är låg är bebyggelsen relativt
småskalig. Nytillkomna tomter ligger inom denna samlade bebyggelse och marken är gammal ängsmark
och delvis skogklädd.
Föreslagen ny bebyggelse Enligt förslaget ska område 1 få 4st nya tomter, område 2 5st nya tomter och område 3 1st ny tomt.
Dessa får bebyggas med friliggande enbostadshus som får uppföras som 1-planshus eller 1 ½ - planshus.
Högsta byggnadshöjd är 4 meter. Exploateringsgraden per fastighetsarea för huvudbyggnaden är 0,12
och 0,05 för garage. Byggnaderna ska utformas med träfasad och målas i Falu rödfärg eller liknande.
Takmaterialet ska vara icke reflekterande och lutningen för huvudbyggnader ska vara 14-30 grader. Vind
får inredas, men då grundvattennivån är hög i området så tillåts endast källarlösa hus.
Prickmarken i område 1 är förlagd så att framtida byggnader ska vara lite förskjutna för att möjliggöra
utsikt. Vid båtplats planeras en gemensamhetslokal med bastu.
Två pirar planeras att byggas med flytbryggor inom dessa.
Gator och Trafik
Nya vägar i område 1 och 2 skall uppfylla samma standard som övriga vägar inom planområde med ett
vägområde om 10 m och en vägbredd på 4 m samt uppfyller Trafikverkets krav på vägprofil.
Parkeringsytor och vändplaner skall utföras enligt planförslag.
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp VA-studie har gjorts, daterad 2014-11-25.
Sammanfattning
Avlopp Planerat ledningsnät för tomterna nr 2-5 och 11 utformas med självfallsledningar.
Samtliga tomter i område 2 (tomterna 6-10) ligger lågt i förhållande till anslutande ledningsnät.
Anslutning med självfallsledning är ej möjlig.
Alt.1 Tryckledning från varje hus
Alt.2 Uppsamlingsledning (självfall) norr om tomterna till gemensam brunnsbaserad pump. Från
pumpbrunnen byggs tryckledning som placeras mellan tomt nr 6 och 7, och ansluter till befintlig
kommunal ledning.
Alt.3 Uppsamlingsledning (självfall) norr om tomterna, därefter fortsatt självfallsledning till planerat
exploateringsområde på fastigheten Rödögården 1:5.
Befintligt ledningsnät, pumpstationer och reningsverk har i dagsläget kapacitet att ansluta denna
exploatering.
Vattenledningar Planerad bebyggelse ligger inom samma tryckzon (höjd) som befintlig bebyggelse, tryckstegring eller
tryckreducering är ej aktuellt.
Hela området är utformat för släckvattenfösörjning med tankfordon, den grundläggande principen för
systemet är att erforderligt vatten för släckning av bränder inom området kan erhållas från tankfordon.
Påfyllning av dessa sker från ett fåtal brandposter strategiskt placerade och med god kapacitet. Avstånd
från befintlig brandpost till yttre bebyggelse kommer inte att förändras, bedömningen är då att
ledningarna inom denna utökade exploatering inte dimensioneras för brandvatten.
Befintligt ledningsnät har i dagsläget kapacitet att ansluta denna exploatering.
Dagvatten Område 1 och 3 (tomt 2-5, 11) Dessa tomter är enbart en förtätning i befintlig bebyggelse och allmänna ytor påverkas ej av förändringar
av dagvattenflöden, inga vägar eller andra hårdgjorda ytor skapas.
Område 2 (tomt 6-10) Allmänna ytor avvattnas till befintliga diken. Området kompletteras med väg och vägdike. För att klara
avvattningen av området/vägen föreslås ett utloppsdike mellan tomt nr 6 och 7. I slutet av detta dike
(nedströms) anläggs en kombinerad sedimentations och fördröjningsdamm. Denna utformas som en
lokal dämning/fördjupning av diket, halmbalar läggs ut i sedimentationsdammen under byggskedet.
Sedimentationsdammen förhindrar att sediment från nakna (ej växtetablerade) slänter ej hamnar i
recipienten.
Brandvatten
Erfoderlig försörjning av brandvatten skall tillgodoses.
Sophämtning Kommunal sophämtning gäller i området.
Uppvärmning Det finns inga föreskrifter i planen om uppvärmningssätt men mindre miljöbelastande
uppvärmningssystem bör eftersträvas.
Elförsörjning Jämtkraft är elleverantör. Byggherren ansvarar för att undersöka var befintliga elledningar går.
Tele- och fiberkablar Byggherren förutsätts vid arbeten i området ta hänsyn till de tele- och fiberkablar som finns förlagda i
marken och om förändringar görs på anläggningarna så ska det bekostas av exploatören.
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Underliggande detaljplaner nr 23, 67 och 251, för del av Rödögården 1:33 m fl. Rödön, Krokoms
kommun, gäller jämsides med planändringen.
Organisatoriska frågor
Tidplan
Samråd vintern/våren 2015, granskning våren/sommaren 2015, godkännande och antagande sommaren/
hösten 2015.
Genomförandetid Planens genomförandetid är 10 år från den dag planen vinner laga kraft.
Ansvarsfördelning
Markägaren upprättar detaljplanen i samråd med Samhällsbyggnadsförvaltningen.
Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark.
Preliminärt kommer en privat exploatör att svara för projektering, upphandling och genomförande
(utförande av vägar, vatten- o avloppsanläggningar, erforderliga lantmäteriförrättningar och försäljning
av tomter och hus).
Gemensamhetsanläggningarna i Rödögårdens Samfällighetsförening föreslås ombildas så att de
tillkommande fastigheterna blir delägare samt att de nya vägarna och naturmarken införlivas i
föreningens ansvarsområde. Huvudman för dessa områden blir då samfällighetsföreningen.
Bygglov får inte ges förrän anslutning till godkänd VA-anläggning kan ske.
Exploateringsavtal
Innan detaljplanen antas skall ett exploateringsavtal vara upprättat mellan kommunen och
fastighetsägaren som reglerar parternas olika åtaganden.
Fastighetsrättsliga frågor
Samfällighetsföreningen
Rödögårdens samfällighetsförening org.nr 716461-9160
Föreningen förvaltar:
• Anläggningssamfällighet för utfart (gemensamhetsanläggning 1).
• Anläggningssamfällighet för utfart och parkeringar (gemensamhetsanläggning 2).
• Anläggningssamfällighet för grönområde och båtuppläggningsplats (gemensamhetsanläggning 3).
• Anläggningssamfällighet för vattentäkt och sommarvattenledning (gemensamhetsanläggning 4).
Grönområden, parkeringsytor, båtuppläggningsplats och vägar i gemensamhetsanläggning1-4 kvarstår
undantaget parkeringsytan ovanför byggnad Rödögården 1:33 samt de nybildade fastigheterna.
Servitut och liknande överenskommelser kvarstår.
Fastighetsägaren för Rödögården 1:33 bibehåller en sammanhängande jordbruksfastighet och kan
överlåta resterande markytor i grönområdet till samfällighetsföreningen mot rimlig överenskommen
ersättning, vilket möjliggör ökat inflytande för medlemmar.
Föreningar
Rödöns Båtförening har bildats och planerar att bygga pirar, gemensamhetsanläggning och bryggor.
Gemensamhetsanläggning med bastu, samlingslokal och sjöbodar i anslutning till
gemensamhetsanläggning 3 (se karta samt bilaga).
Grönområden
Natur och grönområden bevaras och utvecklas för samfällighetsföreningens medlemmars behov och
bruk.
Ekonomiska frågor
Exploatören bekostar detaljplanen och dess genomförande.
Detaljplanen har upprättats av
Kay Linghoff,
Arkitekt
I samråd med:
Samhällsbyggnadsförvaltningen, Krokoms kommun
Katarina Aronsson Blom
Markägare