1. No category

datum
diarienummer
2015-01-12
2014-00405
Dp 5373
SAMRÅDSHANDLING
PLANBESKRIVNING
Detaljplan för fastigheten DADELN 23 i Innerstaden i Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med planen är att förutom bostäder och (småindustri) icke störande
verksamheter (småindustri) även möjliggöra för kontor och utbildningslokaler inom
fastigheten. Syftet är också att göra det möjligt att uppföra ytterligare en våning.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
Detaljplanen medger bostäder, kontor, utbildningslokaler. Därutöver medges
dessutom icke störande verksamheter och lager på de två första våningarna. Förslaget
möjliggör 30-40 lägenheter beroende på fördelningen av ändamålen.
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen.
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, illustrationsplan och denna
planbeskrivning.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanen handläggs med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7§ plan- och
bygglagen. och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges
ställe i enlighet med 5 kap 27§ plan- och bygglagen.
Detaljplanen har bedömts sakna intresse för en bredare allmänhet och är förenligt
med översiktsplanen samt Länsstyrelsen granskningsyttrande över översiktsplanen.
Genomförandet bedöms inte heller medföra en betydande miljöpåverkan och därför
finns förutsättningar för enkelt planförfarande.
1 (10)
PLANDATA
Planområdet ligger i central Malmö, på Värnhem och gränsar till Rörsjöstaden och till
Norra Sorgenfri. Planområdet begränsas av Zenithgatan i söder, Bertrandsgatan i
öster och Industrigatan i väster.
Planområdets area är ca 1700 m2. Byggherre är Sundprojekt AB.
Inom området saknas gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan
som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning
upprättats.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Röd skrafferat område markerar gällande riksintresse för kulturmiljövård. Röd ring markerar aktuellt
planområde
Planområdet omfattas av riksintresse för kulturmiljövård enligt M:K 114 Malmö.
Malmös komplexa och heterogena stadsbild, med avtryck från flera olika tidsskikt
skapar tillsammans stadens karaktär, och uttrycker sammantaget Malmös riksintresse.
De förändringsprocesser som skett och hur staden har anpassats efter skiftande
förhållanden och behov tydliggörs i en rad unika och särpräglade kulturmiljöer.
Riksintresset uttrycks därför genom ett antal sammanhängande bebyggelsemiljöer
med sinsemellan olika karaktär. Det är gatustrukturer och byggnader från olika epoker
eller platser av en mer homogen bebyggelsemiljö.
Utanför Gamla Staden uttrycks riksintresset av flera stadsdelar vilka inom sig, till skala
och arkitektur, är relativt homogena. Bebyggelsen i kvarteren kring Rörsjöstaden är i
2 (10)
huvudsak från 1900-talets första hälft och speglar olika bostadsförhållanden från olika
samhällsskikt.
ÖVERSIKTSPLAN
Området redovisas i Översiktsplan för Malmö som blandad stadsbebyggelse.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare planlagt och utgör del av Pl 876, laga kraft 1969-01-23.
Gällande detaljplan medger småindustri- och bostadsändamål i fyra våningar, till en
byggnadshöjd av 14 meter och med en taklutning till högst 25 grader.
Gällande detaljplan (Pl 876) upphör att gälla inom planområdets gränser i samband
med att denna detaljplan vinner laga kraft.
Fastighetsindelningsbestämmelse saknas.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
BEFINTLIG BEBYGGELSE
Byggnaden uppfördes kring förra sekelskiftet för Malmö Skofabriks Aktiebolag.
Byggnaden har en tydlig tidstypisk karaktär med bågformade fönster, fasader i rött
tegel och mansardtak i plåt. Byggnaden är fyra (fem) våningar hög med förhöjd
bottenvåning som ligger en halv trappa upp samt en källarvåning en halvtrappa ner.
Takvåningen är försedd med kupor och utgör den fjärde (femte) våningen.
Byggnaden är fristående vilket gör att kvarteret är öppet och synliggör kvarterets mitt.
Idag innehåller byggnaden bland annat Kvarnby Folkhögskola.
KULTURMILJÖ
VÄRDEFULLA BYGGNADER OCH BEBYGGELSEMILJÖER
Malmö har en lång och komplex utvecklingshistoria som avspeglas i ett flertal
kulturhistoriskt intressanta platser och miljöer. Rörsjöstaden är utpekad som värdefull
miljö. Planområdet gränsen till Rörsjöstaden. För all bebyggelse gäller att hänsyn ska
tas till byggnaders tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga
värden (PBL 8 kap. 17§).
Planområdet ingår i det som i Översiktsplan för Malmö benämns som sluten kvartersstad. Aktuell byggnad har dock aldrig varit sammanbygd med andra byggnader vilket
innebär att kvarteret inte är slutet.
KOLLEKTIVTRAFIK
Från planområdet till Föreningsgatan är det cirka 50 meter. Föreningsgatan ingår i
kollektivtrafikens stomlinjenät och trafikeras av en mängd lokal- och regionbussar.
Cirka 500 meter mot nordost ligger Värnhemstorget. Värnhemstorget är en viktig
trafikknutpunkt i Malmö med busshållplatser för både Skånetrafikens stads- och
regionbussar. Cirka 500 meter mot norr ligger Drottninggatan och 500 meter mot
söder ligger Nobelvägen som också är två vältrafikerade platser av kollektivtrafik.
3 (10)
TRAFIK
Föreningsgatan, strax norr om planområdet, tillhör en av Malmös huvudgator.
Gaturummet är brett och kantas av höga hus.
Fastigheten angörs från Zenithgatan, via Bertrandsgatan eller Celsiusgatan.
Zenithgatan är stängs från väster, från Industrivägen, och slutar i en vändplats för
bilar men tillåter genomfart för cykeltrafik. Mot Bertrandsgatan vetter endast
bostadsentréer.
Zenithgatan och Industrigatan ingår i Malmös huvudcykelnät. Huvudcykelnätet ska
bära huvuddelen av cykeltrafiken och cyklister hänvisas till detta genom visuell
tydlighet, skyltning och genom cykelkartor. Utmed samtliga fyra gator tillåts
kantstensparkering.
Industrigatan kommer inom kort att förändras. Gaturummet kommer att omgestaltas
med en smalare sektion. Befintlig hastigheten, 40 km/h, kommer att behållas.
BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
Planområdet ligger i centrala Malmö men nära tillgång till både kommunal och
kommersiell service, goda kopplingar till kollektivtrafiken, tillgång till vård samt
utrymme för fritidssportande. I direkt anslutning aktuellt område ligger Rörsjöskolan.
Andra skolor i närheten är Frans Suells och Jörgen Kocks gymnasium, Rönnens
gymnasium, Rönnen skola, Konsthögskolan och Konstnärens förskola. Närmsta
offentliga lekplats ligger ca 400 m bort. Mindre butiker finns utmed Föreningsgatan
och köpcentrum finns vid både Värnhemstorget och Triangeln.
PLANFÖRSLAG
BEBYGGELSESTRUKTUR
Förslaget innebär inte någon förändering avseende områdets struktur. Dock medges
att byggnaden kan förses med ytterligare en våning. Våningsplanen räknas enligt
följande; plan 1ligger en halvtrappa ner, plan 2 ligger en halvtrappa upp och plan 6
utgörs av takvåningen. Inom fastigheten får verksamheter så som bostad, kontor och
undervisningslokaler, folkhögskola eller liknande, finnas. På plan 1 och 2 får
dessutom icke störande små industri och lager inrymmas.
Byggnaden angörs i huvudsak från gårdssidan via trapphus med hiss.
I PBL finns ett generellt förbud mot förvanskning även om inget särskilt bestämts om
detta i planen. För att säkerställa att byggandens ”särart” och ”karaktärsdrag”
tillvaratas vid ändring eller underhåll har befintlig byggnad försetts med
varsamhetsbestämmelse. Viktigt i detta avseende är mansardtaket och fasadernas
tydliga stadsmässighet till sin form, uttryck och material. Förändringar samt tillägg ska
anpassas till befintlig byggnad och till dess omgivning samt kunna bidra till en god
helhetsverkan. Balkonger, loftgångar, terrasser och kupor ska utformas lätta och
smäckra. Likaså är möjlig utbyggnad, in mot gården, viktig att utforma på ett sätt så
att tillägget underordnas den ursprungliga byggnadsvolymen.
På plankartan regleras vilka verksamheter som tillåts inom fastigheten, att all om- och
tillbyggnad ska ske varsamt (varsamhetsbestämmelse) samt byggnadens högsta tillåtna
våningsantal, byggnadshöjd, samt takutformning.
4 (10)
Förslag till gestaltning, gavelfasad mot Industrigatan och långsida mot Zenithgatan, Klark Arkitekter
Plan 1, halvtrappa ner. Kompletteras med tillbyggnad mellan flyglar.
Plan 2, halvtrappa upp. Kompletteras med tillbyggnad mellan flyglar.
Plan 3-4 tillbyggnad mellan flyglar samt balkoner i alla väderstreck.
Plan 5 tillbyggnad mellan flyglar samt loftgång mot gården.
Plan 6 tillbyggnad mellan flyglar (terrass) samt balkoner mot gården.
Förslag till gestaltning, fasad mot bostadsgården, Klark Arkitekter
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
ALLMÄN PARK
Planområdet omfattar ingen allmän platsmark
GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK
Fastigheten omges av vägar (allmän platsmark) på tre av sina fyra sidor. Den fjärde
sida, i norr, i gräns mot Dadeln 24, utgör endast en smal remsa som möjliggör
funktioner som väg till entréerna, parkering för cyklar, handikappsparkering, bilpool
etc. Ytan bör förses med planteringar i form av träd och buskar och utvecklas till en
trivsam miljö för de boende.
TRAFIK
Planförslaget innebär inte att trafiksituationen påverkas.
Industrigatan, i direkt anslutning till planområdet, kommer inom en snar framtid att
omgestaltas. Gatan kommer bland annat få en smalare sektion och sänkt hastighet.
5 (10)
Nedan presenteras Malmö stads visionsbilder över hur gaturummet kan komma att
utformas.
Industrigatan mot söder, visionsbild Malmö stad
PARKERING
Inom fastigheten finns yta för en handikappsbilparkering och för en bilpoolsplats. I
övrigt saknas yta för bilparkeringsplatser. Dadeln 23 har ett befintligt parkeringsavtal
med granfastigheten Dadeln 24. Även framöver kommer parkeringsavtal tecknas med
granfastigheten.
Malmö stads parkeringspolicy ska tillämpas avseende behovet av antalet parkeringsplatser. I samband med ansökan om bygglov ska parkeringsutredningen redovisas.
Några viktiga principer i parkeringspolicyn är:
•
Boende ska ges möjlighet att lämna bilen hemma och det ska vara svårare att
lämna bilen vid arbetsplatsen.
•
Parkeringsbehovet ska tillgodoses på kvartersmark, dock inte nödvändigtvis
den egna fastigheten.
•
Gatumark ska i första hand användas för korttidsparkering och angöring.
•
Anslutande till bilpool kan ge lägre parkeringstal och vikten av samnyttjande
av såväl bilplatser som fordon framhålls.
•
Bedömning av parkeringsbehov ska ta hänsyn till närhet till alternativa
färdmedel och service etc.
•
Avståndet till den parkerade bilen ska jämföras med avstånd till kollektivtrafik.
Yta för cykelparkering löses inom den egna fastigheten.
6 (10)
TEKNISK FÖRSÖRJNING
I planområdets angränsande gator finns teknisk infrastruktur för vatten, avlopp, fjärrvärme, el och dagvatten. Befintlig teknisk försörjning bedöms inte behöva byggas ut.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Fastighetsägaren ansvarar för utbyggnaden inom kvartersmark.
TIDPLAN
Samråd
Antagande
Laga kraft
jan 2015
mars 2015
juni 2015
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Nödvändig grundundersökning förutsätts att byggherren tar fram i samband med
bebyggandet av området.
Befintlig byggnad inom fastigheten innehåller ett antal riskmaterial som kräver hänsyn
vid ombyggnad. Detta har framkomit vid en översiktlig okulär besiktning genomförd
av Ramboll 2011-02-25. Byggnaden bedöms dock innehålla en normal omfattning av
riskmaterial med hänsyn tagen till byggnadens ålder, utförda ombyggnader och
renoveringar.
VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten
och dagvatten kan avledas med självfall.
I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA
utredas.
Planområdet är beläget inom räddningstjänstens insatstid som inte överstiger 10
minuter.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Byggherre ska
redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan
körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost
och uppställningsplats ska vara högst 75 meter. Byggherre ska redovisa att
åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan.
Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och byggnation.
I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar
för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs.
AVFALLSHANTERING
Planering av avfallshantering inom fastigheten ska ske i samråd med VA Syd
avfallsavdelning, avfallsdrift. Anläggningen ska anpassas till fullständig
avfallshantering och placeras i nära anslutning till där yta finns för uppställning av
hämtningsfordon.
7 (10)
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Avtal ska vid behov träffas mellan kommunen och fastighetsägare angående
iordningsställande av allmänna platser i anslutning till planområdet.
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets
verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 201305-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i
startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller
elledningar bekostas av exploatören.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Parkeringsavtal ska tecknas med Dadeln 24.
Ledningar som kommer att förläggas eller finnas kvar inom kvartersmark säkras
lämpligen genom att servitut eller ledningsrätter bildas för dess ändamål. Initiativ till
bildande av ledningsrätt tas av berörd ledningshavare.
Ansökningar om förändringar av fastigheter och ledningsrätter ska lämnas till
Lantmäterimyndigheten Malmö stad.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
Planen bedöms inte medföra eller beröras av någon miljöpåverkan. Den utökade
byggrätten som planförslaget medger utgör endast en försumbar del av befintlig
byggrätt.
MILJÖKONSEKVENSER
STADSBILD
Planområdet ligger inom område där de kulturhistoriska värdena ska uppmärksammas, exempelvis i samband med detaljplanearbete, så att förändringar inte innebär
att värden förvanskas eller försvinner. Planförslaget utgår från en varsam förändring
där hänsyn och anpassning ska ske till såväl miljöns helhet som till den enskilda
byggnadens särart och karaktär. Planförslaget medger dock att byggnadsvolymen
tillåts bli en våning högre än befintlig byggnad. Bedömningen är att ett genomförande
av planförslaget inte kommer innebär någon påverkan på stadsbilden i stort.
SKUGGSTUDIE
En skuggstudie har gjorts för att undersöka hur skuggan från en en våning högre
byggnad påverkar befintlig miljö. Tidpunkterna som har studerats är vårdagjämning,
midsommar och höstdagjämning kl 08:00, 12:00 och 18:00. Enligt denna är skillnaden
försumbar och innebär inte någon negativ påverkan på området.
8 (10)
Skuggstudien visar skuggbilden för tidpunkterna vårdagjämning, midsommar och höstdagjämning kl 08:00,
12:00 och 18:00, Klark Arkitekter.
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker
MARKFÖRORENINGAR OCH FÖRORENINGAR I BEFINTLIG BYGGNAD
Enligt MIFO innehåller planområdet ingen förorenad mark.
Befintlig byggnad inom fastigheten innehåller ett antal riskmaterial som kräver hänsyn
vid ombyggnad. Detta har framkomit vid en översiktlig okulär besiktning genomförd
av Ramboll 2011-02-25. Byggnaden bedöms dock innehålla en normal omfattning av
riskmaterial med hänsyn tagen till byggnadens ålder samt utförda ombyggnader och
renoveringar.
TRAFIKBULLER
En bullerutredning har genomförts gällande beräkning av vägtrafikbuller vid befintlig
fastighet (Tyréns 2012-02-04, uppdaterad 2014-12-02). Kontroll av att gällande
riktvärden avseende trafikbuller innehålls.
Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid
nybyggnad av bostäder:
Utomhus 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad
Utomhus 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats
Inomhus 30 dB(A) ekvivalent ljudnivå
Inomhus 45 dB(A) maximal ljudnivå nattetid
Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg
kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 dB(A). Om detta krav inte kan uppnås
kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av bonings-
9 (10)
rummen i varje bostad är högst 50 dB(A) ekvivalent och högst 70 dB(A) maximal
bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett rum vara
vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent trafikbullernivå
som inte överstiger 50 dB(A). Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på
uteplats ska alltid innehållas.
För de planerade bostäderna, lägenheterna, gäller att nivåer över Leq 55 dB(A) erhålls
utanför delar av fasader, framförallt mot Industrigatan. Generellt gäller att uteplatser
kan lokaliseras på husets gårdssida. För att riktvärdena ska innehållas på uteplats
föreslås för det ombyggda huset att en skärm, 1,5 meter hög, uppförs ut mot
Industrigatan. Kravet regleras med planbestämmelse på detaljplanekartan.
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER
Planområdet omfattar endast fastigheten Dadeln 23. Planförslaget innebär inte några
konsekvenser för andra fastigheter.
SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen
ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen.
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen
genom att detaljplanen medger både bostad, skola, kontor och icke störande
verksamheter i ett centralt läger. Med funktionsblandade verksamheter ges goda
förutsättningar för ett område som upplevs attraktivt och livfull, med liv och rörelse
under dygnets flesta timmar.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner
laga kraft.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av Susanne Klint arkitekt SAR/MSA, Tyréns AB, på
uppdrag av stadsbyggnadskontoret. Underlag till illustrationskartan har framtagits av
Klark. Arkitektkontor
Josephine Nellerup
Planchef
Åke Hesslekrans
Planhandläggare
10 (10)