ÅRSREDOVISNING 2014
ÅRSREDOVISNING 2014 Affärsidé: Järfällahus AB skall i Järfälla kommun, till en bred allmänhet och på affärsmässiga grunder, erbjuda ett varierat utbud av attraktiva lägenheter med hyresrätt. Förvaltning skall vara inriktad mot attraktiva bostäder, god boendemiljö och med bra service i samråd med hyresgästen. Ur Järfällahus affärsplan Konstverk torg. D-området medpå ennyombyggda av grillplatsernaSöderhöjdens under de stora björkarnas vandrande skugga. Årsredovisning 2014 - Järfällahus AB Foto: Karolina Bjällerstedt Mickos m fl Tryck: Tryckerigruppen AB 4 Järfällahus årsredovisning 2014 Innehållsförteckning Snabbfakta om Järfällahus och Järfälla 2 VD har ordet 3 Nya förutsättningar för expansion 4 Bättre service rustar oss för framtiden 5 Underhåll, trygghet och miljö 6 Underhåll och miljö 7 Trygghet och trivsel 8 Ett aktivt och roligt boende 9 Förvaltningsberättelse 10 Resultaträkning 17 Balansräkning Kassaflödesanalys Noter 18-19 20 21-28 Underskrifter 28 Revisionsberättelse 29 Granskningsrapport 30 Flerårsöversikt 31 Fastighetsbestånd 32 Våra bostadsområden 36 ”Min favoritplats i Järfälla” 37 Järfällahus årsredovisning 2014 1 Snabbfakta om Järfällahus och Järfälla Järfällahus AB: stabilt företag i expansiv kommun Historik Kreditvärdighet Bolaget bildades i december 1953 och hette då Järfälla Kommuns Fastighets AB. 1987 ändrades namnet till Järfällabygdens Hus AB. 2009 bytte företaget namn till Järfällahus AB. Vårt företag har Trippel-A, den högsta kreditvärdigheten i Soliditets värderingssystem som baseras på ca 2 400 beslutsregler. Bolaget: fakta och nyckeltal Organisationsnummer: 556059-1835 Järfällahus ägs till 100 % av Järfälla kommun och är ett allmännyttigt bostadsföretag. Bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning är att äga och förvalta bostäder. Bolaget har fastigheter i alla kommundelar i Järfälla. • • • • • • antal lägenheter total bostadsyta antal lokaler total lokalyta antal fordonsplatser antal årsanställda 5 560 418 689 465 59 601 4 578 61 • • • • • balansomslutning omsättning soliditet marknadsmässig avkastning direktavkastning totalt kapital 2 097,3 595,6 48,6 6,0 13,5 Järfälla: kommun och bostadsmarknad i stark tillväxt Bostadsmarknaden I Järfälla finns ca 28 700 bostäder. Fördelningen är 62 % flerbostadshus och knappt 38 % småhus. Av flerbostadshusen är 41 % hyresrätter och knappt 59 % bostadsrätter. I Barkarbystaden uppförs en stor del av de 14 000 nya bostäder som Järfälla förbundit sig att producera fram till år 2030. Detta i kombination med ombildningar har gjort att Järfällahus andel på kommunens bostadsmarknad minskat under året, vilket lett till att den genomsnittliga kötiden för att få en bostad hos Järfällahus ökat. Kommunikationer Våren 2014 fattade Järfällas kommunfullmäktige det formella beslutet att tunnelbanan ska dras till Barkarby. Två stationer planeras stå klara 2021: Stockholm Norr, en stor station som också ska trafikeras av fjärrtåg och som ska ersätta nuvarande Barkarby pendeltågsstation, samt Barkarbystaden, som betjänar den uppväxande nya stadsdelen på Järvafältet. Samtidigt finns det planer på ännu tätare pendeltågstrafik. Allt för att hjälpa den snabbt växande befolkningen att förflytta sig. Det behövs, för drygt 22 000 järfällabor pendlar till arbeten på annan ort varje dag och drygt 13 000 pendlar hit. Folket i Järfälla I Järfälla bor 69 167 personer vid årets början. Enligt den regionala utvecklingsplanen RUFS 2010 räknar man 2 Järfällahus årsredovisning 2014 med att Järfälla växer med 20 000-30 000 personer till år 2030. Men det kan bli flera. Den faktiska befolkningstillväxten är just nu större än vad alla sådana beräkningar förutsagt. Hälften av befolkningen är i arbetsför ålder, alltså 25-64 år. 26 % av invånarna är utrikes födda (16 % är medeltalet för riket). Födelsetalen är något högre än genomsnittet för resten av landet, och det föds nästan dubbelt så många som det dör i kommunen. Företagsliv och arbetstillfällen I Järfälla finns 4 709 företag och drygt 23 000 arbetstillfällen. Största arbetsgivare är Järfälla kommun med sina 4 525 anställda. Sedan kommer SAAB i Järfälla, Arla Foods AB samt Dahl på samma plats som IKEA liksom nyligen etablerade UPS och PostNord. Nästan var fjärde person arbetar inom handel, vilket är dubbelt så många som i resten av landet. Den uppväxande Barkarbystaden kommer att innehålla 6 000 arbetsplatser, till stor del inom handel. Arbetslösheten har i flera år legat någon procent under rikets medeltal. Men vid årets början hade Järfälla en arbetslös på 8,6 % jämfört med 8,5 % för resten av landet (7,1 % för Stockholm). Sedan dess har dock arbetstillfällen tillkommit i kommunen, särskilt inom handel och logistik. Källor: www.jarfalla.se, Översiktsplan Järfälla - nu till 2030. VD har ordet Expansion väntar efter valet Underhåll Under året har vi satsat 66,2 mkr på underhåll, vilket motsvarar ca 138 kr/m. Detta är en nödvändig nivå för att hålla fastigheterna i gott skick och bedöms ligga på samma nivå även de närmaste åren. ”Diskussionerna om en eventuell nyproduktion har pågått under 2014.” Här kommer framläggandet av 2014 års årsredovisning. Året har kretsat mycket kring valet i september. I februari övergick området Östra Polhem till Bostadsrättsföreningen Polhem. Totalt har styrelsen beslutat om fyra försäljningar under mandatperioden, helt i enlighet med ägardirektiven. De kapitaltillskott som gjorda affärer inneburit har glädjande nog tillförts bolaget i form av nytt aktiekapital. Det gör att vi står starka inför de utmaningar som väntar under den kommande mandatperioden. Under 2014 har vi också börjat tillämpa redovisning enligt K3-regelverket, vilket i korthet innebär att delar av kostnaderna som tidigare bokförts som underhåll nu istället bokas som tillgång och skrivs av enligt plan. Ekonomi Bolagets ekonomi är stark. Den nyemission om 193,5 mkr som ägaren beslutat om innebär att aktiekapitalet nu uppgår till 443 mkr. Ekonomin i form av influtna köpeskillingar har gjort att Järfällahus haft en kraftig överlikviditet under året och har använt likvida medel för att amortera lån. Parallellt har vi fortsatt förberedelserna för en eventuell nyproduktion och då i första hand förtätningsprojekt i centrala Jakobsberg. Efterfrågan på bostäder är fortfarande stor i hela Stockholms län och kötiden hos oss är lång, för närvarande drygt fem år. Värdet på hela vårt fastighetsbestånd uppgår per den sista december 2014 till ca 5,6 mdr. Trots att beståndet minskat så har värdet totalt på fastighetsinnehavet ökat. Resultatet före skatt är ca 170,3 mkr och soliditeten uppgår till 48,6 %. Dock bör man hålla i minnet att om man räknar bort reavinsterna av gjorda försäljningar, så når vi 2014 inte upp till avkastningskravet. Således krävs det fler effektiviseringar och högre hyresuppgörelser än under de senaste åren om vi fortsatt ska klara de åtaganden som förväntas av oss. Satsningar Vi har under året fortsatt vårt målmedvetna underhållsarbete med flera stora projekt. För att öka tillgängligheten har vi tagit en ny telefonväxel i bruk. Vi har investerat i ett nytt energiövervakningssystem för att få ner energikostnaderna. Omförhandlingar av fordonsplatsavtal är ett annat steg för att stärka oss ekonomiskt inför framtiden. Våra ungdomsprojekt har utökats och ett nära samarbete med kommunen och Hyresgästföreningen har varit framgångsrika. Vårt nya profilprogram med ny logotype infördes under året. Nya projekt Diskussionerna om en eventuell nyproduktion har pågått under 2014. Planprocess och planarbete är i första hand en kommunal syssla. Men med tanke på det stora behov som finns av nya bostäder så känns det angeläget att processen löper på så smidigt som möjligt. Allt mot bakgrund av Stockholmsregionens tillväxt och kommunens ambition att vara en av de stora aktörerna i länets utveckling. En stor utmaning är också det förnyelsearbete vi behöver påbörja i våra miljonprogramsområden. Service och utbildning Service och tillgänglighet är fortfarande de viktigaste ledorden i vår verksamhet. Ett ambitiöst utbildningsprogram för personalen har genomförts som bland annat innehållit en mycket långtgående serviceutbildning. Vi har också genomfört en energisparutbildning för i stort sett samtlig personal och därtill ett antal specialistkurser för vissa nyckelgrupper. En fortsatt satsning på kompetens kommer att vara nödvändig sett i ett framtidsperspektiv. IT-utvecklingen går vidare med en rasande fart och är numera en naturligt del av utvecklingsprocessen. Våra hyresgäster ställer hela tiden nya krav på vad som förväntas av en hyresvärd gällande webbaserade tjänster. Framtiden Stora förändringar är att vänta, och nu inväntar vi nya ägardirektiv eftersom det blev ett skifte av politisk majoritet i kommunen. En ny styrelse tillträder vid bolagsstämman i vår vilket borgar för nytt innehåll och nya förväntningar. Vi går en spännande framtid tillmötes. Järfälla i mars 2015 Olof Lindholm Järfällahus årsredovisning 2014 3 Nya förutsättningar för expansion Kommunalval ger ny styrelse Hyresförhandlingar i flera steg Höstens val till kommunfullmäktige innebar en ny majoritet och därmed en ny styrelse för Järfällahus. Istället för alliansen styrs kommunen efter valet av en koalition mellan S, C och Mp. Järfällahus nya styrelse kommer att tillträda 17 april 2015 i samband med årsstämman. Tillträdande majoritet har signalerat att man vill att Järfällahus expanderar under kommande mandatperiod. Nybyggnation och stora renoveringar väntar. Flera olika förhandlingar och förändringar gällande hyror har skett under året. Östra Polhem ombildades Den 3 februari övergick ägandet av bostadsområdet Östra Polhem till de boendes bostadsrättsförening Brf Pohem 4:2. Inräknat tidigare ombildningar har Järfällahus därmed avyttrat ca 10 % av sitt bostadsbestånd under 2013-2014. Detta resulterade under året i ett minskat antal anställda. Översyn av avtal för fordonsplatser Järfällahus har under våren påbörjat en översyn av avtal och hyror för fordonsplatser. Dessa hyror hade inte höjts på flera år och avtalen är i vissa fall föråldrade eller felaktiga. Vi arbetar därför med att säga upp alla fordonsavtal och upprätta nya, korrekta avtal istället. I de flesta fall har detta också lett till en justering av hyran för fordonsplatsen. Projektet beräknas slutföras under 2015. Förhandlingarna om 2014 års hyror slutfördes 25 mars. Höjningen blev 1,7 % för de lägenheter där vattenavgift ingår i hyran och 0,2 % för lägenheter där vattenavgift inte ingår. Höjningen gällde från 2014 01 01. Den mycket måttliga höjningen kan jämföras med 1,5 % för 2013, 2,5 % för 2012 och 2,3 % för 2011. 10 december började förhandlingarna för 2015 års hyror. Vissa fastigheter har varit föremål för särskilda förhandlingar 2014. Det handlar om drygt 2 500 lägenheter som under flera års tid fått åtgärder utförda som höjt bruksvärdet utan att hyran justerats därefter. Dessa lägenheter behövde därför förhandlas separat. I juni strandade dessa förhandlingar. Med Hyresnämndens hjälp och via medling kom man överens om nya hyror för Sång- och Nibblevägen, Magnusvägen 1 samt delar av Engelbrektsområdet, D-området och Söderhöjden först under hösten. Höjningen varierar mellan 39 kr per månad som minst och 159 kr per månad som högst. Ytterligare en etapp av förhandlingarna kvarstår och kommer att fortsätta under 2015. Det gäller då bostäder på Övre- och Nedre Hammaren. Området på bilden, Östra Polhem, såldes i februari genom en ombildning till bostadsrätter. Den nya styrelse som tillträder 2015 är dock inställd på expansion och nybyggnation. 4 Järfällahus årsredovisning 2014 Bättre service rustar oss för framtiden Service för framtiden Synas och kommunicera externt God service är en av grundstenarna för ett framgångsrikt bostadsbolag nu och i framtiden. Därför har Järfällahus under några år haft service och bemötande som ett långsiktigt fokusområde, internt inom företaget och inte minst mot våra hyresgäster och intressenter. Detta har varit särskilt tydligt under 2014. Våra hyresgäster och intressenter är vår främsta tillgång. Att förbättra vår tillgänglighet och skapa forum för effektiv kommunikation mellan oss och kunderna är därför viktigt. Medarbetarenkät Under året har vi arbetat med att förbättra dialogen, samarbetet och ledarskapet inom företaget på olika sätt. Vid höstens medarbetarenkät, en mindre enkät för att följa upp föregående års resultat, kunde vi se att antalet medarbetare som ger det högsta betyget till sin närmaste chef har ökat från 34 % till 50 %. Utbildning av medarbetare Kunniga medarbetare som arbetar efter välfungerande rutiner leder till god service utåt. Under hösten har alla Järfällahus medarbetare deltagit i en utbildning om service och bemötande. Efter ett inledande kurstillfälle med hela personalstyrkan, har vi haft flera träffar i grupper indelade efter typ av service som ingår i arbetsuppgifterna. Vi har dessutom genomfört en utbildning gällande värme och ventilation, där alla medarbetare deltagit indelade efter arbetsuppgifter och kunskapsnivå. Detta för att öka den generella kompetensnivån kring en fråga som ständigt är aktuell för våra hyresgäster. Uppdaterade system och rutiner För att uppnå god service, är det förstås viktigt att arbetet stöds av våra system och rutiner. Under våren avslutades ett tvåårigt projekt med statusbesiktning av samtliga lägenheter. Detta innebär att vi nu har korrekta och aktuella uppgifter i vårt fastighetssystem, vilket i sin tur ger bättre möjligheter till snabb och korrekt service till hyresgästerna. Vi har också arbetat med olika processer inom företaget för att säkerställa ett effektivt arbetssätt och därmed en snabb och korrekt service till våra hyresgäster. Vi har ökat vår synlighet utåt genom att delta i två bomässor i Jakobsbergs centrum. I det ena fallet var bomässan en del av Järfällafestivalen, där Järfällahus var en av arrangörerna. Under året har vi utökat konceptet Öppet hus, som började på Tallbohov för några år sedan. Det handlar om träffar på kvällstid då man som hyresgäst kan träffa sin förvaltare, fastighetsskötare, uthyrare m fl över en kopp kaffe på plats i sitt bostadsområde. Målet är en utökad dialog i positiv anda. Denna typ av öppna träffar hålls i de flesta av våra områden under 2014-2015. Den 16 maj togs Järfällahus nya telefonväxel i bruk. Den är mer effektiv och driftsäker än den gamla växeln och bidrar därför till bättre service. Sedan ett flertal år tillbaka har Järfällahus genomfört en stor hyresgästenkät vartannat år. Från och med hösten 2014 använder vi en annan, modernare metod för att inhämta hyresgästernas åsikter. Nu skickas enkäten ut löpande under hela året till slumpvis utvalde hyresgäster. Efter ett år har samtliga hushåll fått enkäten. Fördelen är att vi nu kan följa nöjdhetens utveckling löpande under året. Istället för en statisk ögonblicksbild får vi en dynamisk bild som hela tiden är aktuell och som vi därför kan reagera snabbare på. Under 2014 har vi infört vår nya grafiska profil och vår nya logotyp. Nya arbetskläder togs fram under senhösten. Nya skyltar och trycksaker har tillverkats. Och ytterligare två nya logotyper såg dagens ljus: Boutveckling och SWAT (ungdomsförening med rötter i Boutveckling). Boutvecklings förra logotyp innehöll Järfällahus gamla logotyp och måste därför bytas. Detta har dessutom inneburit ett moderna och mer genomtänkt ”ansikte utåt” för vårt samarbete med Hyresgästföreningen Järfälla. Området Lilla Ulvsättra i Kallhäll sett från ovan. Järfällahus årsredovisning 2014 5 Underhåll, trygghet och miljö Underhåll och förbättringar Under året har Järfällahus genomfört en mängd åtgärder för att underhålla våra fastigheter och för att öka trivseln och tryggheten i områdena. Tanken på ett hållbart samhälle finns alltid med vid planeringen av åtgärder. Vid många åtgärder främjas samtliga dessa syften, även om ett av dem kan vara dominerande. Här följer en rad exempel på vad Järfällahus gjort under 2014 och det huvudsakliga målet med varje åtgärd. U T M Underhåll Renovering Trivsel Trygghet, Säkerhet Miljö Hållbarhet Åtgärder och projekt under 2014 • Förbättring av säkerheten på Sångvägen: nya brunnar på gårdarna och fallskydd i de stora dagvattenbrunnarna, ny belysning, samt nya nödutgångsskyltar och sprinklers i garaget. U T • Montering av skärmtak över låghusens entréer på Sångvägen samt på Nibblevägen. U T • Nya entrépartier på portarna på Dackehöjden. U T • Etapp 1 av det stora projektet med badrumsrenovering avslutas i december på Södra berget. Arbetena fortsätter 2015. U • Byte av tak och tilläggsisolering av vindar på Södra berget. Arbetena fortsätter 2015. U M • Renovering av garage. Det inluderar bl a målning på flera ställen, underhåll av pelare och byte av belysning på Södra Berget, takrenovering på Kullen, golvrenovering i garage Jakob på Vasavägen. U T U • Utvändiga målningsarbeten i Stäket, Olovslund och Högby. U • Renovering av balkonger på Söderhöjden. Arbetena startade 2013 och beräknas avslutas 2015. • Byte av fönster på Magnusvägen 1, varvid föregående års stora fönsterprojekt i Engelbrektsområdet avslutades. U M • Föryngringsbeskärning av planteringar i många områden. U T • Installation av närvarostyrd, energisnål LED-belysning i flera trapphus, källare, tvättstugor, garage m fl utrymmen. Bl a berörs Engelbrektsområdet, Hårsta backe, Tallbohov, Nedre Hammaren, Magnusvägen 1 och Högby. U TM • Lagstadgade, rutinmässiga radonmätningar i delar av bostadsbeståndet. U • Dräneringsarbeten på terrassen på Söderhöjden. U • Färgskiftande belysning på Posthusets fasad. T • Byte av entrétrappor på Snapphanevägen. U • Nya källsorteringsutrymmen på Tallen. M • Renovering av utemiljö på Övre- och Nedre hammaren. Bl a ny stolpbelysning, nya lekredskap och nya, mer tillgängliga bänkar. U TM • Ny telefonväxel. T U • Upprustning av trapphus i Högby inlusive målning och byte till närvarostyrd LEDbelysning. UTM • Modernisering av driftlarm. Inventering och dokumentation av våra driftlarm och integration mellan larmsystem och energiövervakningssystem • Delvis nya lekredskap i Högby. U T U TM • Nya dörrar till soprum och cykelrum i D-området. U • Hissrenoveringar på Husargränd, Arrendevägen och Sångvägen. Totalt har vi renoverat 10 hissar och 6 hisskorgar. U • Stort projekt för bättre inomhusklimat i alla våra bostädet. D-området avslutat under året. Arbetena inkluderar byte av fläktar, byte av olika ventiler, byte av tätningslister på fönster och balkongdörrar, rensning av ventilationskanaler, byte av brandvarnare, byte av fläktkåpor, injustering av luftflöden m m. • Byte av balkongräcken och plank till det miljövänliga materialet Polyplank på Hårsta backe. U M • Installation av temperaturmätare i varannan lägenhet för fjärravläsning av inomhustemperatur i realtid. 2 600 mätare installerade under året, vilket motsvarar nästan hälften av beståndet. U M 6 Järfällahus årsredovisning 2014 Underhåll och miljö För ett bättre inomhusklimat 2014 är året då Järfällahus startade ett stort, flerårigt projekt för bättre värme och ventilation i våra fastigheter. Planen är att, hus för hus, gå igenom systemen för värme och ventilation och göra samlade åtgärder för ett bättre inomhusklimat och samtidigt en mer energisnål drift av våra bostäder. Det handlar bland annat om byte av ventiler, radiatorventiler och fläktar, rensning av ventilationskanaler, tätning av fönster och balkongdörrar och injustering av luftflödena. Samtidigt byts brandvarnarna ut. Under året har projektet genomförts i D-området i Jakobsberg, varför det fått namnet ”D-områdesprojektet”. Grunden är det system för energibevakning som vi började införa året innan. Via temperaturmätare i varannan lägenhet får vi en exakt och löpande bild av temperaturen i varje hus. Hittills har ungefär halva vårt bostadsbestånd försetts med sådana mätare. Det ger oss nya och kraftigt förbättrade möjligheter att från vårt huvudkontor och i realtid övervaka inomhustemperaturen ute i våra områden. Därmed kan vi bättre utföra de justeringar som krävs för en jämn och korrekt temperatur. Det höjer också servicen till hyresgästerna, eftersom vi lättare och snabbare kan kontrollera temperaturen i en enskild lägenhet i förhållande till andra delar av samma hus. På sikt blir resultatet dessutom energibesparing och därmed ett mer klimatsmart boende. Åtgärder på Södra berget Under året har flera stora projekt pågått på Södra berget i Viksjö. Dels har etapp 1 av det stora projektet med badrumsrenovering avslutats. Dels har man börjat byta taken. I samband med detta tilläggsisoleras vindarna. Detta beräknas ge ett bättre inomhusklimat och en energibesparing till fördel för miljön och för hyresgästernas plånböcker. Dessa projekt löper vidare under 2015. Fokus på vår miljö Järfällahus innehar Järfälla kommuns miljödiplom i guldvalören. Miljötänkandet genomsyrar det mesta av vår verksamhet. Vi väljer ofta det miljövänliga materialet Polyplank till balkongräcken och plank. Energiövervakningssystem, isoleringsarbeten, tätningsarbeten och dylikt lägger grunden för att spara energi i framtiden. ”Det är klimatsmart att bo i hyresrätt” Under året deltog två av våra hyresgäster i Järfälla kommuns projekt Klimatsmarta Järfällabor. En av dem, Jenny Rosendahl, berättar: – En av de första saker vi fick lära oss är att det är klimatsmart att bo i hyresrätt. Det går åt mindre energi för uppvärmning av varje bostad och vi har nära till källsorteringshus. Att göra många saker bara lite mer klimatsmart gör stor skillnad! Förbrukning av värme, el och vatten 82% av Järfällahus fastigheter värms med fjärrvärme och ytterligare 10% med en kombination av fjärrvärme och värmepump. 8 % värms av el som till största delen betalas av hyresgästerna själva (kallhyra). 2009 2010 2011 2012 2013 2014 666 040 666 040 665 670 663 249 639 419 608 130 Fjärrvärme, graddagskorrigerad, GWh 79,6 77,2 79,9 75,1 74,7 70,7 Fjärrvärme, graddagskorrigerad kWh/m Atemp 119,5 115,8 120,0 113,2 116,8 116,3 Fjärrvärme, verklig förbrukning, GWh 74,7 84,8 70,3 73,6 70,8 62,6 Fjärrvärme, verklig förbrukning, kWh/m Atemp 112,1 127,3 105,6 111,0 110,7 102,9 Atemp, m2 El, verklig förbrukning, GWh 16,3 16,5 15,4 14,8 13,7 12,4 El, verklig förbrukning, kWh/m Atemp 24,4 24,7 23,2 22,3 21,4 20,3 1 013 779 998 388 973 841 966 923 956 004 915 246 1,52 1,50 1,46 1,46 1,50 1,51 Vatten, m Vatten, m/m Atemp Graddagskorrigering = Graddagskorrigering innebär att man justerar förbrukningen till ett normalår, det vill säga om det har varit kallare eller varmare än ett normalår så justerar man bort den del som påverkats direkt av klimatet. På så sätt kan man jämföra olika års förbrukningar på ett mer rättvist sätt. Atemp = Invändig golvarea som värms upp till mer än 10 °C. I tabellen ovan har Atemp för hela fastighetsbeståndet, oavsett uppvärmningssätt, använts vid samtliga beräkningar. Nytt för i år: Från och med detta år redovisas varje energislag separat. Alla siffror har justerats historiskt för bästa jämförbarhet. Järfällahus årsredovisning 2014 7 Trygghet och trivsel Boutveckling För fjortonde året i rad pågick Boutveckling, ett samabete mellan Järfällahus och Hyresgästföreningen Järfälla och de lokala Hyresgästföreningarna. Målet är att öka trivseln och tryggheten i våra områden. Ungdomsprojekt i utveckling Järfällahus satsning på ungdomar gick in i ett nytt skede under 2014. I centrum för arbetet står ungdomsföreningen SWAT, som bildats ur den verksamhet vi bedriver inom ramen för Boutveckling och i samarbete med Hyresgästföreningen Järfälla. Projektet Fånga G105 vill nå ungdomar - även de som är på väg in i kriminalitet - genom att engagera dem i populära aktiviteter och därmed nå ut med budskap om integration, tolerans och att värna sitt bostadsområde. Projektet har initierats och drivs av SWAT. Vårt ungdomsarbete är en plantskola som ger deltagarna föreningsvana och sätt att kanalisera sitt engagemang och sin kreativitet. Under året har ungdomar bildat lokal Hyresgästförening i Lilla Ulvsättra, Kallhäll. De har renoverat kvarterslokaler för att kunna hyra ut dem till barnkalas och föreningsverksamhet. En ny, fin grillplats med pergola och bänkar på Hårsta Backe. 8 Järfällahus årsredovisning 2014 Ungdomarna har deltagit i flera större evenemang. De har dessutom varit delaktiga i ett pilotprojekt om hur man kan bedriva samarbete mellan kommun, landsting och föreningar. Ungdomarna var också en viktig kraft under sensommarens och höstens oroligheter i Lilla Ulvsättra, då det förekom bråk och oväsen i området. De samarbetade med kommun, polis och trygghetsvärdar och verkade för lugn i området. En trevlig, säker och tillgänglig miljö Vi har på många sätt förbättrat den fysiska miljön i våra områden ur perspektivet trygghet och trivsel. Ny och bättre belysning både i trapphus och ute, mer ergonomiska trädgårdsbänkar och nya lekredskap på vissa gårdar är några exempel. Grillplatser ger möjlighet att träffas och umgås utan att brandsäkerheten äventyras. Trygghetsvärdar Även detta år har vi satsat på trygghetsvärdar som rör sig i vissa områden för att förebygga bråk och vid behov rapportera otrygga eller våldsamma situationer. Ett aktivt och roligt boende Järfällafestival med bomässa Öppet hus i allt flera områden 6 september var det dags för Järfällafestivalen. För första gången var Järfällahus delarrangör. Jakobsbergs centrum fylldes av skördemarknad, uppträdanden av artister såsom Yohio och föreningstorget där kommunens föreningar inbjöd till prova-på-aktiviteter. Denna folkfest bidrar till att skapa en levande, attraktiv hembygd för alla Järfällabor - inte minst de som bor i Jakobsberg. En del av festivalen var bomässan. Där informerade Järfällahus om sin bostadskö och sina bostäder tillsammans med andra aktörer på Järfällas bostadsmarknad. En annan del av festivalen var det litterära torget, som Järfällahus tog initiativ till och anordnade i samarbete med Klackenbergs Böcker & Papper och Jakobsbergs bibliotek. Våra boende fick via kuponger rabatt på kaffe och bakelse på konditoriet vid det litterära torget. Boendes barn fick också meta gratis i bokfiskdammen. Därmed blev festivalen ett tillfälle att sprida barnkultur och främja unga hyresgästers läsning. I ett par års tid har Järfällahus regelbundet bjudit in till ”öppet hus” på Tallbohov. Nu har konceptet utökats till nästan alla områden i vårt bostadsbestånd under 20142015. Att träffa sin förvaltare, sina fastighetsskötare och annan för området viktig personal är för många lättare om det sker ansikte mot ansikte över en kopp kaffe. Därför finns ”öppet hus”. I vissa områden deltar också SWAT, trygghetsvärdar och representanter för den lokala Hyresgästföreningen. Boutveckling för alla åldrar Inom ramen för Boutveckling anordnas trevliga aktiviteter såsom gårdsfester, danskurser, julpyssel och utflykter. Det handlar också om att göra fint med ljusslingor i träden och blommor på sommaren. Alla boende har möjlighet att delta. Besluten om vad som ska göras tas i demokratisk ordning vid stormöten som alla bjuds in till. Förutom de lokala Hyresgästföreningarnas aktiviteter, finns de tre ungdomsprojekten under det gemensamma namnet SWAT. Ungdomar träffas i kvarterslokaler i Lilla Ulvsättra och Tallbohov, där även Engelbrekts ungdomar samlas sedan 2014, för att skapa en meningsfull fritid och dessutom hjälpa Järfällahus på olika sätt. De mest engagerade, våra ambassadörer, arbetar regelbundet med städning och klotterborttagning i områdena, utdelning av information, handräckning vid evenemang såsom Söderhöjdsdagen och Järfällafestivalen. Traditionenligt arrangerade de en fotbollsturnering på Tallbohov. De samarbetar också med kommunala ungdomsprojekt såsom ”Ljuset i höjden” och deltog vid ”544:dagen” på Tallbohov. Under våren gick Järfällahus också in som delsponsor för avknoppningsprojektet Fånga G105. Projektet erbjuder en rolig fritid för ungdomar genom LAN-baserade aktiviteter. Det har med framgång anordnats flera läger under skollov med LAN (dataspelsaktivitet). Sortering av matavfall på Tallen Under hösten provade vi nya och annorlunda metoder för att informera om källsortering. Området Tallen har separat sortering av matavfall. Men det är svårt att få fraktionen ren från plast, glas och metall. Järfällahus genomförde därför en informationskampanj med hyresgäster som gick runt och informerade sina grannar under höstlovet. Vi har också delat ut aviseringar där matavfallet fotograferats vid tömning, så att man tydligt ser hur sorteringen förbättras vecka för vecka. Som ”morot” lovade vi att bjuda alla boende på bio när sorteringen fungerar. Vid slutet av året hade Sopranvägen och Tenorgränd fått sina biocheckar, medan Barytongränd fortfarande behöver förbättra sin sortering av matavfall. Drakar över Söderhöjden Under sommaren anordnades i samarbete med KomTek, den kommunala teknikskolan för barn och ungdomar, en drakbyggardag. KomTeks personal kom till Söderhöjdens torg och barnen fick komma och bygga drakar som de sedan kunde flyga med på torget. Ungdomar från SWAT turades om att bära muminkostymen på det litterära torget vid Järfällafestivalen. Järfällahus årsredovisning 2014 9 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Järfällahus AB avger härmed följande årsredovisning för 2014. • verka för att stärka boendeinflytandet och miljöarbetet Bolagets uppdrag Affärsidén i koncentrat är att, på affärsmässiga grunder, erbjuda ett varierat utbud av attraktiva lägenheter till en bred allmänhet i Järfälla kommun. Ägarförhållanden Järfällahus AB (org.nr 556059-1835) ägs till 100 % av Järfälla kommun (org.nr 212000-0043) Verksamhet Bolaget har genom bolagsordning och ägardirektiv uppdrag att inom Järfälla kommun huvudsakligen förvärva, bygga och förvalta fastigheter med bostäder och kommersiella lokaler. Verksamheten ska bedrivas enligt högt ställda affärsmässiga grunder med iakttagande av de särskilda regler som gäller för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Avkastningen skall vara marknadsmässig och uppgå till 4,5 % mätt som driftnetto plus värdehöjande underhåll dividerat med beståndets marknadsvärde. Verksamheten styrs i huvudsak av affärsplanen som årligen fastställs i styrelsen och nedan följer några av de uppsatta ambitionerna: • medverka till att kommunens bostadspolitiska mål uppnås • medverka till goda boendemiljöer samt erbjuda sunda och attraktiva bostäder för alla grupper 10 Järfällahus årsredovisning 2014 • samverka med kommunen för att lösa boendet för grupper med särskilda behov Viktiga händelser Under året har ägaren skjutit till kapital i form av en nyemission i samband med uppkommen reavinst för sålda fastigheter. Den uppkomna vinsten stannar i bolaget mot att kommunen erhåller nya aktier och har möjlighet att från år 2015 erhålla större utdelning från bolaget. Styrelsen behandlade i maj månad en ny värderingsmodell som ska gälla vid eventuella framtida försäljningar av fastigheter. Under året har bolaget fattat beslut om att förnya styrsystemet för samtliga fastigheters energistyrning. Genom det nya och modernare systemet kan fastigheternas energiflöde med alla ingående parametrar som t ex fjärrvärme, värmepumpar, fläktar, ventilation och varmvatten styras och mätas i realtid från teknikavdelningen på huvudkontoret. Detta ger stora möjligheter till framtida energibesparingar då signaler fås snabbt när någon parameter avviker från uppsatta värden och då snabbt kan rättas till samt fastigheternas energiprestanda kan finjusteras på ett nytt och effektivare sätt. Då uppvärmning och el är stora kostnadsposter kan även små förbrukningsvinster ge stora kostnadsbesparingar. Styrelse och styrelsens arbete Järfälla kommunfullmäktige utser ledamöter och ersättare i styrelsen för Järfällahus AB. Styrelsen har under 2014 haft följande sammansättning: Ordinarie Suppleant Johnny Lennström (ordf) Göran Andréasson Christian Bengtzelius Aydin Aydin (vice ordf) Eva Ekendahl Catherine Arcuri/vakant George Hannouch Per-Erik Burrau Roland Swenson Isabelle Zachrisson/ Anwar Jamil Markus Josefsson Emma Lindqvist Ångman Hamid Nakahezadeh/ Bo Leinerdal Företagets ledning och organisation I Järfällahus ledningsgrupp ingår sju personer: Olof Lindholm, verkställande direktör David Lundqvist, ekonomi- och administrativ chef Åsa Forsgren, tillförordnad ekonomichef (t o m 2014-04-06) Håkan Örnelius, förvaltningschef Anders Edblad, teknisk chef Katharina Arvidsson, marknads- och informationschef Sari Carlsson, personalansvarig Joachim Dohlin, IT/IS-chef Personalen representerades i styrelsen av Roger Marthinsen för Vision. Järfällahus är organisatoriskt indelat i tre avdelningar samt stabsfunktioner. De tre avdelningarna är teknik, förvaltning samt marknad och information. Stabsfunktionerna innehåller ekonomi, personal, IT/IS och intern service. Åtta protokollförda sammanträden har hållits under året, samt ett där presidiet fått styrelsens uppdrag att fatta beslut. Järfällahus presidium: Lars Rydlander Årsstämma Ordinarie årsstämma planeras att hållas den 17 april 2015. Aktieägaren Järfälla kommun representeras av ägarombudet Claes Thunblad. Utsedda revisorer Ordinarie Suppleant Lars Wallén (auktoriserad revisor) Nicklas Bohman (auktoriserad revisor) Leif Lewin (lekmannarevisor) Lars Markstedt (lekmannarevisor) Johnny Lennström, ordförande Christian Bengtzelius, vice ordförande Olof Lindholm, verkställande direktör David Lundqvist, ekonomi- och administrativ chef Ägarombud Lars Bergstig 2014 01 01 - 2014 12 31. Claes Thunblad fr o m 2015 01 01. Järfällahus årsredovisning 2014 11 Viktiga händelser under året 2015 Personalens omdöme om närmaste chef 15 december Ny styrelse utses Kommunfullmäktige fattar beslut om ny styrelse för Järfällahus. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingar för 2015 startar. Separata förhandlingar delvis avslutade Uppgörelse nådd för 1 900 av lägenheterna. En mindre medarbetarenkät för att kartlägga utvecklingen av trivsel, arbetsmiljö och servicekultur på Järfällahus som uppföljning av 2013 års mätning och åtgärder gjorda efter den. Järfällahus arrangerade Järfällafestivalen tillsammans med Järfälla kommun och Citycon. 16 maj 6 maj 20 14 1 maj Nya logotyper Ny logotyp för Boutveckling och för SWAT. 20 september 6 september Järfällafestivalen 11 april 15 oktober september Medarbetarenkät 26 april 10 december Ny metod för kundenkät Start för vår nya hyresgästenkät som går ut löpande under hela året. Nytt växelsystem Ny telefonväxel tas i bruk. Start separata hyresförhandlingar Start för förhandlingar om hyreshöjning för de lägenheter som fått värdehöjande insatser utan att hyran påverkats. Besiktningsprojektet avslutas Statusbesiktning av alla lägenheter är utfört. Bomässa Järfällahus deltar i en bomässa i Jakobsbergs centrum. Bolagsstämma Vid bolagsstämman godkänns årsredovisningen för 2013. 25 mars Hyrorna höjs 0,2-1,7 % 25 mars avslutades årets hyresförhandlingar. Höjningen blev 1,7 % där vattenavgift ingår i hyran och 0,2 % där vattenavgift inte ingår. Höjningen kan jämföras med 1,5 % för 2013, 2,5 % för 2012 och 2,3 % för 2011. 3 februari Östra Polhem sålt Ägandet av området Östra Polhem övergår till Brf Polhem 4:2. 10 jan Ny logotyp för Järfällahus 10 januari går startskottet för Järfällahus nya logotyp och grafiska profil. Den införs successivt under hela året. 12 Järfällahus årsredovisning 2014 Framtida möjligheter och risker Möjligheter Refinansieringsrisk Bostäder Vakansrisk Bolaget har haft en fortsatt hög efterfrågan på bostäder och en vakansgrad nära 0 %. Mängden omflyttningar har sjunkit något och omflyttningstakten uppgår till 6,8 %. Efterfrågan på bostäder i regionen är stor och bedöms även vara så inom de närmaste åren. Bolagets ägare har nya majoritetsförhållanden sedan kommunalvalet 2014. Det har uttryckts en viljeinriktning från den nya majoriteten om att både nyproducera och renovera bolagets bestånd. Just nu pågår förberedelser för att bygga upp bolagets projektportfölj för nyproduktion samt inledande förberedelser för arbetet med att renovera befintligt bestånd. Denna nya inriktning kommer att innebära möjligheter för bolaget att växa och därigenom även fortsättningsvis vara en stor aktör på marknaden i nordvästra Stockholm. Risken för vikande efterfrågan i regionen bedöms idag som låg. Risken för vakanser i bolaget bedöms i dagsläget som minimal. På några års sikt kan dock situationen förändras då ett mycket stort bostadsbyggande för närvarande pågår i kommunen och konkurrensen bedöms blir betydligt hårdare framöver. En ökning av vakansgraden för bostäder med 5 % - enheter skulle innebära en minskad intäkt på cirka 21 mkr. Kommersiella lokaler Vakansgraden för kommersiella lokaler uppgår till 5,4 % (5,7 % 2013). Tre större lokaler på Söderhöjden är tomställda på grund av pågående förbättringsarbeten, total yta cirka 3 000 m2, och bedömningen är att 2 000 m2 av dessa kommer att hyras ut under 2015. I övrig är uthyrningsläget gott med en ökad efterfrågan på mindre förråd samt att det s k ”Posthuset” vid Riddarplatsen numera är fullt uthyrt. Garage och parkeringsplatser För fordonsplatser, vilket inkluderar parkeringsplatser både utomhus och i garage, uppgår vakansgraden till 10,0 % (10,4 % 2013). Nytt lånehanteringssystem Ett nytt lånehanteringssystem har under året inköpts och tagits i drift. Systemet syftar till att få ännu bättre möjligheter till olika simuleringar och prognoser när det gäller den finansiella verksamheten. Risker Ränterisk Bolagets största ekonomiska risk de kommande åren är risken för långsiktigt höjda räntor. Belånat värde uppgår dock enbart till 16,1 % av marknadsvärdet och soliditeten uppgår till 48,6 % vilket ger en god grund att stå på inför eventuella framtida höjningar av räntekostnaden. En höjning av genomsnittsräntan med 1 % -enhet skulle innebära en ökad räntekostnad på cirka 9 mkr per år. Risken att kreditinstituten inte vill låna ut till bolaget bedöms som mycket liten. Bolaget har alltid lyckats refinansiera sina lån till marknadsmässiga villkor. Politisk risk Hyresmarknaden är en marknad som påverkas stort av olika politiska beslut. Det kan exempelvis gälla bostadssubventioner vid nyproduktion, räntebidrag för drift, beskattning av bostäder, regler för hyressättning eller socialt ansvar. Taxor för värme och vatten har också en uppåtgående trend, som exempel kan nämnas att Järfälla kommun höjde vattentaxan med 42,5 % år 2014. Modellen för hyressättning och sättet detta regleras innebär också en risk för bolaget. Vissa år har bolaget haft svårt att nå hållbara uppgörelser med Hyresgästföreningen och i jämförelser med andra bolag, privata och kommunala, så har detta inneburit att bolagets hyresnivåer halkat efter. Detta innebär ett försämrat driftnetto och en sämre lönsamhet samt mindre möjligheter att uppnå åtaganden i övrigt. Internationell risk Sedan 1/1 2011 har en ny lag införts som har sitt ursprung i EU-lagstiftningen om konkurrensneutralitet och affärsmässighet. Kommunala bostadsbolag måste därför i högre grad än andra verksamheter hålla en hög beredskap för politiska beslut som kan förändra förutsättningarna för verksamheten. Flerårsöversikt Bolagets soliditet har stigit från 20,7 % till 48,6 % de senaste fem åren. Den största orsaken är att fyra fastigheter har sålts under de aktuella åren med en reavinst som stannat i bolaget och detta har möjliggjort en amortering av låneskulden. Utöver det har bolaget genererat vinstmedel årligen som - efter utdelning till ägaren - tillskjutits eget kapital. Hyresutvecklingen för bostäder har legat mellan 0,9 % och 2,5 % under de senaste fem åren och då en långsiktigt hållbar hyresnivå är en viktig faktor för en god ekonomi, läggs mycket kraft och fokus på detta område. För en komplett flerårsöversikt se sid 31. Järfällahus årsredovisning 2014 13 Ekonomi Redovisningsprinciper Bolaget tillämpar redovisningsreglerna K3 från 2014. Bolaget tillämpar således komponentavskrivning och investeringsför utbyten av väsentliga komponenter på fastigheterna. Övergången till K3 har gjorts i enlighet med K3s kap 35 innebärande att jämförelsetalen inklusive noter för 2013 har räknats om. Resultat Resultatet före skatt uppgår till 170,3 mkr (324,2 mkr 2013). En stor del av det goda resultatet beror på försäljning av en fastighet under året, som genererat en reavinst om 99 mkr. Den marknadsmässiga avkastningen mätt som driftnetto plus värdehöjande underhåll dividerat med marknadsvärdet uppgår till 6,0 %. Därmed har det av ägaren ställda resultatkravet för den löpande verksamheten uppfyllts. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört. Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller bolaget en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Se vidare information under not 1. Säkerheter och borgen Kommunal borgen används som säkerhet vid belåning. En affärsmässig borgensavgift erläggs på för närvarande 0,35 %. Företaget har pantbrev för 599 mkr i eget förvar. Under året har 66,2 mkr (81,6 mkr 2013) använts till underhåll, vilket motsvarar 138 kr/m (167 kr/m 2013). Finansiering Företagets finanshantering sker i enlighet med den av styrelsen antagna finanspolicyn. Den reglerar bolagets riskexponering avseende bland annat kredit- och räntebindningstid, motparter, användningen av derivatinstrument (swappar) samt användningen av säkerheter. Målet med finansverksamheten är att ”… kunna hantera både långsiktigt finansiering och kortsiktigt betalningsförmåga till så låg kostnad och risk som möjligt. Finansverksamheten skall genomföras på ett säkert och effektivt sätt utan spekulativa inslag och så att en betryggande säkerhet alltid upprätthålls” (Finanspolicyn pkt 1.2). Bolagets aktuella bedömning är att räntebindningstiden bör ökas från dagens 1,8 år i viktat genomsnitt och den övergripande strategin för närvarande är att refinansiera lån med företrädelsevis längre räntebindning i olika lämpliga intervall. Företagets kassahantering sker genom ett koncernkonto, som Järfälla kommun administrerar. Finansiella instrument Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. 14 Järfällahus årsredovisning 2014 Lån med kommunal borgen som säkerhet Lån med pantbrev som säkerhet Totala låneskulden uppgår till Antal lån Antal kreditgivare 2014 2013 899 mkr 1 042 mkr 0 mkr 0 mkr 899 mkr 1 042 mkr 12 st 14 st 4 st 3 st Fördelning av låneportföljen Fast ränta Rörlig ränta Derivat 2014 2013 350 mkr, 39 % 293 mkr, 28 % 0 mkr, 0 % 200 mkr, 19 % 549 mkr, 61 % 549 mkr, 53 % Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 3,18 % (3,17 % 2013). Vägd snittränta uppgår till 3,08 % (3,09 % 2013). Genomsnittlig viktad räntebindningstid uppgår till 1,8 år. Fastighetsvärden En marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet genomfördes hösten 2014 av en auktoriserad värderingsman. Marknadsvärdet beräknades till 5,6 mdr inom ett intervall av 5,3-5,8 mdr. Värdet uppgår till 3,0 gånger bokförda värdet och drygt 1,2 gånger taxeringsvärdet. Värderingen ger ett genomsnittligt värde på 11 700 kr/m. Icke-finansiella upplysningar Jämställdhet och personalpolicy Bolaget har en antagen personalpolicy som bl a syftar till att främja jämställdhet, motverka kränkande särbehandling och öka möjligheterna att kombinera arbetet med föräldraskap. Service och bemötande Under året har bolaget satsat på en omfattande utbildning i service och bemötande för hela personalen. Aktiviteter har genomförts gemensamt för hela bolaget och även för de enskilda avdelningarna. Satsningen fortsätter under 2015 och är en viktig del i bolagets strategi för att möta den ökade konkurrensen framöver. Miljö Bolaget innehar kommunens miljödiplom i guldvalör (högsta möjliga nivå) som utmärkelse för sitt miljöarbete. Under året har ett stort flerårigt projekt startats för att grundligt gå igenom fastigheternas ventilations- och värmesystem. Kombinerat med system för värmekontroll i lägenheterna och energistyrning i undercentraler så läggs grunden för framtida energibesparingar. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande: Till årsstämmans förfogande står följande: balanserade vinstmedel 233 954 877,89 årets resultat 130 853 763,97 Summa att disponera 364 808 641,86 Styrelsen föreslår: att till ägaren utdela 5 930 000,00 att i ny räkning balansera 358 878 641,86 Summa 364 808 641,86 Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Den föreslagna utdelningen till ägaren reducerar bolagets soliditet. Bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet och likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en betryggande nivå. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2 – 3 st (försiktighetsregeln). Under året har ett stort vattensparprojekt startat. Det handlar om installation av perulatorer i kök och badrum. Denna teknik ger mindre vattenförbrukning med bibehållet tryck och därmed oförändrad upplevelse. Lilla Ulvsättra blev det första området i projektet, vilket också kommer att genomföras i resten av bostadsbeståndet . En blick framåt Ny politisk majoritet Bolagets ägare har genomgått ett majoritetsskifte under hösten 2014 i samband med valet. Den tillträdande majoriteten har i en koalitionsplattform uttryckt en rad viljeyttringar som kan komma att påverka bolaget. Några exempel är att bolaget ska ta ett större socialt ansvar, investera i förnybar energi och bidra ännu mer till utveckling av närmiljön i anslutning till bolagets bestånd. Ny styrelse för Järfällahus I samband med årsstämman 17 april tillträder Järfällahus nya styrelse. Ny ordförande blir Mikael Jämtsved, MP. Vice ordförande blir Johnny Lennström, M. Övriga ordinarie ledamöter blir Markus Josefsson, S, Regina Afzelius, S, Thomas Karlsson, S, Eva Ekendahl, M, och Per-Erik Burrau, FP. Nyproduktion och renoveringar Den tillträdande majoriteten har i en koalitionsplattform uttryckt en viljeinriktning att bolaget bland annat ska uppnå en produktionstakt på 300 nybyggda lägenheter och 100 renoverade per år innan mandatperiodens utgång. Givet att detta realiseras kommer bolagets finanser påfrestas betydligt och nyckeltal för soliditet och avkastning kan komma att sjunka. Utöver en finansiell påfrestning så förutsätter denna viljeinriktning ett antal beslut hos ägaren och styrelsen som exempelvis; detaljplanelagd mark att bygga på, hantering av befintliga hyresgäster som ges förtur vid evakuering inför renovering samt nya högre hyresnivåer. En projektportfölj om cirka 800-1 000 lägenheter behöver byggas upp då det erfarenhetsmässigt visat sig att ett antal projekt inte realiseras av olika skäl. Sammantaget är det en mycket stor utmaning att bygga Järfällahus årsredovisning 2014 15 300 lägenheter per år och renovera 100 lägenheter per år. För att sätta det i relation till nuvarande bestånd så skulle totala antalet lägenheter öka med cirka 25-30 % sett över en 5-årsperiod och antalet som omfattas av renovering vara cirka 10 %. Hyresförändringar Företagets mål är en jämn och kontinuerlig höjning av hyrorna. Hyresnivån ska vara sådan att ägarens avkastningskrav uppfylls och bolaget i övrigt kan fungera väl. Även räntornas framtida utveckling kommer att ha en avgörande betydelse. Under 2015 fortsätter inte bara de generella hyresförhandlingarna, utan också de separata. Det gäller fastigheter vars bruksvärde höjts utan att hyrorna följt med. Dessa förhandlingar påbörjades våren 2014 och beräknas slutföras under 2015. När det gäller kommersiella lokaler väntas endast små rörelser för kontors- och lagerhyror. Det finns tecken på att vissa av de centralt belägna butikslokalerna har omsättningsproblem. En tänkbar förklaring är att kundströmmarna riktar sig allt mer mot Barkarbyoch Veddestaområdet och de nyetableringar som har tillkommit där. Detta kan även påverka utvecklingen av hyressättning för butiker i framtiden. Vi fortsätter att se över hyrorna för fordonsplatser även under 2015. Redovisning enligt K3 Nya redovisningsregler, K3, gäller från fr.o.m. 1/1 2014 och även 2013 års siffror har räknats om enligt K3-reglerna för att vara jämförbara. Effekterna blir ökade avskrivningar enligt plan och minskade kostnader avseende underhåll. Detta kommer att leda till ett förbättrat driftnetto och ett jämnare resultat över åren. Vår logotyp Vi fortsätter införandet av våra nya logotyp och grafiska profil. Nya arbetskläder, nya skyltar m m kommer att synas allt mer under 2015. Ungdomarna i SWAT började måla kvaterslokalen på Termovägen 84 i december 2014. Invigningen sker i samband med föreningens årsmöte i februari 2015. 16 Järfällahus årsredovisning 2014 Bättre, mer tillgänglig miljö Under kommande år kommer vi att byta ut alla skyltar med produktnummer (”lägenhetsnummer”) på både bostäder och bostadsförråd. Detta för att skyltarna ska stämma med våra datasystem. Vi kommer också att slutföra ett redan påbörjat arbete med att kontrastmarkera trappsteg i alla våra fastigheter. Detta underlättar för synskadade och minskar halkrisken. Nya hyresgästenkäten Hösten 2014 började vi skicka ut en ny sorts hyresgästenkät, som går ut löpande varje månad till slumpvis utvalda hyresgäster. Hösten 2015 kommer alla hushåll i vårt bestånd att ha fått enkäten. För varje månad har vi fler svar som bygger upp vår statistik, och vi får en allt mer levande, aktuell och tydlig bild av hur nöjdheten utvecklas. 2015 bör kunna bjuda på unika möjligheter att analysera materialet och dra slutsatser om hur nöjdheten kan ökas. Fortsatt satsning på ungdomar Vi fortsätter satsa på det livaktiga ungdomsarbete som har växt fram inom ramen för Boutveckling. Flera ungdomar har redan engagerat sig genom att bilda lokal Hyresgästförening i Lilla Ulvsättra, där de också städat och renoverat kvarterslokaler. Den återinvigdes i början av februari 2015. Vi hoppas att SWAT ska kunna göra verklighet av sina planer på paintball under organiserade former. Detta har man beviljats 100 000 kr i bidrag för från Gålöstiftelsen redan för ett år sedan. Det som saknas är tillstånd för var spelet kan hållas. Resultaträkning 2014-01-01--2014-12-31 (tkr) Not 2014 2013 1 Nettoomsättning Hyresintäkter 2 483 152 502 072 Övriga intäkter 3 112 477 400 966 595 629 903 038 -177 916 -185 175 -66 218 -81 639 Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader 4 Underhållskostnader Personalkostnader 5 -43 293 -47 335 Övriga externa kostnader 6 -13 088 -15 199 -12 161 -12 844 -59 746 -60 867 -372 422 -403 059 223 207 499 979 Fastighetsskatt Avskrivningar 7 Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 1 633 2 429 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -35 048 -49 054 189 792 453 354 -19 500 -129 100 170 292 324 254 Resultat efter finansiella investeringar Bokslutsdispositioner 10 Resultat före skatt Aktuell skatt 11 -12 908 -92 822 Uppskjuten skatt 12 -26 530 19 944 130 854 251 376 ÅRETS RESULTAT Järfällahus årsredovisning 2014 17 Balansräkning 2014-12-31 (tkr) Not 2014 2013 Övriga immateriella anläggningstillgångar 13 4 679 6 053 Pågående projekt immateriella tillgångar 13 3 494 0 Förvaltningsfastigheter inkl mark 14 1 866 757 1 961 084 Maskiner och inventarier 15 2 221 3 005 Pågående om- och tillbyggnad 14 48 960 5 117 Uppskjuten skattefordran 12 0 23 188 Andra långfristiga värdepappersinnehav 16 140 140 Andra långfristiga fordringar 17 305 462 1 926 555 1 999 049 Hyresfordringar 700 914 Kundfordringar 913 1 016 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar 0 0 Övriga kortfristiga fordringar Skattefordran 18 1 555 2 293 Förutbetalda kostn.och upplupna intäkter 19 3 053 3 200 Koncernkonto Järfälla kummun 20 164 491 136 007 170 712 143 430 2 097 267 2 142 478 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 18 Järfällahus årsredovisning 2014 Balansräkning 2014-12-31 (tkr) Not 2014 2013 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 21 Bundet eget kapital Aktiekapital (177 390 aktier med kvotvärde 2 500 kr) 443 477 250 000 Reservfond 70 000 70 000 Summa bundet kapital 513 477 320 000 Balanserad vinst 233 955 191 969 Årets vinst 130 854 236 452 Summa fritt eget kapital 364 809 428 421 SUMMA EGET KAPITAL 878 286 748 421 22 181 525 162 025 Uppskjuten skatteskuld 12 31 548 28 206 Övriga avsättningar 23 0 472 31 548 28 678 899 000 1 042 000 899 000 1 042 000 44 504 43 346 2 423 2 040 11 087 76 377 40 213 29 687 8 681 9 904 106 908 161 354 2 097 267 2 142 478 Fritt eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Summa avsättningar SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 24 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder 25 Beräknad skatteskuld Förskottsbetalda hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter 27 0 0 Ansvarsförbindelser 28 554 527 Järfällahus årsredovisning 2014 19 /assaƚödesanalys enligt indirekt metod 2014-01-01 -- 2014-12-31 (tkr) 2014* 2013* 223 207 499 979 59 746 60 867 -99 127 -387 106 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster Av-/ Nedskrivningar Reavinst/förlust som påverkat resultatet Erhållen ränta 2 411 1 576 -34 464 -50 781 -78 355 -8 879 73 418 115 656 Ökning / minskning av kortfristiga fordringar 1 804 3 065 Ökning /minskning av kortfristiga rörelseskulder 9 429 -23 788 Kassaflöde från den löpande verksamheten 84 651 94 933 -3 494 -2 898 Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella tillgångar Förvärv av anläggningstillgångar -68 860 -38 251 Försäljning av anläggningstillgångar 160 020 461 152 87 666 420 003 -143 000 -455 000 157 -22 -990 -800 -143 833 -455 822 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Förändring av långfristiga fordringar Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde 28 484 59 114 Likvida medel vid årets början 136 007 76 893 Likvida medel vid årets slut 164 491 136 007 *anpassat efter K3-regelverket 20 Järfällahus årsredovisning 2014 Noter och tilläggsupplysningar Not 1 Värderings- och redovisningsprinciper Resultaträkning Väsentliga händelser Bolaget tillämpar Redovisningsreglerna K3 från 2014. Bolaget tillämpar således komponentavskrivning på byggnader och investeringsför utbyten av väsentliga komponenter på fastigheterna. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen för 2014 har upprättats med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2012:1. Övergången har gjorts i enlighet med K3s kap. 35 innebärande att jämförelsetalen inklusive noter för 2013 har räknats om. Uppskattningar och bedömningar som gjorts i årsredovisningen har kommenterats under respektive underrubrik i not 1. Effekten av övergången till K3 på Jämförelseårets siffror redovisas i tabellen nedan. Belopp i tkr. Balansräkning UB 2013 enl Effekt av fastställd ändrad balansräkning princip UB 2013 enl K3 Tillgångar Byggnader Mark Övrigt Summa materiella anläggningstillgångar 1 732 148 19 133 1 751 281 209 803 0 209 803 8 122 0 8 122 1 950 073 19 133 1 969 206 Fritt eget kapital Balanserad vinst 177 045 14 924 191 969 Årets vinst 236 452 0 236 452 Summa fritt eget kapital 413 497 14 924 428 421 23 997 4 209 28 206 472 0 472 24 469 4 209 28 678 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Summa avsättningar Underhållskostn År 2013 enl Effekt av 2013 enl tidigare ändrad K3 regelverk principer princip 104 496 -22 857 81 639 Avskrivningar 57 143 3 724 60 867 Uppskjuten skatt 24 153 -4 209 19 944 236 452 14 924 251 376 Årets resultat Underhållskostnader redovisas, efter övergång till K3, till stor del som aktiverade underhållsarbeten på förvaltningsfastigheter. Underhållsarbeten där väsentligt utbyte skett av befintlig komponent investeringsförs på fastigheten. Underhållskostnaderna har därför minskat med 22 857 tkr. Avskrivningar enligt plan på byggnader har efter övergången till komponentavskrivning ändrats från ca 2,0 % per år till ca 2,15 %. Företagets fastighetsbestånd består enbart av förvaltningsfastigheter. Värderingsprinciper m m Tillgångar, skulder och avsättningar har värderats till anskaffningsvärden och skulder till nominella belopp, om inget annat anges. Hyresintäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Pensionsplaner Bolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Det innebär att premiekostnader kostnadsförs löpande. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Inkomstskatter Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Fordringar och skulder redovisas endast när det finns legal rätt till kvittning. Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförligt till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatteeffekten i eget kapital. Immateriella tillgångar Programvaror av standardkaraktär kostnadsförs. Utgifter för programvaror som utvecklats eller på ett omfattande Järfällahus årsredovisning 2014 21 sätt anpassats för bolagets räkning, balanseras som immateriella tillgångar om de har troliga ekonomiska fördelar som efter ett år överstiger kostnaden. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av linjärt över nyttjandetiden, dock högst fem år. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post Fastighetskostnader. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när de på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller företaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Redovisning sker till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Byggnader Vid övergången till komponentavskrivning har dels SABOs riktlinjer och egen teknisk bedömnning legat till grund för indelning och antal av komponenter. När en komponent till betydande del byts ut aktiveras den i balansräkningen och tillhörande avskrivning kostnadsförs i resultaträkningen. Övergången till komponentavskrivning har lett till att avskrivningar enligt plan på byggnader baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar fördelats på komponent. Individuell bedömning av komponentens återstående ekonomiska livslängd har bestämt avskrivningstakten på byggnaden. I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Avskrivning sker linjärt över komponentens beräknade nyttjandeperiod. Bolaget har valt att dela in byggnader i olika komponentklasser med tillhörande underkomponenter. Avskrivningen av komponenter i komponentklassen varierar därför beroende på vilken komponent som avses. Av denna anledning framkommer livslängdsintervall på komponentklasserna medan underliggande komponent har en fast avskrivningstid baserad på teknisk livslängd. Komponentsklasser Markanläggningar under mark Livslängd, år 30-100 Markanläggningar ytskikt 10-30 Grundläggning, bärande stomme, trapphus 25-80 Tak och plåtarbeten Fasad 40 50 Installationer 15-50 Invändigt bygg 10-30 Komplementbyggnader 33 Låneutgifter Inga låneutgifter aktiveras vid tillverkning/utveckling av anläggningstillgångar. 22 Järfällahus årsredovisning 2014 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Finansiella instrument Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört. Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag bedömer bolaget om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov i någon av de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående. Nedskrivning redovisas i resultaträkningsposten Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar. Nedskrivningsbehovet prövas individuellt för aktier och andelar och övriga enskilda finansiella anläggningstillgångar som är väsentliga. Nedskrivning för tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde beräknas som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av företagsledningens bästa uppskattning av de framtida kassaflödena diskonterade med tillgångens ursprungliga effektivränta. För tillgångar med rörlig ränta används den på balansdagen aktuella räntan som diskonteringsränta. Andra långfristiga värdepappersinnehav Posten består huvudsakligen av aktier. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning värderas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas inflyta. Eget kapital Eget kapital delas in i bundet och fritt kapital, i enlighet med årsredovisningslagens indelning. Obeskattad reserv Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld om är härnförlig till reserverna. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas. Derivatinstrument som ingår i säkringsredovisning Bolaget utnyttjar ränteswapar för att minska ränterisken som uppstår vid upptagande av lån till rörlig ränta. För dessa transaktioner tillämpas normalt säkringsredovisning. När transaktionen ingås, dokumenteras förhållandet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även bolagets mål för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen. Bolaget dokumenterar också företagets bedömning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument som används i säkringstransaktioner i hög utsträckning är effektiva när det gäller att motverka förändringar i kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna. Dokumenterade säkringar av bolagets räntebindning (säkringsredovisning) Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller bolaget en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras en mindre handkassa och tillgodohavande på koncernkontot hos Järfälla kommun. Leasing Bolaget redovisar alla leasingkontrakt som operationella. Nyckeltal Soliditet: Eget kapital inkl 78 % av obeskattade reserver dividerat med balansomslutningen. Avkastning på eget kapital: Årets resultat efter skatt dividerat med justerat eget kapital. Direktavkastning på totalt kapital: Rörelseresultat före avskrivningar och finansiella investeringar dividerat med balansomslutningen. Marknadsmässig avkastning: Driftnetto plus värdehöjande underhåll dividerat med beståndets marknadsvärde. 80 % av totalt underhåll beräknas som värdehöjande. Driftnetto: Intäkter minus rörelsekostnader exklusive avskrivningar. Marknadsvärde Värdering har av auktoriserad fastighetsvärderare utförts 2014-12-31 i värderingsprogrammet Datscha. Värderingen bygger på faktiska hyresnivåer, och schabloner avseende drift och underhållskostnader. Beräknade driftnetton och restvärden har nuvärdesberäknats på sedvanligt vis. Schablonkostnaderna har prövats individuellt och justerats om behov för detta föreligger. Säkringsredovisningens upphörande Säkringsredovisningen avbryts om • säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in eller • säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning. Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen. Järfällahus årsredovisning 2014 23 Not 2 Hyresintäkter Not 5 Personal 2014 2013 Bostäder 415 592 432 705 Lokaler 54 912 55 858 Garage, parkeringsplatser 17 174 17 463 Hyresbortfall bostäder -600 -392 Hyesbortfall lokaler -1 606 -1 569 Hyresbortfall garageoch parkeringsplatser -2 320 -1 993 483 152 502 072 Antal kontrakt Minimihyresintäkter Förfall inom 1 år 9 393 162 681 Varav bostäder/fordonsplatser 9 351 107 536 Varav kommersiella lokaler 42 55 145 2016 136 46 297 2017 117 34 088 2018 69 8 311 Löner och ersättningar 2019 2 1 976 Styrelse, VD 1 698 1 644 Senare än 5 år 2 1 014 Tjänstemän 16 248 17 455 8 315 8 804 26 261 27 903 1 044 1 033 485 485 Tjänstemän 6 877 7 131 varav pensionskostnader 1 855 1 851 Fastighetsarbetare 2 982 3 078 381 318 10 903 11 242 2 721 2 654 660 634 1 413 1 772 0 310 1 413 2 082 Summa Förfallostruktur i kontraktsportfölj Av den kontrakterade hyran utgör 85,4 % av bostäder, 3,2 % fordonsplatser och 11,4 % kommersiella lokaler. Den generella löptiden i kontraktsportföljen uppgår till 4,1 månader. För att minska exponeringen för kreditförluster görs vid nyuthyrning uppföljning av hyresgästernas kreditvärdighet och i vissa fall krävs krav på säkerhet. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal. Not 3 Övriga intäkter Reavinst vid fastighetsförsäljning 99 126 386 954 Övriga intäkter 13 351 14 012 112 477 400 966 Summa Not 4 Driftkostnader 23 167 25 666 Reparationer 33 865 39 424 20 878 15 438 Taxebundna kostnader - el 16 775 18 318 - sophantering 13 967 14 349 Uppvärmning 50 935 53 692 Övriga driftskostnader 18 329 18 288 177 916 185 175 Summa 24 Järfällahus årsredovisning 2014 2013 43 293 47 335 Medelantalet anställda med fördelning på män och kvinnor har uppgått till: Antal årsarbetare 2014 varav män 2013 varav män Tjänstemän 36 47% 41 49% Fastighetsarbetare 25 92% 28 93% Summa 61 67% 69 67% Åldersstruktur -39 40-49 50-59 anställda Tjänstemän 4 12 Fastighetsarbetare 4 9 Summa 8 21 60+ Totalt 14 6 36 8 4 25 22 10 61 2014 Fastighetsarbetare Summa 2013 Sociala kostnader Styrelse, VD varav pensionskostnader varav pensionskostnader Summa varav pensionskostnader Löneskatt Inhyrd personal Fastighets- och markskötsel samt städning - vatten Löner och sociala avgifter samt övriga personalkostnader 2014 Tjänstemän Fastighetsarbetare Summa Styrelse och företagsledning 2014 varav män 2013 varav män Styrelse 6 5 7 5 VD 1 1 1 1 Pensionsavsättningar och avtal VD har anställningsformen tillsvidareanställd, med ITP-planen som pensionsplan. Vid uppsägning från bolagets sida gäller 24 månaders uppsägningstid. I huvudsak sker pensionsavsättningar enligt kollektivavtalen (ITP-planen och avtalspension SAF-LO). För samtliga anställda genomförs årliga pensionsavsättningar till extern pensionsanstalt eller försäkringsbolag. I balansräkningen finns därmed inga framtida pensionsåtaganden upptagna. Not 6 Övriga externa kostnader Övriga externa kostnader 2014 2013 13 088 15 199 varav arvode till revisorer (PWC) fördelas enligt följande: Revisionsuppdrag 374 270 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 239 129 0 0 Skatterådgivning Not 7 Avskrivningar Avskrivningar tillhörande central administration och försäljning är marginella och har ej fördelats. Byggnader enligt plan 57 207 58 808 Programvaror 1 373 815 Inventarier 1 166 1 244 59 746 60 867 Summa Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränta koncernkonto Övriga finansiella intäkter Summa 1 528 2 325 105 104 1 633 2 429 2013 -37 465 -118 918 -87 -141 Skatteeffekter av ej skattepliktiga realisationsvinster 21 828 0 Skatt hänförlig till tidigare års resultat 36 -2 880 -536 29 855 Skatt beräknad enligt gällande skatt 22% Skatteeffekter av ej avdragsgilla kostnader Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond Skatteeffekt på ej skattepliktiga intäkter 3 316 -738 -12 908 -92 822 Skattefordran hänförlig till justering för såld fastighet 2014 0 23 188 Summa skattefordran 0 23 188 31 548 23 997 Skatteskuld hänförlig till såld fastighet -23 188 0 Justerad beräknad skatteskuld förändrat resultat K3. 0 4 209 Summa skatteskuld 31 548 28 206 Förändring, skatteskuld -3 342 -3 244 Summa Not 12 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld, hänförlig till Byggnader Den uppskjutna skatten uppkommer från skillnader mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden. Aktuell skatt är 22 %. 6 053 0 4 970 Överfört från pågående investeringar 815 6 868 1 051 187 Avskrivning enligt plan -2 189 -815 35 048 49 054 Utgående anskaffningsvärde 4 679 6 053 30 710 43 897 Avgifter kommunal borgen 3 287 Övriga finansiella kostnader Summa 2014 Not 13 Övriga immateriella tillgångar Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntor på fastighetslån Not 11 Aktuell skatt Ingående anskaffningsvärde Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 5 år Not 10 Bokslutsdispositioner Avsättning till periodiseringsfond Upplösning av periodiseringsfond Summa -19 500 -136 200 Not 13 Pågående immateriella tillgångar Ingående anskaffningsvärde 0 7 100 -19 500 -129 100 Årets investeringar, pågående projekt Överfört till övriga immateriella tillgångar Utgående anskaffningsvärde 0 3 970 3 494 2 898 0 -6 868 3 494 0 Järfällahus årsredovisning 2014 25 Not 14 Förvaltningsfastigheter inkl mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde Not 15 Maskiner och inventarier 2014 2013 2 785 979 2 867 142 Överfört från pågående investeringar 10 114 23 392 Årets investeringar inkl aktiverat underhåll 14 509 23 774 0 0 Försäljning/utrangering under året -87 721 -128 329 Utgående anskaffningsvärden 2 722 881 2 785 979 Avgår: investeringsmoms och skattrereduktion under året Ingående avskrivningar enligt plan -1 027 698 -1 028 453 Årets avskrivningar enligt plan, inkl aktiverat underhåll -57 152 -57 810 Försäljning/utrangering under året 30 803 58 565 Utgående avskrivningar enligt plan -1 054 047 -1 027 698 Ingående nedskrivningar -7 000 -7 000 Återföring nedskrivning i samband med försäljning 0 0 Årets nedskrivning 0 0 -7 000 -7 000 Utgående nedskrivning Utgående bokfört värde byggnader 1 661 834 1 751 281 Mark Ingående anskaffningsvärde Försäljningar under året 209 803 215 082 -4 880 -5 279 Årets anskaffningar Utgående bokfört värde mark Summa Taxeringsvärde för byggnader Taxeringsvärde för mark Summa 2014 2013 13 986 13 927 394 604 Årets försäljningar/ utrangeringar -2 318 -545 Utgående anskaffningsvärde 12 062 13 986 Ingående avskrivningar enligt plan -10 981 -10 282 Justeringar för avskrivningar på försålda/utrangerade inventarier 2 305 545 Årets avskrivningar enligt plan -1 165 -1 244 Utgående avskrivningar enligt plan -9 841 -10 981 2 221 3 005 Ingående anskaffningsvärde Årets inköp Restvärde enligt plan Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav SABO Byggnadsförsäkring AB (100 aktier á 1 000,-) 100 100 40 40 140 140 Fordringar hos anställda, billån 305 462 Summa 305 462 1 554 1 164 Andel HBV Summa Not 17 Andra långfristiga fordringar 0 0 204 923 209 803 1 866 757 1 961 084 Skattekontot 0 76 Momsfordran 0 494 3 342 345 3 136 507 Övriga fordringar 1 559 1 501 755 1 380 742 1 555 2 293 4 844 100 4 517 249 Not 18 Övriga kortfristiga fordringar HBV-medel Summa Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Marknadsvärde 5 600 000 000 5 500 000 000 Upplupna intäkter Förutbetalda kostnader Summa Pågående ny, samt om- och tillbyggnad Ingående anskaffningsvärde 5 117 14 636 -10 114 -23 392 Årets investeringar 53 957 13 873 Utgående anskaffningsvärde 48 960 5 117 Överfört till byggnader Järfällahus årsredovisning 2014 2 643 985 556 3 053 3 200 164 491 136 007 130 000 130 000 Not 20 Kortfristiga placeringar Koncernkonto Järfälla kommun Ej utnyttjad checkkredit 26 2 068 Not 21 Eget kapital Ingående balans 2013-01-01 Not 24 Skulder till kreditinstitut Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Lånestruktur 2014-12-31 250 000 70 000 177 846 Rörlig ränta Vinstdisposition enligt beslut av årsstämma, utdelning -800 Effekt byte av redovisningsprincip Nyemission 250 000 medelränta 0 0,0% 0,00% Swapar 549 000 61,1% 3,95% Fast ränta 350 000 38,9% 2,43% 899 000 100,0% 3,18% Summa (2013-12-31 vägd medelränta 3,08% 1 042 000) 70 000 236 452 Kreditförfall, år 428 422 2015 484 000 53,8% 2016 315 000 35,0% 2017 0 0,0% 2018 0 0,0% 2019 100 000 11,1% Summa 899 000 100,0% 193 477 Vinstdisposition enligt beslut av årsstämma, utdelning -990 Utdelning -193 477 Årets vinst Eget kapital 2014-12-31 andel 14 924 Årets vinst Eget kapital 2013-12-31 tkr 130 854 443 477 70 000 364 809 andel Antal lån i portföljen är 12 st. (2013: 14 st) Lån med kommunal borgen, tkr 899 000 (2013: 1 042 000) Not 22 Obeskattade reserver tkr Periodiseringsfond 2009 (tax 2010) 1 000 Periodiseringsfond 2010 (tax 2011) 8 300 Periodiseringsfond 2011 (tax 2012) 8 780 Periodiseringsfond 2012 (tax 2013) 7 745 Periodiseringsfond 2013 (tax 2014) 136 200 Periodiseringsfond RÅ 2014 19 500 Summa 181 525 Not 23 Övriga avsättningar Övriga avsättningar avser personalkostnader vid omstrukturering. tkr 2014 2013 0 472 Derivatinstrument Derivatinstrument används för att minska riskexponeringen i enlighet med och inom de ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. På balansdagen fanns ränteswapar på nominellt 549 000 tkr. Marknadsvärdet, beräknat som om kontrakten stängdes på balansdagen, har erhållits från respektive bank. Kontrakt Nominellt belopp, tkr Marknadsvärde, tkr Ränteswap 75 000 -6 108 Ränteswap 110 000 -8 690 Ränteswap 60 000 -2 581 Ränteswap 119 000 -874 Ränteswap 78 000 -6 281 Ränteswap 55 000 -3 022 Ränteswap 52 000 -1 341 Totalt, ej redovisat i balansräkningen -28 897 Järfällahus årsredovisning 2014 27 Not 25 Övriga kortfristiga skulder Not 27 Ställda säkerheter 2014 2013 1 217 1 309 Momsskuld 468 0 Övriga kortfristiga skulder 738 731 2 423 2 040 Arbetsgivaravgift och källskatt Summa 2014 2013 0 0 598 714 598 714 Garantibelopp Fastigo 554 527 Summa 554 527 Fastighetsinteckningar för egen skuld till kreditinstitut Fastighetsinteckningar i eget förvar Not 28 Ansvarsförbindelser Not 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader 2 367 1 782 Övriga upplupna kostnader 6 314 8 122 Summa 8 681 9 904 Underskrifter Järfälla den 19 mars 2015 Johnny Lennström Christian Bengtzelius Per-Erik Burrau Anwar Jamil Lars Rydlander Emma Lindqvist Ångman Olof Lindholm, VD Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 20 mars 2015. Lars Wallén Auktoriserad revisor 28 Järfällahus årsredovisning 2014 Revisionsberättelse Järfällahus årsredovisning 2014 29 Granskningsrapport 30 Järfällahus årsredovisning 2014 Flerårsöversikt Nyckeltal och känslighetsanalys Ekonomiska nyckeltal 2014* 2013* 2012 2011 2010 2 097,3 2 142,5 2 163,7 2 262,0 2 265,3 595,6 903,0 521,8 531,4 510,6 72,2 41,0 24,2 34,2 53,7 - före bokslutsdispositioner och skatt 189,8 453,4 30,6 36,5 21,4 - årets resultat 130,8 251,3 30,9 20,0 18,5 Soliditet (%) 48,6 40,8 24,0 21,8 20,7 Avkastning eget kapital (%) 12,8 28,7 5,9 4,1 4,0 Direktavkastning totalt kapital (%) 13,5 26,2 6,9 6,9 6,0 Balansomslutning (mkr) Omsättning (mkr) Investeringar (mkr) Årets resultat (mkr) 70 96 115 117 110 Avskrivningar (kr/m2) Finansnetto (kr/m2) 125 125 108 106 106 Underhåll (kr/m2) 138 167 225 241 227 Bokförda värden (kr/m2) 3 903 4 019 3 856 3 957 3 971 Taxeringsvärden (kr/m2) 9 460 9 257 7 509 7 517 7 603 6,0 11,4 4,4 4,9 - 1,7 1,5 2,5 2,3 0,9 1 005 992 950 927 907 Omflyttning (%) 6,8 6,4 8,7 9,9 9,3 Personal (årsarbetare) 66 69 69 68 69 Marknadsmässig avkastning (%) *anpassat efter K3-regelverket Övriga nyckeltal Förändring hyra bostäder (%) Hyra bostäder (medeltal kr/m2) Känslighetsanalys Olika förändringar i företagets kostnadsbild får olika stor påverkan. Nedan syns konsekvenserna för ett urval av tänkbara kostnadsökningar. Kostnadstyp Förändring Kostnad Hyrespåverkan +1 procentenhet 9,0 mkr 19 kr/m2 = 1,9% Taxor +5% 5,1 mkr 11 kr/m2 = 1,1% Löner +5% 2,1 mkr 4 kr/m2 = 0,4% +5 procentenheter 20,8 mkr 43 kr/m2 = 4,3% +5% 3,3 mkr 7 kr/m2 = 0,7% Räntor - höjning medelräntan Vakansgrad, bostäder Underhåll/reparationer Järfällahus årsredovisning 2014 31 Fastighetsbestånd 2014-12-31 Område Beteckning Adress 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum Jakobsberg Släggan Jakobsberg 2:232 Vasavägen 2-14 11 56 49 6 Engelbrekt Jakobsberg 2:1872 Jakobsberg 2:1873 Jakobsberg 2:1876 Jakobsberg 2:1877 Jakobsberg 2:1911 Magnusvägen 3A-5B Birgittavägen 13-19 Birgittavägen 1-11 Engelbrektsvägen 17A-19B Engelbrektsvägen 8A-14 0 0 0 0 14 14 14 42 84 14 28 182 42 28 56 42 70 238 28 14 14 28 0 84 Jakobsberg 2:2526 Jakobsberg 2:2527 Jakobsberg 2:2528 Sångvägen 8-22, 58-60 Sångvägen 24-38, 40-56 Nibblevägen 3-31 9 16 16 41 27 32 28 87 71 131 41 243 25 25 25 75 Jakobsberg 18:2 Jakobsberg 18:3 Jakobsberg 18:4 Jakobsberg 18:5 Jakobsberg 18:6 Jakobsberg 18:7 Jakobsberg 18:8 Snapphanevägen 24-52 Snapphanevägen 54 Snapphanevägen 56-94 Snapphanevägen 96-130 Snapphanevägen 132-170 Snapphanevägen 172-226 Snapphanevägen 228-254 15 0 19 16 7 4 1 62 0 0 1 2 47 66 42 158 75 0 94 86 50 90 26 421 15 0 25 20 27 20 20 127 Tallbacken Jakobsberg 18:9 Dackevägen 41 0 4 2 2 Söderhöjden Jakobsberg 2:1516 Jakobsberg 2:1942 Jakobsberg 2:1943 Jakobsberg 2:1944 Jakobsberg 2:1945 Jakobsberg 2:1993 Jakobsberg 2:1997 Jakobsberg 2:543 Frihetsvägen 45-51, Hammarv 57-59 Frihetsvägen 26-50 Frihetsvägen 52-74 Tomasv 27-37, Vasav 91-103 Tomasv 13-25, Vasav 105-117 Frihetsv 37-43, Hammarv 61 Tomasv 1-11, Vasav 119-133 Dackevägen 20 0 0 0 18 20 0 20 0 58 32 56 64 9 10 30 10 0 211 32 136 120 57 62 32 62 0 501 0 16 24 6 6 0 6 0 58 Jakobsberg 2:1994 Jakobsberg 2:1996 Snapphanevägen 1-15 Snapphanevägen 2-20 8 8 16 10 10 20 24 24 48 18 18 36 Jakobsberg 2:914 Jakobsberg 2:958 Sturevägen 9-21 Sturev 23-57, Kristinav 5-7 Engelbrektsv 28-36 Kristinav 2-24, Engelbrektsv 38-44 9 18 18 0 24 6 42 51 18 36 0 9 39 111 72 9 34 117 37 10 5 15 10 0 1 18 1 20 39 0 38 77 33 144 32 209 16 0 16 32 Summa Engelbrekt Sångvägen Summa Sångvägen Tallbohov Summa Tallbohov Summa Söderhöjden Dackehöjden Summa Dackehöjden Övre hammaren Jakobsberg 2:972 Summa Övre hammaren Nedre hammaren Jakobsberg 2:992 Vasavägen 44-102 Städet Jakobsberg 11:16 Vasavägen 74 D-området Jakobsberg 2:1901 Jakobsberg 2:1902 Jakobsberg 2:1903 Drabantvägen 1-7 Husargränd 1-17 Magnusvägen 2-6 B Magnusvägen Jakobsberg 2:1871 Magnusvägen 1 0 2 29 0 Hårsta backe Jakobsberg 18:13 Dackevägen 7-31 6 59 48 31 Hammargården Jakobsberg 2:1052 Sturevägen 10-16 0 12 0 0 Olovslund Jakobsberg 26:2 Novembervägen 17, 23-37 0 0 0 0 Summa D-området 32 Järfällahus årsredovisning 2014 5-6 rum Totalt antal lägenheter Total yta Medelyta per lägenhet Snitthyra kr/kvm Antal lokaler 0 122 8 819 0 0 0 0 0 0 84 84 154 84 112 518 6 937 5 936 10 164 7 028 7 840 37 905 4 5 5 14 136 209 115 460 10 690 16 216 8 599 35 505 72 83 71 66 84 70 73 79 78 75 77 0 0 0 0 8 16 4 28 105 0 139 124 139 196 93 796 8 289 0 11 076 9 856 11 175 15 980 7 448 63 824 0 8 16 0 0 6 6 16 6 0 50 Totalyta lokaler Antal fordonsplatser Byggår 1 143 4 269 88 1994 970 6 15 24 4 39 88 174 241 430 118 728 1 691 105 70 108 71 87 441 1962 1962 1962 1962 1963 985 23 25 12 60 3 559 756 774 5 089 354 23 15 392 1972 1972 1972 79 80 80 80 82 80 80 928 1 2 1 1 1 1 4 11 11 370 2 500 10 13 9 275 3 188 37 5 167 58 17 316 0 600 1968 1970 1968 1968 1969 1969 1969 638 80 1140 1 590 25 1994 80 208 208 96 104 78 104 0 878 6 816 15 912 15 904 7 034 7 570 6 679 7 570 0 67 485 85 77 77 73 73 86 73 77 968 5 9 12 0 0 8 3 7 44 605 1 390 604 0 0 5 421 30 670 8 720 21 116 103 49 45 124 337 1 796 1966 1964 1964 1964-65 1966 1968 1967 1967 0 0 0 60 60 120 4 914 4 914 9 828 82 82 82 927 1 1 2 23 210 233 58 59 117 1964 1968 0 45 2711 60 11 554 0 1951 0 0 84 102 4 587 6 397 55 63 9 13 8 19 8 19 1951 1951 0 231 13 695 59 990 33 581 27 0 198 11 691 59 1 089 22 1 118 159 1953 0 30 1 770 59 1 368 1 446 0 2009 15 0 16 31 104 162 103 369 7 946 11 084 7 885 26 915 76 68 77 73 1 018 1 4 1 6 49 60 108 217 97 105 71 273 1962 1964 1964 0 31 2 405 78 991 0 36 32 1962 5 149 11 656 78 1 069 3 257 138 1990 0 12 672 56 972 3 145 0 1951 0 0 0 - - 2 2 694 0 1950, 1990 Järfällahus årsredovisning 2014 33 Område Beteckning Adress 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum Kommunalhuset Jakobsberg 2:1189 Vasaplatsen 9-17 0 0 0 0 Posthuset Jakobsberg 2:409 Riddarplatsen 1-5 0 0 0 0 Borgen Jakobsberg 2:195 Jakobsberg 2:207 Drabantvägen 2-4 Drabantvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 G:a kommunalhuset Jakobsberg 2:411 Riddarplatsen 2-6 0 0 0 0 Hårsta kontoret Jakobsberg 18:17 Dackevägen 33 0 0 0 0 306 1 111 1 907 470 Summa Borgen Totalt Jakobsberg Kallhäll Kulingvägen Berghem 2:32 Berghem 2:33 Kulingvägen 1-23 Kulingvägen 27-49 0 0 0 12 12 24 0 0 0 0 0 0 Handformarvägen Kallhäll 1:21 Handformarvägen 1-3 0 2 4 1 Stäket Stäket 1:168 Anna skyttes gränd, Biskop Jöns väg 0 6 6 22 Ulvsättra Ulvsättra 1:96 Termovägen 4-98 8 159 234 134 8 191 244 157 8 10 0 0 Summa Kulingvägen Totalt Kallhäll Viksjö Fotbollstugan Viksjö 3:563 Fotbollvägen 5-39 Södra berget Viksjö 3:564 Viksjö 3:565 Viksjö 3:566 Handbollvägen 2-46, Fotbollvägen 1-3 Tennisvägen 2-100 Tennisvägen 1-83 4 6 6 16 22 30 36 88 4 6 6 16 16 41 27 84 Kullen Viksjö 6:484 Hummergränd, Kräftgränd, Räkgränd 0 21 39 1 Tallen Viksjö 3:576 Barytongränd, Sopranvägen, Tenorgränd 0 33 50 49 Högby Viksjö 3:587 Arrendevägen 19-25 0 0 0 0 Viksjö 3:588 Viksjö 3:589 Viksjö 3:590 Viksjö 3:591 Arrendevägen 33-53 Arrendevägen 27-31 Arrendevägen 9-17 Arrendevägen 1-7 19 0 24 0 43 16 21 9 32 78 28 14 36 22 100 0 8 3 3 14 Viksjö 6:484 Räkgränd 2 0 0 0 0 67 230 205 148 20 4 0 0 4 4 2 34 52 28 0 0 40 28 18 166 8 16 0 0 13 16 16 69 0 5 0 0 14 5 6 30 1 7 13 0 35 173 82 30 416 1 705 2 438 805 Summa Södra berget Summa Högby Hummelmora C Totalt Viksjö Barkarby Barkarby C Summa Barkarby C Piloten Barsbro 1:172 Barsbro 1:207 Barsbro 1:312 Barsbro 1:313 Barsbro 1:314 Barsbro 1:315 Barsbro 1:316 Jaktplan 2-8, Helikopterv 6-10 Vinggränd 1-7, Jaktv 1 Helikoptervägen 4 Jaktplan 1-15 Rodergränd 1-6, Helikoptervägen 2 Propellergränd 1-7 Catalinagränd 1-7 Barsbro 1-327 Skälbyvägen 31 Totalt Barkarby Totalt Järfällahus 34 Järfällahus årsredovisning 2014 5-6 rum Totalt antal lägenheter Total yta Medelyta per lägenhet Snitthyra kr/kvm Antal lokaler Totalyta lokaler Antal fordonsplatser Byggår 0 0 0 - - 16 6 121 0 1960 0 0 0 - - 31 10 036 7 1975 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - - 18 0 18 2 596 0 2 596 20 44 64 1962 1972 0 0 0 - - 16 1 086 0 1951 0 0 0 - - 5 1 421 22 1990 128 3 922 292 808 75 366 46 534 3 181 0 0 0 12 12 24 630 630 1 260 53 53 53 1 104 0 0 0 0 0 0 20 0 20 1988 1988 0 7 560 80 884 0 0 0 1978 0 34 3 178 94 912 0 0 42 1989 18 553 46 210 84 1 043 51 2 370 537 1992 18 618 51 208 83 51 2 370 599 0 18 818 45 1 154 1 194 0 1980 4 6 6 16 50 89 81 220 3 699 6 941 5 797 16 437 74 78 72 75 909 4 3 4 11 571 33 54 658 34 92 68 194 1979 1979 1979 23 84 7 296 87 896 0 0 93 1980 0 132 12 764 97 889 5 1 143 144 1982 0 0 0 - 0 0 210 1984 3 0 0 4 7 66 43 72 61 242 4 369 3 254 4 857 4 358 16 838 66 76 68 71 70 1 079 6 3 3 3 15 790 331 149 358 1 628 0 0 0 0 210 1984 1984 1984 1984 0 0 0 - - 1 721 0 1980 46 696 54 153 78 33 4 344 641 0 0 0 0 4 0 0 4 80 53 0 0 75 53 42 303 4 538 3 343 0 0 5 012 3 343 2 771 19 007 57 63 67 63 66 63 1 112 6 2 1 5 1 0 0 15 1 590 2 341 1 095 1 328 0 0 0 6 354 0 32 0 0 39 0 56 127 1987 1987 1987 1987 1987 1987 1987 0 21 1 513 72 1 594 0 0 30 2011 4 324 20 520 63 15 6 354 157 196 5 560 418 689 75 465 59 601 4 578 1 005 1950-2011 Järfällahus årsredovisning 2014 35 Våra bostadsområden Andel lägenheter per kommundel Byggår Stäket Handformarv Lilla Ulvsättra Östra Polhem (sålt 2014-02-03) Kulingvägen D-området Magnusv 1 Engelbrekt Släggan Hårsta Backe Sångvägen Övre Hammaren Städet Dackehöjden allbohov Hammargården Nedre Hammaren Högby Tallbacken Kullen Tallbohov Söderhöjden Södra Berget Tallen Barkarby C Piloten 36 Järfällahus årsredovisning 2014 ”Min favoritplats i Järfälla” Järfällahus var en av arrangörerna för Järfällafestivalen den 6 september. En del av festivalen var det litterära torget, som Järfällahus arrangerade tillsammans med Jakobsbergs bibliotek och Klackenbergs Böcker & Papper. På det litterära torget fick alla som ville skriva en microtext om sin favoritplats i Järfälla. Här syns några av texterna! Ett kärlekspar ifrån Jakan trassla in sig så i sitt lakan att bland fötter och hår, öron, armar och lår de förväxlade hälen och hakan. Min favoritplats är Nibbleparken. Där kan man pyssla, leka och busa. Ett busfrö från Jakobsberg Heltidsarbetande i Jakobsberg Görvälns klippor är den vackraste platsen som finns i Järfälla. Ungdom uppe på Söderhöjden Berghemsskogen. Här byggde jag koja när jag var liten och sprang ”Röda spåret” på idrotten. Nostalgin är stor när jag besöker denna plats! Före detta Berghemsbo Från Sveriges trädgård, Blekinge, jag kom, och jag vänder aldrig om. För i Järfälla jag hamnar där alla träd och buskar jag famnar. Vid Riddarparken jag kom att bo, här får jag efterlängtad ro. Mia Öman, Husargränd 15 Barkarby där jag bor är min favoritplats på jorden! Nära till naturen och kulturen, trevliga grannar, folk hälsar på varann! I Barkarby är det lätt att leva! Pensionerad lärare med många intressen Järfälla är för mig: Sverige, naturen, lugnet och kärleken. Herman Lindqvist Järfällahus årsredovisning 2014 37 Järfällahus AB, Box 197, 177 24 Järfälla Besöksadress: Drabantvägen 2 • Telefon: 08-580 836 00 E-post: [email protected] • www.jarfallahus.se JÄRFÄLLAHUS ÄGS AV JÄRFÄLLA KOMMUN
© Copyright 2024