Årsredovisning 2014
BALANSRÄKNING
REVISION STYRELSE
INTÄKTER KOSTNADER
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
UNDERHÅLLSPLAN
BOKSLUT AVGIFT
RESULTATRÄKNING
FÖRENINGSSTÄMMA
MEDLEMMAR
Bostadsrättsföreningen
UTSIKTEN I NACKA
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Årsredovisning
Bostadsrättsföreningen
Utsikten i Nacka
Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014.
Förvaltningsberättelse
Verksamheten
Allmänt om verksamheten
I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter
samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör
styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre
underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån
behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika
åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde.





Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och 2024.
Inga större underhåll är planerade de närmaste åren.
Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten.
Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten.
Som komplement till den årliga budgeten har styrelsen även gjort en flerårsbudget för att kunna planera
årsavgifterna över flera år.
 Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året.
Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer.
Föreningens ändamål
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta
bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning.
Grundfakta om föreningen
Bostadsrättsföreningen registrerades 1998-09-14. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2004-02-12
och nuvarande stadgar registrerades 2006-10-01 hos Bolagsverket.
Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i
huvudsak kommer i form av årsavgifter.
Föreningen är medlem i två samfällighetsföreningar:
1)
Sickla Allé Samfällighetsförening. Föreningens andel är 19,6%. Samfälligheten förvaltar infartsgata, gångoch cykelvägar, belysning, gästparkeringar och dagvattenledningar.
2)
Sickla Allé Garaget Samfällighetsförening. Föreningens andel 15,2%. Samfälligheten förvaltar gemensamt
parkeringsgarage.
Sida 1 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Styrelsen
Magnus Baer
Kenneth Kling
Torbjörn Olsson
Kent Persson
Eva Roxbergh
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Johannes Andersson
Eric Axelsson
Hans Mårsjö
Jan Torége
Suppleant
Suppleant
Suppleant
Suppleant
Ej aktiv
Styrelsen har under året avhållit 10 protokollförda sammanträden.
Revisor
Jan-Ove Brandt
Ordinarie Extern
Valberedning
Christin Brantemar
Lisa Sellgren
Vanina Stivanin
Sammankallande
KPMG
Stämmor
Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-13.
Extra föreningsstämma hölls 2014-06-03. Extra stämma med anledning av balkongbygge.
Fakta om vår fastighet
Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan:
Fastighetsbeteckning
Sickla ön 260:6
Förvärv
2004
Kommun
Nacka
Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via IF.
Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen.
Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme.
Byggnadsår och ytor
Fastigheten bebyggdes 1959 och består av 1 flerbostadshus.
Fastighetens värdeår är 2004.
Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 7 497 m², varav 6 850 m² utgör lägenhetsyta och 647 m² utgör
lokalyta.
Lägenheter och lokaler
Föreningen upplåter 124 lägenheter med bostadsrätt samt 16 lägenheter och 2 lokaler med hyresrätt.
Lägenhetsfördelning:
99
39
1 rok
2 rok
2
0
0
0
3 rok
4 rok
5 rok
>5 rok
Sida 2 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Verksamhet i lokalerna
Förskola
Butik
Yta
563 m²
84 m²
Löptid
3 år, till 2017
1 år, till 2016
Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler samt obligatorisk momsregistrerad för
uthyrning av p-platser/garage till externa hyresgäster.
Gemensamhetsutrymmen
Gemensamhetslokal
Övernattningslägenhet
Kommentar
En samlingslokal för 20-25 personer
Möjlighet för övernattning. 2-4 personer
Byggnadens tekniska status
Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till 2024.
Nedanstående underhåll har utförts eller planeras:
Utfört underhåll
Boknings- och passersytem
Takrenovering och ny trall på
takterrassen
Stamspolning
År
2014 - 2015
2013 - 2014
Planerat underhåll
Flytt av grovsoprumsdörr till yttre
soprumsdörr
Byte av terassdörrar plan 13
Underhåll/oljning av fönster
År
2015
Kommentar
Nacka Lås Larm
Hagmans Tak AB, garanti på arbetet i 15
år
GR Avloppsrensning AB, garanti på
arbetet i 2 år
2013
Kommentar
2015
2016
I samband med balkongbygge
Förvaltning
Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal.
Avtal
Internetleverantör
Fastighetsskötsel
Ekonomisk förvaltning
Städning
Leverantör
TeliaSonera
Driftia
SBC, Box 1353, 111 83 Stockholm
Natura Städservice & klottersanering AB
Föreningens ekonomi
Lånet på 13 642 692 återbetalades 2014-05-23.
Ett lån på 13,9 miljoner kommer att omförhandlas 2015-06-25.
Under nästa år, 2016, kommer två lån på vardera drygt 27 miljoner att omförhandlas.
Sida 3 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
2014
2013
1 450 708
1 738 729
7 187 894
22 702
69 117
23 645 000
0
30 924 714
7 609 661
6 556
0
895 000
2 309 662
10 820 878
3 978 555
2 717 559
0
13 739 545
2 098 023
22 533 681
6 393 962
3 224 983
10 043
1 479 913
0
11 108 900
KASSA VID ÅRETS SLUT
9 841 740
1 450 708
ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN
8 391 032
-288 022
KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER
KASSA VID ÅRETS BÖRJAN
PENGAR IN
Rörelsens intäkter
Finansiella intäkter
Minskning korta fordringar
Lägenhetsupplåtelser
Ökning av korta skulder
PENGAR UT
Rörelsens kostnader exkl. avskrivningar
Finansiella kostnader
Ökning av korta fordringar
Minskning av föreningens lån
Minskning av korta skulder
I kassan ingår föreningens klientmedel
Fördelning av intäkter och kostnader
Övriga
intäkter
4%
Reparationer
6%
Kapitalkostnader
32%
Hyror
41%
Periodiskt
underhåll
2%
Taxebundna
kostnader
17%
Fastighetsavgift
2%
Årsavgifter
55%
Avskrivningar
22%
Övrig drift
19%
Skatter och avgifter
Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av
taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas
taxeringsvärde.
Sida 4 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret
Händelser under året
Nytt städavtal med Natura Städservice & klottersanering AB har upprättats.
OVK, obligatorisk ventilationskontrollen, är klar och avslutad.
Underhållsplan upprättad efter okulär besiktning med Driftia.
Tretton hyreslägenheter har ombildats under 2014. Antalet bostadsrätter är nu 124 och antal hyresrätter är 16 st.
Träd runt fastigheten har ansats/beskurits.
Passer- och bokningssystemet är uppdaterat. Nya taggar till samtliga lägenhetsinnehavare är inkluderade i nya
passersystemet. Porttelefonen är kopplad till innehavares telefonnummer.
Nytt el-avtal med Tranås Energi har ingåtts.
Medlemmarnas andelstal och årsavgifter omräknades och nya värden/avgifter började gälla från och med 1 april
2014. Omräkningen föranleddes av ombildandet av hyresrätter till bostadsrätter.
Hyreshöjning av hyresrätterna genomfördes från och med 1 september 2014.
Bygglov för balkonger erhölls i december månad.
Händelser efter året
Arbetet med att se över korridorbelysningen är påbörjats 2015.
Styrelsen fortsätter arbetet med att slutföra balkongbygget.
Byte av terrassdörrar på plan 13 är planerade.
Flytt av grovsoprumsdörr till yttre soprumsdörr.
Medlemsinformation
Medlemslägenheter: 124 st
Överlåtelser under året: 19 st
Nyupplåtelser under året: 13 st
Beviljade andrahandsuthyrningar: 5 st
Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare.
Antal medlemmar 2014-12-31: 164
Förändring från föregående år: +19
Sida 5 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Flerårsöversikt
Nyckeltal
Årsavgift/m² bostadsrättsyta
Hyror/m² hyresrättsyta
Lån/m² bostadsrättsyta
Elkostnad/m² totalyta
Värmekostnad/m² totalyta
Vattenkostnad/m² totalyta
Kapitalkostnader/m² totalyta
Soliditet (%)
Resultat efter finansiella poster (tkr)
Nettoomsättning (tkr)
2014
731
1 933
12 621
37
95
45
362
67
-1 380
7 173
2013
701
2 258
15 137
41
120
58
430
58
-2 762
7 600
2012
672
1 704
15 471
40
126
23
462
59
12
7 341
2011
631
1 666
15 504
41
114
31
496
59
-559
7 077
Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 6 850 m² bostäder och 647 m² lokaler. Av bostadsytan utgör 741 m² hyresrätter.
Resultatdisposition
Till föreningsstämmans förfogande står följande medel:
årets resultat
ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll
reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar
summa ansamlad förlust
-1 379 543
-5 135 932
-426 957
-6 942 432
Styrelsen föreslår följande disposition:
av fond för yttre underhåll ianspråktas
att i ny räkning överförs
192 824
-6 749 608
Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter.
Sida 6 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Resultaträkning
1 JANUARI - 31 DECEMBER
2014
2013
RÖRELSEINTÄKTER
Årsavgifter och hyror
Övriga rörelseintäkter
Not 1
Not 2
6 918 370
269 524
7 187 894
7 573 160
36 500
7 609 661
RÖRELSEKOSTNADER
Fastighetskostnader
Driftkostnader
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Avskrivningar
Not 3
Not 4
Not 5
Not 6
Not 7
-1 213 275
-2 166 701
-416 076
-182 502
-1 894 026
-5 872 580
-3 314 318
-2 366 357
-529 244
-184 044
-759 052
-7 153 014
1 315 314
456 647
22 702
-2 717 559
-2 694 857
6 556
-3 224 983
-3 218 427
-1 379 543
-2 761 781
RÖRELSERESULTAT
FINANSIELLA POSTER
Ränteintäkter
Räntekostnader
ÅRETS RESULTAT
Sida 7 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Balansräkning
TILLGÅNGAR
2014-12-31
2013-12-31
203 882 790
203 882 790
205 776 815
205 776 815
203 882 790
205 776 815
127
9 714 699
178 722
0
9 893 548
8
0
140 876
100 059
240 943
127 041
0
127 041
7 712
1 450 019
1 457 731
10 020 589
1 698 673
213 903 378
207 475 489
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Byggnader och mark
Not 8
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Avgifts- och hyresfordringar
SBC Klientmedel i SHB
Övriga fordringar
Förutb kostnader och uppl intäkter
Not 9
KASSA OCH BANK
Kassa och bank
SBC klientmedel i SHB
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
SUMMA TILLGÅNGAR
Sida 8 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Balansräkning
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL
Bundet eget kapital
Medlemsinsatser
Fond för yttre underhåll
2014-12-31
2013-12-31
147 930 001
1 945 485
149 875 486
124 285 001
3 752 583
128 037 584
-5 562 889
-1 379 543
-6 942 431
-4 608 206
-2 761 781
-7 369 987
142 933 055
120 667 597
Not 12
68 805 512
68 805 512
82 509 097
82 509 097
Not 12
105 088
141 048
454 133
356 200
83 530
1 165 861
2 164 812
815 808
350 230
1 810 127
1 181 582
4 298 794
213 903 378
207 475 489
84 544 000
0
Inga
84 544 000
0
Inga
Not 10
Not 11
Fritt eget kapital
Ansamlad förlust
Årets resultat
SUMMA EGET KAPITAL
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Skulder till kreditinstitut
KORTFRISTIGA SKULDER
Kortfristig del av skulder till
kreditinstitut
Leverantörsskulder
Skatteskulder
Övriga kortfristiga skulder
Uppl kostnader och förutb intäkter
Not 13
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
Uttagna fastighetsinteckningar
Varav i eget förvar
Ansvarsförbindelser
Not 12
Sida 9 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Belopp anges i kronor om inte annat anges.
Redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande
jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret.
Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats.
Samma värderingsprinciper har använts som föregående år.
Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges.
Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad
nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas.
Föreningen har under året lagt om sin avskrivning på byggnad och underliggande fastighetsförbättringar för att
överensstämma med verklig livslängd och nya redovisningsregler.
Avskrivningar
Byggnader
Fönster
2014
100 år
40 år
2013
250 år
40 år
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.
Not 1
Not 2
ÅRSAVGIFTER OCH HYROR
2014
2013
Årsavgifter
Hyror bostäder
Hyror lokaler momspliktiga
Hyror lokaler
Hyror parkering moms
Hyror garage moms
Hyror parkering
3 989 044
1 377 140
1 117 486
187 719
6 000
101 481
139 500
6 918 370
3 826 808
2 207 608
1 118 158
187 832
6 000
87 879
138 875
7 573 160
2014
2013
232 527
8 400
13 650
-44
14 991
269 524
0
8 300
18 400
339
9 461
36 500
ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER
Bredbandsintäkter
Gemensamhetslokal
Gästlägenhet
Öresutjämning
Övriga intäkter
Sida 10 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Not 3
FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnader
Fastighetsskötsel entreprenad
Fastighetsskötsel beställning
Fastighetsskötsel gård entreprenad
Fastighetsskötsel gård beställning
Snöröjning/sandning
Städning entreprenad
Städning enligt beställning
Mattvätt/Hyrmattor
OVK Obl. Ventilationskontroll
Hissbesiktning
Gemensamma utrymmen
Gård
Serviceavtal
Förbrukningsmateriel
Brandskydd
Reparationer
Fastighet förbättringar
Hyreslägenheter
Brf Lägenheter
Lokaler
Förskola
Tvättstuga
Sophantering/återvinning
Källare
Entré/trapphus
Lås
VVS
Ventilation
Elinstallationer
Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon
Hiss
Fönster
Mark/gård/utemiljö
Garage/parkering
Skador/klotter/skadegörelse
Vattenskada
Periodiskt underhåll
Byggnad
Tak
TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER
Sida 11 av 15
2014
2013
131 350
5 910
4 497
17 795
69 810
112 578
0
19 160
72 455
5 922
1 978
2 786
55 204
44 556
0
544 003
95 826
15 882
62 956
0
117 276
59 135
40 399
18 100
21 152
5 839
5 538
11 384
35 450
37 811
4 094
530 842
7 924
4 628
115 608
775
2 461
29 261
1 911
0
53 800
130 695
14 290
49 841
28 635
2 334
6 370
0
14 598
480
12 837
0
476 449
0
23 122
0
22 392
0
38 022
0
1 865
59 576
50 003
182 989
28 372
1 650
2 064
10 050
3 095
10 880
7 468
7 611
100 261
549 421
192 824
0
192 824
0
2 234 055
2 234 055
1 213 275
3 314 318
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Not 4
DRIFTKOSTNADER
Taxebundna kostnader
El
Värme
Vatten
Sophämtning/renhållning
Övriga driftkostnader
Försäkring
Samfällighetsavgift
Bredband
Fastighetsskatt/Kommunal avgift
TOTALT DRIFTKOSTNADER
Not 5
ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER
Kreditupplysning
Tele och datakommunikation
Juridiska åtgärder
Inkassering avgift/hyra
Hyresförluster
Övriga förluster
Revisionsarvode extern revisor
Föreningskostnader
Styrelseomkostnader
Fritids och Trivselkostnader
Förvaltningsarvode
Förvaltningsarvoden övriga
Administration
Korttidsinventarier
Konsultarvode
Bostadsrätterna Sverige Ek För
Not 6
PERSONALKOSTNADER
2014
2013
277 509
714 013
333 656
173 402
1 498 580
304 316
895 918
435 449
141 879
1 777 562
74 718
0
415 092
489 810
52 018
29 400
329 487
410 905
178 310
177 890
2 166 701
2 366 357
2014
2013
10 901
6 962
57 216
6 600
350
0
-6 733
8 746
4 111
876
155 406
13 811
6 476
7 330
127 604
16 420
416 076
9 451
5 928
69 841
19 486
301
17 691
28 367
5 001
3 200
7 315
234 521
11 373
11 160
6 737
91 051
7 820
529 244
2014
2013
140 000
0
42 502
182 502
140 000
56
43 988
184 044
Anställda och personalkostnader
Föreningen har inte haft någon anställd.
Följande ersättningar har utgått
Styrelse och internrevisor
Kostnadsersättningar och naturaförmåner
Sociala kostnader
Sida 12 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Not 7
2014
2013
1 800 876
93 150
1 894 026
665 902
93 150
759 052
2014
2013
210 545 994
210 545 994
210 545 994
210 545 994
-4 769 179
-1 894 026
-6 663 205
-4 010 127
-759 052
-4 769 179
203 882 790
40 344 378
205 776 815
40 344 378
99 000 000
43 319 000
142 319 000
99 000 000
43 319 000
142 319 000
133 000 000
9 319 000
142 319 000
133 000 000
9 319 000
142 319 000
2014-12-31
2013-12-31
0
0
0
17 139
82 920
100 059
AVSKRIVNINGAR
Byggnad
Förbättringar
Not 8
BYGGNADER OCH MARK
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Utgående anskaffningsvärde
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivningar enligt plan
Utgående avskrivning enligt plan
Planenligt restvärde vid årets slut
I restvärdet vid årets slut ingår mark med
Taxeringsvärde
Taxeringsvärde byggnad
Taxeringsvärde mark
Uppdelning av taxeringsvärde
Bostäder
Lokaler
Not 9
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH
UPPLUPNA INTÄKTER
Försäkring
Bredband
Sida 13 av 15
Brf Utsikten i Nacka
769603-3831
Not 10
EGET KAPITAL
Bundet eget kapital
Inbetalda insatser
Upplåtelseavgifter
Fond för yttre underhåll
S:a bundet eget kapital
Ansamlad förlust
Ansamlad förlust
Årets resultat
S:a ansamlad förlust
S:a eget kapital
Not 11
Belopp vid
årets utgång
Förändring
under året
Disposition av
föregående
års resultat
enl stämmans
beslut
82 863 001
65 067 000
1 945 485
149 875 486
8 498 000
15 147 000
426 957
24 071 957
0
0
-2 234 055
-2 234 055
74 365 001
49 920 000
3 752 583
128 037 584
-5 562 889
-1 379 543
-6 942 431
-426 957
-1 379 543
-1 806 500
-527 726
2 761 781
2 234 055
-4 608 206
-2 761 781
-7 369 987
142 933 055
22 265 457
0
120 667 597
2014
2013
3 752 583
426 957
0
0
-2 234 055
1 945 485
3 325 626
426 957
0
0
0
3 752 583
Belopp
2014-12-31
27 510 223
27 496 533
13 903 844
0
68 910 600
Belopp
2013-12-31
27 558 043
27 545 566
13 903 844
13 642 692
82 650 145
-105 088
68 805 512
-141 048
82 509 097
FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL
Vid årets början
Reservering enligt stadgar
Reservering enligt stämmobeslut
Ianspråktagande enligt stadgar
Ianspråktagande enligt stämmobeslut
Vid årets slut
Not 12
Belopp vid
årets ingång
SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Räntesats
2014-12-31
2,960 %
4,700 %
3,050 %
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Swedbank
Summa skulder till kreditinstitut
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut
Sida 14 av 15
Villkorsändringsdag
2016-08-25
2016-10-25
2015-06-25