Projektutveckling
Projektutveckling Fastighetsutveckling Exploateringsprocessen • Idé – markägare • Förarbete – markägare • Planprocess – kommun • Bygglov – byggherre • Projektering – byggherre/entreprenör • Byggnation – entreprenör • Färdig byggnad Centrala aktörer • Exploatören / Byggherren • Kommunen • Övriga intressenter » » » » » Närboende Närliggande verksamheter Intressegrupper Samhället i övrigt M fl. Olika typer av exploateringsprocess Planprocessen • • • • • • • • • Idé/initiativ Förstudie/markanvisning Startskede Programskede Planskede Utställningsskede Antagande Besvärsskede Laga kraft Förädlingsprocessen, exempel jordbruksmark VÄRDE Tomtmark Råtomtmark Tomtvärde Råtomtvärde Jordbruksvärde Fördjupad öpl Detaljplan upprättas Detaljplan antas Tomten byggklar TID Kommunens roll • • • • • • Exploateringsprocessen är en viktig nyckel för samhällsutvecklingen Kommunen har planmonopol Kommunens strategi och handläggning påverkar exploatörerna Kommunens agerande påverkar exploatörernas ekonomi Kommunens agerande påverkar ett stort antal intressenter Många intressenter som skall samordnas Exploatörens roll • Exploatörernas och andra intressenters medverkan krävs för en framgångsrik plan- och exploateringsprocess • Exploatörernas och andra intressenter påverkar möjligheten till en framgångsrik plan- och exploateringsprocess • Exploateringsprocessen skapar ”värden” • Kunskap krävs om värdetillväxten för att kunna leda och styra processen • Kunskap krävs för att samordna olika intressentbehov Exploatörers upplevda negativa effekter av exploateringsprocessen • • • • • • • Osäkerhet om utfall av olika prövningar och när de är klara Tar för lång tid Mycket överklagande Detaljstyrning Missgynnande av mindre byggherrar Projekt kommer ej igång Ont om detaljplanelagd mark Föreställningar om överklaganden • • • • Många detaljplaner överklagas Många s k ”okynnesöverklaganden” Överklagandeprocessen tar lång tid Överklaganden ger ökade kostnader Överklaganden i planprocessen • Överklagandefrekvens – Detaljplaner i snitt 20-30% – Projektberoende • Handläggningstider – Vanligtvis under 1 år Vilka överklagar? • Övervägande sakägare i traditionell mening – I huvudsak enskilda fastighetsägare – 10-20% juridiska personer • 20% bostadsrättsinnehavare eller boende inom planområdet • Återstående andel består av olika intresseföreningar Skäl till överklagande? • Oftast rationella grunder – – – – – – Miljöhänsyn Estetik Hälsa Säkerhet Kulturhistoria Sociala förhållanden • Lokalt avgränsade – Deltagande kontra inflytande Skäl till överklagandena? • 60% av de som klagar anför brister i den formella processen – – – – Misstro mot kommunens handläggning Ifrågasättande av kommunens kompetens Brister i insyn och inflytande i planprocessen Brister i utredning av alternativ • Försämringar i när- och boendemiljö – Buller vanligast • Inskränkningar i nyttjandet av fastigheten – Framför allt vid bevarandeplaner Exploatörens förankringsprocess Samhällets krav Projektledning Exploateringsprojektet Intressenternas behov Förankringsprocessen: En projektledningsuppgift • Intressentanalys – Kommunikationshantering – Beaktande av intressenters behov och synpunkter • Bra beslutsunderlag – Konsekvensbeskrivningar – Alternativanalyser • Osäkerhetsbedömning – Styrkor och Svagheter – Möjligheter och Hot Resultat från fallstudier • Intressenthantering är en komplex process • Intressentpåverkan är dynamiskt och förändras över projektets livscykel • Konflikter och kontroverser beror till stor del på: – Missförstånd och bristande kommunikation – Underskattning av intressenter behov och krav • Både goda och dåliga nyheter måste kommuniceras till intressenterna • Stark koppling mellan upplevd nytta och acceptans Förankringsproblem • Den formella exploateringsprocessen hanterar inte olika intressenters behov tillfredställande • En analys av intressentbehov bör ses som en väsentlig del i beslutsprocessen för ett exploateringsprojekt – – – – – Konflikter beror ofta på hur intressenternas upplever situationen Ett erkännande av intressenternas behov är väsentligt Förhandlingsutrymmet måste tydligt definieras Ett besluts konsekvenser med avseende på externa intressenter bör analyseras Det finns ett behov för förståelse av den komplexitet som finns rörande intressentbehov Analys av intressentpåverkan • Bedömning av: – – – – Konsekvens av intressentpåverkan Sannolikhet för påverkan Intressent attribut Syn på projektet » Behov och krav » Motståndare eller förespråkare • Dynamisk process – Förändras över tiden Mål och medel i förankringsprocessen • Målet är att man i projektet har tillförsäkrat sig en förankring före byggstart. • Det förutsätter att det finns medel som: – En fungerande kommunikation mellan berörda intressenter – Mätverktyg och metoder för att bedöma och följa upp förankring Avvägning mellan olika värden Värde? • Vad är värdet av en mer effektiv exploateringsprocess utifrån perspektivet av samhällsutveckling och tillväxt? • Vilka är de värdeskapande faktorerna i dagens exploateringsprocess • Hur kan en ökad grad av effektivitet uppnås utan att göra avkall dessa värden? • Vilka incitament finns för en exploatör att investera i mark och att bygga på denna mark? • Hur definierar olika intressenter ”värde” Construction Management Vad är ”värde”? • • • • Värde är subjektivt Olika intressenter kommer att definiera värde olika Bedömning av relationen mellan ekonomiska och subjektiva parametrar Vad som är värdeskapande tolkas olika i olika sammanhang Värde i exploateringsprocesser • En effektivare exploateringsprocess bör kunna: – Hantera värden från olika intressenter – Avväga olika intressenters värdebild – Definiera de underliggande antagandena för olika intressenters värdegrund – Definiera vilka alternativ som värdeskapande med avseende på olika intressenters värdegrund Vad krävs? • Ansvarstagande från exploatören avseende: – Intressentanalys – Förankringsprocess • Bättre kommunikation mellan kommun och exploatör – Ökad tydlighet • Erkännande och hantering av olika intressentkrav Effektivare exploateringsprocess? Målsättningen bör vara att: • Genomföra exploateringsprojektet så att: – Nyttan maximeras för så många intressenter som möjligt – Projektets negativa påverkan minimeras • Vilket i princip innebär: – Rätt budskap till rätt intressent vid rätt tidpunkt Framgångsfaktorer • Gemensamma mål • Rätt personer till projektet • Nyttja varje steg i planprocessen • Informationsspridning • Våga nyttja expertiskunskap • Marknadsanalyser Planprocessens funktion idag? Upplevs den som ett hinder? Vilka hinder är det som upplevs? Hur kan de eventuellt undvikas. Förtjänster med planprocessen • Möjlighet för enskilda intressenter att påverka • Demokratisk process • Bred problembelysning Skäl till att planprocessen upplevs som ett hinder • Tidsaspekten • Känsla av osäkerhet • Oklart regelverk Planprocessen tar för lång tid? • En klar majoritet av exploatörer anser att planprocessen tar för lång tid • I snitt angavs planprocessens längd till mellan 1-3 år • Ur ett effektivitets perspektiv kan då en planprocess som överstiger 1 år antas vara lång • Ur ett insyn/inflytande perspektiv bör dock en planprocess på under 1 år antas som för kort Balans mellan tid och kostnad • Exempel: Bostadsprojekt ytterområde Malmö – Byggrätt 2500 kvm BTA ≈40 lägenheter – Markförvärv 900 kr/kvm BTA – Kalkylränta 8% • Ger: – En kapitalkostnad på 15000 SEK för markförvärvet för varje månads försening Planprocessen upplevs som en osäkerhetsfaktor • • • • • Olika förutsättningar i olika kommuner Detaljstyrning och kontroll Oklart regelverk, utrymme för tolkningar Svår tidsbedömning Svårt att bedöma investeringsrisken Slutdiskussion • • • • Planprocessen är en osäkerhetsfaktor Planprocessen har en utdragen tidsdräkt Medför ökade kostnader Medför ett problem för mindre aktörer Förändringsbehov 1. Formulera ett klart regelverk och praxis • Regelverket upplevs idag som oklart • Planprocessen upplevs orättvis • Tydligare koppling mellan projektens komplexitet och planprocessens längd 2. En effektivare process • Tydligare dialog mellan exploatör och berörda sakägare • Byggherrar bör ta ett större eget ansvar i planprocessen 3. Mindre detaljstyrning • Tydlighet om specifika krav från kommunen • Mer färdig detaljplanelagd mark
© Copyright 2024