Projektutveckling
Fastighetsutveckling
Exploateringsprocessen
• Idé – markägare
• Förarbete – markägare
• Planprocess – kommun
• Bygglov – byggherre
• Projektering – byggherre/entreprenör
• Byggnation – entreprenör
• Färdig byggnad
Centrala aktörer
• Exploatören / Byggherren
• Kommunen
• Övriga intressenter
»
»
»
»
»
Närboende
Närliggande verksamheter
Intressegrupper
Samhället i övrigt
M fl.
Olika typer av exploateringsprocess
Planprocessen
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Idé/initiativ
Förstudie/markanvisning
Startskede
Programskede
Planskede
Utställningsskede
Antagande
Besvärsskede
Laga kraft
Förädlingsprocessen, exempel jordbruksmark
VÄRDE
Tomtmark
Råtomtmark
Tomtvärde
Råtomtvärde
Jordbruksvärde
Fördjupad öpl
Detaljplan
upprättas
Detaljplan
antas
Tomten
byggklar
TID
Kommunens roll
•
•
•
•
•
•
Exploateringsprocessen är en viktig nyckel för samhällsutvecklingen
Kommunen har planmonopol
Kommunens strategi och handläggning påverkar exploatörerna
Kommunens agerande påverkar exploatörernas ekonomi
Kommunens agerande påverkar ett stort antal intressenter
Många intressenter som skall samordnas
Exploatörens roll
• Exploatörernas och andra intressenters medverkan krävs för en
framgångsrik plan- och exploateringsprocess
• Exploatörernas och andra intressenter påverkar möjligheten till en
framgångsrik plan- och exploateringsprocess
• Exploateringsprocessen skapar ”värden”
• Kunskap krävs om värdetillväxten för att kunna leda och styra
processen
• Kunskap krävs för att samordna olika intressentbehov
Exploatörers upplevda negativa effekter av
exploateringsprocessen
•
•
•
•
•
•
•
Osäkerhet om utfall av olika prövningar och när de är klara
Tar för lång tid
Mycket överklagande
Detaljstyrning
Missgynnande av mindre byggherrar
Projekt kommer ej igång
Ont om detaljplanelagd mark
Föreställningar om överklaganden
•
•
•
•
Många detaljplaner överklagas
Många s k ”okynnesöverklaganden”
Överklagandeprocessen tar lång tid
Överklaganden ger ökade kostnader
Överklaganden i planprocessen
• Överklagandefrekvens
– Detaljplaner i snitt 20-30%
– Projektberoende
• Handläggningstider
– Vanligtvis under 1 år
Vilka överklagar?
• Övervägande sakägare i traditionell mening
– I huvudsak enskilda fastighetsägare
– 10-20% juridiska personer
• 20% bostadsrättsinnehavare eller boende inom planområdet
• Återstående andel består av olika intresseföreningar
Skäl till överklagande?
• Oftast rationella grunder
–
–
–
–
–
–
Miljöhänsyn
Estetik
Hälsa
Säkerhet
Kulturhistoria
Sociala förhållanden
• Lokalt avgränsade
– Deltagande kontra inflytande
Skäl till överklagandena?
• 60% av de som klagar anför brister i den formella processen
–
–
–
–
Misstro mot kommunens handläggning
Ifrågasättande av kommunens kompetens
Brister i insyn och inflytande i planprocessen
Brister i utredning av alternativ
• Försämringar i när- och boendemiljö
– Buller vanligast
• Inskränkningar i nyttjandet av fastigheten
– Framför allt vid bevarandeplaner
Exploatörens förankringsprocess
Samhällets
krav
Projektledning
Exploateringsprojektet
Intressenternas
behov
Förankringsprocessen:
En projektledningsuppgift
• Intressentanalys
– Kommunikationshantering
– Beaktande av intressenters behov och synpunkter
• Bra beslutsunderlag
– Konsekvensbeskrivningar
– Alternativanalyser
• Osäkerhetsbedömning
– Styrkor och Svagheter
– Möjligheter och Hot
Resultat från fallstudier
• Intressenthantering är en komplex process
• Intressentpåverkan är dynamiskt och förändras över projektets livscykel
• Konflikter och kontroverser beror till stor del på:
– Missförstånd och bristande kommunikation
– Underskattning av intressenter behov och krav
• Både goda och dåliga nyheter måste kommuniceras till intressenterna
• Stark koppling mellan upplevd nytta och acceptans
Förankringsproblem
• Den formella exploateringsprocessen hanterar inte olika intressenters
behov tillfredställande
• En analys av intressentbehov bör ses som en väsentlig del i
beslutsprocessen för ett exploateringsprojekt
–
–
–
–
–
Konflikter beror ofta på hur intressenternas upplever situationen
Ett erkännande av intressenternas behov är väsentligt
Förhandlingsutrymmet måste tydligt definieras
Ett besluts konsekvenser med avseende på externa intressenter bör analyseras
Det finns ett behov för förståelse av den komplexitet som finns rörande
intressentbehov
Analys av intressentpåverkan
• Bedömning av:
–
–
–
–
Konsekvens av intressentpåverkan
Sannolikhet för påverkan
Intressent attribut
Syn på projektet
» Behov och krav
» Motståndare eller förespråkare
• Dynamisk process
– Förändras över tiden
Mål och medel i förankringsprocessen
•
Målet är att man i projektet har tillförsäkrat sig en förankring före byggstart.
•
Det förutsätter att det finns medel som:
– En fungerande kommunikation mellan berörda intressenter
– Mätverktyg och metoder för att bedöma och följa upp förankring
Avvägning mellan
olika värden
Värde?
• Vad är värdet av en mer effektiv exploateringsprocess utifrån
perspektivet av samhällsutveckling och tillväxt?
• Vilka är de värdeskapande faktorerna i dagens
exploateringsprocess
• Hur kan en ökad grad av effektivitet uppnås utan att göra avkall
dessa värden?
• Vilka incitament finns för en exploatör att investera i mark och att
bygga på denna mark?
• Hur definierar olika intressenter ”värde”
Construction Management
Vad är ”värde”?
•
•
•
•
Värde är subjektivt
Olika intressenter kommer att definiera värde olika
Bedömning av relationen mellan ekonomiska och subjektiva parametrar
Vad som är värdeskapande tolkas olika i olika sammanhang
Värde i exploateringsprocesser
• En effektivare exploateringsprocess bör kunna:
– Hantera värden från olika intressenter
– Avväga olika intressenters värdebild
– Definiera de underliggande antagandena för olika intressenters värdegrund
– Definiera vilka alternativ som värdeskapande med avseende på olika
intressenters värdegrund
Vad krävs?
• Ansvarstagande från exploatören avseende:
– Intressentanalys
– Förankringsprocess
• Bättre kommunikation mellan kommun och exploatör
– Ökad tydlighet
• Erkännande och hantering av olika intressentkrav
Effektivare exploateringsprocess?
Målsättningen bör vara att:
• Genomföra exploateringsprojektet så att:
– Nyttan maximeras för så många intressenter som möjligt
– Projektets negativa påverkan minimeras
• Vilket i princip innebär:
– Rätt budskap till rätt intressent vid rätt tidpunkt
Framgångsfaktorer
• Gemensamma mål
• Rätt personer till projektet
• Nyttja varje steg i planprocessen
• Informationsspridning
• Våga nyttja expertiskunskap
• Marknadsanalyser
Planprocessens funktion idag?
Upplevs den som ett hinder?
Vilka hinder är det som upplevs?
Hur kan de eventuellt undvikas.
Förtjänster med planprocessen
• Möjlighet för enskilda intressenter att påverka
• Demokratisk process
• Bred problembelysning
Skäl till att planprocessen upplevs som ett hinder
• Tidsaspekten
• Känsla av osäkerhet
• Oklart regelverk
Planprocessen tar för lång tid?
• En klar majoritet av exploatörer anser att planprocessen tar för lång tid
• I snitt angavs planprocessens längd till mellan 1-3 år
• Ur ett effektivitets perspektiv kan då en planprocess som överstiger 1 år antas vara
lång
• Ur ett insyn/inflytande perspektiv bör dock en planprocess på under 1 år antas som
för kort
Balans mellan tid och kostnad
• Exempel: Bostadsprojekt ytterområde Malmö
– Byggrätt 2500 kvm BTA ≈40 lägenheter
– Markförvärv 900 kr/kvm BTA
– Kalkylränta 8%
• Ger:
– En kapitalkostnad på 15000 SEK för markförvärvet för varje månads
försening
Planprocessen upplevs som en osäkerhetsfaktor
•
•
•
•
•
Olika förutsättningar i olika kommuner
Detaljstyrning och kontroll
Oklart regelverk, utrymme för tolkningar
Svår tidsbedömning
Svårt att bedöma investeringsrisken
Slutdiskussion
•
•
•
•
Planprocessen är en osäkerhetsfaktor
Planprocessen har en utdragen tidsdräkt
Medför ökade kostnader
Medför ett problem för mindre aktörer
Förändringsbehov
1.
Formulera ett klart regelverk och praxis
•
Regelverket upplevs idag som oklart
•
Planprocessen upplevs orättvis
•
Tydligare koppling mellan projektens komplexitet och planprocessens längd
2.
En effektivare process
•
Tydligare dialog mellan exploatör och berörda sakägare
•
Byggherrar bör ta ett större eget ansvar i planprocessen
3.
Mindre detaljstyrning
•
Tydlighet om specifika krav från kommunen
•
Mer färdig detaljplanelagd mark