(Industriområde syd) Höörs kommun, Skåne län
Dnr: KSF 2013/95 Proj. nr: 9991 Samrådsredogörelse till detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd), Höörs kommun Upprättad: 2015-01-26 Detaljplan upprättad 2014-08-14 har varit ute på samråd under perioden 2014-09-18 – 2014-10-09. Detaljplanen har skickats ut till berörda myndigheter, intressenter och sakägare. Samrådshandlingen har varit uppsatt i kommunhusets entré och har funnits på kommunens hemsida (www.hoor.se). Sakägare har beretts tillfälle till samråd genom personlig underrättelse samt annons som har varit införd i Skånska Dagbladet lördagen den 20 september 2014 och i Lokaltidningen den 24 september 2014. Inkommande yttranden redovisas i denna samrådsredogörelse. Om så erfordras har inkomna yttranden kommenterats. Inkomna yttranden STATLIGA MYNDIGHETER LänsstyrelsenMed synpunkter LantmäterietMed synpunkter Trafikverket Utan synpunkter Region SkåneMed synpunkter PRIVATA FÖRETAG Skanova AB E.ON Elnät Sverige AB Utan synpunkter Med synpunkter KOMMUNALA NÄMNDER OCH INSTANSER Tekniska NämndenMed synpunkter VA-GIS NämndenMed synpunkter Miljö- och Byggnadsnämnden Med synpunkter Ringsjöns vattenrådMed synpunkter BOENDE, GRANNAR M.FL. Ägare av Höörsgård 53 och 54 Boende på Slåttermannen 4 Med synpunkter Med synpunkter Yttranden och kommentarer Statliga myndigheter Länsstyrelsen Redogörelse för ärendet Planområdet är 14 hektar och ligger på östra sidan om Nya Sätoftavägen i södra Höör. Befintlig plan anger industribebyggelse inom hela planområdet. Planförslaget föreslår Naturområde, lokalgata och gång- och cykelväg inklusive gång- och cykelbro över Höörsån på allmänplatsmark samt Industri och teknisk anläggning, gasolstation, på kvartersmark. Planförslaget möjliggör enbart ett fåtal nya industrifastigheter som kommer få en mindre byggrätt och lägre nockhöjd jämfört med vad den befintliga stadsplanen medger, detta för att förhindra väldigt storskaliga verksamheter från att etablera sig i området. Planförslaget görs med normalt planförfarande. Gällande ÖP från 2002 visar utbyggnadsområde för verksamheter. Råd om 2 kap PBL Enligt planhandlingen finns det olika typer av handels- och serviceföretag i det befintliga verksamhetsområdet. Länsstyrelsen påminner att trafiksituationen kan behöva utredas när området planläggs på nytt. Det kan handla om att undersöka handel- och kundfrekvens och hur befintligt gång- cykel- och vägnät är anpassat för det. Strandskydd Länsstyrelsen förstår det som att det inträdda strandskyddet med upp till 100 meter längs Höörsån inte kommer att upphävas. Länsstyrelsen ser positivt på detta och anser att skyddet för områdets natur- och rekreationsvärden därmed kommer att förstärkas. Länsstyrelsen tolkar vidare planhandlingen såsom att strandskyddet föreslås upphävas för den föreslagna gång- och cykelvägen inklusive en bro. Kommunen anser att det finns särskilda skäl och bedömer att gång- och cykelvägen väger tyngre än strandskyddet. Länsstyrelsen motsätter sig inte ett upphävande i nuläget men ber kommunen att förtydliga vilka särskilda skäl som åberopas samt tydligare redogöra för naturvärdena på platsen. Strandskyddet ska upphävas genom en administrativ bestämmelse i plankartan. Länsstyrelsen vill även informera om att det är möjligt för kommunen att pröva strandskyddsfrågan genom dispens i detta fall. Risk för olyckor Länsstyrelsen förutsätter att nödvändiga skyddsåtgärder, som framgår av bifogad riskutredning och som behöver säkras i detaljplanen, förs in som planbestämmelser. Det kan till exempel röra sig om tillräckliga ytor för cisternlagringen i förhållande till andra verksamheter, andra förutsatta skyddsåtgärder samt körytor för nödvändiga transporter med mera. Miljöbedömning Länsstyrelsen anser att kommunen behöver ta fram en miljökonsekvensbeskrivning, eftersom det planlagda ändamålet, industri, kräver det enligt 4 kap 34 § PBL samt 4–5 § Förordning (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar. Plantekniska synpunkter Under rubriken administrativa frågor står det att det inte finns någon allmän platsmark inom planområdet. Länsstyrelsen konstaterar att planförslaget skapar mark på allmän plats, vilket framgår av både plankartan och resten av planbeskrivningen. Planbeskrivningen bör därför ändras i kommande planhandlingar, så att det framgår att det kommer finnas allmän platsmark inom planområdet. 2 Planhandlingen beskriver att befintligt verksamhetsområde mestadels innehåller olika typer av handels- och serviceföretag. Länsstyrelsen uppmärksammar att detaljhandel, försäljning och service till enskilda, ingår inte i ändamålet J, industri, enligt Boverkets PBL kunskapsbank. Länsstyrelsen rekommenderar därför att kommunen även använder planbestämmelserna H, handel och U, lager, om de bättre överensstämmer med användningen på platsen. Länsstyrelsen noterar att det finns genomförandetid kvar på en av gällande detaljplaner inom planområdet. Länsstyrelsen uppmärksammar att en detaljplan inte får ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare som berörs, motsätter sig det, enligt 5 kap 39 § PBL. I planbeskrivningen står det att natur kommer att skyddas och att tre dungar ska få ett skydd mot avverkning. Länsstyrelsen uppmärksammar på att det inte finns några planbestämmelser som skyddar exempelvis de ekdungar som finns från att avverkas. Länsstyresen föreslår därför att marklov för trädfällning införs i de områden som omfattar ekdungarna. Kommentarer: Trafiksituationen kommer inte att förändras på grund av detaljplanens framtagande och det är därför kommunen anser att de rådande trafikförhållandena inte behöver utredas något mer. Trafiklösningen gavs möjlighet redan vid detaljplanen för Nya Sätoftavägen där detaljplanen tydligt visar anslutningsvägar där Terminalvägen och Fraktvägen har sina anslutningar. Det inträdda strandskyddet förelås inte upphävas i och med detaljplanen. Detaljplanen kommer inte ta ställning till om det finns dispensskäl till eller ansöka om dispens för angörandet av gång- och cykelvägen samt bron över Höörsån. Detaljplanen kommer endast möjligöra att en sådan rent planmässigt kan angöras. Dispens kommer att ansökas om när åtgärden blir aktuell. Anledningen till angörandet av gång- och cykelvägen är att möjliggöra en större tillgång för allmänheten till området och intill Höörsån vilket även är anledningen till varför strandskyddet finns så den planerade åtgärden borde inte komma i konflikt med strandskyddets intentioner. Tillräckliga körytor för gasoltankens angöranade och skötsel har lyfts in i plankartan för att säkerheten ska säkras upp. Planbestämmelser med skyddsavstånden 25 och 12 meter samt prickad mark på närmaste industrifastighet. Enligt riskutredningen är det viktigt att tankbilarna slipper backa för att angöra gasolstationen. Av 4 kap 34 § PBL, första stycket, följer att en MKB behövs för detaljplaner vars genomförande kan antas få betydande miljöpåverkan. MKB-förordningens bilaga 4 ger stöd för bedömning av miljöpåverkan tillsammans med 6 kap 13 § MB. Andra stycket av samma paragraf i PBL anger att det behövs en MKB med utökat innehåll om detaljplanen kan antas få betydande miljöpåverkan på grund av att området får tas i anspråk för industriändamål mm. Denna bestämmelse innebär inte att alla detaljplaner för industri ska antas medföra betydande miljöpåverkan, utan en bedömning ska ske i det enskilda fallet. MKB-förordningens bilaga 2 ska tillämpas tillsammans med bilaga 4 i bedömningen i dessa fall. Höörs kommun bedömer att genomförandet av detaljplanen inte kommer att få betydande miljöpåverkan. De industritomter som möjliggörs genom detaljplanen är så begränsade till ytan och har så begränsade byggrätter att det inte kan bli fråga om verksamheter med stor miljöpåverkan, vare sig från själva verksamheten, eller genom transporter till och från verksamheten. Vägen genom verksamhetsområdet är redan 3 utbyggd, och bedöms fullt tillräcklig vid genomförandet av detaljplanen. Detaljplanen medför också att mark som tidigare varit planlagd för industri, men som ännu inte har blivit exploaterad nu omvandlas till naturmark. Sammantaget bedöms alltså genomförandet av detaljplanen få begränsad miljöpåverkan, och avsevärt mindre miljöpåverkan än gällande detaljplan. Bedömningen har skett med beaktande av MKB-förordningens bilagor 2 och 4. Texten om allmän platsmark har ändrats i planbeskrivningen. Kommunen är ägare till de tre naturområdena i planen. Kommunen har inte någon avsikt att fälla några träd i onödan. Att sätta bestämmelser om marklov för trädfällning anses inte uppfylla något extra skydd för träden med nuvarande ägandeförhållanden mer än att ge kommunen extra administrativa uppgifter och inte låta gata- och parkenheten sköta naturområdena genom att fritt ta bort sjuka träd m.m. Lantmäteriet Förslag till detaljplan för Höörsgård 5 m.fl. i Höörs kommun Lantmäteriet har tagit del av förslaget till detaljplan. Någon fullständig genomgång av planförslaget har inte skett. Genomgången har främst varit inriktad på genomförandefrågor. Lantmäteriet väljer att särskilt belysa följande frågeställningar. Allmänt • I informationsbladet ”Kommunstyrelsen informerar...” som finns bifogat till planförslaget anges att Höörs kommun äger alla fastigheter inom området. Dock ägs Höörsgård 53, 54, 55, 56 samt Höörsgård 59 av andra än kommunen. Dessutom ligger den samfällda vägen Sätofta s:9 inom området med 9 delägande fastigheter varvid vissa ägs av andra än kommunen. Fastighetsrättsliga frågor • Under rubriken Ledningsrätt och servitut anges att det inte finns några ledningsrätte eller servitut inom planområdet. Det finns dock åtminstone två servitut för väg, 1267-1212.1 och 1267-1255.1. Dess är tidsbegränsade och gäller fram till dess att ny detaljplan har antagits. Det finns även en ledningsrätt för avlopp, 1267-359.1, i sydvästra delen av området där det visserligen är ett glapp i planområdesgränsen. • Enligt nya PBL ska konsekvenserna redovisas fastighetsvis i detaljplanen. En sådan fastighetskonsekvensbeskrivning saknas. Ekonomiska frågor • Det bör av planbeskrivningen framgå att kommunen har möjlighet att lösa in mark som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats (i detta fall GC-vägen i södra delen) utan att avtal föreligger med fastighetsägaren, samt att kommunen är skyldig att förvärva den allmänna platsmarken om fastighetsägaren begär det. Även de ekonomiska konsekvenserna av detta bör belysas i planbeskrivningen. Ersättningen för marken bestäms enligt reglerna i expropriationslagen (1972:719) om ingen annan överenskommelse träffas. - PBL 6:13 Kommunens rätt att lösa in mark. - PBL 14:14 Kommunens skyldighet att lösa in mark. Kommentarer: Informationsbladet hade tyvärr inte uppdaterats efter de sista revideringarna innan planutskicket för samrådet, planbeskrivningen gav dock en korrekt beskrivning av ägoförhållandena inom planområdet. Detta har reviderats till Granskningsskedet. 4 Ledningsrätt och servitutrubriken har fyllts på med en ordentlig redogörelse över befintliga servitut och ledningsrätt. En fastighetskonsekvensbeskrivning har tagits fram. Nya fastighetsregleringar av allmän platsmark har beskrivits i planbeskrivningen. Beskrivning av kommunens rätt till att lösa in marken Sätofta s:9 för gång- och cykelvägen har lagt till i planbeskrivningen. Trafikverket Trafikverket har ingen erinran mot förslaget. Region Skåne Region Skåne har mottagit rubricerad samrådshandling för synpunkter. Planförslaget syftar till att möjliggöra reglering av redan byggda vägar från industrimark till allmän platsmark samt att skydda tre stycken naturområden som idag är planlagda som industrimark. Planen syftar även till att säkerställa en grön buffertzon mot Höörsån. Planen innebär därutöver planläggning av ny gång- och cykelväg med bro över Höörsån samt ändring av möjlig byggnadsarea och byggnadshöjd på industrifastigheterna. Region Skånes synpunkter: Region Skåne ser det som positivt att Höörs kommun säkerställer områdets naturvärden, som även finns utpekade i kommunens grönplan, genom skydd i detaljplan. Detta går väl i linje med de strategier för en utvecklad grön struktur i Skåne som Region Skåne tagit fram. I Grönstruktur i Skåne lyfts vikten av att se helheten och planera sektorsövergripande, liksom behovet av att binda samman och utveckla viktiga länkar. Genom att bygga bort en felande länk i gång- och cykelvägnätet och skapa en genare koppling med bro över Höörsån gör kommunen det mer attraktivt att välja cykeln. Som ytterligare inspiration till hur kommunen kan arbeta med cykelfrämjande arbete kommer det inom Strukturbild för Skåne vid årsskiftet presenteras ett nytt TemaPM som fokuserar på hur Skånes mindre kommuner kan planera för ett ökat cyklande. Kommentarer: Kommunen ser likt Region Skåne det som positivt att säkra de naturvärden som finns i grönområdena inom planen samt att kunna bygga bort en felande länk i gång- och cykelvägnätet. Privata företag Skanova AB Har inget att erinra mot förslaget. E.ON Elnät Sverige AB Inom området har E.ON elnät endast en servisledning i den södra delen av planen. I ytterkanten av norra området finns även en högspänningsledning, se bifogad karta. För att säkerställa kablarnas läge beställs kostnadsfri ledningsvisning i fält via vår kundservice. E.ON Elnät förutsätter att våra ledningar kan bibehållas i oförändrat läge. Eventuella flytningar eller ändringar av E.ON Elnäts ledningar i samband med plangenomförandet bekostas av exploatören. För eventuellt samråd och ytterligare information om 5 våra befintliga anläggningar samt eventuell nyförläggning i den södra delen av området kontakta E.ON Elnät Hässleholm. Kommentarer: Kablarna beräknas inte påverkas negativt av planläggningen. Kablarna är belägna i utkanten av planområdet och planlagda som NATUR. Ingen exploatering i närheten av området kommer alltså ske. Kommunala nämnder och instanser Tekniska nämnden Samhällsbyggnadssektor har tagit del av samrådshandlingen för rubricerad detaljplan och noterar; ’Förslaget planlägger de skyddsvärda naturområdena som NATUR och områdena får därmed ett utökat skydd. I och med att områdena planläggs som naturmark kommer även de att räknas in i kommunens skötsel av grönytor och hotbilden med bristande skötsel samt exploatering kommer därför försvinna eller minska avsevärt.’ Detta säkerställer den fantastiska miljön i det aktuella området. Men hur ska detta komma att finansieras? Tekniska nämnden har inte utrymme i budget för att kunna säkerställa detta. Kommentarer: Utvecklad beskrivning om kostnaderna för skötslen av naturområdena och vägarna har lagts till i planbeskrivningen. VA-GIS- nämnden Fastigheterna ligger inom verksamhetsområde för vatten, spillvatten, dagvatten gata och dagvattenfastighet. Då allmänna ledningar redan är utbyggt i område handlar det mest om att se till att skyddet för de allmänna VA-ledningarna är starkt. Generellt saknas u-område för allmänna VA-ledningar. Detta bör finnas när de är placerade utanför gatumark. Teknisk anläggning, gasolstation (E), är placerad ovanpå allmänna VA-ledningar. Detta kan inte tillåtas. Allmänna VA-ledningar inom detaljplaneområdet behöver ett område på 3 m på vardera sidan om respektive VA-ledningen för att garantera tillkomst för framtiden. Kommentarer: Mitt Skåne Vatten har godkänt placeringen av gasolstationen och skyddsområdet runt. Gasolens placering har inte behövt flyttas så mycket så det påverkar det föreslagna läget på E-området i dealjplanen. Enbart ett nätstängsel står inom de 3 meterna som krävs vid var sida om ledningen. Detta nätstängsel kommer att tas bort så fort behov av att gräva fram ledningen. U-område läggs till för VA-ledningar som är placerade inom kvartersmark. Miljö- och Byggnadsnämnden Miljö- och Byggnadsnämnden beslutar. Detaljplanen utgör ett område med få motstående intressen då det är kommunens mark som behandlas. Miljö och byggnadsnämnden är positiv till att säkerställa att nya byggnader i området får en mindre skala än vad den nuvarande detaljplanen medger 6 samt att området även i fortsättningen kommer att vara grönt. Det är dock av stor vikt att det lämnas utrymme i detaljplanen som låter Höörsån återmeandras, att det görs en florainventering av ruderatmarker, jordmassorna provtas samt att det görs bullermätningar. Beslutsmotivering Miljö och byggnadsnämnden är positiv till att minska byggrätten på de berörda fastigheterna och att säkerställa medborgarnas möjlighet till rekreation. Detaljplanen bör tillåta att Höörsån ska kunna återmeandras med eventuella översvämningszoner. Den rödlistade örten Rödmire har setts på södra sidan av den sydligaste byggnaden på Höörsgård 44. En florainventering av befintliga ruderatmarker bör göras. En bullermätning bör genomföras för att klarlägga områdets nuvarande buller nivå. Jordmassorna som kommunen lat upp efter olika markarbeten bör provtas för att klargöra innehåll av markföroreningar. Kommentarer: Detaljplanens omfattning sträcker sig inte till de bebyggda industrifastigheterna i norr där den rödlistade arten Rödmire har upptäckts. Närliggande planlagt område planläggs som NATUR. Planavdelningen anser det därför inte vara nödvändigt att genomföra en florainventering över ruderade marker. Skulle Rödmire eller annan rödlistad art finnas i området så bidrar bara planläggningen positivt till dess chanser att få vara kvar då ingen industrimark möjliggörs i närmiljön. En bullermätning anses inte vara relevant att genomföra. De nya fastigheterna ligger över 250 meter ifrån närmaste bostadsfastighet och fastigheternas begränsade storlek tyder på att det inte kommer etablera sig någon verksamhet som är så pass störande både i sin verksamhet och trafikalstring att det skulle ge någon ökad störning i området. Befintliga fastigheter i området är även de industrifastigheter och ingen störningskänslig verksamhet. Ringsjöns vattenråd Saksynpunkter Höörsån är, bland annat, på den aktuella gränssträckan kraftigt förändrad gentemot sin naturliga sträckning. Detta på grund av rätning av loppet i olika dikningsföretag. Ringsjöns vattenråd har tillsammans med Höörs kommun pågående planer på att återskapa våtmarker och åns meandrande lopp på Sätofta hed, strax söder om planområdet. Det har även diskuterats att försöka återskapa Höörsåns naturliga sträckning på andra områden, bland annat på sträckan som gränsar till planområdet. Vattenrådet önskar därför att detaljplanen måste medge att åtgärder för att åns restaurering ska kunna genomföras. Angående placeringen av GC-bron. Strax norr om den planerade övergången finns ett rör som transporterar spillvatten (?) till breddningsdammarna vid brukshundsklubben. För att minimera risken att GC-bron inverkar negativt på Vattenrådets eventuellt kommande restureringsprojekt föreslår vi att GC-bron läggs ovanpå eller i anslutning till röret. Om detta inte är möjligt vill vi deltaga i planering och genomförande av anläggandet av GC-bron. Övergripande synpunkter Vattenrådet finner att återinförandet av standskydd längs ån är en utomordentlig åtgärd och ser gärna att skyddet återinförs på samtliga sträckor längst vattendrag, sjöar och dammar i kommande detaljplaner. 7 Kommentarer: För att kunna möjliggöra en så attraktiv och gen gång- och cykelväg som möjligt är det inte aktuellt att flytta bron norrut till där det idag går rör för spillvatten. Men naturligtvis vill vi att Ringsjöns vattenråd ska medverka i planeringen och angörandet av gångoch cykelvägen och bron för att minska riskerna att inverka negativt i de framtida planerna. Planläggningen ska inte heller inverka negativt på projektet för återmeandringen av Höörsån. Inom planbestämmelsen NATUR tillåts en viss användning så som våtmarker och dammar. Den återmeandring som kanske berör planområdet i framtiden kan med största sannolikhet inrymmas inom planbestämmelsen NATUR. Beskrivning av detta har lagts till i planbeskrivningen. Boende, grannar m.fl. Ägare av Höörsgård 53 och 54 Jag är ägare av Höörs Gård 53 och 54 och vill härmed överklaga följande gällande dnr 2013/95. Då jag köpt tomten med bygghöjd 12 meter vill jag ha kvar denna höjd på Höörs gård 53 & 54. Det skall också tilläggas att dessa tomter ligger betydligt lägre än dom som ligger runt omkring. Detta överklagande gäller även att e50-50% av fastigheten får bebyggas som enligt er plan ska sänkas till e40-40%. Jag vill ha kvar e50-50% då ritningar redan är på gång redan gällande fastigheterna. Gäller även prickzonen 5 m som är nuvarande 4 m. Ritningarna som är gjorda förutsätter 4 m från gatan. Kommentarer: Detaljplaneprocessen består av tre olika skeden innan planen har vunnit Laga Kraft och dess planbestämmelser kan börja tillämpas. Planen har nu varit ute på samråd som är det första skedet. Den gamla stadsplanen gäller framtill dess att den nya detaljplanen vinner Laga Kraft. Finns det därför långt gångna planer på att bygga en byggnad som följer den gamla stadsplanen finns det ingen anledning till att man ska kunna neka bygglov för detta om bygglovsansökan inkommer i tid. Stadsplanen som gäller för er fastighet och för området är däremot från 1974 och genomförandetiden har gått ut. Det finns därför inga juridiska krav för att man som fastighetsägare kan förvänta sig någon ersättning för ändringar av en detaljplan där genomförandetiden gått ut. Man kan inte heller som fastighetsägare vara garanterad att fastigheten inte får förändrade förutsättningar i detaljplanen om detaljplanen/ stadsplanen inte har någon genomförandetid kvar. De nya planbestämmelserna angående höjd och omfattning samt prickmarkens utformning på 5 meter syftar till att möjliggöra för den befintliga skalan på bebyggelsen som finns i verksamhetsområdet. Ingen av de byggnader som ingår i planområdet överskrider de nya bestämmelser som detaljplaneförslaget anger de anses därför inte orealistiska i sina begränsningar. Boende på Slåttermannen 4 Tack för tydlig och lättillgänglig information om samrådet. 8 Positiva synpunkter Det är mycket positivt att förslaget innebär att: • befintliga natur- och rekreationsvärden säkras genom att planläggas som NATUR och att dessa kommer räknas in i kommunens skötsel av grönytor. • industriutbyggnaden begränsas • strandskyddet återinförs • en ny gång- och cykelbro planeras i södra delen av planområdet • inga nya bilvägar ska byggas • man tar bort möjligheten att bygga väldigt nära Höörsån • nyckelbiotopen kan komma att bli biotopskyddad. Det vore mycket önskvärt. Det vore mycket värdefullt om det går att skriva till att man ska ta bort det höga taggtrådsstängslet som går utmed Höörsån och genom annan naturmark. För att öka tillgängligheten för människor och djur. Vi antar att det är en naturlig konsekvens av planförslaget. Vi skulle även önska att det blir en mycket tätare och bredare ”skog”, mellan fastigheterna Höörsgård 39, 40, 41 och 44 och Höörsån. Det behövs som barriär mellan industriverksamheterna där och bostäderna nordost om Höörsån. Vi önskar även at man planterar fler träd där. Negativa synpunkter Områdets disposition Det skulle vara ännu bättre om fastigheterna Höörsgården 55 och 56 inte planläggs för industri, utan för något med mindre miljöpåverkan. I de övriga områden som föreslås bli industri bör det begränsas till den typ av industri med allra minsta miljöpåverkan och störningsgrad. Motiv till planbestämmelser J - Industri Det föreslås att vid utbyggnad av området är det lämpligt att vända sig till verksamheter av mindre störande karaktär. Vi skulle vilja att det står att endast verksamhet av den minst störande kategorin får etableras. Kommentarer: Meningen med att planlägga för en allmän gång- och cykelväg är både för att skapa ett genare och bättre gång- och cykelvägnät men även att öka möjligheten för allmänheten att röra sig invid och längstmed Höörsån. Om taggtrådsstängslet är i vägen för gång- och cykelvägen kommer detta naturligtvis tas bort så att man kommer förbi. De nya industrifastigheterna som planläggs har ändrats till ”Industri med inte störande karaktär” i plankartan. Avståndet till närmaste bostad är så pass långt (över 200 meter) att störningen från den nya industriverksamheten bör vara begränsad. Fastigheternas storlek bidrar även till att det inte är troligt att det blir någon större industriverksamhet på fastigheterna utan det troligaste är någon typ av sällanvaruhandel eller lagerverksamhet. Sammanfattning Ex. Inkomna synpunkter har bemötts separat med kommentarer. Nedan sammanfattas ändringar som gjorts i detaljplanens handlingar efter samrådstiden. Utöver dessa har 9 kompletteringar och redaktionella ändringar gjorts i planhandlingarna. Efter samrådet har en miljökonsekvensbeskrivning gjorts som har inarbetats i planhandlingarna inför granskningsskedet. Revideringar i detaljplanehandlingar Efter samråd och genomgång av förslaget har följande förändringar genomförts för att tillmötesgå yttranden och omarbeta förslaget: • Tydligare motiv till att planförslaget inte innebär betydande miljöpåverkan och ingen MKB krävs därför. • Ändring av användningen från J, industri till J1, icke störande industri. • Beskrivning av projektet med återmeandring av Höörsån läggs till i planbeskrivningen. Planbestämmelsen NATUR får i viss mån innehålla vattenområden och därför borde inte planen hindra en eventuell framtida återmeandring även längre upp längst ån. • Utökad kostnad för skötsel av Naturområdena samt gatumark har lagts till i planbeskrivningen. • Fastighetskonsekvensbeskrivning har gjorts och en mer utförlig och korrekt beskrivning av de fastighetsrättsliga konsekvenserna är beskrivna i planbeskrivningen. • Fastigheten Höörsgård 16 ingår nu i detaljplanen. • Ändring av angöringsväg till gasolstationens nya placering. Ny angöringsväg och utfart mot Nya Sätoftavägen har lagts till i plankartan. • Redaktionella ändringar av text och plankarta. Sakägare med besvärsrätt som ej blivit tillgodosedda Ägare till Höörsgård 53 och Höörsgård 54 Bryggarevägen 5 243 35 Höör Rolf CarlssonMette Dymling SamhällsbyggnadschefPlanarkitekt 10 GRANSKNINGSHANDLING Normalt planförfarande Dnr: KSF 2013/95 Proj. nr: 0210 PLANBESKRIVNING Detaljplan för del av Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) Höörs kommun, Skåne län Upprättad: 2015-01-26 Rolf CarlssonMette Dymling Samhällsbyggnadschef Planarkitekt Planbeskrivning Plankarta med bestämmelser Grundkarta Fastighetsförteckning (2014-07-17) Riskutredning flytt av Gasolstation (2013-06-18) Samrådsredogörelse 1 INNEHÅLL TIDPLAN.............................................................2 INLEDNING..........................................................3 FÖRSLAG.............................................................4 MOTIV TILL PLANBESTÄMMELSER......................7 KONSEKVENSER..................................................8 FÖRUTSÄTTNINGAR..........................................11 GENOMFÖRANDE..............................................19 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN..........................21 Antagande Samråd Laga kraft Uppdrag Granskning Anger i vilket skede detaljplanen befinner sig Läshänvisning För att få all information och se helheten i ärendet bör plankartan läsas tillsammans med de beskrivningar som hör till ärendet. Planbeskrivningen ska underlätta förståelsen av planförslagets samt redovisa planens syfte, konsekvenser, genomförande och förutsättningar. 2 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 INLEDNING Detaljplanens syfte och huvuddrag Detaljplanens syfte är att pröva möjligheten att reglera redan byggda vägar från industrimark till allmän platsmark samt skydda tre stycken naturområden som idag är planlagda som industrimark. Planen syftar även till att säkersälla den buffertzon/grönområde som idag finns mot Höörsån. Planförslaget innefattar: -Reglering av byggda vägar från industrimark till allmän platsmark/Lokalgata -Skydd av naturområden/ekdungar och buffertzon/grönområde längs med Höörsån. -Ändring av möjlig byggnadsarea och byggnadshöjd på industrifastigheter inom planområdet. -Planläggning för en ny gång och cykelväg samt en gång- och cykelbro över Höörsån. -Planläggning för att omlokalisera en gasoltank. Planområdets ungefärliga avgränsning. Miljöbedömning/MKB Av 4 kap 34 § PBL, första stycket, följer att en MKB behövs för detaljplaner vars genomförande kan antas få betydande miljöpåverkan. MKB-förordningens bilaga 4 ger stöd för bedömning av miljöpåverkan tillsammans med 6 kap 13 § MB. Andra stycket av samma paragraf i PBL anger att det behövs en MKB med utökat innehåll om detaljplanen kan antas få betydande miljöpåverkan på grund av att området får tas i anspråk för industriändamål mm. Denna bestämmelse innebär inte att alla detaljplaner för industri ska antas medföra betydande miljöpåverkan, utan en bedömning ska ske i det enskilda fallet. MKB-förordningens bilaga 2 ska tillämpas tillsammans med bilaga 4 i bedömningen i dessa fall. Höörs kommun bedömer att genomförandet av detaljplanen inte kommer att få be3 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 tydande miljöpåverkan. De industritomter som möjliggörs genom detaljplanen är så begränsade till ytan och har så begränsade byggrätter att det inte kan bli fråga om verksamheter med stor miljöpåverkan, vare sig från själva verksamheten, eller genom transporter till och från verksamheten. Vägen genom verksamhetsområdet är redan utbyggd, och bedöms fullt tillräcklig vid genomförandet av detaljplanen. Detaljplanen medför också att mark som tidigare varit planlagd för industri, men som ännu inte har blivit exploaterad nu omvandlas till naturmark. Sammantaget bedöms alltså genomförandet av detaljplanen få begränsad miljöpåverkan, och avsevärt mindre miljöpåverkan än gällande detaljplan. Bedömningen har skett med beaktande av MKB-förordningens bilagor 2 och 4. Plandata Planområdet är beläget i södra delen av Höörs tätort på östra sidan om Nya Sätoftavägen och sträcker sig till Höörsån som ger en naturlig avgränsning av planområdet. Hela området är 24 hektar stort varav cirka 14 hektar av området att ingå i detaljplanen. FÖRSLAG Utdrag från plankartan, ej skalenlig. 4 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 Områdets disposition Planläggningens huvudsakliga syfte är att formellt ändra användning för redan byggd gatumark (lokalgata) från J, industrimark till LOKALGATA, men även att skydda den befintliga naturmarken och skapa ett grönstråk mellan industriområdet och Höörsån. Kvartersmark planläggs som J1, , industri med inte störande karaktär. Följande föreslås i detaljplanen: - Befintlig gatumark, Terminalvägen och Fraktvägen, föreslås planläggas till LOKALGATA. - Tre befintliga skogsdungar föreslås planläggas som NATUR, dels utgör de ett nytt grönstråk och dels en skyddszon mellan industriområdet med verksamheter och Höörsån. - Ny gång och cykelvägen planeras i södra delen av planområdet samt en gång- och cykelbro planeras över Höörsån. - Plats för en gasoltank vid Nya Sätoftavägen (E). - Industrifastigheter i centrala och södra delar planläggs som Industriverksamhet med inte störande karaktär (J1), och planbestämmelserna angående omfattning och höjder ändras från gällande stadsplan (H49 från 1974). Föreslagen bebyggelse Befintlig plan anger icke störande industribebyggelse inom hela planområdet. Den föreslagna detaljplanen anger enbart ett fåtal nya industrifastigheter som kommer få en mindre byggrätt och lägre nockhöjd jämfört med vad den befintliga stadsplanen medger, detta för att förhindra väldigt storskaliga verksamheter från att etablera sig i området. Föreslagen grönstruktur Tre befintliga naturområden/ekdungar, får med den nya detaljplanen ett skydd mot avverkning och de naturintressen som finns får en chans att vara kvar. En skyddszon mot Höörsån planeras som Naturmark både för att skydda ett värdefullt skogsområde i norra delen och för att i framtiden kunna skapa ett nytt attraktivt rekreationsstråk för allmänheten att röra sig längstmed Höörsån. Föreslagen trafikstruktur Gång- och cykeltrafik En nya gång- och cykelväg planeras i södra delen av planområdet samt en ny gångoch cykelbro som skapar en ny övergång över Höörsån. Syftet är att förbinda en befintlig cykelväg med den nya. I övrigt planeras inga nya gång- och cykelvägar inom planområdet. Den nya gång- och cykelvägen ingår som en av flera förbättringsåtgärder i den Cykelplan som Tekniska nämnden antog 2013. Cykelvägen ska bidra till att bygga bort bland annat en felande länk och göra cykelvägen mer gen och attraktiv. Gång- och cykelbro Den nya gång- och cykelbron planerar att förbinda en redan befintlig cykelväg på andra sidan Höörsån och den nya cykelvägen. Bron kommer att anläggas mellan strandbankarna och ingen del av anläggningen kommer beröra själva vattendraget. 5 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 Gång- och cykelvägen och bron är ännu inte i mer än planeringsskedet och exakt läge och utformning av bron är därför inte klart. Naturvärden på platsen där bron kommer att placeras samt en motivering till dispensansökan från strandskyddet kommer inte redovisas i planläggningen. Detta kommer att hanteras i den separata prövningen av dispens från strandskyddet. Ungefärlig plats för föreslagen gång- och cykelbro. Bilden är tagen från Hööråns östra strand. Kollektivtrafik Ingen ny kollektivtrafik planeras i området. Biltrafik Inga nya vägar tillkommer i och med planläggningen. De vägar som planläggs är redan befintliga och ägs samt driftas av Höörs kommun. Det är mestadels trafik som ska till eller från de olika verksamheterna som rör sig i planområdet. Parkering Ingen ny parkering inom planområdet planeras, parkering ska ske på de enskilda fastigheterna och fastighetsägaren ansvarar för att tillgodose tillräckligt med parkering för fastighetens behov. Teknisk försörjning Energiförsörjning, tele och bredband Skanova har ledningar för bredband via telenätet till hela planområdet. E.ON. elnät har verksamhetsområde i norra delen av planområdet och Kraftringen AB har verksamhetsområde söder om Fraktvägen. Vatten och spillvatten Planområdet är redan utbyggt med kommunalt vatten och spillvatten. Serviser finns utbyggda till flertalet av de nya industrifastigheterna, övriga har möjlighet att koppla in sig på det kommunala ledningsnätet. Dagvattenhantering Dräneringsledningar finns från det södra området (söder om Fraktvägen) till den södra dagvattendammen invid Nya Sätoftavägen. Dagvattendammen är dimensionerad, enligt planbeskrivningen för detaljplanen för Nya Sätoftavägen, för hela verksamhetsområdet utbyggt. 6 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 Gasoltank Befintlig gasoltank (E.ON. gas AB) behöver omplaceras inom planområdet för att möjliggöra bättre utnyttjande av marken för att tillskapa nya industrifastigheter. Enligt en riskutredning som gjorts, angående flytten av gasoltanken samt utredning av olika tänkbara lägen, har den bästa placeringen undersökts samt riskerna för placeringen. Riskutredningen anger att om gasoltanken byggs in i brandklassat material kan skyddsavstånden till gasoltanken minskas ner till 12 meter till brandfarlig anläggning eller upplag och 25 meter till närmaste byggnadsdel. Befintlig placering av gasoltank Motiv till Planbestämmelser Nedan hänvisas till planbestämmelserna på plankartan. Stycket läses bäst tillsammans med plankartan. Befintliga naturområden är av högt naturvärde klass 1 samt 3. Det NATUR är viktigt att förbättra skyddet mot avverkning och exploatering av grönområdena samt säkra att områdena får korrekt skötsel så att inte de biologiska värdena försvinner. Lokaltrafik, huvudsak trafik som har sin målpunkt inom områ LOKALGATA det, ska trafikera gatorna. Gångoch cykelväg, trafik till och från de befintliga fastigheterna är GC-VÄG tillåtet annars endast gång- och cykeltrafik. Gång- och cykelbro över Höörsån ska angöras, angöringspunkterna på bron ska vara på strandbanken och inte i vattenområdet. W Öppet vatten, Höörsån. Strandskyddet för Höörsån återinförs och allmänheten får utökade möjligheter för rekreation i området även på lång sikt. J Industri, veksamheter med inte störande karaktär. Befintligt verksamhetsom 1 råde innehåller mestadels olika typer av handels- och serviceföretag. Vid utbyggnad av området är det lämpligt att vända sig till den typen av verksamheter. Teknisk anläggning, gasoltank, skyddszon 25 meter från närmast byggnads E del och 12 meter från upplag av brandfarligt material eller plats där personer uppehåller sig längre perioder. Skyddsavstånden är beräknade på att en mur/plank med brandskydd EI60 sätts upp. Utan brandskydd är skyddszonen 50 meter resp 25 meter. e 40 40% av fastigheten får bebyggas. Andelen i procent är angiven för att skapa mer luft mellan fastigheterna och mindre byggnadsvolymer. 7 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 Högsta nockhöjd i meter, 6 och 8 meter, anges som högsta nockhöjden för 0.0 nybyggnation av verksamhetslokaler. Höjden avser att hålla nere byggnadsvolymerna för att inte dominera i den övrigt fina naturmiljön som finns i området. En minskad nockhöjd på 6 meter ges på fastigheterna närmast Nya Sätoftavägen för att ge ett lägre intryck precis vid vägen och vid siktstråket vid dagvattendammen och kosvirkesgården. Byggnad får inte uppföras. Prickzon har lagts generellt 5 meter från gata för att skapa en bättre gatubild. Prickmark mot Teknisk anläggning E är utmätt för att klara de 25 meterna skyddszon som är kravet för gasoltankens placering. 25 meter är mätt från kanten av E-området. Placeras gasoltanken på annat sätt, så att skyddszonen ändå kan klaras, så kan det vara möjligt att placera byggnad delvis på den prickade marken. KONSEKVENSER Bedömning av miljöpåverkan Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 § plan- och bygglagen eller 6 kap 11-18 §§ miljöbalken. En särskild miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas därför inte. Ställningstagandet, att detaljplanen inte antas medföra betydande miljöpåverkan, grundar sig på följande: - Detaljplanen följer Översiktsplanens intentioner som anger planområdet som utbyggnadsområde för verksamheter. Detaljplanen reglerar de befintliga kommunala vägarna och skyddar naturmark som med nuvarande plan är industrimark. - Strandskyddet för Höörsån kommer att återinrättas och planens intentioner är att stärka allmänhetens möjligheter att röra sig över och längs med ån genom att planlägga naturmark samt gång- och cykelväg med bro över Höörsån. - De befintliga naturvärdena som finns i området som bland annat omnämns i kommunens grönstrukturplan, kommer att skyddas med planbestämmelsen NATUR. - Inga fornminnen/riksintressen kommer beröras av detaljplanen. Risk – Hantering av gasol Gasoltanken har en volym av 11,2 kubikmeter och lossningsplatsen för påfyllnad innebär en risk för människor vid en olycka /brand/explosion. Därför gäller ett skyddsavstånd på 25 meter till byggnad i allmänhet, antändbart material eller brandfarlig verksamhet utanför anläggningen. Omgivande bebyggelse består av lager och småindustriverksamheter. Skyddsavstånd utan säkerhetsåtgärder 50 meter och 25 meter. Med ett planerat brandskydd i form av en mur med brandsäkerhet EI60 så kan skyddsavståndet minskas till 25 meter och 12 meter. Transporter till gasolstationen, viktigt att inte transporterna behöver backa omkring utan får ett lätt tillträde till gasolstationen. Tankbilar som ska angöra gasoltanken planeras därför köra in via Fraktvägen och ut direkt på Nya Sätoftavägen via en 4 meter bred väg som anläggs enbart för syftet att möjliggöra en säker angöring till gasoltanken. 8 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 Tänkt angöring till gasolstationen. Angöringsväg ca 4 meter bred Nytt läge Befintligt läge Mark, luft och vatten Markföroreningar Planområdet utgörs av naturmark, gatumark samt industrimark. Inom planområdet finns en stor backe med jordmassor som kommunen lagt upp efter olika markarbeten. Materialet i backen ska inte innehålla några miljöfarliga ämnen utan enbart jordmassor som inte lämpar sig väl att bygga på. Inga markföroreningar är kända inom planområdet idag. Radon Höörs kommun har inte gjort någon mätning av markradon. Detaljplanen kommer att föreskriva att man bygger med radonsäker grund. Dagvatten Befintliga dagvattendammar inom området kommer inte påverkas negativt av den nya planläggningen. Den föreslagna planen kommer medföra att stora delar av planområdet inte kommer att kunna omvandlas till industrimark vilket den befintliga stadsplanen tillåter. Det kommer på så sätt vara mer naturmark som kommer kunna ta omhand sitt egna dagvatten. Naturmiljö Befintlig natur är i dagens plan helt oskyddad från exploatering och avverkning. Förslaget planlägger de skyddsvärda naturområdena som NATUR och områdena får därmed ett utökat skydd. I och med att områdena planläggs som naturmark kommer även de att räknas in i kommunens skötsel av grönytor och hotbilden med bristande skötsel samt exploatering kommer därför försvinna eller minska avsevärt. Befintliga värdefulla naturområden. 9 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 Hälsa och säkerhet Buller Bullersituationen inom planområdet blir oförändrad då det enbart blir en mindre ökning av antalet verksamhetsfastigheter i och med föreslagen detaljplan. Inom verksamhetsområden/industriområden brukar fastighetsägarna få tolerera mer buller än vad man får göra inom ett bostadsområde. Den utökade mängden grönområden och skyddszonen till Höörsån bidrar till ett minskat buller samt intryck av bullrande verksamhet för de boende på andra sidan Höörsån. Den nya planlagda industrimarken som tillåts i och med planen är begränsad i sin omfattning och möjligheten att stycka av större fastigheter är begränsad. Risken att någon störande verksamhet ska etablera sig på området är på grund av detta, samt planbestämmelsen ”Industri med inte störande karaktär”, liten. Närmsta boende ligger drygt 200 meter ifrån närmsta fastighet planlagd för ny industri. Risker Enligt Plan- och byggförordningen (2011:338) 6 kap 1 § 4 krävs det bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra fasta cisterner och andra fasta anläggningar för kemiska produkter som är hälso- och miljöfarliga och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser. Regler om kemiska produkter, som är att anse som hälso- och miljöfarliga, finns i miljöbalken. Varor som kan medföra brand, finns definierade i förordningen om brandfarliga och explosiva varor. Plan- och byggförordningen (2011:338) 6 kap 1 §, Förordningen (2010:1075) om brandfarliga och explosiva varor, Miljöbalken (1998:808). Gas: I området finns gasledningar som ägs av E ON Gas Sverige AB. För dessa gäller säkerhetsbestämmelser enligt EGN 2007. Trycket i ledningarna är lågt och det finns inga restriktioner för att vistas i närheten av ledningarna. Säkerhetsbestämmelserna innebär bland annat att minsta avstånd mellan byggnad och ledning är två meter och minsta avstånd mellan träd och ledning är 2,5 meter. Rotinträngning skall beaktas. (Planförslaget innebär att ledningsnät måste anpassas efter nya förhållanden.) Väg med trafik som överstiger 2500 axelpar/dygn hålls åtskild 25 m från cistern och lossningsplats. Med en trafikskyddad placering får avståndet minskas i förhållande till skyddet. Detta framgår av t.ex. VV:s publikation VU 94 del 15.3. EON har genomfört en Riskanalys. Där det finns två stycken avstånd man får ta hänsyn till i planområdet. Dessa avstånd är en radie från gasoltanken på 12 meter respektive 25 meter. Inom den inre 12 meterszon får ingen brandfarlig- produktion- person- eller lagerverksamhet bedrivas, eller personer vistas under längre tid. Inom 25 meterszonen får ingen brandfarlig verksamhet eller höglager bedrivas samt personer vistas under längre tid. Sociala konsekvenser Industriområden brukar generellt vara ganska ödsliga och otrygga platser under helger och kvällar. Planområdet innehåller dock både Räddningstjänstens lokaler 10 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 med bemanning dygnet runt och andra service och handelsföretag som vänder sig till kunder även på helger. Industriområdet förblir därför lite mer livligt på olika tider av dygnet. Även naturområdena drar till sig promenerande på olika tider av dygnet. I och med att planen skyddar de befintliga naturområdena från kommande exploatering kan naturområdena komma mer till användning för allmänheten, kanske kan ett gångstråk längs Höörsån på sikt skapas? Enligt barnkonventionen ska barns bästa beaktas vid alla beslut. Barn och ungdomar kommer troligen inte att ha industriområdet som målpunkt. Men det är ändå viktigt att den fortsatta utbyggnaden av området utformas med barnen i åtanken. Den nya gång- och cykelväg i södra delen av området kommer förse t ex Sätofta med en genare förbindelse till östra sidan av Höör och bland annat brukshundsklubbens lokaler på andra sidan Höörsån. Den kommer även innebära att det södra planområdet öppnas upp för allmänheten och kommer bidra till mer rörelse i området vilket är positivt för trygghet och säkerheten i området. Fastighetsrättsliga konsekvenser I och med flytten och inbyggnaden av gasoltanken frigörs mark som planläggs som industrimark. Denna mark kräver fastighetsbildning/avstyckning för att kunna säljas som industrifastighet och bebyggas av externa exploatörer. Ny allmänplatsmark i form av naturmark och gatumark kommer även den att behöva fastighetsregleras. För att den nya gång- och cykelvägen i södra kanten av planen ska bli möjlig krävs det att kommunen löser in den marken som idag är en samfällighet. Nollalternativ Nollalternativet beskriver hur området utvecklas om planen inte genomförs. Om planen inte genomförs förmodas området fortsätta ha dagens användning för industriverksamheter. Det som kan hända är att exploatörer kan komma och köpa övrig mark av kommunen och bebygga denna upptill 12 meter i byggnadshöjd och 50 % av fastighetsytan. Även marken med värdefull natur kan komma att bli industrimark. Då den befintliga stadsplanen/detaljplanen tillåter att man bygger även väldigt nära Höörsån, så kommer inte allmänheten längre få möjlighet att promenera längst Höörsån. Det blir heller ingen ny överfart över ån i form av en ny gång- och cykelbro. De utbyggda gatorna inom industriområdet kommer felaktigt att ligga på mark för industribyggnation. Gasolstationen kommer inte kunna flyttas om detaljplanen inte ändras vilket innebär att det blir mindre möjlighet att exploatera området då gasolstationen och skyddsavståndet tar i anspråk mer mark än i den nya placeringen. FÖRUTSÄTTNINGAR TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Översiktsplanen från 2002 anger planområdet som utbyggnadsområde för verksam11 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 heter. Verksamhetsområdet ska enligt översiktsplanen innehålla mest handels- och serviceföretag. Norra delen av området lämpar sig för företag som vill exponera sig t ex handel med skrymmande varor och liknande. Sätoftavägen har fått den nya sträckning som anges i Översiktsplanen. Detaljplan Planområdet berör fyra redan befintliga detaljplaner/stadsplaner: H49 antagen 1974 12-HÖK-844 Anger användningen Industri, planområdet får bebyggas med 50% av fastighetsarea och 12 meter i byggnads höjd. Inga allmänna vägar går inom planområdet. H55 antagen 1980 Anger användningen Industri och Garageändamål. 12-HÖK-1865 Fastigheterna som anger Industrimark får bebyggas upp till 60% av fastighetsarean och till en byggnadshöjd av 12 meter. H121 antagen 2003 1267-P03/98 Anger användningen Handel, Lokalgata och Industri. H142 antagen 2007 Anger ny vägsträckning för Nya Sätoftavägen samt delar 1267-P09/152 av områdena kring vägen. Genomförandetiden är 10 år och går ut 2017. Kommunala beslut Kommunstyrelsen gav 2013-05-16 Plan- och GISenheten i uppdrag att upprätta detaljplan för fastigheten Höörsgård 5 m fl. 2014-08-14 godkände Kommunstyrelsen planen för att ställas ut på samråd. H121 H37 H55 H55 H49 H142 H49 H49 H142 Befintliga detaljplanegränser. 12 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 Naturvård Tre mindre skogsdungar med mestadels lövträd med ek utgör idag stor del av planområdet. Skogsdungarna finns nämnda i Höörs kommuns grönstrukturprogram. Grönstrukturprogrammet antaget 2007 delar in grönområden i 4 olika klasser, 1 är det högsta naturvärdet och klass 4 är det lägsta. För skogsområdena inom planområdet anges förutom sin enskilda klassning även i viktiga ekologiska korridorer för ek-ädellöv som finns omnämnd i grönstrukturprogrammet för Höörs tätort. Ekologiska korridorer beskrivs i grönstrukturprogrammet som länkar mellan naturområden. De behöver inte nödvändigtvis vara gröna band i landskapet. Höörsån som vattendrag ingår i den ekologiska korridoren. Två av naturområdena (bilden nedan) omnämns särskilt i grönstrukturprogrammet som delar av större grönområden och har klass 1 (mycket höga naturvärden). Område N13 omnämns som Ekhagar intill Lerbäcken och Höörsån. Trädskiktet består mestadels av ung men vidkronig ek. I området förekommer även en del öppen mark samt granplantering. Områdets naturvärde är i stort knutna till träd- och buskskiktet. Rödlistade arter är knutna till ekarna. Delar av området är detaljplanerat som natur och stora delar av området är utpekade som nyckelbiotop. Naturreservat kan vara en lämplig skyddsåtgärd för åtminstone delar av området. Olämplig eller utebliven skötsel anges som de största hoten. Område N11 utgörs i huvudsak av trädbärande marker, betande hagmarker, igenväxande hagmarker samt alkärr. Värdefulla ekhagar finns i norr. Områdets ek- och övriga ädellövmiljöer i Orup- Sätoftaområdet och österut mot Veterinärgårdsområdet och Jeppavallen. Området saknar skydd. Delar är planlagda för verksamheter. Exploatering, igenväxning och skogsbruk bedöms som största hoten mot området. Reservatbildning kan vara lämplig skyddsform, undantaget de delar som är detaljplanelagda. Område N13 Ekekull Område N11 Ekeborg-Bäckagåden 13 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 Riksintressen Inga riksintressen berörs av planområdet. Parallella projekt Området strax söder om planområdet utgörs av Sätofta hed. Ett område som är av stort intresse för Höörs kommun, både i rekreativa och miljömässiga avseende. Sätofta hed tas bland annat upp i: Naturvårdsprogrammet 2012 (antaget av Kommunfullmäktige 27 februari 2013), Grönstrukturprogram för Höörs tätort med Stanstorp och Sätofta (antaget av Kommunfullmäktige den 28 mars 2007). I översiktplanen från 2002 anses att området bör utvecklas till närrekreationsområde med inriktning på bl.a. strövområde. 2014-15 genomför Höörs kommun, med hjälp av Ringsjöns vattenråd, ett planeringsprojekt för våtmark, återmeandring och rekreation inom Sätofta hed. Helt i ton med kommunens andemening i ovan nämnda kommunala skrivelser och översiktsplan. Projektet kommer att mynna ut i en ansökan om finansiering för anläggande av planen. Våtmarksskissen Kartan, framtagen under ett tidigare projekt (2010), visar ett exempel på hur våtmarksområdet och återmeandringen av Höörsån skulle kunna anläggas på Sätofta hed. Ett anläggningsfärdigt förslag kommer att tas fram under 2015. Skiss på återmeandringen av Höörsån 14 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 Strandskyddsområde I detaljplaner får bestämmas att strandskydd enligt 7 kap. Miljöbalken upphävs för ett område. Kommunen anser att det finns särskilda skäl och intresset av att ta del av strandskyddsområdet i anspråk på det sätt som avses med planen, väger tyngre än strandskyddsintresset. Strandskyddsområdet längs Höörsån berörs då den planerade gång och cykelvägen ska gå inom strandskyddsområde samt att en ny gång och cykelbro ska angöras över Höörsån. Åtgärden görs för att kunna tillgodose allmänheten med rekreationsmöjlighet och promenad längs Höörsån. Strandskyddet är i den befintliga detaljplanen/stadsplanen borttaget men kommer återinföras i och med den nya planläggningen. Något skäl för upphävande av strandskyddet föreligger inte. Återmeandringen av Höörsån kan komma att påverka detaljplanen. Planen för återmeandringen är att genomföra en återmeandring som sträcker sig till södra delen av planområdet precis utanför planens omfattning. Däremot finns det tankar på att längre fram även återmeandra Höörsån längst planområdet. Föreslagen detaljplan anger en buffertzon med naturmark längst Höörsån. Denna naturmark hade troligtvis kunnat innehålla enstaka vattenområden utan att gå ifrån användningen. Befintligt strandskyddsområdes avgränsning. Befintlig bebyggelse Industriområdet byggdes ut till dagens omfattning ca 2005. Ingen befintlig bebyggelse i norra delen av industriområdet ingår i planläggningen. Befintlig bebyggelse i området består av mestadels industribebyggelse men även olika verksamheter/föreningslokaler i södra delen av området. Bland annat finns byggvaruhandel och Räddningstjänsten på området. Befintlig bebyggelse i området 15 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 Mark och vegetation Geotekniska förhållanden Ingen geoteknisk utredning har gjorts för detaljplaneområdet. Från SGU:s, Sveriges geologiska undersökning, hemsida kan det utläsas att jordarten för planområdet består av Isälvssediment. Marken i kommunen har bedömts utgöras av mark med låg eller normal risk för radonförekomst. Biotopskydd Det generella biotopskyddet enligt miljöbalken omfattar ett antal uppräknade sorter av miljöer och objekt i odlingslandskapet (allé, källa, odlingsröse, pilevall, småvatten och våtmark, stengärdesgård i jordbruksmark samt åkerholme). Detaljplaneområdet berörs inte av något biotopskydd men en av ekdungarna närmast Höörsån omfattas av en nyckelbiotop och kan vid behov komma att prövas för att få biotopskydd. Befintlig gång- och cykelväg i området Bild från nyckelbiotop. Kultur Arkeologi Enligt Riksantikvarieämbetet finns det inga fornlämningar inom planområdet. I enlighet med 2 kap 10 §, lagen om kulturminnen, ska markarbeten omedelbart avbrytas om det mot förmodan hittas dolda fornlämningar under mark och länsstyrelsen meddelas. Trafik Inom planområdet går det lokalgator som förser industrifastigheterna med tillfartsvägar. Vägarna är kommunalt ägda fast ligger på mark som är planlagd som industri. På vägarna inom planområdet råder blandtrafik. Vägarna är idag planlagda som industrimark. Gång- och cykelväg Befintlig gång- och cykelväg går längs Nya Sätoftavägen precis utanför planområdet i väster. Längst ner i södra delen av planområdet ligger en befintlig grusväg som idag försörjer två bebyggda fastigheter. Vägen går inte hela vägen till Höörsån men det finns en samfällighet som går hela vägen ner till ån. 16 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 Trafikbuller Området är ett befintligt verksamhetsområde och berörs av flertalet leveranser från lastbilstransporter varje dag. Huvuddelen av områdets industrier/verksamheter har ingen egen tillverkning utan är serviceföretag eller lager och orsakar i sig inte mer buller än just från transporterna till och från verksamheten. Risk Inom planområdet intill Fraktvägen är en 11,2 kubikmeter stor gasoltank placerad. Enligt den riskundersökning som gjorts angående gasoltanken, är riskerna för olyckor med gasoltanker liten. Flytande 100 % gasol som den som förvaras i tanken är inte brännbar. Den olycka som är mest tänkbar med gasol är BLEVE (Boiling Liqude Expended Vapor Explosion). ” Vid en cisternbristning kommer dock en mycket kraftig nerkylning att ske, varför endast en viss del av gasolen kommer att ligga inom brännbarhetsområdet och momentant förbrännas. All gasol kommer dock att brinna upp inom en viss tid. En omfattande brandspridning kan förmodas.” (Riskutredning, flytt av gasolstation i Höör, 2013-06-18). Utan skyddsåtgärder är skyddsavståndet 50 meter. Kollektivtrafik Regionbuss 470 är den närmaste bussen som trafikerar Nya Sätoftavägen. Busshållplats finns strax intill planområdet väster om dagvattendammen. Kommunal och kommersiell service Inom området finns flertalet olika företag och service. Räddningstjänsten har sin brandstation i nära anknytning till planområdet. I övrigt är det mestadels sällanvaruhandel som har sina lokaler på Terminalvägen och Fraktvägen. Teknisk försörjning Vatten, avlopp och spillvatten Delar av området ingår i kommunens verksamhetsområdet för kommunalt vatten och avlopp. Delar av södra området ingår enbart i verksamhetsområdet för spillvatten. Naturmarken samt fastigheterna söder om Fraktvägen ingår inte i kommunens verksamhetsområde. Dagvatten Det finns två stycken befintliga dagvattendammar i industriområdet utanför det aktuella planområdet. Mellan Fraktvägen och den planerade gång- och cykelvägen har ett större dagvattenmagasin byggts bland annat för att ta hand om dagvatten från befintligt verksamhetsområde. Här har också skapats ett mindre grönområde intill vägen. Befintlig dagvattendamm. 17 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 Ledningar El, tele, värme och data E.ON och Kraftringen AB har båda verksamhetsområde inom planområdet. E.ON. har en större del av området i norr och Kraftringen AB har området söder om Fraktvägen. Tele2 har ledningar längs med Nya Sätoftavägen. Skanova har ledningar längs vägarna och till fastigheterna inom hela planområdet. Ledningar i planområdet. Gröna=dagvatten, Blå=Vatten, Röda=Spill. Övriga el och tele. 18 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 GENOMFÖRANDE Ansvarsfördelning/Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmänna platser och Naturmark. Gatumark samt naturmark kommer att skötas av Höörs kommun. Fastighetskonsekvensbeskrivning Fastighetsbildning Fastighetsbildning som kommer att behöva regleras vid detaljplanens genomförande är att allmän platsmark gatumark och naturmark i planen ska regleras över till en av kommunens gatufastigheter till Höör 52:1. Ungefär 13 hektar av planområdet och även delvis områden utanför planområdet kommer att fastighetsregleras från Höörsgård 5 till Höör 52:1. Det finns även möjlighet att inom detaljplanens gränser fastighetsbilda nya industrifastigheter. De nya fastigheterna kommer att avstyckas i så fall från Höörsgård 5. Fastigheten Sätofta S:9 kommer särskilt påverkas av detaljplanens genomförande. Höörs kommun har för avsikt att anlägga en gång och cykelväg längst den idag samfällda vägen. För att kunna genomföra detta så kommer kommunen troligtvis behöva köpa fastigheten. Sätofta S:9 skulle i ett sådant läge reglerars över till Höör 52:1. Tänkta fastighetsregleringar 19 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd)• Granskningshandling 2015-01-26 Ledningsrätt och servitut Det finns flertalet servitut inom planområdet. Några kommer att upphävas i och med detaljplanen då de handlar om att ge fastigheter rätt till utfart. Med den nya planen kommer samtliga industrifastigheter få direkttillgång till planlagd gata. Majoriteten av servituten är servitut för ledningar, både elledningar och vatten- och avloppsledningar. Servitut och ledningsrätter med ungefärlig placering i planområdet. Aktbeteckning Ändamål/Förmånstagare Belastar Nr i kartan Serv 1 12-IM5-78/1527.1 Höör 20:15 1 Serv 2 12-IM5-78/1528.1 Höör 20:15 1 Serv 3 12-IM5-85/7106.1 Höörsgård 5 2 Serv 4 1267IM-5/40859.1 1267IM-5/43015.1 Höörsgård 9 och Höörsgård 60 Höörsgård 9 och Höörsgård 60 3 Serv 5 Serv 6 12-HÖÖ-1509 Serv 7 1267-1212.1 Serv 8 1267-1255.1 Serv 9 12-IM5-46/1549.1 Serv 10 12-IM5-76/3944.1 Serv 11 12-IM5-71/878.1 Serv 12 12-IM5-75/418.1 Serv 13 12-IM5-85/6587.1 Lr 1 1267-359.1 Kraftledning, E.ON Elnät Sverige AB Kraftledning, E.ON Elnät Sverige AB Vattenledning, Höörs Kommun Elkabel, Kraftringen Nät AB Elkabel, Kraftringen Nät AB Samfälld väg, Höörsgård 16 Väg, Höörsgård 58 Väg, Höörsgård 59 Kraftledning, E.ON Elnät AB Avloppsledning, Höörs Kommun Avloppsledning, Höörs Kommun Vattenledning, Höörs Kommun Vattenledning, Höörs Kommun Avloppsledning, Höörs Kommun Serv 14 12-IM5-85/6587 Avloppsledning, Höörs Kommun 4 5 Höörsgård 5 6 Höörsgård 5 7 Sätofta 4:8 8 Sätofta 4:12 9 Höörsgård 5 10 Höörsgård 5 11 Höörsgård 5 12 Höörsgård 5, Sätofta 4:14, 9:20, 18:10, S:9 Höörsgård 5 13 14 2 11 1 7 6 12 14 1 10 8 4 3 5 13 13 9 20 Detaljplan för Höörsgård 5 m fl (Industriområde syd) • Granskningshandling 2015-01-26 Fastighetsplan Ingen fastighetsplan finns inom planområdet. Ekonomiska frågor Samtliga byggnationer och anläggningsarbeten inom kvartersmark bekostas av berörd markägare. Berörd exploatör bekostar erforderlig fastighetsbildning och fastighetsreglering inom planområdet. Höörs kommun bekostar fastighetsreglering för naturmark och gatumark. Kostnadsansvaret för eventuella flyttningar av underjordiska ledningar åligger markägaren. Planförslaget innebär ökade kostnader för kommunen i form av skötsel av gatumark och naturmark. Enligt park- och gatuenheten kostar det ungefär 15 kr/m2/år för gatumark. För parkmark innebär motsvarande ersättning an summa på 5 kr/m2/år. Kommunen har skyldighet att lösa in marken på Sätofta s:9 för att använda denna mark till allmän platsmark om fastighetsägarna kräver det. Kommunen har rätt att lösa in marken via antingen ett avtal med fastighetsägarna eller via expropriationslagen (1972:719) -PBL 6:13 Kommunens rätt att lösa in mark -PBL 14:14 Kommunens skyldighet att lösa in mark. Plankostnadsavtal Plankostnaden kommer att betalas av Höörs kommun. Administrativa frågor Genomförandetiden är 5 år från det att planen vunnit laga kraft. Kommunen är huvudman för den allmän platsmark som skapas inom planområdet både gatumark och naturmark. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Vid framtagande av planförslaget har Rolf Carlsson, samhällsbyggnadschef, Mette Dymling, planarkitekt från Höörs kommun medverkat. Rolf CarlssonMette Dymling SamhällsbyggnadschefPlanarkitekt 21
© Copyright 2025