Planbeskrivning
Detaljplan för Bogesund 1:40 m.fl. ”Handelsträdgården” Ulricehamns stad, Ulricehamns kommun, Västra Götalands län Normalt planförfarande enl. 5 kap. 6-37 § PBL KS Dnr: 2012.0429 Upprättad: 2015-05-21 Samrådshandling Miljö och samhällsbyggnad TELEFON 0321-59 50 00 E-POST [email protected] BESÖKSADRESS Bogesundsgatan 22 POSTADRESS 523 86 Ulricehamn WEBB ulricehamn.se FACEBOOK facebook.com/ulricehamnskommun Foto: MSB, 2015 2 (25) Innehåll HANDLINGAR ...................................................................... 5 INLEDNING ......................................................................... 5 Planens förenlighet med miljöbalken, kapitel 3,4 och 5 ........................................5 Syfte och huvuddrag ..................................................................................6 Process .................................................................................................6 Plandata ................................................................................................6 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN .............................................. 7 FÖRUTSÄTTNINGAR .............................................................. 8 Natur och kultur .......................................................................................8 Bebyggelse och service ............................................................................. 13 Friytor ................................................................................................ 13 Gator och trafik ..................................................................................... 13 Störningar ............................................................................................ 14 Teknisk försörjning ................................................................................. 15 FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING .................................................. 15 Bebyggelse ........................................................................................... 15 Friytor ................................................................................................ 16 Gator och trafik ..................................................................................... 16 Störningar ............................................................................................ 17 Teknisk försörjning ................................................................................. 17 Illustration ........................................................................................... 18 BEHOVSBEDÖMNING ............................................................ 19 Behovsbedömning ................................................................................... 19 Artskyddsförordning ................................................................................ 19 KONSEKVENSBESKRIVNING .................................................... 19 Hushållning med mark och vatten ................................................................ 19 Hushållning med naturresurser.................................................................... 19 Utbyggnadsalternativ ............................................................................... 19 Nollalternativ ........................................................................................ 19 Störningar från industriverksamheten ........................................................... 20 3 (25) Naturvärden ......................................................................................... 20 Kulturmiljövärden................................................................................... 20 Landskapsbild, stadsbild ........................................................................... 20 Trafik ................................................................................................. 20 Buller ................................................................................................. 20 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ................................................ 21 Inledning ............................................................................................. 21 Organisatoriska frågor .............................................................................. 21 Fastighetsrättsliga frågor .......................................................................... 22 Fastighetsbildning m.m. ........................................................................... 22 Konsekvenser för fastigheter inom planområdet ............................................... 22 Ekonomiska frågor .................................................................................. 23 Tekniska frågor ...................................................................................... 24 Teknisk försörjning ................................................................................. 24 Genomförandebeskrivningsrättsverkan .......................................................... 24 ARBETSGRUPP................................................................... 25 4 (25) SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för Bogesund 1:40 m.fl. ”Handelsträdgården” Ulricehamns stad Ulricehamns kommun Västra Götalands län PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar: plankarta med bestämmelser, skala 1:1 000 planbeskrivning med konsekvensbeskrivning, illustration och genomförandebeskrivning Övriga handlingar/ utredningar: geoteknisk utredning INLEDNING Planens förenlighet med miljöbalken, kapitel 3,4 och 5 Planen bedöms vara förenlig med 3 kap miljöbalken (MB), som rör grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Området ligger i ett bostadsområde. Det finns också ett småindustri område (Dalen 1) nära Bogesund 1:40. Det finns inga naturvärden inom området. Området ligger delvis inom riksintresse för kulturmiljö och inom förstudieområde för Götalandsbanan som är av riksintresse. MB kapitel 4 behandlar ”Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet”. Planområdet berör inte något av dessa områden. Detaljplaneområdet omfattas därmed inte av kapitel 4. Miljökvalitetsnormer Enligt kapitel 5 i miljöbalken ska kommuner och myndigheter säkerställa att uppställda miljökvalitetsnormer iakttas. Den tidigare användningen av området (handelsträdgården) orsakade föroreningar i marken som har sanerats. 5 (25) Enligt kapitel 5 i miljöbalken ska kommuner och myndigheter säkerställa att uppställda miljökvalitetsnormer iakttas. Planförslaget innebär viss ökning av trafik jämfört med tidigare användning. Luftkvaliteten bedöms dock även fortsättningsvis komma att ligga under miljökvalitetsnormen. Detaljplanens genomförande kommer inte att leda till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Syfte och huvuddrag Planen syfte är möjliggöra nybyggnation av bostäder inom planområdet. Kapellkyrkogården tas med i planen eftersom den idag inte är planlagd. Process Planprocesserna för detaljplanerna genomförs med normalt planförfarande i enlighet med plan- och bygglagen (PBL 2010:900) 5 kap 6-37§ PBL. Myndigheter, fastighetsägare, föreningar, enskilda m.fl. som har ett väsentligt intresse av planen ska beredas tillfälle till samråd. Synpunkter på planen kan lämnas flera gånger under planprocessen. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna. Politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas. Plandata Läge Planområdet avgränsas av Reflevägen och Vistabergsvägen i Ulricehamn, Kapellkyrkogården ingår i planområdet. Areal Planområdets areal är ca 5,1 ha varav Kapellkyrkogården upptar ca 1,9 ha. Den del av området som planläggs för bostäder är ca 3,2 ha stor. 6 (25) Markägande Bogesund 1:32, 1:33, 1:41 och 1:43 är i privat ägo, Bogesund 1:36, 1:40 och 1:42 ägs av Ulricehamns kommun och Bogesund 1:47 ägs av Ulricehamns Kyrkliga Samfällighet. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN FÖP I växtplats Ulricehamn stad - Fördjupning av översiktsplanen antagen av kommunfullmäktige den 26 maj 2008- är Bogesund 1:40 inte utpekat för ny bostadsbebyggelse. Men enligt planen ska: ”Ny bebyggelse i andra lägen än de utpekade ska prövas mot samma principer som de i planen föreslagna områdena d.v.s. förtätning strategipunkterna, nyckelfrågorna och översiktsplanens mål.” Detaljplanens syfte stämmer med den övergripande inriktningen att förtäta staden. Några av strategierna är: ”Bygg mer stad – mer av Ulricehamn.” ”Området kring framtida stationsläge för Götalandsbanan ska ses som ett stadsutvecklingsområde.” ”Bibehåll närheten till naturen.” För stadsdelen Villastaden föreslås att ”nya grupper av bostäder kan byggas i anslutning till befintlig bebyggelse” eftersom det är ”En stadsdel som kan utvecklas eftersom den ligger i ett bra läge i förhållande till framtida järnvägsstation och på cykelavstånd till centrum”. Detaljplan Bogesund 1:40, 1:41 och 1:42 ligger inom detaljplan 28-02-24, inom dessa fastigheter tillåts bostäder och handelsträdgård. Bogesund 1:36 ligger inom detaljplan 03-03-03, inom den fastigheten tillåts park. Bogesund 1:43 och 1:44 ligger inom detaljplan 28-03-05, inom dessa fastigheter tillåts bostäder också. Angränsande detaljplaner är 61-12-05, 64-11-25, 70-07-27, 83-06-22, 64-0827 och 03-03-03. Det finns ingen detaljplan för Bogesund 1:47. Riksintresse kulturmiljövård Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljön. Riksintresse naturvård Planområdet ligger inte inom riksintresse för naturvård. 7 (25) Vattenskyddsområde Planområdet ligger inom sekundär (inre) skyddszon för vattentäkt. Strandskydd Enligt Miljöbalken kapitel 7 råder generellt strandskydd 100 meter vid sjöar och vattendrag för att tillgodose allmänhetens tillgång till friluftsliv samt att bevara goda livsvillkor för växt och djurlivet. För sjön Åsunden gäller strandskydd med 300 meter. Strandskyddet sträcker sig från strandlinjen både ut i vattnet och upp på land. I gällande detaljplanen är strandskyddet upphävt. Enligt Miljöbalken gäller strandskyddet åter, om detaljplanen ersätts med en ny detaljplan. FÖRUTSÄTTNINGAR Natur och kultur Mark och vegetation Planområdet utgörs av ett område som tidigare till största delen varit bebyggd med växthus. Växthuset har rivits och området har sanerats. 8 (25) Det finns en måttlig sluttning mot sydost i planområdet med en nivåskillnad på 10 meter mellan den lägsta och högsta delen av området. Sluttningen är mer kraftig i området nära Fotåsen. Terrängen nära Brunnvägen är relativt flackt. Det finns ett träd av sorten ek i nordväst av planområdet som ska bevaras. Geoteknik Geoteknisk undersökning har utförts. Jorden består direkt under ytskiktet av friktionsjord härunder följer skikt av finsediment såsom silt och lera som underlagras av friktionsjord som vilar på för utförda sonderingar fast botten – troligen morän, block eller berg. Ytskiktet är till största delen borttaget i samband med saneringen. Underliggande friktionsjord utgörs överst av siltig sand eller sand med siltskikt. (”Glacial grovsilt-finsand” enligt SGUs jordartskarta, se figur 1 nedan). Mäktigheten på friktionsjorden varierar mellan ca 4 och 10 m. Under friktionsjorden har skikt av silt och lera påträffats, lerlagren bedöms ha mäktighet understigande 5 m. Närmast det underliggande berget återfinns ett lager med fast lagrad friktionsjord, sannolikt bestående av morän. Mäktigheten av jordlagren är som störst i områdets södra del där de totalt uppgår till ca 35 - 40 meter enligt uppgifter från tidigare undersökningar inom området. Friktionsjorden bedöms som halvfast - fast lagrad. Sonderingarna visar på relativt fast lagrad jord i form av sand och silt. Ytligt har lösare lagring påträffats. Lösare lager bestående av silt/lera har påträffats i mäktigheter understigande 5 m. Grundläggning av 1 – 11/2-plans byggnader kan ske på frostskyddad nivå med sulor, alternativt förstyvad bottenplatta, på naturligt lagrad jord eller väl packad fyllning (sedan allt organiskt material borttagits). Vidare ska belysas att jorden är erosionbenägen, vilket kräver beaktande bland annat med avseende på schaktarbeten. Schaktning i friktionsjord kan över grundvattenytan ske med en släntlutning av 1:1 á 1:1,5. Vid schaktning under grundvattenytan och samtidig länshållning av schakten finns risk för erosion och bottenuppluckring. Eftersom det kan bli aktuellt med schaktning och återfyllning under grundvattennivån krävs att detta studeras och planeras särskilt innan arbetet påbörjas. Vid schaktning i siltig jord finns risk för ytuppmjukning och utflytning av slänter vid vattenövermättnad på grund av t ex regn. För att begränsa utflytning av slänter kan dessa övertäckas vid regnväder. Markföroreningar Området har tidigare till största delen utgjorts av en Handelsträdgård. 2010 utförde Sweco en miljöteknisk undersökning och därefter har området sanerats. För kontroll har analys av pesticider (växtgifter) i jord utförts i 3 punkter i rubricerad utredning. Samtliga analyser avseende pesticider påvisar halter under laboratoriets detektionsgräns eller låga halter tydligt under förekommande riktvärden. 9 (25) På fastigheten Bogesund 1:36 finns det en dieselpump, här har det tidigare funnits en ovanjordisk cistern. Enligt uppgifter utfördes 2001 en sanering här efter ett dieselläckage på cirka 350 liter. För kontroll analyserades 2 st. jordprover avseende oljeförorening (alifater, aromater, BTEX och PAH) på denna plats. Oljeanalyserna påvisar halter under laboratoriets detektionsgräns eller låga halter tydligt under förekommande riktvärden. Vidare har heller ingen misstanke om förorening har uppkommit under fältarbetena. Historik På 1890-talet hade Villastaden inte börjat byggas och staden låg ännu till stora delar inom det gamla, förmodligen medeltida, stadsområdet. Villastaden var åkermark till Brunns by och här fanns också några torp och backstugor (markerade med B och T). Brunn sträckte sig då ända fram till Åsunden. I Villastaden området finns villabebyggelse från större delen av 1900-talet. I planområdet har verksamheterna utökas etappvis; under 1950-talet uppfördes vad som idag är huvudbyggnaden på 1:42 i den centrala delen av området. I planområdet låg tidigare en handelsträdgård, Henrikssons handelsträdgård som grundades år 1924 och drevs av samma släkt i tre generationer. På fastigheten fanns ett bostadshus (gula huset) och ett arbetshus samt ett antal växthus. Det som odlades var snittblommor. Fram till 1970-talet hade man också en blomsterhandel på gågatan där blommorna såldes. Genom att kommunen nu köpt in marken och planlägger för bostäder är denna epok förbi. 10 (25) Radon Av radonkartan framgår det att planområdet består av delvis normalriskmark isälvsmaterial och delvis lågrisk lera. Risk för höga vattenstånd En riskkartering för översvämningar i Åsunden och Ätran nedströms har tagits fram av SMHI och Räddningsverket, 2000/156204. Nivåerna mäts i meter över havet. För Ulricehamn är konsekvenserna av ett ”max flöde” relativt begränsade. Åsunden har normalt nivån 163,0 – 165,0 med medelnivå på 163,97. Under 2002 (februari – mars) och 2004 (november) har sjön tidvis nått nivåer på ca 164,90. Det finns en notering 1951 på 165,27. I SMHI:s utredning redovisas dels en 100-årsnivå, dels en maxnivå baserad på 11 (25) dimensionsberäkningar för dammar i riskklass 1. Hundraårsnivån ligger på 165,5. Kommunen har valt att utgå från maxnivån och att bearbeta denna mot kommunens primärkarta. Översvämningsnivån beräknas då nå upp till maxnivån 166,0 i enlighet med primärkartan. Planområdet berörs inte av den riskkartering som gjorts av SMHI 2000. Detaljplan säkerställer en lägsta golvnivå i huvudbyggnad på +172 meter över nollplanet. Naturvärden Det bedöms inte finnas miljöer som är lämpliga för några arter i artskyddsförordningen. Kulturmiljövärden Kapellkyrkogården ligger inom riksintresset Ätrans dalgång, P49 som utgör dalgångsbygd med kontinuerligt landskapsutnyttjande sedan stenåldern. Bygden har haft stor betydelse för kommunikationer och kulturimpulser vilket kommit till uttryck i Ulricehamns stadsbildning. Uttryck för riksintresset är rika fornlämningsmiljöer och Ulricehamns stadskärna som har ett i huvudsak medeltida gatunät och torgbildning med medeltida kyrka och rådhus från 1789 samt småskalig bebyggelse från 1700- och 1800-talen. Från tiden kring sekelskiftet 1900 har tillförts ett utvidgningsområde med terränganpassat planmönster och stora villor. Fornlämningar På kyrkogården inom planområdet finns en domarring, som är ett gravmonument från järnåldern. Karta: Länsstyrelsens WebbGIS 12 (25) Bebyggelse och service Bebyggelse, varuaffär, vård Området är beläget drygt 2 km från Ulricehamns centrum. Närmaste livsmedelsbutik ligger knappt 1,4 km från planområdet. Avstånd till vårdcentral är ca 250 m och industriområde ligger 450 m från planområdet. Skola Avståndet till närmast låg- och mellanstadieskola, Vistaholms förskola (F-3), är 750 m. Avståndet till högstadieskolan Stenbocksskolan (7-9) är ca 2,5 km. Avståndet till Tingsholmsgymnasiet är ca 3,3 km. Avståndet till Bogesundsskolan Stenbocksskolan (1-6) är ca 1,8 km. Friytor Rekreation I anslutning till planområdet ligger Fotåsberget som lämpligen utforskas via den 4 km långa Apelskogsleden. En längre vandringsled löper också genom området. Ulricehamns skidcenter ligger drygt 2 km från området. Gator och trafik Gatunät och trafik Området trafikförsörjs från Brunnvägen, Reflevägen och Vistabergsvägen. Bogesund 1:32, 1:33 och 1:41 har sina utfarter mot Reflevägen och Bogesund 1:43 har sin utfart mot Vistabergsvägen. Transport till plastindustri går via Reflevägen. Korsningen BrunnvägenReflevägen har dålig sikt. Det finns en trafikräkning vid kv. Bogesund 1:40 som bilden nedan. Trafikmängd punkt 2 2008-2009 årsvardagsdygnstrafik 2400 fordon per vardagsdygn. Trafikmängd punkt 159 april 2012 475 fordon per vardagsdygn. Punkt 2 grundar sig på fem mätningar utförda under åren 2008-2009 vilket ger en årsvardagsdygnstrafik-redovisning. Punkt 159 grundar sig på en mätning och kommer troligtvis att justeras något när ytterligare fyra mätningar utförs under åren 2012 och 2013. 13 (25) Gång- och cykelvägar Cykelvägsförbindelse till området saknas. En trottoar finns längs Brunnvägen. Kollektivtrafik De närmsta busshållplatserna, Kiosken Villastaden och Kyrkogården ligger ca 150 respektive 50 meter från planområdet. Planområdet har ett gynnsamt läge i förhållande till en eventuell utbyggnad av Götalandsbanan då kommunen har pekat ut ett framtida stationsläge i anslutning till Villastaden, vid Prångens camping. Parkering Det finns parkeringsytor inom varje fastighet. Götalandsbanan Området eventuellt kan beröra en av de framtida sträckningarna av den tänkta Götalandsbanan. Framtida riksintresset för Götalandsbanan ska beaktas i planen. Störningar Buller En bullerutredning som gjordes för fastigheten Kostern 4 visade att bullernivån var 62 dBA. Bullernivån för fastigheten Kapellet 4 beräknades till 58 dBA. När riksväg 40 har byggts ut till motorväg i nytt läge kommer trafikbullret att minska. Farligt gods Genom staden går väg 40 som är en av de mest av farligt gods belastade vägarna i landet. Mängden farligt gods har dock minskat efter Borås från 100 000-150 000 ton till 20000– 50000 ton genom Ulricehamn. Godset utgörs främst av petroleumprodukter. När riksväg 40 byggs ut i nytt läge, påverkas området inte längre av farligt gods transport. Tillgänglighet inom fastighet Tillgängligheten till området är god eftersom området ligger i närheten till två busshållplatser. Miljökvalitetsnormer I dagsläget finns miljökvalitetsnormer för en rad ämnen; kvävedioxid, svaveldioxid, bly, kolmonoxid, bensen, ozon samt partiklar. Ingen av dessa normer förväntas överskridas i Ulricehamn. De mätningar som är gjorda visar att kvävedioxid och bensen är de ämnen som vi har de högsta halterna av jämfört med normen. Vi följer upp detta med mätningar och beräkningar. Hur vi ligger till när det gäller små partiklar, PM 10, och ozon är i dag oklart varför mätningar och beräkningar kan komma att krävas. Skulle en miljökvalitetsnorm överskridas är man skyldig att upprätta en åtgärdsplan för att komma till rätta med 14 (25) problemen. Trafikökningen som sker inom planområdet bedöms inte medföra överskridande av miljökvalitetsnormer. Genomförandet av planen bedöms inte heller komma att påverka statusen för vattenförekomsten. Följande vattenförekomst finns i närheten av planområdet: Vattenförekomst Blidsberg – Ulricehamn (grundvatten) (SE641898-136028). Statusen 2009 är god kemisk grundvattenstatus och god kvantitativ status. Kvalitetskravet till 2015 är god kemisk grundvattenstatus och god kvantitativ status. Teknisk försörjning Vatten och avlopp, el, tele, opto, bredband och värme Vatten och avlopp, el, tele och bredband finns utbyggt till området. En elnät station finns inom området. Fjärrvärme finns utbyggt till handels område. Avfall Närmaste återvinningsstation finns vid Karlsnäsvägen, avståndet är ca 550 m. Dagvatten Det finns dagvattenledningar i anslutning till området men de har bristande kapacitet. Grundvattennivån ligger vid 2,8 meter nära Vistaholms förskola och 3,99 meter i planområdet nära Brunnvägen. FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRING Bebyggelse Området kommer att byggas ut med ca 23 friliggande villor kring befintliga villor i Bogesund 1:32, 1:33, 1:41 och 1:43. Placering och utformning Föreslagna villor längs med Brunnvägen får inte placeras närmare än 18 meter från mitt Brunnvägen för att undvika trafikbuller. Bullerplank ska placeras så att det avskärmar trafikbuller från Brunnvägen. Tillgänglighet Planen tillåter en GC-väg längs med Brunnvägen och tre GC-vägar som ansluter planområdet till Reflevägen och Vistabergsvägen för att öka tillgängligheten för fotgängare och cyklister. Trygghet Trygghetsskapande åtgärder som god belysning både inomhus och utomhus vid entréer och allmänna ytor är viktiga. God överblick samt flöden av fordon och människor som rör sig skapar också trygghet. 15 (25) Grundläggning Grundläggning av 1 – 1,5-plans byggnader kan ske på frostskyddad nivå med sulor, alternativt förstyvad bottenplatta, på naturligt lagrad jord eller väl packad fyllning (sedan allt organiskt material borttagits). Huvudbyggnad ska byggas med radonsäker konstruktion om inte särskild utredning visar att det är nödvändigt. Friytor Rekreation Det finns naturområde och bollplan på norra sidan av Reflevägen. Strandskydd Genomförandet av planen förutsätter att strandskyddet upphävs. Som särskilda skäl enligt 7 kap 18 c -d §, miljöbalken hänvisas till pkt 1 och 2. 1. Att område redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddet syften, 2. Att område genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamhet eller annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen, Gator och trafik Gatunät och trafik, Gång- och cykelvägar Planområdet ska trafikförsörjas via Brunnvägen, Reflevägen och Vistabergsvägen. Ca 365 meter lokalgata ska byggas inom området. Gång- och cykelväg anläggs längs med Brunnvägen, mellan Reflevägen/lokalgata och mellan Vistabergsvägen/lokalgatan. En fortsatt GC-förbindelse till befintlig cykelväg krävs utanför planområdet. Det finns utrymme att räta upp korsningen Brunnvägen – Reflevägen för att få bättre siktförhållanden. Utfart och Staket Utfartsförbud införs mot Brunnvägen, förutom där lokalgatan föreslås. Parkering All parkering löses inom respektive fastighet. 16 (25) Störningar Buller Vid en trafikmängd på 3000 fordon behövs ett skyddsavstånd på minst 30 m mellan fasad och vägens mitt för att klara ekvivalentnivån på andra våningen. För att klara ekvivalentvärdet för en balkong mot vägen krävs ett skyddsavstånd på minst 45 m på grund av att inverkan av fasadreflex tillkommer. För att klara maxvärdet krävs ett skyddsavstånd på minst 50 m. För en uteplats i markplan krävs ett skyddsavstånd på 30 m för att klara ekvivalentvärdet. För att klara maxvärdet krävs ett skyddsavstånd på 40 m. Åtgärder i form av bullerplank är effektiva vid höga ljudnivåer utomhus. Planket måste placeras mycket nära vägen för att få en fullgod effekt. Ju högre plank desto större minskning av bullernivåerna. Detaljplan tillåter bostäder 18m från Brunnvägens vägmitt. Bullerplank ska placeras längs med Brunnvägen så att det avskärmar bullret. Exakt utformning av bebyggelse och bulleravskärmning prövas i bygglovet. Teknisk försörjning Vatten och avlopp, el, tele, bredband och värme Nybebyggelse ansluts till utbyggt vatten och avlopp, el, tele, bredband och fjärrvärme dras fram till området. Dag- och dräneringsvatten Dagvattenledningar ska förstärkas. 17 (25) Illustration 18 (25) BEHOVSBEDÖMNING Behovsbedömning MKB-checklista har fyllts i. Förorenade jordmassor tas bort, vilket ger en minskad miljöpåverkan. En MKB (miljökonsekvensbeskrivning) enligt Miljöbalken kommer inte att upprättas eftersom planen inte innebär någon betydande påverkan som avses i PBL 4:34 av miljö, hälsa, hushållning av mark och vatten och andra naturresurser. Artskyddsförordning Det bedöms inte finnas miljöer som är lämpliga för några arter i artskyddsförordningen men området ligger inom strandskyddat område. KONSEKVENSBESKRIVNING Hushållning med mark och vatten Planområdet utgörs av ett område som tidigare till största delen varit bebyggd med växthus. Växthuset har rivits och området har sanerats. Befintlig infrastruktur i gatu- och ledningsnät utnyttjas. Förslaget innebär ett positivt tillskott av nya tillgängliga lägenheter i ett centralt läge som minskar resbehovet. Planutformningen innebär en högre exploateringsgrad och därmed ett högre utnyttjande av marken. Hushållning med naturresurser Planutformningen innebär en förtätning av staden vilket bidrar till att det serviceutbud som finns i de centrala delarna av Ulricehamn utnyttjas. Utbyggnadsalternativ Om planområdet byggs ut enligt förslaget ger det ett tillskott av nya bostäder som behövs för att på sikt uppfylla kommunens befolkningsmål om 25000 invånare år 2020. Området ändrar karaktär från växthus till bostadsområde. Nollalternativ Nollalternativet innebär ett fortsatt oexploaterat område. Om detaljplanen inte antas försvåras möjligheterna att erbjuda nya bostäder och därmed går ett bidrag till att uppnå befolkningsmålet förlorat. 19 (25) Störningar från industriverksamheten Pågående verksamhet är inte störande. Naturvärden Projektet kommer inte att beröra område som bedömts ha högt regionalt eller lokalt naturvärde. Kulturmiljövärden Bostadsbebyggelsen påverkar inte värdena för riksintresse. Landskapsbild, stadsbild Planen kommer att ersätta en innehållslös och ostrukturerad landskapsbild för allmänheten. Den nya bebyggelsen följer samma mönster som den befintliga i området och därmed förstärks den bebyggelsestruktur som redan finns. Trafik Den föreslagna trafiklösningen innebär ingen ökad trafik för grannfastigheter. Buller Planen möjliggör en placering av byggnaderna så att bullerproblem inte uppstår. Förutsett att denna fråga bevakas i bygglovskedet, kommer bostäderna inte att störas av trafikbuller. 20 (25) GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Inledning Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behöver vidtas för att genomföra detaljplanen. Den skall redovisa vem som vidtar åtgärderna och när de skall vidtas. Organisatoriska frågor Tidplan Följande översiktliga tidplan gäller för detaljplanen: samråd tredje kvartalet 2015 granskning fjärde kvartalet 2015 antagande andra kvartalet 2016 Antagen lagakraftvunnen detaljplan beräknas finnas i början av andra kvartalet 2016. Genomförande av planen inleds under 2016. Genomförandetid Planens genomförandetid är tio år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren ej längre garanterad byggrätt. Kommunen kan då ändra eller upphäva planen. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad samt framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Ansvarsfördelning Ansvaret för att genomföra planen fördelas enligt följande: Ulricehamns Energi AB det allmänna va-ledningsnätet elförsörjning eventuell utbyggnad av optofiber eventuell utbyggnad av fjärrvärme dagvattenledningar Kommunen allmän plats Fastighetsägare egen byggrätt samt övriga anläggningar på kvartersmark 21 (25) Avtal m.m. Avtal kommer att upprättas enligt rubriken ”Konsekvenser för fastighetsägare inom planområdet”. Fastighetsrättsliga frågor Berörda fastighetsägare framgår av till planen bifogad fastighetsägareförteckning. Allmän platsmark Allmän platsmark utgörs av delar av Bogesund 1:32, 1:39, 1:40, 1:41, 1:42, S:11 och S:15. Kvartersmark Kvartersmark utgör av del av Kapellet 6, Bogesund 1:32, 1:33, 1:36, 1:39, 1:40, 1:41, 1:42, 1:43, 1:44 och 1:47. Fastighetsbildning m.m. Förändring av fastighetsindelning kommer att genomföras. De fastighetsdelar som utgör mark för allmän plats regleras till en kommunalt ägd fastighet, Bogesund S:11 och S:15. Reglering av mark inom kvartersmark blir nödvändig för att erhålla fastighetsindelning som överensstämmer med planen. Servitut/ledningsrätt Rätt till utrymme för ledningar och ledningsanordningar skall upplåtas på fastigheter inom kvartersmark till förmån för Ulricehamns Energi AB. Rätten skall regleras antingen genom ledningsrätt eller servitut. Konsekvenser för fastigheter inom planområdet Bogesund 1:36, Bogesund 1:39, Bogesund 1:40, Bogesund 1:42, Bogesund 1:44, kommunens fastigheter Bogesund 1:36, Bogesund 1:39, Bogesund 1:40, Bogesund 1:42 och Bogesund 1:44 kommer att indelas I flera fastigheter som ska säljas eller bli lokalgata med gång- och cykelväg enligt plankartan och överlåtelser och upplåtelser kommer att ske enligt redovisning nedan på respektive fastighet. Bogesund 1:32 Längs sydöstra gränsen av fastigheten, ca 170 m², kommer att bli lokalgatan, varför kommunen kommer att lösa in marken genom fastighetsreglering. Ersättning för markområdet fastställs efter värdering av detaljplaneområdet. Kommunen står för fastighetsbildning. Befintlig jordvärme anläggning inom fastigheten, kommer att flyttas av kommunen, på kommunens bekostnad. Bogesund 1:33 Fastigheten ska köpa ca 168 m² av Bogesund 1:40 för att säkerställa rätten till befintlig häck och uthus. Ersättning för markområdet fastställs efter värdering av detaljplaneområdet. Kommunen står för fastighetsbildning. 22 (25) Bogesund 1:41 Det norra hörnet av fastigheten, ca 52 m², kommer att bli lokalgatan, varför kommunen kommer att lösa in marken genom fastighetsreglering. Ersättning för markområdet fastställs efter värdering av detaljplaneområdet. Kommunen står för fastighetsbildningen och rivning av förrådsbyggnad. Bogesund 1:43 Servitut för utfart kommer att upprättas inom Bogesund 1:44. Bogesund 1:47 Fastigheten kommer att få ett ändamål i enlighet med pågående verksamhet. I övrigt påverkas ej fastigheten av detaljplanearbetet. Kapellet 6 Fastigheten ska överlåta ca 135 m² för bostadsändamål till ny blivande fastighet inom Bogesund 1:36. Ersättning för markområdet fastställs efter värdering av detaljplaneområdet. Kommunen står för fastighetsbildningen. Bogesund S:11 och Bogesund S:15 Ingen förändring för fastigheterna i förhållande till nuvarande situation. Ekonomiska frågor Planekonomi Kommunens kostnader för planen och dess genomförande består av kostnader för planering, rivning av befintliga byggnader, sanering av området för fristående bebyggelse och kostnader för utbyggnad av allmän plats. Kommunen tar ut avgifter i samband med ansökan om bygglov (planavgift, bygglov, nybyggnadskarta, utsättning etc.) Ulricehamn Energi AB tar ut ersättning från den som begär anslutning eller utbyggnad av respektive nät. Anslutningsavgift för vatten, avlopp, dag- och dränvatten Ulricehamns Energi AB (UEAB) tar ut avgift för anslutningar till va-nätet enligt gällande taxa. Bullerplank För att möjliggöra byggnation av nya bostäder kommer kommunen uppföra och bekosta bullerplank längs med Brunnvägen, på kvartersmark. Gatukostnader Ingen utdebitering av gatukostnader kommer att krävas. 23 (25) Övriga avgifter Den som bygger, får i normalfallet betala följande kommunala avgifter: planavgift, bygglovsavgift, avgift för nybyggnadskarta och utsättningsavgift. Inlösen och ersättning Antagen detaljplan som vinner laga kraft ger kommunen rätt att lösa mark som enligt planen skall användas för allmänna platser (allmän platsmark). Berörd fastighetsägare har ovillkorlig rätt att kräva sådan inlösen från kommunen. Kommunen är skyldig att betala ersättning för den mark som skall lösas in. Tekniska frågor Väg, bullerplank och trafik Lokalgata, bullerplank och gång- och cykelväg byggs ut med kommunen som huvudman. Detaljprojektering genomförs av kommunen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Utbyggnad av vatten- och avlopp måste utredas vidare för att därefter detaljprojekteras. Dag- och dräneringsvatten Dagvattnet behöver utredas och byggas ut vidare för att uppnå lämplig kapacitet. El/tele och uppvärmning Detaljprojektering av el och tele genomförs av ansvarigt bolag. Tekniska utredningar Tekniska utredningar har utförts. Innan påbörjande av byggnation kan nya utredningar behövas. Genomförandebeskrivningsrättsverkan Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Den förtydligar detaljplanens syfte och blir därigenom vägledande vid genomförandet av detaljplanen. 24 (25) ARBETSGRUPP I arbetet med detaljplanen har medverkande tjänstemän varit: Caroline Berg, mätningsingenjör Tina Blomster, mark- och exploateringsansvarig Kjell Eriksson, mätningsingenjör Helena Lundgren, miljöinspektör Pär Norgren, miljöinspektör Robert Olofsson, trafikplanerare Patrik Persson, gatuingenjör Gunilla Pettersson, stadsarkitekt Henrik Wetterholm, bygglovsingenjör Thomas Brolin, Ulricehamns Energi AB MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Sebastian Olofsson Samhällsbyggnadschef Saba Khosh Khooee Planarkitekt 25 (25)
© Copyright 2024