Arkitektonisk og estetisk utforming
Detaljregulering med konsekvensutredning for nye Brønnøysundregistrene - PlanID 2014002 Vedlegg 12 Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet LINK arkitektur AS / Org.nr. NO 975 999 726 www.linkarkitektur.no Detaljregulering med konsekvensutredning for nye Brønnøysundregistrene Brønnøy kommune Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet 01.07.15 Forord Foreliggende rapport er en delrapport i forslag til detaljplan med konsekvensutredning for nye Brønnøysundregistrene. Arbeidet er utført for Statsbygg av LINK Arkitektur AS. Delrapporten dokumenterer arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet i 0-alternativet og utbyggingsalternativet. Konsekvensutredningen redegjør for konsekvenser av planene for temaet og foreslår avbøtende tiltak og hensyn. Oppsummering og resultater fra denne delrapporten vil inngå i planbeskrivelsen. Formålet med konsekvensutredningen er ifølge plan- og bygningslovens §33-1: «at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planen eller tiltaket, og når det tas stilling til om, og eventuelt på hvilke vilkår, planen eller tiltaket kan gjennomføres». Utredningen skal gi planmyndigheten grunnlag for å behandle og vedta arealplanene og eventuelt fastsette vilkår for å gjennomføre tiltaket. Utredningsarbeidet for nye Brønnøysundregistrene startet i 2013. Planoppstart ble varslet 17.10.14. Forslag til planprogram ble fastsatt 28.01.15. Oppdragsnummer: Oppdragsnavn: Utarbeidet av: Kontrollert av: Dato: A61578 Brønnøysundregistrene Camilla Mohr (Sivilarkitekt) Annike Refvem (Landskapsarkitekt) 29.06.2015 2 Sammendrag Konsekvensene av planforslaget med hensyn til arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet er vurdert opp mot et 0-alternativ, som er fullt utbygd område iht. gjeldende reguleringsplan. Forslag til reguleringsplan legger til rette for nytt kontorbygg for Brønnøysundregistrene i sentrum av Brønnøysund. Kontorbygget er delt i to bygningsvolum over terreng: «Kaibygget» er plassert ved sjøen og tilpasser seg høyder på omkringliggende bebyggelse langs havnefronten. Sett i forhold til 0-alternativet blir det kortere fasader og mer oppdelte volumer. «Torgbygget» blir det mest markante bygget i sentrum. Det får en dynamisk og solitær form og er plassert der Schrøderhaugen ligger i dag. Bygget avtrappes fra nord, der byens høyeste bygg ligger, mot sør og Schrøders plass og føyer seg til gateløpet langs Havnegata. Volumet brytes opp mot Schrødertunet. Det følger retningene i bylandskapet i motsetning til 0-alternativet der kulturhuset og hotellet legger seg på tvers. «Torgbygget» skiller seg ut både i form og høyde. Brønnøysundregistrene er en spesielt viktig bedrift i kommunen. Nord i sentrum konkurrerer den visuelt ikke med viktige offentlige funksjoner. Det kan derfor aksepteres at den får en så sentral posisjon og en form som skiller seg ut fra øvrig bebyggelse, som et solitært bygg. De to nye bygningene tilpasser seg omkringliggende bebyggelse med hensyn til høyder, med unntak av Schrødertunets skala, der det store volumet vil stå i stor kontrast til de små bygningsvolumene. Reguleringsbestemmelsene stiller derfor også spesielle krav til tilpasning til kulturmiljøet. Torgbygget og Kaibygget forbindes bl.a. av en gangbro over Havnegata. Denne bryter en av byens planlagte siktlinjer fra Torghattens gate mot Torghatten. Det gjør også deler av dagens registerbygg (0-alternativet). Det er foreslått avbøtende tiltak som foreslås lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene til utbyggingsalternativet stiller krav til utforming av fasadene, gangbroen og takflaten, og at fasadene skal åpnes mot gaten på gatenivå, slik at ikke disse oppleves som monotone og lukkede flater. Ved riktig utforming kan de gi liv til gaten i form av lys og opplevelse. Samlet vurderes konsekvensene av planforslaget opp mot 0-alternativet som følger: SAMLET VURDERING: ARKITEKTONISK OG ESTETISK UTFORMING, UTTRYKK OG KVALITET OMRÅDE VERDI OG OMFANG KONSEKVENS SAMLET VURDERING Verdi: Middels verdi Liten positiv Omfang: Liten positiv (+) 3 Innhold Forord ...................................................................................................................................................... 2 Sammendrag ........................................................................................................................................... 3 1 2 3 Innledning ........................................................................................................................................ 5 1.1 Bakgrunn for tiltaket ............................................................................................................... 5 1.2 Beskrivelse av prosjektet ......................................................................................................... 5 1.3 Avgrensning av fagområde ...................................................................................................... 6 1.4 Definisjon av undersøkelsesområdet ...................................................................................... 6 1.5 Planprogrammets krav ............................................................................................................ 7 Metode ............................................................................................................................................ 8 2.1 Håndbok 140 - Konsekvensanalyser ........................................................................................ 8 2.2 Kilder........................................................................................................................................ 8 Beskrivelse av eksisterende situasjon ............................................................................................. 9 3.1 Funksjoner ............................................................................................................................... 9 4 Kommunale føringer for Brønnøy regionsenter............................................................................ 11 5 Beskrivelse av alternativene .......................................................................................................... 12 6 5.1 0-alternativet ......................................................................................................................... 12 5.2 Utbyggingsalternativet .......................................................................................................... 13 Bakgrunn og analyser som er relevante for utredningen ............................................................. 15 6.1 Skala....................................................................................................................................... 15 6.2 Siktlinjer ................................................................................................................................. 17 6.3 Byrom .................................................................................................................................... 20 6.4 Fjernvirkning .......................................................................................................................... 23 7 Utbyggingsprosjektet .................................................................................................................... 26 8 Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet ............................................................... 31 9 8.1 Delområder............................................................................................................................ 34 8.2 Høyder og volum ................................................................................................................... 35 8.3 Fasader .................................................................................................................................. 36 Vurdering av konsekvenser ........................................................................................................... 40 9.1 Tema og verdi - Verdivurdering av dagens situasjon i planområdet .................................... 40 9.2 Konsekvensvurdering ............................................................................................................ 41 9.3 Påvirkning .............................................................................................................................. 43 9.4 Usikkerhet ............................................................................................................................. 43 9.5 Avbøtende tiltak og hensyn................................................................................................... 43 9.6 Referanser ............................................................................................................................. 43 4 1 Innledning 1.1 Bakgrunn for tiltaket Regjeringen har besluttet at det skal bygges nye lokaler for Brønnøysundregistrene. Det innebærer oppføring av 17 000 m2 BTA nybygg for Brønnøysundregistrene vest i planområde. I tillegg skal det tilrettelegges for en utvidelse av registrene på 20%, dvs. en total arealramme på ca. 22 000 m2 BTA. Dette tilsvarer ca. 20 000 m2 BRA. Forslaget er i strid med formål i gjeldende reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel. Det vil derfor bli utarbeidet ny reguleringsplan – detaljregulering med konsekvensutredning, for området. 1.2 Beskrivelse av prosjektet Foreløpig skisseprosjekt viser en delt løsning, der de to bygningene kobles sammen med en gangbro over og en kulvert under Havnegata. Den minste av bygningene er godt synlig fra sjøen, mens den største bygningen blir tilbaketrukket fra sjøen nordvest på tomten med hovedinngang fra Schrøders plass. For øvrige deler av planområdet innebærer utbyggingsalternativet å opprettholde gjeldende reguleringsplan, men med mer fleksibilitet for resterende del av registerbygget, da parkeringsarealet innlemmes i utbyggingsformålet. Illustrasjon: Ratio Arkitekter. Foto: News on Request AS 5 1.3 Avgrensning av fagområde Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet avgrenses her av det som er fastlagt i prosjektet som ligger til grunn for planforslaget. Detaljeringsgraden begrenses derfor til volumer og generelle arkitektoniske virkemidler. 1.4 Definisjon av undersøkelsesområdet Konsekvensene vurderes innenfor undersøkelsesområdet, som utgjør planområdet og influensområdet. Planområdet er vist på kartutsnitt under. Verdi- og sårbarhetsanalysene er i hovedsak vurdert innenfor planområdet. For «arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet» vil nordre del av sentrum i Brønnøysund inngå i influensområdet, da fjernvirkning er et av temaene. Planavgrensning Brønnøysund sett nordfra mot Torghatten, Wikimedia Commons. 6 1.5 Planprogrammets krav Planen er vurdert i forhold til forskrift for konsekvensutredning. Tiltaket innebærer et bygg for offentlig tjenesteyting med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr og et bruksareal på mer enn 15 000 m2. Iht. Forskrift om konsekvensutredning vedlegg 1 punkt 1, skal slike planer og tiltak alltid konsekvensutredes, jfr. forskriftenes § 2 punkt f. Brønnøy kommune har dermed konkludert med at planen skal konsekvensutredes, der «arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet» er et av utredningstemaene. I henhold til vedtatt planprogram skal konsekvensene av utbyggingsalternativet vurderes i forhold til et 0-alternativ. Alternativ 0 innebærer videreføring av de funksjonene som er i planområdet i dag fullt utbygd iht. gjeldende reguleringsplan. Konsekvensene for arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet utredes i henhold til planprogram fastsatt av Brønnøy kommune 28.01.15. Utdrag fra planprogrammet: 7 2 Metode 2.1 Håndbok 140 - Konsekvensanalyser Metoden for konsekvensutredningen baseres på Statens Vegvesen sin Håndbok V712 «Konsekvensanalyser» (Statens Vegvesen 2014). Metoden beskrives forenklet her: Sentralt i vurdering og analyse står tre begreper; verdi, omfang og konsekvens. • • • Med verdi menes hvor verdifullt et område, et miljø, eller en forekomst er. Med omfang menes en vurdering av hvilke endringer tiltaket antas å medføre for de ulike områdene og miljøene, og graden av denne endringen. Med konsekvens menes en avveining mellom de fordeler og ulemper tiltaket vil medføre. Metodikken for å vurdere konsekvensen av alternativene for et fagtema går igjennom følgende trinn: 1. Influensområdet deles inn i miljøer/områder som er relevante for fagtemaet. Områdene beskrives ut fra tilgjengelige data og eventuelle nye registreringer. De verdivurderes deretter ut fra et gitt kriteriesett. For arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet er dette definert i Håndbok 140. 2. Deretter gjøres en vurdering av omfanget av endringer det aktuelle tiltaket antas å medføre for de ulike delområdene. Endringene vurderes i forhold til 0-alternativet eller referansealternativet (det vil si hvordan situasjonen ville være uten gjennomføring av tiltaket). 3. Konsekvensen for hvert miljø/område fastsettes ved å sammenholde områdets verdi med omfanget av tiltaket. Dette gjøres ved hjelp av konsekvensvifta, se figur under. 4. I den grad tiltaket berører flere områder/miljøer gjøres det til slutt en samlet vurdering av konsekvens for det aktuelle fagtemaet. Alle trinn i prosessen skal dokumenteres og begrunnes, slik at den blir mest mulig etterprøvbar. Temaet «arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet» tar utgangspunkt i rammer gjeldende reguleringsplan (0-alternativet), og vurderer om tiltaket vil redusere eller styrke verdien i området. Da prosjektet ikke er fastlagt ennå, tas det utgangspunkt i volumstudier som viser maks. utbygging for både 0-alternativet og utbyggingsalternativet. 2.2 Kilder Vurdering av tema «arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet» baserer seg på • • • • Stedsanalyse utarbeidet av LINK Arkitektur AS datert 14.04.15 Transformasjon og fortetting – Seminar og workshop Brønnøysund 28-29. mars 2014 Temakart for Brønnøy kommune Befaringer 8 3 Beskrivelse av eksisterende situasjon Planområdet ligger nord i Brønnøysund sentrum, med sentrumsfunksjoner og nærliggende boligbebyggelse. Deler av området er i dag utbygd med veier, parkeringsplasser, hotell og offentlige bygg. I planområdet er det også et stort grøntareal med et eldre gårdstun (Schrødertunet) og en kolle med bjørkeskog (Schrøderhaugen). 3.1 Funksjoner 9 Illustrasjon utarbeidet av Brønnøy kommune 2014 Dagens høyder på de største byggene i Brønnøysund sentrum er registrert av kommunen og vist på illustrasjonen over. Hotellet og Havnesenteret skiller seg ut som høyest i tillegg til telegraftårnet. Både Havnesenteret, bebyggelsen ved dagens registerbygg og Thon hotell skiller seg også ut som store volumer på flyfotoet under. Brønnøysund sett nordfra mot Torghatten, Wikimedia Commons. 10 4 Kommunale føringer for Brønnøy regionsenter Brønnøy kommune vedtok i desember 2013 Kommuneplanens samfunnsdel 2013 – 2024 hvor et av innsatsområdene er knyttet til utviklingen av Brønnøysund som et funksjonelt og aktivt regionsenter. Dette stiller krav til en fysisk byutvikling som ivaretar boligbehov, tilrettelegger for gode bomiljø, sosiale møteplasser og aktiviteter, og som samtidig tar høyde for at Brønnøysund fungerer som et aktivt senter for handel og kultur for regionen som helhet. Det er høyderestriksjoner på kote 52,5 for bygg i Brønnøysund på grunn av flyplassen. 11 5 Beskrivelse av alternativene 5.1 0-alternativet Null-alternativet innebærer, ifølge revidert planprogram, videreføring av de funksjonene som er i planområdet i dag - fullt utbygd iht. gjeldende reguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan (0-alternativet) Det er et utbyggingspotensiale i område FK2 (Havnevesenet og TTS) og H3 (Galeasen og taxi) med økt gesims- og mønehøyde. I tillegg er det lagt til rette for å bygge kulturhus på område O4. Dette er illustrert i perspektivet under. Det er også et potensiale for økt utnyttelse av område BKF 2 med økt grunnflate. Dette er ikke vist i illustrasjonen. Fullt utbygget område iht. gjeldende reguleringsplan. I tillegg kan grunnflaten i BKF2 økes. (0-alternativet) 12 5.2 Utbyggingsalternativet Planlagt tiltak innebærer oppføring av ca. 20 000 m2 BRA nybygg for Brønnøysundregistrene vest i planområde. Det er planlagt to byggetrinn. I deler av BKF2 erstattes utbyggingsformålet med parkeringsareal. For øvrige deler av planområdet videreføres gjeldende reguleringsplan med unntak av innføring av torg T2, turveiforbindelse Tv2, heving av maks gesimshøyde på O2 med 2 m, og endret avgrensning av FK1. For å legge til rette for mer fleksibel bruk av tomten til nordre del av dagens registerbygg, er parkeringsarealet innlemmet i byggeformålet. Forslag til plankart (utbyggingsalternativet) Illustrasjonen viser fullt utbygget område iht. planforslaget (utbyggingsalternativet) 13 Tverrsnitt gjennom «Kaibygg» og «Torgbygg» Langsnitt gjennom «torgbygg» og Schrøders plass Illustrasjonene over viser snitt gjennom prosjektet som ligger til grunn for planforslaget. «Kaibyggets» høyde er tilpasset høyden på øvrige bygg langs kaien, men «Torgbygget» skiller seg ut i både høyde og form og markerer seg som den høyeste bygningen i Brønnøysund sentrum. 14 6 Bakgrunn og analyser som er relevante for utredningen 6.1 Skala Dagens bebyggelse er i hovedsak tilpasset det småskala landskapet som finnes i Brønnøysund i dag. Det er noen bygg som peker seg ut med flere etasjer og med volumer som ikke er tilpasset den øvrige skalaen. Disse omfatter i hovedsak det nye kjøpesenteret, men også Thon Hotell og dagens Brønnøysund-register skiller seg ut. I Storgata er det gjennomgående toetasjesbygg med høy 1. etasje. I bebyggelsen på høydedraget bak er bebyggelsen preget av enetasjes bygg. Illustrasjonen til høyre viser etasjehøyder i sentrum. Lange, høye fasader er lagt helt ut mot sundet, og stenger for kontakten mot havet for småhusbebyggelsen som ligger bakenfor. Utdrag fra stedsanalysen utarbeidet av LINK Arkitektur AS 15 Sentrum er preget av lange fasader. Spesielt utgjør det nye kjøpesenteret en «død» fasade på ca. 230 m, både ut mot hovedgaten og ut mot strandpromenaden. Også bebyggelsen på den andre siden av gaten lenger nord har en lang fasade mot hovedgaten på ca. 100 m. Det er også få tverrforbindelser i hovedgaten, og den fremstår som relativt lang. 0-alternativet Full utbygging iht. gjeldende reguleringsplan opprettholder i hovedsak høydene slik de er i Brønnøysund i dag, men med økt høyde på bebyggelsen mot havnen. De lange, sammenhengende fasadene opprettholdes også. I tillegg legges det til rette for å bygge en ny, sammenhengende fasade Thon-kulturhuset. Utbyggingsalternativ Planforslaget opprettholder fasaderekken og høydene mot havnen, men siktaksen fra Havnegata mot havnen gjenåpnes og forbindelsen fra Valveien til Schrødertunet sikres. Dette stykker opp de lange fasadene. Samtidig etableres det to nye, lange fasade langs begge sider av «Torgbygget». Utdrag fra stedsanalysen utarbeidet av LINK Arkitektur AS 16 6.2 Siktlinjer Den første byplanen som ble vedtatt for byen, ble utarbeidet av arkitekt Sverre Pedersen i 1925-27. Hovedtrekkene og prinsippene i planen preger fortsatt byen, og det er derfor viktig å kjenne til disse ved utarbeidelse av et så stort prosjekt. Naturgitte forhold og siktlinjene mot omkringliggende landskap var viktig for Pedersen, og dette preget også denne byplanen. I Møreforsknings rapport 9001 – «Norsk byplanlegging 1920-1965, Nasjonal tradisjon – internasjonal påverknad», står det: Det store landskapsrommet i Brønnøysund karakteriseres av høye omkringliggende fjell, havet, horisonten og spesielle landemerker. Byen ligger i et åpent slettelandskap mot havkanten, noe som gjør de omkringliggende fjellene svært synlige. Det langstrakte havet og horisonten er også klart tilstede i området. I havet er det en rikdom av mindre øyer, et såkalt paddehav, som i stor grad følger retningen på sjøfronten. Klare landemerker i landskapet er «Torghatten» og Vega, i tillegg til fjellformasjonen med Mosaksla i nord. De fleste langgatene i Pedersens plan har derfor markante fjell som fondmotiv, mens tverrgatene har direkte kontakt med havet og havnen. For Torghattens gate var det utsikten mot Torghatten i sør og Mosaksla i nord som var retningsgivende, mens for Havnegata, som ligger lavere, var torget (Schrøders plass) planlagt som fondmotiv. 17 Sverre Pedersens plan fra 1927 og kart som viser dagens situasjon, begge med siktlinjer. Etter at dagens bygg for Brønnøysundregisteret ble oppført, ble bl.a. siktlinjen fra øverst i Torghattens gate mot sundet og Torghatten brutt og aksen fra Havnegata mot sjøen bygget igjen. Dette er tydelig på bildet under. Torghattens gate mot tomten. Havnegata mot dagens registerbygg. Siktlinjer fra stedsanalysen utarbeidet av LINK Arkitektur AS 18 0-alternativet Full utbygging iht. gjeldende reguleringsplan opprettholder dagens situasjon, der både aksen fra Torghattens gate mot Moaksla og Torghatten er stengt av dagens registerbygg, og aksen fra Havnegata mot havnen er gjenbygd. I tillegg legger gjeldende regulering til rette for å bygge igjen snarveien fra Valveien til Schrøders plass. Utbyggingsalternativet Planforslaget legger til rette for å gjenåpne både aksen fra Torghattens gate mot Moaksla og Torghatten, og aksen fra Havnegata mot havnen. Samtidig er det foreslått en gangbro som skal forbinde de to byggene. Denne legger seg på tvers av aksen mot Torghatten. Det er avgjørende at gangbroen får en lett, smekker og mest mulig transparent utforming, slik at sikt under gangbroen sikres. Snarveien fra Valveien til Schrøders plass sikres som turvei i planforslaget. 19 6.3 Byrom Under Byromseminaret i Brønnøysund 27-28. mars 2014 ble det arbeidet med forskjellige temaer som omhandlet byrom. Utgangspunktet for arbeidet var: • • • • • • • • Brønnøysund har historisk og utviklingsmessig vendt seg mot havet. Naturlige forhold forsterker denne bindingen. Byens utforming og uttrykk opplevd fra sjøen har alltid vært viktig. Brønnøysundhalvøyens landskapsform og topografi har også vært førende for hvordan bebyggelsen er utformet og plassert. Bysentrum har over tid forskjøvet seg langs sundet i takt med skiftende tiders rammevilkår. Hotellet, Brønnøysundregistrene, Hurtigruten og kjøpesenteret er toneangivende i innseilingen fra nord. I Sørbyen er det et intakt miljø av gammel kystkultur og bosetting. Det nye kjøpesenteret med leilighetskompleks på toppen har lagt en ny dimensjon til byens skala og byggeformat. Arbeidet ble ledet av Gehl Architects. Tre av workshop-gruppene arbeidet med tema som var relevante for planforslaget. Deres arbeid ble oppsummert som følger: Byggehøyder og byggevolum: Grupperne pegede på, at der er stort potentiale langs sjøfronten både for at øge udnyttelsen af selve vandelementet med f.eks. en gæstehavn, men også ved at etablere flere boliger ved kysten. Der skal være flere gode grunde til at komme ned til sjøfronten, så folk ikke «bare» bliver indenfor i f.eks. indkøbscentret. Der er allerede gode initiativer undervejs, og disse kan suppleres på længere sigt, så der dannes et langt, attraktivt, sammenhængende strøg med gode forbindelser til baglandet. Begge grupper understreger behovet for flere forbindelser på tværs af øen. Den ene gruppe pegede på, at her er man vant til «Gore Tex klima», mens den anden gruppe advokerede for flere muligheder for at slå sig ned i læ langs sjøfronten. 20 Schrøders plass: Schrøders Plass ligger tæt på Hurtigruten, vandet, indkøbsgaden, det grønne område ved Schrøderhaugen, hoteller og bevaringsværdige bygninger, med bl.a. turistinformation. Alligvel er det som om, at pladsen ikke hænger helt sammen med nogle af delene. Begge grupper peger på pladsens store potentiale. Pladsen kan bl.a. opgraderes ved, at den defineres mere i dialog med det grønne og /eller den kommende registerbygning med offentlige udadvendte funktioner i førsteetagen mod pladsen – eller andre livskabende funktioner. Bedre forbindelser til det grønne, til vandet, til indkøb og til andre funktioner nævnes af begge grupper som afgørende for en mere levende Schrøders Plass – hele året. Framtidig bruk av registerbygget: Begge grupper så mulighederne i den nye situation, som en anledning til at åbne mere op ned til vandet, ved at rive dele af den eksisterende registerbygning ned. Derudover skaber ændringerne også nye muligheder for at blande funktioner – det gælder både i den eksisterende registerbygning og i det kommende nybyggeri. Selv om gruppernes forslag var forskellige i detaljerne, var de enige om, at her er et væsentligt element i Brønnøysund, der både skal fungere til hverdag som en arbejdsplads, men som også skal bidrage med andre funktioner (service, erhverv), med henblik på blive en destination eller et landemærke. 21 I stedsanalyse for Brønnøysund utarbeidet av LINK Arkitektur AS, er forholdet til byrommene oppsummert som følger: Mens Schrøders plass i dag en svært utflytende, er plassrommet rundt gårdstunet sånn sett er mer definert, spesielt med Schrøderhaugen som et grønt bakteppe. Likevel er dette rommet preget av at sidearealene består av parkering samt av oppdelingen av gressflaten i flere atkomstveier. Dette forringer bruksverdien dette tunet kunne hatt. Schrøderhaugen spiller en viktig rolle som romdannende element, som bakteppe for gårdstunet og som grøntareal i sentrum. Funksjonsmessig brukes den til opphold, aking, tumleplass og ikke minst som utsiktspunkt. Haugen gir et unikt løftet ståsted med utsikt over sentrum og sundet. 0-alternativ Gjeldende reguleringsplan innebærer videreføring av dagens reguleringsformål med et utbyggingspotensiale mot sjøen, oppføring av kulturhus og større grunnflate for bebyggelsen ved Schrøders plass. Det ligger til rette for å videreutvikle og forbedre byrommene innenfor planområdet, både Schrøders plass, Schrødertunet og havnepromenaden. Utbyggingsalternativ Planforslaget innebærer fjerning av bebyggelsen like nord for Schrøders plass, nedbygging av Schrøderhaugen og oppføring av et sentralt bygg. Det ligger til rette for å videreutvikle og forbedre byrommene innenfor planområdet, både Schrøders plass, Schrødertunet og Havnepromenaden. I tillegg etableres det et nytt torg i aksen fra Havnegata mot sjøen, og det legges til rette for utadrettet virksomhet mot Schrøders plass og havnepromenaden. Dimensjonene på Schrøders plass økes, og byrommet vil bli svært stort. Det vil derfor være viktig å etablere nye «vegger» i byrommet. Dette kan bl.a. være vegetasjon og andre elementer på torget. 22 6.4 Fjernvirkning Atkomsten til Brønnøysund skjer gjerne sjøveien. Fjernvirkningen av bebyggelsen i dette landskapet sett fra fjorden er derfor av stor betydning. Hurtigruten ankommer Brønnøysund hver dag i begge retninger. Dagens møte med Brønnøysund fra fjorden nordfra er preget av den bebygde kaifronten med blant annet fasaden til Brønnøysundregisteret og resten av bebyggelsen ned mot sjøen. I tillegg er fjellene rundt tydelig tilstede. Sørfra er Brønnøysund bro et første møte med tettstedet. Derfra møter man Sørbyen med sitt særegne preg, og etter hvert danner det nye kjøpesenteret en lang og stor fasade mot sjøen. Brønnøysundregistrene og kjøpesenteret utgjør en solid vegg mot sundet. 23 0-alternativ Gjeldende reguleringsplan innebærer opprettholdelse av bebyggelse mot sjøen med økt høyde, og den tette veggen mot sundet beholdes som i dag. Fjellene i bakgrunnen er synlig over bebyggelsen. Schrøderhaugen er knapt synlig fra sjøen / sundet, men gir et grønt preg på området sett fra broen. Planområdet sett fra sjøen / sundet. Planområdet sett fra sundet. Planområdet sett fra broen. 24 Utbyggingsalternativ Forslag til reguleringsplan innebærer nedbygging av et grønt område og oppføring av en bygning med et stort takareal. Sett fra sjøen og sundet vil «Kaibygget» være med på å stykke opp de lange fasadene og gi et mindre monotont preg. Torgbygget vil være synlig over horisonten og fjellene i bakgrunnen. Sett fra broen over sundet vil bybildet bli preget av den store takflaten. Planområdet sett fra sjøen / sundet. Planområdet sett fra sundet. Planområdet sett fra broen. 25 7 Utbyggingsprosjektet Under vises illustrasjoner av prosjektet så langt det er utarbeidet pr. 29.04.15. Utbyggingspotensialet i omkringliggende områder er ikke vist. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. 26 Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. 27 Perspektivene under viser prosjektet med gangbroen over Havnegata sett i forhold til siktaksen mot Torghatten i sør og Moaksla i nord, jfr. punkt 6.2 om siktlinjer. Det illustreres tydelig at det er viktig at bebyggelsen langs Havnegata trekkes tilbake slik at siktlinjen gjenopprettes, at det må være tilstrekkelig fri høyde under gangbroen, og at gangbroen må ha et lett, åpent og transparent uttrykk. Prosjektet sett fra Torghattens gate mot Torghatten i sør, fugleperspektiv. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. 28 Prosjektet sett fra Torghattens gate mot Torghatten i sør i øyenhøyde. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Prosjektet sett fra krysset Torghattens gate / Havnegata mot Torghatten i sør i øyenhøyde. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Prosjektet sett fra Havnegata / Schrøders plass mot Moaksla i nord, fugleperspektiv. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. 29 Prosjektet sett fra Havnegata / Schrøders plass mot Moaksla i nord i øyenhøyde. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Prosjektet sett fra Havnegata mot Moaksla i nord i øyenhøyde. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. 30 8 Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Da prosjektet ikke er fastlagt, baseres vurderingene på rammene i 0-alternativet (fullt utbygd iht. gjeldene reguleringsplan), og rammene i planforslaget. Dette er illustrert av LINK Arkitektur under: 0-alternativet Utbyggingsalternativet Alternativene sett fra vest. Alternativene sett fra nordvest. Alternativene sett fra nord. 31 Alternatiene sett fra øst. Alternativene sett fra sørøst. 32 0-alternativet Utbyggingsalternativet Alternativene sett fra Brønnøysundet i vest (fra øyehøyde i båt og et høyere standpunkt). Siktaksen fra Havnegata / Sømnaveien mot sjøen. Siktaksen fra Valveien mot Thon hotels og Schrøderhaugen. 33 8.1 Delområder Planområdet er delt inn i følgende delområder: 1. 2. 3. 4. 5. Planområdet Schrøders plass Schrødertunet Havnegata Havnepromenaden 1 5 4 3 2 34 8.2 Høyder og volum Forslag til reguleringsplan legger til rette for nytt kontorbygg for Brønnøysundregistrene i sentrum av Brønnøysund. Kontorbygget er delt i to bygningsvolum over terreng: «Kaibygget» er plassert ved sjøen og skal tilpasse seg høyder på omkringliggende bebyggelse langs havnefronten. Dette bygget er planlagt i to byggetrinn, der den sørligste delen skal bygges ut først. «Torgbygget» har fått en dynamisk form og er plassert der Schrøderhaugen ligger i dag. Den følger retningene i bylandskapet i motsetning til 0-alternativet der kulturhuset og hotellet legger seg på tvers av retningen. Planen legger opp til at bygningen skal avtrappes fra nord, der byens høyeste bygg Thon hotels ligger, mot sør og Schrøders plass. Bygningsvolumet skal føye seg til gateløpet langs Havnegata og volumet brytes opp mot Schrødertunet. Tverrsnitt gjennom «Kaibygg» og «Torgbygg». Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Langsnitt gjennom «Torgbygg» og Schrøders plass. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. De to nye bygningene tilpasser seg således omkringliggende bebyggelse med hensyn til høyder, med unntak av Schrødertunets skala, der det store volumet vil stå i stor kontrast til de små bygningsvolumene. Kaibygget tilpasser seg rekken av bygningsvolum langs kaien, og Torgbygget er mer lavmælt mot torget, der menneskelig skala er spesielt viktig, og øker i høyde sammen med høydene i Havnegata, mot høyere bebyggelse i nord. Torgbygget blir det mest markante bygget i sentrum. Det vil skille seg ut både i form og høyde. Brønnøysundregistrene er en spesielt viktig bedrift i kommunen. Nord i sentrum konkurrerer den ikke med viktige offentlige funksjoner som rådhus, brannstasjon mm. Det kan derfor aksepteres at den får en så sentral posisjon og en form som skiller seg ut fra øvrig bebyggelse, som et solitært bygg. 35 8.3 Fasader Prosjektet sett fra sundet. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. Fasadene for prosjektet er ikke ferdig utformet. Ut fra rammene i reguleringsplanen, herunder føringer for samspill, utforming, materialbruk, farger og de volumene det legges til rette for, er det likevel mulig å vurdere problemstillinger rundt utforming av fasadene. Den største utfordringen mht. fasader, er de store lengdene. Når hele prosjektet er ferdig utbygd, får Kaibygget to lange fasade på mer enn 60 m; en mot sjøen og en mot Havnegata, og Torgbygget får to lange fasader på ca. 110 m; en mot Schrødertunet og Sømnaveien, og en mot Havnegata. Til sammenligning får kulturhuset og hotellet i 0-alternativet fasader på 60 og 100 m mot Havnegata. For å unngå at fasadene dominerer inntrykket sett fra vest og langs Havnegata, er det viktig at disse fasaden får en god oppbygging og inndeling. Fasadene må åpnes mot gaten på gatenivå, slik at ikke disse oppleves som monotone og lukkede flater. Ved riktig utforming kan de gi liv til gaten i form av lys og opplevelse. I øst danner bygningen en bakvegg for kulturmiljøet og en vegg i byrommet. Dempet fargebruk kan gi kulturmiljøet «større plass» i rommet. En «lyssjakt» for å få lys til 1. etasje, dersom haugen beholdes, vil være svært uheldig. Det er derfor spesielt viktig hvordan fasaden og terrenget utformes. Langsnitt gjennom «torgbygg» og Schrøders plass. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. 36 Utforming av prosjektets 5. fasade, takflaten, er spesielt viktig her. Illustrasjonene til høyre viser hvor synlig takflaten er sett fra broen over Brønnøysundet. Den kan lett dominere bybildet, særlig sett fra avstand. Det vil derfor her være viktig å dempe det visuelle inntrykket av bygget. En god løsning kan være å bruke grønne tak som endrer farge med årstiden og tar opp fargene i bakenforliggende fjellandskap. Illustrasjon: Ratio Arkitekter AS. 37 Det er lagt inn følgende bestemmelser i planforslaget som sikrer god arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet: 4.1 For nybygging/ombygging innenfor planområdet settes krav til at planleggende arkitekt skal ha kompetanse og erfaring tilsvarende tiltaksklasse 3. 4.2 Ved rammesøknad skal det foreligge situasjonskart, fasadeoppriss av planlagt bebyggelse og eksisterende nabobygninger mot gateløp. Tiltakets fjernvirkning skal dokumenteres, herunder oppriss av ny bebyggelse / nye tiltak sett i sammenheng med nabobebyggelse, samt redegjørelse for tiltakets estetiske og/eller arkitektoniske forutsetninger og eventuelle sikringstiltak i byggeperioden. Videre skal det gjøres rede for ubebygde deler av tomta. Støybelastning og eventuelt nødvendige skjermingstiltak skal utredes, og Miljøverndepartementets retningslinjer skal tilfredsstilles. 4.4 Ved nybygging, ombygging og opparbeidelse av uteareal settes det krav til god arkitektonisk kvalitet i form, materialer og utførelse. 4.6 All ny bebyggelse skal definere gaterommet ved å ha fasadeliv mot gatene og ha en variert volum-, høyde- og fasadeoppdeling for å unngå monotoni. Fasader i første etasje skal ved hjelp av arkitektoniske virkemidler utformes slik at de ikke framstår lukkede/avvisende, men beriker byrommet de er en del av. Publikumsrettet del av fasaden skal ha et åpent og inviterende preg. Det skal i byggesøknaden inngå en redegjørelse for fasade- og volumoppdeling, samt farger og materialbruk i fasader, og hvordan dette bidrar til et positivt samspill med omgivelsene. 4.12 Innebygget gangbro kan oppføres innenfor bestemmelsesgrense # 2 over kotehøyde c=+17,0 over kjøreveg Havnegata mellom område K1 (Kaibygget) og K2 (Torgbygget). Broen kan oppføres utenfor byggegrense innenfor planområdet. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 22,0. Broen skal ha et åpent, lett og transparent uttrykk. Rekkverk kan oppføres over gesims, dersom dette får en åpent, lett og transparent uttrykk. 6.1 Område K1 (kaibygget) kan nyttes til kontor med maks tillatt bruksareal = 5100 m2 BRA. Det kan legges til rette for utadrettet virksomhet som kafe mot kaifronten. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 22,0. Åpent / transparent rekkverk kan føres opp inntil 1,20 m over gesims. Bebyggelsen skal ha flate tak. Heissjakt og trappehus, kan tillates inntil 2,5 m over angitt kotehøyde, med grunnflate inntil 10 % av takflaten, så fremt slike elementer er tilbaketrukket min 2,5 m fra fasade og utformet helhetlig med bebyggelsen for øvrig. Lange fasader og store volumer skal detaljeres og brytes opp for å motvirke monotoni. 6.2 Område K2 (torgbygget) kan nyttes til kontor med maks tillatt bruksareal = 14900 m2 BRA. Det kan legges til rette for utadrettet virksomhet som kafe og bibliotek mot Schrøders plass. Gesimshøyden skal ikke overstige kotehøyde = c+ 34,0 mot nord, c+ 22,0 mot øst og c+ 13,9 langs byggegrensen mot sør. Mellom disse høydene skal bebyggelsen skal ha tak som avtrappes fra nord mot øst og mot Schrøders plass i sør. Dersom bebyggelsen trekkes tilbake fra byggegrensen, skal gesimshøyden tilpasses innenfor angitt kotehøyde. Parapet kan føres opp inntil 1 m over gesims. Den nye bebyggelsen skal henvende seg mot Schrøders plass med hovedinngang fra forplass. Lange fasader og store volumer skal detaljeres og brytes opp for å motvirke monotoni. Det 38 skal legges særlig vekt på utforming av en dempet fasade mot bevaringsområdet rundt Schrødertunet, og på utforming av fasaden mot Havnegata. Takflaten skal bearbeides slik at den ikke er dominerende i bybildet, evt. med grønne tak. Det tillates luftesjakter utenfor byggegrensen mot område H2 og O1. 39 9 Vurdering av konsekvenser 9.1 Tema og verdi - Verdivurdering av dagens situasjon i planområdet De samme delområdene som er beskrevet i kapittel 8 brukes videre i konsekvensutredningen. Delområdene er derfor verdisatt iht. verdisettingsskalaen i Håndbok 140. Inndelingen og verdisettingen er basert på de enkelte tema fra kapittel 8. ARKITEKTONISK OG ESTETISK UTFORMING, UTTRYKK OG KVALITET Verdibegrunnelse KU-verdi ID Navn 1 Planområdet 2 Schrøders plass 3 Schrødertunet 4 Havnegata 5 Havnepromenaden Planområdet med torg, hurtigbåtkai og dypvannskai for bl.a. hurtigruten utgjør det nordlige tyngdepunktet i byen. Stedsanalysen viser at fjernvirkningen av planforslaget er viktig for opplevelsen av sentrum. (Middels til liten verdi) Dette er byens nordlige torg som har betydning for lokalsamfunnet og som har potensiale for økt bruk. Selv om tyngdepunktet i dag ligger lenger sør er dette et lokalt viktig sted. (Middels verdi) Tunet er utpekt som et regionalt viktig kulturmiljø og byrommet har derfor betydning ut over lokalsamfunnet. (Middels til stor verdi) Havnegata mellom de nye kontorbygningene er en del av kommunens fremtidige, overordnede sykkelveinett som er viktig både lokalt og i forhold til sykkelturisme. Utforming av prosjektet har derfor betydning ut over det helt lokale. Den er også en viktig siktakse mot Torghatten og Moaksla. (Middels til liten verdi) Havnepromenaden er et satsingsområde for kommunen, både for lokalbefolkningen, men også som en del av kommunens satsing på turisme, da denne knytter atkomsten med båt sammen med byen. (Middels verdi) 40 9.2 Konsekvensvurdering Omfang og konsekvenser av planforslaget på de ulike delområdene/delmiljøene vises i tabellen nedenfor. Planforslaget vurderes opp mot 0-alternativet. ARKITEKTONISK OG ESTETISK UTFORMING, UTTRYKK OG KVALITET OMRÅDE Planområdet Schrøders plass Schrødertunet VERDI OG OMFANG Verdi: Sentrum og planområdet er synlig fra broen over sundet og fra sjøen, men ikke inne i byen. Middels til liten verdi Omfang: Kaibygget deler opp den lange bebyggelsen mot sjøen og tilpasser seg eksisterende høyder. Torgbygget tilfører et nytt stort volum som legger seg i lengderetningen av bylandskapet og bryter samtidig opp 0alternativets sammenhengende bygningsvolum mot Valveien på tvers av bylandskapet. Det er bestemmelser om utforming av den store takflaten. Lite positivt KONSEKVENS Liten positiv konsekvens Verdi: Byrommet er tydelig til stede i nordre del av sentrum. Middels verdi Omfang: Torgbygget utformes med en lavere og åpen fasade mot torget som sikrer menneskelig skala og liv i byrommet. Det er bestemmelser som skal sikre variert bruk og tilrettelegging for barn og unge og dermed for økt bruk. Lite positivt Liten positiv konsekvens Verdi: Regionalt viktig kulturmiljø og byrom. Middels til stor verdi Omfang: Torgbyggets fasade mot Schrødertunet skal danne en bakvegg for kulturmiljøet. Det er bestemmelser om dempet fargebruk, men sammenlignet med 0alternativet, der deler av Schrøderhaugen bevares, vil utbyggingsalternativet medføre liten negativ konsekvens. Lite negativt Liten negativ konsekvens (+) (+) (-) 41 Havnegata Havnepromenaden Verdi: Ikke mye brukt gaterom i dag utenom til biltrafikk. Hoveddelen av gang- og sykkeltrafikk følger Sømnaveien eller over Schrøderhaugen. Middels til liten verdi Omfang: Torgbygget og Kaibygget får lange fasader mot Havnegata, men det er reguleringsbestemmelser som sikrer aktive og oppdelte fasader på gateplan. Sammenlignet med 0-alternativet, der det er nesten like lange fasader mot Havnegata langs hotell og kulturhus, og lenger fasade mellom gaten og kaien, og ikke bestemmelser om utforming av fasadene, vil konsekvensene bli ubetydelige. Gangbroen over Havnegata vil begrense sikten mot Torghatten og Moaksla. Denne er delvis steng av dagens registerbygg, men gangbroen vil begrense denne siktlinjen ytterligere. Lite negativt Liten negativ Verdi: Mye brukt ved atkomst med hurtigbåt og hurtigrute og i sommerhalvåret. Potensiale for økt bruk. Middels verdi Omfang: Planforslaget legger til rette for en aktiv fasade mot havnepromenaden og kortere fasadelengder mot havnen. 0alternativet opprettholder de lange fasadene mot havnen og har ikke bestemmelser om aktive fasader. Lite positivt Liten positiv (-) (+) SAMLET VURDERING: ARKITEKTONISK OG ESTETISK UTFORMING, UTTRYKK OG KVALITET OMRÅDE VERDI OG OMFANG KONSEKVENS SAMLET VURDERING Verdi: Middels verdi Liten positiv Omfang: Liten positiv (+) 42 9.3 Påvirkning Planforslaget vil kunne medføre påvirkning på arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet i influensområdet gjennom: • • • Gi liv til by- og gaterommene. Gi et arkitektonisk løft i nordlige del av Brønnøysund sentrum. Skape presedens for volum og høyder 9.4 Usikkerhet Usikkerhet kan knyttes til både registreringer, vurderinger og selve tiltaket, se H140 kapittel 4. For temaet «arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet», vil dette først og fremst gjelde utforming av fasadene inkl. utforming av de store takflatene, da dette er ikke fastlagt ennå. Vurderingen er derfor gjort på grunnlag av rammene i plankart og bestemmelser. 9.5 Avbøtende tiltak og hensyn • • Sedumtak (grønne tak). Krav i reguleringsbestemmelsene om fri høyde under gangbroen, høyde og bredde på gangbroen og utforming med transparente materialer og smekker konstruksjon. 9.6 Referanser • • • Stedsanalyse utarbeidet av LINK Arkitektur AS datert 14.04.15 Transformasjon og fortetting – Seminar og workshop Brønnøysund 28-29. mars 2014 Temakart for Brønnøy kommune 43
© Copyright 2024