Detaljregulering av Gamle Møglestu Gård
Behandles av: Planutvalget Arkivnr: PlanID 2013003668, GBR - 32/1 Arkivsaksnr.: 13/3668-37 Møtedato: 03.02.2015 Saksbehandler: Mariann Skei Fossheim Utv. Saksnr: 010/15 Dok.dato: 21.01.2015 Tittel: arealplanlegger Detaljregulering av Gamle Møglestu Gård - offentlig ettersyn Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Møglestu Gård, datert 15.12.2014, med tilhørende bestemmelser datert 15.12.2014 og planbeskrivelse, sist revidert 09.01.2015 ut til offentlig ettersyn 03.02.2015 Behandling i Planutvalget Tilleggsforslag fra Oddbjørn Kylland Sp. Før planen sendes ut på høring skal de 4da med landbruksareal som ligger innenfor planområdet regulerse som/ til landbruksformål. De som stemte for tilleggsforslag fra Sp: Oddbjørn Kylland Sp, Petter Toldnæs V, Torild Haustreis A. Bjørn Berntsen H, Halvor Rismyhr H, Æsæl Sollie H, Jo Hjerkinn H. Administrasjonens forslag vedtas. PUV- 010/15 Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Møglestu Gård, datert 15.12.2014, med tilhørende bestemmelser datert 15.12.2014 og planbeskrivelse, sist revidert 09.01.2015 ut til offentlig ettersyn. Før planen sendes ut på høring skal de 4da med landbruksareal som ligger innernfor planområdet regulerse som/ til landbruksformål. Saksopplysninger: Sammendrag Planforslaget har som mål å legge til rette for rivning av eksisterende bygg, kjent som "Husmorskolen" og bygging av opptil 35 nye boenheter i form av leilighetsbygg eller tomannsboliger med tilhørende parkeringskjeller og reguleringsformål bolig/offentlig/privat tjenesteyting. Park og eksisterende, vernede bygg bevares og oppgraderes. Område brukt til landbruk reguleres til offentlig grøntareal. Tiltaket ligger på Møglestu i Lillesand kommune, rett ved Vestre Moland kirke. Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til «tjenesteyting» med hensynssone kulturmiljø (H570) og ligger i hensynssone for landbruk. Planen er ikke i tråd med kommuneplanen eller dens bestemmelser. I gjeldende detaljregulering for området er området avsatt til offentlig/privat tjenesteyting, med hensynssone H570_1, sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø. Planforslaget er bare delvis i tråd med gjeldende detaljregulering. Det er på grunn av konflikten mellom formål i kommuneplan og planforslag foretatt en konsekvensutredning av planen. Sentrale problemstillinger i planarbeidet har vært hensynet til kulturminner og kulturmiljø. Det har også vært diskutert mulige måte å sikre at midlene fra et eventuelt salg av eiendommen kan øremerkes vedlikehold av verneverdig bygningsmasse med tilhørende anlegg og infrastruktur. Et annet viktig punkt i planarbeidet har vært hensynet til landbruk, og hvordan man på best måte kan ivareta driftsinteresser på tilgrensende landbrukseiendom, uten at dette kommer i konflikt med bokvaliteter for nye boenheter. Det er administrasjonens vurdering at det helt klart er utfordringer knyttet til utvikling av den aktuelle eiendommen. Administrasjonen mener forslagstiller har gjort et grundig arbeid i å vurdere alternative utbygningsformer og konsekvens av utbygging i forhold til kulturminner, og at slik forslaget ligger kan en utbygning foretas uten at det svekker kulturminnenes integritet. Administrasjonen ser det som positivt at ny bygningsmasse trekkes bort fra verneverdig bygningsmasse og gis en form og et utrykk som gjør det lett å lese hva som er gammelt og hva som er nytt. Det er også positivt at man ønsker å oppgradere parken og tar inn originale elementer i denne. Administrasjonen har brukt en del tid på å se på mulighetene for å få avtalefestet at midler fra salg og et eventuelt overskudd skal øremerkes opprustning av verneverdig bygningsmasse. Dette har det dessverre vært umulig å få til gjennom de verktøy som ligger i detaljreguleringsplanen (bestemmelser og utbyggingsavtale). Administrasjonen ser at det finnes noen små ulemper knyttet til landbruk og kulturminnevern ved å tillate planforslaget, men synes at fordelene ved å tillate forslaget veier opp for disse. Da også 0-alternativet; å la dagens reguleringssituasjon gjelde, og ikke gjøre noe videre med bygningsmasse eller eiendom, vil føre til større ulempe, mener administrasjonen at planen kan vedtas å legges ut til offentlig ettersyn. BAKGRUNN FOR SAKEN Faveo Prosjektledelse AS og Haarklau og Lindeberg AS fremmer på vegne av Lillesand kommune forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Møglestu gård i Lillesand kommune. Hensikten med dette forslaget er at en ønsker en omdisponering av deler av eiendommen, gnr. 32/1, til bolig- og offentlig formål. Dette samtidig som man ønsker å ivareta kultur-, natur/verneinteresser i miljøet rundt Gamle Møglestu gård. Tidligere saksgang Gamle Møglestu Gård ble kjøpt av Lillesand kommune 01.05.05 for 3,5 mill kr. Planen var å kunne bruke arealene til å realisere ny ungdomsskole. Dette kunne ikke realiseres bla av hensyn til vern av deler av bygningsmassen og kulturlandskapet. Etter dette har bygningsmassen delvis stått ubenyttet, men i august 2005 ble arealene i nybygget tatt i bruk av kommunens voksenopplæring. Den kommunale flyktningetjenesten flyttet inn i okt 2006. Voksenopplæringen kom fra leide lokaler ved Avigo, mens flyktningetjenesten flyttet opp fra lokaler ved Middelskolen. Begge virksomhetene gav uttrykk for at beliggenheten har vært meget god, men det krevdes en rehabilitering av lokalene for at de skulle tilfredsstille hensynet til et akseptabelt arbeidsmiljø hva gjelder fysiske standardkrav. Det ble bl.a foretatt CO2 målinger som tilsier at lokalene ikke på noen måte tilfredsstiller minstekravene til et godt inne/arbeidsklima. Flyktningetjenesten ble flyttet til en del av nytt NAV-kontor og flyttet sin virksomhet til nye lokaler i sentrum. I bystyresak 114708, ble det besluttet å inngå en samarbeidsavtale med lag og foreninger som ønsket å etablere deler av sin virksomhet i lokaler ved Gamle Møglestu Gård. Det ble videre besluttet at den kommunale kulturskolen skulle tilbys lokaler i driftsbygningen. Det var i budsjettsammenheng for 2008 og 2009 brukt/avsatt henholdsvis 1 og 1.5 mill kr til henholdsvis, brannsikring og noe oppjustering i forbindelse med innflytting for lag og foreninger, samt for å istandsette og klargjøre lokalene for kulturskolen. I BS-071/09 Ble følgende vedtatt: 6. Følgende eiendom vil med denne strukturendringen bli fristilt og lagt ut for salg: - Gamle Møglestu gård. Salgsavtale – kontrakt legges frem for Formannskapet for behandling. Planens innhald Planområdets størrelse er ca 19 daa. Det legges opp til bygging av tomannsboliger eller leilighetsbygg med inntil 35 boenheter. Planen åpner også opp for at dette kan være omsorgsboliger/boliger med service og tilhørende fasiliteter for ansatte. Reguleringsformålet er derfor kombinert bolig/offentlig eller privat tjenesteyting. Vernede bygg og tilstøtende arealer er avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting. Det er avsatt arealer til lekeplass, og parkområdet er regulert til offentlig parkområde. Landbruksareal er avsatt til grønnstruktur. Det legges opp til parkering under bakken for boliger (vertikalnivå 1). Arealene fordeler seg på de ulike formålene slik: - offentlig og/eller privat tjenesteyting 2756m2 - bolig/tjenesteyting 4517m2 - park 6399m2 - grøntareal mot øst 3248m2 - lekeplass 168m2 - parkering, vei og teknisk anlegg 2107m2 Dagens situasjon Gamle Møglestu gård ligger i et område nært opp til et gammelt bosettingsområde som er rikt på automatisk fredede kulturminner, rundt Vestre Moland kirke. Hovedbygningen på Gamle Møglestu gård er fredet, mens driftsbygning er bevaringsverdig. Hovedhuset, driftsbygningen og Vestre Moland kirke utgjør en samlet verneenhet. Denne triangulære konstellasjonen fremstår som et markert landemerke og har dominert sine omgivelser i flere århundrer. Planområdet ligger flott til med et stort grøntområde i søndre del, som består av et vakkert parklandskap med storvokste bøketrær langs en steinsatt mur. Planområdet utgjør en liten del av det åpne åkerlandskapet som ligger på sørsiden av Moelva som strekker seg fra Vardåsen i sør og nordover mot St. Gobain (Norton) og Storemyr. Innenfor planområdet er det et dyrket areal på ca 4 daa som brukes som tilleggsareal til tilstøtende landbruksarealer. Lag, foreninger, skole og barnehager bruker grøntareal, driftsbygning og til dels hovedbygning til lek og læring. Det er store økonomiske utfordringer knyttet til vedlikehold av eksisterende bygningsmasse. Slik situasjonen er i dag, er eksisterende bygningsmasse lite egnet til bruk, da den i liten grad oppfyller dagens krav i tekniske forskrifter. Vurdering: Planstatus Rikspolitiske retningslinjer med betydning for reguleringsplanen PRR for barn og unge: http://www.regjeringen.no/upload/MD/Vedlegg/Rundskriv/T-2-08.pdf Krav til den kommunale planleggingsprosessen Kommunen skal: a. Vurdere konsekvenser for barn og unge i plan- og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven. b. Foreta en samlet vurdering av barn og unges oppvekstmiljø for å innarbeide mål og tiltak i kommuneplanarbeidet. c. Utarbeide retningslinjer, bestemmelser eller vedtekter om omfang og kvalitet av arealer og anlegg av betydning for barn og unge, som skal sikres i planer der barn og unge er berørt. d. Organisere planprosessen slik at synspunkter som gjelder barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge selv gis anledning til å delta. Krav til fysisk utforming Følgende skal vies spesiell oppmerksomhet: a. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. b. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. c. Kommunene skal avsette tilstrekkelige, store nok og egnet areal til barnehager. d. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Kommuneplan I gjeldene kommuneplan for Lillesand kommune 2011-2023, vedtatt 11.10.2011 i Bystyret, er planområdet avsatt til «tjenesteyting» med hensynssone kulturmiljø (H570). Av kommuneplanens bestemmelser § 2-5 c) framgår det: «Byggegrense dyrka mark. Med mindre annet er angitt i reguleringsplan, kan bolig-, fritidsbygg eller andre bygg for varig opphold ikke oppføres nærmere dyrka mark enn 30 meter. Byggegrense for slike tiltak er 50 meter fra dyrka mark i Moelvdalen (Møglestu), sammenfallende med hensynssone H510_9 og H510_10.» Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanen Gjeldende detaljreguleringsplan Planområdet inngår i detaljreguleringsplan for veg inn til Lillesand sentrum, ViaduktenMøglestu, planID 926-20112161, vedtatt i Bystyret 31.10.2012. Formålet med denne planen var å legge til rette for gjenåpning av fv 402 med tilhørende utbedring av vegstrekket samt fortau og avklaring av arealbruken på de uregulerte tilstøtende områdene. Denne planen er det gitt rammer for utvikling av Møglestu-området. Planområdet er avsatt til «offentlig og/ eller privat tjenesteyting» med hensynssone H570_1, sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø. Av bestemmelsene framgår følgende for denne hensynssonen: «Bygninger avsatt til bevaring er regulert med eksisterende høyde, takform og etasjeantall. Bygningene kan bruksendres, utbedres, moderniseres og ombygges under føresetnad av at bygningens eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering, materialbruk og farger blir opprettholdt. Antikvarisk myndighet kan ved slike tiltak stille krav til materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Ved endring kan det kreves at fasader tilbakeføres til tidligere dokumenterte utseende, innenfor rammen av det som er forsvarlig i forhold til byggeforskriftens funksjonsog sikkerhetskrav. Alle søknads- og meldepliktige tiltak skal forelegges antikvariske myndigheter til uttalelse før eventuell godkjenning.» Planforslaget er delvis ikke i tråd med eksisterende detaljregulering. Tematisk vurdering Konsekvensutredning/ Planprogram Planavdelingen vurderer foreliggende planforslag med konsekvensutredning til å være i samsvar med vedtatt planprogram. Hovedpunktene i konsekvensutredningen omhandler: - Estetikk, landskapsvirkning og vernehensyn - Miljøvern/grøntstruktur - Landbruk - Kulturminner - Teknisk infrastruktur - Trafikk og parkering - Universell utforming - Barn og unges interesser - Støy - Grunnforhold - ROS analyse - Utbyggingsavtale Grønnstruktur Parken, grøntområdet mot øst og lekeplassen er alle lett tilgjengelige områder. Parken, som er et stort område med forskjellige kvaliteter på over 6000m², skal ivaretas og være tilgjengelig både for de nye boligene og allmennheten som område for opphold, rekreasjon og lek. Parken har noen få gjenværende spor fra slik den var opprinnelig, med unntak av den storvokste vegetasjonen. Noen elementer som står igjen er muren og en side av bøkealléen langs veien sørover, samt noen stier og struktur av gangveier rundt hovedhuset. Det ligger også en vannrenne i det laveste området sør i parken. Det grønne området mot øst i planområdet ligger som et markert skille mellom boliger og jordbruksarealene. Det foreslås å etablere en jordvoll med beplantning i plangrensen som erstatning av hekken. Forslagstiller mener dette er tilstrekkelig for beskyttelse mot landbruket og at arealet da ville kunne gjøres tilgjengelig for beboere, f.eks. til bruk til opphold og rekreasjon. Det er ingen registrerte artsforekomster innenfor planområdet. Planområdet inneholder heller ingen spesielle biotoper som er viktige for artsmangfoldet i og rundt planområdet. Landbruk Buffersone mot tilgrensende jordbruksareal er i kommuneplanen satt til 50 m i Møglestuområdet. Jordbruksareal i dette området er også avsatt til Hensynssone Landbruk H510. Hensikt med buffersone og hensynssone er å redusere muligheter for konflikter mellom formål. I dag er planområdet noe avgrenset mot landbruksområdet ved en hekk/ rad med grantrær. Denne foreslås opprettholdt og sikret gjennom planforslaget. Planbestemmelsene innskrenker hensynsone/byggegrense til jordbruk til henholdsvis 15m mot nord og 30m mot øst. Dette gjøres med forbehold om at eksisterende granhekk og foreslått jordvoll vil sikre skjerming og gi et tydelig skille mot tilgrensende landbruksområder Innenfor planområdet er det et fulldyrketdyrket jordbruksareal på ca 4 daa. Arealet er ikke regulert til jordbruksformål i gjeldende detaljreguleringsplan. Det vurderes av forslagstiller som lite tjenlig at det videreføres jordbruksdrift på dette arealet. I planen foreslås det derfor avsatt til offentlig grøntområde. Miljøvern Det er vurdert om det skal utarbeides støyberegninger, men en har etter drøfting med Statens Vegvesen, kommet til at dette ikke er nødvendig. Dette begrunnes med at området der det skal etableres nye boliger ligger utenfor sonen hvor det blir stilt krav om støyberegninger. Bruken av området som ligger innenfor gul sone, jf. støyberegningskart, forutsettes brukt som før og derfor utløses ikke behov for støyberegninger. Ellers er boliger og uteoppholdsareal ivaretatt i de krav til støyskjerming som ligger i gjeldende teknisk forskrift (TEK10). Dette forholdet er utredet i forhold til Fylkesmannen i Aust – Agder sin sjekkliste for reguleringsplaner kapittel 1 og 2. Se vedlegg 2. Det er ikke avdekket forhold som vurderes som negative for miljøvern/grøntstrukturinteresser i området Klima De foreslåtte nye boligene ligger nær eksisterende kollektivakser, bysentrum, skoler og tjenestetilbud. Det er derfor rimelig å anta at man vil kunne klare seg uten mye bilbruk om man bor og jobber i Lillesand. Dette er positivt sett i et samfunnsmessig perspektiv. Det kan være periodevis støy/støv/lukt fra landbruket som vil påvirke boligene, men ikke av et slikt omfang at planområdet ikke er et godt bomiljø. Det kan også forekomme lukt fra produksjonen fra Saint Gobain-fabrikken. Dette gjelder hele Møglestu-området. Luktforurensningen fra fabrikken er i følge undersøkelser ikke farlig i den konsentrasjonen som forekommer i planområdet. Vei Det er ingen større offentlige veier internt i planen, kun en offentlig gang og sykkelsti gjennom parken. Eksisterende avkjørsel til fylkesvei stenges og ny hovedavkjørsel til eiendommen etableres nord-øst for eksisterende avkjørsel, der det i dag ligger en eksisterende, mindre avkjørsel. Løsningen er diskutert med Statens Vegvesen i møte. Kulturminner Planområdet har først og fremst kulturminneverdi da hovedbygget er fredet og tilhørende bygg er verneverdig. Også den tilliggende parken er en viktig del av helheten i kulturmiljøet. Gamle Møglestu gård ligger i et gammelt bosettingsområde, like ved Vestre Moland kirke og i et område med flere automatisk fredede kulturminner. Gårdens fredete hovedhus, driftsbygningen og kirka utgjør en samlet verneenhet. Ansamlingen av viktige historiske bygninger fremstår som et markert landemerke og har dominert sine omgivelser i flere århundrer. Parkanlegget knyttet til gården hører også med i den historiske konteksten, med steinmurer og store bøketrær. Store hekker danner et markert skille mellom planområdet og tilgrensende jordbruksareal på nordøst- og sørøstsiden. Gårdsanlegget og kirka er visuelt viktige elementer ved ankomst til området både fra nordvest, nordøst og sørøst (mot Lillesand), samt fra Vardåsen i øst da dette høydedraget gir vidt utsyn over det åpne landskapet rundt Møglestu. Det foreslås i planforslaget å rive eksisterende bygningsmasse kjent som "Husmorskolen". Det vurderes at bygget har liten verneverdi, og at den kulturhistoriske verdien i bruken av bygget som husmorskole kan bevares gjennom foto og tekst. En rivning av denne bygningsmassen vil i følge forslagstiller ikke føre til at de eldre og kulturhistorisk tyngre bygningene og elementene mister sin sammenheng og historiske lesbarhet. Den fredete hovedbygningen vil gå tilbake til å være et frittstående objekt, og i følge forslagstiller bli tilbakeført til en mer opprinnelig situasjon. Vernede bygg skal opprettholdes, og vernehensynet videreføres i plan gjennom hensynssoner med tilhørende bestemmelser. Opprustning av parken og etablering av vannspeil slik det opprinnelig var, vil gi parken et mer originalt preg. Det er et uttalt mål at midlene fra salg av Game Møglestu Gård skal gå til opprustning av vernede bygg. Det har imidlertid vært vanskelig å sikre dette gjennom avtaler, se eget punkt angående økonomi. Kulturminner har vært et eget punkt i konsekvensutredningen, hvor man konkluderer med at tiltaket vil få en liten positiv konsekvens for området inkludert i planen og området rundt planen (influensområdet). Planområdet og kulturområdet rundt planområdet verdsettes til å ha høy verdi både i lokal, regional og nasjonal målestokk. Estetikk De nye boligene tenkes oppført som leilighetsbygg i tre etasjer mot nordøst, mens resten av volumene er mindre og i to etasjer, med mellom to og fire boenheter i hver bygningskropp. Terrenget synker noe mot sør, og bygningene følger dette fallet. Dette er med på å dempe virkningen av den nye bebyggelsen opp mot de eksisterende volumene. Grensen for boliger mot sørvest er lagt som en fortsettelse av hovedhusets fasade mot parken, og er trukket tilbake over 15 meter fra parken i forhold til den eksisterende bygningen som skal rives. Av respekt for den fredede hovedbygningen er den nærmeste toetasjes boligen trukket ca. 30m mot øst for å gi nok rom rundt det bevaringsverdige bygningsmiljøet. Nye bygg skal ha saltak med takvinkel fra 35-40o. Møneretningen er planlagt snudd 90o i forhold til eksisterende bebyggelse. Det tillates flatt tak over felles innganger med trapp og heis. Nye bygg skal ha en mindre skala enn eksisterende hovedbygg, og utformes i tradisjonell stil. Ny bebyggelse skal legges i rekker, med tydelige skiller mellom boenhetene for å bryte opp lange fasader. Hensikten bak de arkitektoniske valgene er å skape en bygningsmessig struktur som vil ha en annen utforming i form av størrelse og uttrykk enn eksistrenede bygg, og dermed gjøre den historiske lesbarheten tydelig. Universell utforming Generelt er alle uteområdene lett tilgjengelige på grunn av små og jevne høydesprang i terrenget, og det er tilgang for de fleste til store deler parken. Sandlekeplassen skal utformes etter prinsipper om universell utforming. Parken som ligger i vernesonen, er gjennom bestemmelsene gitt noen muligheter for opparbeidelse av enkelte elementer i parken, slik at tilgjengeligheten kan økes i forhold til i dag. Det ligger mange begrensninger i vernet av de eksisterende bygningene i forhold til å kunne gjøre dem universelt tilgjengelige. Det kan tilrettelegges med f.eks. flyttbare ramper osv., men da interiør i hovedhuset skal bevares kan f.eks. ikke rekkverk, trinnløse overganger eller fargesetting endres for å tilfredsstille nye krav. Ulike typer virksomheter som legges til denne bebyggelsen må derfor vurderes opp mot om tilgjengeligheten er god nok for brukerne. Ved etablering av nye boligområder stilles det krav til at minst 70% av boenhetene skal være universelt utformet. Dette kravet er innarbeidet i planbestemmelsene. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er ikke avdekket forhold som utredes videre. Se vedlagt ROS-analyse. Barn og unges interesser Det skal etableres en sandlekeplass i parken, parkområdet gjøres mer tilgjengelig og skal oppgraderes. Dette vurderes som positivt for barn og unges interesser. Parkområdet brukes av barn og unge. For nærmere utredning av dette vises det til utfylt sjekkliste for oppfølging av barn og unges interesser i planlegging. Skole- og barnehagesituasjon Nye boliger ligger svært nær eksisterende skoler og barnehager. Disse har god kapasitet. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det har vært et uttrykt ønske fra sentrale myndigheter at overskuddet fra et eventuelt salg av eiendommen skal øremerkes opprustning av verneverdig bygningsmasse. Administrasjonen har derfor hatt fokus på å se på hvordan dette skal kunne reguleres i arbeidet med detaljplanen. Administrasjonen har ikke hjemmel til å regulere dette gjennom de regler som ligger i Plan- og bygningsloven. Dette må eventuelt styres gjennom politiske vedtak. Dette spesielt da man her er avhengig av kontroll over et potensielt økonomisk overskudd fra et salg, og det mest sannsynlig ikke vil være samme eier for utbygningen av eiendommen som for den verneverdige bebyggelsen. Utbyggingsavtale Det er gjort vurderinger om behov for utbyggingsavtale. Det er vurdert at de forhold det ville vært naturlig å inkludere i en slik avtal, jf punkt om øremerkede midler til opprustning av eksisterende bygningsmasse. Da det er konkludert med at slike midler ikke er mulig å inkludere i en utbyggingsavtale for denne eiendommen er det derfor ikke utarbeidet noen utbyggingsavtale til planen. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 03.12.2013 med frist 24.01.2014. Det kom inn 6 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Hovedmomentene i merknadene gjelder bevaring av kulturminner/kulturmiljø og landbrukshensyn. Merknadene er i noen grad imøtekommet av planforslaget. Medvirkning - Det er i planprosessen avholdt et åpent informasjonsmøte på Møglestu. - Det har vært avholdt møter med avdeling for kulturminnevern i Aust Agder fylkeskommune, i forbindelse med vern av bygninger og kulturmiljø. - Møte med Statens Vegvesen i forbindelse med støy- og trafikkberegninger. - Dialog/møter med landbruksmyndighet i kommunen, i forbindelse med buffersone mot landbruk og framtidig bruk av dyrket mark innenfor planområdet. Konklusjon: ADMINISTRASJONENS SAMLEDE VURDERING Eksisterende fredet hovedbygning og vernet driftsbygningen skal bevares. Den tilhørende parken på sørsiden av bygningene forsterker det historiske miljøet og skal i størst mulig grad bevares og tilgjengeliggjøres for allmennheten. Husmorskolebygningen samt garasjer/tilbygg til uthuset foreslås revet. Ny boligbebyggelse, i form av leilighetsbygg og tomannsboliger, legges øst for den eksisterende bebyggelsen. Bebyggelsen organiseres i en overordnet L-form. Det tillates inntil 25 nye boenheter i leilighetsbygg/tomannsboliger i henholdsvis 3 og 2 etasjer med tilhørende parkeringskjeller. Område som i dag benyttes til jordbruk, reguleres til offentlig grøntareal. Det er administrasjonens vurdering at det helt klart er utfordringer knyttet til utvikling av den aktuelle eiendommen. Administrasjonen mener forslagstiller har gjort et grundig arbeid i å vurdere alternative utbygningsformer og konsekvens av utbygging i forhold til kulturminner, og at slik forslaget ligger kan en utbygning foretas uten at det svekker kulturminnenes integritet. Administrasjonen ser det som positivt at ny bygningsmasse trekkes bort fra verneverdig bygningsmasse og gis en form og et utrykk som gjør det lett å lese hva som er gammelt og hva som er nytt. Det er også positivt at man ønsker å oppgradere parken og tar inn originale elementer i denne. Da 0-alternativet vil bety videre forfall av eksiterende bygningsmasse, spesielt med tanke på verneverdig bebyggelse, mener administrasjonen en utvikling av eiendommen er å foretrekke. Det er administrasjonens vurdering at forslaget, slik det nå foreligger, ikke vil utfordre hovedbygningens integritet som landemerke og kulturhistorisk miljø, men komme i 2.rekke rent visuelt og størrelsesmessig. Administrasjonen mener det er svært uheldig å miste fulldyrka jordbruksareal i aktiv drift, i dette tilfelle 4 dekar. I planbeskrivelsen hevdes det at avtalen mellom kommunen og Tellef D. Birkeland er sagt opp. Dette medfører i følgejord- og skogbrukssjef ikke riktighet. Det foreligger pr. i dag jordleieavtale mellom Lillesand kommune og Tellef Dalholt Birkeland for driften av jordbruksarealet på gnr 32 bnr 1 og gnr 32 bnr 38 (SAK 14/1172). Disse arealene er en del av driftsgrunnlaget til Tellef. D. Birkeland som driver intensiv grønnsaksproduksjon. Familien Birkeland har drevet med grønnsaksproduksjon på jordbruksarealet tilhørende gnr 32 bnr 1 og 38 på gamle Møglestu gård siden 1987. Det er lagt ned mye ressurser gjennom en årrekke i jordbruksarealet som omkranser Gamle Møglestu gård. Høsten 2014 har Birkeland foretatt omfattende dreneringsarbeid som øker kvaliteten og produksjonsevnen på disse arealene. Driften på disse arealene fremmer matproduksjonen i Lillesand kommune og har høy verdiskaping. Jordbruksarealet på gnr 32 bnr 1 (innenfor granhekken) er i 2014 drevet i henhold til gjeldende jordleieavtale, og klargjort av Birkeland for våronn og produksjon våren 2015. Samtidig er administrasjonen kjent med at gjeldende plan pr i dag ikke har arealformål landbruk på det aktuelle arealet, og forstår forslagstillers ønske om at dette videreføres med tanke på forutsigbarhet i planleggingen. Administrasjonen synes i så måte at nytt formål; offentlig grøntområde ivaretar allmenheten på en bedre måte enn gjeldende formål (offentlig/privat tjenesteyting). Det er nødvendig for landbruksnæringen i Lillesand at det opprettholdes et markert skille mellom planområdet og jordbruksarealene, ved at det settes av en tilstrekkelelig buffersone mellom ny bebyggelse og jordbruksarealene for å forebygge interessekonflikter, jf. bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2011-2023 § 2-5, bokstav c). Byggegrense dyrka mark. Det er svært viktig at dette tas hensyn til i reguleringsarbeidet, slik at presset mot den dyrka marka ikke økes og jordvernet ivaretas. Jordbruksarealet i Møglestu området har også spesiell prioritet og er angitt hensynssone landbruk H- 510 i gjeldende kommuneplan. Det er utfordringer ved at granhekken rundt Gamle Møglestu gård i denne saken brukes som et argument for at buffersonen mot dyrka mark kan reduseres fra 50 meter til 30 meter (øst) og 15 meter (nord). Kommunens landbruksmyndighet påpeker at granhekken reduserer produksjonsevnen på tilgrensende jordbruksareal utenfor granhekken. Det som opprinnelig var en granhekk, fremstår i dag som en rekke av store grantrær med kraftige greiner som reduserer og samtidig tar lys, vann og kraft fra jordbruksarealene. Samtidig reduserer granhekken jordbruksarealets størrelse på utsiden av hekken med flere meter, fordi greinene stadig strekker seg lenger ut mot jordet. Tellef Dalholt Birkeland har flere ganger de siste ti- årene vært i kontakt med kommunen om denne utfordringen. Hogst har vært vurdert. Gran er som kjent også et treslag som ved økende alder er sterkt utsatt for råte. Gran plantet på god mark (som i dette tilfellet) og med en plassering som gjør det utsatt for skader på røtter og stamme, vil være svært råteutsatt. Det stilles derfor spørsmål ved tidsperspektivet for overholdelse av granhekken/raden av grantrær. Dersom denne hekken skal benyttes som vegetasjonsskjerm mot landbrukseiendom er det derfor viktig at denne vedlikeholdes, og at det ved utbytte av trær vurderes andre alternativer til vegetasjon som vil være lettere å vedlikeholde og som ikke påfører negative virkninger på tilstøtende landbruksarealer. Plasseringen av ny vegetasjon bør også være slik at den ikke vokser utover dyrka mark på naboeiendom. Administrasjonen mener at man under tvil kan tillate en reduksjon i avstandskrav, men at dette fordrer god dialog med landbruksmyndighet i forhold til praktiske løsninger. Et annet viktig punkt er øremerkning av midler fra salg til rehabilitering/vedlikehold av verneverdig bygningsmasse. Det har etter grundige vurderinger vist seg svært krevende å få dette sikret, også gjennom privatrettslige avtaler. Dette er en utfordring administrasjonen ikke har funnet noen løsning på, og dette er beklagelig da dette har vært et uttrykt ønske fra sentrale myndigheter i høringsfasen. Sikring av midler er utvilsomt også et ønske fra både administrasjon, og det har også blitt gitt signaler fra politisk hold om at dette er intensjonen bak en utvikling av eiendommen og et eventuelt salg. Dette er en problemstilling som må diskuteres videre både politisk og administrativt, samt med sentrale myndigheter i høringsperioden, slik at man finner en løsning som alle parter kan leve med før planen vedtas. Dessverre gir ikke planbestemmelser eller utbyggingsavtale, som er planens verktøy, noe rom for å regulere dette. Det må derfor fattes vedtak eller utarbeides privatrettslige avtaler ved siden av planarbeidet. Det er derfor administrasjonens mening at et slikt arbeid kan foregå parallelt med høringsperioden, og at det derfor ikke burde hindre at planen legges ut til offentlig ettersyn. Saksdokumenter: Vedlegg 7. Reguleringsplan.pdf Vedlegg 10. Møglestu_ reguleringsbestemmelser_141215.pdf Planbeskrivelse. REV. 09 01 15 Konsekvensutredning kulturminner og kulturmiljø Møglestu_150107 Vedlegg 2. FM sin sjekkliste for reg planer.Miljoverninteresser.pdf Vedlegg 4. Sjekkliste for oppfølging av barn og unges interesser.pdf Vedlegg 5. Sjekkliste ROS.pdf Vedlegg 8.R110 Illustrasjonsplan.pdf Vedlegg 9. R112 Solstudie mars_sept og juni.pdf Vedlegg 11. R111 Snitt.pdf Vedlegg 12. Vernevedtak.Møglestu.pdf Vedlegg 3. Rapport kulturhistorisk registrering.PDF Merknader med kommentarer Svar på oversending av forslag til reguleringsplan Forslag til reguleringsplan Tilbakemelding fra administrasjonen vedrørende kapasitet på vann- og avløpsanlegg for Gamle Møglestu Gård Referat fra møte 19.11.2014 - om støy/trafikkberegninger Detaljregulering av Gamle Møglestu Gård- ang vedtak av planprogram Dokumentasjon på Møglestu - fredningen Kulturminnevern Gamle Møglestu Gård Fredningsvedtak på lokalitetsID 87100 Etterspør fredningsvedtak Svar på hendvendelse om status og fremdrift Møte vedrørende status og videre fremdrift Gamle Møglestu Gård – detaljregulering Purring Forespørsel om møte med planavdelingen Rapport fra registrering etter automatisk fredete kulturminner Melding om offentlig ettersyn av planprogram for omregulering Kommentarer til planprogram Merknader - Møglestu Gård Uttalelse til planprogram - Gamle Møglestu gård Merknader - Møglestu Gård Merknader - Gamle Møglestu Gård Fylkesmannens uttalelse til høring av planprogram for Gamle Møglestu gård Melding om offentlig ettersyn - planprogram Avisannonse - offentlig ettersyn planprogram Innspill om nedbygging av matjord Uttalelse til oppstartsmelding fra FK - kulturminnevern Gamle Møglestu gård - purrer på uttalelse til oppstartsmelding Merknad - Gamle Møglestu gård Innspill Oppstartsmelding Gamle Møglestu Gård Varsel om oppstart detaljregulering Møtereferat Forespørsel om oppstartsmøte
© Copyright 2024