Arkivsak-dok. Saksbehandler 13/07241-12 Maria Falch Holm Saksgang Møtedato Teknisk utvalg 27.05.15 OMREGULERING FOR DEL AV RAFNESÅSEN 1.GANGSBEHANDLING Rådmannens innstilling Teknisk utvalg har vurdert forslag til omregulering for del av Rafnesåsen – boligområde, med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser datert 7.5.2015, innspill, kommentarer og saksfremstilling. Teknisk utvalg anbefaler planforslaget. Planen med tilhørende dokumenter legges ut til offentlig ettersyn i tråd med Plan- og bygningsloven, under følgende forutsetninger: 1. § 3.8 utvides til: sti i planområdet skal opparbeides samtidig som utbygging 2. Nytt punkt 4 i bestemmelsene: mindre vesentlige unntak, mindre vesentlige unntak kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av Teknisk Utvalg som det faste planutvalg, innenfor rammen av Plan- og bygningsloven. Private servitutter: etter at disse bestemmelsene er trådt i kraft, er det ikke tillatt med private servitutter å etablere forhold som strider mot denne planen og dens bestemmelser. 3. Ved eventuell godkjenning av planforslag oppheves deler av plan 145 omregulering del av Rafnesåsen Ringveien og erstattes av plan 244 del av eiendommen gbnr. 4/224 og 4/91, Rafneskåsa på Herre. 4. Illustrasjonsplan av 7.5.2015 sidestilles med planforslaget. Når plan og bestemmelser er rettet opp vil planen bli lagt ut til offentlig ettersyn. Behandling- og arealgebyr må betales, regning ettersendes. Vedlegg 1. Forslag til reguleringsplan, 7.5.2015 2. Illustrasjonsplan, 7.5.2015 3. Planbeskrivelse, 7.5.2015 4. Reguleringsbestemmelser, 7.5.2015 5. ROS-analyse, 8.4.2015 6. Varsling om igangsetting av planarbeid, 21.5.2014 7. Statens vegvesen, 27.5.2014 8. Fylkesmannen i Telemark, 19.6.2014 1 9. Telemark fylkeskommune, 4.6.2014 10. Innkommende merknader fra beboere i Ringveien v/Stian Jahren, 17.6.2014 11. Tidligere merknader fra beboere i Ringveien v/Stian Jahren, 7.2.2008 12. Vedtak i Teknisk Komite, 22.11.2007 Referanser i saken Gjeldende reguleringsplan plan id 145 omregulering del av Rafnesåsen Ringveien. Plan og bygningsloven. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Asplan Viak, på vegne av Apland og Heibø AS. Formålet med reguleringen er å legge til rette for «seniorboliger» på et område som tidligere var båndlagt av høyspentlinje. Høyspentlinje er nå fjernet. Planområdet ligger i Rafnesåsen på Herre. Teknisk utvalg gjorde i 2007 et vedtak i saken, der det heter at: «Teknisk komité, som også er Det faste utvalg for plansaker, har vurdert søknad om utbygging av et område innenfor reguleringsplanen for Rafnesåsen / Rafneskåsa, stadfestet 17.12.1974.» «Teknisk komité vil kunne stille seg positive til at søker utarbeider et forslag til omregulering av planen. Dette innebærer at det må forhåndsvarsles og at samtlige naboer og berørte parter gis anledning til å uttale seg i tidlig planfase.» Planforslag med beskrivelse mottatt 7.5.2015. Det gjøres oppmerksom på at det er utarbeidet en illustrasjonsplan som følger planforslaget. Figur 4. Planområdets beliggenhet. 2 Saksfremstilling Planområdet er i gjeldende reguleringsplan (plan id 145) vist som friområde. Oppstartsmøte ble avholdt 4.3.2014. I møtet deltok Henning Karlsen for forslagsstiller, Henry Hvalvik og Eva S. Andersen fra Bamble kommune. Varsel om oppstart ble kunngjort i TA 16.5.2014 og forhåndsvarsel ble sendt ut pr. brev til berørte og regionale myndigheter den 16.5.2014, med frist for merknader 19.6.2014. Under varslingsperioden innkom 4 merknader fra naboer og offentlige organer. Nye innkommende opplysninger om at friareal fortsatt er i bruk som lekeareal gjorde at administrasjonen holdt en befaring med Apslan Viak 7.5.2015. Det ble utarbeidet et nytt revidert planforslag med større grønnstruktur enn det opprinnelige planforslaget. Grønnstruktur G1 er i det reviderte forslaget utvidet fra 0,39 daa til 1,34 daa. Eiendomsforhold Gnr 4 4 Bnr 91 224 Eier Bamble kommune Bamble kommune Figur 6. Eiendomsforhold 3 Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse (BKS1) Det foreslås et byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse (BKS1) på 2,25 daa, med kjøreadkomst fra Ringveien. BKS1 kan bebygges med konsentrert småhusbebyggelse, f.eks. kjedehus, rekkehus, tomannsbolig, tremannsbolig og firemannsbolig. Utnyttelse Utnyttelsesgrad er satt til 40 % BYA. Byggehøyder Det er gitt en høyde begrensning i bestemmelsene på 6,5 meter gesimshøyde og 8,5 meter mønehøyde (øvre gesims ved pulttak) over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning. Det åpnes for saltak og pulttak. Uteoppholdsareal og areal til lek Uteoppholdsareal skal være: For boliger i form av kjedehus, rekkehus, tomannsboliger, tremannsboliger, 4mannsboliger i BKS1 – min 50m2 for hver enhet. Deler av arealkravet kan løses på veranda/balkong. En del av uteoppholdsarealet skal opparbeides som fellesareal. Det skal sikres god tilgjengelighet til felles uteoppholdsareal og lekeareal. Det skal legges vekt på universell utforming, dvs. at arealene, apparater og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Universell utforming Der terrenget tillater dette, skal boliger som kan ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan, bygges med trinnløs adkomst fra parkering og slik at de er egnet for bevegelseshemmede. Renovasjon Det skal etableres felles miljøstasjon/renovasjonsløsning maks. 15 meter fra veikant kommunal veg. Parkering Antall parkeringsplasser i garasje eller som oppstillingsplass skal være 1,2 plasser pr. boenhet. Grønttraseer og forbindelser Areal B1 er tatt med fordi dette er adkomst til eiendom 4/115 og bør inngå som tilleggsareal til denne tomten. Det er i bestemmelsene gitt at det skal sikres gangforbindelse mellom G1 og Ringveien via adkomstveg og/eller sti. 4 Planen er revidert. Grønnstruktur G1 er utvidet fra 0,39 daa til 1,34 daa. Arealet skal være offentlig grøntområde. Figur 14. Grønttraseer og forbindelser. Friområder I dag er det regulert to friområder ved planområdet. Selve planområdet det nå er snakk om og et areal på nedsiden av Ringveien. Disse arealene er vist i figur 10. Areal merket 1. er planområdet og areal merket 2. er tilgrensende friområde på nedsiden av Ringveien. 5 Figur 10. Friområder Det er i tillegg store friområder øst for Rafnesåsen/Rafneskåsa. Dette er sikret gjennom tilgrensende reguleringsplan, jf fig. 15. Figur 15. Friområder i tilgrensende plan øst for Rafnesåsen/Rafneskåsa. 6 Tetthet Tomta ligger i tettbebyggelsen på Herre. BKS1 skal gis en utnyttelse på minimum 2 boliger/daa, og oppfyller dermed kravene til fortetting iht ATPGrenland. Byggegrense Det er regulert inn byggegrense mot Ringveien. Tilpasning til omkringliggende bebyggelse Vi viser til illustrasjonsskisse som viser byggestruktur og byggeform som er akseptabel i området. Kulturminner Fylkeskommunen uttaler at det ikke er kjente kulturminner i området og ber ikke om ytterligere undersøkelser. Meldeplikten er opprettholdt i reguleringsplanens bestemmelser ivaretatt i reguleringsplanens bestemmelser § 2.2 «Automatisk freda kulturminner». Energi og varme Bestemmelser i TEK10 for energiløsninger i nye bygg skal legges til grunn. ROS-analyse Det er gjort en vurdering av risiko- og sårbarhet for planen. Det er ikke funnet hendelser som krever tiltak, utover at overvannsløsninger må sikres. Radon er ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. Grunnforhold Det er fjell i dagen flere steder i planområdet. Løsmassedekke antas å være tynt. Klimatilpasning – Overvannshåndtering Klimaforandringer kan ha en viss betydning i forhold til overvann, grunnet hyppigere og kraftigere regnvær (og økt årsnedbør). Det kan løses med riktig dimensjonering av overvannsløsninger og flomveier. Radon Planområdet ligger trolig i et område som har lav risiko for radon. Gneis er de bergartene som gir relativt liten sannsynlighet for forhøyede radonkonsentrasjoner i inneluft, men bergart er ikke klart definert i NGUs berggrunnskart. Krav i TEK 10 § 13-5 gjelder og skal dokumenteres i byggesak. Naturmangfold Det er gjennomført en befaring av biolog fra Asplan Viak As på stedet. Det er ikke funnet naturmiljø av spesiell verdi. Det er gjort en vurdering etter naturmangfoldloven basert på dette. 7 Følgende merknader er innkommet: Statens vegvesen, brev av 27.5.2014 Statens vegvesen har ingen merknader i saken. Fylkesmannen i Telemark, brev av 19.6.2014 RPR/ATP: Med bakgrunn i RPR og ATP anbefaler Fylkesmannen at dersom det legges til rette for boliger, legges opp til høy utnyttelse, samtidig som det reguleres inn tilstrekkelige grøntområder. Bybåndet: Minner om at min. 70 % av Bamble kommunes utbygging av boliger per 4. år skal skje innenfor bybåndavgrensningen og at dette området ikke ligger innenfor avgrensningen. Naturmangfold: Minner om at alle offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal naturmangfoldlovens §§8-12 legges til grunn som retningslinjer. Konkret betyr dette at det må framgå av beslutningen hvordan det enkelte prinsipp i §§8-12 er vurdert. ROS-analyse: Det stilles krav til risiko- og sårbarhetsanalyse. Miljø: Viser til Stortingsmelding nr 26 om regjeringens miljøpolitikk, pkt 5.2.3, arealpolitikk for bedre miljø i byer og tettsteder, bl.a. i forhold til strengere håndheving av RPR for barn og unge. Viser spesielt til pkt 5b og 5d i retningslinjene. Friområde: I forbindelse med etablering av nye seniorboliger må det gjøres en konkret vurdering av eksisterende bruk av friområdet som lekeareal. Dersom dette friområdet er i bruk som leke- og oppholdsareal, må det skaffes et fullverdig erstatningsareal som dekker behovet i nærmiljøet. Minner om at leke- og oppholdsareal skal legges til områder skjermet for trafikk og forurensning, de skal være store nok og tilpasset barn og unges lek og opphold til ulike årstider. Universell utforming: I forhold til universell utforming forventer Fylkesmannen at lokalisering av ulike funksjoner sees i sammenheng slik at ferdsel og adkomst blir enklest mulig, og at det ved utforming av områder og bebyggelse tas hensyn til alle brukergrupper. Energi: Fylkesmannen oppfordrer til at det vurderes mulighetene for energitilførsel basert på fjernvarme, og at ny bebyggelse får lavenergiprofil. 8 Forslagsstillers kommentar: Naturmangfold: Det er gjennomført en befaring av biolog fra Asplan Viak As på stedet. Det er ikke funnet naturmiljø av spesiell verdi. Det er gjort en vurdering etter naturmangfoldloven basert på dette. ROS-analyse: Det er gjort en risiko- og sårbarhetsanalyse for planforslaget, denne er et særskilt plandokument. Friområde: Det er gjort en vurdering av omdisponering av areal fra friområde til byggeområde, deler av arealet reguleres til offentlig grønnstruktur. Dette er de mest attraktive til lek og opphold, da dette er en skogbevokst knaus som ligger høyest i terrenget. Energi: TEK10 har bestemmelser i forhold til energiløsninger i nye bygg. Telemark fylkeskommune, brev av 4.6.2014 Automatisk freda kulturminner: Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk freda kulturminner. Fylkeskommunen gjør oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven § 8 andre ledd og anbefaler tekst til bestemmelsene. Fellesområde: Det bør vurderes å legge til rette for et fellesområde i tilknytning til boligene. Forslagsstillers kommentar: Det er stilt krav om deler av uteoppholdsareal skal være fellesareal. Deler av areal regulert til friområde i gjeldende reguleringsplan er nå regulert til offentlig grønnstruktur. Naboer til gbnr. 4, bnr. 224 v/Stian Jahren, brev av 17.6.2014 Friareal/lekeareal: Bemerker at dette er en sak som allerede var fremlagt i 2008, den gang av Aplandhus As, og viser til korrespondanse om denne sak i 2008 som er vedlagt brevet. Uttaler at det ikke sees at det har kommet noen nye momenter i saken som skulle gjøre at utfallet fra 2008 bør endres. Viser til at området fortsatt er friområde, og det har siden 2008 flyttet enda flere barn i gata. Viser til brev fra Fylkesmannen i Telemark datert 7.2.2008 hvor det henvises til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge pkt 5b som sier at det i nærmiljøet skal finnes arealer der barn og unge kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Det 9 vises også i samme brev til pkt 5d i RPR for BU der det heter at omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller i friområde som er i bruk, eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning for. Ønsker å påpeke at det ikke er skjedd noe nytt i så måte siden 2008, og at det fortsatt ikke finnes erstatningsarealer i nærheten som kan erstatte det aktuelle området. Forslagsstillers kommentar: Det er gjort en vurdering av omdisponering fra friområde til byggeområde, se kap. 8.1. Deler av dagens friområde beholdes som grønnstruktur for å imøtekomme naboenes ønske. Administrasjonens kommentar: Det er riktig at det, dersom planen godkjennes, vil forekomme tiltak i gjeldende friområde som da må omreguleres. Administrasjonen var på befaring i planområdet den 7.5.2015 med Aud Wefald og Lars Krugerud fra Asplan Viak. Naturområde i reguleringsplan og illustrasjonsplan er i ettertid bearbeidet for å inkludere mer grøntareal / lekeareal. Revidert versjon er inkludert som vedlegg. Det er også viktig å opprettholde korridor for sti. Rådmannens vurdering Rådmannen anbefaler at planforslaget kan godkjennes. Revidert planforslag av 7.5.2015 innebærer en vesentlig økning av grønnstruktur i planens nordre del. Det er viktig ved planens gjennomføring at påtenkt sti opparbeides som vist i plan. Etter en total vurdering av planendring og planbeskrivelse opp mot innkommende merknader mener Rådmannen at planen kan anbefales. Miljøkonsekvenser Forslaget vil innebære at et regulert friområde omdisponeres til seniorboliger. Rådmannen viser til forslagsstillers reviderte plan med utvidet naturområde. Det er viktig å opprettholde korridor for sti. Økonomikonsekvenser Det er ikke offentlige utgifter knyttet til plan. Andre konsekvenser Tilrettelegging for seniorboliger er et positivt tiltak. Konklusjon Planen anbefales til 1. gangsbehandling. 10