1. No category

NEDRE EIKER KOMMUNE
Samfunnsutvikling
Saksbehandler: Steen Jacobsen
L.nr.: 14773/2015 Arkivnr.: 20140004/L13 Saksnr.:
2014/1281
Utvalgssak
Forslag til detaljregulering for: Bekkebo
-1.gangsbehandling etter §§ 12-10, 12-11 i plan- og bygningsloven
Utvalg
Møtedato
Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 27.10.2015
Utvalgssaksnr.
126/15
GRUNNLAG
• Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.11
• Politisk behandling etter PBL § 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, saksnr. 51/14, 13.05.14
VEDLEGG
1
2
3
4
5
Plankart, 18.09.2015
Planbestemmelser, 18.09.2015
Planbeskrivelse, 18.09.2015
ROS-analyse, 18.09.15
Geoteknisk vurdering, 20.01.15
SAMMENDRAG
Planforslaget erstatter tidligere industriområde til utvikling av sentrumsområdet i tråd med
forslag til ny kommuneplan. Det legges opp til ny blandet bebyggelse som også omfatter
boliger: Byggehøyder varierer tilsvarende 2 til 4 etasjer, med en liten del i inntil 5 etasjer.
Første etasjen er tiltenkt publikumsrettet virksomhet, med boliger og kontor i etasjene over.
Videre sikrer planforslaget grønnstruktur og flomsoner mot Krokstadbekken, samt regulerer
areal som lenge har vært avsatt til friområde i kommuneplanen. Sikring av allmennhetens
tilgang til friområdet er gjort ved regulering av to bruforbindelser over Krokstadbekken.
Planforslaget vurderes å gi grunnlag for krav om innløsning av to eiendommer.
Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og tilråder at det sendes på
høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget legges fram i to alternativ
med hensyn til rekkefølgekrav til den ene gangbruforbindelsen over Krokstadbekken.
Side 1
OPPLYSNINGER
Hensikt med saken
Når tiltakshaver har levert et planforslag (som er fullstendig etter kommunens krav) skal
kommunen etter § 12-11 i PBL ‘snarest, og senest innen tolv uker’, i 1.gangsbehandling
vurdere om det skal ’sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn’. Det innebærer at
kommunen samtykker til detaljene i planforslaget, samt overtar ansvar for dens videre
behandling. Denne saken er underlag til politisk vurdering av slik tilråding fra rådmannen.
Bakgrunn
Bakgrunn for planen er ønske om å endre gjeldende regulering fra 1997. Nå tillates kun
industri, BYA på maks. 45% og byggehøyde på inntil 10m. Det har ikke vært industri i
området på lenge, men arealkrevende trevare- og bruktbilsalg. Tiltakshaver ønsker å utvikle
området med sentrumsbebyggelse i tråd med ’sentrumsformål’i forslag til ny kommuneplan.
Planområdet (og eierforhold)
Planområdet ligger i den sørlige enden av Bruveien, tilgrensende Bjørkelunden,
Krokstadbekken og fv 283. Tiltakshaver eier området vist med blått omriss nedenfor.
Tiltakshavers eiendom
Tiltakshavers eiendom
I behandling av råd i Oppstartsmøte ble varslingsområde vedtatt som vist nedenfor.
Vedtatt varslingsområde for planarbeidet
Side 2
En av årsakene til kommunens råd om slik avgrensning (større enn tiltakshavers eiendom) er
at dersom det vurderes boliger i området så bør det sikres tilgang til friområdet/grønnstruktur
i nord. Denne er i dag uregulert men avsatt til grønnstruktur i kommuneplanen i 3 perioder.
For sentrumsutvikling ble det vurdert at sikring av tilgang til friområdet vil være avgjørende
Planstatus i kommuneplanen
I gjeldende kommuneplan er areal avsatt til ’Næringsbebyggelse’ identisk avgrenset som
areal i gjeldende regulering til ’Industri’. I høringsforslaget til ny kommuneplan er dette
arealet avsatt til Sentrumsformål. Her tillates alle formål, boliger medregnet. Dette er førende
for utarbeidelse av ny regulering.
Gjeldende Kommuneplan av 28.03.11
- gjeldende regulering gjengitt i KPL.
Bekkebo avsatt til ’Næringsbebyggelse’
Høringsforslag (2015) til ny Kommuneplan
- Bekkebo endret til ’Sentrumsfomål’.
Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i
planområdet.
Pågående planarbeid i nærområdet
Det er ingen pågående arbeid med reguleringsplaner i nærområdet. Vedtatt reguleringsplan
(med mindre endring) for ’Del av fv 283, Mjøndalsbrua-Bruveien’ tilstøter planområdet. I
tråd med denne er bygging atkomstveg til Trelleborg, gang- og sykkelveg, m.m. under arbeid.
Detaljregulering for Bekkebo tilpasses løsninger i denne tilstøtende reguleringsplanen.
Planforslaget
Hensikten med reguleringsplanen er todelt. Den skal legge til rette for:
- sentrumsutvikling med blandet bebyggelse
- sikre grønnstruktur og avgrensing mot flomsoner.
Side 3
Disse forholdene er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen er nedfelt i
planbestemmelsenes §1 ‘Planens hensikt’. Hovedgrepene for å oppnå dette er som følger:
Sentrumsutvikling med blandet bebyggelse
Grad av utnytting:
Tillatt bebygd areal er i tråd med kommuneplanens bestemmelser satt til min. 40 % BYA.
Byggehøyder
Plankartet deler sentrumsformålet opp i tre ulike høydefelt, med kote + 13 ut mot
Bjørkelunden, kote +18 innenfor og kote + 21 helt på tuppen av ’odden’ inn mot friområdet.
Kotehøyden +13 tilsvarer 2 høyere næringsetasjer (alternativt 3 boligetasjer). Kotehøydene
+18 og +21 tilsvarer 4 og 5 boligetasjer. Den 5.e etasjen avviker fra kommuneplanen, hvor
det i Sentrumsformål område Y tillates høyder tilsvarende inntil 4 etasjer. Den 5.e etasjen
(kotehøyde +21) er i felt 2a og dekker en mindre del av byggeområdet. Denne trappingen av
byggehøyder er ment å gi en variasjon i bygningsmassen, samt ivaretar en oppdeling av
fasader og volum.
Boligsammensetning:
Tiltakshaver råder kun over BS2. Her gir utbyggingsvolumet (BYA * byggehøyder) rom for
om lag 30 boenheter. Størrelse og endelig antall på disse vil først avklares i egen byggesak.
Uteoppholdsareal og lekeplass:
Bestemmelsene krever at summen av privat og felles uteoppholdsareal skal utgjøre min.
20m2 pr. boenhet, og at alle leiligheter skal ha privat uteoppholdsareal på min. 10m2.
Kun 50% av krav til uteoppholdsareal tillates opparbeidet på tak.
Videre er tilgang til friområdet ’over bekken’ tillagt stor vekt. Langs bekken er det foreslått
opparbeidet gangsti (fiskesti) samt bruforbindelse til regulert friområde.
Atkomster (og varelevering) og parkering:
Atkomst til planområdet vil være fra Bruveien, slik regulert i tilstøtende detaljregulering for
’Del av fv 283: Bruveien – Mjøndalsbrua’. Da ny rundkjøring ble bygget ble siden Bruveien
bygget om med opparbeidet av ny gang- og sykkelveg og atkomst til Bekkebo/planområdet.
Det foreslås i dette planforslaget også ny atkomst til BS1 (dagens Telenor-bygg) fra ny veg
til Trelleborg. Denne er gjennom bestemmelsene begrenset til kun varelevering/tjenestebil.
Parkering for boliger skal sikres i p-kjeller. Parkering for øvrig bebyggelse kan løses på
overflate. Det er i bestemmelsene gitt funksjons- og kvalitetskrav til parkeringsareal; bl.a.
krav til atskilte gangareal og parkmessig opparbeidelse.
Sikre grønnstruktur og avgrensing mot flomsoner
Grønnstruktur:
Et stort friområde (over 11.000 m2) har vært avsatt i kommuneplanen siden 1998. Denne er
nå foreslått inntatt i detaljregulering. I motsetning til friområdet i sør (Bjørkelunden) så er
dette friområdet ikke støyutsatt og heller ikke oppdelt av veger, gangveger, underganger mm.
Friområdet er stort og åpent, ligger skjermet av boligbebyggelse, har enkel tilgang til bekken,
men er noe vanskelig tilgjengelig fra andre enn de som i dag grenser til den. Av den grunn er
det regulert inn bruforbindelse fra nytt byggeområde (Bekkebo), samt en lenger nord fra
Bruveien. Den siste vil oppnå to ting; enklere tilgang for allmennheten, samt gjennomgang av
friområdet, i tråd med mål for folkehelse og rekreasjonsmuligheter.
Side 4
For å sikre tilgang og bruk av friområdet i tråd med mål i kommuneplanen er det i
bestemmelsene derfor foreslått at denne skal ha offentlig formål, dvs. ikke være et fellesareal
for enkelte definerte eiendommer. Friområdet er i dag privat grunn.
Avgrensning mot flomsoner:
Området er flomutsatt (jf. omtale av ROS). Sikring av flomsoner og grønnstruktur går hand i
hand. I bestemmelsene inngår standard Funksjons- og kvalitetskrav til flomsikring.
I plankartet er grønnstruktur langs Krokstadbekken foreslått justert i forhold til kommuneplanen, hvor grundig gjennomgang av slike avgrensninger ikke foreligger. Hensikten for
justeringen er at særs flomutsatte områder ikke avsettes til (utrygt) byggeområde.
Grønnstruktur langs Krokstadbekken i kommuneplanen
Forslag til justert grønnstruktur i detaljregulering
Risiko- og sårbarhets (ROS)
Flom:
Så godt som hele planområdet ligger i område utsatt for 200-års flom som vist nedenfor til
venstre. Innmålte kulminasjonsdata (høyder på vannstand) under stormen Frida i 2012 er vist
nedenfor til høyre. De to boligeiendommene langs Bruveien er særlig utsatte. Forslag til
justert avgrensning av grønnstruktur gjenspeiler dette. I bestemmelsene kreves byggegrense
for disse eiendommene mot Krokstadbekken avklart med kommunen.
Utbredelse av 200-års flom
Innmålte vannhøyder 07.08.12 (Frida)
Side 5
Støy
Planområdet omfattes av både rød og gul støysone. Disse er inntegnet på plankart og gitt
standard støybestemmelser.
Grunnforhold
Geoteknisk vurdering er utført for området og konkluderer med ingen stabilitetsproblemer
med planlagt utbygging i 4-5 etasjer, med forbehold om heving av terreng med ca 1m og
pæling til grunnfjell.
Trafikksikkerhet:
Planområdet har atkomst fra Bruveien, ny veg til Trelleborg, samt betjenes av fv 283 og ny
rundkjøring på denne. Videre er gang- og sykkelveg opparbeidet på østre side av Bruveien,
samt fortau på østre side. Gang-, sykkel og biltrafikk til/fra planområdet vil skje i svært nye
og atskilte areal. De er opparbeidet med trafikksikkerhet og framkommelighet for myke
trafikanter som prioritet.
Gjennomføring av planen - rekkefølgekrav:
’Krav om særskilt rekkefølge på tiltak’ i planen kan stilles for å sikre at disse gjennomføres.
I dette planforslaget er rekkefølgekrav nedfelt i bestemmelsenes § 4.2.1. Her stilles krav til
opparbeidelse av bl.a.: uteareal og lekeplass, parkering, gangsti (fiskesti). Rådmannen
benytter sin rett til å fremme alternativt tilleggforslag om krav også til en av gangbruene.
For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3.
Varsel om oppstart og medvirkning:
Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet ved brev til naboer og andre berørte 16.05.14 og i
avis den 21.05.14 (se vedlegg 3). Tiltakshaver mottok ni merknader til planarbeidet. Disse
omtales i nedenfor avsnitt for Vurdering, samt i Planbeskrivelsen (vedlegg 3).
Utbyggingsavtale (UBA)
Varselet om oppstart inneholder også opplysninger om mulig utbyggingsavtale for
gjennomføring av planen. Det er ikke innkommet merknader til dette. Utbyggingsavtalen er
gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med
UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at
reguleringsplanen er sluttbehandlet.
VURDERING
Oppfølging av råd i oppstartsmøte
I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeid:
Krav / føring
1 ’Sentrumsformål’ legges til grunn i dagens areal
regulert til industri/næring
2 Plangrense varsles som vist i oppstartsmøtereferatets
pkt. 8.1.
Rådmannens vurdering
Utført
Utført, jfr. varslingsannonse på
s.18 i Planbeskrivelsen
Oppfølging av merknader til varsel om oppstart
På sidene 18-21 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og
tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at de fleste av merknadene fra varsel
om oppstart er tatt til etterretning og så langt som mulig innarbeidet i planforslaget.
Side 6
Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen
Planforslaget vurderes både å være i tråd med krav i, samt bygge opp under mål for
kommuneplanen. Dette gjelder arealformål, høyder, utnyttelse, parkering, uteareal og
samferdsel. Utforming av både av bygg og uteareal er tillagt stor vekt i både plankart og –
bestemmelser.
Planforslaget følger også opp statlige forventninger/krav om bærekraftig byutvikling.
Det ligger i gangavstand fra kollektivknutepunkt både i Mjøndalen og Krokstadelva og bidrar
til å øke befolkningstetthet i sentrum. Videre fremmer den folkehelse ved bedret tilgang til
friområde, samt øker sikring mot flom.
Risiko og sårbarhetsforhold er kjent, dokumentert og ivaretatt i utforming av plankart, samt
innhold i (standard-)bestemmelser. Barn og unges interesser er også ivaretatt på samme måte.
Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldloven §§ 8- 12. Det er ikke funnet noen
registreringer eller gjort noen funn i felt som tyder på at det finnes verdifulle arter eller
naturtyper innenfor planområdet. Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til
naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking, jf.
Naturmangfoldlovens §§ 8- 12. Planforslaget vurderes derfor ikke å være i strid med
naturmangfoldloven. Dette omtales i planbeskrivelsen og der sluttes det med at tiltaket
sannsynligvis ikke føre til belastning på nåværende økosystem, men vil etter gjennomføring,
øke kvaliteten og bruken av området, samt at ved fornuftig bruk av jord og plantetyper vil
bedre forholdene for naturmangfoldet.
Mulig konsekvens for kommunen
Flere grunneiere berøres av forslagets areal foreslått regulert til Grønnstruktur - Friområde
(GF1-2). Dette gjelder både areal langs Krokstadbekken, samt det store friområdet avsatt i
kommuneplanen. Dette forslaget til detaljregulering vurderes å kunne gi grunnlag for krav
om innløsning av to eiendommer i friområdene.
Det følger av § 15-2 i PBL at grunneier kan kreve innløsning av eiendom når denne i
reguleringsplan blir avsatt til offentlig friområde.
Det store friområdet GF1 på om lag 11 daa har vært avsatt slik i kommuneplanen i 17 år.
I avsetting av slikt stort areal til friområde er hensikten at dette skal være tilgjengelig for
allmenheten og ikke et uteareal til privat bruk, selv om slik bestemmelse ikke er nedfelt i
kommuneplanen. Denne detaljreguleringen følger opp denne hensikten med hjemmel i planog bygningslovens § 12-7 nr. 14 hvor det gis anledning til å gi bestemmelse om arealet skal
være offentlig formål eller fellesareal for gitte (private) eiendommer. I bestemmelsenes §
6.1.6 heter det at: ”Friområdene skal være offentlige formål, dvs. være allment tilgjengelige”.
Dette gjelder eiendommen gbnr. 30/18 som er på om lag 9 daa som i sin helhet er avsatt til
friområde i kommuneplanen og utgjør mesteparten av GF1 i dette forslag til detaljregulering.
I GF2 avviker detaljreguleringen noe fra kommuneplanen, slik tidligere omtalt i avgrensning
av flomsoner. Langs bekken vurderes dette å være presiseringer/justeringer av arealformål
basert på oppdatert kunnskap om faresoner. For dagens to boligtomter langs Bruveien
medfører det at deler av eiendommene utsatt for flomfare reguleres til grønnstruktur. Disse
delene av eiendommene vil da ikke være bebyggbare. For den ubebyggede eiendommen
gbnr. 30/13 slik vist i illustrasjonen nedenfor, foreslås den i sin helhet regulert til
grønnstruktur og vil da følgelig ikke kunne bebygges I dag er ca. 360m2 avsatt til
sentrumsformål i kommuneplanen. Hele eiendommen er svært flomutsatt og vurderes av den
grunn svært fareutsatt og nærmest ubebyggbar. Det minnes om at kommunen kan holdes
ansvarlig for en byggetillatelse i kjent fareområde.
Side 7
En evt. byggetillatelse her vil også utgjøre en økonomisk risiko for kommunen, dersom nytt
bygg skades av flom. Forslaget til regulering av denne eiendommen til grønnstruktur (med
gangforbindelse til brukar og friområde) avviker fra kommuneplanen hvor eiendommen er
avsatt til sentrumsformål. Dette medfører at eier kan kreve eiendommen innløst.
Friområdene er i dag privat grunn. Dersom eiendommene ikke kreves innløst og forblir i
privat eie, er det ingen konflikt mellom dette og at arealet har offentlig formål. Men dersom
kommunen vil ha full råderett til å gjøre tiltak på disse arealene kan det ikke skje uten avtale
med grunneiere (eller i ytterste fall ved ekspropriasjon som en detaljregulering gir hjemmel
til). Dersom areal til friområder skal erverves, så vil det måtte være kommunen som
gjennomfører og bekoster dette.
Kostnadsbildet for kjøp av for grønnstruktur er en helt annen enn for byggeområder. Dette er
tema som faller utenom plan- og bygningsloven og detaljregulering.
30/13 ligger i et meget flom og oppstuvningsutsatt område. Her vist med kun 10-års
flom. 50- og 200-års flom vil dekke et enda
større område. Tomta vurderes derfor som
svært fareutsatt og ikke bebyggbar
30/13 sett fra Bruveien (Google streetview).
Eiendommen skråner ned mot
Krokstadbekken. Det er her det foreslås
regulert gangforbindelse til brukar og videre
til friområde.
Andre økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune vil bli klarlagt i forhandlinger
om den varslede utbyggingsavtalen for området. Det vil i så fall dreie seg om en fordeling av
kostnader til eventuell opprusting av teknisk infrastruktur som vann- og avløpsnett mv.
KONKLUSJON
Politisk handlingsrom
I tråd med plan og bygningslovens §12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved
behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv:
Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn
Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig
ettersyn
Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning.
(jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i § 17 i forvaltningsloven).
Hovedutvalget gir følgende retningslinje for videre arbeid: …
Side 8
Alt. 4 Planforslaget avslås. Dette er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir
klagerett. Dersom planforslaget er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver
kreve planen lagt fram for kommunestyret.
Tilråding
Tiltakshaver og Rådmannen er nesten omforent om planforslaget, med unntak av ett punkt
angående rekkefølgekrav til den ene gangbrua (fra det nye byggeområdet til friområdet GF1).
Rådmannen vurderer derfor at det er grunnlag for å fremme alternativt forslag og tilråder
derfor alt. 2:
” Rådmannens alternative planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.”
Rådmannens alternative tilleggsforslag til rekkefølgekrav er vist i bestemmelsenes § 4.2.1 c
med krav til gangbru og hvor det videre heter at: ”Dersom avtale om bruk av GF1 ikke
foreligger kan kommunen samtykke til utsettelse av bygging av gangbru mot at
gjennomføring sikres innen 3 år.”
Rådmannens begrunnelse (jfr. forvaltningslovens §25) for tilrådning er at :
- Planforslaget tilfredsstiller regler for saksbehandling
(dvs. planlov og medvirkning, kartforskrift, samt kommunens råd og maler)
- Planforslagets faktiske forhold er i tråd med kommuneplanen
(dvs. arealbruk og bestemmelser i tråd med kommuneplanens arealdel, hvor statlige
og regionale krav innlemmes)
- Hovedhensyn ved utøving av skjønn er planmessig og til fordel for miljø og samfunn
(dvs. en rimelig avveining mellom hensyn til den enkelte og allmennheten)
Rådmannens innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Bekkebo datert
18.09.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 18.09.2015, med rådmannens
tilleggsforslag til rekkefølgekrav, sendes på høring og legges ut til høring og offentlig
ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er innholdsmessig tilfredsstillende utredet, i tråd
med kommuneplanen, samt vurderes å bidra til ønsket utvikling av sentrumsområdet, sikring
av faresoner og bedrer tilgang til friområder.
Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10.
Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 27.10.2015:
Det ble ikke reist endringsforslag til saken.
Votering:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (8 stemmer).
Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 27.10.2015:
Side 9
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Bekkebo datert
18.09.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 18.09.2015, med rådmannens
tilleggsforslag til rekkefølgekrav, sendes på høring og legges ut til høring og offentlig
ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er innholdsmessig tilfredsstillende utredet, i tråd
med kommuneplanen, samt vurderes å bidra til ønsket utvikling av sentrumsområdet, sikring
av faresoner og bedrer tilgang til friområder.
Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10.
Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Side 10