PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN
Planavdelingen
adressater i henhold til liste
Vår ref.:
200608140-32 /JS
(Bes oppgitt ved henvendelse)
Deres ref.:
Dato:
Kristiansand, 23.03.2015
Kom med merknader til forslaget til detaljregulering for Hausebergveien 11.
Sammen med dette brevet får du forslaget til detaljregulering for Hausebergveien 11. Plan-,
bygg- og oppmålingsetaten har ihht. delegert myndighet vedtatt å legge forslaget ut til
offentlig ettersyn - også kalt høring i - tråd med plan- og bygningsloven § 12-10.
Forslaget sendes til alle grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter for at de skal
få anledning til å komme med sine kommentarer.
Det er nå du som berørt part har mulighet til å påvirke hvordan planen blir til slutt. Derfor er
det viktig at du kommer med dine kommentarer i løpet av høringen. Høringsperioden er fra
24.04.2015 til 05.06.2015
Høringsuttalelsen din blir vurdert og kommentert i sakspapirene til byutviklingsstyret og
bystyret og besvares ikke skriftlig. Etter at bystyret eventuelt har vedtatt detaljreguleringen,
sendes vedtaket med saksdokumenter til deg og de andre berørte partene. I samme brev får
du også informasjon om hvilke muligheter du har til å klage på vedtaket.
Vedlagt dette brevet ligger plankart og bestemmelser. De to dokumentene vil avgjøre hva
området kan brukes til og hva som kan bygges. Vi legger også ved en brosjyre som forklarer
hva en detaljregulering er, og prosessen den går gjennom til den er vedtatt av bystyret.
Dersom noe er uklart, ta gjerne kontakt med saksbehandler som vil veilede deg.
På vår hjemmeside www.kristiansand.kommune.no/offentlig-ettersyn/ og i Servicetorvet i
Rådhusgata 18 finner du i tillegg til plankart og bestemmelser følgende dokumenter:
 Saksframlegg
 Planbeskrivelse, sist datert 18.03.2015
 Snitt, datert 18.03.2015
Om du ønsker det, kan du få alle dokumentene tilsendt i posten.
Dersom planen vil ha innvirkning for eventuelle leietakere, ber vi deg informere disse.
Postadresse
Kristiansand kommune
Planavdelingen
Postboks 417 Lund
4604 KRISTIANSAND S
Besøksadresse
Rådhusgata 18
Kristiansand
Vår saksbehandler
Jøran Syversen
Telefon
+47 38 24 32 23
E-postadresse
[email protected]
Webadresse
http://www.kristiansand.kommune.no
Foretaksregisteret
NO963296746
Du må sende synspunktene dine til planforslaget til plan-, bygg- og oppmålingsetaten innen
05.06.2015. Vennligst påfør brevet kommunens referansenummer.
Med vennlig hilsen
Venke Moe
Plan- og bygningssjef
Jøran Syversen
Saksbehandler
Vedlegg:
1.
2.
3.
Kopi:
Plankart, sist datert 16.03.2015
Bestemmelser , sist datert 18.03.2015
Adresseliste
Konsulent/forslagsstiller
BAKGRUNN FOR SAKEN
Eiendomsutvikling Knut Gundersen fremmer på vegne av Tor Birger Krageboen forslag til
detaljreguleringsplan for eiendommen Hausebergveien 11. Formålet med planen er å
tilrettelegge for 2 boliger med til sammen 2 boenheter.
Dagens situasjon
Planområdet er lokalisert øst for Hamresanden, øverst i Hausbergveien på Moneheia på
Tveit.
Oversiktskart over planområdet
2
Situasjonskart over planområdet
Planområdet er en ubebygd tomt som i dag er i bruk som grøntområdet, men ikke med en
aktiv bruk. Området er skogbevokst og består av to koller med bratt terreng ned mot sør og
øst. I planområdet inngår også dagens vendehammer som er tenkt utbedret noe, samt at en
liten del av naboeiendommen i vest er tatt med for å sikre en felles privat vei til de to nye
tomtene.
Planens innhold
Planforslaget legger opp til ny bebyggelse på en ubebygd og tidligere fradelt tomt innerst i en
blindvei. Den offentlige veien reguleres med tilfredsstillende dimensjonering på
vendehammeren, mens atkomsten til de 2 nye boligtomtene og til eksisterende bolig i
Hausebergveien 9 reguleres som felles privat vei.
To markerte knauser foreslås regulert som friområde, hvor det skal tilrettelegges for en
sandlekeplass etter kommunal standard i tillegg til at mesteparten av terrenget skal bevares.
Plasseringene av de nye bygningene tar hensyn til karakteristiske terrengformasjoner og vil
samtidig gi en tilfredsstillende utnyttelse av området.
Tomtestørrelsene er hhv. 544 m2 og 535 m2 for de to boligtomtene som har en utnyttelse på
ca. 480 m2 BRA hver.
Utearelene vil få gode solforhold for de sørvest vendte tomtene, og ingen tilliggende boliger
blir berørt direkte av utbyggingen. Tilliggende grøntstruktur gjør at boligene ikke skal bryte
noen silhuetter.
Planområdet Hausebergveien 11 inngår ikke i en sammenhengende grønnstruktur, men blir
liggende isolert fra de regulerte fri- og naturområdene i Lauvåsenområdet. Imidlertid er de to
kollene i friområdet o_GF tatt vare på, og fra den nordligste av disse er det farbar forbindelse
til tilstøtende friområde F09 i Lauvåsen-planen.
Byggeområdet er dessuten avgrenset slik at kollene skal kunne bevares uten inngrep.
3
Snitt som viser høyden på ny bebyggelse for de to tomtene.
PLANPROSESSEN
Gjeldende planer
- Kommuneplan
I gjeldende kommuneplan for 2011-2022 er området angitt som grønnstruktur. Nabo
området i vest er avsatt til bebyggelse, som er dagens boligområde på Moneheia. I øst
ligger de nye byggeområdene for Lauvåsen.
Utsnitt av kommuneplan
Bystyret fattet i møte 15. mai 2002 følgende vedtak: ”Bystyret finner at parsell 98/235 kan
tas opp til regulering på vanlig måte”. Dette er grunnlaget for planforslaget som fremmes
her.
4
-
Reguleringsplan
Utsnitt av overordna reguleringsplan for Lauvåsen, plan nr. 804.
I overordnet reguleringsplan for Lauvåsen, plan nr. 804, er planområdet regulert til
friområde, som for øvrig er i samsvar med kommuneplanen. Ved senere detaljregulering
av områdene Lauvåsen B9-B10 og B12-B13, er imidlertid området tatt ut; ref.
Bystyrevedtaket gjengitt ovenfor.
I detaljreguleringsplanen for Lauvåsen er det regulert for noe tyngre bebyggelse i sør
med blokker. Dette området ligger på et mye lavere nivå i terrenget mot sør og øst.
5
Plansituasjonen i området, med ny plan for Lauvåsen vist i sammenheng med foreslått planforslag.
Tidligere saksgang
Planarbeidet har pågått over lang tid. Fordi eiendommen ble regulert til friområde i
reguleringsplanen for Lauvåsen, ble det fremma en prinsippsak (sak 39/02) om omregulering
til byutviklingsstyret 07.02.2002. Det ble fatta følgende vedtak:
Byutviklingsstyret viser til befaring og saksframstillingen og finner ikke å ville fremme endring
av reguleringsplan for Lauvåsen, jfr. Plan- og bygningslovens § 30. (5/4)
Vedtaket ble påklaget, og ble videre behandla av formannskapet (sak 92/02 den 08.05.2001)
og tilslutt bystyret (sak 78/02 den 15.05.2002). Det ble fatta følgende vedtak:
Bystyret finner at parsell 98/235 kan tas opp til regulering på vanlig måte. (45/7)
Et planforslag ble fremmet og lagt ut til offentlig ettersyn i 2011, hvor det ble lagt til rette for 3
frittliggende boliger med til sammen 6 boenheter. Fylkeskommunen hadde innsigelse til dette
forslaget, hvor de mente det var i konflikt med natur og friluftsinteresser som er knyttet til 3
store utbyggingsområder (Moneheia, Lauvåsen og Hamrevann), og hvor det er regulert til
friområde i reguleringsplanen for Lauvåsen og i kommuneplanen er området satt av til
grøntstruktur. Fylkesmannen hadde også innsigelse til planforslaget med de samme
begrunnelsene.
I etterkant er det avholdt møter mellom kommunen, utbygger og partene som har innsigelse
for å avklare hvordan en ny plan kan fremmes.
Det er her avklart at en ny plan kan fremmes med kun 2 boenheter til sammen, og hvor de to
kollene innenfor planområdet skal bevares mest mulig for inngrep.
Melding om oppstart
Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 09.02.2005. Det kom inn 6 merknader.
Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknadene
omfatter spesielt: eksponering og landskapshensyn, at området i dag er en grøntkorridor,
hensynet til barn og unge, forholdet til eksisterende boliger og planens detaljeringsgrad.
Samarbeidsgruppa for bydelen
Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa øst , hvor innspill er innarbeidet i
planforslaget.
6
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Kulturminner
Det er ikke registrert verdifullt kulturlandskap eller nyere tids kulturminner
innenfor planområder, jamfør kulturminnevernplanen del 1 og 2. Det er ikke foretatt
registrering av automatisk fredede kulturminner.
Barn og unges interesser
Det er planlagt egen sandlekeplass innenfor området avsatt til offentlig grøntstrukturfriområde, hvor kommunens normaler for dette skal gjelde for opparbeidelsen.
Universell utforming
To av de nye boligene planlegges med godt tilpassende atkomstforhold, og det forutsettes at
forskriftenes krav til tilgjengelighet overholdes. I bestemmelsene er det krav til den ene
boligen, B2 skal være tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på hovedplan.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Området mot øst og syd er svært bratt, og må sikres med sikringsgjerde. Det er stilt
rekkefølgekrav til dette.
Naturmangfoldloven §§ 8-12
§ 8 Kunnskapsgrunnlaget
Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av
registreringer ligger i kommunens kartdatabase. Det er funn utenfor planområdet, men ingen
inni. Det er i forbindelse med dette planarbeidet ikke foretatt tilleggsregistreringer.
§ 9 Føre-var prinsippet
- Konsekvensene av tiltaket er kjent. Det vil ikke påvirke registrerte
naturmangfoldregistreringer.
Forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12 anses å være ivaretatt.
Økonomiske konsekvenser for kommunen
Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser. Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av
friområdet. Kostnadene er anslått til ca. xxxx (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt
inn ved rullering av handlingsprogrammet.
Grønnstruktur
Området er satt av til grøntområde 1. prioritet. Området er i dag med på å knytte
eksisterende boligfelt til større turområder mot nordøst. Det er tatt ut en boligtomt av
planforslaget for å redusere det bebygde arealet, og for å bevare de to kollene som ligger
innenfor planområdet.
Transport
Området har atkomst fra kommunal vei Hausebergveien. Det er kommunalt vann- og
avløpsnett i området. Det er bussforbindelse fra Hamresanden til sentrum.
Estetikk
Alle bygningene skal ha saltak med mørke, ikke reflekterende farger. De nye boligene vil
harmonere med nabobebyggelsen i utforming.
Skole- og barnehagesituasjon
Området sokner til Ve skole og de yngste blir kjørt med buss til skolen. Det er god
barnehagedekning i området.
7
Folkehelse
Området ligger i nærheten av Hamresanden som har gode kvaliteter for friluftsliv – bading på
sommeren. I øst ligger marka hvor det er tilgjengelige stier for friluftsliv. Med utbyggingen av
Lauvåsen kan marka bli lettere tilgjengelig med nye korridorer, samtidig vil Hamrevann på
sikt også tilrettelegges for nye grøntkorridorer.
Støy
Området ligger i enden av en blindvei og er ikke utsatt for bilstøy. Området ligger inntil
eksisterende boliger i Moneheia og er ikke utredet særskilt i forhold til flystøy.
Oppsummering
Plan-, bygg -, og oppmålingsetaten mener planforslaget som nå fremmes har imøtekommet
innsigelsene fra fylkeskommunen og fylkesmannen med hensyn på å ta vare på
eksisterende koller innenfor planområdet. Byggeområdet er redusert til kun å omfatte 2
boligtomter som beslaglegger mindre areal til bebyggelse, samtidig som tomtene er formet
mer etter kotene, og vil ikke føre til så store terrenginngrep mot kollene.
Fortsatt vil det være en grøntkorridor mellom Moneheia og det nye boligfelt på Lauvåsen,
selv om den blir noe redusert med det nye planforslaget. Det som
blir igjen av ubebygd areal er sikret for allmennheten, og den sørlige kollen er et flott
utsiktspunkt som kan beholdes.
Lekeplassen som skal opparbeides blir offentlig og skal holde kommunal standard for dette.
Omkringliggende boligområde er fra 1960 – 1970 tallet. De nye boligene skal innpasse seg
strøkets karakter med tanke på størrelser og utforming. Det er åpna opp for 2 frittliggende
boliger, mot tidligere forslag som hadde tre tomter. Jamfør planforslagets bestemmelser
foreslås det1 boenhet på hver tomt. Fortsatt kan hver bolig kan ha en
utleiedel/sekundærleilighet, men av hensyn til tomtestørrelser, tomtenes beliggenhet og
omkringliggende etablert boligfelt, er det ikke åpnet opp for ordinære tomannsboliger i dette
området.
Plan-, bygg - , og oppmålingsetaten syns planforslaget utgjør en god fortetting på toppen av
Moneheia og anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Saksbehandler: Jøran Syversen, dato 20.04.2015
8