PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN
Planavdelingen
Dato
Saksnr.:
Saksbehandler
14. august 2015
200608140-40
Jøran Syversen
Saksgang
Byutviklingsstyret
Bystyret
Møtedato
10.09.2015
16.09.2015
Hausebergveien 11– detaljregulering – sluttbehandling
Sammendrag
-
-
Planområdet er lokalisert øst for Hamresanden, øverst i Hausebergveien på Moneheia på
Tveit, tilgrensende det nye boligområdet på Lauvåsen i øst.
Planforslaget legger opp til 2 nye boligtomter på en ubebygd og tidligere fradelt tomt
innerst i en blindvei. Den offentlige veien reguleres med tilfredsstillende dimensjonering
på vendehammeren, mens atkomsten til de 2 nye boligtomtene og til eksisterende bolig i
Hausebergveien 9 reguleres som felles privat vei. To markerte knauser foreslås regulert
som friområde eller naturområde, hvor det skal tilrettelegges for en sandlekeplass i sør
etter kommunal standard i tillegg til at mesteparten av terrenget skal bevares.
Plasseringene av de nye bygningene tar hensyn til karakteristiske terrengformasjoner og
vil samtidig gi en tilfredsstillende utnyttelse av området. Med en BRA på ca. 400 m2 hver
på de to tomtene som har en størrelse på henholdsvis 544 m2 og 535 m2, er det en
forholdsmessig høy utnyttelse.
-
Området er i kommuneplanen avsatt til LNF – område, og i gjeldende reguleringsplan
avsatt til friområde. Planforslaget har en lang forhistorie hvor det etter en klagesak i
Lauvåsen planen i 2002, ble avklart i bystyret at området kunne tas opp til regulering.
Senere ble det lagt fram et planforslag for byutviklingsstyret i 2011 som det ble fremmet
innsigelse til i forhold til at det ikke hadde tilpasset seg eksisterende grøntområder godt
nok. Nå har det vært god dialog mellom fylkesmannen, fylkeskommunen, kommunen og
tiltakshaver, for å fremme et omforent forslag som ivaretar viktige kvaliteter på
grøntområde som reguleres til friområde.
-
Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener planforslaget har tilpasset seg grøntområdene
på en tilfredsstillende måte, men det er uenighet mellom kommunen og tiltakshaver om
grøntområdene skal være offentlige og overdras til kommunen eller om det skal være
privat eierskap. Tiltakshaver ønsker fortsatt å eie arealene utenom lekeplassen, og har
utarbeidet to plankart hvor han ønsker alternativ A skal vedtas. Etter kommunens
utbyggingspolitikk skal friområder overdras kommunen og være en del av overordna
grøntstruktur. Samtidig gir friområdet kvaliteter for de to nye boligene som blir liggende
skjermet ved en blindvei over de nye boligene på Lauvåsen. Det resterende friområdet
kan ikke eies av en privatperson, men bør av hensyn til nye tomte – eiere være i offentlig
eie. Ny lekeplass gir også kvaliteter til tilliggende eksisterende boliger.
Teknisk direktør anbefaler planforslag B vedtatt.
-
1
Forslag til vedtak
1. Bystyret vedtar detaljregulering for Hausebergveien 11, alternativ B - sist
datert 11.06.2015, med bestemmelser, alternativ B - sist datert 25.08.2015.
2. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur skal innarbeides ved neste
rullering av handlingsprogrammet.
Ragnar Evensen
Teknisk direktør
Venke Moe
Plan- og bygningssjef
Trykte vedlegg:
1.
Plankart, alternativ A, sist datert 11.06.2015.
2.
Plankart, alternativ B, sist datert 11.06.2015.
3.
Bestemmelser, alternativ A, sist datert 25.08.2015.
4.
Bestemmelser, alternativ B, sist datert 25.08.2015.
5.
Planbeskrivelse, alternativ A, sist datert 25.08.2015 med snitt som viser eksisterende
og regulert terreng og tilstøtende bebyggelse, risiko- og sårbarhetsanalyse.
6.
Planbeskrivelse, alternativ B, sist datert 25.08.2015 med snitt som viser eksisterende
og regulert terreng og tilstøtende bebyggelse, risiko- og sårbarhetsanalyse.
7.
Saksprotokoll fra tidligere politiske vedtak i saken.
2
BAKGRUNN FOR SAKEN
Eiendomsutvikling Knut Gundersen fremmer på vegne av Tor Birger Krageboen forslag til
detaljreguleringsplan for eiendommen Hausebergveien 11. Formålet med planen er å
tilrettelegge for 2 boliger med til sammen 2 boenheter.
Dagens situasjon
Planområdet er lokalisert øst for Hamresanden, øverst i Hausebergveien på Moneheia på
Tveit.
Oversiktskart over planområdet
Situasjonskart over planområdet
3
Skråfoto av dagens situasjon, hvor planområdet ligger i øst, hvor det grenser til Lauvåsen planen i sør
og øst.
Planområdet er en ubebygd tomt som i dag er i bruk som grøntområde, men ikke med en
aktiv bruk. Området er skogbevokst og består av to koller med bratt terreng ned mot sør og
øst. I planområdet inngår også dagens vendehammer som er tenkt utbedret noe, samt at en
liten del av naboeiendommen i vest er tatt med for å sikre en felles privat vei til de to nye
tomtene.
Planens innhold
Planforslaget legger opp til 2 nye boligtomter på en ubebygd og tidligere fradelt tomt innerst i
en blindvei. Den offentlige veien reguleres med tilfredsstillende dimensjonering på
vendehammeren, mens atkomsten til de 2 nye boligtomtene og til eksisterende bolig i
Hausebergveien 9 reguleres som felles privat vei.
To markerte knauser foreslås regulert som friområde. Det skal tilrettelegges for en
sandlekeplass etter kommunal standard i tillegg til at mesteparten av terrenget skal bevares
innenfor friområdet.
Plasseringene av de nye bygningene tar hensyn til karakteristiske terrengformasjoner og vil
samtidig gi en tilfredsstillende utnyttelse av området.
Tomtestørrelsene er hhv. 544 m2 og 535 m2 for de to boligtomtene som har en utnyttelse på
ca. 400 m2 BRA hver.
Utearelene vil få gode solforhold for de sørvest vendte tomtene, og ingen tilliggende boliger
blir berørt direkte av utbyggingen. Tilliggende grøntstruktur gjør at boligene ikke skal bryte
noen silhuetter.
Planområdet Hausebergveien 11 inngår ikke i en sammenhengende grønnstruktur, men blir
liggende isolert fra de regulerte fri- og naturområdene i Lauvåsenområdet. Imidlertid er de to
kollene i friområdet o_GF tatt vare på, og fra den nordligste av disse er det farbar forbindelse
til tilstøtende friområde F09 i Lauvåsen-planen.
Byggeområdet er dessuten avgrenset slik at kollene skal kunne bevares uten inngrep.
Snitt som viser høyden på ny bebyggelse for de to tomtene.
4
PLANPROSESSEN
Gjeldende planer
- Kommuneplan
I gjeldende kommuneplan for 2011-2022 er området angitt som grønnstruktur. Nabo
området i vest er avsatt til bebyggelse, som er dagens boligområde på Moneheia. I øst
ligger de nye byggeområdene for Lauvåsen.
Utsnitt av kommuneplan, med markering av planområdet med svart stiplet linje
Bystyret fattet i møte 15. mai 2002 følgende vedtak: ”Bystyret finner at parsell 98/235 kan tas
opp til regulering på vanlig måte”. Dette er grunnlaget for planforslaget som fremmes her.
-
Reguleringsplan – området er avsatt til friområde
Utsnitt av overordna reguleringsplan for Lauvåsen, plan nr. 804.
5
I overordnet reguleringsplan for Lauvåsen, plan nr. 804, er planområdet regulert til friområde,
som for øvrig er i samsvar med kommuneplanen. Ved senere detaljregulering av områdene
Lauvåsen B9-B10 og B12-B13, er imidlertid området tatt ut; ref. Bystyrevedtaket gjengitt
ovenfor.
I detaljreguleringsplanen for Lauvåsen er det regulert for noe tyngre bebyggelse i sør med
blokker. Dette området ligger på et mye lavere nivå i terrenget mot sør og øst.
Plansituasjonen i området, med ny plan for Lauvåsen vist i sammenheng med foreslått planforslag.
Tilliggende grøntområde o_FO9 grenser inntil planområdet i sør, øst og nord og er en buffer som tar
opp bratt terreng.
Tidligere saksgang
Planarbeidet har pågått over lang tid. Eiendommen ble regulert til friområde i
reguleringsplanen for Lauvåsen, og det ble fremma en prinsippsak (sak 39/02) om
omregulering til byutviklingsstyret 07.02.2002. Det ble fatta følgende vedtak:
Byutviklingsstyret viser til befaring og saksframstillingen og finner ikke å ville fremme endring
av reguleringsplan for Lauvåsen, jfr. Plan- og bygningslovens § 30. (5/4)
Vedtaket ble påklaget, og ble videre behandla av formannskapet (sak 92/02 den 08.05.2001)
og tilslutt bystyret (sak 78/02 den 15.05.2002). Det ble fatta følgende vedtak:
Bystyret finner at parsell 98/235 kan tas opp til regulering på vanlig måte. (45/7)
Et planforslag ble fremmet og lagt ut til offentlig ettersyn i 2011, hvor det ble lagt til rette for 3
frittliggende boliger med til sammen 6 boenheter. Fylkeskommunen hadde innsigelse til dette
forslaget. De mente det var i konflikt med natur og friluftsinteresser knyttet til 3 store
utbyggingsområder (Moneheia, Lauvåsen og Hamrevann), og det er regulert til friområde i
reguleringsplanen for Lauvåsen og i kommuneplanen er området satt av til grøntstruktur.
Fylkesmannen hadde også innsigelse til planforslaget med de samme begrunnelsene.
I etterkant er det avholdt møter mellom kommunen, utbygger og partene som har innsigelse,
for å avklare hvordan en ny plan kan fremmes.
Det er her avklart at en ny plan kan fremmes med kun 2 boenheter til sammen, og hvor de to
kollene innenfor planområdet skal bevares mest mulig for inngrep.
6
Offentlig ettersyn
Planforslaget lå ute til delegert offentlig ettersyn i perioden 24.04.2015 – 05.06.2015. Det
kom inn 3 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og
oppmålingsetatens vurdering
Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert 23.04.2015.
- Som det går fram av oversendelsen har miljøvernavdelingen diskutert saken med
kommunen underveis i planprosessen. Planforslaget legger til rette for en utbygging som
i større grad enn tidligere tar hensyn til grønnstrukturen i området. De har på bakgrunn av
dette, ikke spesielle kommentar til planforslaget.
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Merknaden tas til orientering.
Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert 10.06.2015.
- Fylkeskommunen reiste innsigelse til planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn i
2011, dette med bakgrunn i kommuneplanen som opprettholdt området til grønnstruktur.
Dette var begrunnet med at grøntområdet lå inntil tre store utbyggingsområder som
Moneheia, Lauvåsen og Hamrevann.
- I nytt planforslag er det tilrettelagt for bare to boliger, hvor det er avholdt administrativ
befaring og møte med kommunen samt tiltakshavers konsulent. Forslag til
detaljreguleringsplan, med presisering av byggegrenser datert 11.06.2015, legger til rette
for to boliger og grøntområde på utsiktskollene og mellom kollene. Under forutsetning at
planen vedtas med foreslåtte byggegrenser mener de at innsigelsen er imøtekommet.
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Forslaget som nå legges fram for
sluttbehandling er diskutert i møter og med befaring sammen med fylkeskommunen. Det er
lagt inn byggegrenser slik som det er blitt enighet om i møter, slik at koller spares og de blir
hensyntatt ved mindre inngrep inn mot koller.
Statens Vegvesen, brev datert 27.04.2015
- Detaljreguleringen berører ikke deres interesser.
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Merknaden tas til orientering.
Endringer etter offentlig ettersyn
Planforslaget er endret ved at byggegrenser er flyttet noe lengre mot nord for å ta hensyn til
koller i øst som ligger regulert til grøntområde, og slik at opplevelsen av å gå langs
grøntområde skal være mindre privatiserende. Det er utarbeidet et alternativ plankart,
alternativ A, som regulerer store deler av det grønne område, til privat naturområde.
Medvirkning
I prosessen er det avholdt møter med fylkesmannen og fylkeskommunen for å diskutere
løsninger som for de var akseptable i forhold til å bevare kvaliteter på grøntområdet med to
koller.
Samarbeidsgruppa for bydelen
Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa øst. Merknader fra samarbeidsgruppa er
imøtekommet i planforslaget.
7
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Kulturminner
Det er ikke registrert verdifullt kulturlandskap eller nyere tids kulturminner
innenfor planområder, jamfør kulturminnevernplanen del 1 og 2. Det er ikke foretatt
registrering av automatisk fredede kulturminner.
Barn og unges interesser
Det er planlagt egen sandlekeplass innenfor området avsatt til offentlig grøntstrukturfriområde, hvor kommunens normaler for dette skal gjelde for opparbeidelsen.
Universell utforming
To av de nye boligene planlegges med godt tilpassende atkomstforhold, og det forutsettes at
forskriftenes krav til tilgjengelighet overholdes. I bestemmelsene er det krav til at boligen B2
skal være tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på hovedplan.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Området mot øst og syd er svært bratt, og må sikres med sikringsgjerde. Det er stilt
rekkefølgekrav til dette.
Naturmangfoldloven §§ 8-12
§ 8 Kunnskapsgrunnlaget
Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av
registreringer ligger i kommunens kartdatabase. Det er funn utenfor planområdet, men ingen
inni. Det er i forbindelse med dette planarbeidet ikke foretatt tilleggsregistreringer.
§ 9 Føre-var prinsippet
- Konsekvensene av tiltaket er kjent. Det vil ikke påvirke registrerte
naturmangfoldregistreringer.
Forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12 anses å være ivaretatt.
Økonomiske konsekvenser for kommunen
Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser. Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av
friområdet. Kostnadene er anslått til ca. 7000 kr (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås
lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet.
Utbyggingspolitikk
Planforslaget fremmes i to alternativer, med forskjellige formål på grøntområdet som ønskes
bevart. I alternativ A er området avsatt til Grøntstruktur – naturområde, som skal være i privat
eie. I alternativ B er området avsatt til Grøntstruktur – offentlig friområde.
I henhold til kommunens utbyggingspolitikk skal regulerte friområder overdras til kommunen,
og være i offentlig eie. Dette har bl.a. sammenheng med at det offentlige bør eie og drifte
denne type arealer som kommer allmenheten til gode, og at ikke privatpersoner skal beholde
denne type arealer med privatrettslige rettigheter som kan hindre allmennhetens bruk av
området.
Grønnstruktur
Området er satt av til grøntområde 1. prioritet. Området er i dag med på å knytte
eksisterende boligfelt til større turområder mot nordøst. Det er tatt ut en boligtomt av
planforslaget for å redusere det bebygde arealet, og for å bevare de to kollene som ligger
innenfor planområdet. Det er utarbeidet alternativ plankart hvor arealet er regulert til privat
naturområde i alternativ A, mens det er regulert til offentlig friområde i alternativ B.
Plan-, bygg - , og oppmålingsetaten innstiller på alternativ B for å opprettholde kommunens
utbyggingspolitikk hvor større sammenhengende grønt arealer skal overdras til kommunen.
8
Transport
Området har atkomst fra kommunal vei Hausebergveien. Det er kommunalt vann- og
avløpsnett i området. Det er bussforbindelse fra Hamresanden til sentrum.
Estetikk
Alle bygningene skal ha saltak med mørke, ikke reflekterende farger. De nye boligene vil
harmonere med nabobebyggelsen i utforming.
Skole- og barnehagesituasjon
Området sokner til Ve skole og de yngste blir kjørt med buss til skolen. Det er god
barnehagedekning i området med bl.a. ny privat barnehage på Hånes.
Folkehelse
Området ligger i nærheten av Hamresanden som har gode kvaliteter for friluftsliv og bading
på sommeren. I øst ligger marka hvor det er tilgjengelige stier for friluftsliv. Med utbyggingen
av Lauvåsen kan marka bli lettere tilgjengelig med nye korridorer. Hamrevann vil på sikt også
tilrettelegges for nye grøntkorridorer, men samtidig blir en del urørt natur bygd ned med disse
nye prosjektene.
Støy
Området ligger i enden av en blindvei og er ikke utsatt for bilstøy. Området ligger inntil
eksisterende boliger i Moneheia og er ikke utredet særskilt i forhold til flystøy.
Oppsummering
Plan-, bygg -, og oppmålingsetaten mener planforslaget som nå fremmes har imøtekommet
innsigelsene fra fylkeskommunen og fylkesmannen med hensyn på å ta vare på
eksisterende koller innenfor planområdet.
Byggeområdet er redusert til kun å omfatte 2 boligtomter som beslaglegger mindre areal til
bebyggelse. Samtidig som tomtene er formet mer etter kotene og det vil derfor ikke bli så
store terrenginngrep mot kollene.
Fortsatt vil det være en grøntkorridor mellom Moneheia og det nye boligfelt på Lauvåsen,
selv om den blir noe redusert med det nye planforslaget. Det som blir igjen av ubebygd areal
er sikret for allmennheten i alternativ B, og den sørlige kollen er et flott utsiktspunkt som kan
beholdes.
Lekeplassen som skal opparbeides blir offentlig og skal holde kommunal standard for dette,
resten av friområdet skal reguleres til offentlig friområde, og ikke til privat naturområde.
Omkringliggende boligområde er fra 1960 – 1970 tallet. De nye boligene skal innpasse seg
strøkets karakter, med tanke på størrelser og utforming. Det er åpna opp for 2 frittliggende
boliger, mot tidligere forslag som hadde tre tomter. Jamfør planforslagets bestemmelser
foreslås det en boenhet på hver tomt. Fortsatt kan hver bolig kan ha en utleiedel, men av
hensyn til tomtestørrelser, tomtenes beliggenhet og omkringliggende etablert boligfelt, er det
ikke åpnet opp for ordinære tomannsboliger i dette området.
Plan-, bygg -, og oppmålingsetaten synes planforslaget utgjør en god fortetting på toppen av
Moneheia og anbefaler at planforslag B blir vedtatt.
Saksbehandler: Jøran Syversen, 25.08.2015.
9