Referat fra informasjonsmøte
as Sommerfrydløkken
- forprosjekt vann og avløp onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus.
INNHOLDSFORTEGNELSE
INFORMASJON OM FORPROSJEKTET ...................................................................................... 2
ORIGINALE VÅTROM/BADEROM I SOMMERFRYDLØKKEN .......................................... 2
TILSTAND OG REGISTRERTE PROBLEMOMRÅDER .......................................................... 2
DIMENSJONER OG BELASTNING .......................................................................................... 2
VENTILASJON ............................................................................................................................... 2
BRANNSIKRING ........................................................................................................................... 3
FUKTSKADER ............................................................................................................................... 3
KONKLUSJON PÅ PROBLEMOMRÅDER: ................................................................................. 3
ANDRE FORHOLD ............................................................................................................................ 3
FORSIKRING OG LEVETID PÅ RØR....................................................................................... 3
NY BRANSJESTANDARD VED KJØP OG SALG AV BOLIG .............................................. 3
ANBEFALTE TILTAK....................................................................................................................... 3
RØR OG BAD .................................................................................................................................. 4
EKSISTERENDE BAD SOM ER BYGGET FORSKRIFTSMESSIG ................................... 4
VENTILASJON ............................................................................................................................... 4
STYRETS ANSVAR FOR VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSEN ................................... 4
KOSTNAD – FELLES OG FOR DEN ENKELTE AKSJEEIER ................................................. 5
HVA ER INKLUDERT I PRISOVERSLAGET? ....................................................................... 5
TOALETTROM OG KJØKKEN ....................................................................................................... 5
BADEROM – INDIVIDUELLE VALG............................................................................................ 5
ENDRING AV BADETS STØRRELSE ELLER AV PLANLØSNING I LEILIGHET ........... 6
FREMDRIFT I ET RØR- OG BADEROMSPROSJEKT ............................................................. 6
INFORMASJON OM FORPROSJEKTET
OPAK AS har utført et forprosjekt for å kartlegge tilstanden på vann- og avløpsrør i
Sommerfrydløkken, samt behovet for renovering av våtrom. OPAK AS er et ledende
firma innenfor prosjekt og byggeledelse.
På infomøtet gikk Kjell Fossum fra OPAK gjennom forprosjektet som fokuserer på:
- dagens tilstand på vann- og avløpsrør
- anbefalte tiltak
- kostnad for de ulike tiltakene.
Forprosjektet baserer seg på:
- tilstandsvurdering utarbeidet av OBOS Prosjekt i 2000
- vedlikeholdsplan utarbeidet av OBOS Prosjekt 2014
- befaring av 10 leiligheter, samt alle kjellere i Sommerfrydløkken
ORIGINALE VÅTROM/BADEROM I SOMMERFRYDLØKKEN
Tilstanden på våtrom i Sommerfrydløkken er spesiell da det i utgangspunktet bare er
5 oppganger - HS2, HS14, KJ18, 20 og 22 (66 av 146 leiligheter) som opprinnelig
hadde bad. Resterende leiligheter hadde bare toalett da de ble bygget i 1933, men
de fleste av disse har fått installert forskjellige typer bad i ettertid.
TILSTAND OG REGISTRERTE PROBLEMOMRÅDER
Vann- og avløpsrør blir beregnet til å ha en levetid på ca. 50 år. De fleste rørene i
Sommerfrydløkken er 83 år gamle.
DIMENSJONER OG BELASTNING
De fleste leilighetene har to rørstammer: Én var opprinnelig tilknyttet kjøkken og
utslagsvask, det andre var tilknyttet bad eller wc. Kjøkkenrøret har en dimensjon på
3 tommer (7,5 cm) og var i utgangspunktet bare beregnet for denne utslagsvasken.
Bad/wc-røret har en dimensjon på 4 tommer (10 cm) og var beregnet på wc, dusj,
vask og noen badekar. Slukene har en dimensjon på 2 tommer (5 cm), dette er ikke
tillatt i dag, nå er kravet 7,5 cm til sluk.
I mange leiligheter er planløsningen endret slik at kjøkkenrøret har fått belastningen
av tilknyttede bad med dusj. I tillegg har de fleste leiligheter også koblet på
vaskemaskin og oppvaskmaskin. Dette fører til en overbelastning på rørene, i tillegg
til at rørene har for liten dimensjon i utgangspunktet. Dette har spesielt gått utover
kjøkkenstammene.
VENTILASJON
Sommerfrydløkken har opprinnelig naturlig ventilasjon/oppdrift med luker i vegg. Det
er ventilasjonskanaler i alle leiligheter, samt ventiler i yttervegg. Varm luft er kaldere
enn kald luft – den varme lufta stiger opp i luftekanalene og det trekkes inn ny kald
luft fra ventilene i yttervegg.
Problemet i Sommerfrydløkken er at i mange leiligheter er ventilene og luftekanalene
blitt murt igjen, tapetsert igjen, bygget inn i eller bak et skap. I tillegg har mange
flyttet på bad og kjøkken, som har ført til at disse rommene, som trenger
ventilasjonen mest, ikke lenger ligger i tilknytning til avtrekk. Dette gjør at
ventilasjonssystemet ikke fungerer som forutsatt. Enkelte har også satt på mekanisk
vifte på bad, til tross for at dette ikke er tillatt. Dette skaper ubalanse i luftekanalene
og kan spre lukt inn til de andre leilighetene.
Side 2 av 6
BRANNSIKRING
Det er i flere tilfeller ført plastrør fra kjeller og opp til leilighet i 1. etasje uten at
brannskillet er blitt tettet. Ved en eventuell brann i kjeller vil plastrøret smelte, og røyk
og gasser vil sive opp i leilighet over. Manglende brannpakninger/ brannmansjetter
etter dagens krav bør bli påført som et strakstiltak.
FUKTSKADER
Mange rør er innebygd i bygningsmassen. Lekkasjer i disse blir ikke alltid oppdaget
med én gang og kan føre til soppdannelse og dårlig inneklima, samt svekket
konstruksjonsevne.
Fuktskader kommer også i forbindelse med feilbruk av baderom. Badene er ikke
dimensjonert for så mye ”badebruk” som det er i dag. Ventilasjonen er ikke beregnet
på så mye bruk, og mange av badene er heller ikke vannsikre etter dagens
forskrifter. Mange dusjer rett på gulv uten fuktsikring.
Som tidligere nevnt har endrede planløsninger ført til at mange bad (og kjøkken) ikke
er bygget i tilknytning til ventilasjonssjaktene. Dårlig eller manglende ventilasjon kan
også føre til fuktskader.
KONKLUSJON PÅ PROBLEMOMRÅDER:
-
gamle rør
overbelastning på rørstammer
ikke vannsikre løsninger
utilstrekkelig ventilasjon
ANDRE FORHOLD
FORSIKRING OG LEVETID PÅ RØR
Lekkasjer i gamle vann- og avløpsrør blir ikke dekket av forsikringen, da forsikringsselskapene ikke ønsker å betale for vedlikehold, men kun for uforutsette hendelser.
Vann- og avløpsrør blir beregnet til å ha en levetid på ca 50 år. De fleste rørene i
Sommerfrydløkken er 83 år gamle.
NY BRANSJESTANDARD VED KJØP OG SALG AV BOLIG
Fra 1 januar 2015 er en samlet bransje, bestående av Eiendom Norge, Norges
Takseringsforbund, NITO Takst og Norges Eiendomsmeglerforbund, enige om at
tilstandsrapport blir standard ved kjøp og salg av bolig. For å utarbeide en slik
tilstandsrapport for bolig, er det en Norsk Standard som legges til grunn, NS
3600:2013 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.
For at et bad som er yngre enn 5 år skal vurderes til en tilstandsgrad 0 (ingen avvik)
må man kunne forevise dokumentasjon på at badet er forskriftsmessig utført. Et
nyoppusset bad vil automatisk få tilstandsgrad 2 (vesentlig avvik) i
tilstandsrapporten, dersom man mangler nødvendig dokumentasjon. Dette
innebærer at verdien av badet settes til kr 0 i en tilstandsvurdering.
ANBEFALTE TILTAK
-
Strakstiltak: Brannsikring av rør gjennom etasjeskillere
Skifte ut vann- og avløpsrør
Bygge nye bad med forskriftsmessig standard
Etablere mekanisk behovsstyrt ventilasjon
Side 3 av 6
RØR OG BAD
Rørdimensjonene er altfor små til å klare dagens belastning fra kjøkken og bad.
Derfor er det ikke et alternativ å utføre rehabilitering på rørene ved innvendig
strømpe eller epoxy. Rørene må skiftes ut med større dimensjoner.
Når rør skal skiftes fører dette til meldeplikt til Plan- og Bygningsetaten. Dette fører
igjen til at dagens forskrifter og våtromsnormer må følges både når det gjelder rør og
alle koblinger til rørene, herunder våtrom. Dette rammer alle beboere. De som ikke
har forskriftsmessige bad og kan vise dokumentasjon på dette, må derfor få
oppgradert våtrommene etter dagens krav.
EKSISTERENDE BAD SOM ER BYGGET FORSKRIFTSMESSIG
For de som har forskriftsmessig bygget bad og kan vise dokumentasjon på dette ble
det opplyst følgende:
Entreprenøren vil undersøke hvorvidt badet kan spares, slik at man ikke trenger å
rive dette og bygge nytt. Ved bytte av rørene vil entreprenøren forsiktig begynne å
åpne veggen der nytt rør skal koples til, og man vil da etter hvert se om badet kan
spares.
Ved skifte av rørstammene der disse går gjennom badet blir også den eventuelle
membranen på badet brutt, og det vil stilles krav til å sette badet i stand igjen til
dagens standard.
I de tilfeller hvor rørstammer ikke går gjennom våtrom må entreprenøren i hvert
enkelt tilfelle undersøke hvilken standard badene er i og hvilken dokumentasjon som
kan forevises på at badet er vannsikkert og således ikke kan skade felles
konstruksjoner, samt at ventilasjonen er tilstrekkelig.
Hvert enkelt bad/leilighet må befares etter hvert.
VENTILASJON
Dagens forskrift krever at det er luftekanaler i tilknytning til kjøkken og bad slik at
luften kan gå ut fra disse rommene. Luften skal komme inn i leilighetene via soverom
og stue gjennom ventiler i vindu og/eller vegg. For at den nye luften skal komme seg
inn på badet og her presse gammel luft opp i luftekanalen, blir det ofte lagt en spalte
nederst på døren inn til badet.
Tiltaket som ofte blir gjort for å få en mer effektiv løsning på ventilasjonen er å sette
på mekanisk vifte på toppen av luftekanalene. I tillegg blir det satt på mekanisk
behovsstyrt vifte i hvert våtrom. Disse er fukt og bevegelsesstyrt. På kjøkken kan det
etableres en kontrollventil som man selv skrur av og på.
I de leiligheter der kjøkken eller bad ikke har direkte tilknytning til luftekanaler må det
etableres nye sjakter under himlingen som fører fra disse rommene til nærmeste
luftekanal i leilighet.
STYRETS ANSVAR FOR VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSEN
Styret er forpliktet til å ivareta bygningsmassen på en forsvarlig måte, slik at denne
ikke forfaller eller at det oppstår uheldige eller farlige situasjoner.
Styret har ansvar for å forvalte felles anliggende. I dette tilfellet er det rørstammene –
(de vertikale rørføringene), slukene og alle rør som er innbygd i tunge
konstruksjoner, samt ventilasjonen.
Side 4 av 6
Beboer har ansvar for å forvalte alle installasjoner i egen leilighet.
I utgangspunktet trenger ikke styret generalforsamlingens samtykke for å skifte ut
rør, da det er styrets plikt å sørge for at gården vedlikeholdes. Imidlertid vil utskiftning
av rør og bygging av nye baderom være et stort prosjekt og det er derfor viktig for
styret å ha en demokratisk prosess på dette, slik at alle aksjeeiere har mulighet til å
komme med innspill og være med å bestemme hvordan vi best mulig kan ta vare på
felles bygningsmasse. Dette mener styret også er viktig for å få til et godt samarbeid
underveis i prosessen. Det vil derfor bli tatt en avgjørelse vedrørende rør- og
baderomsprosjekt på generalforsamlingen onsdag 27. mai 2015.
KOSTNAD – FELLES OG FOR DEN ENKELTE AKSJEEIER
Et kostnadsoverslag viser at skifte av alle rørstammer og etablering av 146 nye bad
vil gi en total kostnad på ca 27 millioner kroner inkl mva. Fordelt likt på 146
boenheter utgjør dette ca. kr 185 000 per boenhet. Ved låneopptak på hele
summen, annuitetslån, 25 år nedbetalingstid og 4 % rente vil dette medføre en
økning i husleien på ca. kr 970 kroner per måned. Her er leilighetsbrøken ikke
hensyntatt, så beløpet vil måtte justeres noe.
HVA ER INKLUDERT I PRISOVERSLAGET?
Skifte av alle rørstammer og etablering av 146 nye bad er inkludert.
Prisen er basert på en grunnpakke for baderom. Denne inkluderer at alle overflater,
himling og alt som skjer bak flisene – som elektrisk varme i gulv, vannsikre løsninger
med membraner, stikkontakter og føringer. I tillegg er nytt vegghengt klosett
medregnet. Eksisterende inventar forøvrig blir tatt ned før badet rives og satt opp
igjen etterpå, såfremt en ikke ønsker å få installert nytt inventar. Da betales dette
ekstra av den enkelte eier.
Badene i de forskjellige leilighetene varierer. De nevnte prisene er beregnet for
etablering av nye bad, slik størrelsen på badene er i dag. Det spiller som regel ingen
rolle for prisen på renovering om et bad er f.eks. 3 eller 5 kvadratmeter. (Det er ikke
flisene som koster penger). Et mindre bad kan være dyrt fordi det er vanskelig å
komme til, mens man i et større bad bruker mer materialer.
Toalettet (for de leiligheter som har et eget rom med toalett) er ikke medregnet til å
bli renovert da disse rommene ikke defineres som våtrom. Men skifte av den
vertikale rørstammen i tilknytning til toalettene er medregnet i totalkostnad.
Ventilasjon er ikke medtatt, da det er mer usikkert hvilken løsning en her velger, men
ventilasjon er ikke den store utgiftsposten og vil komme på ca. 1 million ekstra.
TOALETTROM OG KJØKKEN
Både bytte av rørene på toalettene og rørene som går gjennom kjøkken vil bli utført
slik at en etterpå ikke skal kunne se at håndverkerne har vært der. Alt vil bli satt på
plass i den stand det var i.
BADEROM – INDIVIDUELLE VALG
Alle kan gjøre individuelle valg for sitt bad. Grunnpakken tar utgangspunkt i de mest
populære flisene hos leverandøren. Det vil være 5 forskjellige fliser å velge mellom til
gulv, og 5 forskjellige fliser til vegg. Dersom en ønsker en annen flis, enten fra
samme leverandør eller en annen, er dette fullt mulig. Aksjeeier må kun betale
mellomlegget. Det eneste kravet er at entreprenøren kan gå god for kvaliteten av
Side 5 av 6
flisene. Entreprenør er ansvarlig garantist for badet og kan derfor sette som krav at
individuelle valg er kvalitetsprodukter som holder forskriftskravene.
ENDRING AV BADETS STØRRELSE ELLER AV PLANLØSNING I LEILIGHET
Hvis aksjeeier har ønsker om endret planløsning i sin leilighet, utvidelse av badet
eller at bad og wc blir slått sammen, kan man samarbeide med entreprenør om
dette. Utvidelse av bad vil bli satt som en opsjon i tilbudet for at dette skal gjøres til
fastpris per m2. Utvidelsen betales da som et mellomlegg av den enkelte aksjeeier.
En eventuell flytting av kjøkken/endring av planløsning må være en separat avtale
mellom beboer og entreprenør.
Uansett kan den enkelte aksjeeier oppnå gunstige priser hos entreprenøren for slikt
tilleggsarbeid, siden riggen allerede vil være i bakgården og de har avfallshåndtering
og annet på plass.
FREMDRIFT I ET RØR- OG BADEROMSPROSJEKT
Ved oppstart av et rør- og baderomsprosjekt vil fremdriften kunne bli som følgende:
- Styret fremmer forslag til gjennomføring av prosjektet i forbindelse med
generalforsamlingen 27. mai.
- Utarbeidelse av tilbudsdokument (2 mnd)
- Inngå skriftlig avtale med entreprenør (2 mnd) Konkurranse blant
entreprenører er for tiden tøff, noe som gir gunstige priser for oss.
- Sette opp rigg i bakgården – dusjer, toaletter og showroom (2 mnd)
- Gjennomføring (ca 10 mnd)
Dette innebærer at prosjektet kan være ferdigstilt høsten 2016.
Selve byggeprosessen i hver leilighet vil ta 5 uker. Den første uka er en uten vann og
avløp både på kjøkken og bad. Det vil denne uken også være mye støv og støy. En
kan bo i leiligheten under hele byggeperioden, men det anbefales å bo et annet sted
under den første uken. Det vil ta ytterligere 4 uker før en kan ta i bruk badet eller
noen av dets funksjoner.
Toalettene og dusjene i bakgården er av god standard, og vil være delt inn i herreog dame avdeling. For uføre eller de med begrenset mobilitet vil det bli installert
toalett som provisorisk løsning i leiligheten og det vil bli fraktet vann til leiligheten.
Arbeidet vil være fra 07:00 til 17:00 på hverdager.
Side 6 av 6