Private reguleringsplaner – boligbygging og byutvikling. Samplan 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Næringsrådet: plan og byggesaksprosesser til hinder for en ønsket byutvikling ‘’Folkeveksten i omegnskommunene de siste fem årene mer enn ett prosentpoeng høyere enn Bergen. ‘’Bergens andel av befolkningen i regionen synker. ‘’Flere grunner til dette: en av de viktigste er at det ikke bygges nok boliger i Bergen. ‘’Det bidrar til både stadig stigende boligpriser og byspredning. ‘’Dette er ikke en ustyrlig prosess ‘’Resultat av • • • • for mange plannivåer, for detaljerte planer ikke minst: mangel på planlegging. Det er også et resultat av for trege og langdryge planprosesser. ? Regional suburbanisering Økt tilgjengelighet: Vei og bro Integrert bo- og arbeidsregion Lettere å pendle Tomtepriser Boligpriser Arealtilgang Kvalitet Natur, rekreasjon Hvor sterk innflytelse har ulikheter i plan- og byggeprosesser? Kommuneplanen • • • Fortetting • 80 – 95% • Bolig • Næring Knutepunkt • Mer kollektivtransport • Mindre trafikk • Mindre forurensning Forenkle: Eldre KDP og reguleringsplaner: – innarbeides i KPA i sin helhet? – Utgå, Beholdes, Rulleres? – erstattes av områdereguleringspl aner? En mer robust bystruktur og en tettere by Desentralisert sentralisering rundt bybanestopp og kollektivknutepunkt • Wergeland – potensial for fortetting • Bybanen kommer – nye muligheter - noe må skje Privat reguleringsforslag Ny og tett by på Wergeland Planstart 2003. Klage på planvedtak ferdigbehandlet 2013 Oppsummering 162 dokument senere • Koordinering med kommunens egen plan for bybane • Utnyttingsgrad – Bygningsvolum – Uteareal • Eiendomsforhold • Gjennomførbarhet av opprinnelig plan og endringer underveis • Motstand fra naboer • Klage på vedtatt plan • Hvor attraktivt er det å satse i knutepunktene? • Får vi det til uten at kommunen går foran med egne reguleringer? Konsekvenser: Får vi de nye boligene der vi helst vil ha dem? • • • • • • • • 95% av alle nye boliger i fortettingsområder? Boligstørrelse Arealkrav, utearealkrav – hva er godt miljø? Bygge i høyden? Flersenterbyer? Urbane standarder? Tilfredsstillende transport og tilgjengelighet? Er områdeplanen svaret? Flere store prosjekt har klatret opp I fjellsiden Lønnsomhet i prosjektene er nødvendig Også i • Fortettingsområdene • Knutepunktene • Senterområdene Men prisen på de nye boligene bør vi også tenke på FRA R. BARLINDHAUG, NIBR. FEB. 2015 Behov, etterspørsel og prognoser til 2039. Årlig behov 1300 – 1400 nye boliger • Fullført 2000 – 2014: ca 1200 boliger pr år. • Omtrent som prognose i KPA Prognose: boligbygging etter kategori og bydel Ikke alle nye innbyggere etterspør nye boliger • Voksende utleiemarked • Tiltakende seksjonering • Sterkere segmentering i boligmarkedet - Men vi har 6 års ferdig regulert utbyggingsareal, hvorfor hevdes det da å være for lite tomter tilgjengelig Feil bydel I forhold til etterspørsel? ? Sentrale faktorer ved anskaffelse av tomtegrunn • Konkurransetilsynets undersøkelse: Bedriftenes beslutningskriterier: – – – • • • • beliggenhet og pris reguleringsstatus, utnyttingsgrad, nærhet til offentlig kommunikasjon og utbygd infrastruktur omfanget av rekkefølgekrav. Kjøp: De fleste kjøper både regulerte og uregulerte tomter. Uregulert tomt: usikkert reguleringsutfall og større finansiell risiko. Opsjoner. Nær samtlige aktører i Konkurransetilsynets undersøkelse angir videre at en tomtebank er nødvendig for en forutsigbar og/eller kontinuerlig drift. Stor andel reguleringsplaner fremmes som private planforslag • • • • • Reguleringsprosessen tar sjelden under ett år Innsigelser forsinker 75 prosent av aktørene opplevd at kommunen pålegger investeringskostnader gjennom rekkefølgetiltak Kvalitet på innsendt materiale varierer sterkt Tabell 3 ‐ Samlet markedsandel beregnet med utgangspunkt i potensielle boligenheter for de tre største aktørene i de ulike byregionene . Vurdering av konkurransen i boligutviklermarkedet • Markedet synes å være relativt konsentrert • Fare for økt konsentrasjon gjennom organisk vekst og strategiske oppkjøp av tomter. • Sannsynlig at de største aktørene vil fortsette å styrke sin posisjon i tomtemarkedet. • Når tomtebankene øker i størrelse blir det vanskeligere for små og mellomstore aktører å få tilgang til tomter og konkurrere i markedet. • Kommunene må tilpasse virkemidlene til markedssituasjonen for å unngå at et fåtall aktører får for stor kontroll over markedssituasjonen. • Det vil være positivt for konkurransen dersom det i økt grad legges til rette for små og mellomstore aktører i markedet. Veien videre – mer regulering og mindre marked? • Markedskonsentrasjon reduserer det offentliges mulighet for helhetlig planlegging og styring av byutviklingen? Kanskje vi bør tenke omigjen om virkemiddelbruk? • Økt kommunal egenproduksjon av reguleringsplaner? • Tilbake til tomteselskapene og offentlige utbyggingsselskap? • OPS? • Urbant jordskifte? • Videreutvikle utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav? Mer intervensjon har Konsekvenser for • Konkurranseforhold • Pris • Match eller mismatch – tilbud og etterspørsel – …..Men antakelig har næring og kommune felles interesse