Innherred
samkommune
Grad av utnytting
år 2000/2003 og i dag
Grunnflate og BYA
1
Kirstine Karlsaune, april 2015
Planavdelingen, Innherred samkommune
www.innherred-samkommune.no
Generelt
2
Det er ikke adgang til å fravike byggteknisk forskrift
(TEK10) kapittel 5 og 6 i reguleringsplan. Dette er
begrunnet med at de tekniske kravene ikke skal være
forskjellige fra kommune til kommune, men felles for hele
landet. Enhetlige regler vil skape enhetlig praksis. Dette vil
være forutsigbart for alle parter.
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Reguleringsplan for Tinbuen
Plan vedtatt 29.03.2000, med endring i 2003:
«Bebygd grunnflate» og «grunnflate»:
Begrepene likestilles med BYA, bl.a. i T-1205 (tabell side 4)
og rundskriv H-18/90 (fortolkning av tidligere pbl § 70 nr.
2): I tolkningen står det bl.a. at: «Med «grunnflate» skal
forstås bebygd areal som definert i NS 3940.»
3
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Grad av utnytting - dagens regler
Reglene er beskrevet i Veileder H-2300 B Grad av utnytting Beregnings- og måleregler (januar 2014), som er på 64 sider
Følgende begrep kan brukes:
 Bebygd areal (BYA)
 Prosent bebygd areal (%-BYA)
 Bruksareal (BRA)
 Prosent bruksareal (%-BRA)
 Minste uteoppholdsareal (MUA)
Bebygd areal (BYA) er mest likt «grunnflate»
Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for
alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken,
åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser
på tomta.
4
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Bebygd areal (BYA) - dagens regler
5
Følgende medregnes i bebygd areal (BYA)

det areal som bygningen opptar av terrenget

åpent overbygd areal
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Bebygd areal (BYA) – dagens regler
6



utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m
konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets
gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen. Dette kan være terrasse,
utvendig trapp, svømmebasseng, plan delvis under terreng o.l.
parkeringsareal
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Bebygd areal (BYA) – dagens regler
7



I bebygd areal medregnes ikke:
bygningsdeler som ikke ligger høyere enn 0,5 m over
planert terrengs gjennomsnittsnivå, f.eks. lyssjakt,
utvendig trapp, terrasse, gardsplass over kjelleretasjer
utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra
fasaden. Eksempel på slik bygningsdel kan være
takutstikk
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Tolkning av eldre reguleringsplaner
8
For å avklare hvordan grad av utnytting skal beregnes, må
man bruke byggeforskriften, den norske standarden og
veiledningen som gjaldt da reguleringsplanen ble vedtatt.
Forskriften som gjaldt ved vedtakelsen av arealplanen bør
som hovedregel legges til grunn for tolkning av planen. Det
har formodningen for seg at kommunen la teknisk forskrift
på det aktuelle tidspunktet til grunn da planen ble vedtatt.
En slik praksis vil videre bidra til forutsigbarhet og en
enhetlig forståelse av planen. Unntak fra dette
utgangspunktet vil være der en annen forståelse entydig
følger av planens bestemmelser og/eller der planen
konsistent er praktisert på en annen måte.
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Endringer over tid








Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
Reguleringsplaner
før
fra
fra
fra
fra
fra
fra
fra
1969
1969–1979
1979–1985
1985–1987
1987–1997
1997–2007
2007–2010
2010–
I noen av forskriftene er det gjort endringer i
løpet av forskriftens virketid.
9
Grad av utnytting
www.innherred-samkommune.no
Bebygd areal (BYA) i 1997-2007







I bebygd areal medregnes (iflg. NS 3940):
del av åpent areal som ligger innenfor bygningens fasadeliv (dvs. areal som delvis
mangler vegger eller tak, men som brukes til opphold, kommunikasjon eller
oppbevaring), f. eks. portrom, arkader og svalganger
bygningsdeler utenfor fasadeliv når de er understøttet fra terreng
åpen garasje/carport
overbygd gårdsplass og glassgårder
utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 3 m
utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mellom 3 og 5 m, hvis
forkanten ligger mer enn 1,5 m utenfor fasadeliv (se figur 45)
I bebygd areal medregnes ikke (iflg NS 3940):

utvendig trapp ved inngang

bygningsdeler som ikke, eller bare ubetydelig,
går over terrengnivå, f. eks. lyssjakt,
utvendig kjellertrapp, terrasse,
gårdsplass over kjelleretasjer
Erfaring
Ofte er større takutstikk ikke medregnet i eldre byggesøknader, selv om det i noen tilfeller kanskje burde vært det.
10
Grad av utnytting