1. No category

Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3,
85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles kjøreveg
PLANBESKRIVELSE
UTARBEIDET AV ASPLAN VIAK
FOR SIRI LILL RYENG OG ODDGEIR RYENG
27.JANUAR 2015, REVIDERT 18.08.2015
1.BAKGRUNN
Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak AS og fremmes på vegne av Siri Lill
Ryeng og Oddgeir Ryeng, hjemmelshavere av gbnr 85/25. Planforslagets navn er:
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg.
Hensikten med reguleringsplanen er å følge opp vedtak i teknisk utvalg i møte 27.05.2014 sak 50/14
vedrørende adkomstveg for bolig på eiendom 85/25 og hytter på eiendommene 85/119, 85/121 og
85/368. Det er opprettet jordskiftesak med bakgrunn i veirett for gbnr 85/25 over gbnr 85/3.
Jordskiftesaken avventer vedtak av reguleringsplan for adkomstvegen. Eier av 85/3 har motsatt seg
opparbeidelse av veien.
Figur 1 viser varslet planområde.
Figur 1. Varslet planområde
2.PLANSTATUS
2.1 Kommuneplanens arealdel
Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som areal der det er en gjeldende reguleringsplan, se
figur 2.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
2
Figur 2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planforslaget ligger innenfor plan 6 (jf. fig 4).
Figur 3. Høringsforslag kommuneplanens arealdel
I forslaget til ny kommuneplanens arealdel er området vist som LNF-område.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
3
2.2 Gjeldende reguleringsplaner
Planområdet omfattes av en gjeldende reguleringsplan, plan nr 63, Hafsund vedtaksdato 29.01.1985
Denne planen er foreslått opphevet i forbindelse med rullering av kommuneplanens areal.
Figur 4. Gjeldende reguleringsplan
2.3 Statlige retningslinjer
Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen gjelder for
planområdet. Store deler av planen ligger innenfor 100 meters beltet fra sjøen.
3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
3.1. Beliggenhet i kommunen
Planområdet ligger på Hafsund ved Trosbyfjorden.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
4
Figur 5. Planområdets beliggenhet i kommunen.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
5
3.3. Eksisterende bebyggelse
Det er eksisterende hytter på eiendommene 85/368, 85/121 og 85/119 og eksisterende bolighus på
eiendom 85/25. Eiendom 85/3 er hovedeiendommen i området og består av flere hytter men i
hovedsak ikke i nærheten av planområdet. All eksisterende bebyggelse skal stå som den gjør i dag.
Hver av hyttene og boligen er ca 100 kvm i omfang
Figur 6. Eksisterende bebyggelse i planområdet og tilgrensende areal.
3.4. Veg- og trafikkforhold
I dagens situasjon er adkomst til hyttene og bolig via sti fra eksisterende hytteveg vist i sydvest i figur
6. Det er ønske om kjøreadkomst til bolighus på 85/25 og tilgrensende hytter.
3.5. Terrengforhold, landskap, vegetasjon
Planområdet omfatter et knausete kystlandskap med skrint jordsmonn, både bebygd og ubebygd
areal. De ubebygde arealene fremstår som arealer med relativt fattig vegetasjon.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
6
Figur 7. Ortofoto
Det er ikke registrerte naturtyper el.l. i Naturbase for planområdet.
3.6. Grunnforhold
NGUS løsmassekart viser Bart fjell, stedvis tynt dekke i nesten hele planområdet. Kun en mindre del
er registrert som Tynn hav-/strandavsetning.
Figur 8. Løsmassekart (NGU)
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
7
3.7. Miljøbelastninger
Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen.
Det er ikke støykilder i området av betydning.
4. EIENDOMSFORHOLD OG FORHOLD TIL VEIRETT
Følgende eiendommer ligger innenfor planområdet, jf figur 6:
Gnr./bnr.
Eier
85/25
Siri Lill Ryeng
85/119
Hanne Norman og Britt Elisabeth Norman
85/121
Anne Trine Kjørholt
85/368
Kari Kjørholt
85/3
Ole Ragnar Hafsund
Planlagt veg går over eiendom 85/3 som er eid av Ole Ragnar Hafsund. Grunneier har motsatt seg
opparbeidelse av adkomstvegen og det er derfor opprettet jordskiftesak. Dette er gjort med
bakgrunn i formulering i grunnbrev av 03.12.1945 for eiendom 85/25 om rett til vei.
Rammesøknad for kjøreveien har vært behandlet i teknisk utvalg 27.05.2014. Teknisk utvalg anser at
tiltaket er av et slikt omfang at det ikke kan dispenseres og at søker må igangsette oppstart av
omregulering for å få en mulig planmessig hjemmel.
5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING
5.1 Oppstartsmøte/forhåndskonferanse
Møte ble avholdt 01.12.2014. I møtet deltok Oddgeir Ryeng (tiltakshaver), Henry Hvalvik (Bamble
kommune) og Lars Krugerud (Asplan Viak AS).
5.2 Forhåndsvarsling
Varsel om oppstart ble kunngjort i Varden 05.12.2014 og forhåndsvarsel ble sendt ut pr. brev
tilberørte og regionale myndigheter den 03.12.2014.
5.3 Avklaringer med offentlige myndigheter
Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
8
6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER
6.1. Offentlige høringsinstanser
Fylkesmannen i Telemark, brev av 22.12.2014
Fylkesmannen minner om at det i 100-metersbeltet langs sjøen gjelder et byggeforbud, jf. pbl §1-8,
dersom ikke annen byggegrense er fastsatt i reguleringsplan-eller kommuneplan. Det følger videre av
§1-8, at det i 100 metersbelte skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og
andre allmenne interesser. Videre viser Fylkesmannen til de statlige retningslinjene for forvaltning av
strandsonen langs sjøen.
Fylkesmannen uttaler at miljøvirkningene av nye tiltak må gjennom prosessen vurderes grundig,
fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng.
Statlige miljøvernmyndigheter er opptatt av å bedre allmennhetens tilgang til strandområder og å
tilrettelegge for allmennhetens bruk av kysten. Fylkesmannen vil derfor anbefale at veien blir gitt en
utforming som gjør at den bidrar til allmennhetens adgang til strandsonen. Fylkesmannen vil komme
tilbake til en mer konkret vurdering av planen på dette punktet, når en mer detaljert utforming av
planforslaget foreligger.
Fylkesmannen uttaler at det er viktig at planarbeidet legger vekt på landskapstilpasning slik at
terreng og landskap kan beholde sin karakter så langt som mulig. Anbefaler at veien blir plassert slik i
terrenget at synlighet og silhuettvirkningen blir minst mulig.
Fylkesmannen minner om at for alle offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal
naturmangfoldlovens §§8-12 legges til grunn som retningslinjer. Dette betyr at det må fremgå av
beslutningen hvordan det enkelte prinsipp i §§8-12 er vurdert. Fylkesmannen kjenner ikke til
konkrete undersøkelser av naturmangfoldet i området. Potensialet vurderes foreløpig som lite, men
dette bør undersøkes nærmere gjennom feltundersøkelser.
Forslagsstillers kommentar
I gjeldende reguleringsplan er det regulert inn adkomst som stiplede streker. I Grunnbrev for 85/25 er
det gitt at det er rett til vei over hovedeiendommen for å komme frem til tomten.
Området planen ligger i et område der det er bratte skråninger ned mot sjøen og hytter som ligger
ned mot strandsonen. Området er således lite attraktivt for allmennheten. Men en ny adkomstveg vil
kunne bedre fremkommeligheten noe til kollen rett øst for planområdet og evt. for fritidsfiskere i
perioden hyttene ikke er i bruk.
Veien er lagt inn mot kollen i øst og ned mot 85/25 slik at en får en best mulig tilpasning til terrenget
og at synligheten blir minst mulig.
Det er gjennomført en feltundersøkelse i planområdet med hensyn på naturmangfold. Området
består av fattig lyngdominert furuskog uten særlig gamle trær. Planen vil derfor ikke ha negative
konsekvenser for naturmangfold.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
9
Statens vegvesen har ingen merknader til planen.
Forslagsstillers kommentar
Tas til etterretning.
Uttaler at planområdet som er foreslått ser ikke ut til å komme i konflikt med kjente
mineralressurser. DMF har derfor ingen merknader til saken på dette stadiet.
Forslagsstillers kommentar
Tas til etterretning.
Bemerker at de skal varsles for planer som omfatter eller berører:
Vassdrag og vassdragsnære områder
Eksisterende energianlegg
Tiltak i områder som kan være utsatt for skredfare eller kvikkleire
NVE kan ikke av vedlagte plandokument se at planen berører deres ansvarsfelt i nevneverdig grad og
har da ingen merknader til planarbeidet.
Forslagsstillers kommentar
Forslagsstiller kan heller ikke se at planen berører noen av NVEs ansvarsområder.
6.2 Direkte berørte parter og naboer
Har følgende bemerkninger til planarbeidet:
Veien forlenges med 40-50m og knyttes til eksisterende vei ved sjøen på 85/129. Den nye veien vil da
erstatte den tidligere regulerte veien til samme område.
Tomta mot øst gnr 85. bnr. 129 tas med i planen og reguleres til boligformål. Arealet mellom 85/129
og veien tillegges 85/129 slik at veien blir grensen mellom eiendommene.
Under forutsetning at planforslaget blir endelig godkjent med de endringene som er nevnt ovenfor,
og arealet mellom veien og 85/129 avgis vederlagsfritt, vil eier av 85/3 avgi veigrunn fra 85/119 og til
eksisterende bilveg vederlagsfritt.
Forslagsstillers kommentar
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
10
Det er gjennomført befaring med Ole Hafsund på stedet. Merknadene ble da kort diskutert.
En ser at å forlenge veien fra 85/25 til 85/26 er vanskelig gjennomførbart. Terrenget mellom
eiendommen er svært bratt og er eksponert mot Hafsund. En vei her ville medført store
terrenginngrep. Området er også bratt i forhold til en ren gangadkomst. Dette er derfor ikke tatt inn i
planen.
Det er ikke ønskelig fra hjemmelshavere av arealet mellom den nye veien og 85/129, og avgi grunn til
en boligtomt. Dette vil også være i strid med gjeldende regulering og forslag til ny kommuneplan.
Avklaring rundt grunn til vei ønskes løst gjennom jordskiftesak.
7. Endringer etter offentlig ettersyn
I forbindelse med offentlig ettersyn kom det inn merknader fra bl.a. hjemmelshavere av 85/121 og
85/368 i forhold til trase for vegen. Det ble gjennomført en befaring med kommunen, eier av 85/368
eier av 85/25 og Asplan Viak AS.
Det ble på befaring foreslått å justere trase for veien slik at den blir liggende lengre inn mot kollen i
området ved 85/121 og 85/368. Dette medfører at anneks på eiendom 85/368 få fjernes/flyttes. En
slik endring vil gjøre at veien blir mindre eksponert mot sjøen og ansees som en forbedring.
Løsningene er diskutert med hjemmelshaverne av 85/25, 85/121 og 85/368, og er akseptert av disse
partene som blir berørt av endringen.
Endringen er illustrert i kapittel 9.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
11
8. Beskrivelse av planforslaget
8.1 Avgrensning av planområdet
Figur 9. Planens begrensning
8.2 Planen
Planens navn er: Detaljreguleringsplan Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121, og
85/119 – felles kjøreveg.
Planforslaget består av:
Plankart med målestokk og dato (27.01.2015, revidert 18.08.2015)
Reguleringsbestemmelser datert (27.01.2015, revidert 18.08.2015)
Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner (dette dokumentet)
ROS-analyse
Plan og profiltegning for vei
I tillegg er varslingsliste, varslingsbrev, varslingsannonse og kopi av merknader vedlagt saken.
8.3 Hensikten med planen
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for adkomstveg til en bolig og tre hytter.
8.4 Delelementer i planforslaget
Området foreslås regulert til følgende arealbruk:
-
Boligbebyggelse –frittliggende småhusbebyggelse
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
12
-
Fritidsbebyggelse - frittliggende
-
Kjøreveg (felles privat)
Parkeringsplass
-
Naturformål
Bebyggelse og anlegg
Arealene regulert til boligformål og fritidsbebyggelse omfatter eksisterende bolig og hytter. Det
tillates ikke oppført nye hytter eller boliger, men kun utvidelse til maksimalt 100 kvm for
fritidsboliger og innenfor byggegrense for bolig.
Av nyoppføringer tillates kun garasje på inntil 50 kvm i felt B1 (gbnr 85/25).
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
F_veg1 skal være felles privat veg for 85/25, 85/3, 85/368, 85/121 og 85/119.
Veibredde er regulert til totalt 5 meter. Dette skal inkludere veibane, skulder og mindre
grøftearealer.
Det er regulert inn parkeringsplasser langs adkomstvegen. Dette er parkeringsplasser for de enkelte
hyttene.
Arealet NA1 er en del av hyttetomtene 85/368, 85/121 og 85/119. Det tillates ikke nye tiltak på
arealet.
9. Konsekvenser av planforslaget
9.1 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen
langs sjøen
Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100-metersbeltet langs
sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen, jfr. forbudet mot
tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i § 1-8 i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71 (plan- og
bygningsloven). Det skal gjennomføres en sterkere geografisk differensiering, der vernet gjøres
strengest i sentrale områder der presset på arealene er stort.
I plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 er bestemmelsen om forbud mot bygging og andre tiltak i
100-metersbeltet langs sjøen klargjort og strammet inn. I § 1-8 første ledd framgår uttrykkelig at det i
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
13
100-metersbeltet skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre
allmenne interesser.
Hoveddelen av ny adkomstveg vil ligge innenfor 100 metersbelte langs sjøen, men den vil ligge godt
tilpasset terrenget og i nedkant av markert kolle. Det er kun i området ved eiendom 85/25 den
eventuelt vil kunne være synlig. I dette området skjermes den av bolighuset. Det går en sti i samme
trase i dag.
Veien vil ikke gi negative konsekvenser for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap eller andre
interesser. Veien vil til en viss grad gi bedre tilgjengelighet til kolle øst for planområdet og de
begrensede ubebygde arealene ned mot sjøen i dette området.
Figur 10-14 viser hvordan veien blir liggende i terrenget. Figur 10 viser veien slik den lå i planforslag
som lå ute til offentlig ettersyn. Figur 11-13 viser ny trase som ligger i revidert plan.
Figur 10. 3D-illustrasjon av vei slik den lå ved offentlig ettersyn.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
14
Figur 11. 3D-illustrasjon av tiltaket planen legger til rette for sett i fugleperspektiv fra nord
Figur 12. 3D-illustrasjon av tiltaket planen legger til rette for sett i fugleperspektiv fra nordøst
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
15
Figur 13. 3D-illustrasjon av tiltaket planen legger til rette for sett i fugleperspektiv fra sydøst.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
16
9.2 Biologisk mangfold
Det ble gjennomført en feltundersøkelse i planområde med tanke på naturmangfold den 22.12.2014.
Registreringen ble gjennomført av Rune Solvang og Lars Krugerud fra Asplan Viak AS.
Areal som omfattes av ny vei består av fattig lyngdominert furuskog uten særlig gamle trær. Planen
vil derfor ikke ha negative konsekvenser for naturmangfold eller sårbart naturmiljø.
Figur 14. Naturmiljø i form av lyngdominert furuskog i trase for ny vei.
Figur 15. Naturmiljø i øvre del av 85/25
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
17
9.3 Naturmangfoldlovens §§ 8-12
De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 – 12 skal legges til grunn ved utøvelse av
offentlig myndighet, og vi har gjort følgende vurderinger:
Til § 8 om kunnskapsgrunnlaget: Da det er utført feltundersøkelser foreligger det god og oppdatert
kunnskap om naturmiljøet i planområdet som et godt grunnlag for videre planlegging.
Til § 9 om føre-var-prinsippet: Siden kunnskapsgrunnlaget er godt er konsekvensene av tiltaket i
forhold til naturmangfoldet godt kjent. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er
liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet.
Til § 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Kunnskapsgrunnlaget vurderes som
tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for
økosystemet.
Til § 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Planforslaget medfører
ikke stor skade på naturmangfoldet. Avbøtende tiltak, hvor kostnad eventuelt skal bæres av
tiltakshaver, er ikke nødvendig.
Til § 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Lokalisering er en del av § 12. Naturmiljø er
vurdert. § 12 er således godt ivaretatt.
9.4 Samfunnssikkerhet – risiko og sårbarhet
Det er gjort en vurdering av risiko- og sårbarhet for planen. Det er ikke funnet hendelser som krever
tiltak. Det er kun Stormflo og Klimaendring/Havnivåstigning som vurderes som aktuelle hendelser og
disse vil kun kunne påvirke eksisterende bebyggelse og konstruksjoner.
9.5 Veg og vegtekniske forhold
Vegutforming
Den felles private vegen vil være adkomst for eksisterende bolig på eiendom 85/25 og hytter på
eiendommene 85/368, 85/121, 85/119 og 85/3. Fellesvegen er regulert i 5 meters totalbredde. Dette
gir som for en mindre veg med bredde 3- 3,5 meter + grøftearealer.
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
18
Figur 16. Plantegning og lengdeprofil
Detaljreguleringsplan for Tubukta – Hafsund, gbnr. 85/3, 85/25, 85/368, 85/121 og 85/119 – felles
kjøreveg
19