SAKSFRAMLEGG
Deres ref.:
Vår ref.:
14/9329 /40227/15-PLNID
1838
Saksbehandler:
Kurt Krutnes
Dato:
24.08.2015
Telefon:
77 79 03 48
Saken skal behandles i følgende utvalg:
Byrådet
Byutviklingskomité
Kommunestyret
PLAN - 1838 - DETALJREGULERING AV EIENDOM 115/1150, BERGLI N
Innstilling til vedtak:
Plan 1838, detaljregulering av eiendommen 115/1150, med plankart datert 02.02.15 og
tilhørende bestemmelser av 25.08.15, vedtas.
Vedtaket er gjort iht. pbl §§ 12- 12
Øyvind Hilmarsen
Byrådsleder
Byråd for byutvikling
Britt Hege Alvarstein
Saksutredning:
Sammendrag
Bakgrunn
Reguleringsplan 1560 Bergli N har avsatt felt B/F-1 som areal for
forretning og boliger med krav om detaljert reguleringsplan for
feltet. Eiendommen er allerede detaljregulert for boliger og
forretning i plan 1719 fra 2010. Coop-Nord har etablert
dagligvarehandel og parkeringsareal. Eierne av arealet over
forretningen ønsker å etablere 10 boliger i stedet for de 7 boligene
som lå plan 1719. Det er kommet merknad fra fylkeskommunen
ang. høy parkeringsdekning, og fra grunneier i øst, Nor-Bygg AS
som frykter økt skyggelegging på deres eiendom.
Merknadene er ikke tatt til følge.
Mål for planen
Utbygging av området skal videreføre rasjonell drift av butikk og
gi gode kvaliteter i boligene og på utearealer.
Hovedinnhold
Planen regulerer et areal på 3,6 da. Planen tilrettelegger for en
videreføring av butikkarealet på ca. 1000 m2, samt 10 boliger.
Planen inneholder videre parkeringsplass for 35 biler og et
tilrettelagt lekeareal nært butikken. Takarealene vil også bli
opparbeidet med felles og private utearealer.
Butikk og parkeringskjeller er allerede etablert i ht plan 1719.
Konsekvens av planen
Det er ikke framkommet forhold i planforslaget som medfører
spesielle konsekvenser for tilgrensende miljø utover en begrenset
skygge på naboarealet B11, vest for eiendommen.
Kvaliteter
Det vil bli lagt vekt på å legge inn støydempende tiltak for
boligene og lekearealene i forhold til støyen fra Ringvegen
Lekearealene på takterrassen sammen med lekearealene på bakken
gir tilfredsstillende leke- og oppholdsarealer for barna.
Det er stilt krav om å opparbeide deler av friområdet øst for
bygget for lek og opphold på bakkeplan.
Det opparbeides universellt utformet gangadkomst til nærmeste
bussholdeplass.
Byrådets vurdering
Byrådet anbefaler at forslaget til detaljplan for forretning og
boliger vedtas.
2
Dato:
01
Saksdokume
nter
Vedlagte
saksdokument
Berørte planer
– ikke vedlagt
01. Oversiktskart
02. Forslag til reguleringsplankart
03. Forslag til reguleringsbestemmelser
04. Forslagstillers planbeskrivelse
05. Liste over forhåndsmerknader
06. ROS-analyse
07. Støyrapport
08. Situasjonsplan
09. Terrengsnitt
10. Bolig plan 01
11. Kartutsnitt VA
Gjeldende kommuneplan 0142
Reguleringsplan 1560 Bergli N (område planlagt)
Gjeldende reguleringsplan 1719, B/F 1, Bergli N
Kart over området
Figur 1 Kart med berørte eiendommen
3
22.03.15
02.02.15
10.02.15
10.02.15
25.08.15
10.03.14
09.02.15
19.12.14
19.12.14
19.12.14
06.02.15
28.11.12
25.03.09
24.11.10
02 Plan-fakta





Planområdets størrelse (daa)
Gjeldene reguleringsformål
Foreslåtte reguleringsformål
Foreslåtte areal for hvert formål
Privat oppholdsareal
Ved boligformål:
o
Antall boliger
o
Antall boliger pr. daa
o
Takareal for leke- og opphold
o
Type bolig
o
Boligstørrelse
10 leiligheter
2,8 bolig/da
520 m2
3.etasjers terrassert bygning
med heis og takterrasse
Boliger bygges på plan 2
66 m2, 3-roms
o
o
o
o
o
Maks byggehøyde
Parkering, boliger
Parkering, forretning
Sykkelparkering
Lekeareal totalt
C+48,0 m, ca 15 m fasade
10 p-plasser i kjeller
34 p-plasser ute
20 plasser i kjeller
970 m2
03 Beskrivelse av
planprosessen
Dato:
Oppstartsmøte med byutvikling
Annonsert oppstart av planarbeid (og
tilskrevet partene)
Levert forslag til reguleringsplan
Offentlig ettersyn i 6 uker fram til
Planprosessens
spesielle sider
3,6 daa
bolig/forretning/parkering
bolig/forretning/parkering
1195/ 1855/ 900 m2
152 m2
19.12.14
08.01.15
13.02.15
01.07.15
Eiendommen er regulert til samme formål i plan 1719 med
muligheter for å etablere 7 leiligheter på taket av dagligvare
forretningen. Ny eier av boligarealet har behov for å etablere flere
og mindre boliger, og foreslår å endre reguleringsplanen fra 7 til
10 boenheter. Forretningsareal og parkeringsarealer beholdes
uendret.
Endringene var for store for å tas som dispensasjon i en
byggesak, og kvalifiserte heller ikke som en mindre endring av
eksisterende plan.
4
Figur 2 Konsept for etablering av 10 boliger. Perspektiv fra vest
04 Planvurdering
Bakgrunn
Felt B/F-1 er avsatt til kombinasjon av bolig og forretning i
reguleringsplan 1560 for Bergli N. Reguleringsplanen stiller krav om
en detaljert plan for dette feltet mht boliger, uteareal, forretning og
parkering. Trafikk og adkomst for ulik brukere skal også anvises i en
detaljplan. Coop-Nord har etablert dagligvarebutikk, og har lagt sine
normer for arealbehov for handelsareal og parkering. Ny eier ønsker
å øke antall tillatte boenheter fra 7 til 10.
Overordnede
planer og
gjeldende plan
Reguleringsplan 1560 fastsetter rammene for detaljplanen for
området. Planen åpner for etablering av 12 boliger og inntil 2250 m2
bruksareal (BRA). Gjeldende plan åpner for å etablere 7 boliger på
forretningstak, og parkeringsanlegg for boliger i kjelleretasjen.
Rekkefølgekrav til infrastruktur er knyttet til hovedplanen 1560.
Bygget for dagligvarehandel og parkeringskjeller er etablert.
Universell
utforming
Tilgjengeligheten i området er utformet med tilgjengelighet for alle.
Alle adkomster, ramper og gangarealer har minimum stigning 1:20.
Utearealene er tilgjengelig med minimal stigningen og med bredder
tilpasset rullestol. Boligene i 2. og 3. etasje, samt garasjearealet og
hovedterrassen på plan 2, er tilgjengelig fra heis. Inngangene til
5
leilighetene nås via en lukket svalgang. Forretningen er i samme plan
som parkeringsplassen med egne handikapparkeringer.
Bebyggelsen
Forslagstiller har valgt å trekke bebyggelsen så langt ned og nord
som mulig, for å komme lengst unna Ringvegens trafikkbelastning
med støv og støy. Butikkens parkeringsplass er lagt nærmest vegen
og rundkjøringen.
Bygget planlegges med 3 etasjer pluss underetasje og kjeller.
Forretningen er lagt mot sør, i samme plan som parkeringsplassen,
med varelevering og avfallshenting i en underetasje mot nord.
Boligene er planlagt med 10 boenheter i fordelt på 2. etasjer. Private
utearealer og felles leke- og oppholdsarealer er lagt på takterrasser på
plan 2 (390 m2) og plan 3 (145 m2). Disse arealene gir
gjennomsnittlig 76 m2 uteareal pr. boenhet.
Leke- og
oppholdsplass
Alle leiligheter har privat uteoppholdsareal som er soleksponert og
skjermet mot vinder fra nord. Felles uteoppholdsarealer for alle
leilighetene med sandlekekasse, benker og vegetasjon etableres på
taket av eksisterende bygning. Felles lekeplass etableres på
bakkeplan øst for bygget; lekeplassen vil være soleksponert frem til
fire-femtiden på ettermiddagen.
Strøkslekeplass
Strøkslekeplassen i Tvillingbukta ligger 150 m fra boligen.
Barnehage
Solneset barnehage ligger 100 m sør for boligene.
ROS-analyse og
Støy
Støy er den eneste risikofaktor og miljøbelastning som kan virke inn
på denne delen av planområdet.
For å redusere støy fra Ringvegen er bygget plassert så langt unna
vegen som mulig. Den terrasserte bebyggelsen er utformet for å
skjerme uteoppholdsarealer på takterrasse mot vegstøy. Lekearealet i
sørøst skal støyskjermes mot Ringvegen med vegger iht
støyutredninger. Bygningskonstruksjoner og vinduer skal isoleres i
forhold til maksimalt støynivå.
Forhold til støygrensene vises på vedlagt figur.4
Figur 3. Fly- og vegstøysoner i Bergli-området. Se vedlegg 7.
6
Det er utarbeidet og vedlagt støyrapport fra Sweco (fra januar 2015) som
viser at uteområder kan skjermes fra trafikkstøy med lave terrengvoller /
støygjerder, eller ved støyskjerming av svalgang.
Fig. 4 Støyskjerming i svalgang
Sol/skygge
Støyskjerming langs Ringvegen
Nytt planforslag medfører i hovedsak ingen endringer av
skyggeforholdene for de nærmeste naboene. Naboene i vest på felt B11
får litt mer skygge på formiddagen (kl. 09-10) vår og høst. Se skyggekart
i fig.5
Naboeiendommen i øst får noe skygge kl 18 på vår og sensommer.
Avstanden til bebyggelsen i øst er på 40-45 m, slik at skyggevirkning av
et bygg på 15 m høyde vil bli begrenset.
Fig.5
7
Skygge i fra bygg i gjeldende plan
Situasjonsplan
for området
8
05 Merknader og
vurderinger
Byrådets vurdering av innkomne uttalelser er vist i kursiv skrift.
Fylkesmannen
Fylkesmannen har vurdert planforslaget og har ingen merknader
Statens vegvesen –SVV
SVV har vurdert planforslaget og har ingen merknader
Nor-Bygg AS
Nor-bygg AS, som eier boligfeltet øst for det aktuelle planområdet,
er bekymret for at byggehøyden vil kunne virke inn på deres
planlagte boliger som grenser til området.
Byggehøyden for planforslaget ble fastsatt i reguleringsplan 1560
fra 2009, og videreført i gjeldende plan 1719 fra 2010. I det nye
reviderte planforslaget beholdes byggehøyden uendret. Boligbygget
er i tillegg trekt noen meter lenger vest, slik at skyggevirkningen på
på østsiden vil bli uendet eller noe mindre.
Avstanden fra aktuelle bygning til nevte nabobyggelse i øst vil være
ca. 40 m, og det vil komme inn skygge på deler av planlagt
nabobebyggelsen kl. 18 i perioden før 20. mai og etter 20.juli.
I øvrige tidsrom vil ikke nabobebyggelsen bli påvirket av skygger
fra bebyggelsen i planområdet.
Avstand til bebyggelsen i øst=45 m
Fylkeskommunen
Samferdsels- og miljøetaten i Troms fylkeskommune mener
planforslaget bør redusere det maksimale antall parkeringsplasser
som tilates i planområdet, og foreslår maksimalt 0,5 p-plass pr.
bolig. I tillegg mener de at parkeringsplasser generellt bør selges
separat, adskilt fra boligprisen. Dette bør gjøres for å redusere
framkommelighetsproblemene i Giæverbukta.
De peker også på at en må sikre universell adkomst til nærmeste
bussholdeplass.
Planforslaget er en revisjon av gjeldene plan 1719 hvor antall
boliger ønskes økt fra 7 til 10. Økning av 3 boliger ansees ikke å
kunne virke inn på trafikken i Giæverbukta. Parkeringsplassene er
allerede etablert under eksisterende foretningslokaler på
eiendommen. Kommunen kan ikke regulere salget boliger eller
garasjer i en arealplan. Byrådet tar ikke merknaden til følge.
Universell adkomst til nærmeste bussholdeplass er presisert i
planens bestemmelser.
9
07 Konklusjon
Byrådet finner endringene av planen for området tilfredsstillende
løst, og tilrår at reguleringsplanen vedtas.
10