SAKSFRAMLEGG
SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: 11/8263 /65678/14-PLNID 1776 Saksbehandler: Marit Engseth Dato: 12.01.2015 Telefon: 77 79 03 01 Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet x Byutviklingskomité x Kommunestyret PLAN - 1776 - REGULERINGSPLAN BERGLI NORD 115/4 FELT B14 MM - TIL ENDELIG VEDTAK Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan 1776 for felt B14 Bergli nord, med plankart datert 11.08.2014 og reguleringsbestemmelser datert 05.12.2014, vedtas. Vedtaket er gjort iht PBL § 12-12. Øyvind Hilmarsen byrådsleder Britt-Hege Alvarstein byråd for byutvikling 1 Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn På vegne av Solneset eiendom AS fremmer Blå arkitektur og landskap detaljregulering for felt B14 på Bergli nord. Planforslaget har vært på offentlig ettersyn i perioden 24.08.2014 - 19.10.2014. Mål for planen Målet for planen er å tilrettelegge for etablering av boliger, med tilhørende uteareal og infrastruktur. Planen omfatter også justering av traseen til adkomstvegen i Bergli-feltet. Hovedinnhold Planen legger til rette for etablering av inntil 60 boenheter, med tilhørende privat uteoppholdsareal, nærlekeplasser og kvartalslekeplass. Parkering skal etableres under terreng. Planen justerer traseen til adkomstvegen, og regulerer ny adkomst til feltene B23a-c. Planområdet er utsatt for flystøy. Planen legger opp til omfattende støydempingstiltak. Som følge av innkomne merknader i høringsperioden har det blitt gjort enkelte revideringer i planforslaget. Byrådets vurdering Realisering av planen vil supplere det allerede etablerte boligfeltet på Bergli nord, og gi et tilskudd av boliger til Tromsø. Boligfortettingen vil skje i et område med god kollektivdekning, og kort vei til marka. Det legges opp til en god utnyttelse av området, samtidig som bokvaliteten ivaretas og støysituasjonen løses. Planforslaget anbefales vedtatt. 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. oversiktskart 02. forslag til reguleringsplankart 03. forslag til reguleringsbestemmelser 04. forslagstillers planbeskrivelse inkl ROS-analyse 05. merknadsbehandling etter offentlig ettersyn 06. utomhusplan 1:500 07. landskapssnitt 08. illustrasjonsprosjektbeskrivelse 09. geoteknisk vurdering 10. SINTEF notat flystøy 11. støyvurdering Norconsult 12. plan og profil adkomstveg 13. tverrprofiler adkomstveg udatert 11.08.2014 05.12.2014 07.07.2014 05.12.2015 04.12.2014 07.07.2014 07.07.2014 28.09.2012 24.02.2014 11.06.2014 02.10.2012 02.12.2012 2 14. tverrprofiler hovedveg 15. notat vedrørende adkomster til B23a-c Berørte planer og planstrategiske dokument – ikke vedlagt Plan 1560 Bergli nord 02.10.2012 07.10.2013 25.03.2009 02 Planfakta Planområdets areal: 34,5 daa Gjeldende reguleringsformål: boligbebyggelse, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, turveg, friområde Foreslåtte reguleringsformål: boligbebyggelse (frittliggende, blokkbebyggelse), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, turveg, friområde, uteoppholdsareal/lekeplass, snødeponi Antall BRA: inntil 12 500 kvm Antall boenheter: inntil 60 Figur 1: planens avgrensning 3 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid Komplett forslag til reguleringsplan Offentlig ettersyn 21.12.2010 19.12.2011 08.07.2014 24.08.201419.10.2014 04 Planvurdering Bakgrunn Blå arkitektur landskap fremmer på vegne av Solnesset eiendom as forslag til detaljregulering for felt B14 på Bergli. Planområdet omfattes av reguleringsplan 1560, som avsetter området til boligformål og setter krav om detaljregulering. Hovedrammene for detaljregulering av feltet er satt i plan 1560. Hovedinnhold Målet med planen er å legge til rette for etablering av boliger i B14-feltet på Bergli, med tilhørende leke- og uteoppholdsareal. Det legges opp til en tett bebyggelsesstruktur med felles parkeringsanlegg under terreng. Grunnet gul flystøysone må boligene og utearealene støyskjermes for å tilfredsstille støykrav i kommuneplanens arealdel (kpa). Planområdet omfatter også feltene B23a-c og B20a, men rammene for disse feltene videreføres som vedtatt i plan 1560. Forhold rundt disse feltene er derfor ikke tatt opp til vurdering, med unntak av forhold rundt endret adkomst til feltene. Som følge av innkomne merknader i høringsperioden har det blitt gjort justeringer av reguleringsbestemmelsene, uteromsplanen og ROSanalysen. Forhold til reguleringsplan 1560 Underveis i prosessen har det blitt gjort noen endringer i forhold til reguleringsplan 1560; adkomstvegen har blitt lagt i en kortere sløyfe felt B14 har blitt utvidet fra 6,1 daa til 11,2 daa boligantallet har økt, fra inntil 34 boenheter til inntil 60 boenheter. Økning i utnyttelsesgraden fra 80 % BRA til 112 % BRA Vedrørende økning av antall boenheter og utnyttelsesgrad, har forslagsstiller vist at de klarer å tilfredsstille minstekravene til parkeringsdekning og størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal. I tillegg anses en økning i utnyttelsesgrad og antall boenheter å være i tråd med byrådets ønske om å tilrettelegge for mer boligbygging. Planforslaget forholder seg til rammene for byggehøyder som er satt i 4 plan 1560 (inntil k+42). Byggehøyder har også blitt vurdert særskilt i merknadsbehandlingen. Bebyggelsesstruktur Boligbebyggelsen er plassert i tre rekker i terrenget, og består av en sammensetning av villaer, rekkehus, tomannsboliger og blokkbebyggelse. Det legges opp til varierte størrelser på boenhetene. Bebyggelsen varierer i 2 til 4 etasjer over terreng. All parkering etableres under terreng, og bomiljøene er planlagt bilfrie. Den foreslåtte bebyggelsesstrukturen gir en relativt høy utnyttelse av området. Figur 2: 3D-modell av bebyggelsen Trafikale forhold Planområdet får adkomst via den felles adkomstvegen som går gjennom hele Bergli-feltet. Underveis i arbeidet med detaljplanen fant man det hensiktsmessig å utvide planområdet noe, da forslagsstiller ønsket å foreta en endring av denne vegtraseen. Dette påvirker adkomsten til feltene B23a-c og B20a, slik at disse feltene ble innlemmet i planområdet for å ivareta adkomst. Opprinnelig regulert adkomst til feltene B23a-c erstattes med en egen adkomstveg, regulert til offentlig vegareal. Det er utarbeidet plan og profil for den nye adkomstvegen, inkludert adkomsten til felt B23a-c. Se vedlegg 12, 13 og 14. Kollektivdekning og gangforbindelser Planområdet har god kollektivdekning, og ligger i umiddelbar nærhet til kollektivholdeplass på Ringvegen. Det er lagt til rette for etablering av trafikksikker adkomst til Ringvegen. I tillegg er det kort vei til lysløypa, som gir rask og god gang-, sykkel og skiforbindelse til UiT, UNN og sentrum. 5 Basert på merknader i høringsperioden har krav til sykkelparkering blitt innarbeidet i planen. Utendørs sykkelparkering er vist på revidert uteromsplan. Det legges opp til 16 plasser for felt C1a-b, 8 plasser for felt C2-3 og 7 plasser for felt C4. Øvrig sykkelparkering løses i private boder. Avfallsløsning og snødeponi Renovasjonsløsning er valgt i samråd med REMIKS, og er i tråd med deres standarder. Det planlegges felles avfallsrom i parkeringskjeller. Det er avsatt tilstrekkelig areal til snødeponi innenfor planområdet. Uteoppholdsareal Grunnet terrengfall og ensidig orientering mot nord, har det vært utfordrende å skape gode uteoppholdarealer i området, og samtidig ivareta utbyggers ønske om høy utnyttelsesgrad. Planforslaget tilfredsstiller størrelseskravet til uteoppholdsareal for 60 boenheter. I tillegg får alle boenheter tilgang til privat uteoppholdsareal, i form av terrasser, verandaer og/eller takterrasser. Kommunen har gjort en totalvurdering av arealer avsatt til uteoppholdsareal, når det gjelder plassering, størrelse, solforhold og støy. Varierende solforhold gjennom døgnet og flystøybelastning blir kompensert ved at det er avsatt mer areal til uteopphold enn minstekravet. Planen legger også til rette for en god forbindelse østover, mot de større strøkslekeplassene på Bergli, og badestrendene i Tvillingbukta. Dette er områder som ikke er belastet av flystøy. Figur 3: utsnitt fra utomhusplanen - kvartalslekeplassen Støy Hele planområdet ligger innenfor gul flystøysone. Det har blitt utarbeidet en støyfaglig utredning, som viser at hovedandelen av boenhetene vil ha tilgang til stille side Lden ≤ 52 dB. Øvrige boenheter har tilgang til en stille side med Lden ≤ 54 dB. Innendørs støynivå vil kunne tilfredsstilles 6 for alle boenheter gjennom støydemping i fasade og balansert ventilasjon (automatisk krav som følger av TEK10). Etter avbøtende tiltak vil alle boenheter ha tilgang til privat uteplass (balkong/terrasse) med støynivå ≤ 52 dB. Se vedlegg 11. Etter en konkret vurdering har kommunen godtatt overskridelse av grenseverdien for dB-nivå på uteoppholdsareal/lekeplasser, til ≤ 55 dB. Støydempende tiltak er gjort bindende gjennom reguleringsbestemmelsene, og er skissemessig vist på uteromsplan. Se vedlegg 6. Basert på dialog med Fylkesmannen i høringsperioden er støybestemmelsene til planen revidert. Sol/skygge Grunnet terrengfall og sin orientering mot nord, har planområdet utfordrende solforhold. Ønsket om å benytte bebyggelsen som støyskjerm fra flystøy mot vest, har kommet i konflikt med ønsket om å åpne opp mot vest, der ettermiddagssolen kommer fra. Sol- og skyggeanalysen viser at uteoppholdsarealene får tilfredsstillende solforhold 21. april. Midtsommer er solforholdene svært gode. 21. mars ligger store deler av planområdet i skygge, dette skyldes i like stor grad terrenget som bebyggelsen. Figur 4: utdrag fra sol/skyggeanalysen, 21. april kl 15. Se for øvrig vedlegg 8 7 Universell utforming Boligene tilfredsstiller kravene til universell tilgjengelighet. Blokkbebyggelsen vil ha heis. Offentlige trafikkområder og felles uteoppholdsarealer er utformet i tråd med prinsippene om universell utforming. Minst en nærlekeplass pr bebyggelsesnivå har universelt utformet gangadkomst fra bebyggelsen. Barnehage og skole I følge kommunens siste fremskriving av kapasiteten på Solneset barneskole, blir kapasitetsgrensen for skolen nådd i 2019. Dette skjer både med middels og høyt alternativ. Da er provisoriet regnet med. Det er tatt høyde for de 60 boenhetene i felt B14 i denne fremskrivningen. Det vil derfor være kapasitet på Solneset skole for å betjene utbyggingen av feltet. Innenfor plan 1560 er det avsatt areal til barnehage. På sørsiden av Ringvegen, i plan 1571 for Solneset boligområde, er det også avsatt tilstrekkelig areal til utvidelse av både dagens skole og dagens barnehage. Det er for øvrig satt av planmidler til utvidelse av Solneset skole i kommunens økonomiplan 2015-18. ROS-analyse ROS-analysen avdekker ingen vesentlige risikofaktorer ved foreslått utbygging. Støysituasjonen gir størst utslag på risikovurderingen. Det er utarbeidet en egen støyfaglig utredning som foreslår avbøtende tiltak. Basert på merknader fra høringsperioden har ROS-analysen blitt revidert på punktene 20 vannforsyning og 23 område for idrett/lek. Se vedlegg 4. Grunnforhold Det har blitt foretatt en geoteknisk vurdering av planområdet, med prøveboringer. Den viser at det ikke er påtruffet bløt leire i området, og faren for setninger i grunnen er liten. Bygg kan direktefundamenteres. 05 Vurdering av merknader I høringsperioden kom det til sammen inn 18 merknader, og ingen innsigelser til planforslaget. For komplett merknadsbehandling, se vedlegg 5. Basert på kommunens merknadsbehandling har det blitt gjort følgende endringer i planmaterialet; ROS-analysen: a) utbyggingens konsekvenser for private brønner på eiendommen 115/4 er vurdert under punkt 20 b) feltets nærhet til rideskolen er vurdert under punkt 23 uteromsplan: viser buffersone med vegetasjon mot rideskolens eiendom, samt utendørs sykkelparkering reguleringsbestemmelsene: planens bestemmelser tilknyttet støy 8 og avbøtende tiltak er revidert etter dialog med Fylkesmannen. I tillegg er det tatt inn et krav om 2 sykkeparkeringsplasser pr boenhet. I høringsperioden kom det en rekke merknader fra planområdets naboer, som reagerer på høyden på bebyggelsen i feltene C1 a og b. Naboene mener at bebyggelsen overskrider bestemmelsene for høyde som ble lagt i 1560, som legger opp til 6 m gesims- og mønehøyde mot boligveg (Berglivegen). Da det her dreier seg om utarbeidelse av en ny reguleringsplan, har kommunen i utgangspunktet anledning til å fravike fra de byggehøyder som er satt i plan 1560. I vurderingen av disse merknadene har kommunen hovedsakelig lagt vekt på at bebyggelsen i C1a og b ligger under maksimal kotehøyde for feltet (k+42). Avviket fra bestemmelsen om gesims/mønehøyde mot boligveg er også minimal (< 3 meter). Det har også blitt vektlagt at den tredje og øverste etasjen i hovedsak er tilbaketrukket, slik at fasaden mot vegen i praksis kun er to etasjer, og dermed i tråd med intensjonen i bestemmelsen i plan 1560 (≤ 6 meter). Tredjeetasjene planlegges også som oppbrutte volum, for nettopp å ivareta sikten ned mot sjøen for bebyggelsen på oversiden av vegen. Se figur 5 og 6, og vedlegg 8. Et krav om å fjerne den tredje etasjen ville medført at man også hadde fjernet takterrassene på boligene, og dermed en av boligenes største kvaliteter. Sol- og skyggeanalysen viser at bebyggelsen i C1a og b ikke vil kaste vesentlig med skygge på eiendommene på oversiden av Berglivegen. Etter en samlet vurdering av de nevnte forhold har kommunen konkludert med at man kan tillate de byggehøyder som planforslaget legger opp til. Figur 5: snitt som viser tilbaketrukket 3. etg. Se vedlegg 7 9 Figur 6: snitt som viser oppbrutt 3. etg. Fra illustrasjonsprosjektbeskrivelsen, vedlegg 8 06 Konklusjon Reguleringsplanen legger til rette for boligfortetting i et område med god kollektivdekning og i umiddelbar nærhet til hovedferdselsnettet i Tromsømarka. Realisering av planen vil supplere det allerede etablerte boligområdet på Bergli Nord, og gi et tilskudd av boliger til Tromsø. Planen legger opp til en høy utnyttelse av området, men ivaretar krav til bokvalitet og støyskjærming. Merknadsbehandlingen medførte ingen større endringer av planmaterialet som ble lagt ut på offentlig ettersyn. Planforslaget anbefales vedtatt. 10
© Copyright 2024