SAKSFRAMLEGG
Deres ref.:
Vår ref.:
11/8263 /65678/14-PLNID
1776
Saksbehandler:
Marit Engseth
Dato:
12.01.2015
Telefon:
77 79 03 01
Saken skal behandles i følgende utvalg:
x Byrådet
x Byutviklingskomité
x Kommunestyret
PLAN - 1776 - REGULERINGSPLAN BERGLI NORD 115/4 FELT B14 MM - TIL
ENDELIG VEDTAK
Innstilling til vedtak:
Detaljreguleringsplan 1776 for felt B14 Bergli nord, med plankart datert 11.08.2014 og
reguleringsbestemmelser datert 05.12.2014, vedtas.
Vedtaket er gjort iht PBL § 12-12.
Øyvind Hilmarsen
byrådsleder
Britt-Hege Alvarstein
byråd for byutvikling
1
Saksutredning:
Sammendrag
Bakgrunn
På vegne av Solneset eiendom AS fremmer Blå arkitektur og
landskap detaljregulering for felt B14 på Bergli nord. Planforslaget
har vært på offentlig ettersyn i perioden 24.08.2014 - 19.10.2014.
Mål for planen
Målet for planen er å tilrettelegge for etablering av boliger, med
tilhørende uteareal og infrastruktur. Planen omfatter også justering av
traseen til adkomstvegen i Bergli-feltet.
Hovedinnhold
Planen legger til rette for etablering av inntil 60 boenheter, med
tilhørende privat uteoppholdsareal, nærlekeplasser og
kvartalslekeplass. Parkering skal etableres under terreng. Planen
justerer traseen til adkomstvegen, og regulerer ny adkomst til feltene
B23a-c.
Planområdet er utsatt for flystøy. Planen legger opp til omfattende
støydempingstiltak.
Som følge av innkomne merknader i høringsperioden har det blitt
gjort enkelte revideringer i planforslaget.
Byrådets vurdering
Realisering av planen vil supplere det allerede etablerte boligfeltet på
Bergli nord, og gi et tilskudd av boliger til Tromsø. Boligfortettingen
vil skje i et område med god kollektivdekning, og kort vei til marka.
Det legges opp til en god utnyttelse av området, samtidig som
bokvaliteten ivaretas og støysituasjonen løses.
Planforslaget anbefales vedtatt.
01 Saksdokumenter
Vedlagte saksdokument
Dato:
01. oversiktskart
02. forslag til reguleringsplankart
03. forslag til reguleringsbestemmelser
04. forslagstillers planbeskrivelse inkl ROS-analyse
05. merknadsbehandling etter offentlig ettersyn
06. utomhusplan 1:500
07. landskapssnitt
08. illustrasjonsprosjektbeskrivelse
09. geoteknisk vurdering
10. SINTEF notat flystøy
11. støyvurdering Norconsult
12. plan og profil adkomstveg
13. tverrprofiler adkomstveg
udatert
11.08.2014
05.12.2014
07.07.2014
05.12.2015
04.12.2014
07.07.2014
07.07.2014
28.09.2012
24.02.2014
11.06.2014
02.10.2012
02.12.2012
2
14. tverrprofiler hovedveg
15. notat vedrørende adkomster til B23a-c
Berørte planer og
planstrategiske
dokument – ikke
vedlagt
Plan 1560 Bergli nord
02.10.2012
07.10.2013
25.03.2009
02 Planfakta





Planområdets areal: 34,5 daa
Gjeldende reguleringsformål: boligbebyggelse,
samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, turveg,
friområde
Foreslåtte reguleringsformål: boligbebyggelse
(frittliggende, blokkbebyggelse), samferdselsanlegg og
teknisk infrastruktur, turveg, friområde,
uteoppholdsareal/lekeplass, snødeponi
Antall BRA: inntil 12 500 kvm
Antall boenheter: inntil 60
Figur 1: planens avgrensning
3
03 Beskrivelse av
planprosessen
Dato:
Oppstartsmøte med byutvikling
Annonsert oppstart av planarbeid
Komplett forslag til reguleringsplan
Offentlig ettersyn
21.12.2010
19.12.2011
08.07.2014
24.08.201419.10.2014
04 Planvurdering
Bakgrunn
Blå arkitektur landskap fremmer på vegne av Solnesset eiendom as
forslag til detaljregulering for felt B14 på Bergli. Planområdet omfattes
av reguleringsplan 1560, som avsetter området til boligformål og setter
krav om detaljregulering. Hovedrammene for detaljregulering av feltet er
satt i plan 1560.
Hovedinnhold
Målet med planen er å legge til rette for etablering av boliger i B14-feltet
på Bergli, med tilhørende leke- og uteoppholdsareal. Det legges opp til
en tett bebyggelsesstruktur med felles parkeringsanlegg under terreng.
Grunnet gul flystøysone må boligene og utearealene støyskjermes for å
tilfredsstille støykrav i kommuneplanens arealdel (kpa).
Planområdet omfatter også feltene B23a-c og B20a, men rammene for
disse feltene videreføres som vedtatt i plan 1560. Forhold rundt disse
feltene er derfor ikke tatt opp til vurdering, med unntak av forhold rundt
endret adkomst til feltene.
Som følge av innkomne merknader i høringsperioden har det blitt gjort
justeringer av reguleringsbestemmelsene, uteromsplanen og ROSanalysen.
Forhold til
reguleringsplan
1560
Underveis i prosessen har det blitt gjort noen endringer i forhold til
reguleringsplan 1560;
 adkomstvegen har blitt lagt i en kortere sløyfe
 felt B14 har blitt utvidet fra 6,1 daa til 11,2 daa
 boligantallet har økt, fra inntil 34 boenheter til inntil 60
boenheter.
 Økning i utnyttelsesgraden fra 80 % BRA til 112 % BRA
Vedrørende økning av antall boenheter og utnyttelsesgrad, har
forslagsstiller vist at de klarer å tilfredsstille minstekravene til
parkeringsdekning og størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal. I tillegg
anses en økning i utnyttelsesgrad og antall boenheter å være i tråd med
byrådets ønske om å tilrettelegge for mer boligbygging.
Planforslaget forholder seg til rammene for byggehøyder som er satt i
4
plan 1560 (inntil k+42). Byggehøyder har også blitt vurdert særskilt i
merknadsbehandlingen.
Bebyggelsesstruktur
Boligbebyggelsen er plassert i tre rekker i terrenget, og består av en
sammensetning av villaer, rekkehus, tomannsboliger og
blokkbebyggelse. Det legges opp til varierte størrelser på boenhetene.
Bebyggelsen varierer i 2 til 4 etasjer over terreng. All parkering etableres
under terreng, og bomiljøene er planlagt bilfrie.
Den foreslåtte bebyggelsesstrukturen gir en relativt høy utnyttelse av
området.
Figur 2: 3D-modell av bebyggelsen
Trafikale forhold
Planområdet får adkomst via den felles adkomstvegen som går gjennom
hele Bergli-feltet. Underveis i arbeidet med detaljplanen fant man det
hensiktsmessig å utvide planområdet noe, da forslagsstiller ønsket å
foreta en endring av denne vegtraseen. Dette påvirker adkomsten til
feltene B23a-c og B20a, slik at disse feltene ble innlemmet i
planområdet for å ivareta adkomst.
Opprinnelig regulert adkomst til feltene B23a-c erstattes med en egen
adkomstveg, regulert til offentlig vegareal.
Det er utarbeidet plan og profil for den nye adkomstvegen, inkludert
adkomsten til felt B23a-c. Se vedlegg 12, 13 og 14.
Kollektivdekning
og
gangforbindelser
Planområdet har god kollektivdekning, og ligger i umiddelbar nærhet til
kollektivholdeplass på Ringvegen. Det er lagt til rette for etablering av
trafikksikker adkomst til Ringvegen. I tillegg er det kort vei til lysløypa,
som gir rask og god gang-, sykkel og skiforbindelse til UiT, UNN og
sentrum.
5
Basert på merknader i høringsperioden har krav til sykkelparkering blitt
innarbeidet i planen. Utendørs sykkelparkering er vist på revidert
uteromsplan. Det legges opp til 16 plasser for felt C1a-b, 8 plasser for
felt C2-3 og 7 plasser for felt C4. Øvrig sykkelparkering løses i private
boder.
Avfallsløsning og
snødeponi
Renovasjonsløsning er valgt i samråd med REMIKS, og er i tråd med
deres standarder. Det planlegges felles avfallsrom i parkeringskjeller.
Det er avsatt tilstrekkelig areal til snødeponi innenfor planområdet.
Uteoppholdsareal
Grunnet terrengfall og ensidig orientering mot nord, har det vært
utfordrende å skape gode uteoppholdarealer i området, og samtidig
ivareta utbyggers ønske om høy utnyttelsesgrad.
Planforslaget tilfredsstiller størrelseskravet til uteoppholdsareal for 60
boenheter. I tillegg får alle boenheter tilgang til privat uteoppholdsareal,
i form av terrasser, verandaer og/eller takterrasser.
Kommunen har gjort en totalvurdering av arealer avsatt til
uteoppholdsareal, når det gjelder plassering, størrelse, solforhold og støy.
Varierende solforhold gjennom døgnet og flystøybelastning blir
kompensert ved at det er avsatt mer areal til uteopphold enn
minstekravet. Planen legger også til rette for en god forbindelse østover,
mot de større strøkslekeplassene på Bergli, og badestrendene i
Tvillingbukta. Dette er områder som ikke er belastet av flystøy.
Figur 3: utsnitt fra utomhusplanen - kvartalslekeplassen
Støy
Hele planområdet ligger innenfor gul flystøysone. Det har blitt utarbeidet
en støyfaglig utredning, som viser at hovedandelen av boenhetene vil ha
tilgang til stille side Lden ≤ 52 dB. Øvrige boenheter har tilgang til en
stille side med Lden ≤ 54 dB. Innendørs støynivå vil kunne tilfredsstilles
6
for alle boenheter gjennom støydemping i fasade og balansert ventilasjon
(automatisk krav som følger av TEK10).
Etter avbøtende tiltak vil alle boenheter ha tilgang til privat uteplass
(balkong/terrasse) med støynivå ≤ 52 dB. Se vedlegg 11.
Etter en konkret vurdering har kommunen godtatt overskridelse av
grenseverdien for dB-nivå på uteoppholdsareal/lekeplasser, til ≤ 55 dB.
Støydempende tiltak er gjort bindende gjennom
reguleringsbestemmelsene, og er skissemessig vist på uteromsplan. Se
vedlegg 6. Basert på dialog med Fylkesmannen i høringsperioden er
støybestemmelsene til planen revidert.
Sol/skygge
Grunnet terrengfall og sin orientering mot nord, har planområdet
utfordrende solforhold. Ønsket om å benytte bebyggelsen som
støyskjerm fra flystøy mot vest, har kommet i konflikt med ønsket om å
åpne opp mot vest, der ettermiddagssolen kommer fra.
Sol- og skyggeanalysen viser at uteoppholdsarealene får tilfredsstillende
solforhold 21. april. Midtsommer er solforholdene svært gode. 21. mars
ligger store deler av planområdet i skygge, dette skyldes i like stor grad
terrenget som bebyggelsen.
Figur 4: utdrag fra sol/skyggeanalysen, 21. april kl 15. Se for øvrig
vedlegg 8
7
Universell
utforming
Boligene tilfredsstiller kravene til universell tilgjengelighet.
Blokkbebyggelsen vil ha heis.
Offentlige trafikkområder og felles uteoppholdsarealer er utformet i tråd
med prinsippene om universell utforming. Minst en nærlekeplass pr
bebyggelsesnivå har universelt utformet gangadkomst fra bebyggelsen.
Barnehage og
skole
I følge kommunens siste fremskriving av kapasiteten på Solneset
barneskole, blir kapasitetsgrensen for skolen nådd i 2019. Dette skjer
både med middels og høyt alternativ. Da er provisoriet regnet med. Det
er tatt høyde for de 60 boenhetene i felt B14 i denne fremskrivningen.
Det vil derfor være kapasitet på Solneset skole for å betjene utbyggingen
av feltet.
Innenfor plan 1560 er det avsatt areal til barnehage. På sørsiden av
Ringvegen, i plan 1571 for Solneset boligområde, er det også avsatt
tilstrekkelig areal til utvidelse av både dagens skole og dagens
barnehage. Det er for øvrig satt av planmidler til utvidelse av Solneset
skole i kommunens økonomiplan 2015-18.
ROS-analyse
ROS-analysen avdekker ingen vesentlige risikofaktorer ved foreslått
utbygging. Støysituasjonen gir størst utslag på risikovurderingen. Det er
utarbeidet en egen støyfaglig utredning som foreslår avbøtende tiltak.
Basert på merknader fra høringsperioden har ROS-analysen blitt revidert
på punktene 20 vannforsyning og 23 område for idrett/lek. Se vedlegg 4.
Grunnforhold
Det har blitt foretatt en geoteknisk vurdering av planområdet, med
prøveboringer. Den viser at det ikke er påtruffet bløt leire i området, og
faren for setninger i grunnen er liten. Bygg kan direktefundamenteres.
05 Vurdering av
merknader
I høringsperioden kom det til sammen inn 18 merknader, og ingen
innsigelser til planforslaget.
For komplett merknadsbehandling, se vedlegg 5.
Basert på kommunens merknadsbehandling har det blitt gjort følgende
endringer i planmaterialet;
 ROS-analysen:
a) utbyggingens konsekvenser for private brønner på
eiendommen 115/4 er vurdert under punkt 20
b) feltets nærhet til rideskolen er vurdert under punkt 23
 uteromsplan: viser buffersone med vegetasjon mot rideskolens
eiendom, samt utendørs sykkelparkering
 reguleringsbestemmelsene: planens bestemmelser tilknyttet støy
8
og avbøtende tiltak er revidert etter dialog med Fylkesmannen. I
tillegg er det tatt inn et krav om 2 sykkeparkeringsplasser pr
boenhet.
I høringsperioden kom det en rekke merknader fra planområdets naboer,
som reagerer på høyden på bebyggelsen i feltene C1 a og b. Naboene
mener at bebyggelsen overskrider bestemmelsene for høyde som ble lagt i
1560, som legger opp til 6 m gesims- og mønehøyde mot boligveg
(Berglivegen). Da det her dreier seg om utarbeidelse av en ny
reguleringsplan, har kommunen i utgangspunktet anledning til å fravike
fra de byggehøyder som er satt i plan 1560.
I vurderingen av disse merknadene har kommunen hovedsakelig lagt vekt
på at bebyggelsen i C1a og b ligger under maksimal kotehøyde for feltet
(k+42). Avviket fra bestemmelsen om gesims/mønehøyde mot boligveg
er også minimal (< 3 meter). Det har også blitt vektlagt at den tredje og
øverste etasjen i hovedsak er tilbaketrukket, slik at fasaden mot vegen i
praksis kun er to etasjer, og dermed i tråd med intensjonen i
bestemmelsen i plan 1560 (≤ 6 meter). Tredjeetasjene planlegges også
som oppbrutte volum, for nettopp å ivareta sikten ned mot sjøen for
bebyggelsen på oversiden av vegen. Se figur 5 og 6, og vedlegg 8.
Et krav om å fjerne den tredje etasjen ville medført at man også hadde
fjernet takterrassene på boligene, og dermed en av boligenes største
kvaliteter.
Sol- og skyggeanalysen viser at bebyggelsen i C1a og b ikke vil kaste
vesentlig med skygge på eiendommene på oversiden av Berglivegen.
Etter en samlet vurdering av de nevnte forhold har kommunen konkludert
med at man kan tillate de byggehøyder som planforslaget legger opp til.
Figur 5: snitt som viser tilbaketrukket 3. etg. Se vedlegg 7
9
Figur 6: snitt som viser oppbrutt 3. etg. Fra
illustrasjonsprosjektbeskrivelsen, vedlegg 8
06 Konklusjon
Reguleringsplanen legger til rette for boligfortetting i et område med god
kollektivdekning og i umiddelbar nærhet til hovedferdselsnettet i
Tromsømarka. Realisering av planen vil supplere det allerede etablerte
boligområdet på Bergli Nord, og gi et tilskudd av boliger til Tromsø.
Planen legger opp til en høy utnyttelse av området, men ivaretar krav til
bokvalitet og støyskjærming.
Merknadsbehandlingen medførte ingen større endringer av planmaterialet
som ble lagt ut på offentlig ettersyn.
Planforslaget anbefales vedtatt.
10