1. No category

Vår dato:
Vår referanse:
Arkivnr.:
Deres referanse:
23.03.2015
2015/653
423.1
Saksbehandler:
Else Høstmælingen
Innvalgstelefon:
32 26 66 62
Drammen kommune, Byplan, avd. byggesak
Engene 1
3008 DRAMMEN
Drammen kommune - gnr 114/657 - 114/315 m fl - Losjeplassen 15 - Engene
46 og 48 - Nedre Storgate 33 - klage på dispensasjon fra regulert
byggehøyde
VEDTAK
I medhold av forvaltningsloven § 34, fjerde ledd opphever Fylkesmannen kommunens
vedtak av 10. juni 2014. Saken returneres kommunen for videre behandling av
dispensasjonsspørsmålet.
Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje
ledd.
Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 27. januar 2015.
Sakens bakgrunn
Saken gjelder kvartalsutbygging med 98 ny boliger på eiendommen gnr 114/657, 114/315
m.fl., Losjeplassen. Kommunen mottok 19. august 2013 søknad om rammetillatelse for
oppføring av boligbebyggelsen, riving av eksisterende småhusbebyggelse og dispensasjon fra
regulert høydebestemmelse. Det vernede bygget i Nedre Storgate 35 skal ikke rives.
Den nye bebyggelsens to hovedvolum består av et sammenhengende blokkbygg (bygg B1,
B4, B5) som ligger i L-form langs Sundgata og Engene, og et bygg (B2) ved krysset
Losjeplassen og Nedre Storgate. Mellom disse byggene er det en passasje ved Losjeplassen. I
midten av kvartalet, er det et gårdsrom hvor det er planlagt lekeplass. På toppen av bygg B2
skal det være en takterrasse som skal være tilgjengelig for alle beboerne i prosjektet. Det blir
parkeringskjeller under hele kvartalet med utkjøring fra denne mot Nedre Storgate. Bygget er
prosjektert med 5 etasjer med tilbaketrekking fra gesims for fjerde etasje mot Sundgata,
Engene og Losjeplassen. Mot Nedre Storgate er bygg B2 tilbaketrukket fra fjerde etasje.
Tiltaket er ikke fullstendig prosjektert for rammetillatelse i henhold til kravene til
dokumentasjon i forskrift om byggesak, men tiltakshaver har likevel bedt om at kommunen
tar stilling til dispensasjon fra høydebestemmelsene. Dette fordi dette forholdet danner
rammer for den videre prosjektering som må skje før søknaden om rammetillatelse kan
behandles og avgjøres.
Telefon sentralbord: 32 26 66 00
Fax: 32 89 32 36
E-post: [email protected]
Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen
Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen
Internett: www.fmbu.no
Organisasjonsnr.: 946 473 111
Side 2 av 6
Formannskapet innvilget dispensasjonssøknaden ved vedtak av 10. juni 2014. Vedtaket lyder
som følgende:
« I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 gir formannskapet dispensasjon fra følgende
bestemmelser:
 Reguleringsbestemmelsene § 3.1.3
- For følgende overskridelse av regulert gesims og mønehøyde: inntil 1,5 m mot
Losjeplassen, inntil 0,99 m mot Engene og inntil 1,3 m mot Sundgata (1,3 m B1, 1,0
m B5, 1,1 m B4) og inntil 1,7 m i sydfasade i bygg 4 mot Nedre Storgate.
- For oppbygg med heis til takterrasse med en overskridelse på 4,5 m over høyeste
tillatte mønehøyd, samt andre mindre tekniske installasjoner over tak til femte
etasje.»
Videre framgår det av vedtaket at formannskapet skal forelegges byggesaken for å sikre
byggets utforming hva gjelder utforming av gårdsrom og hensynet til det verneverdige
bygget.
Vedtaket er påklaget av Losjeplassen Borettslag v/styreleder Per Brudevoll ved brev av 27.
juni 2014. I klagen vises det til kommunes hjemmeside hvor det framgår at det i områder
avsatt til bybebyggelse på Bragernes og Strømsø og senterområder i resten av byen, kan det
oppføres bebyggelse med gesimshøyde inntil 10 m og mønehøyde inntil 13 m. Øverste etasje
skal normalt være tilbaketrukket med 3 meters inntrekning fra fasadelivet. Videre heter det at
Gh 10=4 etasjer med øverste etasje tilbaketrukket.
Videre anføres følgende:
 Både dispensasjonssøknaden og rådmannens vurdering inneholder i hovedsak mer
eller mindre teoretiske og finurlige betraktninger angående gesims- og mønehøyde.
 Tegningene viser bebyggelse for det meste i fem etasjer, til tross for at
reguleringsplanen forutsetter maksimal gesimshøyde på 10 m, dvs. fire etasjer.
 Fasadeopprisset ser ikke så avskrekkende ut, gesimshøyde på nybygget er tilnærmet
mønehøyde på Nedre Storgate 35. Sett fra gaten blir imidlertid inntrykket et helt
annet. Det verneverdige huset vil «drukne» mellom sine nye naboer. Utspring i fem
fulle etasjer mot Losjeplassen vil også bli visuelt meget dominerende.
 Ved å begrense byggene til fire etasjer vil man også lettere kunne løse problemet med
innsyn, utsyn og adkomst når det gjelder leilighetene i 1. etasje langs Engene og
Sundgata.
 Med unntak for heishus på taket støtter vi derfor fult ut fylkeskommunens fraråding av
dispensasjon, ikke bare med tanke på verneverdige Nedre Storgate 35, men først og
fremst av hensyn til hele strøkets karakter.
Det vises til klagen i sin helhet.
Klagen er behandlet av formannskapet i møte 14. oktober 2014 som ikke har funnet grunnlag
for å ta klagen til følge.
Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven § 1-9,
jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av
klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene.
Side 3 av 6
Fylkesmannens merknader
Oppføring av boligbygg er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1
bokstav a.
Klagerett og klagefrist
Klager er part i saken. Klager har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven
§ 28.
Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven § 29.
Planstatus
Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for kvartalet Nedre Storgate,
Losjeplassen, Engene og Sundgate, vedtatt av kommunestyre 23. november 2004, er regulert
til kombinert formål bolig/forretning/kontor, med en del, Nedre Storgate 35 som
bevaringsområde. Hensikten er i følge punkt 1.2 i reguleringsbestemmelsene å regulere
området til bebyggelse som kan inneholde en kombinasjon av nevnte formål og i vareta
verneverdig bygning i Nedre Storgate 35.
Grad av utnytting er fastsatt til % BYA=75%. Bebyggelsen kan ha gesimshøyde på inntil
10 m og mønehøyde inntil 13 m som et gjennomsnitt av hver fasadelengde. Øverste etasje
skal være 3 m tilbaketrukket fra fasade mot gate, jf pkt 3.1.2 og 3.1.3.
I tillegg gjelder kommunedelplan for sentrum, sentrumsplanen, vedtatt 30. mai 2006. i
Henhold til de utfyllende bestemmelsene til planen, jf. pkt. 6 «Rettsvirkning-forholdet til
vedtatte planer heter det følgende:
« For tidligere stadfestede regulerings- og bebyggelsesplaner må hovedformålene ikke være i
strid med sentrumsplanen og parkeringsplasskrav ikke i strid med parkeringsvedtektene for at
de fortsatt skal gjelde. For kulturminner gjelder disse bestemmelsenes pkt. 2.5 foran
reguleringsplanene der det er avvik.»
Omsøkte byggeprosjekt er i strid med gjeldende reguleringsplanen når det gjelder
byggehøyde og således betinget av dispensasjon.
Det søkes om dispensasjon for overskridelser av regulerte høyder for:
 Generell høydeoverskridelse for gesims på fjerde og femte etasje for hele prosjektet
 Overskridelse for tilbaketrukket heistårn på bygg B
 Karnapp ut fra femte etasje over regulert gesims
 Enkelte mindre takoppbygg til tekniske installasjoner over tak på femte etasje
Dispensasjonsvurderingen
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra plan- og
bygningslovens bestemmelser dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke
blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til
å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg
gjeldende med styrke.
Side 4 av 6
Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt
omfattende begrensninger. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel
for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må
foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå
igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner
som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen.
Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak
bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I tillegg må
fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene. Loven angir således to kumulative
vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis.
Omsøkte eiendommer er regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor, med en del,
Nedre Storgate 35, som bevaringsområde. Hensynet bak bestemmelsene om gesims- og
mønehøyde er å sette rammer for/begrense bebyggelsens høyde i kvartalet Nedre Storgate,
Losjeplassen, Engene og Sundgate.
Det følger av plan- og bygningsloven § 19-2, 4.ledd at ved vurdering av om det skal gis
dispensasjon fra planer, skal statlig og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Videre
heter det at kommunen heller ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer
når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om
dispensasjonssøknaden. Selv om det foreligger en negativ uttalelse, er ikke kommunen
avskåret fra å gi dispensasjon, men bestemmelsen fastsetter at i slike tilfelle må kommunen
utvise forsiktighet med dispensasjon.
Søknaden har i samsvar med plan- og bygningsloven 19-1 vært forelagt for regionale og
statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt. Buskerud fylkeskommune har i brev
av 22. november 2013 uttalt seg til søknaden. Når det bebyggelsens høyder uttaler
fylkeskommunen følgende:
«Bygningsmassen som er planlagt har flatt tak, og får en gesimshøyde mot det
verneverdige bygget som ligger ca 1,8 m over det som er bestemt i reguleringsplanen.
Vi anbefaler at man justerer høyden ned til den høyden som man har satt som
maksimal høyde. Dette vil gjøre at den nye bebyggelsen ikke blir for dominerende til
den eksiterende bygningen. Man bør også følge reguleringsplanens bestemmelser som
at øverste etasje skal være tilbaketrukket fra fasade mot gate. Det er viktig for den
eksisterende bebyggelsen at nybyggene ikke blir for dominerende. Kommunen bør
derfor følge eksisterende vedtatt reguleringsplan.»
Omsøkte bebyggelse har flatt tak og har således bare gesimshøyde og ikke mønehøyde. Når
det gjelder bygninger med flatt tak med takkoppbygg eller inntrukket toppetasje, har
Kommunal- og moderniseringsdepartementet i ny veiledning til «Grad av utnytting» (H-2300)
vist konkret eksempel på hvordan gesimshøyden skal måles, jf figur 4-9 l To flate takflater på
side 46. Det gjaldt samme måleregel for gesimshøyde for bygg med flatt tak med inntrukket
toppetasje da reguleringsplan for kvartalet Nedre Storgate, Losjeplassen, Engene og Sundgate
ble vedtatt 23. november 2004.
Rammen for bebyggelsens høyde er gesimshøyde på 10 m, jf reguleringsbestemmelsenes
punkt 3.3. Bestemmelsen om mønehøyde kommer ikke til anvendelse på omsøkte byggetiltak
med flatt tak. Tiltaket har bare målbar gesimshøyde og ikke mønehøyde. Omsøkte
Side 5 av 6
byggeprosjekt med to flate takflater er derfor betinget av dispensasjon fra gesimshøyden på
10 m.
Tillatt mønehøyde kommer bare inn som et moment ved vurderingen av om det kan gis
dispensasjon fra bestemmelsen om gesimshøyde. Overskridelsen av tillatt gesimshøyde er stor
for betydelig deler av tiltaket, herunder karnapp ut fra femte etasje over regulert gesims, og
må begrunnes svært godt.
Da kommunen ikke har lagt til grunn at rammen for bebyggelsens høyde med flatt tak er maks
gesimhøyde på 10 m, men gesims- og mønehøyde på henholdsvis 10 og 13 m,
lider kommens vedtak av 30. juni 2014 av en materiell mangel som medfører at vedtaket er å
anse som ugyldig.
Videre finner Fylkesmannen grunn til å bemerke at Formannskapets vedtak av 10. juni 2014
om dispensasjon fra regulert byggehøyde fremstår som mangelfullt begrunnet. I vedtaket
vises bare til at intensjonene bak bestemmelsen ikke blir tilsidesatt ved den relative beskjedne
overskridelsen fra øverste regulerte møne- og gesimshøyde, samt til at overskridelsen i
hovedsak skyldes nye tekniske krav i teknisk forskrift som er innført etter at
reguleringsplanen ble vedtatt. Det er ikke vist til hvilke fordeler dispensasjonen medfører. Vi
viser i denne forbindelse til at fylkeskommunen frarådet at det ble dispensert fra
høydebestemmelsene i reguleringsplanen. Denne anbefalingen fra direkte berørt
fagmyndighet er ikke vurdert nærmere av kommunen ved innvilgelsen av dispensasjon. Når
både naboer og berørte fagmyndigheter uttaler seg negative til dispensasjonen styrkes kravet
til begrunnelse jf. pbl § 19-2 fjerde ledd der det fremgår at kommunen ikke bør dispensere når
direkte berørt fagmyndighet har uttalt seg negativt om søknaden.
Avslutningsvis vil Fylkesmannen bemerke at det i denne sak er tale om betydelig avvik fra
gjeldende reguleringsplan som normalt bør behandles som endring av selve reguleringsplanen
og ikke som dispensasjonssak. Dersom kommunen fortsatt ønsker at tiltaket skal kunne
behandles som en dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan må man i den nye vurderingen
ta en konkret og grundig gjennomgang av fordeler og ulemper for de ulike sidene av tiltaket. I
denne vurderingen må det også tas hensyn til at bygninger med flate tak ofte er mer ruvende
og massive enn bygninger med saltak ettersom utnyttelsen av arealet er større.
Konklusjon
I medhold av forvaltningsloven § 34, fjerde ledd opphever Fylkesmannen kommunens vedtak
av 10. juni 2014. Saken returneres kommunen for videre behandling av
dispensasjonsspørsmålet.
Etter fullmakt
Runar Schau Carlsen
Ass. Fylkesmann
Bente Nyegaard Fjell
Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift
Kopi til:
Side 6 av 6
arkitektkompaniet
Nedre Buskerud Boligbyggelag
Losjeplassen Borettslag V/styreleder Per
Brudevol
Gamle Kirkeplass 7 3015
Postboks 1035
3001
Nedre Storgt. 26/28 3015
DRAMMEN
DRAMMEN
DRAMMEN