1. No category

Vår dato:
Vår referanse:
Arkivnr.:
Deres referanse:
14.12.2016
2016/6072
423.1
Saksbehandler:
Tone Hau Steinnes
Innvalgstelefon:
32266670
Drammen kommune
Engene 1
3008 Drammen
Drammen kommune - gnr 114/175 - Capjonsgate 2 - klage på vedtak
VEDTAK
Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Drammen kommunes vedtak av 24.
mai 2016.
Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje
ledd.
Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 16. september 2016.
Sakens bakgrunn
Saken har en lengre forhistorie. Fylkesmannen gjengir for ordens skyld her hovedpunktene i
denne.
Saken gjelder søknad om dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven § 29-4 og
fra kommunedelplanens bestemmelser om byggehøyde for oppføring av leilighetsbygg på
eiendommen gbnr. 114/513, 114/514 og 114/175.
Drammen kommune innvilget i vedtak av 15. november 2013 søknad av 22. januar 2013 om
dispensasjon for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn byggverkets halve høyde
og nærmere nabogrense enn 4 meter.
Vedtaket ble påklaget av advokat Halvor Storemoen på vegne av Sameiet Parkalleen, Hauges
gate A-F i brev av 29. november 2013.
Fylkesmannen opphevet kommunens vedtak i vårt vedtak av 30. juni 2014. Vi fant at tiltaket
også var avhengig av dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen sentrum pkt 3.2 om
maksimal tillatt gesimshøyde på 10 meter. Saken ble sendt tilbake til kommunen for ny
behandling.
Kommunen mottok søknad om dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse i brev av
4. juli 2014. Det er søkt om dispensasjon for gesimshøyde på 13 meter.
Telefon sentralbord: 32 26 66 00
Fax: 32 89 32 36
E-post: [email protected]
Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen
Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen
Internett: www.fmbu.no
Organisasjonsnr.: 946 473 111
Side 2 av 13
Drammen kommune v/formannskapet godkjente denne søknaden og den tidligere søknaden
av 22. januar 2013 i vedtak av 4. november 2014.
Vedtaket ble påklaget av advokat Halvor Storemoen på vegne av Sameiet Parkalleen, Hauges
gate A-F i brev av 21. november 2014 og 2. februar 2015.
Klagen ble 17. mars. 2015 behandlet av Drammen kommune v/formannskapet, som ikke fant
grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak.
Fylkesmannen stadfestet Drammen kommunes vedtak i vårt vedtak av 27. april 2015.
Advokat Storemoen klaget saken inn for Sivilombudsmannen i brev av 30. desember 2015.
Sivilombudsmannen besluttet å undersøke saken nærmere, og stilte i brev av 4. mars 2016
Fylkesmannen spørsmål i forbindelse med våre vurderinger av dispensasjonene i saken.
På bakgrunn av ombudsmannens spørsmål kom Fylkesmannen til at det var grunnlag for å se
på saken på nytt. Vi kom til at vi hadde lagt feil faktum til grunn for vårt vedtak av 27. april
2015, og at det kunne være grunn til å tro at Drammen kommune v/formannskapet også hadde
gjort dette ved sin behandling av saken. Fylkesmannen fattet derfor vedtak om omgjøring 20.
april 2016. Drammen kommunes vedtak om dispensasjon fra kommunedelplanen pkt 3.2 ble
opphevet i sin helhet. Vedtaket om dispensasjon fra avstandskravet i § 29-4 ble deretter
stadfestet med den presisering at det gjaldt for bygning der nærmeste gesims har høyde på 10
meter. Saken ble sendt tilbake til kommunen for ny behandling.
Drammen kommune v/formannskapet behandlet saken på nytt 24. mai 2016. Dispensasjon fra
avstandskravet i § 29-4 andre ledd og dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen
sentrum punkt 3.2 om gesimshøyde ble innvilget. Rådmannen ble gitt fullmakt til å
ferdigbehandle saken og innvilge fornyet rammetillatelse for prosjektet.
Vedtaket er påklaget av konsulent Halvor Storemoen i brev av 14. juni 2016.
I klagen anføres det at det fortsatt er grunnlag for å betvile formannskapets nyeste
beslutningsgrunnlag. Klager har en rekke merknader til administrasjonens saksfremstilling, og
anser at denne og forutgående redegjørelse gitt til formannskapet i møtet 24. mai 2016 er
misvisende.
Klager skriver at det fremgår av disposisjonen til redegjørelsen at administrasjonen mener at
tiltaket er avhengig av nytt dispensasjonsvedtak for byggets 4. etasje og avstandskravet i planog bygningsloven § 29-4 for den delen der nærmeste gesims har høyde på over 10 meter.
Etter klagers syn må dette forstås slik at Fylkesmannen i vedtak av 20. april 2016 har
stadfestet en gesimshøyde på 10 meter på østfasaden, og at kommunen nå søker om
ytterligere dispensasjon utover denne stadfestede gesimshøyden. Klager anfører at det ikke
foreligger noen ny søknad om dispensasjon fra tiltakshaver, og at det derfor hefter ugyldighet
ved kommunens vedtak.
Videre anfører klager at når plan- og bygningsloven § 29-4 viser til et maksimalt forholdstall
mellom gesimshøyde og avstand til nabogrense, er det ikke fritt frem for kommunen å anse at
ulempene i saken er relativt små. Overskridelsene er påklaget av dem som er rammet, og den
Side 3 av 13
matematiske overskridelsen er betydelig. Etter klagers syn bagatelliserer kommunen
virkningene for naboene og overser beregningsreglene for høydefastsettelse.
Klager skriver at de helt siden opprinnelig nabovarsling har etterlyst alternative løsninger for
tiltaket. Det er påregnelig med fortetting i tråd med sentrumsplanen, men det må være mulig å
løse dette uten å overskride § 29-4 så betydelig. Klager anfører at det ikke er vurdert
alternative løsninger i saken.
Klager anser at det var svakheter i den arkitektfaglige tilnærmingen som førte saken på
villspor. Kommunens administrasjon har hatt mange anledninger til å rette opp dette, men det
har ikke blitt gjort.
Når naboulempene er så klart til stede, og kommunen ikke har forlangt alternative løsninger
for tiltaket, skal det ikke være så enkelt å få dispensasjon. Sammenlikningsgrunnlaget for en
dispensasjon er ikke å beholde eksisterende bebyggelse, men å bygge et fortettingsprosjekt
uten dispensasjoner. Et slikt prosjekt ville også gi fortetting og rimelig realisering av moderne
bystrategi.
Fylkesmannen viser for øvrig til klagen i sin helhet.
Klagen ble 13. september 2016 behandlet av Drammen kommune v/formannskapet, som ikke
fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak.
Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven § 1-9 jf.
delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og
regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under
departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene.
I forbindelse med Fylkesmannens behandling av saken ble det gjennomført befaring 29.
september 2016. På befaringen deltok representanter fra klagerne, utbygger, Drammen
kommune og Fylkesmannen.
Fylkesmannen har i etterkant mottatt ytterligere merknader fra konsulent Storemoen og tilsvar
fra utbyggers advokat og Drammen kommune.
Ved gjennomgang av saken så Fylkesmannen at tegninger innsendt i forbindelse med tidligere
behandlinger av klagesaken, ga inntrykk av at bygningen har et mindre takoppbygg med
gesimshøyde på 13,26 meter. Bygningen ville dermed være i strid med den gitte
dispensasjonen, og det ville være behov for ytterligere dispensasjon i saken. Fylkesmannen
har i brev av 18. november 2016 bedt kommunen om å bringe dette forholdet i orden. Saken
ble stilt i bero hos oss.
I brev av 23. november 2016 skriver kommunen at takoppbygget har et parapet, og at det er
toppen av dette som er på 13,26 meter. Selve takflaten på oppbygget har en gesimshøyde på
13 meter. Kommunen viser til veilederen Grad av utnytting kapittel 4 og figur 4-11 b, og
påpeker at parapetet på heisoppbygget ikke skal medregnes ved beregningen av
gesimshøyden. Bygget har etter dette en gesimshøyde på 13,0 m over gjennomsnittlig planert
terrengs nivå rundt bygningen. Vedlagt brevet fra kommunen er redegjørelse fra ansvarlig
søker samt detaljerte tegninger datert 22. november 2016 som illustrerer byggets utforming.
Side 4 av 13
Fylkesmannen er enig i at de nå innsendte tegningene viser at det er et parapet som er på
13,26 meter. Parapetet er mindre enn 0,3 meter høyere enn takflaten, og skal dermed ikke
medregnes ved fastsettelse av gesimshøyden, jf. byggteknisk forskrift § 6-2 og veilederen
«Grad av utnytting» kapittel 4.
Bygningens gesimshøyde skal dermed beregnes til toppen av den ordinære takflaten på
takoppbygget. Gesimshøyden er dermed på 13 meter, som er i tråd med den gitte
dispensasjonen. Hoveddelen av bygget har gesimshøyde på 12,26 meter.
Fylkesmannen kan dermed sluttbehandle saken.
Fylkesmannens merknader
Oppføring av leilighetsbygg er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1
bokstav a.
Klagerett og klagefrist
Klager er part i saken og har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven § 28.
Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven § 29.
Betydningen av Fylkesmannens vedtak av 20. april 2016
Fylkesmannen har i vedtak av 20. april 2016 omgjort vårt vedtak av 27. april 2015.
Bakgrunnen for dette var at vi opprinnelig hadde lagt til grunn at hele byggets 4. etasje var
tilbaketrukket. Ved fornyet behandling ble det klart at den delen av 4. etasje som ligger mot
nord og nordøst ikke var tilbaketrukket, og at deler av byggets fasade dermed har en høyde på
over 12 meter i en avstand på 4 meter fra klagernes eiendom. Vi fant at det kunne være grunn
til å tro at formannskapet i Drammen kommune også kunne ha lagt feil faktum til grunn. Vi
fattet derfor følgende vedtak:
«Fylkesmannen omgjør sitt vedtak av 27. april 2015 på grunn av ugyldighet, jf.
forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c, da det er lagt feil faktum til grunn for
vurderingene.
Drammen kommunes vedtak av 4. november 2014 om dispensasjon fra
kommunedelplan for sentrum pkt 3.2 om byggehøyde oppheves. Saken sendes tilbake
for ny behandling.
Drammen kommunes vedtak av 4. november 2014 om dispensasjon fra avstandskravet
i plan- og bygningsloven § 29-4 stadfestes med den presisering at det gjelder for
bygning hvor nærmeste gesims har høyde på 10 meter.»
Fylkesmannen vil presisere at dette vedtaket innebærer at kommunen måtte behandle
søknaden om dispensasjon fra kommunedelplanen pkt. 3.2 om byggehøyde for en
gesimshøyde på 13 meter og søknaden om dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 29-4 på
nytt. Kommunen måtte ta stilling til om det var ønskelig med disse dispensasjonene også når
det var klart at øverste etasje ikke var tilbaketrukket i sin helhet. Vedtaket innebærer dermed
ikke at gesimshøyden ikke kan være høyere enn 10 meter.
Begge de ovennevnte dispensasjonene var allerede søkt om ved kommunens behandling av
saken 4. november 2014, med korrekte tegninger og forutsetninger fra tiltakshavers side. Alle
Side 5 av 13
dokumenter foreligger i saken. Det var dermed ikke nødvendig med ny dispensasjonssøknad
før kommunen behandlet saken.
Kommunen har også lagt riktig forståelse av Fylkesmannens vedtak til grunn ved den
fornyede behandlingen av saken, jf. saksfremlegg til formannskapets møte 24. mai 2016.
Det er dermed ikke grunnlag for å hevde at det foreligger ugyldighet ved kommunens vedtak
av 24. mai 2016.
Saksprosessen
Den foreliggende saken har nå pågått i over 3 år. Tiltakshaver har søkt om de nødvendige
dispensasjoner og fått disse innvilget, og har bygget i tråd med gitte tillatelser. Omsøkt tiltak
er ferdig oppført på eiendommen.
Det er klart at saken har utviklet seg svært uheldig på grunn av saksbehandlingen i
kommunen, med uklare saksfremlegg. Dette førte også til tilhørende følgefeil i
saksbehandlingen hos Fylkesmannen. Verken tiltakshaver eller klagerne kan lastes for
hvordan prosessen har blitt.
Fylkesmannen vil understreke at denne svært uheldige saksbehandlingen har gjort saken
meget vanskelig. Det fremgår også i media at flere av politikerne i formannskapet har funnet
saken uheldig.
Slik saken har utviklet seg, er det vanskelig for Fylkesmannen å se bort fra saksforløpet i vår
behandling. Dette har gjort at vi har vært sterkt i tvil om resultatet i saken.
Planstatus
Eiendommen ligger innenfor et område som er avsatt til boligområde, B17 c, i
kommunedelplan for Drammen sentrum, vedtatt av Drammen bystyre 30. mai 2006.
Det er klart at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanen pkt. 3.2 om
maksimale byggehøyder.
Videre er tiltakets plassering avhengig av dispensasjon fra avstandskravet i plan- og
bygningsloven § 29-4 andre ledd.
Dispensasjonsvurderingen
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak
bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.
Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt
omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er
som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens
øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det
skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan.
Side 6 av 13
Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke
private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare
grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den
aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene
plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen.
Blir hensynene bak bestemmelsene vesentlig tilsidesatt?
Dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen sentrum pkt. 3.2
Fylkesmannen vil understreke at vi her kun vurderer dispensasjonen for gesimshøyden.
Vurdering av plassering av bygget og forholdet mellom byggverkets høyde og avstand til
nabogrensen vurderes under neste punkt.
Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen sentrum pkt. 3.2 for
oppføring av leilighetsbygg med maksimal gesimshøyde 13 meter.
Bestemmelsen med vedleggstabell sier at maksimal gesimshøyde for bygg i område B17c er
10 meter (4 etasjer med øverste etasje tilbaketrukket). Videre framgår det av pkt 3.2 at
mønehøyde maksimalt kan være 3 meter høyere enn gesimshøyde. Der det ikke benyttes
skråtak skal øverste etasje være tilbaketrukket minimum 3 meter fra fasadelivet mot gate.
Videre heter det at ved fastsettelse av byggehøyder skal det i tillegg tas hensyn til
nærliggende, eksisterende bebyggelse, spesielt verneverdig bebyggelse og gaterommet.
Byggehøyder skal alltid vurderes nærmere i det enkelte prosjekt. Lavere byggehøyder kan
derfor fastsettes i den enkelte byggesak eller i reguleringsplan. Takformen skal vurderes i den
enkelte sak.
Det aktuelle bygget har et takoppbygg med gesimshøyde 13 meter, slik at dette er
gesimshøyden for bygget i sin helhet. Takoppbygget utgjør imidlertid kun en liten del av
bygningen.
Byggets fjerde etasje har gesimshøyde på 12,26 meter. Etasjen er tilbaketrukket mot
Capjonsgate og mot Hauges gate i sør. Mot nord og øst er etasjen bare delvis tilbaketrukket.
Det er klart at etasjen ikke er tilbaketrukket i det nordøstre hjørnet mot klagernes eiendom.
Kommunen skriver i saksfremlegget til vedtaket av 24. mai 2016:
«Bestemmelsen om gesims og mønehøyde satt i kommunedelplan for sentrum, pkt 3.2
Byggehøyder, er satt delvis ut fra eksisterende gatebredder, og den opplevelsen man
får ved å gå og oppholde seg i disse gatene, men også for å sikre rom og lysforhold.
Regelen i sentrumsplanen er åpenbart utformet med hensyn på bygg med tradisjonell
saltaksform. Virkningen av bestemmelsen for saltakskonstruksjoner er at man vil få
gavlvegger parallelt med gateløp med vesentlig høyere høyde enn gesimsen mot
gateløpene. Sentrumsplanens bestemmelse om byggehøyder tar slik sett lite hensyn til
byggenes virkning mot gårdsrom eller tilstøtende nabobebyggelse. De viktigste uterom
og rekreasjonsarealer i de sentrumsnære områdene vil uansett være i form av private
balkonger/takterrasser og byens parker.
Det søkes om dispensasjon for overskridelse av tillatt gesimshøyde på 2,26 m, men
0,74 m under øverste tillatte mønehøyde. Øverste etasje er trukket 3 m inn fra de
øvrige etasjer mot Capjonsgate i vest og Haugesgate i syd, mot nord og øst er bygget
ikke tilbaketrukket i fasadenes fulle lengde. De to gesimsene mot disse gatene, den
Side 7 av 13
nedre og den øvre, danner en 45 graders vinkel. Den øverste etasjen vil ikke kunne
oppfattes fra gateplanet.
Slik rådmannen ser det innebærer ikke dispensasjon for byggehøyder en vesentlig
tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen i kommunedelplan for Drammen
sentrum. De vesentligste deler av bygget er tilbaketrukket med 3 meter slik
bestemmelsen forutsetter der det ikke er benyttet skråtak, og de overstigende delene av
bygget har liten eller ingen virkning på hensynet til luft, lys og mulige
skyggevirkninger.»
Fylkesmannen vil bemerke at det ikke er søkt om dispensasjon for overskridelse av tillatt
gesimshøyde på 2,26 meter, men om «gesimshøyde lik mønehøyde: 13 meter over
gjennomsnittlig planert terreng.» Dette fremgår klart av dispensasjonssøknaden av 4. juli
2014. Saksfremlegget er dermed upresist.
Vi vil likevel understreke at dispensasjonssøknaden er inkludert som vedlegg til
formannskapets behandling, slik at formannskapet var kjent med innholdet i denne. Videre
har formannskapet innvilget «søknad om dispensasjon datert 04.07.2014 fra kommunedelplan
for Drammen sentrum punkt 3.2 om gesimshøyde 10m og inntrukket øverste etasje», slik at
det er ordlyden i søknaden som er godkjent. Fylkesmannen vil videre bemerke at
gesimshøyden på 13 meter kun omfatter en liten del av bygget, mens hoveddelen av bygget
har en høyde på 12,26 meter.
Fylkesmannen er enig med kommunen i at en dispensasjon for et bygg med flatt tak,
gesimshøyde på 13 meter på en mindre del av bygningen og ellers gesimshøyde på 12,26
meter, og delvis tilbaketrukket øverste etasje ikke innebærer en vesentlig tilsidesettelse av
hensynene bak bestemmelsen i kommunedelplanen punkt 3.2. Dersom bygget hadde hatt
skråtak, ville det etter bestemmelsen vært tillatt med gesimshøyde 10 meter og mønehøyde 13
meter. Sistnevnte høyde tilsvarer den nåværende gesimshøyden, som kun er på en mindre del
av bygget.
Vi vil bemerke at selv om hensynene blir tilsidesatt i en viss grad, kan vi ikke se at
tilsidesettelsen er vesentlig, jf. § 19-2.
Dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven § 29-4 andre ledd
Det er søkt om dispensasjon fra § 29-4 andre ledd. I den foreliggende saken er det
plasseringen mot klagernes eiendom som er problematisk.
Plan- og bygningsloven § 29-4 andre ledd lyder slik:
«Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en
avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets
halve høyde og ikke under 4 meter.»
Bygningens maksimale gesimshøyde er på 13 meter, slik at bygningen etter bestemmelsen
skulle plasseres 6,5 meter fra felles nabogrense. Hoveddelen av bygningen har høyde på 12,26
meter, noe som tilsier plassering 6,13 meter fra grensen.
Side 8 av 13
Det fremgår av saken at bygningens deler har forskjellig avstand til nabogrensen.
Takoppbygget med gesimshøyde 13 meter ligger 6,7 meter fra grensen. Midtre del av bygget,
i en lengde på ca. 8 meter, ligger 12,1 meter fra felles grense.
De ytre fløyene i sørøst og nordøst ligger 4 meter fra grensen. Den sørøstre delen har en
fasadelengde på ca. 12 meter. Her er fjerde etasje tilbaketrukket, slik at den nærmeste fasaden
har en gesimshøyde på 10 meter. Den nordøstre fasaden har en lengde på ca. 15,5 meter.
Gesimshøyden er på 12,26 meter for størstedelen av denne. Deler av fasaden er tilbaketrukket
for å etablere terrasse, men denne er overbygget med tak.
Det er klart at det er adgang til å søke om dispensasjon fra avstandskravet i § 29-4 andre ledd,
jf. Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-8/15. Spørsmålet er om
vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt i denne saken, jf. § 19-2.
Kommunen skriver i saksfremlegget til vedtak av 24. mai 2016:
«Avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven § 29-4 er plassert i plan- og
bygningsloven kapittel 29 som stiller materielle krav til tiltakene. Det er altså ikke slik
at reglene om krav til avstand er å betrakte som saksbehandlingsregler. Reglene er
først og fremst begrunnet ut fra brannsikringsmessige hensyn samt hensynet til
naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom.
I den foreliggende saken er avstanden til nabobygg tilstrekkelig med hensyn til mulig
brannsmitte. Byggverket har fått en minste avstand til bebyggelsen på nabotomten som
tilsvarer minst 8 meter. Etter rådmannens syn er avstanden tilstrekkelig til å gi
akseptable lysforhold. Tiltaket er også utformet med sprang slik at konstruksjonen ikke
vil virke ruvende eller voluminøs på nabobebyggelsen. I likhet med Fylkesmannen
anser rådmannen at dispensasjon for å plassere et bygg med gesimshøyde 10 meter i
en avstand av fire meter fra nabogrensen ikke vil medføre at en vesentlig
tilsidesettelse av hensynene bak plan- og bygningsloven § 29-4. At en fjerdedel av
fasaden i nordøstre hjørnet mot naboene har fått en gesimshøyde på 12,26, og således
skulle vært plassert 6,13 meter fra nabogrense endrer ikke dette synet. Rådmannen
skal her presisere at det kun vil være i en svært kort periode på sen kveldstid, hvor
sollys og skyggevirkninger vil kunne påvirke naboeiendom.»
Fylkesmannen vil bemerke at gesimshøyden på bygget er 13 meter, da takoppbygget skal
medregnes. Dette gjelder selv om hoveddelen av bygget har gesimshøyde på 12,26 meter.
Bygningen skulle som nevnt dermed i utgangspunktet vært plassert 6,5 meter fra grensen, og
ikke 6,13 meter. Fylkesmannen anser dermed at saksfremlegget er upresist. Vi kan imidlertid
ikke se at en forskjell på 37 cm i avstanden til nabogrense her får noen stor betydning for
dispensasjonsvurderingen. Byggets gesimshøyde og plassering fremgår også klart av
dispensasjonssøknadene som er inkludert som vedlegg til formannskapets behandling av
saken.
Formålet bak avstandskravet i plan- og bygningsloven § 29-4 andre ledd er først og fremst
begrunnet ut fra brannsikkerhetshensyn, samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt
og lys til den enkelte eiendom.
Fylkesmannen anser at hensynet til brannsikkerhet er ivaretatt i denne saken, da det i
hovedsak er 8 meter mellom det omsøkte tiltaket og bebyggelsen på klagernes eiendom. På
Side 9 av 13
noen punkter er avstanden mellom byggene mindre, da bebyggelsen på klagernes eiendom
delvis ligger nærmere grensen enn fire meter. Korteste avstand synes å være ca. 7 meter.
Fylkesmannen kan imidlertid ikke se at dette er svært problematisk med tanke på
brannsikkerhet, blant annet på grunn av materialvalget i begge bygningene.
Videre vil dispensasjon for omsøkt plassering etter vårt syn ikke ha stor betydning for utsikt
sammenliknet med virkningen av bebyggelse oppført i samsvar med lovbestemmelsen og
arealplanen for området.
Fylkesmannen ser at dispensasjon for plassering som omsøkt vil ha en betydning for
romfølelsen og lysforhold på klagernes eiendom. Spesielt gjelder dette det nordøstre hjørnet,
hvor fasaden som i sin helhet har høyde på 12,26 meter, kan virke ruvende for klagerne som
har leiligheter tvers overfor denne. Fylkesmannen har vært på befaring i saken og fikk da se
på tiltaket fra alle disse leilighetene. Vi har også mottatt soldiagrammer både fra utbygger og
klager. Vi kan ut fra disse imidlertid ikke uten videre se at hensynet til rom og lys blir
vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt.
Etter en samlet vurdering er Fylkesmannen dermed kommet til at hensynene bak
avstandskravet i § 29-4 andre ledd ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som
omsøkt.
Er fordelene ved dispensasjon klart større enn ulempene?
Fylkesmannen er kommet til at hensynene bak de to bestemmelsene ikke vil bli vesentlig
tilsidesatt ved dispensasjoner som omsøkt. Spørsmålet blir dermed om fordelene ved
dispensasjon vil være klart større enn ulempene.
Fylkesmannen anser at ulemper og fordeler er felles for de to dispensasjonene. Det er
kombinasjonen av høyden og plasseringen som gir negative virkninger for klagernes eiendom.
Klager har etterlyst vurderinger av alternativ plassering og utforming av tiltaket.
Om denne type forhold viser Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-8/15
til Pedersen, Sandvik m.fl. Plan- og bygningsrett (Oslo 2011), side 214, hvor det blant annet
står:
«Hvis det tiltakshaveren ønsker kan oppnås på en annen måte som ikke nødvendiggjør
dispensasjon, vil det være et sterkt moment som taler mot at dispensasjon gis.»
Fylkesmannen vil her bemerke at det tiltakshaver ønsker i denne saken, er det omsøkte bygget
slik det er utformet. Plasseringen synes å være grundig vurdert med tanke på avstand både til
klagernes eiendom og eiendommen i nord. Vi kan vanskelig se at bygget slik det er omsøkt
kunne oppnås på en annen måte uten dispensasjon. Kommunen ved administrasjonen og
formannskapet har også gjennomgående, i alle behandlinger av saken, vært positive til tiltaket
og synes å ønske denne type fortetting. Det er dermed også begrenset hvilke utredninger
kommunen ønsker og må kreve ved vurderingen av søknaden. Fylkesmannen anser likevel at
kommunen burde ha vurdert klagers anførsler tydeligere i sin behandling av saken.
I saksfremlegget til behandlingen av klagen 13. september 2016 skriver kommunen blant
annet:
Side 10 av 13
«Videre mener rådmannen at dispensasjon for å plassere et bygg med gesimshøyde på
12,26m, 4m fra nabogrensen ikke vil innebære en betydelig ulempe for klagerne. Det
vil være liten forskjell i tap av sol, lys og utsikt ved en slik plassering enn plassering
6,13m fra nabogrensen. Ulempene ved en dispensasjon for klager må derfor anses å
være lav. I tillegg er det påregnelig med store utbyggingsprosjekter i sentrumsnære
områder som her. Utvikling av områder med kort avstand til kollektivknutepunkter og
lignende er også i tråd med rikspolitiske retningslinjer for areal og
transportplanlegging, samt i tråd med kommunens egen bystrategi. Dispensasjonen
kan derfor være en fordel for allmennheten, idet det kan etableres gode boliger i
sentrumsnære områder i henhold til statlige og kommunale planer. For utbygger er
det klare fordeler med plassering av bygget fire meter fra nabogrensen. Plasseringen
muliggjør hensiktsmessig planløsning.»
Fylkesmannen vil bemerke at det stilles strenge vilkår for dispensasjon. Dette gjelder spesielt
dispensasjon fra avstandskravet i § 29-4 andre ledd. Vi viser i denne forbindelse til rundskriv
H-8/15 punkt 6.1, hvor Kommunal- og moderniseringsdepartementet skriver:
«Ombudsmannen har ved flere anledninger uttalt seg om spørsmålet om dispensasjon
fra kravet til 4 meter avstand fra nabogrense, og har gitt uttrykk for at det skal en del
til for å oppfylle de relativt strenge kravene for dispensasjon fra avstandskravet.
Ombudsmannen begrunner dette bl.a. med at det må legges til grunn at lovgiver
allerede har foretatt en avveining mellom utbygger og naboenes interesser, og det må
da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra avstandskravet. Departementet er
enige i ombudsmannens vurdering.»
I Sivilombudsmannens sak 2011/1023 står blant annet følgende:
«Forbudet i plbl. 1985 § 70 nr. 2 innebærer imidlertid at lovgiver har foretatt en
avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra
dette. At ulempene naboen vil oppleve er beskjedne vil derfor ikke være et selvstendig
argument for at dispensasjon skal gis etter pbl. 2008 § 19-2. Tiltakshaver må kunne
påvise relevante fordeler ved dispensasjon. En slik fordel må være tilstrekkelig
spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og
bygningsloven setter.»
Fylkesmannen er enig i ombudsmannen og departementets syn og legger dette til grunn for
vår behandling av saken.
Etter Fylkesmannens syn er ulemper med tanke på brannsikkerhet og utsikt av svært
begrenset betydning for klagerne. Dispensasjon for plassering 4 meter fra grensen medfører
kun minimale ulemper sett i forhold til en plassering 6,13-6,5 meter fra grensen i denne saken.
De mer relevante ulempene gjelder etter vårt syn virkninger for lysforholdene på klagernes
eiendom, og til en viss grad også for rom og luft mellom bygningene. Det er særlig
betydningen for solforholdene som er anført av klager.
Fylkesmannen har forståelse for at bygningens plassering og høyde kan føles som en ulempe
for klagerne med tanke på inntrykket av rom og luft mellom bygningene. Dette gjelder
spesielt for leilighetene som vender mot det nordøstre hjørnet av omsøkt tiltak, hvor nærmeste
fasade har høyde på 12,26 meter. Den mørke fargen på nybyggets fasader forsterker dette
Side 11 av 13
inntrykket. Vi mener at en slik utbygging til en viss grad er påregnelig i et sentrumsnært strøk
som dette. Sentrumsplanen åpner for bygninger med mønehøyde på 13 meter. Vi mener
likevel at en bygning med dels gesimshøyde på 13 meter og hovedsakelig på 12,26 meter,
som plasseres 4 meter fra grensen på det nærmeste, medfører ulempe utover det som ville
kunne vært oppført i tråd med plan. Vi er likevel i tvil om hvor tungtveiende denne ulempen
kan sies å være i et slikt strøk.
Når det gjelder påvirkning på sol- og lysforhold på klagernes eiendom, er det lagt frem
soldiagrammer fra både tiltakshaver og klager.
Diagrammene fra tiltakshaver viser innvirkning på solforholdene på den delen av klagernes
eiendom som ligger mot nordvest. Det er illustrert hvilke forskjeller det vil være ved
oppføring av bygningen slik den er omsøkt eller hvor 4. etasje er tilbaketrukket på hele siden
mot klagernes eiendom. Fylkesmannen la sistnevnte utforming til grunn for vårt vedtak av 27.
april 2015, hvor vi stadfestet kommunens vedtak. Diagrammene viser solforholdene 21. juni
kl. 17 og 18, 21. september kl. 16, 17 og 18 og 21. oktober kl. 15.
Diagrammene fra klager viser innvirkning på solforholdene på all bebyggelsen på klagernes
eiendom. Det er illustrert hvilke forskjeller det vil være ved oppføringen av bygningen som
omsøkt og ved oppføring av bygning som er avtrappet, slik at den høyeste delen med gesims
på 12,26 meter er plassert i tråd med § 29-4, og nærmeste fasade 4 meter fra grensen har en
høyde på 8 meter. Diagrammene viser solforholdene 21. juni kl. 16 og 18 og 10. august kl. 18.
Fylkesmannen vil understreke at det ikke finnes diagram som viser solforholdene dersom det
hadde blitt oppført bygg med skråtak og maksimal tillatt mønehøyde på 13 meter og
plassering 6,5 meter fra grensen. Vi vil bemerke at det er noen forskjeller i de to settene med
diagrammer, spesielt for 21. juni kl. 18.
Det er likevel klart at plasseringen av omsøkt bygg med en slik høyde vil føre til et noe større
tap av sol enn plassering i tråd med avstandskravet i § 29-4 andre ledd. Fylkesmannen betviler
ikke at dette oppleves som en ulempe for klagerne. Etter vårt syn forsterkes ulempen noe av
fargen på fasaden. Vi vil likevel bemerke at det er begrenset hvor stor ulempe et tap av sollys
kan sies å være i et område som det aktuelle.
De foreliggende ulempene må ses opp mot de fordeler som dispensasjonen medfører. Dersom
fordelene er klart større enn de foreliggende ulempene, kan dispensasjonen gis.
Det omsøkte tiltaket skal oppføres i et sentrumsnært område. Et byggetiltak av denne typen er
dermed påregnelig, og sentrumsplanen legger også opp til større bygninger i området.
Bebyggelsen på klagernes eiendom har tre etasjer, mens det like på andre siden av Hauges
gate ligger et større bygg med fire etasjer. Området ligger også like i utkanten av bykjernen i
Drammen, med tett og relativt høy bebyggelse.
Utformingen og plasseringen av bygningen legger til rette for etablering av 26 leiligheter med
hensiktsmessige planløsninger nær Drammen sentrum. Boligene vil også ligge nær
kollektivknutepunkter, herunder buss og tog. Dette er i tråd med kommunens bystrategi, som
blant annet sier følgende under punktet «Byvekst med kvalitet»:
«Drammen sier ja til vekst – ikke fordi befolkningsvekst er et mål i seg selv, men fordi
veksten gir muligheter når det gjelder å utvikle Drammen til å bli en enda bedre by.
Side 12 av 13
Veksten medfører også utfordringer. Flere mennesker og flere arbeidsplasser skaper
press på byens arealer og transportsystemer. Dette skal møtes med flere boliger og
arbeidsplasser fortrinnsvis i elvedalen, med nærhet til effektive kollektivstrenger.»
Videre er en slik fortetting og utvikling nær kollektivknutepunkter i samsvar med rikspolitiske
retningslinjer for areal og transportplanlegging.
Dispensasjonen fra avstandskravet medfører etter Fylkesmannens syn en fordel for
allmennheten, i og med at det kan etableres flere gode og hensiktsmessige boliger i et sentralt
område.
Fylkesmannen er likevel i tvil om denne fordelen kan sies å være klart større enn de
foreliggende ulempene. Det er ingen tvil om at det foreligger ulemper med hensyn til lys, luft
og rom mot klagernes eiendom. Selv om utbyggingen ikke er direkte upåregnelig i et
sentrumsnært strøk, er det likevel ikke uten videre påregnelig at dette skal tillates ved
dispensasjon. På den annen side kan det stilles spørsmål ved hvor stor ulempen er for
klagerne, sett opp mot de ulemper som kunne oppstått ved oppføring av bygg med
mønehøyde 13 meter, jf. kommunedelplanen pkt. 3.2, og plassering i tråd med § 29-4.
Vi har funnet saken svært vanskelig. Det er klart at det foreligger ulemper for klagerne.
Samtidig er det også klart at det foreligger fordeler. Vi har kommet til at vi ved vår helhetlige
vurdering av saken også må se hen til hvordan saken faktisk står i dag. Vi vil i denne
forbindelse igjen bemerke at verken klager eller tiltakshaver kan bebreides for sakens
utvikling. Videre har tiltakshaver forholdt seg til de vedtak som er fattet, og har bygget i tråd
med gitte tillatelser.
Fylkesmannen anser i utgangspunktet at slike større utbygginger bør gjøres etter regulering,
og ikke ved dispensasjon. Gjennom en fullstendig planprosess vil alle hensyn bli grundig
vurdert, og berørte parter og myndigheter vil få mulighet til å uttale seg. Konfliktnivået vil
også kunne begrenses gjennom en slik prosess.
Den aktuelle utbyggingen er nå grundig vurdert av kommunen og Fylkesmannen i flere
omganger. De berørte naboene har fått kommet med innspill, og utbygger har også fått gitt
uttrykk for sitt syn. Det er også gjennomført befaring i saken. Etter Fylkesmannens syn er alle
relevante momenter nå vurdert, i likhet med det som ville være gjort i en planprosess.
Kommunen har også hele tiden vært positivt innstilt til tiltaket. Vi kan derfor ikke se at en
reguleringsprosess nå ville tilføre nye momenter i saken. Fylkesmannen anser det derfor
usannsynlig at en eventuell omgjøring av kommunens vedtak vil resultere i at bygningen
endres, da det allerede er bygget i tråd med gitt tillatelse. Ut fra kommunens tidligere
holdning i saken, antar vi at de heller vil bruke planprosessen for å regulere inn bygget som nå
er oppført på eiendommen.
Fylkesmannen vil understreke at vi har forståelse for klagernes syn på saken. Det er utvilsomt
at det foreligger ulemper for klagerne. Vi anser likevel at det også er klart at utbyggingen
medfører fordeler.
På bakgrunn av ovenstående stadfester Fylkesmannen kommunens dispensasjonsvedtak av
24. mai 2016.
Side 13 av 13
Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet
til at disse ikke kan føre frem.
Konklusjon
Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke
merknader til det utviste skjønn.
Etter fullmakt
Bente Nyegaard Fjell
avdelingsdirektør
Rune Fredriksen
fagsjef
Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift
Kopi til:
Arntzen de Besche Advokatfirma AS
Konsulent Halvor Storemoen
Halvorsen & Reine Arkitekter AS
Postboks 2734 Solli
Austadveien 74
Postboks 9407 Landfalløya
0204
3034
3023
OSLO
DRAMMEN
DRAMMEN