Hvaler kommune Saksnr Arkivkode Saksbehandler 2014/2920 - Endring av reguleringsplan Del av Bølingshavna - Doknr 36 L12 Susanne Lund Johansen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for samfunnsutvikling 19.08.2015 48/15 Kommunestyret 03.09.2015 50/15 Sluttbehandling – endring av planen Del av Bølingshavna Sammendrag Villicus AS fremmer forslag om endring av bestemmelsene i reguleringsplanen Del av Bølingshavna. Planen ble vedtatt i 2001 og omfatter 36 boligtomter på Kirkeøy, som i hovedsak ikke er bygget ut enda. Forslagsstiller foreslår å endre deler av bestemmelsene slik at halvparten av feltene (15 tomter) tillates bebygd med hus med flate tak. Den gjeldende planen tillater kun hus med saltak og trepanel. Forslagsstiller ønsker å endre bestemmelsene for å kunne bygge en boligtype som markedet i større grad etterspør. Rådmannen anbefaler at planendringen vedtas. Saksopplysninger Villicus AS fremmer forslag om endring av detaljplanen Del av Bølingshavna. Planen ble vedtatt i 2001 og omfatter et boligområde med 36 tomter på Kirkeøy. To boliger er under oppføring, men utover dette er tomtene ikke bebygd enda. Formålet med planen er å tilrettelegge for videreutvikling av Bølingshavn som lokalsamfunn gjennom bygging av nye helårsboliger i nær tilknytning til eksisterende bebyggelse. Gjeldende reguleringsplan forutsetter at bebyggelsen skal være tradisjonell kysttettstedsbebyggelse langs gatelignende løp. Bestemmelsene er stramme, og låser hustypen til tradisjonelle hus med saltak, trepanel på veggene (fortrinnsvis lektepanel/stående panel), og rød teglstein på takene. Infrastrukturen for hele planområdet (veg, vann, avløp, fiber/telekommunikasjon, gatebelysning og lekeplasser) er ferdigstilt i tråd med planen. Salget av boligtomtene har imidlertid tatt tid. Forslagsstiller mener mye av utfordringen med å få solgt skyldes at markedet ikke etterspør den hustypen som planen krever. Han ønsker å endre deler av reguleringsbestemmelsene slik at det tillates en nyfunksjonalistisk hustype med flate tak på 15 av tomtene. På den ene siden er planendringen relativt liten sett i forhold til helheten og intensjonen i planen. Samtidig er nyfunksjonalistiske hus relativt uvanlig på Hvaler generelt, og i Bølingshavn spesielt, og planendringen har en viss innvirkning på omgivelsene. For å sikre en åpen og informert beslutningsprosess har endringen derfor fulgt ordinær planprosess med høring og politisk behandling. Vedlegg Opprinnelig plankart vedtatt 27.11.2001 (for sammenligning) Oppdatert plankart datert 30.07.2015 Reguleringsbestemmelser datert 03.08.2015 Planbeskrivelse datert 09.04.2015 Innkomne merknader Planendringen lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden 29.04.2015 – 20.06.2015. Kommunen mottok tre høringsinnspill, som er oppsummert nedenfor. Dato Avsender Sammendrag 03.06.2015 Østfold fylkeskommune Ingen merknader, planen kan egengodkjennes i kommunen. 12.06.2015 Statens vegvesen Ingen merknader. 16.06.2015 Fylkesmannen i Østfold Vi ser det som riktig av kommunen å sende forslaget på vanlig høring, og ikke behandle saken som en mindre endring med bakgrunn i den informasjonen som fremgikk av varselet i desember 2014. Det er foreslått flere endringer nå enn det ble varslet da. Dette gjelder særlig høydebestemmelsene. Det er nå gjort en gjennomgang av høydebestemmelsene og disse er bedre tilpasset bygninger med flate tak enn eksisterende reguleringsbestemmelser. Vi har ingen merknader til foreslåtte endringer. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven §§ 12-12 og 12-14 Vurdering Reguleringsplanen Del av Bølingshavna er inkorporert i kommuneplanens arealdel på en slik måte at reguleringsplanen utgjør kommuneplanstatusen. En endring av bestemmelsene fra en boligtype til en annen må anses å være i tråd med kommuneplanens arealdel, siden boligformålet ikke endres. Selve Bølingshavn med sitt karakteristiske kulturmiljø ligger 100 – 150 meter unna den planlagte bebyggelsen, og er omfattet av hensynssone landskap. Planområdet Del av Bølingshavna er ikke omfattet av slik hensynssone. Behovet for og konsekvensene av endringen Rådmannen har forståelse for forslagsstillers ønske om å få solgt boligtomtene. Det er investert store summer i infrastruktur, og siden veger, lekeplass og flere tomter allerede er opparbeidet framstår ikke området lenger som natur/friområde. Det er derfor også av samfunnsmessig interesse at man får fortgang i salget og boligbyggingen, slik at arealet ikke blir liggende halvferdig slik det gjør i dag. Siden to tomter allerede er påbegynt med tradisjonelle saltakshus er det ønskelig å beholde denne byggestilen på de tre østre feltene (A3, A5 og A6). Bestemmelsene for disse feltene endres ikke, annet enn at maks mønehøyde for garasje/uthus økes fra 4,5 m. til 5 m. og bebyggelsens møneretning endres fra å være låst (parallell med vei 1) til å være valgfri. Ytterkledning skal fortsatt være trepanel, og mønehøyde og takvinkel forblir uendret. På de tre vestre feltene endres bestemmelsene slik at det tillates boliger med flate tak. Her er det foreslått maks gesimshøyde på 6,5 meter for feltene A1 og A2. For de fem tomtene på felt A4 forelås det i tillegg at maks gesimshøyde kan være 8,5 meter på inntil 15 % av boligens grunnflate for å muliggjøre eventuell takterrasse. På alle tre feltene foreslås maks gesimshøyde på 3 meter for garasje/uthus. Gjeldende plan har strenge bestemmelser om byggestil for å sikre en tradisjonell kysttettstedsbebyggelse og underordne seg den tradisjonelle byggestilen i Bølingshavn og på Hvaler for øvrig. Den tradisjonelle bebyggelsen på Hvaler fra tidlig 1900-tallet er imidlertid preget av enkelhet og sparsomhet, både hva angår bygningsvolumer og detaljering. Sett i lys av dette kan det diskuteres om det å bygge store sørlandshuskopier i 2015 er det mest hensiktsmessige for å tilpasse seg landskap og kulturmiljøer, ettersom de store sørlandshusene uansett skiller seg nokså mye fra den tradisjonelle Hvalerbebyggelsen. I noen tilfeller kan det argumenteres for at det er hensiktsmessig å velge en mer moderne arkitektur som i større grad synliggjør hva som er nytt og gammelt, og som kan gi vel så god terrengtilpasning. Det planlagte byggefeltet ligger dessuten et godt stykke bak den tradisjonelle bebyggelsen i selve Bølingshavn. Bestemmelsene styrer de ulike boligtypene til ulike felt, noe som gjør at man unngår en tilfeldig blanding i hele planområdet. Rådmannen mener forslaget er et akseptabelt kompromiss. Bestemmelsene mykes noe opp og tillater mer moderne arkitektur på enkelte felter, samtidig som man sikrer en viss forutsigbarhet og helhet innad på hvert felt. Når det gjelder fjernvirkning og landskapshensyn mener rådmannen det er et avgjørende poeng at den totale byggehøyden reduseres på husene med flate tak. På feltene A1 og A2 reduseres høyden fra 8 meter (mønehøyde) i gjeldende bestemmelser, til 6,5 meter (gesimshøyde) i foreslåtte bestemmelser. På felt A4 reduseres høyden fra 9 meter (mønehøyde) til 8,5 meter (gesimshøyde) på 15 % av taket og 6,5 meter på resten. Selv om bygningsvolumet øker, vurderer rådmannen at reduksjonen i høyden vil være positivt for landskapsbildet og at dette veier opp for økningen i bygningsvolum. Plandokumenter og prosess Planendringen medfører ingen endring av formål, tomteinndeling, etc. Derfor var det i utgangspunktet meningen å beholde gjeldende plankart uten endringer. Dette kartet har imidlertid påskrift som angir maks møne- og gesimshøyder. Ved endring av reguleringsbestemmelsene ble det motstrid med påskriften i kartet. Etter en nærmere vurdering ble det besluttet å endre kartet likevel, for å unngå senere tvil og diskusjoner om hva som egentlig gjelder. Justeringene i plankartet er: - Påskrevne møne- og gesimshøyder er fjernet Kartet er oppdatert slik at det tilfredsstiller dagens standard for koding av arealformål og hensynssoner, i henhold til gjeldende kart- og planforskrift med tilhørende veiledningsmateriell. Dette endrer ikke planens intensjon eller juridiske virkning. Justeringene i kartet ble gjort etter at planendringen hadde vært på høring. Rådmannen vurderer imidlertid at det ikke er nødvendig med ny høring siden justeringene er av rent teknisk karakter. Opprinnelig plankart ligger ved saken for sammenligning. Etter høring er også reguleringsbestemmelsene justert, for å samsvare med det oppdaterte kartet. Gjeldende plan mangler planbeskrivelse, noe som er påkrevd etter dagens plan- og bygningslov. I forbindelse med planendringen måtte det derfor utarbeides planbeskrivelse. Rådmannen har vurdert det som tilstrekkelig at planbeskrivelsen beskriver hva endringen går ut på, samt behovet for og konsekvensene av endringen. Barn og unges interesser Planendringen har vært diskutert med barnas representant i møte 04.03.2015, som ikke hadde noen innvendinger. Lekeplass og felles uteareal med mulighet for lek og ballspill er allerede ferdigstilt i tråd med gjeldende plan. Det er dessuten kort avstand til sjøen og andre fine naturområder som kan brukes til lek og andre fritidsaktiviteter. Hensynet til barn og unges interesser anses som ivaretatt i planen. Vurdering av planendringen etter naturmangfoldloven §§ 8 til 12 Det framgår av naturmangfoldlovens § 7 at prinsippene i lovens §§ 8 til 12 skal ligge til grunn ved utøving av offentlig myndighet. Ifølge lovens § 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Rådmannen vurderer at en endring i byggestil ikke berører naturmangfoldet. Det er heller ikke registrert noen truede arter eller viktige naturtyper i planområdet. En videre vurdering etter naturmangfoldloven anses ikke som nødvendig. Universell utforming Siden utearealene allerede er ferdigstilt ønsker ikke administrasjonen å pålegge forslagsstiller nye krav til universell utforming. Det anses for øvrig som tilstrekkelig at boligene tilfredsstiller kravene til bygning med boenhet i gjeldende teknisk forskrift. Konklusjoner Forslaget til endring av reguleringsbestemmelsene for Del av Bølingshavna er et akseptabelt kompromiss for å imøtekomme et ønske om å bygge en mer moderne hustype som markedet etterspør, samtidig som man sikrer en viss forutsigbarhet og orden. Forslag til planendring er tilstrekkelig gjennomarbeidet til å kunne vedtas. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 vedtas endring av detaljplan for Del av Bølingshavna, opprinnelig vedtatt 27.11.2001. Vedtaket omfatter oppdatert plankart datert 30.07.2015, reviderte reguleringsbestemmelser datert 03.08.2015 og planbeskrivelse datert 09.04.2015. Hvaler kommune, 03.08.2015 Dag Willien Eriksen rådmann Behandling i Utvalget for samfunnsutvikling 19.08.2015: Votering: Rådmannens forslag til vedtak – vedtatt med 4 mot 3 stemmer (Vauger(AP), Madsen(AP) og Utgård(SP)) Innstilling fra Utvalget for samfunnsutvikling 19.08.2015: I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 vedtas endring av detaljplan for Del av Bølingshavna, opprinnelig vedtatt 27.11.2001. Vedtaket omfatter oppdatert plankart datert 30.07.2015, reviderte reguleringsbestemmelser datert 03.08.2015 og planbeskrivelse datert 09.04.2015. Behandling i Kommunestyret 03.09.2015: Votering: Innstillingen fra UFS fikk 14 stemmer (H, SV, Frp, Uavh), mot 7 stemmer (Ap, Sp), og ble vedtatt Vedtak i Kommunestyret 03.09.2015: I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 vedtas endring av detaljplan for Del av Bølingshavna, opprinnelig vedtatt 27.11.2001. Vedtaket omfatter oppdatert plankart datert 30.07.2015, reviderte reguleringsbestemmelser datert 03.08.2015 og planbeskrivelse datert 09.04.2015.