1. No category

Markedsrapport 2005
Ness, Risan & Partners NRP
August 2005
Markedsrapport 2005
Prosjektfinansiering
Finansiell rådgiving
Forretningsførsel
Shipping
Eiendom
Offshore
Markedsrapport – August 2005
Side 1
Innholdsfortegnelse:
1. Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Side
2
2. Prosjekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
3. Shippingprosjekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
American Bulker KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Asian Tanker DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
China Bulkers KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
China Cape DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
China Ropax DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Containership Invest KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Dynasty DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Eagle Shipping DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Eastern Chemical Tanker III KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
European Container KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
European Container II KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Feedermate DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Finn RoRo KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Indian Tanker KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Kapitan Korotaev Shipping Ltd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Med Cruise DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
M-Tanker DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nordsjøferger KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
NRP Fleetfinance KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
NRP Fleetfinence II DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Northeast Chemical Carrier KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Olympia DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rem Fortress DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Ross Container DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Scandinavian RoRo KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Sir Matt Reefer DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Southern Chemical Tankers DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
TDS Containerships II KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Eiendomsprosjekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Akersgaten 16 Invest KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Berghagan Næringseiendom KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Entreprenørbygg Invest AS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Helsingborg Kjøpesenter AS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hvamveien 1 KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Kyrre Grepps gt. 19 KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Moss Holmestrand Nærsenter KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nordahl Bruns gate 10 KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
NRP Realfinans DIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nye Alfasetveien 11 KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nygaard Brygge Invest KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Preståsen Park KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Ringeriksveien KS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Scandigade 8 AS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Selga Kombinasjonsbygg AS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
5. Forklaring av begreper og nøkkeltall . . . . . . . .
52
Markedsrapporten er utarbeidet av Ness, Risan & Partners AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste
skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for
ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som
på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom og shipping er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap.
Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte.
Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for
at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à
jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig.
All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor.
Ness, Risan & Partners AS
Side 2
Markedsrapport – August 2005
1. Innledning
Ness, Risan & Partners AS har i september 2005 vært i virksomhet i 5 år. En kort periode for et selskap, men likevel lenge nok
til å hevde at vi i løpet av denne perioden har etablert oss som
en av de ledende selskapene innenfor direkte investeringer
relatert til shipping og eiendom.
NRP’s suksess som selskap er helt avhengig av avkastningen vi
klarer å gi våre investorer over tid. I et langsiktig perspektiv er
ikke 5 år lenge nok til å gi et riktig bilde av NRP’s avkastning. I
tillegg må avkastningen alltid sees i lys av markedsforholdene i
perioden. Vi i NRP er imidlertid svært opptatt av vår ”track
record” og ikke så lite stolte av at porteføljeavkastningen siden
etableringen i september 2000 har vært på 50 % p.a.
Riktig nok har markedene vært sterke i 2003 og 2004 og så langt
i 2005, men vi har imidlertid i perioden vært gjennom kraftig
børsfall i 2001-2002, urolighetene rundt 11. september og fallende leienivå og økt ledighet innenfor eiendom. Vår fokus er og
vil være å oppnå den best mulig risikojusterte avkastning for
hvert enkelt prosjekt og porteføljeavkastning over tid.
NRP har ambisjoner om å utvikle seg til å bli et finanshus. Så
langt har vi etablert NRP Forvaltning AS (forvalter 2 shippingfond og 1 eiendomsfond), NRP Investorservice AS (forretningsførsel for private investeringsselskaper) og Aker Eiendomsdrift
AS (eiendomsforvaltning). Videre har vi nylig stiftet NRP
Corporate ASA som har søkt Kredittilsynet om verdipapirkonsesjon. Vi er svært opptatt av at ovennevnte selskaper skal få
en positiv utvikling fremover, og at de utvikler seg i samsvar med
det våre kunder og samarbeidspartnere opplever at NRP står for.
over er at dette vil vedvare en god stund. Sverige satte i juni
endog ned renten med 50 basispunkter.
I Norge er situasjonen helt ulik resten av Europa takket være
våre olje- og gassinntekter. Det er god vekst i økonomien og
arbeidsløsheten har vært fallende den senere tid. Videre er det lav
inflasjon takket være billig import fra lavkostland som Kina.
Norges Bank satte nylig opp renten med 25 basispunkter delvis
begrunnet i sterk kredittvekst og FRA markedet priser inn 1-2
ytterligere rentejusteringer á 25 punkter i løpet av 2005. Børsen
har i løpet av de siste 30 månedene utviklet seg meget sterkt, opp
mer enn 25% bare i 2005 mye takket være kraftig oppgang i
oljeprisen som har smittet over på oljerelaterte aksjer.
Det går nesten for bra for Norge og norske investorer for tiden.
Det er bygget opp store formuer de siste årene. Det store spørsmålet er selvfølgelig hvor lenge dette vil vedvare.
Svaret på dette spørsmålet ligger hovedsakelig i Østen og spesielt
Kina. Hvor lenge vil veksten fortsette og vil kinesiske myndigheter klare å kontrollere veksten? Den kinesiske valuta CNY ble
nylig justert opp 2% i forhold til USD for å imøtekomme press
fra USA hvor innenlandsk produksjon sliter på grunn av billig
kinesisk import. Et annet moment som kan påvirke den globale
markedssituasjonen er hvorvidt den høye oljeprisen vil kunne
redusere etterspørselen i verden generelt og USA spesielt.
Shipping
Siden siste markedsrapport har vi ansatt flere medarbeidere for å
ta hånd om økt volum og utvikle selskapet videre. Vi ønsker
Berit Müller (35 år, Statsautorisert revisor fra Handelshøyskolen
i Bergen), Moon-Ja Beck (45 år, Bedriftsøkonom fra BI) og Gina
Hoff Kettunen (23 år) velkommen til NRP og håper at de vil
trives i selskapet og bidra til å gi våre kunder service med høy
kvalitet.
Alle shippingmarkedene har hatt et meget sterkt marked det siste
året og skipsverdiene er høye innenfor alle segmenter. De høye
verdiene skyldes ikke bare et godt marked, men også historisk
høye nybyggpriser. Forventningene for shippingmarkedene er
fremdeles gode, men det har den senere tid vært en svakere
utvikling på ratene for tank- og tørrlastskip. Befraktningsmarkedet for containerskip har også de siste månedene flatet ut
og blitt betydelig mer usikkert.
Markedssituasjonen
Det er ingen tvil om at ordreboken innenfor mange tonnasjesegmenter er ukomfortabel stor sett i forhold til den totale flåten.
Selv om det er god vekst i Kina og økte fraktvolumer vil forholdet mellom tilbud og etterspørsel være avgjørende, og vi vil
igjen kunne oppleve at rederne overkontraherer slik at ratene
faller slik vi har sett så mange ganger tidligere.
Egenkapitalmarkedet for direkte investeringer er godt hva gjelder
tilgang på kapital, til tross for stor konkurranse fra et meget
sterkt børsmarked. Dette skyldes i hovedsak god og stabil
avkastning fra eiendom- og shippingprosjekter over flere år
kombinert med et meget lavt rentenivå. Utfordringen fremover
blir å utvikle prosjekter som har tilfredsstillende risikojustert
avkastning. Vi arbeider fremdeles med forventninger om å kunne
tilrettelegge prosjekter med en langsiktig avkastning på +/- 15%
p.a., men har mer fokus på lavrisiko prosjekter enn å opprettholde historisk avkastning mot å øke risiko.
Den globale markedssituasjonen er blandet med meget sterk
vekst i Kina kombinert god vekst i USA. Greenspan har satt opp
renten flere ganger den senere tid og yieldkurven i USD har
flatet ut. Dette påvirker naturlig nok alle shippingprosjektene
med inntekter i USD, selv om de fleste NRP prosjektene har
foretatt rentesikringer i ulik form.
I Europa er det generelle markedet langt svakere med stor
arbeidsløshet i land som Tyskland, Italia og Frankrike.
Rentenivået er på et historisk lavt nivå og forventningene frem-
Ness, Risan & Partners AS
NRP vil fortsette å fokusere på langsiktige finansielle prosjekter,
men vil i dagens høye marked legge enda sterkere krav på
befrakters soliditet og evne til å opprettholde sine forpliktelser i
eventuelle fremtidige dårlige markeder. Isteden for å ta større
risiko vil vi heller redusere på avkastningskravet.
Eiendom
Fallende utleiepriser innenfor kontor og lagereiendommer de
siste årene ser ut til å ha stoppet opp. I enkelte prestisjeområder i
Oslo rapporterer meglerne også om noe oppgang i leieprisene og
redusert ledighet. Tendensen er imidlertid at leietagerne benytter
det lave leiemarkedet til å oppgradere lokalitetene ved å øke
standard og beliggenhet. For Oslo’s del innebærer det at leietagerne flytter inn mot sentrum.
Markedsrapport – August 2005
Ledigheten for kontoreiendommer med lav standard utenfor de
større byene vil som en følge av flytting mot sentrum kunne øke.
Med dagens lave rentenivå vil det også kunne bygges nye
moderne kontorbygg til konkurransedyktige leiepriser, og det er
mange områder i og rundt Oslo som kan utvikles. Det er derfor
lite trolig, til tross for vekst i økonomien og lavere ledighet, at
ledighetsgraden reduseres med det første ned til et nivå hvor det
igjen er grunnlag for en bred oppgang i leieprisene.
Fallende renter har kompensert for fallende leiepriser og for eiendom med lange kontrakter har fallende renter ført til kraftig prisoppgang. Det er omsatt eiendommer med lange leiekontrakter
(10-20 år) til gode leietagere helt ned mot 5% yield. Dette er om
lag 100 punkter lavere enn vi så for et år siden. En konsekvens
av lav yield ved omsetning av eiendommer kan innebære at
prisene langt overgår hva det vil koste å bygge nytt. På lang sikt
kan vi ikke se at en slik prising kan opprettholdes. NRP har
benyttet det gode markedet til å selge enkelte eiendommer med
betydelig gevinst.
Det er lite trolig at de lange rentene faller ytterligere fra dagens
nivå. Eventuell økning i eiendomsverdiene må i så fall komme
som et resultat av større etterspørsel blant kjøperne (aksepterer
lavere avkastningskrav) eller økt leienivå. Dersom de lange
rentene stiger vil det trolig føre til fallende eiendomsverdier (forutsatt ikke vesentlig økning i leieprisene).
Konkurransesituasjonen for kjøp av eiendom er fortsatt stor med
stadig flere aktører. NRP vil i tillegg til rene finansielle prosjekter,
også se på utviklingsprosjekter innen bolig og næring. Vi vil også
vurdere prosjekter i det svenske markedet. Det er også verdt å bemerke at NRP i vinter tilrettela kjøp av et kontorbygg i København.
Avkastning
Både shipping- og eiendomsprosjektene har hatt en meget positiv
utvikling siden siste markedsrapport. Verdiene under er basert på
andeler omsatt i annenhåndsmarkedet, avkastning ved salg og for
noen prosjekter antatt markedsverdi.
Side 3
Avkastning
Shippingporteføljen:
Eiendomsporteføljen:
Totalporteføljen:
2004
63% p.a.
69% p.a.
66% p.a.
1. Halvår
2005
45% p.a.
70% p.a.
53% p.a.
Perioden
2000-2005
53% p.a.
43% p.a.
50% p.a.
Siden siste markedsrapport er følgende prosjekter solgt:
Eastern Chemical Tanker KS*
Gram Chemical Carrier DIS*
Korean Chemical Tanker KS
Lake Eva DIS*
Lake Maya DIS*
Sir Matt Reefer DIS
Alfasetveien 11 KS
Datavegen AS
Fornebuveien 38-44 KS
Hotvedtveien 6 KS
Karihaugen Kombibygg KS
Nye Skarvenesveien KS
Valløveien 3 KS
Etablert
Solgt
2000
2004
2000
2004
2004
2004
2003
2003
2003
2002
2000
2003
2003
2005
2005
2005
2005
2005
2005
2005
2005
2004
2004
2004
2004
2005
Avkastning
(IRR)
125%
275%
87%
18%
18%
1.001%
59%
42%
123%
44%
36%
84%
106%
*Skipene er solgt men ikke levert pr. 15.08.2005
I avkastningsberegningene er det kun beregnet avkastning på
innbetalt egenkapital (p.a.). Det er ikke beregnet noen
kostnad/honorar på uinnkalt kapital.
Så langt i 2005 er det innbetalt kapital, utbetalt utbytte og tilbakebetalt kapital i forbindelse med salg av prosjekter som følger:
Innbetalt nye
Utbytte
Utbetalt
Prosjekter
2005
ved salg
Shippingprosj. (USD)
84 458 548 13 905 000 2 175 000*
Eiendomsprosj. (NOK) 234 785 000 46 273 235 74 568 014
Portefølje totalt (NOK) 783 765 562 136 655 735 88 705 514
Kurs NOK/USD 6,5
* I løpet av august - oktober 2005 vil det deles ut ytterligere ca. USD
16,4 mill til deltagerne i de prosjekter som er solgt men skipene ikke
levert pr. 15.08.2005.
Sammenlignet med Oslo Børs i perioden 2000-2005 har
NRP’s portefølje utviklet seg som følger:
Ness, Risan & Partners AS
Side 4
Markedsrapport – August 2005
NRP Investorservice AS
Selskapet tilbyr forretningsførsel for private investeringsselskaper, regnskap for gårdeierselskaper, sameier etc., samt selvangivelse for selskaper og privatpersoner. NRP Investorservice har
om lag 50 oppdragsgivere pr. i dag og selskapet har ambisjoner
om å øke porteføljen betydelig i årene som kommer.
Selskapet ledes av Anne Sørensen (42 år, Siviløkonom fra BI,
samt MBA fra USA). Tonje Rød (29 år, revisor fra BI) begynte i
selskapet i mars 2005. Videre vil Iver Breiby (32 år, Statsautorisert Revisor fra Handelshøyskolen i Bergen) begynne i
selskapet i midten av september.
NRP Forvaltning AS
NRP har i løpet av 2004 og 2005 kjøpt seg opp i selskapet og
innehar nå en eierandel på 50%. Selskapet forvalter 2 Shippingfond med en kommitert egenkapital på om lag NOK 350 mill. og
ett eiendomsfond med en kommitert egenkapital på NOK 175 mill.
Selskapet ledes av Øystein Bøe (47 år, Siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen) og Thorbjørn Pedersen (49 år, Siviløkonom
fra Handelshøyskolen i Bergen). Begge er partnere i selskapet og
har om lag 23 års erfaring fra shipping, prosjektmegling, finansanalyse og eiendom. Selskapet har ambisjoner om å vokse innen
forvaltning i årene som kommer.
daglig drift, utleie, leietaker tilpasninger og ombygginger, vaktmestertjenester og sammen med NRP kan selskapet forvalte
eiendommer fra A-Å.
Selskapet ledes av Geir Baastad (45 år, siviløkonom fra Canada)
som har mer enn 15 års erfaring fra eiendomsforvaltning og
finans. Paal Berg (48 år, ingeniør) ble nylig ansatt. Berg har bred
og variert erfaring fra byggrelatert industri de siste 15 årene.
NRP Corporate ASA
Selskapet har søkt Kredittilsynet om verdipapirkonsesjon som
forventes å foreligge innen 1. september 2005. NRP Corporate
vil ha full meglerbevilling, bortsett fra et operativt aksjebord med
kjøp og salg av aksjer, rentepapirer etc. Hovedfokus for selskapet
vil i første fase være finansiell rådgiving med særlig fokus på:
- Kjøp og salg av virksomheter
- Emisjoner og annen kapitalinnhenting
- Finansiell (re)strukturering
Truls Chr. Trøan (33 år, can.jur. ved Universitetet i Oslo, MBA
fra USA) er ansatt som daglig leder og partner i selskapet. Trøan
kommer fra stillingen som Associate Principle i McKinsey &
Company hvor han har vært i 5 år. Truls har også arbeidet hos
Thommesen Krefting Greve Lund i 2 år og innehar advokatbevilling.
Aker Eiendomsdrift AS
NRP kjøpte seg inn i selskapet i 2001 og har 50 % eierandel.
Aker Eiendomsdrift forvalter 13 eiendommer med en samlet
eiendomsmasse på i overkant 100,000 kvm. Selskapet tilbyr
På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til bekrefte vår
kommitering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår
fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investor, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet.
Oslo 15. august 2005
Med vennlig hilsen
Ness, Risan & Partners AS
Christian Ness
Ness, Risan & Partners AS
Ragnvald Risan
Markedsrapport – August 2005
Side 5
2. Prosjekter
Shipping prosjekter
Andelspris USD
American Bulker KS
Etablert
IRR fra etablering
180 000
2001
45,3%
Asian Tanker DIS
76 000
2004
50,9%
China Bulkers KS
39 250
2003
67,6%
China Cape DIS
63 000
2004
20,7%
31 500
2004
63,1%
163 000
2004
168,5%
China Ropax DIS
Containership Invest KS
Dynasty DIS
33 700
2004
75,5%
Eagle Shipping DIS
59 500
2005
N/A
Eastern Chemical Tanker III KS
European Container KS
European Container II KS
Feedermate DIS
Euro
16 400
2001
71,5%
114 000
2004
21,4%
93 500
2005
3,1%
36 500
2004
78,9%
Finn RoRo KS
35 500
2003
84,2%
Indian Tanker KS
24 550
2003
82,6%
14 000
2003
31,2%
120 500
2005
10,7%
Kapitan Korotaev Shipping Ltd.
Med Cruise DIS
M-Tanker DIS
84 000
2005
48,0%
Nordsjøferger KS
NOK 1 075 000
2002
10,5%
NRP Fleetfinance KS
NOK
897 510
2004
44,0%
NRP Fleetfinance II DIS
NOK
922 292
2005
7,3%
Northeast Chemical Carrier KS
20 600
2003
30,2%
Olympia DIS
77 000
2005
19,6%
Rem Fortress DIS
552 500
2005
N/A
Ross Container DIS
14 000
2004
22,5%
Scandinavian RoRo KS
60 000
2002
45,7%
Sir Matt Reefer DIS
28 750
2005
140,9%
Southern Chemical Tankers DIS
TDS Containership II KS
Prosjekter eiendom
Akersgaten 16 Invest KS
NOK
62 000
2003
52,0%
127 000
2005
62,3%
Andelspris NOK
Etablert
IRR fra etablering
65 000
2001
-15,2 %
Berghagan Næringseiendom KS
450 000
2005
449,9 %
Entreprenørbygg Invest AS
178 000
2004
57,4 %
Helsingborg Kjøpesenter AS
185 000
2002
34,5 %
Hvamveien 1 KS
215 000
2004
66,2 %
Kyrre Grepps gt. 19 KS
395 000
2001
24,8 %
Moss Holmestrand Nærsenter KS
520 000
2003
61,3 %
Nordahl Bruns gate 10 KS
225 000
2003
53,7 %
NRP Realfinans DIS
1 500 000
2005
N/A
Nye Alfasetveien 11 KS
365 700
2005
0,0 %
Nygaard Brygge Invest KS
340 000
2003
33,8 %
Preståsen Park KS
130 000
2002
31,1 %
Ringeriksveien KS
Scandigade 8 AS
SELGA Kombinasjonsbygg AS
60 000
2001
22,7 %
330 000
2005
15,1 %
N/A
2004
N/A
Ness, Risan & Partners AS
Side 6
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Markedsrapport – August 2005
Side 7
3. Shippingprosjekter
Tall i USD 1,000
Tall i USD 1,000
Nøkkeltall shippingportefølje
Ness, Risan & Partners AS
Side 8
Markedsrapport – August 2005
American Bulker KS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
180 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
11 400 000
15 535 166
Residual value en bloc sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P (June 2011) USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
19 000 000
5,07 %
6,61 %
25 000 000
10,72 %
8,49 %
32 000 000
15,72 %
10,45 %
The Vessels
Vessel names:
Type:
Dwt:
Engine:
Yard/Built:
Class/flag:
Bareboat charter:
Charterer:
Clipper Glory/Gem
Panamax B/C
65 600
B&W 5L70MCE
Jiangnan China1990
ABS/Liberia
10 years
Clipper Bulk Shipping Ltd.
Clipper Joy/Jasmine/Jade
Panamax B/C
70 000
B&W 6S60MC
Jiangnan China1994
ABS/Liberia
10 years
Corporate details:
Corporate Management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
T. Klaveness AS
Purchase price vessel:
USD 67 000 000
Paid in capital:
USD 11 400 000
Uncalled capital:
USD 8 000 000
Commencment of C/P:
June. 6, 2001
Expiry of C/P:
June. 6, 2011
BB rate net per day:
USD 28 000, en bloc
Charterer has provided a bank guarantee of USD 10 mill, beeing reduced by USD 1 mill annually, as security for the BB C/P.
In addition there are financial covenants on BB charterer.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
10 220 000
264 426
9 955 574
58 622
3 312 059
5 220 000
-8 473 436
2006
10 220 000
269 714
9 950 286
51 552
2 934 845
5 220 000
-8 103 293
2007
10 220 000
275 108
9 944 892
51 867
2 548 991
5 220 000
-7 717 124
2008
10 220 000
280 611
9 939 389
51 294
2 163 137
5 220 000
-7 331 843
Net project cashflow
1 482 138
1 846 993
2 227 768
2 607 547
1 800 000
1 850 000
2 250 000
2 600 000
Balance
Working capital
Vessels
Total assets
Mortgage debt
31.12.05
77 463
50 935 043
51 012 506
41 255 000
31.12.06
74 456
46 492 488
46 566 944
36 035 000
31.12.07
52 224
41 522 472
41 574 696
30 815 000
31.12.08
59 771
35 962 369
36 022 140
25 595 000
Net Asset Value after dividend*
9 757 506
10 531 944
10 759 696
10 427 140
Annual
installments:
5 220 000
Interest:
**
Period:
95 months
Balloon:
11 675 000
Estimated dividend
Financing:
Mortgage debt
*
**
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 11,54%.
From 11. June 2003 to 11 June 2008 the interest is fixed at 6,31% ex. margin of 1,25%. A total of approx. USD 4 500 00 of the loan is floating.
We have assumed an interest rate of 5,25% incl. margin for this part of the loan for the entire period.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 9
Asian Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
1%
76 000
100 %
5 575 000
1 900 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end C/P USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
9 500 000
15,36 %
5,95 %
The Vessels
Vessel's name:
M/T Tinan Uranus
Type:
VLCC Motor Tanker
Dwt:
254 991
Last drydock/special survey 21.07.2003 / 06.09.2001
Yard/Built:
Nagasaki, Japan / 1992
Class/flag:
Lloyds Register / Hong Kong
Bareboat charter:
6 years
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Arne Blystad AS
Purchase price vessels:
USD 30 000 000
Paid in capital:
USD 5 575 000
Uncalled capital:
USD 6 250 000
Commencment of C/P:
12 May 2004
Expiry of C/P:
12 May 2010
BB rate net per day:
USD 15 000
The charterer has a purchase obligation to buy the Vessel at the end of the Charter period for USD 9 500 000, i.e net USD 4 500 000
after deduction of charterer's loan of USD 5 000 000.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
5 475 000
76 500
5 398 500
18 950
686 250
3 000 000
-3 667 300
2006
5 475 000
78 030
5 396 970
16 588
739 625
3 000 000
-3 723 037
2007
5 475 000
79 591
5 395 409
16 853
678 625
3 000 000
-3 661 772
2008
5 475 000
81 182
5 393 818
16 775
503 125
3 000 000
-3 486 350
Net project cashflow
1 731 200
1 673 933
1 733 637
1 907 468
2 730 000
1 630 000
1 740 000
1 910 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Charterer's loan
Total outstanding debt
31.12.05
609 520
26 252 370
26 861 889
15 500 000
5 000 000
20 500 000
31.12.06
653 453
23 464 445
24 117 898
12 500 000
5 000 000
17 500 000
31.12.07
647 090
20 419 963
21 067 052
9 500 000
5 000 000
14 500 000
31.12.08
644 558
17 095 311
17 739 869
6 500 000
5 000 000
11 500 000
Net Asset Value after dividend*
6 361 889
6 617 898
6 567 052
6 239 869
Interest:***
Period:
72 months term
72 months term
Balloon:
USD 2 000 000
USD 5 000 000
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage USD***
Charterer's loan USD
*
**
***
Annual
installments:
Quarterly **
No installments
Zero
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 9 %.
24 installments of USD 750 000
The 1. Priority mortgage is divided in 2 tranches of USD 10 mill. The first tranche is floating at USD LIBOR + 1,50% margin.
The second tranche is fixed at the following interest rates incl. margin:
-12.05.05-12.05.06 - 5,14%
-12.05.06-12.05.07 - 6,16%
-12.05.07 - onwards - 5,75% (estimate)
Ness, Risan & Partners AS
Side 10
Markedsrapport – August 2005
China Bulkers KS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
39 250
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
4 125 000
3 963 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end CP USD ( en bloc):
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessels
Vessel name:
Type:
Dwt:
LOA
Engine:
Yard/Built:
Flag:
Bareboat Charterer:
4 000 000
11,15 %
6,60 %
Hebei Princess
Hebei Prince
Panamax bulk carrier
Panamax bulk carrier
70,000 Dwt
73,000 Dwt
225 m
225 m
HD MAN B&W 6S60
HD MAN B&W 6S90
MC 13300 MCR RPM 92
MC 13300 MCR RPM 92
Hudong Shipyard/1996
Hudong Shipyard/1996
Hong Kong
Hong Kong
Hebei Ocean Shipping Company, China.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Rapayment sellers` credit
Net financial items
2005
3 942 000
156 060
3 785 940
32 198
1 214 621
2 100 000
160 000
-3 442 422
2006
3 942 000
159 181
3 782 819
31 902
1 258 050
2 100 000
160 000
-3 486 148
2007
3 942 000
162 365
3 779 635
33 405
1 139 350
2 100 000
160 000
-3 365 945
2008
3 942 000
165 612
3 776 388
34 671
1 020 650
2 175 000
160 000
-3 320 979
343 518
296 671
413 690
455 409
400 000
250 000
350 000
500 000
Balance
Working capital
Vessels
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Outstanding sellers credit
Total outstanding debt
31.12.05
101 075
26 873 369
26 974 444
22 075 000
3 680 000
25 755 000
31.12.06
147 746
25 306 388
25 454 135
19 975 000
3 520 000
23 495 000
31.12.07
211 437
23 611 542
23 822 979
17 875 000
3 360 000
21 235 000
31.12.08
166 846
21 778 396
21 945 242
15 700 000
3 200 000
18 900 000
Net Asset Value after dividend
1 219 444
1 959 135
2 587 979
3 045 242
Net project cashflow
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage USD
Sellers credit USD
*
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
T. Klaveness Konsern AS
Purchase price vessels:
USD 30 900 000
Paid in capital:
USD 4 125 000
Uncalled capital:
USD 4 500 000
Comencement of C/P:
Sept. 2003
Expiry of C/P:
Sept. 2015
BB rate net per day:
USD 10.800 en bloc
The charterer has an option to purchase the
vessels for USD 4 mill. en bloc. i.e. USD 2 mill.
per vessel end of the charter.
Amount:
USD 26 500 000
USD 4 000 000
Installments:
USD 80 000 semiannual
The Interest has a cap at the follwing levels:
5,5% from 11.06.04-13.03.06
6,0% from 13.03.04-11.09.09
6,5% from 11.09.06-12.09.11
In the calculations we have assumed following interest rates:
- From 2005-2009 5,5% p.a. incl margin.
- From 2009-end of period 5,75% p.a. incl. margin.
Ness, Risan & Partners AS
Interest:
*
2%
Margin:
1,25 %
Period:
12
12
Balloon:
1 000 000
2 080 000
Markedsrapport – August 2005
Side 11
China Cape DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
63 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
6 800 000
1 600 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Charters purchase obligation USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessel's name:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/flag:
Cargo capasity:
Speed:
Main engine:
Charterer:
1 000 000
16,32 %
6,63 %
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Arne Blystad AS
Purchase price vessel:
USD 40 000 000
Paid in capital:
USD 6 800 000
Uncalled capital:
USD 7 000 000
Commencment of C/P:
3. Dec 2004
Expiry of C/P:
3. Des 2014
BB rate net per day:
USD 29 000 year 1 - 2
USD 11 200 year 3 - 10
M/V Hebei Puma
Capesize bulk carrier
175 075 dwt.
283,0 m
44,9 m
Gdyna Shipyard Poland /1992
China / Hong Kong
183 692 (G) m3
14 knots
Sultzer 6RTA76, 18 111 BHP
Hebei Puma Shipping Ltd
The charterer has the vessel on the same period, on a "Hell & High Water" Time
charter to Hebei Ocean Shipping Co. Ltd., China.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
10 374 000
76 500
10 297 500
83 278
1 269 000
7 500 000
-8 685 722
2006
10 086 600
78 030
10 008 570
76 235
1 092 000
7 500 000
-8 515 765
2007
4 088 000
79 591
4 008 409
32 732
835 721
2 250 000
-3 052 990
2008
4 088 000
81 182
4 006 818
31 505
775 271
2 250 000
-2 993 766
Net project cashflow
1 611 778
1 492 805
955 420
1 013 052
2 300 000
1 325 000
1 125 000
1 000 000
31.12.05
77 722
37 274 996
37 352 718
22 800 000
3 700 000
26 500 000
31.12.06
245 527
34 338 957
34 584 484
15 600 000
3 400 000
19 000 000
31.12.07
75 947
31 175 539
31 251 485
13 650 000
3 100 000
16 750 000
31.12.08
88 999
27 767 133
27 856 132
11 700 000
2 800 000
14 500 000
10 852 718
15 584 484
14 501 485
13 356 132
Installments:
**
USD 150 000 semi annual
Interest:
***
0,00 %
Period:
5 years
10 years
Balloon:
USD 9 750 000
0
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers Credit
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage
Sellers credit:
*
**
***
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 7,6%.
The quarterly installments are as follows: Installment 1 - 8 USD 1 800 000. Installment 9 - 20 USD 487 500.
The company has bought a "at the money" cap + 100 bps. to dec. 2009
Ness, Risan & Partners AS
Side 12
Markedsrapport – August 2005
China Ropax DIS - financial shipping project
Contact: Endre Landbø ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
31 500
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
2 300 000
700 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Charters purchase obligation USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessel's name:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/flag:
Passenger capacity:
Cargo capacity:
Speed:
Main engine:
Charterer:
1
17,79 %
6,88 %
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessel:
USD 17 700 000
Paid in capital:
USD 2 300 000
Uncalled capital:
USD 2 500 000
Commencment of C/P:
23. September 2004
Expiry of C/P:
23. September 2010
BB rate net per day:
USD 11 000
The charterer has an obligation to purchase the
vessel for USD 1 at the end of the charter.
M/V Tian Ren
Ro Ro Cargo passenger vessel
5790 t
186,5 m
24,8 m
Kanda Shipyard, Japan 1990
KR/Panama
610
170 containers
23,2 knots
Diesel United (Pielstick) 9PC-40L X 2 sets
Marine Dragon Shipping Inc, Panama.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
4 015 000
76 500
3 938 500
33 791
570 916
2 624 340
-3 161 465
2006
4 015 000
78 030
3 936 970
32 352
542 064
2 624 340
-3 134 052
2007
4 015 000
79 591
3 935 409
32 324
449 877
2 624 340
-3 041 894
2008
4 015 000
81 182
3 933 818
32 465
337 661
2 624 340
-2 929 536
777 035
802 918
893 516
1 004 281
1 050 000
800 000
880 000
1 000 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers Credit
Total outstanding debt
31.12.05
167 409
14 983 138
15 150 547
9 302 075
3 330 000
12 632 075
31.12.06
170 327
12 601 021
12 771 348
7 343 735
2 664 000
10 007 735
31.12.07
183 843
9 982 235
10 166 077
5 385 395
1 998 000
7 383 395
31.12.08
188 124
7 103 266
7 291 390
3 427 055
1 332 000
4 759 055
Net Asset Value after dividend*
2 518 472
2 763 613
2 782 682
2 532 335
Installments:
USD 489 583 quarterly
USD 333 000 semi annual
Interest:
**
2% p.a
Period:
6 years
6 years
Balloon:
0
0
Net project cashflow
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage
Sellers credit:
*
**
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 9,7 %.
75% of the loan is secured by a step up interest swap agreement in 6 years. For the remaining part of the loan 4,5% is
used for year 1 - 2 and thereafter 5,5% including margin.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 13
Containership Invest KS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
Residual value sensitivity on IRR :
1%
163 000
100 %
4 800 000
1 000 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value of shares end of C/P (April 2006) USD: 17 220 352
IRR estimated share price:
-0,20 %
Implicit residual value of the vessels (en bloc):
60 000 000
19 777 852
18,27 %
67 500 000
22 335 352
37,13 %
75 000 000
Containership Invest KS owns 34,1% of the company Thor Dahl Containership KS (TDC). TDC owns 3 fully cellular containervessels
that are employed on a time charter to Hyundai Merchant Marine Ltd., Korea. The vessels are under technical management of Jahre
Wallem AS in Sandefjord and commercial management is performed by Jahre Dahl Bergesen AS, Sandefjord. This anaysis is based on
Containership Invest KS receiving 34,1% of the dividends from TDC. It is assumed that the vessels are sold at the end of the present
charter (Minimum period April 2006). The dividends and termination proceeds from TDC is based on the operating budget from the
technical and commercial manager.
The Vessels
Vessel names:
Type:
TEU:
Reefer capacity:
GRT:
Lenght:
Engine:
Yard/Built:
Class/flag:
Last dry-dock:
Expiry of CP:
MV Hyundai Explorer/Inovator/MSC Pretoria
Fully cellular container vessels
3 014
150
39 892
244 meters
Hyundai Sulzer 7RTA84
Hyundai Heavy industries, South Korea, 1986
DnV + 1A1 Container / Bahamas
All vessels have completed dry dock 1 half 2004
April 2006 + charterers option 4 months.
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Share purchase price:
USD
8 704 000
Paid in capital:
USD
4 800 000
Guarentee:
USD
1 350 000
Guarantee to be reduced in line with the debt
repayment.
Estimated Cashflow
Operating revenue/sale of shares
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
34,1% share in Thor Dahl Containership KS
Total assets
Mortgage debt
Net Asset Value after dividend
Financing:
Mortgage debt
*
Principal
USD 1 350 000
2005
400 000
51 000
349 000
5 903
67 500
0
-61 597
2006
19 777 852
26 010
19 751 842
1 852
22 500
1 350 000
-1 370 648
287 403
18 381 193
250 000
18 579 366
31.12.05
198 173
11 801 224
11 999 397
1 350 000
30.06.06
151 514
19 777 852
19 929 366
1 350 000
10 649 397
18 579 366
Annual
instalments:
Interest:
*
We have used an interest of 5% p.a. for the entire period.
Ness, Risan & Partners AS
Side 14
Markedsrapport – August 2005
Dynasty DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
33 700
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
3 875 000
2 400 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Charters purchase obligation USD:
IRR estimated share price:
3 500 000
17,91 %
The Vessel
Vessel's name:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Draft:
Yard/Built:
Class/flag:
Ldt:
Main engine:
Last SS/Dry dock:
Next SS:
Next Dry dock:
Charterer:
M/V Dynasty
Capesize Bulk Carrier
133 082 tons
270 m
43 m
16,32 m
Hitachi Zosen, Japan/1982
KR/Panama
20 004 tons
BW 6L80 GFCA 15 814 HP
20.01.2004
11-03-09
20-01-07
Seven Mountain Shipping Co. Ltd. South Korea.
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Arne Blystad AS
Purchase price vessel:
USD 17 500 000
Paid in capital:
USD 3 875 000
Uncalled capital:
USD 2 500 000
Commencment of C/P:
21.09.2004
Expiry of C/P:
21.09.2007
BB rate net per day:
Year 1 USD 28 000 net per day
Year 2 USD 11 000 net per day
Year 3 USD 9 000 net per day
The charterer has an obligation to purchase the
vessel at end of year 3 at USD 3 500 000.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale vessel
2005
8 520 000
75 750
8 444 250
43 979
312 500
5 375 000
-5 643 521
2006
3 815 000
77 265
3 737 735
18 051
131 250
1 875 000
-1 988 199
2007
2 385 000
79 591
2 305 409
11 694
39 375
5 125 000
-5 152 681
3 500 000
Net project cashflow
2 800 729
1 749 536
652 728
3 650 000
1 950 000
771 082
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers Credit
Total outstanding debt
31.12.05
318 818
12 891 750
13 210 568
3 000 000
4 000 000
7 000 000
31.12.06
118 354
8 806 387
8 924 741
1 125 000
4 000 000
5 125 000
22-09-07
946 082
3 500 000
4 446 082
375 000
4 000 000
4 375 000
Net Asset Value after dividend
6 210 568
3 799 741
771 082
Interest:
*
0,00 %
Period:
3 years
3 years
Balloon:
0
4 000 000
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage
Sellers credit:
*
**
We have assumed
Installments:
Installment 1 - 4
Installment 5 - 8
Installment 9 - 12
Ness, Risan & Partners AS
Installments:
**
Repaid as a bullet at end of charter
interest of 5,25% from 30.06.2005.
USD 1 625 000
USD
500 000
USD
375 000
Markedsrapport – August 2005
Side 15
Eagle Shipping DIS - financial shipping project
Contact: Endre Landbø ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
59 500
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value en bloc 2012:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessels
Vessel's name:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/flag:
Holds/Hatches:
Speed:
Cranes:
100 %
5 950 000
0
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
6 000 000
16,36 %
10,70 %
10 000 000
20,58 %
12,85 %
14 000 000
23,90 %
14,71 %
M/V Clipper Falcon
M/V Clipper Eagle
Box shaped, Double Skinned, Open Hatch Multipurpose vessels
16 900 mt
16 900 mt
149,9 m
149,4 m
23 m
23 m
Szczecin, Poland/1995
Szczecin, Poland/1994
GL/Bahamas
GL/Bahamas
4 box shaped holes
4 box shaped holes
14 knots on 22 mt
15 knots on 22 mt
4 x 25 mt
4 x 25 mt
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
T.H Jacobsen AS
Purchase price vessels:
USD 19 250 000
Paid in capital:
USD 5 950 000
Uncalled capital:
USD 3 000 000
Commencment of C/P:
August 2005
Expiry of C/P:
August 2008
BB rate en bloc net per day:
USD 6 500 en bloc
The vessels are fixed on 2 year option 1 year bareboat charter guaranteed by Halcyon Enterprises Ltd. In the calculation we have
assumed option to be declared due to the low option rate. From year 4 we have assumed vessels earnings to be a TC equivalent of
USD 11 000 net per day per vessel. Opex is assumed to be USD 6 500 per day en bloc ex. dry dock.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry Dock/Upgrading
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
929 500
0
0
31 250
898 250
3 673
315 384
175 000
-486 711
2006
2 372 500
0
600 000
127 500
1 645 000
16 876
784 875
800 000
-1 567 999
2007
2 372 500
0
0
130 050
2 242 450
21 963
733 125
1 100 000
-1 811 162
2008
4 432 500
991 412
0
132 651
3 308 437
29 150
669 875
1 325 000
-1 965 725
Net project cashflow
411 539
77 001
431 288
1 342 713
0
0
500 000
500 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
31.12.05
411 539
18 538 819
18 950 359
13 825 000
13 825 000
31.12.06
488 540
17 287 642
17 776 182
13 025 000
13 025 000
31.12.07
419 828
16 310 973
16 730 801
11 925 000
11 925 000
31.12.08
1 262 541
15 202 171
16 464 712
10 600 000
10 600 000
Net Asset Value after dividend*
5 125 359
4 751 182
4 805 801
5 864 712
Installments:
Quarterly
Interest:
**
Period:
4 years
Balloon:
USD 16 600 000
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage
*
**
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 13,1 %.
We have assumed interest of 5,75% incl. margin the entire period.
Ness, Risan & Partners AS
Side 16
Markedsrapport – August 2005
Eastern Chemical Tankers III KS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
USD
16 400
Estimated share price pr 1 %
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value (enbloc) end C/P USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessels
Vessel names:
Type:
Dwt:
Engine:
Yard/Built:
Class/flag:
Next dry-dock:
Charterer:
M/T Dragon Ace no. 1
Chemical tanker/IMO 2/3
3 452
Hyundai AKASAKA A34
1993
Korean register/Panama
December 2002
Woolim Shipping Co., Ltd Seoul,
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
"Performance bonus"
Net financial items
Sale of vessels
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessels
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
"Performance bonus"
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage USD
Sellers Credit USD
*
**
***
100 %
800 000
1 800 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
1 500 000
-5,33 %
1,33 %
2 500 000
17,53 %
6,69 %
3 500 000
32,07 %
11,35 %
M/T Dragon Ace no. 3
Chemical tanker/IMO 3
2 290
Ssangyong Man B & W
1996
Korean register/Panama
April 2003
South Korea
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Arne Blystad AS
Purchase price vessel:
USD 9 750 000
Paid in capital:
USD 800 000
Commencment of C/P:
January 09, 2002
Expiry of C/P:
January 09. 2009
2005
1 898 000
79 591
1 818 409
23 676
314 013
1 000 000
0
-1 290 337
2006
1 898 000
81 182
1 816 818
23 499
271 875
1 000 000
225 000
-1 473 376
2007
1 898 000
82 806
1 815 194
26 796
205 625
1 000 000
225 000
-1 403 829
2008
1 851 200
84 462
1 766 738
24 238
139 375
1 250 000
1 800 000
-3 165 137
2 500 000
528 073
343 442
411 365
1 101 601
550 000
250 000
500 000
1 410 927
31.12.05
304 519
6 332 155
6 636 674
3 250 000
2 250 000
5 500 000
31.12.06
397 961
5 199 764
5 597 725
2 250 000
2 025 000
4 275 000
31.12.07
309 326
3 928 090
4 237 416
1 250 000
1 800 000
3 050 000
31.12.08
1 235 927
2 500 000
3 735 927
750 000
1 575 000
2 325 000
1 136 674
1 322 725
1 187 416
1 410 927
Installments:
**
**
Interest:
***
5,00 %
Period:
5,5 years
66 months
Balloon:
0
1 575 000
NAV is based on value of vessels C/P. The vessels are depreciated as an annuity with a yearly annuity factor of : 12,3%.
Performance bonus is paid as follows: USD 225 000 42 months after delivery, USD 225 000 12 and 24 months thereafter and a balloon at the end.
1. Prioriy mortgage is repaid with 4 quarterly instalments of USD 225 000, and thereafter quarterly installments of USD 250 000
The interest rate is not fixed. We have assumed an interest of 5,5% incl. margin from 2005.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 17
European Container KS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
114 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
10 800 000
1 300 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P en bloc USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
24 000 000
8,67 %
4,76 %
28 000 000
14,75 %
6,13 %
32 000 000
19,55 %
7,40 %
The Vessels
Vessels name:
Type:
TEU Nom/14 tones:
Reefer capacity:
Dwt.:
LOA:
Holds/Hatches
Main engine:
Speed:
Yard:
Built:
Class/Flagg:
M/V Zim Japan
M/V Zim America
Container vessel
Container vessel
3 351/2 481
3 351/2 481
121
121
47 230 mt
47 230 mt
236 m
236 m
7/37
7/37
Sultzer 8RTA76
Sultzer 8RTA76
21 knots
21 knots
Howaldswerke Deutche Wergt AG
1990
1991
ABS/Malta
ABS/Malta
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers Credit
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
- 1. Priority mortgage: USD 55 000 000
- Balloon:
USD 15 000 000
- 6 years term
- Quarterly instalments :
1 - 8: USD 1 900 000
9 - 12: USD 1 800 000
13 - 24: USD 1 600 000
*
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Commercial manager:
T. Klaveness Shipping AS
Purchase price vessels:
USD 71 500 000
Paid in capital:
USD 10 800 000
Uncalled capital:
USD 9 000 000
Comencement of CP:
November 2004
Expiry of CP:
November 2010
BB rate en bloc: Year 1 USD 35 600 net per day
Year 2 USD 35 600 net per day
Year 3 USD 31 600 net per day
Year 4 USD 27 600 net per day
Year 5 USD 27 600 net per day
Year 6 USD 25 000 net per day
Charterer has the option to extend charter
1+ 1 year at USD 23 400 net per day.
2005
12 994 000
145 000
12 849 000
119 779
2 384 125
8 400 000
-10 664 346
2006
12 814 000
147 900
12 666 100
100 041
1 963 125
8 400 000
-10 263 084
2007
11 354 000
150 858
11 203 142
88 414
1 547 375
8 000 000
-9 458 961
2008
10 074 000
153 875
9 920 125
79 058
1 157 875
7 200 000
-8 278 817
2 184 654
2 403 016
1 744 181
1 641 308
3 050 000
1 900 000
1 100 000
900 000
31.12.05
368 498
64 896 176
65 264 674
47 400 000
6 200 000
53 600 000
31.12.06
263 452
58 198 122
58 461 574
39 800 000
5 400 000
45 200 000
31.12.07
299 571
51 002 186
51 301 757
32 600 000
4 600 000
37 200 000
31.12.08
432 816
43 271 361
43 704 177
26 200 000
3 800 000
30 000 000
11 664 674
13 261 574
14 101 757
13 704 177
Interest:
- USD 11 250 000 (75% of the balloon) of the loan is fixed at 5,405%
incl margin as a bullet, up to 12.11.2010.
- The remaining part of the loan is sequred by a step up cap plus 100 bps.
In the calculations an average rate of 5,25% p.a. is used.
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 8 %.
Ness, Risan & Partners AS
Side 18
Markedsrapport – August 2005
European Container II KS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
93 500
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
9 175 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P en bloc USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
24 000 000
-3,44 %
2,95 %
32 500 000
14,61 %
5,50 %
38 000 000
21,19 %
6,97 %
The Vessels
Vessels name:
Type:
TEU Nom/14 tones:
Reefer capacity:
Dwt.:
LOA:
Holds/Hatches
Main engine:
Speed:
Yard:
Built:
Class/Flagg:
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
11 911 167
128 333
11 782 833
66 831
2 674 558
5 850 000
-8 457 727
2006
12 994 000
142 800
12 851 200
79 583
2 872 800
7 800 000
-10 593 217
2007
11 642 000
145 656
11 496 344
61 540
2 452 950
7 650 000
-10 041 410
2008
10 182 000
148 569
10 033 431
52 806
2 044 575
7 225 000
-9 216 769
Net project cashflow
3 325 106
2 257 983
1 454 934
816 662
0
3 900 000
450 000
0
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers Credit
Total outstanding debt
31.12.05
2 942 981
67 547 675
70 490 657
55 150 000
6 600 000
61 750 000
31.12.06
299 364
61 430 332
61 729 696
47 350 000
5 800 000
53 150 000
31.12.07
327 898
54 896 261
55 224 159
39 700 000
5 000 000
44 700 000
31.12.08
193 360
47 917 075
48 110 435
32 475 000
4 200 000
36 675 000
Net Asset Value after dividend*
8 740 657
8 579 696
10 524 159
11 435 435
Estimated dividend
Financing:
- 1. Priority mortgage: USD 61 000 000
- Balloon:
USD 16 500 000
- 6 years term
- Quarterly instalments :
1 - 8: USD 1 950 000
9 - 12: USD 1 900 000
13 - 24: USD 1 775 000
*
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Commercial manager:
T. Klaveness Shipping AS
Purchase price vessels:
USD 76 000 000
Paid in capital:
USD 9 175 000
Uncalled capital:
USD 9 000 000
Comencement of CP:
27. January 2005
Expity of CP:
27. January 2011
BB rate en bloc: Year 1 USD 35 600 net per day
Year 2 USD 35 600 net per day
Year 3 USD 31 600 net per day
Year 4 USD 27 600 net per day
Year 5 USD 27 600 net per day
Year 6 USD 25 000 net per day
Charterer has the option to extend charter
1+ 1 year at USD 23 400 net per day.
Zim Israel
Zim Hong Kong
Container vessel
Container vessel
3 351/2 482
3 351/2 482
121
121
47 989 mt
47 989 mt
236 m
236 m
7/37
7/37
Sultzer 8RTA76
Sultzer 8RTA77
21 knots
21 knots
Howaldswerke Deutche Wergt AG
1992
1992
ABS/Malta
ABS/Malta
Interest:
- The interest has been secured by a knock in SWAP at pre determined levels.
In the calculations a interest rate of 5,40% p.a. incl. margin is used.
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 6,7 %.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 19
Feedermate DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
36 500
Estimated share price EUR
Key figures:
Paid in equity EUR:
Accumulated dividend EUR:
100 %
2 000 000
650 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end C/P EUR:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessel's name:
Type:
Dwt:
Last drydock/special survey
Yard/Built:
Class/flag:
Cargo Capacity:
Bareboat charter:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
5 000 000
9,00 %
6,69 %
7 000 000
11,26 %
7,56 %
9 000 000
13,06 %
8,34 %
M/V Feedermate
Vehicle Carrier, 950 Cars
3 374 tons
November 2003
Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh in Berne,
Kiel, Germany/1998
Lloyds Register / Madeira
950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters
12 years
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
P.D Gram AS
Purchase price vessel:
EUR 16 275 000
Paid in capital:
EUR 2 000 000
Uncalled capital:
EUR 3 000 000
Commencment of C/P:
28. June 2004
Expiry of C/P:
27. February 2017
BB rate per day:*
Year 1 - 5
EUR 5 593
Year 6 - 12 EUR 5 346
*The vessel is on a 12 year B/B charter to K-Line.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
2 041 445
76 500
1 964 945
20 674
588 574
680 000
-1 247 900
2006
2 041 445
78 030
1 963 415
20 279
657 653
1 080 000
-1 717 374
2007
2 041 445
79 591
1 961 854
20 700
677 925
1 080 000
-1 737 225
2008
2 041 445
81 182
1 960 263
21 015
660 818
1 080 000
-1 719 803
717 045
246 041
224 629
240 460
800 000
200 000
200 000
200 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
31.12.05
619 991
15 480 718
16 100 709
14 020 000
14 020 000
31.12.06
666 032
14 896 832
15 562 864
12 940 000
12 940 000
31.12.07
690 661
14 265 301
14 955 962
11 860 000
11 860 000
31.12.08
731 121
13 582 237
14 313 358
10 780 000
10 780 000
Net Asset Value after dividend*
2 080 709
2 622 864
3 095 962
3 533 358
Installments:
Quarterly
Interest:**
Period:
7 years
Balloon:
EUR 7 950 000
Net project cashflow
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage EUR***
*
**
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 8 %.
The 1.Priority mortgage is fixed at the following interest rates incl. margin:
-01.07.05-03.07.06 - 4,43%
-03.07.06-02.07.07 - 5,15%
-02.07.07-01.07.08 - 5,56%
-01.07.08-01.07.09 - 5,85%
-01.07.09 - Onwards - 5,85% (estimate)
Ness, Risan & Partners AS
Side 20
Markedsrapport – August 2005
Finn Ro-Ro KS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
35 500
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end C/P (Sept 2007) USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
100 %
1 500 000
1 075 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
4 000 000
-0,17 %
-0,18 %
5 000 000
13,82 %
6,20 %
6 000 000
25,47 %
12,00 %
The Vessel
Vessel name:
Type:
Dwt:
Lightweight:
Engine:
M/V Merchant
RoRo vessel
13 025
8 197
2 x Schultzer by Wärtsilä. Type 12ZV 40
output 6,600 KW at 520 RPM.
Yard/Built:
1982, Rauma-Repola of Rauma Shipyard, Finland
Class/flag:
Lloyds Register. + 100 A1, ICE 1A super
Last dry-dock:
June 2005
Next SS
September 2007
Charterer:
Finnlines OYJ
Gross TC rate pr. day USD 10 025 less 2,5% commission
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessel:
USD 7 500 000
Paid in capital:
USD 1 500 000
Uncalled capital:
USD 1 000 000
Commencment of C/P:
24-09-03
Expiry of C/P:
24-09-07
The vessel is under technical management of
Interocean Ugland Management AS, Norway.
The operating expenses are estimated to be USD 4 034 pr day excluding dry dock.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Mortgage debt
Sellers Creditt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
Mortgage debt
Sellers Credit
*
**
Annual
installments:
750 000
150 000
2005
3 450 354
1 520 261
78 030
1 852 063
22 762
158 000
900 000
-1 035 238
2006
3 518 775
1 550 666
79 591
1 888 518
23 241
140 000
775 000
-891 759
2007
2 552 879
1 146 240
59 103
1 347 536
15 658
107 611
3 475 000
-3 566 953
5 000 000
816 826
996 760
2 780 584
725 000
775 000
3 313 979
31.12.05
311 636
5 258 605
5 570 241
4 250 000
450 000
31.12.06
533 395
3 632 240
4 165 635
3 475 000
300 000
31.12.07
726 479
5 000 000
5 726 479
2 687 500
225 000
870 241
390 635
3 313 979
Interest:**
Period:
48 months
48 months
Balloon:
USD 800 000
USD 150 000
0,00 %
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 10,10%.
We have assumed an interest rate of 5,5% p.a incl. margin.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 21
Indian Tanker KS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
24 550
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
1 195 000
800 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end CP (June 2006) USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessel name:
Type:
Dwt:
CBM:
LTD:
Flag:
Yard/Blt:
Class:
Charterer:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
2 000 000
-33,73 %
-27,11 %
3 000 000
20,10 %
0,99 %
4 000 000
75,70 %
29,64 %
M/T Sanmar Sonata
Product Tanker
45 832 tons
53 090
9 941 tons
Marshall Island
Kanashashi Shipbuilding Toyohashi, Japan/1982
DNV / Indian Register (dual class) CAP 1
Sanmar Shipping Ltd.
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
T. Klaveness Konsern AS
Purchase price vessel:
USD 5 750 000
Paid in capital:
USD 1 195 000
Guarantee:
USD 2 500 000
Commencement of C/P:
27. Oct. 2003
Expiry of C/P:
27. June 2006
BB rate:
USD 500 000 payable on delivery.
USD 6 000 net per day thereafter and
no hire shall be payable for the last
83 days of the charter period.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage USD
*
**
Installments:
*
Interest:
**
Margin:
2.0%
2005
2 190 000
78 030
2 111 970
29 484
138 063
1 250 000
-1 358 578
2006
595 000
39 795
555 205
4 412
46 000
1 600 000
-1 641 588
3 000 000
753 392
1 913 616
850 000
2 224 216
31.12.05
310 600
2 440 659
2 751 259
1 600 000
30.06.06
824 216
3 000 000
3 824 216
1 600 000
1 151 259
2 224 216
Period:
2,5
Balloon:
1 000 000
Installments are on quarterly basis.
1-5: USD 350 000
6-10: USD 300 000
Assumed interest rate is 5,75% p.a. incl. margin
Ness, Risan & Partners AS
Side 22
Markedsrapport – August 2005
Kapitan Korotaev Shipping Ltd. - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in Equity
Accumulated dividend USD:
1%
14 000
100 %
1 270 000
450 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end C/P (Dec. 2008) USD:
IRR estimated share price:
3 350 000
13,28 %
The Bareboat rate is variable depending on the interest level. The basis for calculating the rate is equity plus mortgage. The charterer
has the option to purchase the vessel at the end of the charter for USD 3 350 000. If charterer do not declare the option then the
owner has an option to extend the charter for 6 months. Owner also has a option to sell the vessel for USD 2 775 000 to charterer at
the end of the optional period.
The Vessel
Vessel name:
Type:
Dwt:
Engine:
Yard/Built:
Class/flag:
M/T Kapitan Korotaev
Product/Chemical Tanker
17 458
MAN- B&W 5L50 MC
Uljanik Shipyard / 1988
DNV 1A1 tanker for oil ESP and caustic soda
- ICE 1B / Panama
Bareboat charter: 60 months and 20 days + 6 months in owners option
Bareboat Charterer: Prisco Tanker Limited, Isle of man.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Sale of vessel
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers` credit
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage:
Sellers Credit:
*
**
***
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
P.D Gram & Co AS
Purchase price vessel:
USD 8 715 000
Paid in capital:
USD 1 270 000
Guarantee:
USD 2 000 000
Start of C/P:
Dec. 12, 2003
Expiry of C/P:
Dec. 31, 2008
BB rate net per day:
Variable
2005
1 505 260
78 030
1 427 230
16 316
176 226
963 900
-1 123 810
2006
1 505 260
79 591
1 425 669
15 488
146 184
1 076 400
-1 207 096
2007
1 505 260
81 182
1 424 078
14 602
113 892
1 076 400
-1 175 690
2008
1 505 260
82 806
1 422 454
14 321
81 600
3 579 100
-3 646 379
3 350 000
303 420
218 573
248 387
1 105 085
300 000
270 000
250 000
1 255 085
31.12.05
182 050
6 772 298
6 954 348
5 141 900
590 000
5 731 900
31.12.06
130 624
5 703 675
5 834 299
4 065 500
590 000
4 655 500
31.12.07
129 011
4 564 464
4 693 475
2 989 100
590 000
3 579 100
31.12.08
795 985
3 350 000
4 145 985
2 450 900
590 000
3 040 900
1 222 448
1 178 799
1 114 375
1 105 085
Annual
installments:
**
0
Interest:
***
0,00 %
Period:
60 months
-
Balloon:
USD 1 798 000
USD 590 000
NAV (vessels value incl c/p) is calculated based on a depreciastion of an annual annuity factor of 6,5%
Monthly instalments as follows: 1 - 18: USD 77 200, Installment 19 - 60: USD 89 700
An increase/decrease in the interest rate will result in an increase/decrease in the BB rate.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 23
Med Cruise DIS - financial shipping project
Contact: Endre Landbø ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
120 500
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
11 600 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value vessel (call/put option):
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessel's name:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/flag:
Passenger capasity:
Cabins:
Speed:
Main engine:
LOW CASE
BASE CASE
15 000 000
9,66 %
6,25 %
22 000 000
14,01 %
7,10 %
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Arne Blystad AS
Purchase price vessel:
USD 90 000 000
Paid in capital:
USD 11 600 000
Uncalled capital:
USD 14 000 000
Commencment of C/P:
31. March 2005
Expiry of C/P:
31. March 2015
BB rate net per day:
USD 32 150
M/S Thomson Destiny
Cruise vessel
37 773 mt
214,5 m
32,64 m
Wartsila, Finland, 1982
DnV / Marshall Island
1 664
722
19 knots
Sulzer 8ZL40/48
The vessel is on a 10 year BB charter to Fulmar Shipping Ltd. Cyprus. The Charter is guaranteed by Louis Public Company Ltd.
Cyprus. The vessel is on Time Charter from Fulmar Shipping Ltd. to Thomson Transport Ltd until Oct 2011. The Time Charter is guaranteed by TUI AG.
The charterer has an option to purchase the vessel at predetermined prices from year 4. The purchase option price in year 10 is USD
22 mill. The owner has an option to sell the vessel to the charterer at USD 15 mill. end of charter.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
8 554 688
75 000
8 479 688
64 326
2 909 035
4 120 000
-6 964 710
2006
11 406 250
76 500
11 329 750
86 557
4 246 905
6 180 000
-10 340 348
2007
11 406 250
78 030
11 328 220
87 010
4 037 343
6 180 000
-10 130 333
2008
11 406 250
79 591
11 326 659
87 654
3 767 658
6 180 000
-9 860 005
Net project cashflow
1 514 978
989 402
1 197 887
1 466 654
1 700 000
1 000 000
1 150 000
1 400 000
31.12.05
114 978
86 396 988
86 511 966
72 380 000
4 000 000
76 380 000
31.12.06
104 380
78 542 238
78 646 618
66 200 000
4 000 000
70 200 000
31.12.07
152 267
72 802 544
72 954 811
60 020 000
4 000 000
64 020 000
31.12.08
218 922
66 624 301
66 843 222
53 840 000
4 000 000
57 840 000
10 131 966
8 446 618
8 934 811
9 003 222
Interest:
**
1,3% p.a
Period:
10 years
10 years
Balloon:
USD 14 700 000
USD 4 000 000
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers Credit
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage
Sellers credit:
*
**
Installments:
USD 515 000 monthly
Repayment as bullet end of charter
Margin:
1,50 %
N/A
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 7,5 %.
The interest for 75% of the loan is fixed with FRAs up to July 2012.
Ness, Risan & Partners AS
Side 24
Markedsrapport – August 2005
M-TANKER DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
Estimated share price USD
1%
84 000
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
72 500
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P en bloc USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
8 000 000
11,90 %
6,85 %
10 000 000
13,05 %
7,46 %
12 000 000
14,05 %
8,06 %
The Vessel
Vessels name
Type:
Segregation:
Built:
Dwt:
LOA:
Cargo pumps number:
Next DD/SS:
Yard:
Flag:
Charterer:
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
P.D Gram & Co AS
Purchase price vessel:
USD 37 500 000
Paid in capital:
USD 7 250 000
Uncalled capital*:
USD 9 500 000
Start of C/P:
May 2005
Expiry of C/P:
May 2017
BB rate net per day:
-Year 1
USD 14 000 net per day
-Year 2
USD 13 000 net per day
-Year 3 - 12 USD 12 000 net per day
M/V Moskalvo
MR Product tanker
6+1
September 1998
46 269 mt
182,9 m
12x600m3/h x 125MWC
November 2006 / september 2008
STX, Korea
Cyprus
Prisco Tanker Ltd.
* Uncalled capital to be reduced to USD 7 mill
after 3 years.
Charterer has an option to purchase the vessel at
USD 12 mill. end of charter.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
3 160 800
45 103
3 115 697
26 616
1 014 616
1 000 000
-1 988 000
2006
4 948 700
76 500
4 872 200
48 038
1 649 050
2 025 000
-3 626 012
2007
4 525 500
78 030
4 447 470
37 532
1 535 154
2 050 000
-3 547 622
2008
4 380 000
79 591
4 300 409
35 371
1 420 559
2 050 000
-3 435 188
Net project cashflow
1 127 697
1 246 188
899 848
865 221
0
1 600 000
1 100 000
850 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
31.12.05
1 202 697
37 417 459
38 620 156
30 000 000
30 000 000
31.12.06
298 885
36 016 505
36 315 390
27 975 000
27 975 000
31.12.07
198 734
34 501 233
34 699 967
25 925 000
25 925 000
31.12.08
233 955
32 862 315
33 096 270
23 875 000
23 875 000
Net Asset Value after dividend*
8 620 156
8 340 390
8 774 967
9 221 270
Estimated dividend
Financing:
- 1. Priority mortgage: USD 31 000 000
- Balloon:
USD 5 050 000
- 12 years term
- Quarterly instalments :
1 - 4: USD 500 000
5 - 20: USD 512 500
21 - 48: USD 562 500
*
Interest:
- 75% of outstanding debt during the loan agreement is fixed
at 5.59% including margin.
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 8 %.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 25
Nordsjøferger KS - financial shipping project
Contact: Endre Landbø ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
1 075 000
Estimated share price NOK
Key figures:
Paid in equity NOK:
Accumulated dividend NOK:
100 %
112 500 000
36 000 000
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P NOK:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
75 000 000
16,20 %
7,65 %
112 500 000
18,60 %
9,12 %
150 000 000
20,66 %
10,44 %
The Vessel
Vessel name:
Type:
GRT:
Yard/Built:
Class/flag:
Passenger capasity:
Car capasity:
Bareboat charter:
Charterer:
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Costprice vessel:
USD 50 000 000
Paid in capital:
NOK 112 500 000
Uncalled capital:
NOK
7 500 000
Commencment of C/P:
December 18th 2002
Expiry of C/P:
April 30th 2013
M/S Fjord Norway
RO-PAX
31 360
Seebeckwerft, Germany 1986
NOR
1 450
600
10 years
Fjord Line AS
The bareboat charter rate is variable and shall cover interest cost, repayment of debt (payable in EUR) and the administration cost for
Nordsjøferger KS (payable in NOK). In addition 16% p.a. of paid in capital is paid in NOK. The effect of this is that the investors have
no interest or currency risk, other than on residual value of the vessel. NOK 18 mill will be paid out to investors each year.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
50 148 282
213 282
49 935 000
499 336
10 935 000
21 000 000
-31 435 664
2006
49 102 548
217 548
48 885 000
502 902
9 885 000
21 000 000
-30 382 098
2007
51 806 899
221 899
51 585 000
520 584
8 835 000
24 750 000
-33 064 416
2008
54 230 087
226 337
54 003 750
537 580
7 503 750
28 500 000
-35 466 170
Net project cashflow
18 499 336
18 502 902
18 520 584
18 537 580
18 000 000
18 000 000
18 000 000
18 000 000
31.12.05
25 663 212
323 919 358
349 582 571
202 950 000
202 950 000
31.12.06
26 166 114
303 478 220
329 644 334
181 950 000
181 950 000
31.12.07
26 686 698
281 049 053
307 735 751
157 200 000
157 200 000
31.12.08
27 224 278
256 438 510
283 662 788
128 700 000
128 700 000
Net Asset Value after dividend*
146 632 571
147 694 334
150 535 751
154 962 788
Financing:
1. Priority mortgage EUR
Annual
installments:
2 800 000
Interest:**
-
Period:
8 years
Balloon:
8 600 000
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
*
**
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 9,5%.
The interest periods are decided by the charterer as the bareboat hire is variable and interest is covered by the hire.
Ness, Risan & Partners AS
Side 26
Markedsrapport – August 2005
NRP Fleetfinance KS - financial shipping project
Contact: Endre Landbø (e.landbø@nrp.as)
Date of analysis: 15.08.05
1%
897 510
Estimated share price NOK
Key figures:
Paid in equity NOK:
Accumulated dividend NOK:
100 %
70 000 000
17 000 000
Fleetfinance is a company established for the purpose of owning shares in
single purpose shipowning companies. The investment filosofy is to obtain a
good risk adjusted return by investing in a diversified portfolio of shipping
segments and different charterers. Fleetfinance is hence a company with relative low risk. Fleetfinance will mainly focus on financial shipping investments.
The fund is a closed end fund with a 5 year investment period. Fleetfinance
will aim to pay a dividend to the investors of minimum 10% p.a. NRP
Forvaltning AS is engaged as investment manager for the company. The company is a NOK based investment alternative. Currency contracts have therefor
been made in order to reduce the currency risk as most of the projects are
USD based.
Portfolio as of 15.08.05
Project/vessel type
RoRo
Scandinavian Ro-Ro KS
Finn Ro-Ro KS
China Ropax DIS
Bulk
Ross Bulk II KS
China Cape DIS
Bergshav Cape KS
Tank
Asian Tanker DIS
Ross Tank KS
Container
European Container II KS
European Container KS
Estimated value
Project
Scandinavian Ro-Ro KS
Finn Ro-Ro KS
China Ropax DIS
Ross Bulk II KS
China Cap DIS
Bergshav Cape KS
Asian Tanker DIS
Ross Tank KS
European Container II KS
European Container KS
Receivable Parmar KS
Total value shares USD
Share valuation
Value of shares in NOK
NOK bank deposits
Currency SWAP contract
Total value
Value pr. 1% share
Paid in capital 1%
Accumulated dividend 1%
Return on IRR basis
Ness, Risan & Partners AS
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Commercial manager
NRP Forvaltning AS
Uncalled capital:
NOK 42 000 000
Paid in capital:
NOK 70 000 000
Ownership
Charterer
Vessel type
Expiry of charter
Charter type
31,5 %
31,5 %
22,0 %
DFDS
Finnlines
TianHai
RoRo
RoRo
RoPax
31.12.08
01-11-07
01-09-10
Bareboat
Time charter
Bareboat
21 %
13 %
24 %
ASP
HOSCO
COSCO
Panmax bulk
Cape bulk
Cape bulk
01-06-09
01-12-14
01-11-2009
Bareboat
Bareboat
Bareboat
20,0 %
22,3 %
Titan
MIG
VLCC
Prod tank
01-05-10
01-07-10
Bareboat
Bareboat
5,5 %
5,0 %
ZIM
ZIM
Container
Container
01-02-11
01-12-10
Bareboat
Bareboat
Ownership
31,5 %
31,5 %
22,0 %
21,0 %
13,0 %
24,0 %
20,0 %
22,3 %
5,5 %
5,0 %
10,0 %
USD/NOK 6,5
Value USD
2 205 000
1 197 000
770 000
1 050 000
845 000
1 020 000
1 522 500
2 670 000
522 500
600 000
300 000
12 702 000
82
11
-3
89
563
038
850
751
000
000
000
000
897 510
700 000
170 000
44 %
Markedsrapport – August 2005
Side 27
NRP Fleetfinance II DIS - financial shipping project
Contact: Endre Landbø (e.landbø@nrp.as)
Date of analysis: 15.08.05
1%
922 292
Estimated share price NOK
Key figures:
Paid in equity NOK:
Accumulated dividend NOK:
100 %
90 000 000
0
Fleetfinance is a company established for the purpose of owning shares in
single purpose shipowning companies. The investment filosofy is to obtain a
good risk adjusted return by investing in a diversified portfolio of shipping
segments and different charterers. Fleetfinance is hence a company with
relative low risk. Fleetfinance will focus mainly on financial shipping investments. The fund is a closed end fund with a 5 year investment period. Fleetfinance will aim to pay a dividend to the investors of minimum 10% p.a. NRP
Forvaltning AS is engaged as investment manager for the company. The company is a NOK based investment alternative. Currency contracts have therefor
been made in order to reduce the currency risk as most of the projects are
USD based.
Portfolio as of 15.08.05
Project/vessel type
Med Cruise DIS
Olympia DIS
Norwegian Shipping DIS*
Eagle Shipping DIS
TDS Containership KS
M-Tanker DIS
Pareefer KS
South Pacific KS
Asian Tanker DIS
Ownership
25,0 %
20,0 %
20,0 %
16,0 %
10,5 %
13 %
8%
1%
22,5 %
Charterer
Louis Ltd.
Halcyon
N/A
Halcyon
Evergreen
Prisco
Lavina
AAL
Titan
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Commercial manager
NRP Forvaltning AS
Uncalled capital:
NOK 90 000 000
Paid in capital*:
NOK 150 000 000
* NOK 90 000 000 of the paid in capital is paid in
as of July 2005. Remaining NOK 60 000 000 is to
be paid in subject to the investment manager finding attractive investments within a 12 months
period from incorporation.
Vessel type
Cruise vessel
Bulk/Reefer
N/A
Bulk
Container
Product MR
Reefer
MPC
VLCC
Expiry of charter
March 2015
June 2007
N/A
August 2008
June 2010
June 2017
June 2011
July 2009
May 2010
Charter type
Bareboat
Bareboat
N/A
Bareboat
Time Charter
Bareboat
Bareboat
Bareboat
Bareboat
* Norwegian Shipping DIS is a portfolio of several vessels with different charterers and duration of charters.
Estimated value
Project
Med Cruise DIS
Olympia DIS
Norwegian Shipping DIS*
Eagle Shipping DIS
TDS Containership KS
M-Tanker DIS
Pareefer KS
South Pacific
Asian Tanker DIS
Total value shares USD
Share valuation
Value of shares in NOK
NOK bank deposits
Currency SWAP contract
Total value
Value pr. 1% share
Ownership
25,0 %
20,0 %
20,0 %
16,0 %
10,5 %
13,0 %
8,0 %
1,0 %
22,5 %
USD/NOK 6,5
Value USD
3 000 000
1 440 000
2 740 000
953 600
1 386 000
1 105 000
864 000
87 000
1 721 250
13 296 850
86
8
-2
92
429
221
422
229
525
791
080
236
922 292
Paid in capital 1%
Accumulated dividend 1%
900 000
0
Return on IRR basis
7,26 %
Ness, Risan & Partners AS
Side 28
Markedsrapport – August 2005
Northeast Chemical Carrier KS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity (Dec.2003) USD:
Accumulated dividend USD:
1%
20 600
100 %
2 000 000
830 000
Residual value sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end C/P (Dec. 2009) USD:
IRR estimated share price:
2 750 000
13,74 %
The Bareboat rate is variable depending on the interest level. The basis for calculating the rate is equity plus mortgage. The charterer
has the option to purchase the vessel at the end of the charter for USD 2 750 000. If charterer do not declare the option then the
owner has an option to extend the charter for 6 months. Owner also has a option to sell the vessel for USD 2 125 000 to charterer at
the end of the optional period.
The Vessel
Vessel name:
Type:
Dwt:
Engine:
Yard/Built:
Class/flag:
Bareboat charter:
Bareboat Charterer:
M/T Akademik Semenov
Product/Chemical Tanker
17 458
MAN- B&W 5L50 MC
Uljanik Shipyard / 1989
DNV 1A1 tanker for oil ESP and caustic soda - ICE 1B /
Panama
72 months and 20 days + 6 months in owners option
Prisco Tanker Limited, Isle of Man.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers` credit
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage:
Sellers Credit:
*
**
***
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessel:
USD 9 040 000
Paid in capital:
USD 2 000 000
Uncalled capital:
USD 1 500 000
Start of C/P:
Dec. 12, 2003
Expiry of C/P:
Dec. 31, 2009
BB rate net per day:
Variable
2005
1 514 385
78 030
1 436 355
21 439
171 350
792 100
-942 011
2006
1 514 385
79 591
1 434 794
13 708
147 462
800 400
-934 154
2007
1 514 385
81 182
1 433 203
13 883
123 450
800 400
-909 967
2008
1 514 385
82 806
1 431 579
13 230
99 438
800 400
-886 608
494 344
500 640
523 236
544 971
900 000
500 000
550 000
500 000
31.12.05
99 560
7 880 431
7 979 991
5 115 500
590 000
5 705 500
31.12.06
100 200
6 730 538
6 830 738
4 315 100
590 000
4 905 100
31.12.07
73 436
5 496 362
5 569 798
3 514 700
590 000
4 104 700
31.12.08
118 407
4 171 726
4 290 133
2 714 300
590 000
3 304 300
2 274 491
1 925 638
1 465 098
985 833
Annual
installments:
**
0
Interest:
***
0,00 %
Period:
72 months
-
Balloon:
USD 1 847 200
USD 590 000
NAV (vessels value incl c/p) is calculated based on a depreciastion of an annual annuity factor of 7,2%
Monthly instalments as follows: 1 - 12 USD 58 400, Installment 13 - 72 USD 66 700
An increase/decrease in the interest rate will result in an increase/decrease in the BB rate.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 29
Olympia DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
77 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
7 200 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value en bloc end C/P
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
17 000 000
1,34 %
4,36 %
21 000 000
17,59 %
7,49 %
25 000 000
28,40 %
10,35 %
The Vessel
Vessel's name:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/flag:
Cargo capasity:
Speed:
Main engine:
M/V Ivory Ace
Reefer vessel
10 713 mt
150 m
22,5 m
Shikoku, Japan/1990
GL/Bahamas
527 511 cbft
21 knots on 41,5 mt
B+W 6S60MC
M/V VOC Pioneer / Progress
Handymax Dry Cargo Vessels
40 908 mt
196,31 m
28,0 m
3 Maj. Croatia/1989
GL/Bahamas
1 804 446 CUFT Grain
13 knots on 24 mt
Sulzer 5RTA62
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Arne Blystad AS
Purchase price vessels:
USD 37 500 000
Paid in capital:
USD 7 200 000
Uncalled capital:
USD 7 500 000
Commencment of C/P:
June. 2005
Expiry of C/P:
June 2009
BB rate en bloc net per day:
USD 19 000
The vessels are fixed on 2 year option 1+1 bareboat charter guaranteed by Halcyon Enterprises
Ltd. In the calculation we have assumed options to be declared due to the low optional rates.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
3 752 500
40 532
3 711 968
17 020
905 795
1 500 000
-2 388 774
2006
6 935 000
153 000
6 782 000
58 142
1 552 500
3 400 000
-4 894 358
2007
6 935 000
156 060
6 778 940
58 610
1 358 100
3 800 000
-5 099 490
2008
6 935 000
159 181
6 775 819
59 037
1 152 900
3 800 000
-4 893 863
Net project cashflow
1 323 194
1 887 642
1 679 450
1 881 956
800 000
1 900 000
1 650 000
1 850 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
31.12.05
523 194
34 353 631
34 876 824
29 500 000
29 500 000
31.12.06
510 835
29 108 310
29 619 145
26 100 000
26 100 000
31.12.07
540 285
25 224 739
25 765 024
22 300 000
22 300 000
31.12.08
572 241
21 000 000
21 572 241
18 500 000
18 500 000
Net Asset Value after dividend*
5 376 824
3 519 145
3 465 024
3 072 241
Installments:
Quarterly
Interest:
**
Period:
4 years
Balloon:
USD 16 600 000
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage
*
**
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 8,6 %.
We have assumed interest of 5,40% the entire period. USD 15 mill. of the loan is fixed to 11.07.2007 at 4,03% p.a. ex margin.
Ness, Risan & Partners AS
Side 30
Markedsrapport – August 2005
Rem Fortress DIS - Asset play project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
552 500
Estimated share price NOK
Key figures:
Paid in equity NOK:
Accumulated dividend NOK:
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end of year 5:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessel's name:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/flag:
Cargo deck:
Speed:
Main engine:
100 %
55 250 000
0
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
125 000 000
10,86 %
5,98 %
165 000 000
22,69 %
9,27 %
205 000 000
30,42 %
12,13 %
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Rem Maritime AS
Contract price vessel:
NOK 232 500 000
Paid in capital*:
NOK 55 250 000
Uncalled capital:
NOK 35 000 000
Assumed TC equivalent income:
NOK 140 000 per day
Assumed operating expences:
NOK 40 500 per day
M/V Rem Fortress
Platform Supply Vessel. MT 6016 Design
4 700 mt
92,92 m
19,7 m
Kleven / 2006
DnV +1A1, EO, FS, Supply/NOR
1 050 sqm
16 knots
Catepilar 4 * 3,516TA, 1 901 bkW
*The paid in capital will be paid in 4 tranches
during the construction period for the vessel.
The vessel is contracted at Kleven Marine AS and will be delivered in
September 2006. The vessel will initially be operated in the spot market.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2006
16 820 417
4 927 500
100 000
11 792 917
118 619
2 256 250
3 500 000
-5 637 631
2007
50 461 250
14 930 325
303 000
35 227 925
237 164
8 692 500
14 000 000
-22 455 336
2008
50 461 250
15 228 932
309 060
34 923 259
234 278
8 027 500
14 000 000
-21 793 222
2009
50 461 250
15 533 510
315 241
34 612 499
229 904
7 362 500
13 500 000
-20 632 596
Net project cashflow
6 155 286
12 772 589
13 130 036
13 979 903
0
12 500 000
13 500 000
13 500 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
31.12.05
9 155 286
227 572 263
236 727 549
186 500 000
186 500 000
31.12.06
9 427 875
211 480 859
220 908 734
172 500 000
172 500 000
31.12.07
9 057 911
193 223 126
202 281 037
158 500 000
158 500 000
31.12.08
9 537 814
172 507 418
182 045 232
145 000 000
145 000 000
Net Asset Value after dividend*
50 227 549
48 408 734
43 781 037
37 045 232
Installments:
Quarterly
Interest:
**
Period:
8 years
Balloon:
NOK 88 000 000
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage
*
**
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 9,6 %.
We have assumed interest of 4,75% p.a. the entire period.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 31
Ross Container DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
14 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
1 200 000
100 000
Residual value en bloc sensitivity on IRR :
BASE CASE
Residual value end C/P USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessel name:
Type:
Dwt:
Next drydock/special survey
Yard/Built:
Class/flag:
Bareboat charter:
1 900 000
15,19 %
6,99 %
MV Santos
Container feeder vessel
17 253
April/May 2005
Flender Werft, Lubeck, Germany
DNV+1A1 Container Carrier EO ICE-E /
St. Vincent & the Grenadines
5 years
The charterer has purchase options after 24 months and every 6 months
thereafter until the end of the period.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Charterer's loan
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage USD***
Sellers Credit
*
**
***
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Lorentzen Ship Management AS
Purchase price vessels:
USD 8 500 000
Paid in capital:
USD 1 200 000
Uncalled capital:
USD 2 000 000
Commencment of C/P:
24 June 2004
Expiry of C/P:
24 June 2009
BB rate net per day:
Year 1: USD 6 500
Year 2: USD 6 000
Year 3: USD 4 800
Year 4: USD 3 800
Year 5: USD 3 000
2005
2 281 250
76 500
2 204 750
9 806
247 000
1 550 000
-1 787 194
2006
1 971 000
78 030
1 892 970
9 797
205 563
1 250 000
-1 445 765
2007
1 569 500
79 591
1 489 909
7 753
139 563
975 000
-1 106 809
2008
1 241 000
81 182
1 159 818
6 418
90 750
775 000
-859 332
417 556
447 205
383 100
300 485
275 000
500 000
380 000
350 000
31.12.05
322 744
7 004 147
7 326 891
4 075 000
1 000 000
5 075 000
31.12.06
269 948
5 891 358
6 161 306
2 825 000
1 000 000
3 825 000
31.12.07
273 048
4 676 164
4 949 212
1 850 000
1 000 000
2 850 000
31.12.08
223 534
3 349 141
3 572 675
1 075 000
1 000 000
2 075 000
2 251 891
2 336 306
2 099 212
1 497 675
Installments:
Quarterly **
No installments
Interest:***
Period:
60 months term
60 months term
Balloon:
USD 700 000
USD 1 000 000
Zero
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 9 %.
20 installments and a balloon of USD 700 000
From 2006 an interest of 5,5% p.a. incl. margin is assumed.
Ness, Risan & Partners AS
Side 32
Markedsrapport – August 2005
Scandinavian RoRo KS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
60 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
4 760 000
4 180 000
Residual value sensitivity on IRR :
Residual value end CP USD ( en bloc):
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessel
Vessels names:
Type:
Dwt:
Ldt:
Lane meters:
Speed:
Engine:
Yard/Built:
Flag:
Charterer:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
4 000 000
-5,86 %
-0,63 %
6 000 000
12,40 %
3,35 %
8 000 000
24,21 %
6,92 %
Tor Flandria / Tor Scandia
RoRo
20 731
13 167 per vessel
2 600
19 knots
Two Sulzer 6RND 68M
Kockums, Sweden 1981 (upgraded 1998)
Swedish
DFDS AB, Guaranted by DFDS AS, Denmark
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Dyvi AS
Purchase price vessels:
USD 26 000 000
Paid in capital:
USD 4 760 000
Uncalled capital:
USD 4 624 634
Commencement of C/P:
20. December 2002
Expiry of C/P:
December 2008
BB rate net per day en bloc:
USD 14 150
The charterer has options to extend the charter for 12 + 9 + 12 + 12 + 12 months, at the following rates per vessel:
First period: USD 5 000 net per day. Second period USD 4 750 net per day. Third to fifth period USD 3 000 net per day. If charterer
declares both first and second period simultaniously, then the rate to be USD 4 500 net per day for these periods.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Rapayment sellers` credit
Net financial items
Sale of vessels
2005
5 164 750
157 621
5 007 129
78 890
692 963
1 300 000
500 000
-2 414 073
2006
5 164 750
160 773
5 003 977
88 007
729 783
1 950 000
500 000
-3 091 776
2007
5 164 750
163 988
5 000 762
83 029
583 955
2 600 000
500 000
-3 600 926
2008
5 164 750
164 905
4 999 845
88 563
417 295
7 600 000
1 500 000
-9 428 732
6 000 000
Net project cashflow
2 593 057
1 912 201
1 399 835
1 571 113
2 700 000
1 300 000
950 000
3 335 449
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Outstanding sellers credit
Total outstanding debt
31.12.05
702 300
16 294 336
16 996 636
12 150 000
2 500 000
14 650 000
31.12.06
1 314 501
12 446 221
13 760 723
10 200 000
2 000 000
12 200 000
31.12.07
1 764 336
8 243 984
10 008 321
7 600 000
1 500 000
9 100 000
31.12.08
3 535 449
6 000 000
9 535 449
6 300 000
1 500 000
7 800 000
Net Asset Value after dividend*
2 346 636
1 560 723
908 321
1 735 449
Interest:
**
0%
Margin:
1,75 %
Period:
6 years
6 years
Balloon:
2 400 000
1 500 000
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage USD
Sellers credit USD
*
**
Installments:
*
1 000 000
Installments are on quarterly basis.
The mortgage (USD 16 mill.) is fixed with interest swaps as follows:
A 1-18 months: 1,82% excl. margin
B 18-36 months: 3,58% excl. margin
C 36-66 months: 4,66% excl. margin
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 33
Sir Matt Reefer DIS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
28 750
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
1 664 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end C/P USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
7 000 000
-32,44 %
-11,10 %
8 500 000
26,92 %
9,74 %
10 000 000
90,12 %
31,07 %
The Vessel
Vessel name:
Type:
Cubic feet:
Dwt:
Yard/Built:
Flag:
Bareboat charter:
Glacier Reefer
Reefer vessel
270 258
6 487 MT (Summer)
Kitanihon / 1991
Maltese
2 years
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Purchase price vessel:
USD 7 250 000
Paid in capital:
USD 1 664 000
Commencment of C/P:
10 June 2004
Expiry of C/P:
24 June 2006
Bareboat rate: U.S. Cent per
Cbft per thirty days:
15 cents first 6 months and
20 cents last 18 months
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Payment from owners
Sale of vessel
2005
657 365
30 600
626 765
2 122
261 269
500 000
-759 146
70 000
2006
328 683
10 404
318 279
995
133 238
5 225 000
-5 357 242
0
8 500 000
Net project cashflow
-62 381
3 461 036
0
3 540 859
31.12.05
79 823
8 250 000
8 329 823
5 225 000
5 225 000
30.06.06
265 859
8 500 000
8 765 859
5 225 000
5 225 000
3 104 823
3 540 859
Period:
72 months term
Balloon:
USD 4 975 000
Estimated dividend
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
Net Asset Value after dividend*
Financing:
1. Priority mortgage USD
**
***
Installments:
Quarterly **
Interest:***
Libor + 1,25% margin
Quarterly installments of USD 125 000.
Assumed interest rate is 5,10%
Ness, Risan & Partners AS
Side 34
Markedsrapport – August 2005
Southern Chemical Tanker DIS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
62 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
Residual value en bloc sensitivity on IRR :
Residual value end C/P USD:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
The Vessels
Vessels names:
Type:
Dwt:
Engine:
Yard/Built:
Class/flag:
Next dry-dock:
Bareboat charter:
Charterer:
100 %
4 000 000
2 400 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
4 000 000
11,68 %
6,43 %
5 000 000
13,18 %
7,02 %
5 500 000
13,88 %
7,30 %
Stolt Ntaba / Stolt Ntombi
Chemical Carriers
13 947
B+W 6L35MC
Shin Kurushima, Japan. 1991
ABS/Panama
March 2006 / November 2006
10 years
Unicorn Shipping Ltd., South Africa. Guaranteed by
Grinrod Ltd. South Africa.
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Arne Blystad AS
Purchase price vessels:
USD 25 000 000
Paid in capital:
USD 4 000 000
Uncalled capital:
USD 3 500 000
Commencment of C/P:
3. June 2003
Expiry of C/P:
3. June 2013
BB rate net pr day en bloc:
USD 9 700
Plus 1% annual escalation
The Charterer has an option to change from Bareboat Charter to Time Charter. The charterer also has the option to purchase the
vessels each year from end year 3, at preagreed prices.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
3 593 785
144 228
3 449 557
31 571
635 365
1 764 000
-2 367 794
2006
3 629 722
147 113
3 482 610
29 849
715 250
1 914 000
-2 599 401
2007
3 666 020
150 055
3 515 965
33 133
696 938
2 064 000
-2 727 805
2008
3 702 680
153 056
3 549 624
34 241
654 063
2 114 000
-2 733 822
Net project cashflow
1 081 763
883 209
788 160
815 802
1 400 000
500 000
700 000
800 000
Balance
Working capital
Vessels
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Sellers credit
Total outstanding debt
31.12.05
230 447
21 600 155
21 830 602
15 500 000
1 672 000
17 172 000
31.12.06
613 656
20 000 786
20 614 442
13 750 000
1 508 000
15 258 000
31.12.07
701 816
18 244 192
18 946 008
11 850 000
1 344 000
13 194 000
31.12.08
717 618
16 314 918
17 032 536
9 900 000
1 180 000
11 080 000
Net Asset Value after dividend*
4 658 602
5 356 442
5 752 008
5 952 536
Interest:**
Period:
84 months term
120 months
Balloon:
USD 6 900 000
USD 680 000
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage USD
Sellers Credit USD
*
**
Annual
installments:
Semi annuity
USD 85 000
NAV (vessels value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 9,6 %
The interest has been fixed each year for the first 5 years (2 separate swap contracts).
Ness, Risan & Partners AS
Zero
Markedsrapport – August 2005
Side 35
TDS Containerships II KS - financial shipping project
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis: 15.08.05
1%
127 000
Estimated share price USD
Key figures:
Paid in equity USD:
Accumulated dividend USD:
100 %
10 590 000
0
Residual value en bloc sensitivity on IRR :
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Estimated residual value (en bloc) end C/P:
IRR estimated share price:
IRR total capital estimated share price:
12 000 000
6,99 %
5,93 %
20 000 000
17,40 %
8,84 %
28 000 000
24,44 %
11,37 %
The Vessels
Vessel's names:
Type:
Dwt:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/flag:
TEU capasity:
Speed:
Main engine:
Charterer:
Corporate details:
Corporate management: Ness, Risan & Partners AS
Manager:
Jahre Dahl Bergesen AS
Purchase price vessels:
USD 59 000 000
Paid in capital:
USD 10 590 000
Uncalled capital:
USD 8 000 000
Commencment of C/P:
June 2005
Expiry of C/P:
Dec. 2010
TC rate gross per day en bloc:
- To Aug. - Oct. 2005 USD 33 400
- To December 2010 USD 45 800
M/V Thorsriver / Thorstream
Fully Cellular Container vessels
34 380 mt
201,54 m
28,4 m
Howaldtswerke-Deutche Werft/1989
DnV/Bahamas
952 TEU in holds and 1 145 TEU on deck.
Total 2 097 TEU.
1 674 TEU on 14t homogenus.
18,5 knots on 47,5 mt.
Sulzer 6RTA 62
Evergreen Marine Corporation.
Assumed daily Opex:
USD 4 675 per vessel
The vessels are presently on TC to Lloyd Triestino (subsidiary of Evergreen) until Aug.- Oct. 2005. Upon redelivery from Lloyd
Triestino the vessels to commence on a 62 months TC to Evergreen Marine Corp.
The vessels are on technical management by Jahre Wallem in Sandefjord. Commercial manager is Jahre Dahl Bergesen AS, Sandefjord.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry Dock
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
2005
6 420 235
1 706 375
0
60 000
4 653 860
39 404
1 328 750
2 400 000
-3 689 346
2006
15 869 700
3 446 878
0
121 200
12 301 623
107 174
2 436 928
7 000 000
-9 329 753
2007
15 428 875
3 515 815
1 200 000
123 624
10 589 436
101 820
2 064 878
7 100 000
-9 063 057
2008
15 869 700
3 586 131
0
126 096
12 157 472
113 647
1 684 855
7 200 000
-8 771 208
964 514
2 971 869
1 526 379
3 386 264
0
2 000 000
1 450 000
3 300 000
Balance
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt 1. Prior.
Total outstanding debt
31.12.05
1 264 514
53 950 426
55 214 939
47 600 000
47 600 000
31.12.06
2 236 383
48 393 869
50 630 252
40 600 000
40 600 000
31.12.07
2 312 762
42 279 429
44 592 190
33 500 000
33 500 000
31.12.08
2 399 026
35 551 092
37 950 118
26 300 000
26 300 000
Net Asset Value after dividend*
7 614 939
10 030 252
11 092 190
11 650 118
Installments:
Quarterly
Interest:
**
Period:
66 months
Balloon:
USD 11,900,000
Net project cashflow
Estimated dividend
Financing:
1. Priority mortgage
*
**
NAV (vessel value incl. C/P) is calculated based on a depreciation of an annual annuity factor of 9,8 %.
75% of the loan is secured at 5,315 % p.a. incl margin for the entire period.
Ness, Risan & Partners AS
Side 36
4. Eiendomsprosjekter
Tall i NOK 1,000
Tall i NOK 1,000
Nøkkeltall eiendomsportefølje
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Markedsrapport – August 2005
Side 37
Akersgaten 16 Invest KS
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
65 000
Estimert andelspris NOK:
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Yield per 2006 (basert på verdi NOK 75 mill):
100 %
12 100 000
250 000
6,56 %
Estimert markedsverdi eiendom:
Pris/kvm:
Leie/kvm:
75 000 000
15 306
1 031
1%
121 000
2 500
Residual verdi sensitivitet på IRR:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Yield år 2013:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
8,72 %
65 000 000
9,70 %
7,56 %
75 000 000
15,00 %
6,67 %
85 000 000
18,94 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Utleiegrad:
Antall leietagere:
Estimert cash flow
Leieinntekter
Driftskostnader*****
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag pantelån
Netto finans
Opptrekk nytt lån***
Kapitalinnkalling
Netto cash flow
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Norgeskreditt 1****
Norgeskreditt 2****
Norgeskreditt 3****
Norgeskreditt 4****
Nordea
Sum gjeld
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
Finansiering:
Norgeskreditt 1****
Norgeskreditt 2****
Norgeskreditt 3****
Norgeskreditt 4****
Nordea
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
70 750 000
Innbetalt kapital:
12 100 000
Uinnkalt kapital:
5 250 000
Leie 2005:*
4 309 966
Stiftet:
19. desember 2001
Kontor / forretning
Oslo sentrum
4 900
68 %
14
2005
4 309 966
8 822 851
-4 512 885
4 509
3 595 449
1 429 519
-5 020 459
5 800 000
3 000 000
2006
5 746 000
824 135
4 921 865
58 851
3 290 186
1 176 542
-4 407 876
2007
5 860 920
844 738
5 016 182
57 663
3 298 981
2 353 084
-5 594 402
2008
5 978 138
865 857
5 112 281
47 626
3 175 683
2 353 084
-5 481 141
-733 344
513 989
-578 220
-368 859
31.12.05
1 256 256
75 000 000
76 256 256
8 857 092
8 856 752
10 923 421
15 551 853
20 253 705
64 442 823
31.12.06
1 770 244
75 000 000
76 770 244
8 709 474
8 709 140
10 741 365
15 292 657
19 813 645
63 266 281
31.12.07
1 192 024
75 000 000
76 192 024
8 414 238
8 413 916
10 377 253
14 774 265
18 933 525
60 913 197
31.12.08
823 165
75 000 000
75 823 165
8 119 002
8 118 692
10 013 141
14 255 873
18 053 405
58 560 113
11 813 433
13 503 963
15 278 827
17 263 052
Hovedstol:
8 857 092
8 856 752
10 923 421
15 551 853
15 252 779
Rente:
4,00 %
6,80 %
6,55 %
7,55 %
4,00 %
Renteperiode: **
Flytende
01.06 2006
10.06 2008
10.06 2006
Flytende
*
Det er forutsatt at ledig areal i under- og første etasje leies ut til leietaker man er i avsluttende forhandlinger med til NOK 1 mill. i årlig leie som tilsvarer i
gjennomsnitt NOK 1.370 pr. kvm. Videre er det forutsatt at 400 kvm. i byggets 4 etasje leies ut fra 1. kvartal 2006 til i gjennomsnitt NOK 1.000 pr. kvm.
**
Det er forutsatt 5% årlig rente ved utløpet av de ulike fastrenteperiodene. For lån som flyter p.t. er det forutsatt 4% rente t.o.m 2. Kvartal 2006,
deretter 5% årlig rente.
*** Det er forutsatt at under- og første etasjen leies ut og at långivende bank gir tilfredstillende finansiering av blant annet tilpasninger tilknyttet eventuell ny leietaker.
**** Det er forutsatt at Norgeskreditt innvilger søknad om 4 terminers avdragsfrihet og forlenget nedbetalingsperiode tilknyttet lånene i Norgeskreditt fra 3. Kvartal 2006.
***** Inkluderer ekstraordinære leietakertilpasninger, NOK 2.187.000 tilknyttet ny leietaker (Tannlegene Nygaard og Østbye AS)og NOK 4.000.000 for mulig leietaker i
under- og første etasjen.
Ness, Risan & Partners AS
Side 38
Markedsrapport – August 2005
Berghagan Næringseiendom KS
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
450 000
Estimert andelspris NOK (etter utbytte i 2005):
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
17
Akkumulert utbytte:
23
Yield år 2005 (basert på verdi eiendom 125 mill):
100 %
500 000
700 000
7,53 %
Kostpris pris/kvm:
Leie/kvm 2004:
1%
175 000
237 000
6 521
604
Restverdi sensitivitet på IRR:
Yield år 2015:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Leietager / leieavtale:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
9,94 %
115 000 000
13,70 %
9,15 %
125 000 000
14,48 %
8,47 %
135 000 000
15,21 %
Kontor og lager / verkstedlokaler
Ski / Langhus
19 169
1978
Største leietager er Atlas Copco som leier frem til 2010.
Atlas Copco står for 65% av leien.
Totalt er det 26 leietagere i byggget.
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. Prioritetslån (transje
Avdrag 1. Prioritetslån (transje
Avdrag 1. Prioritetslån (transje
Avdrag 1. Prioritetslån (transje
Netto finans
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
83 200 000
Innbetalt kapital:
17 500 000
Uinnkalt kapital:
8 500 000
Årlig leie 2005:
11 350 000
2005
11 350 000
1 932 000
9 418 000
44 084
2 800 600
0
0
3 700 000
0
-6 456 516
2006
11 577 000
1 970 640
9 606 360
55 682
2 841 300
0
0
4 200 000
500 000
-7 485 618
2007
11 808 540
2 010 053
9 798 487
50 728
2 692 125
0
0
4 200 000
500 000
-7 341 397
2008
12 044 711
2 050 254
9 994 457
47 720
2 538 775
0
0
4 175 000
500 000
-7 166 055
Netto kontantstrøm
2 961 484
2 120 742
2 457 090
2 828 402
Estimert utbetaling til deltagere
14 300 000
2 500 000
2 500 000
3 000 000
31.12.05
1 111 484
125 000 000
126 111 484
20 000 000
18 400 000
12 575 000
12 000 000
62 975 000
31.12.06
732 226
125 000 000
125 732 226
20 000 000
18 400 000
8 375 000
11 500 000
58 275 000
31.12.07
689 316
125 000 000
125 689 316
20 000 000
18 400 000
4 175 000
11 000 000
53 575 000
31.12.08
517 718
125 000 000
125 517 718
20 000 000
18 400 000
0
10 500 000
48 900 000
63 136 484
67 457 226
72 114 316
76 617 718
631 365
674 572
721 143
766 177
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån
1. Prioritetslån
1. Prioritetslån
1. Prioritetslån
Sum gjeld
(transje
(transje
(transje
(transje
1)
2)
3)
4)
1)
2)
3)
4)
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
Estimert verdijustert egenkapital per 1%
Finansiering:
1. Prioritet, BN
1. Prioritet, BN
1. Prioritet, BN
1. Prioritet, BN
Bank
Bank
Bank
Bank
(transje
(transje
(transje
(transje
1)
2)
3)
4)
Hovedstol (31.12.2005):
20 000 000
18 400 000
16 275 000
12 000 000
1. prioritetslånet er delt i 4 transjer med forskjellig nedbetalingsstruktur.
Total restgjeld 31.12.2015 er estimert til NOK 16.4 mill.
Ness, Risan & Partners AS
Rente (inkl. margin):
5,30 %
Bundet fremtil 01.06.2012
4,90 %
Bundet frem til 01.06.2010
4,40 %
Bundet frem til 01.06.2008
Flytende
Markedsrapport – August 2005
Side 39
Entreprenørbygg Invest KS KS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt : Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
178 000
Estimert andelspris NOK (etter utbytte):
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Yield år 2005 (basert på kjøpspris 101 mill):
100 %
15 440 000
2 000 000
7,54 %
Kostpris pris/kvm:
Leie/kvm 2004:
1%
154 400
20 000
4 759
425
Restverdi sensitivitet på IRR:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Yield år 2014:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
11,38 %
80 000 000
9,14 %
9,01 %
101 000 000
15,03 %
7,58 %
120 000 000
18,72 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
Kontor, Verksted, Lager
Bergen, Bærum og Skedsmo
21 223
1976-1983
100 %
Skanska Norge AS
Løper til 21. desember 2009 i Bergen, 21.desember 2014
på Rud og 31. desember 2019 på Kjeller. Justeres 100%
av KPI. Leietager har fullt ansvar for indre og ytre
vedlikehold (bareboat).
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
101 000 000
Innbetalt kapital:
15 440 000
Uinnkalt kapital:
7 000 000
Start på leieavtale:
21. desember 2004
Årlig leie:
8 835 568
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. prioritetslån
Avdrag 1. Prioritetslån
Avdrag 2. Deltagerlån
Netto finans
2005
8 835 568
1 220 000
7 615 568
41 901
3 703 120
0
0
0
-3 661 219
2006
9 012 279
1 244 400
7 767 879
45 357
4 116 440
1 400 000
1 400 000
0
-6 871 083
2007
9 192 525
1 269 288
7 923 237
38 679
4 376 150
1 500 000
1 500 000
0
-7 337 471
2008
9 376 375
1 294 674
8 081 702
37 762
4 227 333
1 525 000
1 525 000
0
-7 239 570
Netto kontantstrøm
3 954 349
896 796
585 766
842 131
2 000 000
1 800 000
800 000
700 000
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån
1. Prioritetslån
Deltagerlån
Sum gjeld
31.12.05
1 762 828
101 000 000
102 762 828
40 400 000
40 400 000
7 000 000
87 800 000
31.12.06
859 624
101 000 000
101 859 624
39 000 000
39 000 000
7 000 000
85 000 000
31.12.07
645 390
101 000 000
101 645 390
37 500 000
37 500 000
7 000 000
82 000 000
31.12.08
787 521
101 000 000
101 787 521
35 975 000
35 975 000
7 000 000
78 950 000
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
14 962 828
16 859 624
19 645 390
22 837 521
149 628
168 596
196 454
228 375
Estimert utbetaling til deltagere
Estimert verdijustert egenkapital per 1%
Finansiering:
1. Prioritet, NorgesKreditt
1. Prioritet, NorgesKreditt
2. Prioritet, lån fra deltagere
Hovedstol:
40 400 000
40 400 000
7 000 000
Rente:
4,88 % Bundet fremtil 21.12.2014
Flytende
8,0 %
1. prioritetslånet er delt i 2 transjer. Transje 1 og Transje 2 nedbetales med like kvartalsvise avdrag som følger:
År 1: Avdragsfritt År 2: NOK 2,800,000 År 3: NOK 3,000,000 År 4: NOK 3,050,000 År 5: NOK 3,100,000
År 6 og 7: NOK 3,600,000 År 8: NOK 3,650,000 År 9 og 10: NOK 3,700,000
slik at ballong ved utgangen av år 10 er NOK 50,600,000.
Deltagerlånet er avdragsfritt i 10 år for så å bli tilbakebetalt i sin helhet.
Ness, Risan & Partners AS
Side 40
Markedsrapport – August 2005
Helsingborg Kjøpesenter AS
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
Alle tall i SEK
SEK
200 000
Estimert andelspris pr. 1%
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
10 900 000
Utdeling til deltagere (inkl. renter & avdrag på lån) : 5 601 642
Yield år 2005 (basert på verdi 58 mill):
6,67 %
Estimert markedsverdi eiendom:
Pris/kvm:
Leie/kvm:
1%
109 000
58 000 000
9 856
1 071
Restverdi verdi sensitivitet på IRR:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Yield år 2006:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
8,12 %
50 000 000
-13,97 %
7,00 %
58 000 000
15,89 %
6,25 %
65 000 000
39,69 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Kjøpesenter
Helsingborg, Sverige
5 885
1971
100 %
Leietagere:
SATS
Hemköp
Forreningssparebanken
Areal:
2 090
2 805
806
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
47 850 000
Innbetalt kapital:
10 900 000
Uinnkalt kapital:
0
Overtagelse av bygg:
1. februar 2002
Leieperiode:
31-12-09
31.12.08
30-09-09
Kjøpesenteret ligger sentralt plassert ved innkjøringen til Helsingborg sentrum.
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag pantelån
Netto finans
Salg eiendom
Netto cash flow
Estimert utbetaling til deltagere inkl renter på lån:
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån
Sum gjeld
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
Estimert verdijustert egenkapital per 1%
Finansiering:
1. Pri. Wurtembergerische Hypotheken bank AG
1. Pri. Wurtembergerische Hypotheken bank AG
1. Pri. Wurtembergerische Hypotheken bank AG
Hovedstol:
20 000 000
9 616 000
8 276 396
Lånet har en løpeid på 7 år og nedbetales med kvartalsmessige avdrag.
Ness, Risan & Partners AS
Rente:
6,40 %
3,20 %
3,20 %
2005
5 788 000
1 919 564
3 868 436
18 178
1 808 699
1 167 044
2 957 565
2006
5 903 760
1 841 455
4 062 305
10 210
1 529 830
36 230 072
37 749 692
58 000 000
910 871
24 312 612
1 509 412
23 730 521
31.12.05
-582 091
58 000 000
57 417 909
36 230 072
36 230 072
31.12.06
0
0
0
0
0
21 187 837
0
211 878
0
Periode:
Renten er bundet frem til 01.07.2007
Renten er flytende
Renten er flytende
Markedsrapport – August 2005
Side 41
Hvamveien 1 KS
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
215 000
Estimert andelspris NOK:
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Yield basert på ny leie fra 4. Kvartal 2005
(basert på kjøpspris 110 mill):
Kostpris pris/kvm:
Leie/kvm 2005:
100 %
13 845 000
2 500 000
1%
138 450
25 000
8,00 %
7 175
596
Restverdi sensitivitet på IRR:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Yield år 2010:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
10,30 %
95 000 000
6,27 %
8,89 %
110 000 000
16,59 %
7,83 %
125 000 000
24,18 %
Eiendommen:
Type eiendom: Kontor og lager
Beliggenhet:
Hvam - krysset (Olavsgaard), Skedsmo kommune
Areal (kvm):
15 332
Byggeår:
1980 (lageret er senere påbygget i 1987)
Utleiegrad:
100 %
Leietagere:
Idun Industri AS, Stavanger Rørhandel AS og Dekkmann AS.
Leieavtalene: Løper til henholdsvis 30.4.2018, 01.04.2013 og 31.01.2019.
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel: Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
93 000 000
Innbetalt kapital:
13 845 000
Uinnkalt kapital:
7 000 000
Stiftet:
8. juli 2004
Årlig leie:*
9 141 008
Idun har i perioden 30.04.2012 – 30.04.2018 opsjon til å terminere leieforholdet med 24 måneders varsel.
Dekkmann kan si opp leieforholdet 31.01.2014 forutsatt 12 mnd. skriftlig varsel.
Eierkostnader: Leiekontraktene er utformet slik at leietagerne dekker indre vedlikehold, mens utleier står for driftskostnader knyttet til
utvendig vedlikehold, eventuell utskiftning av tekniske komponenter/anlegg, eiendomsskatt, forsikring og egen administrasjon.
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter**
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. Prioritetslån (rentebundet)
Avdrag 1. Prioritetslån (flytende)
Avdrag 2. Prioritet deltagerlån
Avdrag tilleggsfinansiering
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling til deltagere
2005
9 141 008
1 309 200
7 831 808
82 249
4 255 376
820 500
0
0
0
-4 993 628
2 838 180
2 500 000
2006
10 028 125
978 384
9 049 741
91 679
4 511 222
1 641 000
0
0
2 204 180
-8 264 724
785 017
1 500 000
2007
10 225 820
997 952
9 227 869
83 960
4 529 597
1 641 000
0
0
2 204 180
-8 290 817
937 051
1 000 000
2008
10 427 470
1 017 911
9 409 559
85 493
4 620 196
1 641 000
0
0
2 204 180
-8 379 883
1 029 676
900 000
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån (rentebundet)
1. Prioritetslån (flytende)
2. Prioritet deltagerlån
Tilleggsfinansiering***
Sum gjeld
31.12.05
2 857 391
110 000 000
112 857 391
39 179 500
34 400 000
6 300 000
9 918 812
89 798 312
31.12.06
2 142 408
110 000 000
112 142 408
37 538 500
34 400 000
6 300 000
7 714 632
85 953 132
31.12.07
2 079 460
110 000 000
112 079 460
35 897 500
34 400 000
6 300 000
5 510 452
82 107 952
31.12.08
2 209 136
110 000 000
112 209 136
34 256 500
34 400 000
6 300 000
3 306 272
78 262 772
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
23 059 079
26 189 276
29 971 508
33 946 364
Finansiering:
1. Prioritet, BNKreditt (rentebundet)
1. Prioritet, BNKreditt (flytende)
2. Prioritet, deltagerlån
Tilleggslån BNKreditt
Hovedstol:
40 000 000
34 400 000
6 300 000
9 918 812
Rente:
5,50 %Bundet frem til 1.6.2010
3,50 % forutsatt yieldkurve
9,00 %Bundet frem til juli 2010
3,50 % forutsatt yieldkurve
1. prioritetslånet (rentebundet del) løper i 25 år og er avdragsfritt første året, deretter halvårlige avdrag på NOK 820.500.
1. prioritetslånet (flytende del) er avdragsfritt til 2. halvår 2009 og nedbetales deretter over 24 år. Videre er det forutsatt at tilleggslånet trekkes opp 1. oktober 2005 og nedbetales til null innen juni 2010. Det er i kalkylen forutsatt at renten tilknyttet den flytende
delen av 1. prioritetslånet og tilleggslånet følger yieldkurven (renten stiger fra 3,5% i 2005 til 6% i 2008).
*
**
***
Årlig leieinntekter inkluderer tilleggsanniutet på NOK 143.356 som innbetales fra Dekkmann AS frem til 1.4.2010.
Det er forutsatt husleie tilsvarende NOK 500 pr. kvm for areal (842 kvm) som er garantert av Asko Øst AS frem til 1. oktober 2005.
Det frittstående kontorbygget som i dag er garantert av Asko Øst AS, vil fra 1. oktober leies av Idun Industrier AS.
Som følge av ny leieavtale med Idun Industrier AS vil KS'et fra 4. kvartal 2004 få NOK 924.400 i økte årlige leieinntekter.
Det er avtalt at KS'et skal betale Asko Øst AS en kompensasjon på NOK 9.918.812. Kompensasjonen er finansiert i BNKreditt.
Asko vil i forbindelse med det nye leieforholdet oppgradere eiendommen for et betydelig beløp.
Ness, Risan & Partners AS
Side 42
Markedsrapport – August 2005
Kyrre Grepps gt. 19 KS - Næringseiendom med prosjektert utbygging av 123 leiligheter
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
395 000
Estimert andelspris NOK:
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
100 %
15 000 000
0
Verdi byggetrinn 1:
Verdi byggetrinn 2 og KIWI:
17 665 000
36 994 000
Forutsetninger:
Gjennomsnittlig salgspris pr. kvm. byggetrinn 1
Gjennomsnittlig salgspris pr. kvm. byggetrinn 2
1%
150 000
0
28 140
29 500
Restverdi sensitivitet på IRR:*
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Restverdi 2006:
IRR estimert andelspris:
40 100 000
5,02 %
42 100 000
22,65 %
44 100 000
41,68 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal nybygg (kvm):
Byggeperiode:
Butikk/leiligheter under bygging
Oslo kommune
7 329
2004 - 2006
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
40 400 000
Innbetalt kapital:
15 000 000
Uinnkalt kapital:
0
Overtagelse av bygg:
15. mars 2001
Dette er et utbyggingsprosjekt hvor det skal oppføres 123 leiligheter. Byggestart for byggetrinn 1 var 1. kvartal 2004 med ferdigstillelse 2. kvartal 2005. Byggherremarginen for byggetrinn 1 er antatt å ha verdi på NOK 17,6 mill. Byggetrinn 2 ble igangsatt
4. kvartal 2004 med ferdigstilleslse 1. kvartal 2006. Estimert verdi for byggetrinn 2 og KIWI arealene er NOK 36,9 mill. Eiendommen
ligger på Torshov / Sandaker. Leilighetene i byggetrinn 1 (45 leiligheter) samt alle leilighetene i byggetrinn 2 er solgt (78 leiligheter).
Estimert kontantstrøm
Byggekostnader belastes byggelånet løpende. Det er planlagt utdeling til deltakerne på NOK 15 mill. i september 2005.
Øvrig del av overskuddet forventes utdelt ved ferdigstillelse av byggetrinn 2 i 1. kvartal 2006.
* Kostnader relatert til oppføring av leilighetene belastes byggelånet direkte. Dette gjelder også kostnader knyttet til administrasjon.
Byggherremarginen er i low og base case til kalkyleformål redusert med følgende:
High case: Byggherremarginen for byggetrinn 2 er ikke endret.
Base case: Byggherremarginen for byggetrinn 2 er redusert med NOK 2.000.000.
Low case: Byggherremarginen for byggetrinn 2 er redusert med NOK 4.000.000.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 43
Moss/Holmestrand Nærsenter KS - finansielt eiendomsprosjektheter
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
520 000
Estimert andelspris NOK (etter utbytte i 2005):
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Yield år 2005 (basert på restverdi 175,0 mill):
100 %
30 615 000
10 000 000
8,00 %
Kostpris pris/kvm:
Leie/kvm 2005:
11 889
980
Restverdi sensitivitet på IRR:
Yield år 2013:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
1%
306 150
100 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
13,13 %
125 000 000
4,16 %
9,38 %
175 000 000
12,23 %
8,00 %
205 000 000
15,48 %
5 Nærsenter / Butikker
Moss og Holmestrand
14 720
Byggene er oppgradert og rehabilitert fra 1997 og utover.
100 %
Ambra Bydelssentra AS
Løper til 23. desember 2013. Justeres 100% av KPI.
Leietager har fullt ansvar for alt indre og ytre vedlikehold
(bareboat).
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. Prioritetslån (transje 1)
Avdrag 1. Prioritetslån (transje 2)
Avdrag selgerkreditt
Avdrag 1. Prioritetslån (transje 3)
Netto finans
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
163 000 000
Innbetalt kapital:
30 615 000
Uinnkalt kapital:
15 000 000
Start på leieavtale:
23. desember 2003
Årlig leie:
14 427 176
2005
14 427 176
423 300
14 003 876
71 770
6 038 101
1 403 508
1 403 508
0
1 403 508
-10 176 855
2006
14 715 720
431 766
14 283 954
62 948
6 443 522
1 403 508
1 403 508
0
1 403 508
-10 591 098
2007
15 010 034
440 401
14 569 633
61 619
6 475 702
1 403 508
1 403 508
0
1 403 508
-10 624 607
2008
15 310 235
449 209
14 861 025
63 944
6 527 071
1 403 508
1 403 508
0
1 403 508
-10 673 650
3 827 021
3 692 856
3 945 026
4 187 375
5 000 000
4 000 000
3 800 000
4 000 000
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån (transje 1)
1. Prioritetslån (transje 2)
Selgerkreditt
1. Prioritetslån (transje 3)
Sum gjeld
31.12.05
1 673 479
175 000 000
176 673 479
38 596 492
38 596 492
15 000 000
38 596 492
130 789 476
31.12.06
1 366 334
175 000 000
176 366 334
37 192 984
37 192 984
15 000 000
37 192 984
126 578 952
31.12.07
1 511 360
175 000 000
176 511 360
35 789 476
35 789 476
15 000 000
35 789 476
122 368 428
31.12.08
1 698 735
175 000 000
176 698 735
34 385 968
34 385 968
15 000 000
34 385 968
118 157 904
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
45 884 003
49 787 382
54 142 932
58 540 831
458 840
497 874
541 429
585 408
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling til deltagere
Estimert verdijustert egenkapital per 1%
Finansiering:
Norgeskreditt
Selgerkreditt
Hovedstol:
120 000 000
15 000 000
Rente:
Transje
Transje
Transje
3 mnd.
1 av lånet er bundet i 10 år til 4,64% + 0,95% margin
2 av lånet er bundet i 5 år til 4,05% + 0,95% margin
3 av lånet ligger flytende på 6 mnd. NIBOR + 0,95% margin
NIBOR + 1,5% margin
Lånet løper i 28,5 år og er avdragsfritt frem til 2005, deretter med halvårlige avdrag på NOK 2 105 262
slik at ballong ved utløp av perioden er NOK 81 428 574.
Selgerkreditten løper i 10 år med avdragsfrihet de første 5 årene, deretter halvårlige avdrag på NOK 750 000
slik at ballong ved utløpet av perioden er NOK 7 500 000.
Ness, Risan & Partners AS
Side 44
Markedsrapport – August 2005
Nordahl Bruns gate 10 KS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
225 000
Estimert andelspris NOK (etter utbytte 2005):
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
Yield år 2005 (basert på salgspris lik 105 mill):
100 %
13 837 500
4 000 000
7,16 %
Kostpris pris/kvm:
Leie/kvm 2004:
1%
138 375
40 000
6 964
526
Restverdi sensitivitet på IRR:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Yield år 2005:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
7,91 %
95 000 000
13,57 %
7,16 %
105 000 000
14,38 %
6,54 %
115 000 000
15,12 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
Kontor, Forretning, Lager
Lillestrøm
15 077
2000 (mindre deler renovert i 2002)
100 %
Høvellast AS
Løper til 18. desember 2018. Justeres 100% av KPI.
Leietager har fullt ansvar for indre og ytre vedlikehold
(bareboat).
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
89 500 000
Innbetalt kapital:
13 837 500
Uinnkalt kapital:
9 000 000
Start på leieavtale:
18. desember 2003
Årlig leie:
7 926 240
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. Prioritetslån (transje 1)
Avdrag 1. Prioritetslån (transje 2)
Avdrag selgerkreditt
Avdrag deltagerlån
Netto finans
2005
7 926 240
408 000
7 518 240
41 452
3 431 224
892 220
2 097 656
0
0
-6 379 649
2006
8 084 765
416 160
7 668 605
31 730
4 147 502
892 220
2 097 656
0
0
-7 105 648
2007
8 246 460
424 483
7 821 977
29 505
3 991 941
892 220
2 097 656
0
0
-6 952 311
2008
8 411 389
432 973
7 978 416
30 376
3 836 380
892 220
2 097 656
0
0
-6 795 880
Netto kontantstrøm
1 138 591
562 957
869 666
1 182 537
3 000 000
1 000 000
800 000
1 000 000
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån (transje 1)
1. Prioritetslån (transje 2)
Selgerkreditt
Deltagerlån
Sum gjeld
31.12.05
1 623 918
105 000 000
106 623 918
16 709 280
48 246 094
5 000 000
5 000 000
74 955 374
31.12.06
1 186 876
105 000 000
106 186 876
15 817 060
46 148 438
5 000 000
5 000 000
71 965 498
31.12.07
1 256 541
105 000 000
106 256 541
14 924 840
44 050 782
5 000 000
5 000 000
68 975 622
31.12.08
1 439 078
105 000 000
106 439 078
14 032 620
41 953 126
5 000 000
5 000 000
65 985 746
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
31 668 544
34 221 378
37 280 919
40 453 332
Estimert utbetaling til deltagere
Finansiering:
1. Prioritet, Fokus Kreditt
1. Prioritet, Fokus Kreditt
Selgerkreditt
Deltagerlån
Hovedstol:
16 781 250
50 343 750
5 000 000
5 000 000
Rente:
5,68% inkl. margin Bundet fremtil 28.01.2019
3,0% inkl. margin Estimert frem til 31.12.2005, og 5% deretter
6,5% inkl. margin
10,0% inkl. margin
1. prioritetslånet løper i 25 år og er avdragsfritt første året, deretter halvårlige avdrag på NOK 1 398 438
slik at ballong ved utløp av den faste leieperioden er NOK 27 968 736. NOK 47,7 mill. av lånet er sikret ved en payer swaption med strike på 5,98% (2+8 år).
Selgerkreditten løper i 12,5 år med avdragsfrihet de første 5 årene, deretter halvårlige avdrag på NOK 333 333.
Deltagerlånet er avdragsfritt og løper i 5 år for så å bli tilbakebetalt i sin helhet. Lånet vil så refinansieres, og renten er estimert til 5% p.a.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 45
NRP Realfinans DIS
Kontakt : Endre Landbø ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
1 500 000
Estimert andelspris NOK:
Nøkkeltall
Innbetalt kapital NOK:
Akkumulert utbytte NOK:
Yield år 2005 eiendommer med leieinntekter::
100 %
150 000 000
0
9,10 %
Restverdi sensitivitet på IRR:
Yield år 2015:
Verdi eiendom 2015:
IRR estimert andelspris:
1%
1 500 000
0
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
12,45 %
400 000 000
12,82 %
9,92 %
501 900 000
15,86 %
8,30 %
600 000 000
18,14 %
Nøkkeltall eiendomsportefølje:
Antall eiendommer:
Ca. 40
Leietagere:
Ca. 150 løpende leieforhold
Leieperiode:
Snitt ca. 4 år løpetid
Type eiendommer:
Byeiendommer:
Kombibygg:
Spesielle eiendommer:
Total portefølje:
34
50
3
87
Gjennomsnittlig leie:
Byeiendommer:
Kombibygg:
Spesialeiendommer:
Fordeling leieinntekter:
Kontoreiendommer:
Forretningseiendom:
Kombibygg:
Leiligheter:
Kvm
210
560
032
802
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Forvaltning:
NRP Forvaltning AS
Kostpris eiendom:
526 500 000
Innbetalt kapital:
150 000 000
Uinnkalt kapital:
25 000 000
Etablert:
Juni 2005
% av total
39 %
58 %
3%
NRP Realfinans DIS eier 100% av aksjene i
Hotvedtmoen Eiendomsselskap AS ("HE"). HE er
Vestfolds største eiendomsselskap med en portefølje bestående av byeiendommer (kontor/butikk)
og kombieiendommer i sentrale Vestfold områder
som Sandefjord og Tønsberg. Selskapet eier også
noen utviklingseiendommer. NRP Forvaltning AS er
forvaltere av selskapet og skal søke å foredle
verdiene i HE til beste for deltagerne i NRP Realfinans. HE har egen driftsorganisasjon med 10 hel
og deltidsansatte.
Kr pr kvm
730
585
470
% av total leie
25 %
17 %
50 %
8%
Estimert konsolidert kontantstrøm før skatt
Leieinntekter*
Driftskostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag pantegjeld
Nedbetaling annen kortsiktig gjeld
Netto finans
Salg eiendommer
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling til deltagere
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
Pantegjeld
Latent skatt
Sum gjeld
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
2005
41 933 633
11 327 072
30 606 561
188 255
14 054 581
7 138 835
0
-21 005 160
0
2006
57 029 741
15 404 818
41 624 923
268 624
18 177 258
14 277 670
16 175 732
-48 362 036
24 600 000
2007
58 170 336
15 712 915
42 457 421
190 795
17 427 680
14 277 670
0
-31 514 555
0
2008
59 333 743
16 027 173
43 306 570
186 347
16 678 102
14 277 670
0
-30 769 425
0
9 601 401
17 862 887
10 942 866
12 537 145
0
33 000 000
11 000 000
13 000 000
31.12.05
26 406 366
526 500 000
552 906 366
349 802 898
45 175 732
394 978 630
31.12.06
11 269 253
501 900 000
513 169 253
335 525 228
29 000 000
364 525 228
31.12.07
11 212 119
501 900 000
513 112 119
321 247 558
29 000 000
350 247 558
31.12.08
10 749 264
501 900 000
512 649 264
306 969 888
29 000 000
335 969 888
157 927 736
148 644 025
162 864 561
176 679 376
Finansiering:
Hotvedtmoen eiendomsselskap er finansiert i flere banker. Avdragsprofilen er tilaverende ca. 25 år. I forbindelse med kjøp av aksjene
i selskapet ble det tatt opp et oppkjøpslån på NOK 150 000 000. Dette forventes refinansiert i løpet av 12 - 24 mnd.
Det er benyttet en gjennomsnittlig rente på 5,25% p.a. i kalkylen.
* Det er i tallene estimert en leie på ledige lokaler. Dette vil materialisere seg først når lokalene blir utleid.
Ness, Risan & Partners AS
Side 46
Markedsrapport – August 2005
Nye Alfasetveien 11 Eiendom KS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt : Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
46 000
Estimert andelspris EUR:
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EURO):
4 060 000
Akkumulert utbytte (EURO):
0
Yield pr. idag (basert på kjøpspris EUR 18 350 000):
7,11 %
Kostpris pris/kvm (EURO):
Leie/kvm (EURO):
1%
40 600
0
1 326
103
Restverdi sensitivitet på IRR:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Yield år 2017:
Verdi eiendom (EURO):
IRR estimert andelspris:
10,41 %
15 000 000
12,35 %
8,51 %
18 350 000
14,43 %
7,44 %
21 000 000
15,78 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Byggeår:
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
EUR 18 350 000
Innbetalt kapital:
EUR 4 060 000
Uinnkalt kapital:
EUR 2 000 000
Start på leieavtale:
1. Juli 2005
Årlig leie 2005:
EUR 1 441 509
Kontor/Lager
Oslo, Alnabru
13 841
1980/1981
100 %
Elektroskandia AS
Løper frem til 31.12.2017
Alle tall i EURO
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. Prioritetslån transje 1
Avdrag 2. Prioritetslån transje 2
Netto finans
2005
710 754
58 000
652 754
3 264
267 618
0
0
-264 354
2006
1 449 938
118 320
1 331 618
17 844
549 836
150 000
100 000
-781 992
2007
1 478 937
119 156
1 359 780
19 119
549 939
330 000
220 000
-1 080 820
2008
1 508 515
121 540
1 386 976
16 295
541 359
360 000
240 000
-1 125 064
Netto kontantstrøm
388 400
549 626
278 961
261 912
0
410 000
410 000
410 000
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån transje 1
1. Prioritetslån transje 2
Sum gjeld
31.12.05
564 356
18 350 000
18 914 356
8 760 000
5 840 000
14 600 000
31.12.06
739 343
18 350 000
19 089 343
8 610 000
5 740 000
14 350 000
31.12.07
608 303
18 350 000
18 958 303
8 280 000
5 520 000
13 800 000
31.12.08
460 215
18 350 000
18 810 215
7 920 000
5 280 000
13 200 000
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
4 314 356
4 739 343
5 158 303
5 610 215
43 144
47 393
51 583
56 102
Estimert utbetaling til deltagere
Estimert verdijustert egenkapital per 1%
Finansiering:
1. Prioritetslån Fokus Kreditt
Hovedstol:
EUR 14 600 000
Rente:
Transje 1 av lånet er sikret med en 10 års swap
til 4,11% p.a. inkl. margin
Transje 2 av lånet ligger flytende
Lånet (transje 1 og 2 samlet) nedbetales med kvartalsvise avdrag. Et års avdragsfihet, deretter avdrag 5-8 på EUR 125 000,
deretter avdrag 9-34 på EUR 150 000, deretter avdrag 35-50 på EUR 162 500 slik at ballong ved utgangen av år 2017 er
EUR 7 600 000.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 47
Nygaard Brygge Invest KS - oppføring/salg av leiligheter Fredrikstad
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
340 000
Estimert andelspris NOK:
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
100 %
17 006 000
0
Verdi byggetrinn 1:
Verdi byggetrinn 2:
23 570 997
11 136 502
Forutsetninger:
Gjennomsnittlig salgspris pr. kvm. byggetrinn 1
Gjennomsnittlig salgspris pr. kvm. byggetrinn 2
1%
170 060
0
29 849
29 594
Restverdi sensitivitet på IRR:*
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Restverdi 2005:
IRR estimert andelspris:
34 375 000
2,94 %
35 375 000
11,06 %
37 350 000
28,22 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Nybygg leiligheter, 81 stk.
Beliggenhet:
Fredrikstad kommune
Gjennomsnittlig areal (kvm) byggetrinn 2: 89
Gjennomsnittlig areal (kvm) byggetrinn 1: 71
Tomt (kvm):
3 700
Byggeår:
2003 - 2005
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Prosjektkost.
180 000 000
Innbetalt kapital:
17 006 000
Uinnkalt kapital:
0
Stiftelse:
April 2003
Dette er et utbyggingsprosjekt med antatt avslutning i desember 2005. Byggeprosjektet inneholder totalt 81 leiligheter. Byggetrinn 1
(45 leiligheter) er ferdigstilt mens byggetrinn 2 (36 leiligheter) er under oppføring. Byggestart for byggetrinn 1 var 3. kvartal 2003
med ferdigstillelse 4. kvartal 2004. Byggestart for byggetrinn 2 var 3. kvartal 2004 med antatt ferdigstillelse 4. kvartal 2005.
Byggherremarginen for byggetrinn 2 er antatt å ha en verdi på NOK 11.136.500 forutsatt salgspris stor NOK 29.594 pr. kvm.
Estimert kontantstrøm
Byggekostnader belastes byggelånet løpende. Det forventes utdeling til deltagerne etter byggetrinn 1 på NOK 10 mill. i september
2005. Forutsatt ferdigstillelse av byggetrinn 2 i 4 kvartal 2005 vil gjennstående egenkapital utdeles i desember 2005. Det er ved
beregning av andelspris ikke avsatt noe til heftelse ihht. Bustadoppføringsloven for leilighetene i byggetrinn 2. Selskapet hefter for om
lag NOK 2,25 mill. etter overlevering av leilighetene i byggetrinn 1 og 2.
Finansiering
Total prosjektkost i byggetrinn 2 vil være NOK 108 mill. Prosjektkostnaden finansieres med egenkapital stor NOK 17 mill. og byggelån
stort NOK 91. Mill. Rente, NIBOR + 110 punkters margin.
* Byggherremarginen er i low og base case til kalkyleformål redusert med følgende:
Best case: Byggherremarginen for byggetrinn 2 er ikke redusert.
Base case: Byggherremarginen for byggetrinn 2 er redusert med NOK 2.000.000.
Low case: Byggherremarginen for byggetrinn 2 er redusert med NOK 3.000.000.
Ness, Risan & Partners AS
Side 48
Markedsrapport – August 2005
Preståsen Park KS - Rehabilitering /utbygging/salg av 59 leiligheter
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
130 000
Estimert andelspris NOK:
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utbytte:
100 %
8 000 000
4 000 000
Verdi byggetrinn C+D
1%
80 000
40 000
13 510 000
Forutsetninger:
Gjennomsnittlig salgspris pr. kvm:
23 616
Restverdi sensitivitet på IRR:*
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Restverdi desember 2006:
IRR estimert andelspris:
15 200 000
12,01 %
16 700 000
19,93 %
18 200 000
27,65 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Nybygg leiligheter
Sandefjord Kommune
Tomt (kvm):
Eksisterende byggningsmasse:
15 800
4 624
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Prosjektkost:
117 440 000
Innbetalt kapital:
8 000 000
Uinnkalt kapital:
9 800 000
Stiftelse:
November, 2002
Dette er et utbyggingsprosjekt hvor eksisterende byggningsmasse delvis er revet og ombygget til leiligheter. Dessuten skal det oppføres ny bebyggelse slik at totalt antall boliger blir 59 leiligheter på til sammen 5.144 kvm. BRA. Prosjektet vil utbygges i etapper i
takt med salget.
Eiendommen som er på 15.8 mål ligger flott til i et etablert villaområde på en sydvestvendt ås med utsikt over Sandefjord sentrum
og byfjorden. Gangavstand til sentrum er kun 5 - 10 minutter.
Estimert kontantstrøm
Byggekostnader belastes byggelånet løpende. Byggetrinn A + B er avsluttet i juni 2004. Pantelånet er i forbindelse med realisering av
rekkehustomten og byggetrinn A+B nedbetalt med henholdsvis NOK 2 mill. og NOK 3,8 mill. i 2004 slik at utestående pantelån er
NOK 4 mill. Byggetrinn C + D forventes ferdigstilt i desember 2006.
Finansiering:
DnBNor, pantelån
Hovedstol:
4 000 000
Rente:
2,80 % Flytende
* Byggherremarginen er i low, high og base case til kalkyleformål redusert med følgende:
High case: Byggherremarginen for byggetrinn C og D er ikke endret.
Base case: Byggherremarginen byggetrinn C og D er redusert med NOK 1.500.000.
Low case: Byggetrinn C og D er redusert med NOK 3.000.000.
Ness, Risan & Partners AS
Markedsrapport – August 2005
Side 49
Ringeriksveien KS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt : Endre Landbø ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
60 000
Estimert andelspris NOK:
Nøkkeltall
Innbetalt kapital:
Akkumulert utdeling til deltagere:
Yield per i dag (basert på verdi 42 mill):
100 %
4 700 000
2 760 000
12,25 %
Estimert markedsverdi eiendom:
Pris/kvm:
Leie/kvm:
1%
47 000
27 600
6 352
638
Restverdi sensitivitet på IRR:
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Yield år 2011:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
14,21 %
31 797 139
3,51 %
10,76 %
42 000 000
20,73 %
8,39 %
53 810 696
30,98 %
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Tomt (kvm):
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
42 000 000
Innbetalt kapital:
4 700 000
Uinnkalt kapital:
4 160 000
Start på leieavtale:
august 30, 2001
Leie 2005:
4 218 328
Lager / kontor / verksted
Bærum kommune
6 612
34 733
100 %
Veidekke ASA
Løper ut 31.12.2011. 100% KPI justering.
Kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag pantelån
Netto finans
2005
4 218 328
323 069
3 895 259
20 785
2 841 525
611 110
-3 431 850
2006
4 323 786
331 146
3 992 640
20 977
2 845 764
611 110
-3 435 897
2007
4 431 881
339 425
4 092 456
24 206
2 392 028
1 231 110
-3 598 932
2008
4 542 678
347 910
4 194 768
31 576
1 912 717
1 231 110
-3 112 251
463 408
556 743
493 524
1 082 517
700 000
300 000
300 000
500 000
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån
2. Prioritetslån
Sum gjeld
31.12.05
63 527
42 000 000
42 063 527
33 600 000
3 326 670
36 926 670
31.12.06
320 270
42 000 000
42 320 270
33 600 000
2 715 560
36 315 560
31.12.07
513 794
42 000 000
42 513 794
32 980 000
2 104 450
35 084 450
31.12.08
1 096 311
42 000 000
43 096 311
32 360 000
1 493 340
33 853 340
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
5 136 857
6 004 710
7 429 344
9 242 971
Finansiering:
1. Prioritetslån BN Bank
Hovedstol:
33 600 000
2. Prioritetslån BN Bank
5 160 000
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling til deltagere
Rente:
7,95 % Renten er bundet frem til 01.06.2007.
Deretter er det forutsatt 5,5%
4,50 % Renten er flytende. Har forutsatt 5,5% fra 2006
1. Prioritetslånet tilbakebetales over 30 år. Etter en avdragsfri periode på 5 år betales NOK 620 000 per år i 5 år, deretter nedbetales resterende NOK 30 500 000 ned
over 20 år.
2. Prioritetslånet tilbakebetales over en 10 års periode. Etter en avdragsfri periode på 1 år betales resterende ned over 9 år.
Ness, Risan & Partners AS
Side 50
Markedsrapport – August 2005
Scandigade 8 AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt : Knut Ekjord ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
1%
300 000
Estimert andelspris DKK:
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (DKK):
27 508 000
Akkumulert utbytte (DKK):
0
Yield år 2005 (basert på kjøpspris DKK 189,5 mill): 6,61 %
Kostpris pris/kvm:
Leie/kvm 2005:
17 448
1 239
Restverdi sensitivitet på IRR:
Yield år 2015:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
1%
275 080
0
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
9,65 %
170 000 000
10,54 %
8,66 %
189 500 000
14,07 %
7,81 %
210 000 000
16,89 %
Kontor
Eiendommen ligger i Sydhavnen i København
10 861
100 %
Keops, Statoil, Nu Skin, København kommune og Adidas
Løper til 1. April 2017 for 69% av arealet.
Utleier har ansvar for ytre vedlikehold, utskiftning
av tekniske anlegg, leie av parkering, eiendomsskatt
og egen administrasjon
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
189 500 000
Innbetalt kapital:
27 508 000
Uinnkalt kapital:
0
Start på leieavtale:
1. April 2005
Årlig leie:
13 459 014
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader (inkl. skatt)
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. Prioritetslån (transje 1)
Avdrag 1. Prioritetslån (transje 2)
Deltagerlån
Avdrag Leitagerlån
Netto finans
2005
10 094 261
699 375
9 394 886
69 364
5 420 550
604 000
151 000
0
0
-6 106 186
2006
13 829 137
1 661 644
12 167 493
112 631
7 179 382
1 510 000
377 500
0
0
-8 954 251
2007
14 209 438
1 787 993
12 421 445
96 692
7 091 349
1 812 000
453 000
0
0
-9 259 657
2008
14 600 198
1 915 066
12 685 131
107 194
6 995 313
2 114 000
528 500
0
0
-9 530 619
Netto kontantstrøm
3 288 699
3 213 242
3 161 788
3 154 513
850 000
4 700 000
2 810 000
2 880 000
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån (transje 1)
1. Prioritetslån (transje 2)
Deltagerlån
Leietager lån
Sum gjeld
31.12.05
2 738 699
189 500 000
192 238 699
120 196 000
30 049 000
11 000 000
5 849 000
161 245 000
31.12.06
1 251 942
189 500 000
190 751 942
118 686 000
29 671 500
11 000 000
5 849 000
159 357 500
31.12.07
1 603 730
189 500 000
191 103 730
116 874 000
29 218 500
11 000 000
5 849 000
157 092 500
31.12.08
1 878 243
189 500 000
191 378 243
114 760 000
28 690 000
11 000 000
5 849 000
154 450 000
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
30 993 699
31 394 442
34 011 230
36 928 243
Finansiering:
1. Prioritet, Wurtemberger Hypothekenbank (transje 1)
1. Prioritet, Wurtemberger Hypothekenbank (transje 2)
Leietager lån
Deltagerlån
Hovedstol:
120 800 000
30 200 000
5 849 000
11 000 000
Estimert utbetaling til deltagere
1. prioritetslånet (delt i 2 transjer) nedbetales som følger:
År 1: DKK 1 510 000 År 2 og 3: DKK 2,264,000 År 4 til år 10: DKK 3,020,000
Forutsettes refinansiert etter 5 år.
Deltagerlånet er avdragsfritt og løper i 10 år for så å bli tilbakebetalt i sin helhet.
Leietagerlånet nedbetales når leiekontrakten blir sagt opp.
Ness, Risan & Partners AS
Rente inkl. margin:
4,30 %
Bundet fremtil 01.04.2010
Flytende
0,00 %
7,5 %
Markedsrapport – August 2005
Side 51
SELGA Kombinasjonsbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Kontakt : Christian F. Ness ([email protected])
Dato for analyse: 15.08.05
Estimert andelspris SEK:
1%
NA
SUSPENDERT
Nøkkeltall
Innbetalt kapital (SEK):
41
Akkumulert utbytte (SEK):
10
Yield år 2005 (basert på kjøpspris SEK 255 mill):
100 %
525 000
964 160
9,20 %
Kostpris pris/kvm:
Leie/kvm 2004:
5 486
548
Restverdi sensitivitet på IRR:
Yield år 2013:
Verdi eiendom:
IRR estimert andelspris:
Eiendommen:
Type eiendom:
Beliggenhet:
Areal (kvm):
Utleiegrad:
Leietager:
Leieavtale:
1%
415 250
109 642
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
12,70 %
200 000 000
NA
9,96 %
255 000 000
NA
8,47 %
300 000 000
NA
Kontor, Butikk, Lager
15 eiendommer fordelt rundt de større byene i Sverige
46 478
100 %
SELGA AB
Løper til 15. april 2013 for 11 av eiendommene
og til 15. april 2006 for 4 av eiendommene.
Leietager har fullt ansvar for indre og ytre vedlikehold
(bareboat).
Estimert kontantstrøm
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Rente kostnader
Avdrag 1. prioritetslån
Avdrag 1. Prioritetslån
Deltagerlån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert utbetaling til deltagere
Balanse
Arbeidskapital
Eiendom
Sum eiendeler
1. Prioritetslån
1. Prioritetslån
Deltagerlån
Sum gjeld
Estimert verdijustert egenkapital etter utbytte
Finansiering:
1. Prioritet, Wurtemberger Hypothekenbank
1. Prioritet, Wurtemberger Hypothekenbank
Deltagerlån
Selskaps informasjon:
Forretningsførsel:
Ness, Risan & Partners AS
Kostpris eiendom:
255 000 000
Innbetalt kapital:
41 525 000
Uinnkalt kapital:
0
Start på leieavtale:
Juni 2004
Årlig leie:
25 480 000
2005
25 480 000
2 167 800
23 312 200
61 587
11 891 569
0
3 940 000
0
-15 769 982
2006
25 734 800
2 037 978
23 696 822
79 131
11 849 063
0
4 200 000
0
-15 969 931
2007
25 992 148
2 058 358
23 933 790
90 741
12 052 875
0
4 500 000
0
-16 462 134
2008
26 252 069
2 078 941
24 173 128
93 519
12 077 500
0
4 700 000
0
-16 683 981
7 542 218
7 726 891
7 471 657
7 489 147
5 858 355
6 662 496
7 126 696
7 196 546
31.12.05
183 863
255 000 000
255 183 863
138 000 000
54 625 000
25 000 000
217 625 000
31.12.06
1 248 258
255 000 000
256 248 258
138 000 000
50 425 000
25 000 000
213 425 000
31.12.07
1 593 219
255 000 000
256 593 219
138 000 000
45 925 000
25 000 000
208 925 000
31.12.08
1 885 820
255 000 000
256 885 820
138 000 000
41 225 000
25 000 000
204 225 000
NA
NA
NA
NA
Hovedstol:
138 000 000
59 500 000
25 000 000
Rente inkl. margin:
5,50 % Bundet fremtil 07.08.2009
* Flytende
9,0 %
1. prioritetslånet er delt i 2 transjer. Transje 1 løper uten avdrag i løpet av 5-års perioden.
Transje 2 nedbetales som følger:
År 1: SEK 935 000 År 2: SEK 3,940,000 År 3: SEK 4,200,000 År 4: SEK 4,500,000 År 5: SEK 4,700,000
År 6: SEK 5,000,000. Forutsettes refinansiert etter 5 år.
*Transje 2 av lånet er flytende med en rente på 3,50% p.a. inkl. margin.
Deltaegerlånet er avdragsfritt og løper i 9 år for så å bli tilbakebetalt i sin helhet.
Ness, Risan & Partners AS
Side 52
Markedsrapport – August 2005
5. Forklaring av begreper og nøkkeltall
Begreper/nøkkeltall
i eiendomsprosjekter:
Begreper/nøkkeltall
i shippingprosjekter:
Internrente (IRR)
Felles avkastningsmål for både shipping og eiendomsprosjekter
er internrenteberegninger på innbetalt egenkapital (IRR). IRR
er den annualiserte avkastning et prosjektet gir. IRR tilsvarer
den diskonteringsrente som gir nåverdi lik null. Investor må
således vurdere IRR i prosjektet opp mot eget avkastningskrav.
IRR
Se definisjon ovenfor.
Bareboat charter
Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko. Befrakter
opererer skipet for egen regning. Eier har kun ansvar for egne
administrasjonskostnader.
Nettoleie
Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter fratrukket
eiers årlige driftskostnader.
Befrakter
Leietager av skipet.
Eiers driftskostnader
Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I kontrakter
av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller kun ansvar for
egne administrasjonskostnader og huseierforsikring. I de mer
standard kontrakter er eierkostnader forsikring, eiendomsskatt,
leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og
vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader. Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere fellesutgifter på
ledig arealer.
Time Charter
Frakten avtales som leie for skip med mannskap. Befrakteren
bestemmer (innenfor avtalte begrensninger) hvordan skipet skal
benyttes. Tidsfrakten bortfaller i perioder da skipet ikke er
driftsklart (er "off hire"), f.eks. under reparasjonsopphold.
Rederiet betaler de faste driftskostnader som, mannskap,
rekvisita, forsikring, reparasjoner, administrasjon etc., mens
befrakteren betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers,
havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og lossing.
Fellesutgifter
Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm, vaktmestertjenester, servise/vedlikehold på tekniske installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt leietagers kostnader.
Markedsverdi skip
Markedsverdi skip (certepartifri) settes ved å benytte verdianslag fra uavhengige meglere. Verdier er ikke inkludert certeparti.
Yield
Innenfor eiendom er yield et mål på den direkte avkastningen.
Yield beregnes ved å dividere netto leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med kjøpspris på eiendom.
Net Asset Value
Net Asset Value er beregnet på følgende måte:
Arbeidskapital + Verdi skip – langsiktig gjeld.
Verdi skip er i de finansielle prosjekter ikke satt til markedsverdi, men en nedskrevet verdi basert på en annuitetsfaktor.
Annuitetsfaktoren tilsvarer totalavkastningen i prosjektet.
Markedsverdi eiendom
Markedsverdi på eiendommen settes ut i fra nettoleie dividert
på yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av investeringens risiko.
Verdijustert egenkapital
Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte:
Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld.
Ness, Risan & Partners AS
Kontaktpersoner
Ness, Risan & Partners AS
NRP Investorservice AS
Meglere:
Christian F. Ness
Dir.: 22 00 81 80
Mob.: 92 26 68 42
E-mail: [email protected]
Forretningsførere:
Bente Larsen
Dir.: 23 11 78 34
Mob.: 97 77 83 22
E-mail: [email protected]
Ragnvald Risan
Dir.: 22 00 81 82
Mob.: 90 16 11 17
E-mail: [email protected]
Grethe Pedersen
Dir.: 23 1178 35
Mob.: 95 70 2 584
E-mail:[email protected]
Knut Ekjord
Dir.: 23 11 78 39
Mob.: 92 65 90 01
E-mail: [email protected]
Lene Jakobsen
Dir.: 23 11 78 44
Mob.: 40 21 08 27
E-mail: [email protected]
Tor Jørgen Reme
Dir.: 23 11 78 37
Mob.: 95 04 22 38
E-mail: [email protected]
Moon-Ja Beck
Dir.: 22 00 81 81
E-mail:[email protected]
Endre Landbø
Dir.: 23 11 78 38
Mob.: 95 18 96 47
E-mail: [email protected]
Heidi Kristine Habberstad
Dir.: 23 11 78 46
Mob.: 95 75 72 53
E-mail: [email protected]
Anita Næshein
Dir.: 22 00 81 83
Mob.: 97 50 07 20
E-mail: [email protected]
Berit Müller
Dir.: 22 01 79 62
Mob.: 95 17 88 69
E-mail: [email protected]
Hilde Knudsen
Dir.: 23 11 78 60
Mob.: 93 41 06 10
E-mail: [email protected]
Sentralbord:
Gina Hoff Kettunen
Dir.: 23 11 78 42
Mob.: 47 84 04 92
E-mail:
[email protected]
Anne Sørensen
Dir.: 23 11 78 45
Mob.: 92 66 25 92
E-mail: [email protected]
Tonje Ulltveit-Moe
Dir.: 22 01 79 61
Mob.: 97 71 56 36
E-mail: [email protected]
Iver A Breiby.
Mob.: 95 75 55 79.
E-mail.: [email protected]
NRP Forvaltning AS
Øystein Bøe
Dir: 23 11 58 88
Mob: 91 12 37 90
E-mail: [email protected]
Thorbjørn Pedersen
Dir: 23 11 58 88
Mob: 90 54 72 43
E-mail: [email protected]
NRP Corporate ASA
Truls Chr. Trøan
Mob: 41 40 19 37
E-mail: [email protected]
Aker Eiendomsdrift AS
Geir Baastad
Dir: 23 11 38 30
Mob: 90 11 53 15
E-mail: [email protected]
Paal Berg
Dir: 23 11 38 30
Mob: 90 60 10 10
E-mail: [email protected]
signatur.no
Ness, Risan & Partners AS
Haakon VII gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefax: +47 22 00 81 91
E-mail: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as