ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
SEKSJON FOR BYGGESAK
Allehelgens gate 5
Postboks 7700, 5020 Bergen
Telefon 55 56 63 10
Telefaks 55 56 63 33
[email protected]
www.bergen.kommune.no
Byggm. Espelid AS
Dalavegen 223
5131 NYBORG
Deres ref.
Deres brev av
Vår ref.
Emnekode
Dato
200913379/7
GMKR
EBYGG–5210
151210
AVSLAG PÅ SØKNAD
Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens § 93.
Eiendom
: Gnr 194
Bnr 2
Tiltakets adresse
: Dalavegen 220
Tiltakets art
: Bruksendring bolig
Tiltakshaver
: Karl Espelid
Saken gjelder:
Det søkes om tillatelse til bruksendring av andre etasje av driftsbygning til to leiligheter, hver
på ca 60 m2 BRA. Første etasje skal være kaldt lager, som i dag.
Det søkes også om dispensasjon fra kommuneplan og kommunedelplan angående forbud mot
bruksendring til bolig i LNF- område.
VEDTAK:
Dispensasjoner:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme
lovs § 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 ang. byggeforbud i
LNF- område og kommunedelplan nr. 9930000 ang. byggeforbud i område "LNF-L; viktig
kulturlandskap".
Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for
dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig
tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 § 19-2 kan følgelig ikke
gis.
Tiltaket:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel",
jf punkt 26 "LNF- områder" og kommunedelplan nr. 9930000 "LNF-L; viktig kulturlandskap"
ang. byggeforbud, avslås søknad om tillatelse til bruksendring fra driftsbygning til leiligheter.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET:
Planstatus:
Uregulert.
Kommuneplan av 25.6.2007 - "LNF-område"
Dispensasjon:
Tiltaket kommer i strid med plan- og bygningsloven § 11-6 "Rettsvirkning av
kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 "LNF- områder" og kommunedelplan nr. 9930000
"LNF-L; viktig kulturlandskap" ang. byggeforbud. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare
gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 § 19-2 kan gis dispensasjon fra ovennevnte
bestemmelser. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 § 19-2 at
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi
dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Et av hovedhensynene bak byggeforbudet i LNF- område er hensynet til å ivareta stedbunden
næring. Eiendommen ligger i et av tre områder i Bergen kommune som er definert som
”Sammenhengende landbruksområde”. I kommunedelplan for Åsane er eiendommen vist som
"LNF-L; viktig kulturlandskap". I den konkrete saken søkes det om dispensasjon fra
kommuneplan og kommunedelplan for å bruksendre deler av driftsbygning til to leiligheter.
Grønn etat mener det er uheldig at gårdens driftsbygning omdisponeres til boligformål.
Tiltaket vurderes derfor å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta.
Fordelene ved tiltaket, sett fra søkers synspunkt, er at han kan få alternativ inntektskilde i
deler av driftsbygningen. Ulempen er i følge Grønn etat at det fører til oppstykking av
langbruksområder, som er definert som ”Sammenhengende landbruksområde”. Ved en
helhetlig avveining vil, etter bygningsmyndighetens vurdering, ulempene ved tiltaket være
større enn fordelene.
Konklusjon:
Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for
dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig
tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl § 19-2 kan følgelig ikke
gis. Med hjemmel i pbl 2008 § 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme lovs § 11-6
"Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 ang. byggeforbud i
LNF- område og kommunedelplan nr. 9930000 ang. byggeforbud i område "LNF-L; viktig
kulturlandskap".
Nabovarsling:
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 94 nr 3,
og det er ikke registrert noen merknader i saken.
Uttale/krav fra andre myndigheter:
Søknaden har vært til uttalelse hos Fylkesmannen i Hordaland, som ikke har svart innen
fristen.
Uttaler fra andre kommunale etater/avdelinger:
Søknaden har vært til uttalelse hos Grønn etat, som uttaler:
Saksnummer 200913379
Side 2 av 5
"Eiendommen ligger i et område som er vist som LNF-område i Kommuneplanens arealdel.
Eiendommen er i Kommunedelplan for Åsane vist som LNF-L område. Et viktig
kulturlandskapsområde.
Det aktuelle arealet ligger innenfor ett av tre områder i Bergen kommune som er definert som
”Sammenhengende landbruksområde” i Kommuneplanens temakart ”Overordnet
grønnstruktur”. Temaet er utarbeidet for å sette fokus på ulempene ved oppstykking av
landbruksområder i overordnet arealplanlegging og ikke minst ved tiltak som krever
dispensasjon. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og
grønnstruktur skal unngås. I en slik sammenheng vil det være uheldig å omdisponere gårdens
eneste driftsbygning til boligformål.
Tiltaket er i strid med LNF-formålet i Kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er
det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med
å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL § 19-2.
Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av
grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige
vurderinger, primært på grunn av landbruksfaglige hensyn frarå at det gis dispensasjon for
omdisponering jf. søknad datert 1.9.2009. De landbruksfaglige hensynene er skjerpet
ettersom den omsøkte eiendommen ligger innenfor et areal som er definert som
"sammenhengende landbruksområde"."
Atkomst/avkjørsel:
Ingen endring.
Vannforsyning og avløp:
Det foreligger ikke forhåndsuttalelse fra VA-etaten.
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse:
Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven § 11-6 "Rettsvirkning av
kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 "LNF- områder" og kommunedelplan nr. 9930000
"LNF-L; viktig kulturlandskap" ang. byggeforbud.
I kommuneplanen bestemmelser punkt 26 står det:
"I LNF-områdene tillates ikke spredt utbygging av boliger, hytter eller næringsbygg som ikke
er tilknyttet stedbunden næring."
I dette tilfellet er det ikke snakk om noe nybygg, men en bruksendring som vil føre til flere
boenheter.
Retningslinjene til ovennevnte bestemmelse sier også:
"Retningslinjer for vurdering av dispensasjon.
Ved vurdering av dispensasjon skal det legges vekt på samfunnsinteressene knyttet til å
ivareta store sammenhengende landbruksområder, slik det fremgår av temakart for
overordnet grønnstruktur. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder
og grønnstruktur skal unngås. Natur- og friluftsinteresser skal utredes og vektlegges i
samsvar med pkt 12 Grønnstruktur. Omdisponering av areal til annet formål bør skje
gjennom overordnet arealplanlegging."
Saksnummer 200913379
Side 3 av 5
Omsøkte tiltak ligger i et stort sammenhengende landbruksområder, og Grønn etat er negative
til å innvilge dispensasjon.
Tiltaket er også i strid med gjeldende kommunedelplan § 13, hvor det står:
"Forbud mot spredt bebyggelse (pbl § 20-4 pkt. c)
I LNF-områdene er det ikke tillatt med fradeling eller oppføring av bygninger eller anlegg
som ikke har tilknytning til stedbunden næring.
Retningslinjer
LNF-L; viktig kulturlandskap
Innenfor viktig kulturlandskapsområde skal eksisterende landskapskarakterer og elementer
opprettholdes og søkes bevart. Dette gjelder alle trekk i kulturlandskapet som vitner om
tidligere driftsformer som steingarder, steinkonstruksjoner, andre bygningselementer og
ferdselsårer, samt bygninger, bebyggelses- og andre strukturer, tunformer i bruk og
karakteristisk vegetasjon."
Myndighet:
Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet.
Klageadgang:
Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages
av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven § 28 ff.
“Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak” er vedlagt som siste side i dette
vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig
for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring.
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200913379.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
for byggesakssjefen
Dette dokumentet er godkjent elektronisk av:
Glenn M. Kristensen - saksbehandler
Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder
Kopi:
Karl Espelid, Dalavegen 220, 5131 NYBORG
Saksnummer 200913379
Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak:
Klagerett:
(forvaltingslovens § 28)
Hvem kan det klages til:
(forvaltingslovens § 28)
Klagefrist:
(forvaltingslovens §§ 29, 30 og 31)
Rett til å kreve begrunnelse:
(forvaltingslovens §§ 24 og 25)
Klagens innhold:
(forvaltingslovens § 32)
Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over
avgjørelsen/vedtaket.
Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen
i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og
private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen.
Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket
kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt
innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil
den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det
foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor
opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av
Fylkesmannen, kan ikke påklages videre.
Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem
krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp.
Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag
begrunnelsen er kommet frem til klager.
I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som
ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som
kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes
av klager eller hans fullmektig.
Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres
Utsetting av gjennomføring av straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt
iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er
vedtaket:
(forvaltingslovens §§ 31 og 42)
avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til
begjæring om utsettende virkning.
Rett til å se sakens
dokumenter og kreve
veiledning:
(forvaltingslovens § 11)
Kostnader ved klagen:
(forvaltingslovens § 36)
Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken.
Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for
byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få
nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre
saksbehandlingen.
Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her
gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens
kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til
kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f.
eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har
gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket.
Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning.
Saksnummer 200913379
Side 5 av 5