1. No category

SONGDALEN KOMMUNE
Møtebok
Styre, utvalg, komitè
m.m.
Planutvalget
Saksansv.:
Kay Christian Jørgensen
SAKSGANG
Møtedato
Saksnr
Saksbeh.
26.11.2015
062/15
KCJ
Arkiv: PlanID201401, K2-L12 reguleringsplan
Objekt:
Arkivsaknr.:
14/174 -15
1. gangs behandling og utleggelse til offentlig ettersyn
av Områderegulering Mjåvann III
Dokumentliste:
Nr T Dok.dato
2
I 31.01.2014
1
U 03.02.2014
3
5
I 11.02.2014
U 20.03.2014
6
I
08.04.2014
7
I
24.04.2014
8
U 05.05.2014
Avsender/Mottaker
Jon Terje Ekeland
Tittel
Ca kotehøyde på E39
under Mjåvann III
Deltakere
Områderegulering
Mjåvann III - referat fra
oppstartsmøte
Cowi AS v/Endre Balchen Søknad - områdeplan
Cowi AS v/Endre Balchen; Svar på søknad om å
Mjåvann næringspark AS; utarbeide privat
Andre Kjetså;
områderegulering
Svein Frustøl
Mjåvann III
COWI AS
Varsling
områderegulering
Mjåvann III - Mjåvann
næringsområde
Miljøvernavd.
Mjåvann III - uttalelse til
Fylkesmannen i Vestoppstart med
Agder
detaljregulering
Cowi AS v/Endre Balchen Områderegulering
Mjåvann III - merknad til
varsel om oppstart
9
I
05.05.2014
10
I
08.05.2014
11
U 15.05.2014
12
I
13
U 02.07.2015
16
I
19.10.2015
17
I
02.11.2015
18
I
12.11.2015
13.04.2015
Vest Agder
Fylkeskommune
Kopi av brev til Cowi AS
vedr. Områderegulering
Mjåvann III
Statens Vegvesen
Kopi av brev til COWI
AS vedr.
områderegulering
Mjåvann III - innspill til
varsel om påbegynt
planarbeid
Cowi AS v/Endre Balchen; Ca kotehøyde på E39
COWI AS
under Mjåvann III videresender
plantegninger fra Statens
vegvesen
Vest-Agder
Melding om utført
fylkeskommune
arkeologisk registrering
Fylkeskonservatoren
på Mjåvann III, gnr 75,
bnr 5 og 6, Songdalen
kommune (saknr
14/24269).
Cowi
Områderegulering
Mjåvann III
Kåre Magnus Sæthren
Mjåvann III - Vurdering
Grønning
overvannshåndtering
COWI AS
Mjåvann III Oversendelse av komplett
planforslag til 1.
gangsbehandling
COWI AS
Områdereguleringsplan
for Mjåvann III Oversendelse reviderte
plandokumenter for 1.
gangsbehandling.
Aktuelle lover, forskrifter, avtaler m.m.:
Plan- og bygningsloven §12-2
Kommuneplan for Songdalen 2012-2016 vedtatt 26.09.2012
Bakgrunn for saken:
COWI AS fremmer på vegne av Mjåvann næringspark AS forslag til områdereguleringsplan
for Mjåvann III – Mjåvann næringspark, gnr./bnr.: 75/ (5, 6) i Songdalen kommune.
Mjåvann III er avsatt til fremtidig næringsområde i kommuneplanens arealdel, dette
planforslaget viderefører intensjonene satt i gjeldende kommuneplan for Songdalen 20122016.
Regionalt peker Mjåvann seg ut som det viktigste industriområdet vest for Kristiansand.
Området har hatt en god vekst og har ekspandert de siste årene. Utbyggingen av Mjåvann III
vil søke å imøtekomme denne veksten. Hensikten med planarbeidet er i hovedsak å legge til
rette for og utvikle næringsvirksomhet og industri innen planområdet.
Figur: Illustrasjon av Mjåvann III i kommuneplanens arealdel.
Rød linje er trase for fremtidig tunell E39.
1.Saksutredning:
1.1 Medvirkning, varsel om oppstart:
Planarbeidet ble først innledet med et oppstartsmøte mellom forslagsstiller Mjåvann
næringspark AS og Songdalen kommune 31. januar 2014.
I oppstartsmøte ble det kommunisert fra Songdalen kommune at på grunn av manglende
kapasitet var det ønskelig at Cowi som privat aktør utarbeidet planen på vegne av kommunen
og utbygger Mjåvann næringspark AS.
Søknaden om privat utarbeidelse av områdeplan jfr. Pbl § 12-2 annet ledd annet punktum ble
behandlet og godkjent av planutvalget 13.03.2014.
11. april 2014 ble det varslet oppstart av planarbeidet, med frist for uttalelse innen 11. mai
2014. Ved fristens utløp var det kommet inn 10 innspill fra regionale, statlige myndigheter,
organisasjoner og kommunale etater. Disse er kommentert i planbeskrivelsen side 47- 53.
Merknadene er innarbeidet i det endelige planforslaget om det har latt seg gjøre og om
innspillene er blitt vurdert riktig å etterkomme.
Det ble samtidig varslet forhandlinger om utbyggingsavtale for det aktuelle området mellom
utbygger/ grunneiere og Songdalen kommune.
Kommunens administrasjon har hatt flere befaringer av planområdet og gitt utbygger/
planlegger konkrete tilbakemeldinger på ønsket fokus innen planutarbeidelsen.
Kommunen har også deltatt i planarbeidet gjennom møtevirksomhet, dialog og gitt
tilbakemeldinger på foreløpige innsendte planforslag.
Planarbeidet har vært gjenstand for flere tilpasninger og justeringer, dette har medført at
endelig planforslaget regulerer enkelte områder som ikke er tidligere varslet til berørte parter
og interessenter.
Etter melding om oppstart av planarbeid er planområdet er utvidet mot nord og vest for at ny
områdereguleringsplan for Mjåvann III skal være tilpasset eksisterende reguleringsplaner for
Mjåvann II og nye teiggrenser. Dette er også gjort for at planen skal kunne legge til rette for
etablering av et optimalt fungerende og effektivt vegsystem innen planområdet. Områdene
dette gjelder er i gjeldende reguleringsplaner regulert til industri/næring-, veg-, infrastrukturog skogbruksformål, samt parkbelte i industristrøk. I kommuneplanen for Songdalen
kommune er områdene regulert til næringsvirksomhet.
Planbeskrivelsen viser til at siden disse utvidelsene av planområdet ikke er varslet, gjøres det
derfor oppmerksom på at det i høringsperioden etter 1. gangs behandling kan komme
innspill/merknader av betydning for planforslaget. Ytterligere justeringer av planforslaget kan
derfor bli aktuelt etter innspill.
Songdalen kommune har ikke krevd ny varsling av oppstart på bakgrunn av disse forholdene
da dette vurderes ikke å endre områdets formål vesentlig.
Virkninger og konsekvenser av utvidelsene er ytterligere beskrevet i planbeskrivelsen
kpt. 6. og videre kommentert i Rådmannens vurdering av planforslaget.
*Foto av dagen situasjon med plangrense for ny utvidelse.
1.2 Planområdet/Forholdet til gjeldende Kommuneplan og
tilgrensende reguleringsplaner
Planområdet ligger i Songdalen kommune i et allerede etablert nærings/industri område ca. 5
km øst for Nodeland sentrum og ca. 12 km vest for Kristiansand havn.
Det totale areal som skal reguleres er på ca. 374 daa. Planområdet er satt av til fremtidig
næringsbebyggelse i kommuneplanens arealdel for Songdalen kommune 2012-2016.
Varsel om oppstart viser at planens formål og grenser er i tråd med gjeldende
kommuneplan, med unntak av et mindre grøntområde (G, #1) sør på planområdet hvor det er
lagt til rette for at det kan deponeres gravemasser (skogsjord). Dette området skal jordkles
etter endt deponering av gravemasser. Det er lagt en buffersone mellom deponeringsområdet
og registrerte kulturminne H570_1.
Planområdet grenser til og overlapper følgende reguleringsplaner:
*Reguleringsplan Mjåvann II, PlanID: 1017 – 20080425-1 – vedtatt 25.6.2008
-Denne reguleringsplanen grenser mot nord av nytt planforslag og regulerer et
større forretnings-, industri- og næringsområde på Mjåvann.
*Reguleringsplan - endring av Mjåvann II, Endring del av Vei2, tomt1 og 12, PlanID 1017 –
20080624-1 vedtatt 20.05.2010
-Justering av trase Mjåvannsvegen, endring av kotehøyde tomt 1, endring av
kotehøyde tomt 12
*Reguleringsplan - mindre endring av plan Mjåvann II, ny adkomstveg til tomt 11,
PlanID 1017 – 20080624-1 vedtatt 24.06.2010
-Denne reguleringsplanen regulerer ny adkomstveg inn til tomt 11 i reguleringsplan
for Mjåvann II
Planområdet er konsekvensutredet i henhold til plan- og bygningslovens § 4.2. Det er
utarbeidet et eget dokument (revidert 29.03.12) som inneholder konsekvensutredninger for
samtlige nye utbyggingsområder i kommuneplanen for Songdalen 2011 – 2015.
Det er derfor ikke utarbeidet planprogram for områdeplanen.
Planområdets plassering
1.2.1 Planforslaget
Planen er utarbeidet som en områderegulering, jf. plan- og bygningsloven (PBL) § 12-2.
Arealformål og hensynssoner er angitt i henhold til PBL §§ 12-5 og 12-6.
Reguleringsbestemmelser i reguleringsplanen er utarbeidet i henhold til PBL § 12-7.
Planbeskrivelsen er utarbeidet etter PBL § 4-2.
Planforslagets hovedhensikt er å tilrettelegge for etablering av industri og næringstomter i
henhold til avsatte arealer i gjeldende kommuneplan for Songdalen 2011-2015.
Planen regulerer også arealer for infrastruktur, grønnstruktur, turveg og skogbruk.
Veg inn til område vil være gjennom allerede etablert industriområde Mjåvann 2.
Planområdet er delt opp i 8 delområder med reguleringsformål forretning/ industri BFK1-8,
områdeplanen setter ikke krav om videre detaljregulering av de enkelte områdene men det
følger av planen rekkefølge bestemmelse 3.4 at :
3.4 Før søknad om tillatelse til tiltak kan behandles innenfor et område, må det foreligge
tomtedelingsplan som viser inndeling i tomter med felles/privat parkering, avkjørsler og
snøopplag, oppstillingsplass for utrykningskjøretøy.
Ved revidering av tomtedelingsplanen skal det i tillegg medtas eksisterende bygningsmasse i
planen.
Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det innsendes situasjonsplan som vises parkering,
avkjørsel og belegg/overflater på parkeringsarealer og internveger.
Dette prinsippet videreføres fra Mjåvann 2 da forslagstiller viser til at det har vært en svært
god løsning både for kommunen og utbygger.
Som en del av plangrunnlaget er det etter forespørsel fra Songdalen kommune utarbeidet en
illustrasjonsmodell i 3D, denne viser i hovedtrekk hvordan planområdet vil se ut i fremtiden.
Modellen illustrerer også visuelle virkninger fra omkringliggende områder, som boligområdet
Kolekniben og friluftsområder sør og øst for planområdet.
Denne modellen er delvis innarbeidet i planbeskrivelsen og følger også som eget vedlegg til
saken.
Områdereguleringsplanen for Mjåvann III regulerer et område på totalt 374 daa. Det foreslås
følgende arealbruk innenfor planområdet:
FORMÅL
Bebyggelse og anlegg:
Forretning/industri, BKB1-BKB8
Vann og avløpsanlegg, BVA
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:
AREAL DAA.
293,38
292,38
1
33,63
Kjøreveg, SKV1 – SKV5
Gang-/sykkelveg, SGS1 – SGS3
Annen veggrunn – teknisk anlegg, SVT
Parkering, SPA1
Grønnstruktur:
Grønnstruktur, G
17,9
3,03
12,4
0,3
43,58
43,53
Turveg, GTD1
Landbruks-, natur og friluftsområder samt
reindrift:
0,05
2,61
Skogbruk, LSK1 – LSK2
2,61
Grad av utnytting
BYA for de ulike delområdene er satt til 75 %. Av dette tillates inntil 40 % for forretning.
Tabellen under tar for seg delområder og størrelser.
Tomt
BKB1
BKB2
BKB3
BKB4
BKB5
BKB6
BKB7
BKB8
Areal (daa)
1,65
5,2
85,48
44,94
47,02
43,46
42,75
23,99
Byggegrenser til SKV1 og SKV5 er 8 m fra annen veggrunn, byggegrenser for SKV2 – SKV4
er 4 m fra annen veggrunn. Øvrige byggegrenser er angitt på plankartet
De aktuelle reguleringsformålene innen planområdet gjennomgås i planbeskrivelsen s.21-23
og stadfestes i planens bestemmelser.
1.2.2 Eiendomsforhold
Planområdet innebefatter eiendommene med gnr./ bnr.: 75/5, 75/6, 75/523 og mindre deler av
75/442, 75/476 og 75/519.
1.3 Teknisk infrastruktur
1.3.1 Veg
Adkomsten til planområdet vil skje via E39. Krysset ved E39 er nylig ombygd og er delvis
planfritt. Alle kryssbevegelser skjer uten kryssing av motgående kjørefelt. Mjåvann III har
god tilknytning til gang- og sykkelveg langs E39. Gang- og sykkelveg til området ble utvidet i
2014.
De interne vegene i området er regulert etter Statens vegvesen håndbok N100, Veg- og
gateutforming. Kjørevegene er regulert etter dimensjoneringsklasse A2.
Adkomstvegene har kjørebanebredde på 6,75 m og 7 m, inkl. 0,25 m grus skulder. I tillegg
kommer breddeutvidelse i svinger og annen veggrunn med varierende bredde på hver side av
vegen. På enkelte strekninger er adkomstvegene SKV1 og SKV5 tilpasset eksisterende
adkomstveger fra Mjåvann II.
SKV1 skal ha forkjørsrett gjennom planområdet og siktsonene planlegges ut i fra dette.
Det er regulert inn 3 m gang- og sykkelveg langs hovedadkomstvegen (SKV1) inn i området.
Denne er regulert med opphøyd kantstein, for å skille kjøretøy og myke trafikanter.
1.3.2 Vann/ avløp
Bygg i tilknytning til VA-installasjoner og elektriske anlegg vil kunne føres opp i området.
Bestemmelsene åpner for å tillate dette på grønnstrukturområdene. Utbyggingen kan medføre
behov for økt kapasitet på vann inn i området. Internt vil en ringløsning sikre tilstrekkelig
kapasitet.
Dimensjonering og prosjektering av VA-anlegg og kapasitetsberegninger for brannvann skal
vises i teknisk plan.
1.3.2.1 Overvannshåndtering
Det eksisterer tre tjern i området. Når området gjøres om til næringsareal, blir tjernenes
funksjon som fordrøyningsbasseng endret. Endringen fra et naturområde til et industriområde
med hovedsakelig tette flater, utløser behov for å lage et system for håndtering av økte
mengder overvann.
Prinsippet for å motvirke dette er at avrenning fra tette flater fordrøyes i basseng inne på
området og videre at dette slippes ut gjennom rør som gir samme avrenning som området
hadde før utbygging.
Det arbeidet som må gjøres vil være å definere samtlige nedslagsfelt for nedbør i
reguleringsområdet. Så må det gjøres en evaluering om samtlige nedslagsfelt skal ledes til sitt
naturlige vassdrag. Det vil si at det legges opp til at all avrenning styres til en gjennomsnittlig
avrenning.
Når utløpspunkt for et nedslagsfelt er definert, og det er avgjort hvor store areal som skal
drenere til de ulike utløpspunkt, vil det bli gjort beregninger for hvor store basseng som
kreves for å kunne ha en fungerende fordrøyning for hvert enkelt utløpspunkt.
Overvann fra veg håndteres med ordinære kummer og sandfang.
For planområdet Mjåvann 3 vil utfordringene med overvann er i hovedsak være knyttet til
avrenning mot vest, mot øst er kapasiteten vurdert som god.
Det eksisterende næringsområdet som er regulert i planen Mjåvann II har demninger i sør-vest
for å fordrøye vann mot boligområdet Kolekniben. Kapasiteten på dagens
overvannshåndtering mot Kolekniben er tett opp mot tålegrensen. Det forventes at det vil
etableres demninger i samme utførelse som ved utbyggingen av Mjåvann II.
Det skal utarbeides tekniske planer, inkludert VA planer som ivaretar tilfredsstillende
dimensjonering og de detaljerte løsningene for overvann.
Prinsippene for overvannshåndteringen innen planområdet følger planforslaget som egne
vedlegg.
1.4 Turveger og friluftsliv
Mjåvann III blir liggende i nærhet til Bruliheia, et mye brukt turområde i tilknytning til
Vågsbygdmarka. Adkomst til Bruliheia er i hovedsak fra Vågsbygd, men det er også adkomst
fra Rosseland og Mjåvann.
Mjåvann III beskrives å ikke ville berøre sentrale stier eller ferdselskorridorer.
Det vil bli etablert parkeringsplass (SPA1) på østlige del av området med areal tilrettelagt for
etablering av tursti(GTD1) som vil være knyttet til eksisterende turstier i nærhet til området.
Dette etableres i planen for å sikre tilgjengelighet til turområdet og eksisterende turstier som
går videre mot Øygardsvannene, Fiskåvann og Bruliheia.
Planen beskriver videre at på grunn av eksisterende- og tilgrensende terreng til planområdet
vil planlagte tiltak i liten grad være synlig fra de mest brukte turstiene i Vågsbygd- og
Rossevannsmarka.
BRULIVANN 1
BRULIVANN 2
1.5 Kulturminner og kulturmiljø
Det var ved oppstart av planarbeidet ikke registrert eller kunnskap om noen kulturminner i
området. I løpet av varslingsperioden ble det satt krav arkeologisk registrering i området. Ved
befaringen ble det avdekket et mindre område sør på planområdet som inneholder hellere av
arkeologisk verdi.
Under følger et sammendrag av rapporten.
"Det ble funnet en del nyere tids kulturminner blant annet steingjerder og varder. I sørsørvestlige delen av planområde, langs en bratt fjellrygg, ble det funnet mange hellere; både
under fjellryggen og under store steinblokker. Dette område er ganske interessant pga.
omfanget. Det er minst 5 store hellere som ble registrert, målt inn og dokumentert."
De kulturminnene som ble avdekket i denne arkeologiske undersøkelsen er i planforslaget
regulert inn med en egen hensynssone for kulturminner (H570_1), hensynssonen er i tråd med
forslaget fra fylkeskonservatoren.
Figur.. Hensynssone for kulturminner og kulturmiljø H570_1
1.6 Forhold til naturmangfold
I forbindelse med planarbeidet er det utarbeidet en rapport som har kartlagt verdier og vurdert
virkninger av planen.
Den konkluderer med at det ikke finnes verdifulle naturtypelokaliteter på planområdet.
Rapporten har også vurdert de planlagte tiltakene etter naturmangfoldlovens Kap. 2.
"Planlagt arealbruk vil gi arealbeslag som betyr at eksisterende naturmangfold utgår.
Planforslaget berører ikke verdifulle naturtypelokaliteter. Planforslaget kan ha påvirkning på
mulig hekkeområde for nattravn (VU).
Planforslaget innebærer tap av myrareal. Det er ikke avdekket artsforekomster eller andre
kriterier som tilsier at myrene har høy verdi ihht. nasjonal metodikk for verdifastsettelse av
natur. Myrene har likevel lokal landskapsøkologisk betydning som leverandør av
økosystemtjenester – de tjener som fordrøyningsmagasin for bekkedrag, og de bidrar med
magasinering av karbon.
Planforslaget medfører tap av små, humøse vannforekomster og tap av fordrøyningskapasitet
i tilknytning til disse."
Planbeskrivelsen s-41-43 viser til hvordan planforslaget er vurdert ut ifra prinsippene i lovens
§§8-12, beskrivelsen skisserer også anbefalte kompenserende tiltak som vil redusere risiko for
skade på naturmangfoldet.
Anbefalingene er:
Ved igangsettingstillatelse/byggetillatelse anbefales følgende:
*Risiko for forurensning av vannmiljø må vurderes konkret. Ved behov settes vilkår om
adekvate mottiltak som for eksempel etablering av infiltrasjonssone/buffersone eller
sedimentasjonsdammer.
* Behov for særskilte hensyn ved håndtering av jordmasser skal vurderes. Det henvises til
Statens vegvesens håndbok V271 Vegetasjon langs trafikkårer for prosedyrer angående
behandling av toppjord til ulike formål som skogdrift og naturlig revegering. Det anbefales at
toppjord og undergrunnsjord håndteres adskilt.
* Dersom det er praktisk mulig bør det vurderes om myrjord/torv kan etterbrukes eller
deponeres slik at den ikke dreneres ut og brytes ned.
* Overvannshåndtering må planlegges for å kompensere for svekket fordrøyning og
rensetiltak for å hindre forurensning må vurderes.
Videre vil Naturmangfoldloven, Forurensningsloven og bygge- og graveforskriften ivareta
interesser vedrørende naturmangfold.
Fullstendig rapport ligger vedlagt.
1.7 Forurensing
Planforslaget vil medføre økt aktivitet på området, og kan medføre økt trafikk og støy. Vest
for planområdet ligger boligområdet Kolekniben, nærmeste bolig ligger 230 meter fra
plangrensen.
For å sikre boligområdet Kolekniben mot støy er det nedfelt i bestemmelsene §4.1.4 at det
ikke tillates etablert virksomheter som generer høyere støy enn grenseverdiene i T-1442. For
virksomheter som generer støy, skal det også utarbeides støyrapport ved søknad om
rammetillatelse.
Videre vil området (BKB4-BKB5) ha lavere gesimshøyde 9 meter mot ellers 17 meter inntil
30 meter fra formålsgrensen mot sørvest ut mot Kolekniben. Illustrasjoner som er utarbeidet
viser at området ikke vil bli synlig fra boligområdet.
Ellers er det ikke kjennskap til forurenset grunn innen planområdet.
1.8 Risiko- og sårbarhet
Det har vært gjennomført en ROS- analyse.
Matrisen under viser en sammenstilling av resultater fra risikoanalysen slik den er angitt i
tabell 7.1. Rødt felt indikerer uakseptabel risiko.
Det ble funnet situasjoner/ hendelser i denne kategorien der tiltak må iverksettes for å
redusere denne ned til gul eller grønn. Gult felt indikerer middels risiko og avbøtende tiltak
må vurderes. Grønt felt indikerer akseptabel risiko.
De situasjoner/ hendelser som krever at tiltak må iverksettes er tatt ut av rapporten og
beskrevet under.
(1.2) Kvikkleire, utglidninger, ustødige, dårlige grunnforhold (Høy risiko)
Sentrale deler av planområdet består av løsmasser (NGU løsmassekart). Løsmassene kan ha
dårlige stabilitet (etc. myrområder). Områder som skal bebygges skal bearbeides og
opparbeides, da utskifting av masser vil være aktuelt. Før det tillates ny bebyggelse på disse
områdene bør det foretas geotekniske beregninger/målinger/undersøkelser med hensyn til
blant annet stabilitet og setninger. Nye beregninger/målinger/undersøkelser bør og vise til
avbøtende tiltak hvis dette anses å være nødvendig.
Ellers vil gjeldende krav og tekniske forskrifter minimere risikoen for at dårlige
grunnforhold/utglidning kan innebære fare for planområdet.
(5.6) Natur-/biologiskmangfold (Høy risiko)
På planområdet er det ikke registrert rødlistearter, men det er registrert syngende Natteravn
like nord for planområdet. Det ble videre utført en naturmangfoldundersøkelse på
planområdet i april år 2015. Under befaringen ble det gjort visuelle registreringer, lagt ut
amfibiefeller og det ble satt ut garn i tjernene. Naturmangfold undersøkelsen påviste ikke
viktig naturmangfold på planområdet.
Mjåvann III har lenge vært planlagt for en videreføring av eksisterende industriområde fra
Mjåvann II. Selv om det er påvist syngende Natteravn (år 2005 og 2013) vurderes det som lite
hensiktsmessig med eventuelle begrensninger i ny områdereguleringsplan for Mjåvann III.
Det legges videre vekt på at ny E39 planlegges igjennom planområdet kan medføre ytterligere
aktivitet rundt planområdet.
Skade på naturmiljø (leveområder for Natteravn) er derfor en hendelse man forutsetter kan
skje, som dermed innebærer en eventuelt villet konsekvens og er således ikke en uønsket
hendelse.
Ellers er det i planforslaget regulert inn flere grønnkorridorer som fungerer som buffersone
for tilgrensende natur- og friluftsområder. Generelt vil gjeldende krav og forskrifter
(Naturmangfoldloven/Forurensingsloven) ta vare på interesser vedrørende naturmiljø- og
biologisk mangfold på planområdet.
Fullstendig ROS- analyse følger planforslaget.
1.9. Barns interesser og sosial infrastruktur
Det er ingen tilrettelagte lekearealer i planområdet eller i industriområdet Mjåvann generelt.
Tidligere konsekvensutredning utført av Rambøll i 2011 i forbindelse med utarbeidelsen av
kommuneplanen for Songdalen kommune konkluderer med at barn og unges interesser ikke
berøres negativt av utbyggingen.
1.10 Tilgjengelighet for gående og syklende
Det er regulert inn 3 m gang- og sykkelveg langs hovedadkomstvegen inn i området. Denne er
regulert med opphøyd kantstein, for å skille kjøretøy og myke trafikanter.
2. Vurdering:
Videre følger en generell vurdering av planforslaget, samt en mer konkret vurdering av de
mest sentrale hovedpunktene i planforslaget.
2.1.Teknisk infrastruktur
Planen har utfordringer når det gjelder teknisk infrastruktur da spesielt med tanke på
overvannshåndtering. Dette forholdet har vært diskutert med planlegger gjennom hele
planprosessen, kommunen med ingeniøravdelingen har også vært på flere befaringer i
området for å vurdere dette.
Det eksisterer som nevnt tre tjern i området. Når området gjøres om til næringsareal, blir
tjernenes funksjon som fordrøyningsbasseng endret. Området vil etter utbygging fremstå med
i all hovedsak tette flater, dette medfører at det må lages et system for håndtering av økte
mengder overvann.
Det har vært stort fokus på hvordan håndtere dette vannet og sett på mulige løsninger for
oppdemming og videreføring av vann fra etablerte «nye» fordrøyningsbasseng. Dette har også
vært gjort i tidligere plan for Mjåvann 2.
Planlegger har etter kommunens oppfordring skissert hovedprinsipp rundt hvordan de tenker å
løse dette, disse prinsippene har kommunens ingeniøravdeling vurdert og funnet
tilfredsstillende.
Planens rekkefølgebestemmelser §3.1 setter videre krav til at det skal være utarbeidet
godkjent plan for overvannshåndtering for hele planområdet før det gis rammetillatelse.
Det følger også planen et prinsippskriv for hvordan den overordna planen for vann- og avløp
skal utarbeides. De overordnede VA-planer/prinsippene baserer seg på selvfall for spillvann
langs hovedvegen som faller fra vest til nord for området. Ut ifra dette deles området inn i 3
soner, BKB7-8, BKB5 og BKB3-4-6. Spillvann fra sone BKB7-8 ledes i veg frem til til ca.
kote 151. Herifra ledes spillvannet over BKB7 til hovedvegen til ca. kote 149.
Vann legges i de samme grøfter som spillvann, men i tillegg legges det vannledning rundt
hele BKB6, samt tilkobling i vest og nord. Da oppnås ringledning i hovedveg og til BKB3-46.
Ved videre prosjektering vurderes det hensiktsmessig å se på mulighetene for å koble vann fra
BKB7-8 via høydebassenget/trykkøkningsstasjon. Det vil kunne gi tresidig vannforsyning og
bidra til å ytterligere øke forsyningssikkerheten. Disse prinsippene for vann- og avløp
løsninger er og vurdert og funnet tilfredsstillende av kommunens ingeniøravdeling.
Dimensjonering og prosjektering av VA-anlegg samt kapasitetsberegninger for brannvann
gjøres i teknisk plan, den tekniske planen skal være utarbeidet og godkjent før det gis
rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid innen planområdet jfr. §3.2 i planens
bestemmelser.
Planens vegløsning baserer seg på internveger inne i området, SKV1 vil være hovedvegen
med forkjørsrett. SKV1 blir gjennomgående fra område Mjåvann 2 gjennom Mjåvann 3 og
tilbake til et annet område i Mjåvann 2. Vegen vil da fungere som en rundkjøringsløsning
gjennom hele industriområdet. Kjørevegene skal opparbeides i samsvar med gjeldende
kommunal vegnormal. Fra de ulike delområdene vil det bli etablert utkjørsler, disse skal vises
i situasjons/tomtedelingsplan ved søknad om tiltak.
2.2. Natur og frilufts interesser
Planområdet er i dag i beskjeden bruk, men deler av området benyttes til friluftsliv.
Områdets beliggenhet og topografi gjør at bruken er begrenset og planen berører således ikke
de spesielt verdifulle områdene eller ferdselskorridorene..
Men etablering av dette nærings/ industriområde vil medføre aktivitet på planområdet som
ikke vil være forenlig med friluftsliv.
På grunn av eksisterende- og tilgrensende terreng til planområdet vil planlagte tiltak i liten
grad være synlig fra de mest brukte turstiene i Vågsbygd- og Rossevannsmarka. Dette vises i
illustrasjonen utført av planlegger som følger planforslaget.
Det er regulert inn en turveg (GTD1) og parkeringsplass(SPA1)som gir adgang til
eksisterende turområder ved Brulihei og Fiskåvann. Planen setter også krav om at det skal
etableres offentlig parkeringsplass for minimum 10 personbiler på området BKB3. Det
vurderes som viktig at det gis rikelig mulighet for utfart til friluftsområdet også fra Mjåvann.
Avgrensningene for forretning- og industriområdene er plassert i stor grad etter eksisterende
kotehøyder på dagens terreng og planlagte planeringshøyder. Mot Brulihei og Øygardsvannan
er det satt av en mindre buffersone for å minimere fjellskjæringer og unngå store fyllinger.
Undersøkelser og datainnsamling i felt har ikke avdekket truede eller spesielt verdifullt
naturmangfold.
Det er påvist i planarbeidet at planforslaget kan påvirke hekkeområder for Natteravn som
defineres som sårbar i Norge, denne lokaliteten ligger inne i det allerede etablerte
industriområdet området Mjåvann 2
Kolekniben boligområdet.
Områdets nærmeste bolig ligger 230 meter fra planområdet.
Planens bestemmelser tar høyde for at planområdet ikke skal kunne sees fra boligområdet;
4.1.10 Maksimum tillatt gesimshøyde på nye bygninger er 17 meter. På områdene BKB4 –
BKB5 settes tillatt gesimshøyde til maksimum 9 m for de første 30 meterne fra formålslinjen
mot sørvest ut mot Kolekniben.
Utført 3D illustrasjon viser også at tilgrensende byggeområde for forretning/ industri (BFK45) ikke sees fra Kolekniben.
Det vil videre ikke tillates etablering av virksomhet som gir mer støy enn hva T-1442 tillater.
Etablering av næringer som eventuelt kan genere støy må utarbeide støyvurdering ved
innsendelse av rammesøknad.
Planforslaget vurderes å ha i så stor grad det har latt seg gjøre, tatt hensyn til tilgrensende
naturområder, naturmangfold, friluftsinteresser og tilstøtende boligområde Kolekniben.
2.3 Plantype
Områdeplanen er delt opp i ulike byggeområder(BFK1-8) med tilhørende
reguleringsbestemmelser. Det innebærer at det ikke er behov for detaljreguleringsplaner, men
at utbyggere kan utforme rammesøknad for tiltak uten nye plankrav.
Ved søknad om tiltak skal det framlegges situasjonsplan/tomtedelingsplan sammen med
fasadetegninger for vise utbyggingen og løsning for fremtidig bygningsmasse på definert
område.
Dette er en videreføring av prinsipp fra Mjåvann 2, det har vist seg å være en svært god
løsning som skaper en fleksibel utvikling i området. Rådmannen vurderer det som viktig å
kunne videreføre denne løsningen.
2.4 Planforslag/ Forhold til overordna planer og utvidelse av
planområdet.
Planarbeidet er en oppfølging av kommuneplanens arealdel for Songdalen kommune 20112015. Planens formål og grenser er i tråd med gjeldende kommuneplan, med unntak av et
mindre grøntområde (G, #1) sør på planområdet hvor det legges til rette for at det kan
deponeres gravemasser (skogsjord).
Det er lagt inn en buffersone mellom deponeringsområdet og registrerte kulturminner
H570_1.
Rapport utført viser at på dette grøntområdet er det ikke registrert viktig naturmangfold, det
vurderes slik at man ikke kan se at deponering av skogsjord skal medføre noen spesielle
konsekvenser ut ifra planlagt utbygging på Mjåvann III.
Det er også lagt inn krav i planens bestemmelser om at området skal jordkles etter endt
deponering av gravemasser.
I forholdet til pågående regulering av ny trase for E18/E39, har det etter dialog og de
merknader Statens vegvesen ga ved varsling av oppstart av planarbeid, blitt lagt inn en egen
sikringssone (H190_1) over deler av planområdet med tilhørende reguleringsbestemmelse:
Tekniske planer som inkluderer boring/sprenging og eventuell annen boring i fjell under
sikringssone H190_1 skal være godkjent av Statens vegvesen før det gis igangsettingstillatelse
for slike tiltak.
Utvidelse av planområdet
Planområdet er utvidet mot nord og vest for at nytt planforslag skal være tilpasset
eksisterende situasjon på Mjåvann II, hovedsakelig for veg og infrastruktur.
Figuren nedenfor viser de aktuelle områdene som er regulert inn planforslaget, men som ikke
er blitt varslet.
Vestlig utvidelse er gjort for å kunne tilpasse Mjåvann 2 inn mot Mjåvann 3.
Tidligere snuplass/ velteplass regulert i Mjåvann 2 er derfor i planforslaget tatt ut og nye
foreslåtte adkomstveger fra Mjåvann III er tilkoblet eksisterende adkomstveger på Mjåvann
II.
Dette medfører at tilgrensende områder er blitt tilpasset og omregulert, og utvidelsen i vest
medfører videre at følgende eiendommer (gnr./bnr.) nå også grenser til planområdet: 75/481,
75/479 og 75/524.
Planens begrensning er tilpasset tomtegrensene og grenser kun til disse eiendommene, d.v.s
planforslaget regulerer ikke noe areal, og eksisterende reguleringsplan for Mjåvann II gjelder
for disse eiendommene.
Dette vurderes som riktig for å kunne tilpasse en utvidelse av Mjåvann industriområdet med
god infrastruktur og bebyggelse.
Nordlige utvidelse
Planarbeidet har vist at man ved etablering av Mjåvann III ville ha behov for to
adkomstmuligheter fra eksisterende adkomstveger fra Mjåvann II. Det er begrunnet med
forhold knyttet til planområdets beliggenhet, topografi og framtidig arealbruk. Ved å etablere
en gjennomgående veg-sløyfe (SKV1 og SKV4) ser man at det vil etableres et naturlig
kjøremønster for trafikken til- og fra planområdet (vest –øst).
Det vurderes også som riktig at det etableres flere mulige adkomster til næringsområdet for å
sikre fremkommelighet,ved inntreff av spesielle forhold som ulykker eller annet tilrettelagt
transport.Det vil også skape en mer oversiktlig og helhetlig trafikkavvikling.
Planforslaget viderefører reguleringsformål fra gjeldende reguleringsplan Mjåvann2.
Endringene innebærer justering av formålsgrenser for etablering av T-kryss (annet vegareal
og G/S) mellom eksisterende og ny adkomstveg (SKV1 og SKV4)
Utvidelsen medfører at et mindre areal av følgende eiendommer (gnr./bnr.) er nå også
regulert i planforslaget: 75/519 og 75/442.
Det tas til etterretning at utvidelsene av planområdet ikke ble varslet gjennom oppstart av
planarbeidet og at det i høringsperioden etter 1. gangs behandling kan komme
innspill/merknader av betydning for planforslaget fra aktuelle berørte parter og interessenter.
.
Rådmannen har vurdert helheten av de ulike utvidelsene og forholdene til overordna planer ut
i fra gjeldende- og foreslått arealbruk på områdene. Ut ifra dette kan en ikke se at utvidelsene
i nord og vest vil kunne medføre noen spesielt negative virkninger eller konsekvenser for de
aktuelle hjemmelshaverne eller samfunnet generelt.
Det har med bakgrunn i de nevnte forholdene blitt vurdert slik at planarbeidet ikke må varsles
på nytt.
2.5 Universell utforming
Generelt vil det på planområdet opparbeides nye gang- og sykkelveger og nye
industri/næringstomter vil planeres ut. Interesser vedrørende universell utforming anses som
ivaretatt i planforslaget ut fra foreslått arealbruk.
For øvrig vil universell utforming av industriområdet ivaretas gjennom plan- og
bygningsloven og gjeldende teknisk forskrift.
Det har funnet sted en lengre planprosess og en rekke ulike fagtemaer har vært drøftet.
Forslagstiller har underveis gjennom møter og dialog innarbeidet administrasjonens forslag og
krav til endringer i planforslaget.
Innspillene til varsel om oppstart har blitt innarbeidet i planforslaget som nå fremmes, så langt
det har vært mulig å etterkomme.
Planområdet ligger nær både Nodeland sentrum og eksisterende-/fremtidig E39.
Rådmannen mener en videre utvikling av Mjåvann vil kunne tilføre Songdalen kommune og
regionen betydelige positive ringvirkninger.
Ser man på den totale belastningen og hvilke konsekvenser planforslaget medfører, vurderes
dette totalt sett å være er en positiv og riktig utvikling for Songdalen kommune.
3. Rådmannens samlede vurdering
Forslaget til områdeplan for Mjåvann 3 viderefører intensjonen og vedtak fattet for området
gjennom kommuneplanen for Songdalen 2011-2015, som ble vedtatt den 26.09.2012
Rådmannen vurderer det som positivt og riktig at Mjåvann Næringspark har et langsiktig
perspektiv på utviklingen og bruken Mjåvann som industriområde, området har vokst til å bli
et viktig regionalt senter for industri vest for Kristiansand.
Rådmannen mener planforslaget så langt det lar seg gjøre også tar hensyn til omkringliggende
naturområder, friluftsområder og tilgrensende boligområder.
Området har hatt god vekst og har ekspandert de siste årene, planforslaget som nå presenteres
vil være med å imøtekomme denne veksten og bidra til en svært positiv tilvekst av ulike
næringer og fremtidige arbeidsplasser i Songdalen kommune.
Vedlegg:
Nr
Dok.dato
Tittel
1
18.11.2015
2
13.11.2015
3
13.11.2015
4
05.11.2015
5
05.11.2015
6
05.11.2015
7
05.11.2015
8
05.11.2015
9
13.11.2015
Vedlegg 1 Plankart
(tegningsnummer
A047496-001)
Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser
12.11.2015.pdf
Områdereguleringsplan for
Mjåvann III Planbeskrivelse
12.11.2015.pdf
Vedlegg 3 - Risiko og
sårbarhetsanalyse.pdf
Vedlegg 4 - Varslingsbrevog annonse
Vedlegg 5 - Innkommende
merknader varsling
Vedlegg 6 Naturmangfoldundersøkelse
Vedlegg 7 - Arkeologisk
registering Fylkeskonservatoren - VestAgder Fylkeskommune,
2015
Vedlegg 8 - Prinsipp for
overordnet VA-plan Mjåvann III (COWI AS,
2015) .pdf
10
05.11.2015
11
18.11.2015
12
16.11.2015
Vedlegg 9 - Prinsipp for
overvannshåndtering –
Mjåvann III
Vedlegg 10 Illustrasjon av
Mjåvann III
KU Kommuneplan.pdf
RÅDMANNEN FORESLÅR AT PLANUTVALGET FATTER FØLGENDE VEDTAK:
MED HJEMMEL I PLAN- OG BYGGNINGSLOVENS § 12-2 LEGGES
OMRÅDEPLAN FOR MJÅVANN 3 UT TIL HØRING OG OFFENTLIG
ETTERSYN.
HØRINGSPERIODEN SETTES TIL 6 UKER
26.11.2015 PLANUTVALGET
Votering:
Enstemmig vedtatt
PLAN-062/15 VEDTAK:
Med hjemmel i plan- og byggningslovens § 12-2 legges områdeplan for
Mjåvann 3 ut til høring og offentlig ettersyn.
Høringsperioden settes til 6 uker