RAPPORTANSVARLIG:
ABC-takst as
Inge Rygg
Åsvegen 86, 7715 STEINKJER
Tlf: 41042541
E-post: [email protected]
VERDI- OG LÅNETAKST
NÃ†RINGSEIENDOM
Adresse
Matrikkelnr.
Kommune
Hjemmelshaver(e)
Dato for befaring
Vinje, 7761 SNÅSA
Gnr. 50 Bnr. 131
SNÅSA
Snåsa Kommune
17.09.2014
Markedsverdi:
Anbefalt låneverdi:
kr 750 000
kr ikke vurdert
Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet?
Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller
besøk http://takstverifisering.nito.no
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.
Adresse
Vinje
Postnr. Poststed
7761 SNÅSA
Rekvirent
Snåsa Kommune
Hjemmelshaver(e)
Snåsa Kommune
Tilstede / opplysninger gitt av
Ola Sørhøy
Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen
Gnr.
50
Kommune
SNÅSA
Bnr.
131
Snr.
Fnr.
Område/bydel
Vinje
Besiktigelsesdato
17.09.2014
.
Sammendrag
Vinje skole er oppført i 3 byggetrinn. Første byggetrinn er bygd i 1943, andre byggetrinn ble utført i 1968 og nyere
fløyen ble bygd i 1996.
Vinje skole består hovedsaklig av eldre stor bygningsmasse. Klasserom, administrasjon/møterom, sløydsal, gymsal,
bibliotek m.m. Stor eiendomsmasse og de eldre bygningene som er i variert stand og således vesentlig
oppgraderinger må påregnes omgående.
Stor eiendom med fin beliggenhet på Vinje i Snåsa.
.
Premisser - Generelle opplysninger
- En verditakst må ikke forveksles med tilstandsrapport, det er derfor ikke foretatt inngrep i konstruksjonen eller
flyttet på møbler og gjenstander.
- El-anlegg, vann og avløp samt piper og ildsteder er ikke faglig vurdert.
- Det er ikke rekvirert utskrift fra tinglyst grunnbok og andre tinglyste servitutter - som forutsettes innhentet og
vurdert før eventuelt salg av eiendom.
-Opplysninger om årstidenes påvirkning på boligen er ikke opplyst og heller ikke vurdert.
-Eventuelle opplysninger gitt i takstrapport om årstall på konstruksjoner samt innbygde konstruksjonsdeler som ikke
kan kontrolleres, er opplyst ved befaringen.
-Pga at det ikke var tilgjengelige målsatte tegninger må arealer betraktes som kun et ca-areal.
DET FORUTSETTES AT SELGER/KUNDEN/REKVIRENTEN KONTROLL LESER DOKUMENTET FØR BRUK
OG GIR TILBAKEMELDING TIL TAKSTMANNEN HVIS DET FINNES FEIL/MANGLER SOM BØR RETTES OPP,
DETTE GJELDER OGSÅ I DE TILFELLER DET BENYTTES EIENDOMSMEGLER
.
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø
Hovedsaklig flatt område og dels hellende område. Lett beliggenhet og grei adkomst. Landlige omgivelser i fin
natur.
.
Reguleringsmessige forhold
Eiendommen er regulert i reguleringsplan/område 01 for Vinjeområdet, iflg Snåsa kommune. Reguleringsplan
vedtatt : 19.12.1990.
.
Vinje
7761SNÅSA
Gnr.:50Bnr.:131
Side1av6
12.02.2015
ABC-takstas
IngeRygg
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Eiendommens tomt
Tomteareal (m²)
Type tomt
Festetidens utløpsår
Årlig festeavgift
17771
Festet
Eiet
Kommentarer vedrørende festekontrakt
Tomtens beskaffenhet
Lett beskaffenhet. Tomten er hovedsaklig av flatt område. Opparbeidet med noe asfalterte
gårdsplass/parkeringsarealer og resterende er av sand. Noe grøntanlegg og dels naturtomt.
.
Eiendommens bygninger
Type bygg
A Skole-/institusjonsbygninger
B Anneks
Likningstakst
--Forsikringsselskap
KLP-forsikring
Byggeår
1943
1943
Kjøpsår
--Polisenummer
Rehab. - ombygd år
Kjøpesum / kostpris
--Type forsikring
Forsikringsforhold ikke
kjent
.
Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Skole-/institusjonsbygninger
Beskrivelse
Fundamentert på betongfundament og grunnmur av skvettpusset betong -finnes setningsskader og kalk og
saltutslag/flassete grunnmurer.
Drenering antas være opprinnelig.
Byggkonstruksjonen på eldre deler er hovedsaklig uisolerte plankevegger noe bindingsverk som er kledd med
opprinnelige stående kledning -fasadevegger i varierende fuktpåkjenninger med flassete dels råte på
kledning/påregnelig oppgraderinger. Nyere tilbygg er isolert bindingsverk med stående kledning.
Vinduer/dører er hovedsakelig av opprinnelige koblede vinduer/isolerglass -varierende
fuktpåkjenninger/påregnelig oppgraderinger.
Saltak og valmtak -konstruksjon. Hovedsaklig tekt med opprinnelig skifer og noe shingel på nyere fløy -flere
skader/løs skiferheller/påregnelig oppgraderinger.
Takrenner/beslag/nedløp av opprinnelig stål/sink -registrert varierende skader/nedheng/påregnelig oppgraderinger.
Etasjeskillere av hovedsaklig av tre. Gulv hovedsakelig av belegg/tregulv -stedvis fuktpåkjente gulv etter
vannskader i senere tid. Vegger av malt panel/plater. Himlinger av malt plater/panel/systemhimling -dels oppgradert
og dels eldre overflater med slittasjer.
Store og uhensikt- messig bygningsmasser med variert tilstand og det kan vurderes om det er om lønnsomhet med
oppgraderinger/rehabilitering.
.
Vinje
7761SNÅSA
Gnr.:50Bnr.:131
Side2av6
12.02.2015
ABC-takstas
IngeRygg
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Anneks
Beskrivelse
Generelt anneks:
Anneks etablert i ca 1943 som består av 2 etasjer + kjeller.
Grunnmur av plasstøpt betong (sparemur) -registrert sprekker/flassete ved takrenne.
Drenering antas være opprinnelig.
Byggkonstruksjon er oppført av uisolert plankevegg -forutsatt utført på byggemåte fra byggeår. Tilbygg av reisverk
og som har svak konstruksjon.
Utvendig fasader av stående kledning/vinduer av isolerglass/koblede glass -registrert noen skjevheter og varierende
fuktpåkjenninger/råte -påregnelige oppgraderinger.
Takform er saltak, takkonstruksjon ikke kjent -kaldloft ikke kontrollert. Utvendig tekt med eldre skifer, eldre
takrenner/beslag/nedløp av eldre sinkrenner -registrert rust/nedbøy og skader.
Utvendig trapper av eldre betongtrapp -noe frostskader.
Opprinnelige teglsteinspipe -registrert bekksot. Utvendig er pipe av tegl m/fotbeslag av stål. Åpen peis i 1.etasje og
eldre kokskamin i 2.etasje.
Etasjeskille av tre -registrert skjevheter/ustabiliteter.
Kjeller er grovkjeller -registrert salt/kalkutslag.
Ingen våtrom.
Innvendige overflater i 1. og 2. etasje er noe oppusset, hovedsaklig eldre -registrert ustabilt/mjukt gulv.
Innvendige trapper av malt tre fra 1.etasje til 2.etasje.
Innnvendige overflater er hovedsaklig eldre -generelt bruksslitasje.
Vann er avkoblet. Synlige avløpsrør er soilledninger.
Eldre el-anlegg, el-skap med automatsikringer -påregnelige oppgraderinger.
Bygning er generelt i variert stand med påregnelig rehabilitering.
.
Generelle kommentarer
Bygningens standard pr. dato
0
1
2
Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol.
Eiendommens potensial
3
4
5
6
.
Vinje
7761SNÅSA
Gnr.:50Bnr.:131
Side3av6
12.02.2015
ABC-takstas
IngeRygg
7
8
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Bygningenes arealdisponering
Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007
Avvik fra NS 3940:2007
Målverdighet
En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner
måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen,
regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene.
Bruksenhet
Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot
andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg,
måles til ytterveggens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger.
Bygg
Et. plan
BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal)
Skole/instuttisjon 1.etasje
1628
0
Klasserom, administrasjon, ganger, trapper, heis,
lagerrom, wc, gymsal, sløydsal, bibliotek,
Skole/instuttisjon 2.etasje
780
0
Klasserom, administrasjon, ganger, trapper, heis,
lagerrom, wc,
Skole/instuttisjon 3.etasje
92
0
Lagerplass/hensettingsplass, trapperom
Delsum bygg Skole/instuttisjon 2500
0
Anneks
2.etasje
67
0
Lagerrom, gang, trapperom
Anneks
1.etasje
67
0
Møterom, lager, gang, trapperom, utebod
Anneks
Kjeller
45
0
Grovkjeller/boder
Delsum bygg Anneks
179
0
SUM
2679
0
Kommentarer til planløsningen
.
Areal og leier
Bygg
Et. plan
Utleid (m²) Leieinntekt / Ledig (m²) Eget bruk BTA (m²) Markedsleie
Sum
år
BTA
(m²) BTA
kr/m²
markedsleie
SUM
0
0
0
0
Andre leieinntekter 0
Andre leieinntekter
0
A Sum leieinntekter 0
B Sum normal markedsleie 0
Spesifiser evt. andre leieinntekter
Ingen utleie pr i dag.
Kommentarer til leiekontrakt(er)
Ingen leiekontrakter
Kommentar til ledige utleiearealer
Eldre stor bygningsmasse som egner seg best til skole/instuttisjon og som er dyr å drifte. Således ikke enkel å leie ut.
.
Spesielle forhold
Konsesjonsplikt
Ja
Forkjøpsrett
Nei
Ja
Nei
.
Kommentarer til Grunnboksbladet
Grunnbok er ikke undersøkt/kontrollert og som forutsettes undersøkt før eventuelt salg.
.
Vinje
7761SNÅSA
Gnr.:50Bnr.:131
Side4av6
12.02.2015
ABC-takstas
IngeRygg
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt
Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A
- Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Beregnede byggekostnader, Bygg B
- Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Samlet sum beregnede byggekostnader
+ Tomteverdi, justert for verdifaktor
Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt
- Hovedbygg A
80
- Bygg B
80
33 750 000
27 000 000
= 6 750 000
2 400 000
1 920 000
= 480000
= 7 230 000
+ 1 500 000
= 8 730 000
.
Verdianalyse
Kostnader
Offentlige avgifter
Eiendomsskatt
Forsikringer
Vedlikehold / adm
0
A Faktisk leie
3 603
0
0
0
0
0
Inntektsfradrag
3 603
-3 603 Normal leieinntekt B
0 -Tap ved ledighet
-3 603 NETTO LEIE
Normal leieinntekt A
-Tap ved ledighet
NETTO LEIE
0
B Markedsleie
3 603
0
0
0
0
0
3 603
-3 603
0
-3 603
Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav
Eiendom er ikke kapitalisert pga det ikke er fremlagt noen leieinntekter. Og det anses vanskelig å få leid ut
bygningene i distriktet.
Pr i dag ingen eiendomsskatt pga at det er en kommunal eiendom.
Kapitalisert verdi
A ut fra 0 % avkastn.
-Infinity B ut fra 0 % avkastn.
-Infinity
Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet
Ikke opplyst om eventuelle leieinntekter.
.
Andre verdifaktorer
Eiendommen har stort utbyggingspotensial.
.
Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon
Tilbud på riving av bygninger på eiendommen er ca kr.2.000.000,-. Eiendom har ingen sammenligningsgrunnlag
angående markedsverdi.
.
Verdikonklusjon
Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes!
Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes:
Markedsverdi:
Anbefalt låneverdi:
kr 750 000
kr ikke vurdert
.
Vinje
7761SNÅSA
Gnr.:50Bnr.:131
Side5av6
12.02.2015
ABC-takstas
IngeRygg
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Underskrifter
Sted og dato
Takstingeniør
Steinkjer 05.10.2014
Inge Rygg
ABC-takst as
.
Dokumentkontroll
Det er foretatt svært begrenset dokumentkontroll av eiendommen.
Vinje
7761SNÅSA
Gnr.:50Bnr.:131
Side6av6
12.02.2015
ABC-takstas
IngeRygg