2014 Årsmelding - Haugerud borettslag
1 Haugerud Borettslag Til andelseierne i Haugerud Borettslag Velkommen til generalforsamling 26.mai 2015. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2014. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Haugerud Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. 2 Haugerud Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Haugerud Borettslag avholdes tirsdag 26.mai 2015 kl. 19:00 i samlingssalen, TROSTERUD SKOLE. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG (SIDE 26 – 31) A) Forslag fra styret om at egenandel forsikring belastes andelseier B) Forslag fra styret om omgjøring av fellesareal (fellesboder i kjeller omgjøres til kjellerboder) C) Forslag fra styret om å innføre årlig parkeringsavgift øremerket vedlikehold av p-plasser og kjøreveier i borettslaget D) Forslag fra Maria Kalstø om omgjøring av 1 gjesteparkeringsplass til bildeleordning E) Forslag fra Janet Ohemeng om flytting av yttervegg ved balkong F) Forslag fra Ola Hansen om endring av husordensreglene ang. nabovarsel ifb. støy ved større oppussingsarbeid G) Forslag fra styret om at Telenor overtar telenettet i borettslaget H) Forslag fra styret om endring av husordensreglene I) Forslag fra styret om endring av vedtektene 5. VALG AV TILLITSVALGTE (SIDE 32) A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 2 delegerte med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år Oslo, 24.3.2015 Styret i Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ Knut Sælid /s/ May Liss Urang /s/ 3 Haugerud Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2014 GENERELLE OPPLYSNINGER Haugerud Borettslag består av 577 andelsleiligheter + 1 tjenesteleilighet fordelt på 17 lavblokker med totalt 59 oppganger. Byggearbeidene startet i 1965 og innflytting skjedde i perioden 15.11.1966 - 4.4.1968. Tomten ble kjøpt i 1986, er på 112 242 m2 og har gårdsnr. 141 og bruksnr. 101 / 105. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948512823, ligger i Oslo kommune bydel Alna og har adresse: Haugerudvn 2 – 70, 0674 Oslo Stjernemyrvn 2 – 48, 0673 Oslo Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har 1 fast ansatt, samt rengjøringshjelp ansatt på deltid. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes et godt arbeidsmiljø. Det er ikke registrert skader eller ulykker i 2014. Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styreleder Nestleder Styremedlem Jon-Erik Berger Agatha Al-Saadi Knut Sælid Tom Erik Trondsen May Liss Urang Stjernemyrveien 40 Haugerudveien 32 Haugerudveien 4 Stjernemyrveien 16 Stjernemyrveien 6 Varamedlem Idar Lauritzen Jorun Slette Mohammed Usman Ali Jean R Bernadotte Nordenstam Haugerudveien 8 Stjernemyrveien 14 Haugerudveien 42 Stjernemyrveien 28 Valgkomité Dag Endal Siri Ingebjørg Keul Ingar Sivertsen Stjernemyrveien 24 Stjernemyrveien 32 Haugerudveien 20 OBOS generalforsamling Agatha Al-Saadi Tom Erik Trondsen Haugerudveien 32 Stjernemyrveien 16 Varadelegert OBOS Haugerudveien Haugerudveien Idar Lauritzen Knut Sælid 8 4 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har utvidet forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. 4 Haugerud Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 28 311 291 mot budsjettert kr 28 550 000. Avviket skyldes at felleskostnadene ikke økte med 3 % som varslet fra 1.9.2014. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 27 382 674 mot budsjettert kr 32 784 000. Avviket skyldes i stor grad at vedlikehold av trapper og uteareal ikke er gjennomført i 2014, samt lavere energikostnader til Haugerud Varmesentral enn budsjettert. Andre driftskostn 7,4 % Energi/fyring 14,4 % Kabel-TV 5,7 % Kommunale avgifter 8,4 % Forsikring 2,2 % Finanskostn. 6,5 % Avdrag 11,5 % Styrehonorar 1,0 % Div. honorar/ avskrivninger 5,6 % Drift og vedlikehold 34,5 % Personalkostn. 2,8 % Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr 1 113 846 og foreslås dekket ved overføring fra opptjent egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler har i løpet av 2014 økt med kr 4 596 906 og utgjør kr 2 849 395 pr. 31.12.2014. Haugerud Varmesentral AS Borettslaget er, sammen med Solfjellet B/L, medeier i Haugerud Varmesentral AS. Som en orientering er resultatregnskap og balanse pr. 31.12.2014 tatt inn etter regnskapet til Haugerud Borettslag. Den som ønsker ytterligere informasjon om sentralen, kan henvende seg til forretningsfører (OBOS) for å få utlevert sentralens årsberetning og regnskap. 5 Haugerud Borettslag KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen fremlegger styret budsjett for 2015 (kolonnen lengst til høyre i resultatregnskapet). I posten drift og vedlikehold er det budsjettert med ca. kr 2 000 000 til ordinært vedlikehold og ca. kr 6 500 000 til større vedlikehold i form av taktekking, oppgradering av uteområde med sittegrupper og asfaltering, omgjøring av kjellerboder, samt nye utelamper. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader A-konto til Haugerud Varmesentral er noe justert i forhold til 2014 og er satt til kr 6 250 000. Til belysning i oppganger, utelys og varmekabler, er budsjettert med ca. kr 300 000. Forsikring Generelt justeres forsikringspremien med økningen i byggekostnadsindeksen (6,6 %), korrigert for forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i hvert enkelt borettslag. Premien for vårt borettslag øker med 6,6 %. Lån og innskuddsrente Borettslaget har pr. 31.12.2014 2 lån: Husbanklån 1 er et annuitetslån (5 dellån) med kvartalsvise terminforfall til fastrente hhv. 2,182 % (til 1.5.2018) og 2,771 % (til 1.5.2023). Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 1.1.2033. Lån i Eika Boligkreditt er et serielån med månedlige terminforfall til flytende rente 3,35 % pr. 31.12.2014 og er iht. betalingsprognose nedbetalt pr. 30.6.2043. Lånet har en ramme på kr 24 000 000. I forbindelse med forestående takarbeider, vil resterende ramme på kr 6 500 000 bli tatt ut i løpet av 2015 eller 2016. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note 20 i regnskapet. Rente på innskudd pr. 1.1.2015 er 0,35 % på driftskonto og 2,4 % på sparekonto. Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret til OBOS for 2015 reduseres med 8,7 %. Samtidig har regjeringen vedtatt innføring av 25 % merverdiavgift på forretningsførerhonorar fra 1.1.2015, slik at honoraret for 2015 vil utgjøre kr 890 872. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2015. Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2015 som øker med 4 % fra 1.3.2015. Oslo, 24.3.2015 Styret i Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ Knut Sælid /s/ May Liss Urang /s/ 6 Haugerud Borettslag 7 Haugerud Borettslag 8 Haugerud Borettslag ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER . Regnskap 2014 -1 747 511 Regnskap 2013 1 818 638 Budsjett 2014 -1 747 511 Budsjett 2015 2 849 395 -1 133 846 686 710 -625 000 9 500 000 -3 830 958 4 596 906 -3 963 418 107 507 -3 225 213 8 011 060 -4 496 085 -3 566 149 -6 384 000 100 000 0 16 000 000 -4 486 164 5 229 836 28 000 690 000 0 1 0 -3 330 000 -2 612 000 2 849 395 -1 747 511 3 482 325 237 395 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 7 110 634 Kortsiktig gjeld -4 261 238 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 2 849 395 2 841 126 -4 588 637 -1 747 511 Note A. DISP. MIDLER PR. 01.01. B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag kjøpesum anl.midler Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 1 15 15 20 20 Ved behov vil resterende delutbetalingslån kr 6 500 000 bli benyttet 9 Haugerud Borettslag RESULTATREGNSKAP Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER Regnskap 2014 Regnskap 2013 Budsjett 2014 Budsjett 2015 2 28 247 772 27 756 220 28 500 000 29 092 000 3 63 519 135 445 50 000 60 000 28 311 291 27 891 665 28 550 000 29 152 000 4 5 15 6 7 8 9 10 11 DRIFTSRESULTAT -935 424 -1 081 672 -1 100 000 -1 100 000 -330 000 -330 000 -330 000 -345 000 -686 710 -107 507 -100 000 -690 000 -14 000 -13 750 -14 000 -15 000 -78 000 -81 000 -90 000 -95 000 -774 668 -767 000 -775 000 -890 000 -181 536 -49 374 -75 000 -250 000 -127 200 -117 200 -120 000 -130 000 -11 530 504 -13 084 670 -16 000 000 -8 500 000 -750 230 -830 584 -750 000 -795 000 -2 791 046 -2 598 622 -2 630 000 -3 300 000 -4 822 152 -6 389 034 -6 500 000 -6 550 000 -1 905 059 -1 676 271 -1 900 000 -1 975 000 -2 456 145 -2 369 423 -2 400 000 -2 400 000 -27 382 674 -29 496 108 -32 784 000 -27 035 000 928 617 -1 604 443 -4 234 000 2 117 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 Finanskostnader 13 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 115 365 -2 177 828 -2 062 463 61 595 -2 420 570 -2 358 975 50 000 -2 200 000 -2 150 000 50 000 -2 139 000 -2 089 000 ÅRSRESULTAT -1 133 846 -3 963 418 -6 384 000 28 000 Overføringer: Fra opptjent egenkapital -1 133 846 -3 963 418 10 Haugerud Borettslag BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER: Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler Aksjer og andeler Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER Note 2014 2013 14 131 374 114 3 446 580 3 079 999 49 000 35 519 137 985 212 131 374 114 3 446 580 3 141 709 49 000 35 519 138 046 922 21 703 2 203 310 2 621 652 2 263 968 7 110 634 20 278 521 879 2 242 456 56 513 2 841 126 145 095 845 140 888 048 57 700 50 195 393 50 253 093 57 700 51 329 239 51 386 939 78 852 214 11 729 300 90 581 514 73 183 172 11 729 300 84 912 472 3 049 420 65 625 396 584 672 278 77 331 4 261 238 2 782 734 64 105 441 458 1 216 714 83 626 4 588 637 145 095 845 150 479 300 0 140 888 048 150 479 300 0 15 16 17 OMLØPSMIDLER: Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER 18 19 SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 577 * 100 Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD 20 21 KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 22 23 SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 24 Oslo, 24.3.2015 Styret i Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ Knut Sælid /s/ May Liss Urang /s/ 11 Haugerud Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres vurderes individuelt. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler Balkongtillegg SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Salgsplass for juletrær Solfjellet Borettslag, tomteleie parkeringsplass Søppelgebyr SUM ANDRE INNTEKTER 25 322 964 81 048 2 843 760 28 247 772 7 500 48 019 8 000 63 519 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -381 479 Overtid -147 171 Lønn rengjøringshjelp -26 625 Annen lønn -39 150 Påløpte feriepenger -71 331 Fri bolig -62 736 Motkonto fri bolig 62 736 Arbeidsgiveravgift -173 242 Pensjonskostnader -74 285 AFP-pensjon -9 891 Yrkesskadeforsikring -3 785 Bedriftshelsetjeneste -2 840 Arbeidsklær -5 626 SUM PERSONALKOSTNADER -935 424 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1,5 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR 12 Haugerud Borettslag Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014 og er på kr 330 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 14 000. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS OBOS Prosjekt AS Dr.Techn.Kristoffer Apeland AS (omlegging tak) SUM KONSULENTHONORAR -63 561 -1 515 -21 186 -95 275 -181 536 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Murerarbeider overdekninger (Murmester Nils Berg AS) -8 810 090 Byggeledelse murerarbeider (Dr.Techn.Kristoffer Apeland AS) -114 375 Nye sylindre kjellerdører -534 050 Utskifting takluker -29 419 Styring varmeanlegg (serviceavtaler) -175 000 Styring varmeanlegg (drift, vedlikehold og utvidelser) -160 865 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -9 823 799 Drift/vedlikehold bygninger -155 437 Drift/vedlikehold VVS -314 246 Drift/vedlikehold elektro -59 376 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -847 009 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -315 957 Drift/vedlikehold brannsikring -435 Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg -6 449 Drift/vedlikehold parkeringsanlegg -1 405 Kostnader leiligheter, lokaler -1 392 Egenandel forsikring -5 000 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -11 530 504 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER -1 766 661 -1 024 385 -2 791 046 NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Haugerud Varmesentral SUM ENERGI / FYRING -284 774 -4 537 378 -4 822 152 13 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Diverse leiekostnader/leasing Verktøy og redskaper Telefon-/kontormaskiner Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Bomlåsing/parkeringsregulering Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefonrefusjon Telefon vaktmester- og driftskontor Porto Drivstoff maskiner Vedlikehold maskiner Reisekostnader Gaver Bank- og kortgebyr Konstaterte tap Avsetning tap på fordringer SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Andre renteinntekter SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt AS, renter lån Husbanken, renter lån 1 Husbanken, renter lån 2 Eika Boligkreditt AS, termingebyr Husbanken, termingebyr SUM FINANSKOSTNADER Haugerud Borettslag -3 250 -441 614 -58 543 -203 603 -5 644 -7 512 -22 119 -4 765 -78 218 -75 136 -513 816 -832 788 -2 037 -12 551 -8 735 -12 990 -57 438 -81 -3 973 -14 201 -36 198 -25 858 -34 489 -60 -1 688 -956 -973 3 091 -2 456 145 5 951 107 455 1 959 115 365 -556 149 -1 598 444 -22 455 -600 -180 -2 177 828 NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1968 46 732 700 Rehabilitering (styringssystem energieffektivisering) tilgang 2011 2 187 314 Rehabilitering (nye balkonger og inngangsparti) tilgang 2005 82 454 100 SUM BYGNINGER 131 374 114 Tomta ble kjøpt i 1986, gnr.141/bnr.101 og 105. Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr. 1003. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. 14 NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Gressklipper Tilgang 1997 Avskrevet tidligere Haugerud Borettslag 248 283 -248 282 1 Snøfreser Tilgang 2004 Avskrevet tidligere 21 490 -21 489 1 Garasjeanlegg Kostpris Tilgang 1989 Avgang 1993 24 000 24 000 -24 000 24 000 Høyttaleranlegg Tilgang 2009 Avskrevet tidligere 17 658 -17 657 1 Avfallsanlegg Tilgang 2013 Tilgang 2014 Avskrevet tidligere Avskrevet i år 3 225 213 625 000 -107 507 -686 710 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 3 055 996 3 079 999 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -686 710 NOTE: 16 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Haugerud Varmesentral AS. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, dvs. at de er bokført til opprinnelig kjøpspris. Antall aksjer: 490, pålydende: kr 100, balanseført verdi: kr 49 000. Den samlede aksjekapital i Haugerud Varmesentral AS er på kr 100 000. NOTE: 17 LANGSIKTIGE FORDRINGER Haugerud Varmesentral AS, halvdel tomt SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER 35 519 35 519 NOTE: 18 KUNDEFORDRINGER Kundefordringer Avsatt for tap SUM KUNDEFORDRINGER 22 699 -996 21 703 NOTE: 19 KORTSIKTIGE FORDRINGER Viderefakturerte kostnader (egenandel forsikring) 16 000 Haugerud Varmesentral AS, avregning 2014 (til gode) 733 625 Skattetrekk overført OBOS 36 072 Forskuddsbetalte kostnader (kostnadsføres i 2015) 1 417 613 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 2 203 310 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2015, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2015. 15 Haugerud Borettslag NOTE: 20 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS (innvilget låneramme kr 24 000 000). Serielån med flytende rente 3,35 % pr. 31.12.14. Løpetid 30 år. Delutbetalt 2013 -8 011 060 Delutbetalt 2014 -9 500 000 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 351 225 -17 159 835 Husbanken 2 Opprinnelig 1996 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år -21 000 000 20 197 277 802 723 0 Husbanken 1 (Lånet består av 5 dellån): Dellån 10 og 20. Annuitetslån (fastrenteavtale 2,182 % til 01.05.2018). Løpetid 30 år. Opprinnelig 2002 -30 324 000 Nedbetalt tidligere 3 182 492 Nedbetalt i år 1 166 134 -25 975 374 Dellån 30, 40 og 50. Annuitetslån (fastrenteavtale 2,771 % til 01.05.2023). Løpetid 30 år. Opprinnelig 2002 -45 486 000 Nedbetalt tidligere 8 258 119 Nedbetalt i år 1 510 876 -35 717 005 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -78 852 214 NOTE: 21 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1968 Opprinnelig 1993 Opprinnelig 2005 SUM BORETTSINNSKUDD -11 683 500 -22 900 -22 900 -11 729 300 NOTE: 22 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -36 072 -29 553 -65 625 NOTE: 23 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger Refusjon utlegg SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -71 331 -6 000 -77 331 NOTE: 24 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag TOTALT 11 729 300 78 852 214 672 278 91 253 792 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2014 følgende bokførte verdi: Bygninger 131 374 114 Tomt 3 446 580 TOTALT 134 820 694 16 Haugerud Borettslag HAUGERUD VARMESENTRAL AS RESULTATREGNSKAP Note DRIFTSINNTEKTER: Avgiftspliktige inntekter Avregning, avsetninger Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER 2 2 3 4 14 5 6 7 8 9 10 DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 Finanskostnader 12 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER RES.FØR SKATTEKOSTNAD: Skattekostnad ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital 13 Regnskap 2014 Regnskap 2013 Budsjett 2014 Budsjett 2015 8 920 353 -1 421 327 0 7 499 026 9 577 237 343 100 147 748 10 068 085 10 342 000 0 320 000 10 662 000 10 400 000 0 0 10 400 000 -921 046 -969 497 -1 200 000 -1 000 000 -146 000 -155 200 -100 000 -150 000 -3 094 -3 094 -15 000 -15 000 -16 432 -13 986 -14 000 -14 000 0 -10 000 0 0 -88 968 -85 960 -84 000 -92 000 -151 192 -72 674 -130 000 -80 000 -8 750 0 0 0 -422 399 -299 761 -300 000 -150 000 -150 050 -143 892 -140 000 -140 000 -8 411 -8 125 -9 000 -9 000 -5 522 205 -7 969 946 -8 320 000 -8 400 000 -96 688 -361 319 -350 000 -350 000 -7 535 235 -10 093 453 -10 662 000 -10 400 000 -36 209 -25 369 0 0 36 630 -421 36 209 25 732 -364 25 369 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17 Haugerud Borettslag HAUGERUD VARMESENTRAL AS BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER Note 2014 2013 14 1 71 038 6 188 77 227 1 71 038 9 282 80 321 678 906 2 445 345 168 2 583 411 3 609 930 979 790 0 303 955 2 013 249 3 296 994 3 687 156 3 377 315 17 100 000 100 000 100 000 100 000 18 71 038 71 038 71 038 71 038 327 113 1 729 728 102 128 1 357 149 3 516 118 328 313 980 715 231 145 1 666 103 3 206 277 3 687 156 0 0 3 377 315 0 0 15 OMLØPSMIDLER Beholdninger Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER 16 SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 19 20 SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar Oslo, 25.2.2015 Styret i Haugerud Varmesentral AS Jon-Erik Berger /s/ Ulf Oddvar Arnesen /s/ Rune Ljostad /s/ 18 Haugerud Borettslag STYRETS ARBEID 2014/2015 Møter Siden ordinær generalforsamling 20.mai 2014 har styret avholdt 13 ordinære styremøter, 7 kontormøter, 2 møter med oppgangskontaktene, samt 1 beboermøte. I tillegg kommer daglige telefon- og e-postkorrespondanse, samt møter og befaringer med ulike samarbeidspartnere, leverandører og beboere. Her kan bl.a. nevnes murerarbeider (murermester Nils Berg og Kr. Apeland), nedgravde søppelbrønner (Alles Miljø), styring av fyringsanlegget (Effektiv Energi og EnReduce), trefelling og grøntområder (GrøntMiljø), snørydding/gressklipping (Tvengsberg), Renovasjonsetaten, samt firmaene tømmermester Steinar Kvalum, rørlegger Brødrene Larsen VVS, Wennevold’s Elektro, Eiendomssikring, Norvakt og Vask, Canal Digital, Smart Security, Haugerud Varmesentral, Haugerud Garasjelag m.fl. Nedgravde søppelbrønner Som følge av at en del beboere ikke bruker den avfallstasjonen de skal bruke, måtte kapasiteten utvides ved blokk 2, 8 og 17. I august 2014 ble det gravd ned 3 ekstra beholdere til restavfall og ved blokk 2 ble det også gravd ned ekstra papirbeholder. Dette har hjulpet, men det er tidvis kapasitetsproblemer ved blokk 5 (Haugerudveien 8) og ved blokk 3 (Haugerudveien 20). Styret minner derfor om at det KUN er beboere i Haugerudveien 2-24 som skal bruke disse 2 avfallstasjonene. Stadig vekk er det noen som ikke klarer å putte avfall ned i søppelbrønnen, men setter igjen poser utenfor. IKKE gjør dette, da søppel tiltrekker seg uønskede skadedyr som rotter og fugler. Dersom beholderen er full, vennligst gå til neste avfallsstasjon. Det henstilles til ikke å kaste avfall etter kl. 22:00 frem til kl. 07:00, da det blir en del støy (særlig når man kaster glass). Dette er svært plagsomt for naboer som har soverom ut mot en avfallsstasjon. Til orientering tømmes restavfall normalt på onsdager, mens papir tømmes torsdager (partallsuker). Glass- og metallemballasje tømmes ved behov. Nye sylindre/nøkler I 2014 ble nær sagt alle sylindre til kjellerdører og tørkebåser skiftet ut. Året før ble alle sylindre til hovedinngangsdører og bommer skiftet, og nøkler delt ut til alle. Arbeidene er utført at Eiendomssikring AS og har kostet borettslaget totalt ca. kr 800 000. Den som har behov for ekstra nøkler, kan henvende seg til vaktmesterkontoret eller driftskontoret for å få nøkkelrekvisisjon. 19 Haugerud Borettslag Murerarbeider blokk 11-17 Arbeidene med utskifting av teglsteinsoverdekkinger over vinduer fortsatte i 2014 og resterende blokker 11-17 ble utbedret. Arbeidene ble totalt ca. kr 1 250 000 dyrere enn budsjettert og skyldes bestilte tilleggsarbeider i form av lufteluker i kjelleretasjer, vasking av fasader, samt etterspekking av mur. Varmestyringsanlegget Styret har fortsatt arbeidet med å optimalisere fyringsanlegget og videreført samarbeidet med Effektiv Energi som rådgiver og EnReduce som leverandør av utstyr. Det er i perioden etablert flere referanseleiligheter som har fått nye, trådløse sensorer. Planen er etter hvert å skifte ut alle sensorer med de nye trådløse sensorene. Enkle retningslinjer for økonomisk bruk av varmeanlegg i leilighetene: Bruk termometer for å kontrollere innetemperatur. Plasser den helst i stue og ikke ved vinduer. Vi ønsker å oppnå 22 grader i oppholdsrom (som er den høyeste anbefalte temperaturen i oppholdsrom). Viser termometer lavere temperatur enn 22 grader, sjekk om alle radiatorer er skrudd på (kan skrus til 5). Sjekk om alle radiatorer, som er skrudd på, er varme (ved mild utetemperatur vil de oppleves som lunkene). Hvis man ønsker en lavere temperatur på soverommet og ikke ønsker å bruke radiator, er det lurt å holde døren lukket. Hold alle ventilasjonsluker i yttervegger åpne. Ventilasjonskanaler på kjøkken, bad, wc og bod må ikke tildekkes/lukkes. På den måten holder man luftsirkulasjon i gang, og behovet for lufting gjennom vinduer reduseres. Vennligst meld fra til vaktmester hvis noen radiatorer ikke fungerer eller hvis innetemperaturen i oppholdsrom ligger betydelig under 22 grader. Vannlekkasjer Vi har hatt flere tilfeller av vannlekkasjer på bad og kjøkken som skyldes tette rør og sluk. Husk at rengjøring av sluk er en del av beboers vedlikeholdsansvar og kan skape kostbare oversvømmelser og lekkasje til naboen under. Tips: Bruk gummihansker å dra opp gammelt hår, fett og såperester. Bruk deretter en gammel oppvaskbørste til å vaske rundt i sluket. Rengjøring bør gjøres ca. hver tredje måned avhengig av hvor mange som bor i husstanden og hvor mye hår man mister i dusjen. Unngå å bruke avløpsåpner i pulverform, fordi det kan stivne og sette seg fast i rør. 20 Haugerud Borettslag Tak En konsulentrapport viser at de fleste takene må tekkes om i løpet av 1-5 år. Unntaket er blokk 16 (Stjernemyrveien 34-38) som er av nyere dato. Planen er å ta 3 tak i løpet av 2015. I Stjernemyrveien 44 var det høsten 2014 en større vannlekkasje og det ble avdekket råte i treverket rundt taksluket. Skaden er nå utbedret utvendig og innvendig. Utskifting av totalt 17 takluker i alle blokker ble utført høsten 2014. Plan for opprusting av uteanlegget Styret engasjerte høsten 2014 en landskapsarkitekt for å lage utkast til en plan for opprusting av utearealer. Planen tar for seg sittegrupper, lekeplasser, sykkelstativ, tørkebåser, gangstier, tilførselsveier mv. Styret har også sett på belysning i borettslaget. Gamle lamper på gavlveggene er nå erstattet av nye energivennlige lamper og det er innhentet prøve på ny belysning langs gangveiene. De gamle lampene er gjenstand for hærverk og sparkes til stadighet ned. Det er også svært vanskelig å få tak i deler til å reparere disse. Løse heller I Stjernemyrveien ble det i 2013 flere steder utbedret utvendige trapper hvor heller hadde løsnet. Dette ble kostbart og det varte ikke lenge før mange heller løsnet igjen. Det er derfor hengt opp advarsel i de oppganger det gjelder, men styret ber likevel alle være forsiktig med hensyn til løse/manglende heller utenfor. Styret jobber aktivt for å finne en holdbar løsning. Maling av oppganger Også i 2014 er det 3 oppganger som har organisert dugnad for å male trappeoppgangen. Borettslaget bekoster maling og utstyr der oppussing er nødvendig. Styret ser positivt tiltak som bidrar til et triveligere bomiljø og som samtidig er med på å holde kostnadene nede. Økonomi Styret har høy fokus på borettslagets økonomi og ved større vedlikehold innhentes flere tilbud. Det gjennomføres også regelmessig anbud på eksisterende avtaler. I forbindelse med murerarbeider og søppelbrønner ble det søkt og innvilget pantelån kr 24 millioner. Det gjenstår 1 delutbetaling á kr 6,5 millioner som vil bli tatt ut i forbindelse med taktekking i 2015 eller 2016. Renhold Styret har innhentet forespørsel om tilbud på trappevask basert på en kravspesifikasjon. 6 firmaer kom med tilbud og valget falt til slutt på Økonomiske Løsninger AS. Det nye firmaet starter opp fra juni. Skadedyr Dersom du oppdager kakerlakker, veggdyr eller andre skadedyr, ber vi om at vaktmester kontaktes snarest. Dette for å begrense skadeomfanget og hindre spredning til naboer. Skadedyrkontroll gjennomføres i samarbeid med Boss Norge AS. 21 Haugerud Borettslag Uteområder Borettslaget har hatt avtale om skjøtsel av grøntanlegget med GrøntMiljø AS. Firmaet har ansvar for skjøtsel av blomster, buskfelt, hekker og trær, sprøyting mot ugress mv. Styret er i skrivende stund i ferd med innhenting av nye tilbud. Klipping av plener og snørydding utføres av Tvengsberg Vaktmestertjeneste. Trafikk og parkering Det er satt opp trafikk-bommer i borettslaget for å redusere unødig og farlig kjøring på eiendommen. De fleste bommene står åpne hverdager mellom kl 9:30 og 14:30. Husk at all innkjøring etter kl. 22:00 og frem til 07:00 er forbudt. Regler for parkering, gjesteparkering og kjøring står nærmere omtalt bakerst i dette heftet, se husordensregler og parkeringsbestemmelser i borettslaget Avfallshåndtering Første onsdag hver måned unntatt juli, har borettslaget container-dag (storsøppeldag). Beboerne kan da kaste restavfall som ikke får plass i de nedgravede søppelbrønnene. Det settes også ut elektronikk-bur på ballplassen hvor småelektrisk avfall skal kastes. Opplegget er kostbart, men styret er innstilt på at servicetilbudet forsetter, så fremt reglene følges. Se husordensreglene for ytterligere informasjon. Styret har fått laget en oversikt som forklarer hva som kan kastes og hva som ikke kan kastes på container-dagene. Dette skal henge i alle oppgangene. Ordningen gjelder ikke oppussingsavfall. Har man mye avfall etter ombygning kan man kjøpe en iSekk (stor gul sekk) på bl.a. Maxbo Alnabru eller Jernia Tveita og bestille henting/ bortkjøring på www.isekk.no. Styret registrerer at flere har fått med seg denne endringen. Som følge av forsøpling er miljøstasjonen og UFF-containeren i borettslaget fjernet. Årsaken var stadig forsøpling og tilgrising. Nærmeste miljøstasjon er på ESSO i Tvetenveien, mens det er 2 UFF-containere ved Marvins Outlet. HMS- Internkontroll Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet (HMS). May Liss Urang og Tom Trondsen har vært styrets HMS-ansvarlige. Styret ivaretar internkontrollen mht. brannvern, felles elektrisk anlegg, lekeplassutstyr og krav i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Vernerunde ble gått i august 2014 og flere oppganger fikk beskjed om å rydde opp og fjerne utstyr grunnet brannfare. 4 fellesrom ble avstengt etter runden. Videre er leietakere av lokaler er tilskrevet med hensyn til HMS–kontroll/sjekk av disse. Det er også gjennomført møter med Garasjelaget angående HMS. 22 Haugerud Borettslag Informasjon Styret informerer jevnlig om vedtak, vedlikehold, og andre forhold i borettslaget og nærområdet. De viktigste hjelpemidlene for dette er: INFO FRA STYRET og andre rundskriv i postkassene. I 2014 ble det delt ut 9 Info fra styret, samt flere skriv til enkeltblokker og -oppganger. Oppslag på tavlene i oppgangene. Regelmessig kontakt med oppgangskontaktene. Husordensregler, vedtekter og regler for bilkjøring/parkering. www.haugerudborettslag.no Klagesaker Styret mottar jevnlig nabo-klager for brudd på husordensreglene. De fleste relaterer seg til støy og søppel i fellesarealer. Det oppfordres til å ta hensyn til sine naboer og å følge husordensreglenes bestemmelser. Husk at dersom du banker forplanter lyden seg over flere etasjer til sjenanse og irritasjon for flere naboer. I styreperioden har 1 sak endt med salgspålegg, 2 saker har løst seg ved møter, mens 1 sak pågår fortsatt. I disse sakene har borettslaget måttet bruke advokat. Oppgangskontaktene Oppgangskontakter fungerer som viktig informasjonskanal mellom beboerne og styret. Kontaktene har lokale kunnskaper om egen oppgang/blokk og er derfor til stor nytte bl.a. ved dugnader, vedlikehold og klagesaker. De tar også imot nye andelseiere i borettslaget og overleverer styrets velkommen-brev. Samarbeidsmøter mellom alle oppgangskontaktene, styret, vaktmester og daglig leder har blitt avholdt 24.10.2014 og 27.4.2015 på Tveita Senter. Oppgangskontaktene vil for innsatsen i 2014/15 få et honorar på kr 1 000 pr. oppgang. Velferd - dugnader Juletreet på ballplassen ble tradisjonen tro tent 2. søndag i advent. Også julen 2014 var det juletresalg i krysset Haugerudvn/Tvetenvn, en tradisjon som nå har pågått svært mange år. Vår-dugnaden 2015 (Rusken) hadde som vanlig god oppslutning rundt om på de fleste steder på borettslagets område. Dugnaden ble organisert av vaktmester Gunnar Paulsen og oppgangskontaktene. En STOR takk til alle som deltok. Det planlegges også gjennomført høstdugnad i løpet av 2015. Styret retter også en STOR takk til beboere som frivillig holder blomsterbed, busker og plener i stand i borettslaget. Dette gjør Haugerud Borettslag til et triveligere sted å bo, samtidig som det er med på å holde kostnadene nede. Annet Solfjellet Borettslag er nå eier av parkeringshuset i Haugerudvn. 79. Dersom man ønsker å leie garasjeplass, kan søknadsskjema lastes ned fra borettslagets hjemmeside www.solfjellet.no (søknad om parkeringsplass). Manglende strøing av turveien gjennom borettslaget, gatelys i Stjernemyrveien som ikke virker, hull i Haugerudveien, tagging osv. 23 Haugerud Borettslag Meld inn feil og mangler som gjelder offentlig vei og område til Bymiljøetaten i Oslo kommune: http://bymelding.no/Innmelding.aspx 24 Haugerud Borettslag ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT Styret Styret har ikke fast besøkstid på driftskontoret, men møte med styret kan avtales via daglig leder. Post til styret / daglig leder kan legges i styrets postkasse utenfor underetasjen i Haugerudveien 22 eller sendes pr. e-post til [email protected] Se for øvrig borettslagets utmerkede hjemmeside på www.haugerudborettslag.no Driftskontoret Driftskontoret i underetasjen Haugerudveien 22 er betjent tirsdager i uker med oddetall (uke 1, 3, 5 osv.) av daglig leder Erik Braathen. Besøks- og telefontid disse ukene er mellom kl. 13:00 og kl. 15:00. Daglig leder/OBOS er som regel også tilgjengelig pr. telefon utover besøkstidene (mellom kl. 08:30 og 15:00). Driftskontoret har telefon 918 68 921 og e-post [email protected] Vaktmestertjeneste / andre ansatte Vaktmester Gunnar Paulsen ivaretar daglige drift og løpende vedlikehold i borettslaget iht. stillingsbeskrivelse. Vaktmesterkontoret er i underetasjen Haugerudveien 20 og det er besøks- og telefontid hverdager mellom kl. 12:30 og kl. 13:00. Vaktmester kan kontaktes på telefon 915 54 256. Utenom telefontid skal vaktmester kun kontaktes når det er påkrevd eller haster. Vaktmester skal ikke ringes privat. Skriftlige meldinger til vaktmester kan legges i postkasse utenfor underetasjen i Haugerudveien 20 eller sendes som e-post til [email protected] Feresthe Arman er ansatt som renholder for lokalene i Haugerudvn. 8, 20 og 22. Snømåking / strøing i vinterhalvåret og gressklipping i sommerhalvåret utføres av firma Tvengsberg Vaktmestertjenester. Parkering Det følger enten 1 parkeringsplass eller 1 garasjeplass til hver leilighet. Det er anledning til å bytte plass og leie bort plassen dersom man ikke har bil. Utleie av plass eller bytte av plass må gjøres i henhold til husordensreglene. I 2013 ble det delt ut 2 parkeringskort til alle leiligheter som har parkeringsplass. Kortet fungerer som bevis på at man disponerer den plassen som står på kortet. Dersom noen tyvlåner parkeringsplassen, kan Smart Security kontaktes for borttauing av den feilparkerte bilen. Man må fremvise parkeringskort og legitimasjon. Det er fortsatt en del beboere som ikke har hentet kortene sine. Borettslaget har ca. 20 gjesteparkeringsplasser som er samlet i krysset Haugerudveien/ Tvetenveien. Disse kan brukes av besøkende (ikke av biler tilhørende / registrert på beboere i Haugerud Borettslag). Det er parkeringskontroll i borettslaget som utføres av firma Smart Security. Reglene er gjengitt på side 39 i dette heftet. 25 Haugerud Borettslag Nøkler/skilt Nøkler til oppgangene bestilles ved henvendelse til vaktmester eller daglig leder. Skilt til ringetablå ute (gratis) og postkasse (betales av beboer) bestilles hos daglig leder. Renhold Økonomiske Løsninger AS overtar renholdet av borettslagets 59 oppganger fra 1.6.2015. Barnevogner og rullatorer må være fjernet fra trappeoppgangen den dagen trappen vaskes, slik at dette ikke er til hinder for renholderne. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Borettslaget har avtale om pakken Komplett Mini HD, som innebærer digital-TV og bredbånd i alle leiligheter. Husk at dekoder og modem følger boligen ved salg. Har du spørsmål knyttet til ovennevnte, kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS for OBOS-forvaltede boligselskap. Haugerud Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan andelseier utarbeide en energiattest for sin bolig. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Ulovlig bruksoverlating kan føre til salgspålegg. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Borettslaget har montert brannslange i alle leiligheter og delt ut 2 røykvarslere. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Husk å skifte batteri i røykvarsler minst én gang pr. år og kontroller at varsleren fungerer (helst med røyk). Vannslange skal kontrolleres at den fungerer og er hel. Den som evt. også har pulverapparat bør vende på disse én gang pr. år (helst utendørs) slik at pulveret ikke klumper seg og apparatet mister effekt. 26 Haugerud Borettslag Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post [email protected] Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Rehabilitering og større vedlikehold 2014 Utbedring fasader (teglstensoverdekninger/sprekker i fasader blokk 11–17), 4 ekstra nedgravde søppelbrønner, nye sylindre kjellerdører og utskifting av takluker 2013 Utbedring fasader (teglstensoverdekninger/sprekker i fasader blokk 1–10), nedgravde søppelbrønner og nye sylindre/nøkler til utgangsdører 2012 Vedlikeholdsspyling soilrør, rengjøring ventilasjonskanaler, samt nye lamper med lysstyring i alle oppganger 2011 Oppgradering av varmestyring, utskifting av 1 varmeveksler i blokk 4 2010 Oppussing av 5 oppganger (dugnad) 2009 Vedlikehold av inngangspartier 2008 - 2009 Oppsett av trafikkbommer 2007 - 2009 Utbedring av balkongene på grunn av lekkasjeproblem 2006 - 2007 Ny utebelysning 2005 - 2006 Oppgradering av undersentralene (fyring/varmtvann) 2005 Takutbedringer 2004 Oppussing av 33 oppganger (dugnad) 2003 Oppgradering av de elektriske hovedtavlene 2002 - 2003 Oppgradering av leke- og samlingsplasser, oppgradering av kjøreveien og nye røykvarslere & brannslanger 2001 - 2003 Nye innglassede balkonger og nye inngangspartier (begge sider) 1999 - 2000 Bygging av avfallshus ute 1995 - 1996 Vindusutskifting 1989 - 1990 Utbedring av fasader 27 Haugerud Borettslag FORSLAG A) Forslag fra styret om at egenandel forsikring belastes andelseier Hver gang bygningsforsikringen brukes, belastes borettslaget egenandel kr 10 000 for vannskader og kr 6 000 for øvrige skader. Gjeldende praksis har vært at beboer viderefaktureres egenandelen unntatt når borettslaget har vedlikeholdsansvaret. Dette bør formaliseres i vedtektene og styret foreslår at følgende tas inn i vedtektene: FORSLAG: Beboer må etter gjeldende praksis dekke egenandel for skader som er skjedd på områder hvor beboer har vedlikeholdsansvar iht. vedtektene, f.eks. ved feil på elektriske apparater og installasjoner inne i leiligheten mv., og uansett dersom vedkommende har opptrådt uaktsomt. B) Forslag fra styret om omgjøring av fellesareal (fellesboder i kjeller omgjøres til kjellerboder) Haugerud borettslag har hatt de siste årene betydelige kostnader knyttet til opprydding i fellesrom. Styret ha gjentatte ganger minnet om riktig bruk av fellesrom i rundskriv, i forhold til brukbarhet av arealer og ikke minst i forhold til brannfare. Allikevel har situasjonen ikke forbedret seg og bruk av fellesrom for noen av blokkene er blitt et kontinuerlig problem. Dette er årsaken at styret begynte å se på andre løsninger enn stengning av mest problematiske rom. Styret foreslår at fellesrom deles opp i små enheter. For deler av kjeller uten undersentral vil det bety at alle beboere vil få til disposisjon to kjellerboder, en eksisterende og en ny bod i fellesrom. Styret foreslår videre at i den delen av kjellerboder, som inneholder undersentral, rives alle eksisterende boder og etableres nye, større boder. I den delen av kjeller vil alle beboere få én ny, stor kjellerbod. Etablering av nye kjellerboder foreslås fordelt over flere år med tilgjengelige midler. I fremdriftsplanen vil det blitt tatt hensyn til den eksisterende situasjon i hver enkelt blokk, hvor de mest problematiske blokker vil stå først i rekka. FORSLAG: Generalforsamlingen i Haugerud Borettslag gir styret fullmakt til å etablere nye boder i fellesrom i kjeller. Før arbeider settes i gang er styret pålagt å hente tilbud fra minst tre firmaer. C) Forslag fra styret om å innføre årlig parkeringsavgift øremerket vedlikehold av p-plasser og kjøreveier i borettslaget Parkeringsplasser og kjøreveier i borettslaget har stadig behov for vedlikehold. Dette gjelder alt fra asfaltering, skilting, kanstein, osv. FORSLAG: Det innføres en årlig parkeringsavgift på kr 500 pr år som øremerkes vedlikehold av p-plasser og kjøreveier i Haugerud Borettslag. 28 D) Haugerud Borettslag Forslag fra Maria Kalstø om omgjøring av 1 gjesteparkeringsplass til bildeleordning I Haugerud borettslag har vi et svært godt parkeringstilbud, da alle har en parkeringsplass per leilighet. Mange bruker imidlertid ikke denne fordi de ikke trenger/kan ha egen bil. Bildeleordninger etableres rundt i hele Oslo. Det innebærer at man er medlem i en ordning hvor man kan hente en bil på et bestemt sted og bruke den til lave priser. Det er et attraktivt tilbud for personer som trenger bil, men som ikke ønsker kostnaden eller arbeidet med en egen bil. Bildeleordninger har enda ikke etablert seg på Haugerud. Bilkollektivet er interessert i p-plass i vårt borettslag dersom vi gir dem en parkeringsplass de kan disponere. For den enkelte borettslagseier vil bildeleordningen innebære at man har en bil stående på gjesteparkeringen, som man reserverer til når man har behov for bil. Et bildelingstilbud i borettslaget vil også gi god pr, og kan være et viktig moment for nye kjøpere. Jeg har telt antall biler på gjesteparkeringen to uker i januar, samt tilfeldige datoer ellers de to årene jeg har bodd her. Jeg har aldri sett mer enn 13 av 20 gjesteparkeringer være benyttet. Kun én p-plass trengs for å etablere bildelingsordning, og vi vil fremdeles ha 19 gjesteparkeringer igjen. Det vil ha en betydelig større verdi for borettslagets samlede interesser at hver eier har muligheten til å disponere en bil i nærområdet, enn at gjesteparkeringen forblir delvis ubenyttet. Gjesteparkeringen er ikke i nærheten av å være for liten etter mine observasjoner. FORSLAG: Jeg foreslår at man benytter en av gjesteparkeringsplassene til bildeleordning. Man må bruke våre ubenyttede gjesteparkeringer til å etablere et godt tilbud til alle beboerne i borettslaget. Styrets innstilling: Borettslaget har i dag 578 leiligheter. 20 gjesteparkeringsplasser er stilt til disposisjon for alle disse leilighetene. Å disponere en gjesteparkering til fordel for bildeleordning mener styret ikke er hensiktsmessig, da vi har så få gjesteparkeringsplasser. Pr. d.d. er det beboere i 4 borettslag som benytter seg av parkering i gatene rundt i området Haugerudveien og Stjernemyrveien, og det er problematisk generelt for beboere å finne plass i gatene om de har mer enn en bil i husstanden. Når gjester kommer på besøk er det ofte ingen ledige plasser å parkere på i gatene. Skulle borettslaget være så uheldig å miste dagens ordning når det gjelder parkeringsmuligheter for våre anleggsmaskiner i fremtiden, har vi ingen plasser vi kan benytte med unntak av gjesteparkeringsplassene. Styret ser det derfor som viktig å opprettholde antall gjesteparkeringsplasser lik det vi har i dag. En bildeleordning betyr i praksis at borettslaget gir fra seg en gjesteparkeringsplass som kan benyttes av alle som er medlem av Bilkollektivet, uavhengig av hvor de bor. Det kan i praksis bety at vi gir fra oss en gjesteparkeringsplass til formålet som vi faktisk ikke vet om vil bli benyttet av beboere i Haugerud borettslag. Siden alle beboere har tilgang til en biloppstillingsplass eller garasje, har styret har godkjent at beboer kan benytte sin egen parkeringsplass til dette formålet om beboer ønsker, så lenge beboer er andelseier i borettslaget. Styret anbefaler generalforsamlingen å stemme nei til dette forslaget og opprettholde dagens gjesteparkeringsplasser. 29 E) Haugerud Borettslag Forslag fra Janet Ohemeng om flytting av yttervegg ved balkong Jeg ønsker at man skal kunne benytte seg av noe av balkongplassen dersom ønskelig. Med det mener jeg at det skal kunne gå an å flytte dør- og vinduskarm som går mot stuen, noen centimeter, slik at det blir litt større plass på stuen. Se tegning. For de av oss som har ett-roms vil dette være en lur måte å utnytte plass på, da balkongen er nyttig, men ganske stor ift. den plassen man har til rådighet inne i leiligheten (igjen for oss med små leiligheter) og mtp. mindre bruk på vinteren. En slik flytting innebærer å ta ned balkongdør- og glassvinduer (på stuesiden ved radiatoren), legge på nødvendig gulvbelegg og flytte balkongdør- og vinduer (på stuesiden ved radiatoren), noen centimeter innover i balkongen. Dette vil ikke medføre noen forandring på utsiden av balkongen - altså rammer ikke innglassingen eller noe annet på utsiden. Jeg fikk dessverre ikke snekker til å tegne og skrive ned akkurat hvordan dette vil se ut, men kommer det opp til vurdering og blir det aktuelt, så setter jeg han på prosjektet. Har ikke mulighet til å utdype det noe mer, men kommer jo på generalforsamlingen og stiller bedre rustet der. Styrets innstilling: Forslaget går ut på å flytte yttervegg uten endring av etasjeskillere. I eksisterende situasjon er det innstøpte kuldebrobrytere i dekket, rett over- og under balkongvinduer/vegg. Flytting av yttervegg innebærer behov for isolering på over- og underside av den delen av balkongplate som "havner" i leiligheten. Etter TEK10 (gjeldende forskrift om tekniske krav til byggverk) må man benytte minimum 100 mm isolasjon for kuldebrobrytere og ca. 300 mm generell isolasjon i tak/gulv. En endring i din leilighet vil kreve etterisolering av gulv mellom den nye veggen og den gamle plassering, samt isolering i taket og sidevegger. Med eksisterende høyde ca. 2,4 meter vil nettohøyde i den nye utvidede delen være mindre enn 2 meter og ikke tilfredsstille gjeldende krav. Forslaget er derfor ikke gjennomførbart, med mindre man velger å rive alle balkonger og støpe balkongplater på nytt med ny plassering av kuldebrobrytere. Andre momenter i saken er at flytting av yttervegg vil føre til en omlegging av sentralfyringsanlegget, samt at tiltaket er søknadspliktig overfor Plan- og bygningsetaten. Det kan også legges til at balkongene i 2001 ble utvidet for å få større balkonger, ikke for å få større leiligheter. Styret anbefaler generalforsamlingen å stemme nei til dette forslaget. 30 F) Haugerud Borettslag Forslag fra Ola Hansen om endring av husordensreglene om nabovarsel ifb. støy ved større oppussingsarbeid I forbindelse med flere større oppussingsarbeider i min oppgang det siste året har jeg vært plaget av uforholdsmessig mye støy i perioder. Dette gjelder særlig boring og pigging i mur og betong. Støy fra slike arbeider forplanter seg veldig godt i konstruksjonen og kan være så forstyrrende at det er nødvendig å kunne forberede seg på når det kommer til å skje. Det er blant annet umulig å arbeide hjemmefra under slike omstendigheter. Mitt forslag er derfor at slike tyngre arbeider bør varsles naboene spesielt med dag og tidsrom, og arbeidene må begrenses til korte og planlagte perioder. Under følger forslag til formulering av et tilleggspunkt i borettslagets vedtekter (§4-3) eller husordensregler under punktet "Bruk av leilighetene": "Ved oppussing som medfører vesentlige støyende arbeider, særlig boring og pigging i mur og betongkonstruksjoner, må naboene både i samme oppgang og tilstøtende oppganger varsles på forhånd. Varslet må distribueres til naboene ved oppslag og i postkassene minst én uke før oppstart av arbeidet. Varslet må inneholde en plan for hvilke dager og tidspunkt det planlegges slikt arbeid. Varslet må også inneholde kontaktinformasjon til leilighetens eier og opplysning om hvilken leilighet det gjelder." Jeg ber om at generalforsamlingen vurderer mitt forslag. Styrets innstilling: Styret støtter forslaget og anbefaler dette innarbeidet i husordensreglene med noe justeringer. Ved planlagt oppussing som medfører vesentlige støyende arbeider, særlig boring og pigging i mur og betongkonstruksjoner, skal varsles naboer i samme oppgang og tilstøtende oppganger i god tid. Varsel legges i postkassene eller henges på oppslagstavlen i oppgangen. Varsel må underskrives med kontaktinformasjon til beboer. G) Forslag fra styret om at Telenor overtar telenettet i borettslaget For å kunne få trygghetsalarm i leiligheten må man ha fasttelefon, men Telenor kan pr. i dag ikke installere fasttelefon i leilighetene. Beboer har derfor måttet henvende seg til styret som har fått jobben utført via Tessta Connect AS. Firmaet har etablert kontakt med fastnettet via Get’s gamle telefonsentral som står i kjelleren i Haugerudveien 42. Dette er både en omstendelig og kostnadskrevende prosess. Styret foreslår at Telenor overtar borettslagets telenett, da dagens ordning gjør det svært vanskelig for beboerne å etablere fasttelefon i leilighetene. 31 H) Haugerud Borettslag Forslag fra styret om endring av husordensreglene Bruk av leiligheten - side 1 Ved oppussing, innflytting og lignende må banking, drilling og annen støyende virksomhet ikke skje etter kl. 21.00 på hverdager, ikke skje etter kl. 17.00 på lørdager og overhodet ikke skje på søndager, helligdager og høytidsdager. Endres til: Ved oppussing, innflytting og lignende må banking, drilling og annen støyende virksomhet ikke skje etter kl. 20.00 på hverdager, ikke skje etter kl. 17.00 på lørdager og overhodet ikke skje på søndager, helligdager og høytidsdager. Vedlikeholdsplikt – side 2 Oppussing av badet må utføres av fagfolk med "våtromssertifikat". På web-siden til Fagrådet for våtrom: www.ffv.no finnes en liste over alle godkjente bedrifter. Utskifting av sluk og endring av eksisterende våtrom er - dersom det medfører utvidelse av og/eller legging av ny membran - søknadspliktige tiltak i henhold til Plan- og bygningsloven, med ansvarlig søker. Det er den enkelte andelseiers ansvar at det søkes Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune om tillatelse til tiltaket. Engasjeres et godkjent firma til å utføre oppussingsjobben, er det vanlig at firmaet søker om tillatelse. Endres til: Oppussing av badet skal utføres av fagfolk med "våtromssertifikat". På web-siden til Fagrådet for våtrom: www.ffv.no finnes en liste over alle godkjente bedrifter. Søppel og avfall – regler for bruk av container-dagen – side 3 På container-dagene (normalt første onsdag i hver måned) kan beboerne kaste større gjenstander som er tillatte. Gjenstandene kan settes ut foran underetasje inngang kvelden før eller på selve container-dagen, senest kl 19:00. Alt må bæres ut (ikke kastes ned fra balkong) og legges pent / eventuelt buntes eller ligge i sekk, slik at det ikke sperrer fremkommelighet. Endres til: På container-dagene (normalt første onsdag i hver måned) kan beboerne kaste større gjenstander som er tillatte. Gjenstandene kan settes ut foran underetasje inngang kvelden før eller på selve container-dagen, senest kl. 19:00. Alt må bæres ut (ikke kastes ned fra balkong) og legges pent / eventuelt buntes eller ligge i sekk, slik at det ikke sperrer fremkommelighet. Materiale etter rivning og oppussingsarbeider i leiligheten defineres IKKE som større gjenstander. Denne type materiale må den enkelte beboer selv sørge for å få kjørt bort, f.eks. ved å bestille en iSekk eller lignende. Bilkjøring og parkering på borettslagets område – side 4 Det gjennomføres regelmessig parkeringskontroll i borettslaget av firmaet borettslaget til enhver tid har avtale med. Firmaet har rett til ileggelse av kontrollavgift for overtredelse av bestemmelsene. Endres til: Det gjennomføres regelmessig parkeringskontroll i borettslaget av firmaet borettslaget til enhver tid har avtale med. Firmaet har rett til ileggelse av kontrollavgift for overtredelse av bestemmelsene. Der det er nødvendig kan det også rekvireres borttauing av kjøretøyet. 32 I) Haugerud Borettslag Forslag fra styret om endring av vedtektene Nåværende tekst: 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, dørtelefonanlegget inne i leiligheten, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Endres til: Varmtvannsbereder fjernes i begge avsnitt på 5-1 (1) og (2). Ytterdører til boligen fjernes i 5-2 (3) og flyttes til 5-1 (1) og (2) Endringen blir da slik i 5-1 (1) og (2): 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som ytterdør til boligen, dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, dørtelefonanlegget inne i leiligheten, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer, samt ytterdør til boligen. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Nåværende tekst: 5-3 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. Endres til: 5-3 Utbedringsansvar og erstatning 33 Haugerud Borettslag (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. For erstatningskrav se § 5-3 (3) 34 Haugerud Borettslag VALGKOMITEENS INNSTILLING A. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Agatha Al-Saadi May Liss Urang Haugerudveien 32 Stjernemyrveien 6 Styremedlemmer som ikke er på valg: Knut Sælid Tom Erik Trondsen Haugerudveien 4 Stjernemyrveien 16 B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Idar Lauritzen 2. Jorun Slette 3. Mohammed Usman Ali 4. Jean R Bernadotte Nordenstam Haugerudveien 8 Stjernemyrveien 14 Haugerudveien 42 Stjernemyrveien 28 C. Som valgkomité for 1 år foreslås: Dag Endal Siri Ingebjørg Keul Ingar Sivertsen Stjernemyrveien 24 Stjernemyrveien 32 Haugerudveien 20 D. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: Agatha Al-Saadi Tom Erik Trondsen Haugerudveien 32 Stjernemyrveien 16 Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Idar Lauritzen Knut Sælid Haugerudveien 8 Haugerudveien 4 Oslo, 9.4.2014 For valgkomiteen for Haugerud Borettslag Ingar Sivertsen /s/ Siri Ingebjør Keul /s/ Dag Endal /s/ 35 Haugerud Borettslag HUSORDENSREGLER FOR HAUGERUD BORETTSLAG Husordensreglene er vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 16.2.1971 med senere endringer vedtatt på generalforsamling 30.5.71, 12.5.76, 12.5.77, 12.5.87, 27.5.93, 26.5.94, 24.5.00, 23.5.02, 12.5.09, 6.5.10, 24.5.11, 22.5.12, 21.5.13 og 20.05.14. Haugerud Borettslag er et andelslag der beboerne i fellesskap er ansvarlige for at eiendommen blir holdt i god stand. Alle utgifter som påføres borettslaget, må dekkes av felleskostnadene som betales hver måned. Reglene skal sikre alle beboere orden, ro og trivsel i hjemmet og på borettslagets område. BRUK AV LEILIGHETENE Ingen leilighet må brukes slik at man sjenerer andre beboere. Det skal i alminnelighet være ro i leiligheten fra kl. 23.00 til 07.00. God bokultur er: - at man varsler sine naboer om man unntaksvis har en sammenkomst som kan medføre mer støy enn normalt og som kan vare lenger enn det tidspunkt da det skal være ro. Sang- og musikkøvelser er ikke tillatt mellom kl. 20.00 og 09.00 og overhodet ikke tillatt på søndager og helligdager. Sang- og musikkundervisning kan bare skje etter tillatelse fra styret og med samtykke fra berørte naboer. Ved oppussing, innflytting og lignende må banking, drilling og annen støyende virksomhet ikke skje etter kl. 21.00 på hverdager, ikke skje etter kl. 17.00 på lørdager og overhodet ikke skje på søndager, helligdager og høytidsdager. Ved oppussing / ombygging må man ta hensyn til blant annet følgende viktige regler: 1. Ventilasjon; Høye overskap som monteres på kjøkkenet, må ikke dekke ventilasjonskanaler / luker. I så fall må kanalen forlenges / utvides til skapfront. Eksisterende kanal mellom matskap og yttervegg må ikke benyttes til kobling av kjøkkenvifte. Nedsenket himling må ikke dekke til ventilasjonsåpninger i yttervegger. 2. Bærevegger; Det er ikke tillatt å lage nye åpninger eller utvide eksisterende dører i bærende vegger. 3. Akustikk / lydforhold; Endring av gulvoppbygging – for eksempel med legging av fliser i oppholdsrom, som endrer akustiske / lydmessige forhold mellom leilighetene, er ikke tillatt. Det er også viktig å vite at nedsenket himling fast montert i taket kan forverre akustikken i egen leilighet. Alle planlagte oppussingsarbeider (bortsett fra vanlig vedlikehold som tapetsering, maling og liknende) skal meldes skriftlig til styret / daglig leder. Beboer er selv ansvarlig for før arbeider igangsettes, å undersøke om planlagte oppussingsarbeider kan gjennomføres ut fra bygningsmessige og andre forskrifter og / eller om godkjenning fra myndighetene må innhentes. 36 Haugerud Borettslag VEDLIKEHOLDSPLIKT Som beboer i borettslag har du plikt til å holde boligen ved like. Oppussing av badet må utføres av fagfolk med "våtromssertifikat". På web-siden til Fagrådet for våtrom: www.ffv.no finnes en liste over alle godkjente bedrifter. Utskifting av sluk og endring av eksisterende våtrom er - dersom det medfører utvidelse av og/eller legging av ny membran - søknadspliktige tiltak i henhold til Plan- og bygningsloven, med ansvarlig søker. Det er den enkelte andelseiers ansvar at det søkes Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune om tillatelse til tiltaket. Engasjeres et godkjent firma til å utføre oppussingsjobben, er det vanlig at firmaet søker om tillatelse. ANDELSEIERS ERSTATNINGSPLIKT Hvis den enkelte andelseier unnlater å foreta pliktig vedlikehold, eller utfører arbeider på baderommet i strid med lov eller forskrift og det oppstår en skade, kan andelseier bli erstatningsansvarlig overfor borettslaget / skadelidende nabo. Ved mistanke om at baderommet er i strid med lov eller forskrift, kan borettslaget forlange kontroll av baderom BRUK AV TRAPPEROM, GANGER OG FELLESROM Det er ikke lov å røyke i oppgangene, i kjelleren eller i andre innvendige fellesarealer i borettslaget. Sykler, ski, kjelker eller lignende må ikke settes i trapperom eller ganger. Barnevogner kan om nødvendig stå under trapp til underetasjen forutsatt at de fjernes på dagen for trappevask, men de må aldri parkeres i inngangspartiene. Kun rullatorer / gåstoler og rullestol av mindre str. kan om nødvendig stå i inngangspartiet. Ting som lagres i fellesrom i kjeller (tidligere bomberom) skal være merket med eiers navn. Ting som lagres i fellesrom og ikke er merket med eiers navn, kan kastes uten erstatningsplikt ovenfor eier. Fottøy, leker og lignende skal ikke settes utenfor entrèdørene. Mopeder, motorsykler og scootere som settes i kjellere vil i medhold av Brannforskriftene bli fjernet uten ansvar for borettslaget. LUFTING Montering av avtrekksvifter i luftekanaler eller lufteventiler er forbudt av hensyn til balansen i blokkens ventilasjonssystem og de luktproblemer som kan oppstå. Alle lufteluker og lufteventiler i leilighetene må alltid være åpne for å unngå høy fuktighet som kan medføre helseproblem og råteskader, og disse må aldri bygges igjen eller stenges / tildekkes ved ombygging av kjøkken og andre rom, eller ved senking av tak. God bokultur er: - at man holder entrédøren lukket slik at matlukt ikke kommer ut i trapperommet. LEK Lek i kjellere og trapperom er ikke tillatt. God bokultur er: - at foreldre lærer sine barn til ikke å støye i oppgangene, blant annet ved selv å foregå som et godt eksempel. 37 Haugerud Borettslag SØPPEL OG AVFALL - REGLER FOR BRUK AV CONTAINER-DAGEN Søppel og avfall skal kastes i avfallshusene ute, som har separate innkastluker for papir / papp og vanlig husholdningsavfall. Husholdningsavfall skal være pakket inn. HVA KAN LEVERES PÅ CONTAINER-DAGEN ? På container-dagene (normalt første onsdag i hver måned) kan beboerne kaste større gjenstander som er tillatte. Gjenstandene kan settes ut foran underetasje inngang kvelden før eller på selve container-dagen, senest kl 19:00. Alt må bæres ut (ikke kastes ned fra balkong) og legges pent / eventuelt buntes eller ligge i sekk, slik at det ikke sperrer fremkommelighet. Et elektonikkbur for kast av småelektriske ting: data, kabler, barbermaskiner, husholdningsapparater som støvsuger, brødrister, kaffetrakter, tv, miksmaster, vannkoker, lamper, lampetter, radioer, stereoanlegg osv., settes ved komprimatoren (på den store plassen midt i borettslaget) på selve container-dagen, slik at denne typen avfall kan leveres der. Fellesrom eller gangareal må aldri benyttes for lagring av avfall. TING SOM IKKE KAN KASTES I AVFALLSHUSENE ELLER PÅ CONTAINER-DAG: Glass, lysrør, komfyrer, kjølemøbler, tørketromler, maling & kjemikalier, matavfall, bildekk, oljer, impregnerte trematerialer, brann- og eksplosjonsfarlige gjenstander, og liknende ting. Større elektriske ting kan leveres gratis til butikker som selger dette. Også bildekk og -hjul kan leveres gratis der man kjøper slikt. Maling, oljer, kjemikalier leveres gratis på miljø-stasjon (på mange Esso-stasjoner) eller på renholdsetatens mottak. Ta vare på trivsel og miljø. Ved brudd på gjeldende regelverk kan borettslagets styre innkreve en avgift av beboere som setter fra seg søppel og annet avfall på borettslagets område, containerområdet inkludert. TØRKING, BANKING OG RISTING AV TØY Tørkebåsene skal ikke brukes på søndager eller på offentlige høytids- og festdager. Vinduene må ikke brukes til risting, lufting eller banking av tøy eller sengeklær. Oppheng av tørkesnorer er ikke tillatt på balkongene. RENHOLD Trappeoppgangene vaskes av et byrå hver uke og beboerne må sørge for at det på vaskedagen ikke er noe i oppgangen som hindrer renholderne. GRØNTANLEGG OG BEPLANTNINGER Småplenene ved inngangene er ikke bruksplener. De større bruksplenene og andre beplantninger må behandles fornuftig. Foreldre må påse at ingen plener ødelegges av for konsentrert lek. Sykling på plenene er forbudt, og i det minste voksne beboere bør avstå fra å lage snarveier over plenene. Bruksplenene må skånes maksimalt når de er oppbløtte, særlig vår og høst. Ballspill skal ikke forekomme etter kl. 21.00 på borettslagets område. Ballspill er ikke tillatt på plener og stikkveier, men styret har fullmakt til å oppheve forbudet i perioder på steder ballspill ikke er for sjenerende. GARASJE- OG PARKERINGSPLASSER Det følger enten én (1) garasje- eller én (1) parkeringsplass til hver enkelt leilighet. Det er anledning til å bytte, men det må gis beskjed til Garasjelaget eller til Driftskontoret. Det er ikke lov å selge eller leie ut garasje- eller parkeringsplass til utenforstående, kun til beboere i Haugerud Borettslag. 38 Haugerud Borettslag BILKJØRING OG PARKERING PÅ BORETTSLAGETS OMRÅDE Bilkjøring skal kun skje når spesielle grunner gjør det nødvendig og da i gangfart. Stopp på snuplassene ved blokkene er kun tillatt i kort tid for nødvendig bringing og/eller henting, inntil 20 minutter. All innkjøring til blokkene mellom kl 22.00 og 07.00 er forbudt. Det er kun tillatt å parkere i garasje eller på biloppstillingsplass, ikke på stikkveier og snuplasser. Parkeringsplassene må ikke benyttes som reparasjons- eller vaskeplass, eller som opplagsplass for avskiltede biler eller bilvrak av hensyn til bl.a. snømåking og rydding. Det gjennomføres regelmessig parkeringskontroll i borettslaget av firmaet borettslaget til en hver tid har avtale med. Firmaet har rett til ileggelse av kontrollavgift for overtredelse av bestemmelsene. God bokultur er: - at man også gjør sine gjester kjent med borettslagets bestemmelser for bilkjøring og parkering. GJESTEPARKERING Det er kun gjester som kan bruke gjesteparkeringen, den er ikke til bruk for beboernes egne biler. Det er forbudt å parkere taxi og håndverksbiler på gjesteparkeringen. Gjesteparkering kan kun skje i inntil 3 døgn av gangen, uavhengig av om bilen er flyttet/benyttet eller ikke disse 3 dagene. Dette på bakgrunn av det begrensede antallet plasser vi har til rådighet. Daglig leder/vaktmester kan, om det er særlige behov utstede skriftlig dispensasjon ut over de 3 dagene. Slik dispensasjon må legges godt synlig innenfor bilens frontrute. Om dere skal ha besøk av håndverkere som er nødt til å stå ved blokka, eller selv har særlige behov som vil ta mer enn 20 minutter, må dere på forhånd hente parkeringstillatelse hos vaktmester/daglig leder som legges synlig i bilen. DYREHOLD Borettslaget tillater dyrehold med mindre dyret gjør skade på borettslagets eiendom eller er til vesentlig sjenanse for andre beboere. Hundehold er tillatt under forutsetning av at eieren undertegner og etterlever en spesiell erklæring. Dyr kan kreves fjernet om ikke regelverket følges. LÅSING AV DØRER Borettslagets inngangsdører og kjellerdører skal alltid holdes låst. BALKONGER, VINDUER Balkongene med innglassing, brystning og lignende inngår som en del av fasaden og kan ikke males eller forandres uten tillatelse. Det er ikke tillatt å anvende annen type av / farge på solavskjerminger i front / på sidene enn det borettslaget har bestemt. Oppheng av gardiner eller markiser er ikke tillatt på balkongene. Også vindusrammer og lignende inngår som en del av fasaden og kan ikke males eller forandres uten tillatelse. Det er ikke tillatt å mate fugler / kaste ut mat fra balkongene da dette tiltrekker rotter og andre skadedyr. Det er ikke tillatt å lagre gjenstander over balkongens brystningshøyde. SKADER Når skader på borettslagets eiendom kan tilbakeføres til en bestemt person, vil vedkommende eller dennes foresatte bli gjort økonomisk ansvarlig etter Lov om erstatningsplikt. 39 Haugerud Borettslag ANTENNER FOR FJERNSYN OG RADIO Feil ved borettslagets kabel-TV-anlegg (stjernenett) meldes til det kabelselskap borettslaget til enhver tid har serviceavtale med (se borettslagets siste årsmelding). Beboerne har ikke lov til å sette opp parabolantenner eller andre antenner ut av vinduer, på fasader eller på takene. OPPGANGSKONTAKTER Styret søker å oppnevne oppgangskontakter i alle 59 oppganger, gjerne etter forslag fra beboerne i oppgangene. Oppgangskontaktens funksjonsperiode er 1 år. Funksjonsperioden kan forlenges. En oppgangskontakt har som hovedoppgaver: - Melde fra til styret om mulige skader knyttet til det bygningsmessige eller utearealene, og om ordensmessige eller miljømessige problem. - Kontrollere rett bruk av fellesrom og kjellerganger, og få fjernet ting som ikke skal være der. - Hilse på og gjøre seg kjent med nye beboere når de har flyttet inn, og levere styrets Velkommen-brev og formidle annen viktig informasjon til de nye. - Sammenkalle oppgangsmøte og / eller dugnad om det er interesse for felles tiltak eller behov for drøftinger. - Være orientert om styrets behandling av viktige saker som berører oppgangen og dens beboere, og følge opp saker der styret ønsker medvirkning. - Delta på fellesmøte mellom alle kontaktene og styret hver vår og hver høst. - Se etter det oppgangen har / trenger av utstyr (spade, feiekost, annet). Det skal i hver oppgang på tavla henge lapp om hvem som er oppgangskontakten. ANDELSEIER HAR ANSVARET FOR DET ELEKTRISKE ANLEGGET I EGEN LEILIGHET I samband med konkretisering av de nye HMS-forskriftene (Helse, Miljø og Sikkerhet), som også gjelder for borettslag og boligsameier, har Kommunal- og regionaldepartementet fastslått ansvarsforholdet for kontroll og vedlikehold av elektriske anlegg. I brev av 13. november 2000 fra det lokale elektrisitetstilsyn er borettslaget pålagt å informere alle som flytter inn i borettslaget om følgende: 1. Styret i borettslaget har ansvaret for kontroll og vedlikehold av alle elektriske anlegg og installasjoner i borettslagets fellesarealer, og fram til hovedsikring i andelseiers sikringsskap. 2. Andelseier har det samme ansvaret for kontroll og vedlikehold av sikringsskapet og det elektriske anlegget inne i sin leilighet som en eier av en enebolig. Porttelefon er også å anse som en del av det elektriske anlegget i en leilighet. Det er altså ikke borettslaget / styret som har ansvaret for det elektriske anlegget inne i leilighetene. Styrets ansvar i denne sammenheng er kun å gjøre andelseier kjent med hans / hennes plikter, hvilket gjøres for nye andelseiere gjennom Husordensreglene. SENTRALVARMEANLEGG I HAUGERUD BORETTSLAG Arbeider på varmeanlegget i leilighetene (radiatorer og rørsystem) skal i utgangspunktet kun foretas av et rørleggerfirma som har rammeavtale med borettslagets styre og som kjenner anlegget. Oppstår det lekkasjer på anlegget, må vaktmester straks kontaktes. Unntak fra regelen over godkjennes kun for leiligheter i underetasje og i 4. etasje med behov for oppussing av bad som innebærer demontering og remontering av eksisterende radiator. Slikt arbeid har ved flere anledninger tidligere medført skader og unødig merarbeid for borettslaget. En forutsetning for at andelseier kan benytte et annet autorisert VVS-firma enn det styret har avtale 40 Haugerud Borettslag med, er derfor at andelseier sørger for at firmaet varsler borettslagets vaktmester før arbeidet settes i gang. BRANN I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn ble det i 1990 vedtatt at alle boliger skal ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller husbrannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseier som har ansvaret for å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Borettslaget har utlevert/montert husbrannslange og 2 røykvarslere i alle boenheter. All varsling om kontroll av brannvernutstyr skal skje til den enkelte beboer i slutten av november hvert år. Den offisielle batteribyttedagen er 1. desember Det er bruker som har ansvar for vedlikeholdet av brannvernutstyr. Den enkelte beboer skal varsles om dette i form av husordensregler, vedtekter, infoskriv og websiden til borettslaget. Borettslaget skal varsle beboere om batteribytte og kontroll av røykvarsler via infoskriv i postkassene og på websiden til borettslaget. Borettslaget skal varsle beboerne om kontroll/vedlikehold av brannslange og evt. brannslokkeapparater som måtte befinne seg i den enkelte leilighet via infoskriv i postkassene eller på websiden til borettslaget. Borettslaget varsler beboere om rydding i fellesrom/kjellerrom jevnlig for å unngå brannfare og andre uheldige situasjoner ved forsøpling. Branninstruks henger på oppslagstavlen i alle oppganger. OPPBEVARING AV BRANNFARLIG AVFALL Det er ikke tillat å oppbevare brannfarlig avfall i fellesrom og kjellerboder. Som brannfarlig avfall defineres avfall som kan forårsake brann eller eksplosjon. Mopeder, motorsykler og scootere som settes i kjellere vil i medhold av Brannforskriftene bli fjernet uten ansvar for borettslaget. 41 Haugerud Borettslag PARKERINGSBESTEMMELSER FOR HAUGERUD BORETTSLAG 1. FIRMA SMART SECURITY HAR PARKERINGS-KONTROLLEN. SMART SECURITY AS har (fra 15. mars 2004) all parkeringskontroll på Haugerud Borettslags område. Kontrollen skjer i tråd med husordensreglene og generalforsamlingsvedtak. Ved overtredelse skal firmaet ilegge kontrollavgift, som i dag er kr 800. Reglene er som følger: 1. En bil som bryter reglene og fra før er ilagt 3 kontrollavgifter som ikke er betalt, blir borttauet for eiers regning og risiko uten varsel. Det samme skjer om en bil parkeres slik at den er til hinder for den generelle fremkommelighet i borettslaget. 2. Det gjennomføres parkeringskontroll også hver natt, bl.a. for å redusere problemet med taxier og andre biler som kjører ulovlig inn til blokkene på natten, og ofte står der i lang tid med motoren på til stor sjenanse for folk som skal sove. 3. Alle biler som benyttes til kontroll, skal være merket med godt synlig logo for Smart Security, og kontrollørene skal bære uniform. 4. Det tas bilde med tidskamera av biler både ved første gangs observasjon og ved ileggelse av avgift, slik at kontrollavgifter skal kunne dokumenteres ved klagesaker. 5. Klage på ilagt kontrollavgift skal alltid skje til Smart Security - ikke til styret. Kun begrunnede klager på Smart Security 's klagebehandling kan i ettertid tas opp med styret / daglig leder. Haugerud Borettslag betaler ingen avgift for det ordinære kontrollarbeidet Smart Security utfører, kun en mindre månedsavgift for tilleggskontroll hver natt. 2. GJESTEPARKERING I HAUGERUD BORETTSLAG. Det er kun gjester som kan bruke gjesteparkeringen, den er ikke til bruk for beboernes egne biler. Det er forbudt å parkere taxi og håndverksbiler på gjesteparkeringen. Gjesteparkering kan kun skje i inntil 3 døgn av gangen, uavhengig av om bilen er flyttet/benyttet eller ikke disse 3 dagene. Dette på bakgrunn av det begrensede antallet plasser vi har til rådighet. Daglig leder/vaktmester kan, om det er særlige behov utstede skriftlig dispensasjon ut over de 3 dagene. Slik dispensasjon må legges godt synlig innenfor bilens frontrute. Om dere skal ha besøk av håndverkere som er nødt til å stå ved blokka, eller selv har særlige behov som vil ta mer enn 20 minutter, må dere på forhånd hente parkeringstillatelse hos vaktmester/daglig leder som legges synlig i bilen. Biler som benytter gjesteparkeringen, blir sjekket og logget. Overtredelse av 3-dagers-regelen uten dispensasjon eller parkering av bil som tilhører personer med bopel i borettslaget, gir kontrollavgift. På biloppstillingsplassene / snuplassene ved blokkene kan biler som tidligere stå i inntil 20 minutter for levering / henting. Beboere som skal ha besøk av håndverkere som er nødt til å stå ved blokka eller selv har særlige behov som vil ta mer enn 20 minutter, må på forhånd hente hos vaktmester / daglig leder en særlig parkeringstillatelse som legges synlig i bilen. 3. HUSORDENSREGLENE SIER OM BILKJØRING OG PARKERING: Bilkjøring skal kun skje når spesielle grunner gjør det nødvendig, og da i gangfart. Stopp på snuplassene ved blokkene er kun tillatt i kort tid for nødvendig bringing og / eller henting, inntil 20 minutter. All innkjøring til blokkene mellom kl 22:00 og 07:00 er forbudt. Det er kun tillatt å parkere i garasje eller på biloppstillingsplass, ikke på stikkveier og snuplasser. Parkeringsplassene må ikke benyttes som reparasjons- eller vaskeplass, eller som opplagsplass for avskiltede biler eller bilvrak av hensyn til bl.a. snømåking og rydding. Det gjennomføres parkeringskontroll i borettslaget av firmaet borettslaget til enhver tid har avtale med. Firmaet har rett til ileggelse av kontrollavgift for overtredelse av bestemmelsene. Der det er nødvendig kan det rekvireres borttauing av kjøretøyet. God bokultur er: - at man også gjør sine gjester kjent med borettslagets bestemmelser for bilkjøring og parkering.
© Copyright 2025