1. gangsbehandling
Sirdal kommune Enhet for arealforvaltning Delegert vedtak Nr.: 15/315 Refereres i: TLM - delegerte saker Karttjenester AS Postboks 158 4441 TONSTAD DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 7936/2015 - 2013/817 Hilde Oksefjell 10/3 08.06.2015 10/3 - REGULERINGSPLAN MULEHEI - ENDRING, 1. GANGSBEHANDLING Plan ID 2013010 Bakgrunn Karttjenester AS har på vegne av grunneier Gunn Åse T. Pettersen fremmet reguleringsplan for gnr. 10, bnr. 3, Mulehei, Tjørhom. Formålet med planen er en fortetting av området med 22 nye tomter med tilhørende infrastruktur. 2. Hjemmelsbakgrunn PBL 2008 – gjeldende fra 01.07.09, kap 12 Kommunedelplan Sinnes - Tjørhom Naturmangfoldloven Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (diskriminerings- og tilgjengelighetsloven) Vannressursloven Forvaltningsloven Delegasjon iht TLM sak 15/42 av 10.03.15 3. Vurdering 3.1 Forhold til overordnet plan – kommunedelplan Sinnes - Tjørhom I kommunedelplan for Sinnes - Tjørhom er dette området lagt inn som fritidsbebyggelse – nåværende. Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165 Figur 1. Utsnitt kommunedelplan Sinnes - Tjørhom 3.2 Andre planer i området Det foreligger en gjeldende plan for området. Det nye planforslaget vil ved vedtak oppheve gjeldende plan med ID 2004046. Planforslaget overlapper i sør deler av reguleringsplan for Mulehei 2, ID 2010005. Det nye planforslaget vil ved vedtak oppheve/erstatte denne delen av planID 2010005. I øst grenser det nye planforslaget mot planforslag for Svartevassåsen, planID 2011012 og i nord mot planforslag for GS-veg mot Tjørhomfjellet, planID 2013009. 3.3 Byggeområder og utnyttelsesgrad Planforslaget inneholder totalt 46 tomter, hvorav 24 er eksisterende tomter og 22 er nye tomter. I planforslaget – reguleringsbestemmelsene pkt 3.02 – 3.04 er det foreslått følgende utnyttelsesgrad: Bebyggelse på nye tomter, BFF2-23: Maks BYA = 200 m2 for tomter med parkering på tomta Maks BYA = 164 m2 for tomter som ikke har parkering på tomta For tomtene BFF2-BFF13 er maks mønehøyde 6,5m og maks gesimshøyde 4,5 m. For tomtene BFF14-BFF16 er maks mønehøyde 5,5 m og maks gesimshøyde 3,5 m. For tomtene BFF17-BFF23 er maks mønehøyde 4,5 m og maks gesimshøyde 3,5 m. Bebyggelse på eksisterende tomter, BFF24-47: Maks BYA = 186 m2 for tomter med parkering på tomta Maks BYA = 150 m2 for tomter som ikke har parkering på tomta For tomtene er maksimal mønehøyde 6,0m og maksimal gesimshøyde 4,0 m Ved takopplett/oppstuer kan gesimshøyde fravikes inntil 30% av total takflate. For slike tilfeller skal hverken gesims- eller mønehøyde overstige maks mønehøyde. For hytter på tomtene BFF2-BFF7, BFF9-BFF13, BFF16-BFF19 og BFF42 skal bredde av terrengmessige hensyn ikke overstige 6,5m (ett plan). Bredde utover dette krever avtrapping internt i hytta og terrengtilpasning skal dokumenteres i byggesøknaden. Innenfor hver tomt kan det bygges en frittliggende hytte. Der plassen tillater det tillates oppført ett tilleggsbygg i form av anneks og uisolert uthus/garasje (ikke beregnet for overnatting). Tilleggsbebyggelse kan ligge inntil 1 meter fra tomtegrensa. Tilleggsbebyggelse Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165 skal ha maks BYA = 25 m2, maks mønehøyde på 4,5 m og maks gesimshøyde 2,5 m. Der det ikke passer eller ikke er plass til disse kan flere gå sammen om å bygge fellesbygg. Slike fellesbygg kan ligge inntil tomtegrense. Der hvor parkering skal være på tomtene, vil parkering utgjøre 36 m2 som tellende BYA. For tomter som skal ha parkering på fellesområder, vil parkering ikke inngå i utnyttelsesgrad pr. tomt. 3.4 Parkering og atkomst Parkering skal skje på den enkelte tomt der denne grenser inntil vei og avkjørsel er mulig. For tomtene som ikke grenser til vei eller der avkjørsel er vanskelig, vil parkering skje på felles parkeringsplass. Det etableres tre nye parkeringsplasser kalt PP1, PP2 og PP6. Det er lagt til grunn 2 parkeringsplasser pr hytte på nye innregulerte tomter. For eksisterende tomter gjelder 1,5 parkeringsplasser pr hytte. PP6 og PP7 er regulert inn som en reserveparkeringsplass som kan benyttes i situasjoner der det evt er problemer knyttet til fremkommelighet på veien videre oppover. Atkomst til de nye hyttene vil skje via eksisterende avkjørsel fra fv. 45 og deretter videre oppover på eksisterende vei (Vei 1) frem til svingen ved «pumpehuset». Deretter et lite stykke via eksisterende opparbeidet anleggsvei (som nå er regulert til permanent vei, Vei2). Og så videre på ny vei som krysser dalsøkket og går opp på ryggen på østsida. Vei merket Vei 3 er ny vei og planlegges brøytet. Veien er regulert i bredde 4,0 m. Det skrives i planbeskrivelsen at eksisterende vei fra avkjørsel og opp til svingen ved pumpehuset vil bli asfaltert for bedre å tåle den økte trafikkmengden. På den eksisterende veien (Vei1) opp fra fv. 45 skal enkelte partier utjevnes (heves/senkes) slik at stigningsforholdet for denne veien blir innenfor de kommunale retningslinjer. Innenfor Gangvei 1 og 2 vil det etableres midlertidige anleggsveier i tilknytning til utbygging av området. Disse vil når utbyggingen er ferdig tilbakeføres til bruk som gangvei i bredde på 1,5 - 2 m. Prosjektering må være lagt til grunn i reguleringsplanen, og må følge planen til offentlig ettersyn. 3.5 Vann og avløp Fritidsboligene skal tilkobles offentlig va-nett. Lokalt vann- og avløpsnett etableres innenfor planområdet og kobles til eksisterende hovedledningsnett. Ved utbygging må det sikres vannforsyning som ivaretar krav i PBL § 27-1 med hensyn til drikkevann og slokkevann. Dette er presisert i bestemmelsenes § 2.01. 3.7 LNF-område Innenfor området er det regulert inn flere områder til LNFR-friluftsformål, kode 5130. Disse er merket. LNF_Fri7/Uteområde er felles samlingssted for alle hyttene i planområdet. Her kan det oppføres installasjoner som bord og benker og infotavle. Område regulert til LNF_Fri8 skal være en enkelt tilrettelagt sti. Området regulert til LNF_Fri10-12 er adkomst til respektive/tilstøtende tomter. Øvrige arealer merket LNF_Fri1-6 og LNF_Fri9 er regulert Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165 til friluftsformål der vegetasjonen skal skjøttes til fordel for friluftslivet og for å ivareta landskapsmessige verdier. 3.8 Nærmiljøanlegg/aktivitetsområder/lek Det er lagt inn områder i planen som Ute og Aking/lek. Området betegnet Aking/Lek skal tilrettelegges for å tjene formålet. Som lekeområde skal tilrettelegging være enkel og opparbeidelsen som lekeområde for sommerbruk skal ikke være til hinder for bruk til aking/skilek om vinteren. Det kan lages mindre overganger/»broer» over bekken som en tilrettelegging for de minste. I område kalt Ute skal det tilrettelegges for aktivitet for samling med f.eks. grillsted og benker og bord. 3.9 Konsekvenser for barn og unge Hensynet til barn og unge er vurdert i planbeskrivelsen. Her framgår det at planområdet har en begrenset utstrekning og en vesentlig del av aktiviteten generelt, og for barn og unge spesielt, vil foregå utenfor planområdet. Umiddelbart utenfor planområdet er det betydelige utmarksområder der barn og unge har rik mulighet for å utfolde seg. Det er også kort vei til nærmeste alpinanlegg og det er kort vei til oppkjørte skiløyper i Sinnes/Tjørhom området. 3.10 ROS-analyse Analysen er basert på veileder for gjennomføring av ROS-analyser. ROS-analysen avdekker ikke noen fareområder som har behov for ytterligere utredning. I ROS-analysen framgår det at en liten del av området iht skredkart ligger innenfor rasutsatt område. En liten del ligger innenfor byggeområde på tomt BFF16. Iht. reguleringsbestemmelsene skal det ikke opparbeides uteområde eller bygges terrasse innenfor dette arealet. Det skal heller ikke oppføres bygninger innenfor hensynssonen. Planområdet inneholder terrengformasjoner som kan karakteriseres som farlige og der sikringstiltak er aktuelle. Dette gjelder skrentene ned mot Bujotjern på begge sider. På deler av stien i LNF_Fri8 vil det også være aktuelt med sikringstiltak. I tillegg er det bratt skrent ned mot fylkesveien mellom avkjørselen og plangrensa i øst. Det er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene med krav om at det skal etableres sikring i disse områdene. Bestemmelsene legger til grunn at løsning for dette skjer etter nærmere vurderinger på stedet. Jfr. pkt vann og avløp er det krav om tilstrekkelig slokkevann for brann. Det er ikke foretatt radonmålinger i området. Ved tillatelser til tiltak vil det være vilkår om radonsperre. I nord ligger planområdet inntil fv. 45. Ny gang- og sykkelveg fra GP til Tjørhomfjellet er under planlegging. For å øke sikkerheten for gående og syklende er det lagt inn rekkefølgebestemmelse at gang- og sykkelsti langs fv. 45 skal være etablert før den 10. hytta får byggetillatelse (gjelder for nyetablerte hytter på tomtene BFF2-BFF23). 3.11 Landskap og terreng: Planområdet ligger i et høydeintervall fra 590 – 658 m.o.h. Planområdet består av to høydedrag. Mellom disse går det et mindre dalsøkk der også bekken fra Bujotjødn drenerer ut. Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165 Vegetasjonen innenfor planområdet er spredt og småvokst bjørk. Det er innslag av eldre, småvokst furu. Røsslyng og blåbær dominerer i feltsjiktet. Vegetasjon og flora er ordinær og typisk for området. 3.12 Universell utforming/ tilgjengelighet: Iht. PBL § 1-1er det krav om universell utforming for uterom, varige konstruksjoner, anlegg og bygg. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Iht § 9 i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven heter det: ”Offentlig og privat virksomhet rettet mot allmennheten har plikt til å sikre universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjon så langt det ikke medfører en uforholdsmessig byrde for virksomheten. Ved vurderingen av om utformingen eller tilretteleggingen medfører en uforholdsmessig byrde skal det særlig legges vekt tilretteleggingens effekt for å nedbygge funksjonshemmende barrierer, hvorvidt virksomhetens alminnelige funksjon er av offentlig art, de nødvendige kostnadene ved tilretteleggingen, virksomhetens ressurser, sikkerhetsmessige hensyn og vernehensyn.” Det er planlagt veger fram til ca halvparten av tomtene. Det fremgår av reguleringsbestemmelsene at der hvor parkering er på tomtene må det sikres at adkomsten fra parkeringsplassen fram til hovedinngang tilfredsstiller prinsipp om tilgjengelighet. Det er krav om universell utforming av felles parkeringsplasser og uteoppholdsareal. Hvor terrenget tillater det skal det etableres oppgrusede stier i 1-1,5 m bredde som må være universelt utformet. 3.13 Rettsvirkning Planforslaget er en detaljregulering etter ny PBL, § 12 – 3. Rettsvirkningen for planen er etter den nye loven 10 år, jfr. PBL 12 – 4, 5. ledd. 3.14 Naturmangfold I henhold til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 2009, § 7 skal prinsippene i §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved behandling skal det vurderes om naturmangfoldet berøres og om det er risiko for skade som følge av tiltaket. En påvirkning av økosystemet skal vurderes ut fra den samlede beslutning som økosystemet er eller vil bli utsatt for, jfr. § 10. Videre sier loven i § 12 at det for å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal tas utgangspunkt i slike driftsmetoder, teknikk og lokalisering som ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold gir de beste samfunnsmessige resultater. I dette aktuelle området på gnr. 10 bnr. 3 og 11 er det ikke avdekket at utbygging i tråd med planforslaget vil få negative konsekvenser for naturmangfoldet. Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165 3.15 Hensynssoner Område avmerket som faresone – høyspenning omfatter eksisterende transformator, og båndlegger et areal med bredde 13 x 13 meter rundt denne. Innenfor sonen er det byggeforbud. Deler av tomt BFF16 ligger innenfor areal avsatt til faresone – rasfare. Iht. bestemmelsene skal det ikke opparbeides uteområde eller bygges terrasse innenfor dette området. Det må ikke oppføres bygninger innenfor hensynssonen. Området merket med sone Bestemmelsesområde #8 er areal for midlertidig anlegg- og riggområde for Vegvesenets utbygging av gang- og sykkelveg langs fv. 45. Når anlegget er ferdig utbygget skal bestemmelsesområdet oppheves. 3.16 Formingsveileder Det er utarbeidet formingsveileder for området. I henhold til denne er et hovedmål for utbyggingen at den skal ha en best mulig terrengtilpasning av bebyggelse i et stedvis noe bratt terreng. Feltet skal der mulig gjennomføres med en mest mulig enhetlig arkitektur og en helhetlig og gjennomført bruk av materialer med god kvalitet. Det er et mål å bevare flest mulig av de eksisterende eldre furutrær i området. 3.17 Arkeologiske undersøkelser Fra tidligere er det ikke kjente kultur-/fornminner i planområdet. Fylkeskonservatoren har ikke kommet med noen uttalelse i forhold til oppstartsmeldingen. 3.18 Utbyggingsavtale Det er hjemmel for å inngå utbyggingsavtale, jfr PBL og kommuneplanens bestemmelser. Utbygging av følgende felles- og servicetiltak er innarbeidet som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene: Det vil ved forhandling av utbyggingsavtale, før 2. gangsbehandling, vurderes om det må legges inn flere rekkefølgebestemmelser som sikrer gjennomføring av planen. 4. Medvirkning og kunngjøring Oppstart av planarbeid er varslet og kunngjort iht. krav. De merknader som er kommet er vurdert av regulant og følger med planen. Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165 Konklusjon Planforslaget kan tas opp til behandling og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtak Reguleringsplan for Mulehei, gnr. 10, bnr. 3 og 11, ID 2013010 legges iht PBL § 12 –10 og 11 ut til offentlig ettersyn. Ved vedtak av plan med ID 2013010 vil plan med ID 2004046 bli opphevet/erstattet. Ved vedtak av plan med ID 2013010 vil sammenfallende del av plan med ID 2010005 bli opphevet. Med hilsen Sven Magne Ousdal Enhetsleder arealforvaltning Saksparter Amanuel Jansson Wikåsen Anne R S og Jan Varhaug Aud Arne Torstensen Berit Jorunn Lea og Reidar Jakobsen Berta Tjørhom Bravo Bygg AS Charlotte E og Leon Kiledal Christine S og Sveinung Risa Einar Lage Lura Erik Larsen Hellings Ernst Helge Egeskog Geir Helge Tjørhom Gunn-Åse T Pettersen Gustav Gausel Hanne Lone Ryttvad og Rinn Rolfsen Helge Waldemar Hilde Pettersen Ingrid Anne og Frode Normann Vatne Karttjenester AS Lars Arne Takla Lise Handeland Magne Tjørhom Marit W og Kjell Sigve Tveit Mette Gravdal Ravnås Nina Furuløkka og Gunnar Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Hilde Oksefjell Arealplanlegger Dusavikveien 236 Gamleveien 23D Kløvervegen 8 Skjeringen 15 4029 4018 4340 4016 c/o Solveig Tjørhom Frick, Gamle Somav. 46 c/o Randaberg Regnskap AS, Postboks 33 c/o Eide, Hellevegen 23 Rundaberget 22 Jekteveien 4 Gamleveien 21 A Lutsiveien 102 Svartevatn Lauvikdalen 62 Lunden 8A Tranebærvegen 23 4313 SANDNES Ånundskaret 107 Solåsveien 18 A Nrdsjøvegen 1051 4330 ÅLGÅRD 4330 ÅLGÅRD 4343 ORRE Postboks 158 Jærveien 126 Luragata 25 Tjørhom Bronsestien 2 Olsokveien 32 Beverveien 22 4441 4321 4307 4443 4070 4046 4373 Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 STAVANGER STAVANGER BRYNE STAVANGER 4096 RANDABERG 4052 4330 4308 4018 4309 4443 8315 4319 4053 RØYNEBERG ÅLGÅRD SANDNES STAVANGER SANDNES TJØRHOM LAUKVIK SANDNES RÆGE TONSTAD SANDNES SANDNES TJØRHOM RANDABERG HAFRSFJORD EGERSUND Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165 Gunnarsen Ove Malmin Per Anders Hjetland Siren og Per Oldeide Sissel H og Geir Hermod Jørgensen Solveig Tinette M og Trond M Hope Synnøve S og Frode Kjemhus Terje Fjogstad Tone S og Andreas Jensen Tore Inge Tjørhom Aase Margrethe og Lasse Gabriel Aga Postadresse: Rådhuset 4440 Tonstad Besøksadresse: Rådhuset, Tonstad Postveien 74 Hølenesveien 89 Einerveien 19B Austtunlia 16 A 4317 4308 4316 4032 Rustaveien 4 4027 STAVANGER Edvard Griegsvei 56 Bukken Brugeveien 15 Hjorteveien 16 Tjørhom Hjaltlandsgata 17 4318 4314 4323 4443 4009 Telefon: Telefaks: Bank kto.: 38 37 90 00 38 37 90 01 31320700038 SANDNES SANDNES SANDNES STAVANGER SANDNES SANDNES SANDNES TJØRHOM STAVANGER Internett: www.sirdal.kommune.no E-post: [email protected] Org.nr.: 964964165
© Copyright 2024