1. No category

Byrådssak
440/15
Bergenhus, gnr. 166 bnr. 1391. Starefossvingen. Klage fra naboer over rammetillatelse til
oppføring av nybygg tomannsbolig og forstøtningsmurer
MBOL
EBYGG-5210-201319116-56
Hva saken gjelder:
Saken gjelder klage fra nabo over innvilget rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig med et
bruksareal på 554 m2, og utvendige forstøtningsmurer. Rammetillatelsen er gitt i vedtak den 7.7.2015.
Vedtaket er påklaget 29.7.2015, av eierne av naboeiendommen, gbnr. 166/1396, Starefossvingen 16, Rolf
Morten Berven Oehme og Sigrid Berven Oehme. Tiltakshaver er Odd Arild Kvaal.
Eiendommene er regulert til boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse, i reguleringsplan nr.
61100000, Starefossvingen 14. Planen trådte i kraft 20. juni 2011. I kommunedelplan for Fjellsiden Sør er
eiendommen vist som boligområde, og i kommuneplanen som bebyggelse og anlegg, samt ligger innenfor
hensynssonen bevaring kulturmiljø. Reguleringsplanen er stadfeste av fylkesmannen etter klage fra
naboer. Omsøkte er gitt dispensasjon fra reguleringsplanens §§ 2.1.1 og 2.2.1 om henholdsvis
byggegrense og formål uteareal.
Det har over lang tid pågått et arbeid med å få bygge ut eiendommen, hvor det tidligere har vært gitt
avslag på søknad om bygging av tomannsbolig på eiendommen. Tiltaket er redusert fra det tidspunktet og
eiendommen er nå også regulert til bebyggelse av bolig.
Til sist innsendte søknad, justert etter tidligere avslag, foreligger negative nabomerknader fra de samme
som nå har påklaget innvilget rammetillatelse, Rolf Morten Berven Oehme og Sigrid Berven Oehme.
Klagen er datert 2.7.2015. Merknadene er omfattende, men i hovedsak sammenfallende med anførslene i
klagen. For merknadene henvises derfor til brevet i sin helhet.
Avslutningsvis, i både innsendt merknadsbrev og klage, heter det at også følgende naboer står bak disse:
Hans Peter Westfal Larsen (gbnr 166/1325 - Starefossveien 12), Agnar Langeland (gbnr 166/1386 Starefossvingen 8), Hans Jacob Trumy (gbnr 166/1389 - Starefossvingen 11), Kristin Klock & Hans
Petter Hille (gbnr 166/1393 – Starefossvingen 13 A), AS Parva (gbnr 166/1373 – Store Starefossen 2 B),
Ymer Sletten(gbnr 166/1407 – Store Starefossen 4), Bjørn Erik Axelsen(gbnr 166/1405 – Store
Starefossen 2 A), Anders Langeland(gbnr 166/1394 – Starefossvingen 15), Ann Christin Svendsen Rød &
Hallstein Rød(gbnr 166/1750), Vibecke Sletten Nygård(gbnr 166/1754 & 1738 – Store Starefossen 2 C).
Klager anfører at det ved innvilgelse av rammetillatelsen den 7.7.2015 ble innvilget flere enn de to
dispensasjonene som var omsøkt og gitt i vedtaket, og krever derfor at rammetillatelsen trekkes tilbake.
Ifølge klager gjelder dette bl.a. (1) Høyde på rekkverk, (2) Utkjøring, (3) Avstand til nabo mot øst og
fremtidig mulig trappepassasje nordøst, (4) Uteoppholdsarealenes krav til universell utforming og (5)
Høyde over gjennomsnittlig planert terreng.
I tillegg anfører klager at tillatte boligbygg avviker i svært stor grad fra eksisterende situasjon hva gjelder
utforming og plassering, og sier seg slik helt uenig i fagetatens vurdering av at tillatte bygg ikke avviker
vesentlig fra områdets bebyggelsesstruktur. Klager viser til at det er flere ubebygde eiendommer i
nærheten, noe som innebærer at tillatelsen kan gi negativ presedensvirkning. Det påpekes også fra klager
at Rådet for Byutforming og Arkitektur fraråder tiltaket. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet.
1
Fagetaten fastholder vedtaket om rammetillatelse i klageomgangen, da det ikke er funnet at klagen gir
grunnlag for en annen løsning.
Til klagers anførsler om rekkverket svarer fagetaten at dette er tillatt i samsvar med lov og
reguleringsplan. Tilsvarende gjelder for spørsmålet om utkjøring, jfr. reguleringsplanens § 4.1.
For spørsmålet om avstand til nabo i øst og overskridelse av byggegrensen fastholder fagetaten gitt
dispensasjon fra byggegrense/formålsgrensen, med henvising til vurderingen i rammetillatelsen. Klagen
bringer ifølge fagetaten ikke inn nye momenter enn det nabomerknadene inneholdt. Momenter som er
vektlagt fra fagetaten er at overskridelsene er små, minimumsavstanden mellom byggene opprettholdes,
krav til uteoppholdsareal er oppfylt, formålsgrensen hadde en uhensiktsmessig form med en knekk som
det er vanskelig å forholde seg til ved utformingen av bygget. Videre foreligger det samtykke fra nabo i
øst som vil kunne få en noe økt ulempe ved overskridelsen.
I rammetillatelsen til tiltaket ble det lagt til grunn at omsøkte tiltak er i tråd med krav til god materialbruk
og høy arkitektonisk kvalitet, jfr. reguleringsplanens § 1.1.6, og at tiltaket slik oppfyller kravet til gode
visuelle kvaliteter i pbl. § 29-2, en vurdering som fastholdes av fagetaten i klageomgangen. Fagetaten
anfører at bestemmelsen i plan- og bygningsloven § 29-2 er en rettslig standard som åpner for en
dynamisk tolking av bestemmelsen. Tolkingen kan skifte etter hvilke oppfatninger som gjør seg gjeldende
og ut i fra ulike lokale forhold. Bestemmelsens karakter vil nødvendigvis kunne påvirke utfallet i
enkeltsaker, og her mener fagetaten at kommunen har holdt seg innenfor det skjønnsrommet denne
bestemmelsen med tilhørende reguleringsbestemmelse gir kommunen anledning til.
Til klagers anførsler om utsiktstap fra Starefossveien, svarer fagetaten at kommunen har godkjent tiltakets
plassering i tråd med reguleringsplanen for området. Denne reguleringsplanen ble stadfestet av
Fylkesmannen i Hordaland 2.10.2010. Fagetaten påpeker også at spørsmålet om byggehøyder var vurdert
her, hvor fylkesmannen i sin stadfesting av reguleringsplanen fremhevet at kommunens kompetanse til å
fastsette byggehøyder i strid både med kommuneplan, jf. pbl. § 1-5, og i plan og bygningsloven, jfr. § 294, 1.ledd, 3.setning.
Når det gjelder forholdet til kommunedelplanen og bevaring av fjellsidens kulturlandskap viser fagetaten
til at fylkesmannen også for dette punktet stadfestet at kommunen kan fravike en tidligere vedtatt plan for
området, jfr. § 1-5. På dette grunnlag anser fagetaten det riktig å legge reguleringsplanen til grunn som
rammer for det omsøkte tiltaket i Starefossvingen.
For spørsmål om høyde over gjennomsnittlig planert terreng har kommunen lagt til grunn søkers
beregninger av planert terrengs gjennomsnittsnivå, beregninger som er gjort etter metoden beskrevet i
veiledning H-2300 B Grad av utnytting, beregnings og måleregler s. 48 flg. Beregningen av denne
høyden fremgår av byggemeldingstegninger 14- reviderte tegninger E14. I disse er høyde over
gjennomsnittlig planert terreng målt til 8,16 meter, under maksimal høyde på 9 meter. Fagetaten
konkluderer med at det er lagt til grunn riktige opplysninger, og derved riktig beregningsmåte for dette
tiltaket i vurderingen gjort i rammetillatelsen. Det er slik ikke grunnlag for å gjøre nye beregninger av
høyde på gjennomsnittlig planert terreng i denne saken.
Byrådet har vurdert klagen, men kan ikke se at det er grunnlag for en annen oppfatning enn den fagetaten
har redegjort for.
Særlig vektlegger byrådet at tillatte boligbygg i all hovedsak samsvarer med gjeldende reguleringsplan,
en reguleringsplan som er av ny dato og stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland den 2.10.2012, etter
klage fra naboer. Slik byrådet oppfatter saken er det kun klagers anførsler om visuelle kvaliteter som ikke
er vurdert av fylkesmannen i behandlingen av klage på reguleringsplanen. For dette spørsmålet uttrykker
fylkesmannen at det må avklares konkret i en etterfølgende byggesak.
2
For spørsmålet om de visuelle kvalitetene slutter byrådet seg til de vurderinger som er gjort av fagetaten.
Byrådet mener byggets visuelle kvaliteter i seg selv er oppfylt, men ser at byggets utforming vil skille seg
fra omkringliggende bebyggelse. Spørsmålet er om dette er i en slik grad at det ikke kan tillates.
Omkringliggende bebyggelse har ingen ensartet utforming, men ser ut til å være gode representanter for
sin tid og med det fellestrekk at de i hovedsak er bygd på store tomter. Tillatte tiltak vil også være et godt
eksempel for sin samtid, men gi et visst brudd med områdets utnyttingsgrad, større enn det som er gjengs
i området, men samtidig i tråd med dagens praksis, med ønske og behov om økt fortetting som
begrunnelse. Igjen vises til nylig stadfestet reguleringsplan som tillatte tiltak, mht. omfang og plassering,
er i samsvar med.
På dette grunnlag kan byrådet ikke anbefale at klagen tas til følge.
Vedtakskompetanse:
I henhold til bystyresak 296/13, jfr. sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og
bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen
ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.
Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
Fagetatens vedtak datert 7.7.2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Dato:
10. november 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Harald Schjelderup
byrådsleder
Anna Elisa Tryti
byråd for byutvikling
Vedlegg:
Fagetatens notat datert 11.9.2015 med følgende vedlegg:
1. Oversiktskart som lokaliserer tiltaket i forhold til omgivelser
2. Oversiktsfoto som supplement til oversiktskart
3. Situasjonsplan og reviderte tegninger
4. Dispensasjonssøknad
5. Klage på nabovarsel
6. Rammetillatelse
7. Kommentar til nabomerknad
8. Klage på rammetillatelse
9. Tilsvar klage
3