Byrådssak 65/15 Laksevåg. Gnr 150 bnr 144, Jacob Larsens vei 21, 23 og 25. Klage over avslag på søknad om rammetillatelse til oppføring av påbygg IBLA EBYGG-5210-201337822-19 Hva saken gjelder: Saken gjelder klage over avslag på søknad om rammetillatelse til oppføring av 3 påbygg fordelt på 3 boenheter i Jacob Larsens vei 21, 23 og 25. Boenhetene inngår i Sameiet Jacob Larsens vei 21-43. Det er søkt om takterrasser med utgang fra boenhetenes loftsetasje, dvs. 2. etasje for de øverste boligene, over eksisterende loftsrom. Det blir vinduer og glassdør mellom takterrasse og bakenforliggende rom. Avslaget ble gitt den 27.3.2014. Vedtaket ble påklaget av AlltidRett rettshjelp på vegne av tiltakshaver Sameiet Jacob Larsens vei 21-43 den 30.4.2014. Hovedtemaet i klagesaken er hvorvidt tiltaket innehar tilfredsstillende visuelle kvaliteter. Eiendommen omfattes av reguleringsplan 40210000, Laksevåg. Holen – Vågedalen, veiplan, stadfestet den 13.6.1963 og er regulert til bolig. Den er i kommuneplanens arealdel (KPA 2010) vist som bebyggelse og anlegg. Det ble i 1993 søkt om påbygg med takarker og takterrasse på angjeldende bruksnummer for boenhetene nr 21, 23 og 25 (sak 93716400). Tiltaket er tilnærmet likt som i den foreliggende søknad. Kommunen avslo søknaden fra 1993 med den begrunnelse at «Tilbygget tilfredsstiller ikke rimelige skjønnhetshensyn i seg selv eller i forhold til omgivelsene», jf. dagjeldende pbl. § 74 nr 2. Vedtaket ble påklaget. Fylkesmannen i Hordaland opphevet den 7.7.1994 kommunens avslag som følge av at administrasjonen ikke hadde objektivisert skjønnet i dagjeldende pbl. § 74 nr 2 hvoretter byggverk skal være «utført slik at det tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene». Kommunen fattet nytt avslag den 16.3.1995. Vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland den 21.12.1995. Det er to tilnærmet identiske rekkehus på eiendommen. Nærværende sak bør ses i sammenheng med klage over avslag på søknad om påbygg på det andre rekkehuset i sak 201313654. De omsøkte påbyggene er forskjellige i de to sakene. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. § 21-3, og det er registrert merknader fra Erik Karsten Pettersen på vegne av Jessie og Karsten Pettersen, gnr 150 bnr 191. Merknadene fra Pettersen går i hovedsak på tre konkrete forhold. For det første vises det til at bygningen i sin tid ble godkjent på vilkår at den skulle senkes med 90 cm etter foranliggende nabomerknader. Det påpekes at vilkåret om maksimal høyde på nybyggene ble stilt for at byggene skulle være i størrelsesmessig balanse. Pettersen viser for det andre til at det i 1993 ble søkt om påbygg på Jacob larsens vei 21, 23 og 25. Kommunens endelige vedtak om avslag ble stadfestet av Fylkesmannen. Pettersens tredje merknad er basert på at den overnevnte søknaden som ble avslått av kommunen i 1993 og senere stadfestet av Fylkesmannen er tilnærmet lik påbyggene som nå omsøkes i 2014. Klager gjør i hovedsak gjeldende at kommunens vedtak bygger på uriktig forståelse av de faktiske forhold i saken og feil lovanvendelse. Det anføres at kommunen ikke kan avslå en søknad fordi en annen estetisk utførelse ville ha vært å foretrekke. Kommunen må i utgangspunktet akseptere at tiltakshaver har en forholdsvis vid skjønnsmargin for sitt valg av arkitektonisk uttrykk og virkemidler. I følge klager vil takterrassene ikke dominere fasaden eller ødelegge arkitekturen. Påbygget utføres identisk for alle 3 1 boenhetene i rekken, slik at bygget som helhet opprettholder en enhetlig arkitektonisk utforming. Klager mener også at takterrassene bidrar til å dempe noe av høyden på bygget slik at inntrykket av massivitet svekkes uten at dette ødelegger byggets karakter. Videre underordner takterrassene seg eksisterende bygning slik at hovedformen på huset fremdeles er fremtredende, og bygningens opprinnelige proporsjoner blir bevart. Klager viser også til boliger i nærområdet som skal være oppført med ulik utforming, samt gjennomgått etterfølgende fasadeendringer i form av tilbygg, altaner og takterrasser. Klager mener at dette illustrerer at området ikke har en helhetlig karakter, og at hensynet til de «bebygde og naturlige omgivelser og plassering» er tilstrekkelig ivaretatt, jf. pbl.§ 29-2. Videre bestrider klager at det er riktig av kommunen å sammenholde foreliggende søknad med søknad om tiltak på nabobygget, sak 201313654. Endelig anfører klager at Fylkesmannen i Hordalands vedtak ved forrige søknad om tilbygg på boligen ikke kan tillegges vekt ved kommunens vurdering av hvorvidt tiltaket oppfyller dagens krav til «gode visuelle kvaliteter», jf. pbl.§ 29-2. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anbefaler etter vurdering av klagen at vedtak datert 27.3.2014 opprettholdes. Fagetaten er av den oppfatning at omsøkte tiltak strider med kravet til visuelle kvaliteter og utforming av tiltak i pbl. §§ 29-1 og 29-2. Formålet bak bestemmelsene er blant annet å ivareta områdets enhetlige og naturlige utforming. Vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Kommunen har et fritt skjønn ved vurderingen av om et tiltak har «gode visuelle kvaliteter» i henhold til pbl.§ 29-2. I forarbeidene til plan- og bygningsloven vises det i denne forbindelse til at lokale bygningsmyndigheter er nærmest til å foreta den skjønnsmessige avveiningen basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen, jf. Ot.prp.nr. 45 side 230. Omsøkte takterrasser med arkoppbygg blir påbygg til eksisterende rekkehusbebyggelse. Rekkehusbebyggelsen består av 3 boenheter i 4. etasjer, hvor hvert «ledd» i rekken er en vertikaldelt tomannsbolig. Bygningen er oppført på slutten av 1980-tallet. På samme eiendom ble det samtidig bygget ytterligere ett rekkehus i 4. etasjer. Rekkehusene er relativt identiske. Begge byggene er oppført med samme hovedgrep for utformingen hvor for- og bakside er tydelig differensiert. Fagetaten mener at selv om omsøkte påbygg underordner seg bygningens ytre rammer og er identisk på de 3 boenhetene, fremstår påbygget i seg selv som et fremmedelement på den eksisterende takflaten. Huset har i dag en sammenhengende tekket takflate. Omsøkte takterrasse deler takflaten horisontalt og bryter dermed sammenhengen i takflaten. Arkoppbyggene med saltak fremstår dessuten som fremmedelement på huset og bryter med husrekkens arkitektur. Bestemmelsen i pbl.§ 29-2 stiller også krav om at byggverkets utforming må harmonere med omgivelsene. Fagetaten er uenig med klager i at kommunen ikke har anledning til å sammenholde foreliggende søknad med søknad om tiltak på nabobygget. Nabobygget er en naturlig del av omgivelsene som tiltaket må vurderes i forhold til. Rekkehusene ble bygget samtidig og samspiller med hverandre i forhold til bygningens arkitektoniske utforming. Omsøkte påbygg bryter dette samspillet. Klager bestrider at bygningsmiljøet er homogent og har vist til boliger i nærområdet som har ulik utforming. Boligene er imidlertid ikke angitt med adresse og det er således vanskelig for fagetaten å etterprøve klagers opplysninger. Ved å sammenholde situasjonskart og fotografier av området fra henholdsvis 1995 og 2014 anser fagetaten imidlertid bygningsmiljøet for å være stort sett uendret. Dette taler for å vektlegge Fylkesmannens vurderinger slik disse fremgår av vedtak datert 21. desember 1995. I et bygningsmiljø med taklandskap preget av homogene sluttede former, vil de omsøkte arkoppbygg sammen med store takterrasser være så fremmedartede i forhold til omgivelsene at fagetaten ikke kan anbefale dem. Omsøkte endringer vil virke skjemmende både i seg selv og i forhold til omgivelsene. 2 Fagetaten har i sin vurdering også vektlagt tiltakets fjernvirkning i forhold til offentlig vei, samt Holen skole og Håstein skole som ligger i umiddelbar nærhet til tiltaket. Det vises for øvrig til fagetatens notat av 21.10.2014 i sin helhet. Byrådet har vurdert saken på nytt, på bakgrunn av mottatt klage og sakens dokumenter for øvrig, men kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Byrådet er av den oppfatning at omsøkte påbygg er i strid med pbl. § 29-2 Visuelle kvaliteter. Bestemmelsen skal sikre at nye tiltak innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon, og blir tilpasset eksisterende bygningsmasse slik at strøkets og byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Byrådet mener omsøkte påbygg i denne saken er lite tilpasset omgivelsene, og fremstår som ruvende og forstyrrende for bygningens fremtoning. Byrådet er videre i likhet med fagetaten kommet til at omsøkte tiltak må sammenholdes med påbygget som er omsøkt på det andre rekkehuset i sameiet (sak 201313654). Byrådet vil særlig påpeke at de omsøkte påbyggene i de to sakene er ulike. Etter byrådets oppfatning bør etablering av nye tiltak skje på en måte som gjør at husrekkene som helhet opprettholder et harmonisk og balansert visuelt uttrykk. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jfr sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert 27.3.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 03. mars 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagetatens notat av 21.10.2014 med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Ortofoto 2009 4. Flyfoto 5. Dokumentasjon fra sak 957262 6. Klage mottatt 30. april 2014 7. Avslag datert 27. mars 2014 8. Fasadetegning, før endring 9. Fasadetegning, etter endring 10. Plantegning, før endring 11. Plantegning, etter endring 3