Åsane, gnr. 186, bnr. 237, 315, m.fl., Nesvegen/Knappen, planID
Byrådssak 319/15 Åsane, gnr. 186, bnr. 237, 315, m.fl., Nesvegen/Knappen, planID 63520000. Detaljreguleringsplan til andre gangs behandling FIWE ESARK-5120-201212172-84 Hva saken gjelder: TA 1 AS fremmer forslag om detaljregulering av et område nordvest for Nesveien på Tertnes i Åsane bydel, se figur 1. Planforslaget er utarbeidet av OPUS Bergen AS. Planområdet er ca. 9 da, og det foreslås å bygge inntil 8 nye leiligheter som blokkbebyggelse med to frittstående bygg på 4 etasjer på en etasje med parkering under bakkenivå, se figur 2 og 3. Selve byggetomten BB1 er på 828 m2 med et felles lekeareal, LEK1, på 325 m2. Areal til byggeformål er i alt på ca.1660 m2. Utnyttelsesgrad BRA er oppgitt til 2200 m2 (inklusiv parkering). Byggehøyder er foreslått til kote +25,0 m i sør og kote +28,0 m i nord. Strandsonen og resten av det ubebygde arealet på i alt ca. 4,2 daa foreslås regulert til offentlig friområde eller grøntareal. Adkomst til tomten er foreslått via Nesveien som er en eldre, smal privat vei uten fortau, og med stigningsforhold som ikke tilfredsstiller gjeldende normkrav til atkomstvei. Planområdet er uregulert og er i kommuneplanen avsatt til område for «bebyggelse og anlegg». Området ligger i funksjonell strandsone, der det er byggeforbud i et 25-meters belte langs sjøen. Bystyret vedtok 7. februar 2005 en reguleringsplan for det samme planområdet, som etter innsigelse fra Fylkesmannen om hensyn til friluftsliv i strandsonen, ikke ble stadfestet av Miljødepartementet. Departementet mente området i sin helhet bør holdes ubebygd og forbeholdes friluftsliv. I en prinsippsak i 2011 om videre planprosess, aksepterte byrådet at det kan fremmes et nytt reguleringsforslag til offentlig høring (byrådssak 1500/11). Til prinsippsaken var det skissert en frittliggende småhusbebyggelse med bebyggelse også innenfor 25-metersbeltet langs sjøen. I følge forslagsstiller imøtekommer planforslaget Fylkesmannens tidligere innsigelser. Det legges opp til konsentrert utbygging trukket lengst mulig vekk fra strandsonen, samtidig som større arealer er avsatt til offentlig friområde langs sjøen (o_FO1). For utfyllende informasjon om reguleringssakens forhistorie, vises til vedlagte fagnotat datert 24. mars 2015. Høring av planforslaget Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 24. november 2013 til 7. januar 2014. Det kom inn 5 private merknader og 15 uttalelser fra høringsinstanser. Fylkesmannen i Hordaland har fremmet innsigelse til all bebyggelse i planforslaget, med begrunnelse om at forslaget strider mot Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, Figur 1: Oversiktskart med markering av områd og Miljøverndepartementets tidligere avgjørelse av innsigelse til forrige forslag. Alle merknader og uttalelser er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Også Grønn etat og Hordaland fylkeskommune fraråder boligbygging innenfor planområdet. Hordaland fylkeskommune har vesentlige merknader til planforslaget som de mener er ufullstendig. Dersom 1 reguleringsforslaget vedtas, har fylkeskommunen varslet at de vil vurdere å påklage vedtaket begrunnet med saksbehandlingsfeil. Figur 2: Plankart Figur 3: Terrengsnitt av planlagt blokkbebyggelse De private merknadene uttrykker skepsis til planforslaget, og det henvises blant annet til områdets verdi som friområde for nærområdet, nærhet til strandsone, vanskelige trafikkforhold og brudd med eksisterende byggeskikk. I tillegg blir det pekt på at planforslaget berører eiendommer utenfor forslagsstillers kontroll. Etter høringen er det gjennomført en del mindre endringer i plangrunnlaget. Bygningenes plassering er justert, det er utarbeidet VA-rammeplan og gjennomført en vurdering etter «Forskrift om konsekvensutredninger». Vurderingen konkluderer med at det ikke foreligger plikt til å utarbeide konsekvensutredning, jf. forskriftenes §§ 2-4. Fagetaten slutter seg til denne konklusjonen. Videre er deler av veitraséen for Nesveien tilpasset tilstøtende reguleringsplan for Nesbakken, plan ID 61320000, vedtatt i Bergen bystyre 23.04.2014. To av tomtene i planen for Nesbakken har tilkomst fra Nesveien, se illustrasjon i figur 4. Utnyttingsgrad I kommuneplanen inngår planområdet i et større sammenhengende område for «Bebyggelse og anlegg» på Tertnes. Området er i stor grad bebygget, men med en del ubebygde eiendommer og spredde Figur 4: Tilliggende plan Nesbakken "restarealer". I kommuneplanens bestemmelser punkt 23-1 er det lagt vekt på at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting, og for boligbygging er maksimal utnyttingsgrad % BRA = 60 %. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Fagetaten påpeker at utnyttingsgraden innenfor planområdet er mangelfullt beskrevet. Fagetaten har valgt å legge til grunn BRA=2200 m2, som samsvarer med den utnyttingsgrad som er påført plankartet. Fagetaten har beregnet at dette tilsvarer % BRA=132 % når beregningsmetoden i veilederen "Grad av utnytting" §§5-4 og 5-5 legges til grunn. Det er nærmere redegjort for fagetatens vurdering av utnyttingsgraden i vedlagte fagnotat. Fagetaten kan ikke se at at planforslaget tilfører området og nabolaget kvaliteter som tilsier utnyttingsgrad vesentlig høyere enn kommuneplanens bestemmelser punkt 23.1, første ledd, se figur 5 for illustrasjon av planlagt blokkbebyggelse. Etter fagetatens oppfatning må dette føre til at utnyttingsgraden i planforslaget reduseres til % BRA = 60 %. 2 Figur 5: Billedmontasje med perspektivskisse av blokkbebyggelse, OPUS AS Estetikk Fagetaten viser til at planområdet i hovedsak består av eneboliger med varierende arkitektur og uttrykk fra ulike tidsepoker, og det foreslåtte leilighetsbygget vil derfor bryte med den lokale byggeskikken med hensyn til form og volum. Trafikkforhold Adkomst til felt BB1 er vist via Nesveien som er en privat veg med avkjørsler til 17 eiendommer. Vegen har lav teknisk standard, den er smal, uten fortau og har uoversiktlig vertikalkurvatur med bratte partier i sørlig del. Planforslaget vil medføre mer trafikk og flere mennesker i området, og i noen grad vil dette representere en forandring i nabolaget. Med planlagt bebyggelse i foreliggende forslag og 2 tomter i vedtatt tilliggende plan for Nesbakken, vil det i alt bli 27 boligenheter tilknyttet Nesveien. Fagetaten mener den økte trafikken likevel ikke medfører behov for å kreve utbedring utover det som fremgår av forslag til reguleringsbestemmelser. Avkjørslene vil fungere som møteplasser og det er sikt til neste avkjørsel. Etter fagetatens vurdering er ulempene ikke større enn hva som er påregnelig ved gjennomføring av slike fortettingsprosjekter. Universell utforming Av planbeskrivelsen fremgår det at planforslaget tilfredsstiller krav til universell utforming internt i BB1. Stigningsforholdene på adkomstvegene (1:8) er imidlertid for bratt til at den tilfredsstiller kravene om universelt utformet gangforbindelse. Fagetaten vurderer det som umulig å etablere alternative gangadkomster til BB1 som fullt ut tilfredsstiller kravene til universell utforming. Av dette følger at selve boligarealet kan være egnet for personer med nedsatt funksjonsevne, men adkomsten vil ikke være egnet. Barn og unges interesser Av planbeskrivelsens fremgår det at tiltaket ikke beslaglegger arealer med vesentlig betydning for barn og unge. Etter fagetatens vurdering vil barn og unges interesser i planområdet i hovedsak være knyttet til eksisterende og fremtidige muligheter for lek, rekreasjon og tilkomst til strandlinjen. Fagetaten påpeker at det med bakgrunn i planforslaget er vanskelig å vurdere om tiltakene i planen vil medføre endring eller forringelse av mulighetene for lek i området. De foreslåtte tiltakene med blant annet gangstier gjennom planområdet fra Nesveien mot Byfjorden, vil imidlertid bedre tilgjengeligheten til strandsonen for alle brukere, inkludert barn og unge. Andre forhold I fagnotatet er det også redegjort for uteoppholdsarealer, naboulemper, funksjonell strandsone og grønnstruktur innenfor planområdet. Planforslaget foreslår et felles lekeareal på ca. 320 m2 vest for planlagt bebyggelse. Arealet tilfredsstiller kravene i kommuneplanens bestemmelser punkt 10. Lekearealet er lokalisert mot sjøsiden nordvest for bebyggelsen. Sol- og skyggediagrammet viser at 3 arealet har tilfredsstillende solforhold vårjevndøgn og midtsommer. Det fremgår ikke tydelig av planbeskrivelsen om arealet oppå parkeringsdekket er tenkt brukt til felles uteoppholdsareal. En stor del av arealet innenfor planområdet foreslås regulert til offentlig friområde. Selve tomten der de to leilighetsbyggene er plassert, framstår ikke som det mest verdifulle arealet innenfor den funksjonelle strandsonen. Strandsonen i nærområdet er vanskelig tilgjengelig på grunn av terrengforholdene, i tillegg til at private hager i stor grad sperrer for allmennhetens tilgang til sjøen. Forslagsstiller foreslår at friområdet (o_FO1) overføres til offentlig eie og på denne måten sikrer allmenn bruk av strandsonen. Fagetaten påpeker at det i den videre prosessen må avklares om Bergen kommune ønsker å overta eiendomsretten til friområdet. Plankart og bestemmelser Fagetaten peker på at plankartet må oppdateres etter flere krav til kartteknisk fremstilling, herunder at reguleringsformålet Friluftsområde i sjø påføres plankartet, samt symbol for avkjørsel til tilliggende plan for boliger i Nesbakken. Ut fra påpekte vurderinger av hovedpunkt i plansaken har fagetaten utarbeidet alternativt forslag til bestemmelser, jf. punkt 2 i innstilling. Fagetatens oppsummering Fagetaten anbefaler at det åpnes opp for bebyggelse som planlagt, men at utnyttingsgraden må reduseres samtidig som det arbeides videre med arkitektur og estetikk. Det er tatt inn en bestemmelse om dette i planbestemmelsenes punkt 1.1.4. Fagetaten anbefaler også noen justeringer i bestemmelsene når det gjelder plassering av tekniske installasjoner, rekkefølgekrav, krav til stigning på veg og sikring av tilgang til strandsonen. Forslag til justeringer er innarbeidet med rød skrift i fagetatens reviderte forslag til bestemmelser datert 24.03.2015. Byrådets merknader Byrådet ser i utgangspunktet positivt på forslag om fortetting til boligformål i etablert boligbebyggelse på Tertnes. Når det gjelder aktuelt omfang av planlagt bebyggelse slutter byrådet seg til fagetatens vurderinger av planforslaget og forslag om redusert omfang. Byrådet viser til Miljøverndepartementets vedtak den 16.12.2005 om ikke å stadfeste daværende forslag til reguleringsplan for boligbygging. Det fremgikk av departementets avgjørelse at hele planområdet bør unntas for nedbygging: «Miljøverndepartementet mener området i sin helhet bør holdes ubebygd og forbeholdes til friluftsliv. Det er viktig å opprettholde dette strandarealet tilgjengelig for allmenn bruk, som en grønn lunge i et område som ellers er tett bebygd med boliger.» I kommuneplanens arealdel har imidlertid området i 2007 fått arealformål «Bebyggelse og anlegg», samtidig som planområdet inngår i kommuneplanens funksjonelle strandsone. Den planlagte bebyggelsen er nå ikke i strid med byggeforbudet i 25 meters beltet, og således heller ikke i strid med arealformålene i kommuneplanens arealdel. Planlagt bebyggelse er trukket noe tilbake og planforslaget hindrer ikke atkomst til sjøen. I kanten av den planlagte bebyggelsen går det et naturlig skille mot landskapsbeltet langs sjøen. Byrådet legger således til grunn at allmennhetens ferdsels- og friluftsinteresser i liten grad blir skadelidende om den planlagte bebyggelsen med inntil 8 boligenheter gjennomføres. Byrådet viser også til vurderinger i prinsippsaken om utbygging i byrådet i 2011 der det ble akseptert at det kan fremmes et nytt planforslag om boligbygging. I denne saken var det fra forslagsstiller skissert en frittliggende småhusbebyggelse, herunder med planlagt bebyggelse innenfor 25-metersbeltet langs sjøen. Foreliggende forslag til 2.gangs behandling er endret til blokkbebyggelse og byggearealet som var innenfor 25-metersbeltet er tatt ut. Omtalte endringer har økt utnyttelsesgraden markert. 4 Planlagt blokkbebyggelse vil skille seg tydelig ut fra omkringliggende bebyggelse med hensyn til form og volum, og vil få en forholdsvis dominerende plassering i terrenget i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen kan derfor oppfattes å være i strid med lokal byggeskikk og strøkskarakter, og det er derfor viktig i den videre prosessen å arbeide grundig med estetikk og arkitektonisk utforming av prosjektet. Området på Tertnes er også perifert beliggende i forhold til nødvendig infrastruktur og servicetilbud, og ligger utenfor områder som er prioritert til høy grad av fortetting. Byrådet slutter seg for øvrig til fagetatens merknader om at utnyttingsgraden må tilpasses kommuneplanens bestemmelser, og ikke overskride % BRA=60 %. Forslag om maksimale byggehøyder må justeres og reduseres tilsvarende. Byrådet mener det i reguleringssaken ikke er aktuelt å ta stilling til om eiendomsretten til friområdet skal overføres til Bergen kommune. Fagetaten påpeker at allmenn ferdselsrett på arealet vil være sikret gjennom bestemmelser i annet lovverk. På denne bakgrunn mener byrådet at spørsmålet om overføring av eiendomsrett må vurderes i lys av områdets verdi som offentlig friområde, og hvilket eierskap som vil være mest hensiktsmessig når det gjelder opparbeiding og skjøtsel av området. Byrådets oppsummering Byrådet anbefaler at forslag til reguleringsplan kan godkjennes med fagetatens forslag til endringer om reduksjon av utnyttelsesgrad og vekt på tilpassing til strøkskarakter. Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen til planforslaget. Fylkesmannen mener planforslaget strider mot «Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen», samt Miljøverndepartementets avgjørelse i 2005 vedrørende et tidligere reguleringsforslag. Før planforslaget kan legges fram for bystyret til behandling, må det gjennomføres mekling med Fylkesmannen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I medhold av plan og bygningsloven § 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas: A. Åsane, gnr. 186, bnr. 237, 315, m.fl., Nesvegen/Knappen, detaljreguleringsplan planID 63520000, vist på plankart datert 04.12.14, med følgende endringer: a) påført utnyttelsesgrad på plankartet endres til % BRA= 60 % b) påførte byggehøyder på plankartet endres tilsvarende reduksjon i utnyttelsesgrad. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser revidert av fagetaten, datert 24.03.15. 2. Før bystyrets vedtak kan kunngjøres, må plankart, planbestemmelser, illustrasjonsplan og planbeskrivelse rettes opp i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 8. september 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder 5 Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 24. mars 2015, med følgende vedlegg: A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. K. L. Plankart datert 04.12.2014. Reguleringsbestemmelser, revidert av fagetaten, datert 24.03.2015. Reguleringsbestemmelser, forslagsstillers forslag, datert 16.9.2014 Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 8.12.2014 Merknadsskjema datert 24.2.2014 Notat om konsekvensutredning datert 19.06.2014 Illustrasjonsplan datert 17.09.2014 VA-rammeplan datert 06.05.2014 VA-rammeplan kart Snitt datert 27.08.2014 Snittplan datert 27.08.14 Soldiagram datert 27.08.2014 M. Perspektivtegninger 01 - 07, datert 27.10.14 6
© Copyright 2024