1. No category

Samfunnsøkonomisk analyse
Norsk økonomi nr. 2-2015
Samfunnsøkonomisk analyse
Rapport nr. 3-2013
SAMMENDRAG
Oljenedturen har halvert veksten i norsk økonomi og vi er
inne i en nedgangskonjunktur.
Vi har imidlertid vist oss som
effektive til å snu nedgangstider til ny oppgang. Flat organisasjonsstruktur i arbeidslivet,
lav lønnsvekst, svak kronekurs,
lave renter og stimulanser
gjennom statsbudsjettet vil
også denne gangen klare
dette.
De lave rentene stimulerer
imidlertid boligmarkedet ytterligere. Boliglånsrentene blir
trolig enda lavere til neste år.
Etter en boligprisvekst på 7,4
prosent i år, tror vi den blir 4,5
prosent neste år.
NORSK ØKONOMI – BOLIG
VOL. 4, NR. 2-2015



Prognoser for boligmarkedet, nasjonalt og regionalt
Konjunktursituasjonen i Norge og internasjonalt
Prognoser for norsk økonomi
Norsk økonomi – bolig er
finansiert av Veidekke Eiendom
De regionale boligmarkedene
påvirkes ulikt. Selv om det på
landsbasis vil bygges nok boliger for å dekke boligbehovet,
er det boligmangel som driver
prisene enkelte steder. Til
neste år vil prisveksten bli høyest i Oslo og Buskerud.
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Dokumentdetaljer
Rapporttittel
Norsk økonomi nr. 2-2015
ISBN-nummer
978-82-93320-24-1
Forfattere
Roger Bjørnstad, Fernanda Winger Eggen, Vegard Salte Flatval, Bjørn
Gran, Fredrik Bakkemo Kostøl og Ragnar Nymoen
Oppdragsgiver
Veidekke Eiendom
Førstesidefoto
Samfunnsøkonomisk analyse AS
Tilgjengelighet
Begrenset
Dato for ferdigstilling 9. oktober 2015
Kontaktdetaljer
Samfunnsøkonomisk analyse AS
Olavsvei 112
1450 Nesoddtangen
Org.nr.
911 737 752 MVA
Telefon
97 41 10 01
E-post
[email protected]
Nettside
www.samfunnsokonomisk-analyse.no
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Forord
Norsk økonomi – bolig er en konjunkturrapport med hovedfokus på det norske boligmarkedet,
nasjonalt og regionalt. Det gis prognoser for boligprisveksten, boligbyggingen og befolkningsveksten i hver region. Norsk- og internasjonal økonomi legger viktige premisser for utviklingen i det
norske boligmarkedet. Derfor inneholder rapporten også en konjunkturanalyse og det gis prognoser for makroøkonomiske størrelser for Norge.
Først i rapporten er det en gjennomgang av det norske boligmarkedet. Vi lager separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene. Prognoser for norske utlånsrenter, husholdningenes inntekter, befolkningsveksten, konsumprisveksten og boligbyggingen
danner grunnlaget for de nasjonale og regionale boligprisprognosene.
I analysen av den norske konjunkturutviklingen får vi hjelp fra en makroøkonomisk prognosemodell for Norge kalt Norwegian Aggregate Model (NAM). Modellen er utviklet av professorene Ragnar Nymoen ved Universitetet i Oslo og Gunnar Bårdsen ved NTNU i Trondheim. Modellen gir
prognoser for sentrale makroøkonomiske størrelser i Norge. Modellen supplerer således vår egen
gjennomgang av viktige områder for norsk økonomi.
Til slutt inneholder rapporten en gjennomgang av den økonomiske situasjonen internasjonalt. Kapittelet danner grunnlaget for prognoser for størrelser som er viktige for norsk økonomi, som utviklingen i eksportmarkedene, internasjonale renter, prisveksten i utlandet og oljeprisen.
Første utgave av Norsk økonomi kom i 2011. Fra og med Norsk økonomi nr. 2-2014 utgis Norsk
økonomi samtidig med at Samfunnsøkonomisk analyse arrangerer en boligkonferanse sammen
med Veidekke og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Rapporten presenteres på konferansen.
Veidekke har finansiert utarbeidelsen av rapporten i forbindelse med dette.
I arbeidet med denne rapporten ble det benyttet informasjon til og med 9. oktober 2015.
Redaksjonen har bestått av:






Roger Bjørnstad (redaktør)
Fernanda Winger Eggen
Vegard Salte Flatval
Bjørn Gran
Fredrik Bakkemo Kostøl
Ragnar Nymoen
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Innhold
Sammendrag ................................................................................................................................ 1
Boligmarkedet.............................................................................................................................. 5
Oslo.................................................................................................................................................... 15
Akershus ............................................................................................................................................ 18
Buskerud, Vestfold og Østfold ........................................................................................................... 20
Oppland og Hedmark ........................................................................................................................ 23
Telemark og Agderfylkene................................................................................................................. 25
Stavanger og Rogaland ...................................................................................................................... 27
Bergen og Hordaland......................................................................................................................... 29
Sogn og Fjordane og Møre og Romsdal ............................................................................................ 31
Trøndelag og Trondheim ................................................................................................................... 33
Nord-Norge og Tromsø...................................................................................................................... 35
Oppsummering av boligprisvekst: nasjonalt, regionalt og i utvalgte byer........................................ 38
Norsk økonomi........................................................................................................................... 39
Internasjonal økonomi ............................................................................................................... 51
USA .................................................................................................................................................... 52
Europa ............................................................................................................................................... 55
Framvoksende økonomier................................................................................................................. 65
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Sammendrag: Norge i omstilling
Oljeprisfallet i fjor og en nedtrapping av oljeinvesteringene har slått merkbart inn i norsk
økonomi. De petroleumsnære regionene og
næringene er hardest rammet. Ringvirkningene til øvrige regioner og næringer er
ennå ikke synlig i statistikken. Likevel har
veksttakten i fastlandsøkonomien blitt redusert fra en årlig rate på om lag 2 prosent før
oljeprisfallet til 1 prosent i første halvår i år.
Våre prognoser tilsier at lønnsveksten forblir
lav. Sammen med en fortsatt svak kronekurs,
styrkes konkurranseevnen til eksportnæringene. En noe ekspansiv finanspolitikk og
ytterligere rentekutt fra Norges Bank bidrar
til å holde ledigheten nede.
Norsk økonomi er svært effektiv til å takle
motgang. En rekke forhold bidrar til det. Arbeidskraften har høy utdanning, virksomhetene har flat organisasjonsstruktur, arbeidslivet og lønnsdannelsen er partsstyrt, kronekursen er fleksibel og finanspolitikken brukes
aktivt. Da opprettholder vi høy produktivitetsvekst og lav ledighet selv i nedgangstider.
Vi tror veksttakten i økonomien kommer tilbake på rundt 2 prosent til neste år og at ledigheten ikke øker nevneverdig fra dagens
nivå på om lag 4,5 prosent. Det er usikkert
når oppgangen i verdensøkonomien kommer, men vi har lagt til grunn en viss oppgang
i slutten av prognoseperioden i 2018. I så fall
stiger rentene også her hjemme da.
Tabellen oppsummerer våre prognoser.
Tabell 1: Makroøkonomiske regnskapstall og prognoser. Vekst i prosent der ikke annet framgår
BNP Fastlands-Norge
Eksportmarkedsvekst
Offentlig konsum
Konsum i husholdninger mv.
Petroleumsinvesteringer
Arbeidsledighet (AKU), nivå
Årslønn
Inflasjon (KPI)
Underliggende inflasjon (KPI-JAE)
Kronekurs (importvektet 44 land)
Foliorenta, nivå
Pengemarkedsrenta, nivå
Bankenes utlånsrente, nivå
Pengemarkedsrenta i euroområdet
Kredittindikator, K2
Boligpris
Oslo
Kristiansand
Stavanger
Bergen
Trondheim
Tromsø
Prognoser
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
5,7
1,7 -1,6
1,8
1,9
3,8
2,3
2,2
1,3
2,1
2,0
3,2
6,6
1,7 -10,1 11,2
6,2
1,3
1,8
4,6
4,5
4,4
5,1
5,5
2,0
2,4
4,1
2,2
1,0
1,6
1,7
2,7
2,4
2,7
2,6
2,5
5,3
1,7
0,0
3,8
2,3
3,5
2,1
2,0
2,6
2,3
2,3
2,8
6,9
4,7
3,3 -8,9 11,3 15,1 17,1 -1,7 -10,4 -9,1 -5,5 -1,5
2,5
2,6
3,2
3,6
3,3
3,2
3,5
3,5
4,4
4,5
4,4
4,1
5,4
6,3
4,2
3,7
4,2
4,0
3,9
3,1
2,8
3,2
2,9
3,7
0,8
3,8
2,1
2,5
1,2
0,8
2,1
2,0
2,0
1,9
1,9
2,1
1,4
2,6
2,6
1,4
0,9
1,2
1,6
2,4
2,6
2,6
2,4
2,4
-1,8
0,0
3,3 -3,7 -2,4 -1,2
2,2
5,3
9,8
3,7
0,5 -0,4
4,4
2,6
1,8
1,9
2,1
1,6
1,5
1,5
1,1
0,6
0,6
0,8
5,0
6,2
2,5
2,5
2,9
2,2
1,8
1,7
1,3
0,9
1,0
1,3
5,9
7,4
4,5
4,6
4,8
4,8
4,8
4,6
3,9
3,6
3,7
3,9
4,3
4,6
1,2
0,8
1,4
0,5
0,2
0,2
0,0
0,0
0,2
0,4
14,2 13,1
7,3
4,5
6,1
6,7
6,4
6,1
6,2
6,1
7,1
8,0
11,6 -2,1
1,5
8,3
8,6
7,1
4,6
2,3
7,4
4,5
2,7
0,6
11,4 -5,9
0,5
8,5 10,5
9,8
5,3
0,8 11,1
6,5
3,7
1,4
18,3
5,3
1,9
6,8
6,3
1,2 -1,5 -1,4
6,0
3,9
2,9
2,5
22,4
2,3
2,1 12,4 13,0
8,0
3,7 -1,7 -0,5 -0,8 -0,6
0,5
11,7 -7,2 -1,7 10,9 10,9
6,5
4,8
4,3
9,2
5,3
4,0
2,1
7,5 -5,8
2,0 10,5 11,5
9,3
7,3
2,3
6,7
4,4
2,8
0,5
8,0 -5,5 -2,0
5,2
4,3
6,0
9,7 11,3 11,7
5,1
2,3 -0,5
Flere regionale boligprisprognoser i neste kapittel. Kilder: SSB, Norges Bank, Eiendom Norge og Samfunnsøkonomisk analyse
1
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Etter en periode med fallende boligpriser i
2013 snudde boligmarkedet i fjor, og hittil i
2015 har utviklingen i boligprisene vært
sterk. Svært lav rente har bidratt til å fyre opp
under et allerede hett boligmarked, og gir
grobunn for ytterliggere prisvekst framover.
Vår prognose for 2015 er en boligprisvekst på
7,4 prosent sammenliknet med 2014.
Den høye veksten lar seg imidlertid ikke fullt
ut forklare med lave renter. I mars reiste vi
derfor spørsmålet om prisveksten var et tegn
på en tiltakende boligprisboble. Det er grunn
til å gjenta den advarselen nå. Vår prognose
for boligprisveksten i 2016 og 2017 lyder på
henholdsvis 4,5 og 2,7 prosent. Vi forventer
at boligprisveksten avtar videre mot slutten
av prognoseperioden, og prognosen vår for
2018 er 0,6 prosent.
Det ble bygget om lag 28.000 boliger i Norge
i fjor. Basert på fullføringstall fra SSB hittil i år
legger vi til grunn at dette vil øke til 29.000
boliger i 2015. Videre har nyboligsalget tatt
seg kraftig opp det siste året. Dette gir grunnlag for økt boligbygging framover, og vårt anslag for 2016 og 2017 er på henholdsvis
30.000 og 31.000. Som følge av noe lavere
befolkningsvekst anslår vi en boligbygging i
2018 på 29.000 boliger.
Vi forventer fortsatt høy befolkningsvekst i
prognoseperioden, men lavere aktivitet i
norsk økonomi vil føre til at innvandringen vil
bli noe svakere enn tidligere. For 2015 og
2016 forventer vi at befolkningen øker med
henholdsvis 51.000 og 50.000 personer, før
veksten avtar noe de to neste årene. Det er
imidlertid usikkert hvilket boligbehov og betalingsevne innvandringsbefolkningen har.
Med et slikt utgangspunkt er det trolig tilstrekkelig med 25.000 boliger i året for å
dekke boligetterspørselen i årene framover.
På landsbasis vil det dermed bygges mer enn
boligbehovet tilsier. Det demper prisveksten.
Figur 1: Boligprisutvikling i utvalgte byer
Norge
Oslo
Kristiansand
Stavanger
Bergen
Trondheim
Tromsø
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-5%
-10%
Kilde: Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse
Fortsatt høy befolkningsvekst og rekordlavt
rentenivå er bakgrunnen for at vi likevel forventer videre boligprisoppgang i prognose-
perioden. Veksten vil imidlertid bli klart lavere framover enn det vi har sett det siste
året, ikke minst som følge av at prisene har
kommet opp på et høyt nivå.
2
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Når det gjelder våre regionale boligprisprognoser, viser de at Oslo vil ha den høyeste
prisveksten i perioden. Boligbyggingen har
vært lav lenge i hovedstaden, og er en viktig
forklaringsfaktor bak den høye boligprisveksten vi har sett hittil i år. Nyboligsalget har
imidlertid skutt fart og vil gi økt boligbyggingen mot slutten av prognoseperioden.
Dette vil bidra til å dempe boligprisveksten i
Oslo noe.
Tromsø har hatt den sterkeste veksten de
siste årene, og boligprisveksten i år ligger
også høyest i landet. Utover i prognoseperioden tror vi imidlertid at veksten vil avta i
Tromsø etter hvert som boligprisene kommer opp på et høyt nivå. For 2018 forventer
vi en svakt fall i boligprisene i Tromsø.
Kristiansand har skilt seg ut med klart lavere
boligprisvekst enn ellers i landet de siste tre
årene. Vi mener derfor at boligprisene her på
sikt bør hente igjen noe av den tapte veksten.
Vi ser nå tegn til at boligprisveksten begynner
å ta seg opp, men tror samtidig at oljenedturen vil legge en demper på veksten de nærmeste årene. For hele prognoseperioden resulterer dette i en forventet vekst på linje
med landsgjennomsnittet.
Videre tror vi fallet i petroleumsinvesteringene og lav oljepris vil ramme boligmarkedet i Rogaland og Stavanger kraftig. Samtidig
ser vi at befolkningsveksten til fylket har falt
det siste året, og vi forventer at dette vil avta
videre i prognoseperioden. I Stavanger tror vi
derfor at boligprisene i 2018 vil ligge under
dagens nivå. Dette er klart svakest utvikling i
landet. Også i Telemark, Nord-Trøndelag og
Aust-Agder forventer vi lavere boligprisvekst
enn landsgjennomsnittet.
Tabellene i slutten av neste kapittel viser alle
regionale boligprisanslag.
3
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
4
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Boligmarkedet – høy, men
avtakende boligprisvekst1
Gjennomsnittsprisen fram til og med september i år var 7,2 prosent høyere enn gjennomsnittet for hele 2014. Vi legger til grunn
at boligprisveksten ut året vil være svakt negativ. Justert for sesongvariasjoner innebærer imidlertid dette positiv vekst, da boligprisene vanligvis faller gjennom høsten. Vår
prognose for hele 2015 er en boligprisvekst
på 7,4 prosent sammenliknet med 2014.
Dette er kun en liten oppjustering fra forrige
publisering. I Norsk økonomi nr. 1/2015 publisert i mars var prognosen for 2015 på 7,0
prosent. Utviklingen gjennom året har altså
gått som forventet. Oppjusteringen er delvis
en konsekvens av lavere styringsrente og ytterliggere nedgang i utlånsrentene fra bankene. Den høye veksten lar seg imidlertid
ikke fullt ut forklare av lave renter. I mars
reiste vi spørsmålet om prisveksten var et
tegn på en tiltakende boligprisboble. I så fall
er prognosene våre mer usikre enn normalt.
1
Alle boligpriser som omtales i denne rapporten referer
seg til boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Boligprisene er beregnet ved å ta et uvektet gjennomsnittet av
Dette diskuterer vi nærmere i en egen boks
på neste side.
Videre i prognoseperioden tror vi på en moderat og avtakende boligprisvekst. I 2016 og
2017 forventer vi en boligprisvekst på henholdsvis 4,5 og 2,7 prosent, før boligprisveksten avtar noe mot slutten av prognoseperioden. Prognosen lyder på 0,6 prosent i 2018
(se Figur 2).
Figur 2: Vekst i boligpriser. Prosent
15%
10%
5%
0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Etter en periode med fallende boligpriser i
2013 snudde boligmarkedet i fjor, og hittil i
2015 har utviklingen i boligprisene vært
sterk. Fortsatt høy befolkningsvekst og økt
låne- og utlånsvilje har bidratt til dette. Norges Bank har kuttet styringsrenta to ganger
det siste halve året, og bankene har fulgt opp
med å redusere utlånsrentene. I enkelte banker møter kundene nå boligrenter på rett under 2 prosent. Dette fyrer opp under et allerede hett boligmarked, og gir grobunn for videre prisoppgang i tiden framover.
-5%
Kilde: Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse
Vi har med dette ikke forandret syn på utviklingen i boligmarkedet nevneverdig gjennom
nedgangen i 2013 og opphentingen i fjor. Rekordlavt rentenivå, høy realinntektsvekst og
fortsatt høy befolkningsvekst, om enn noe lavere enn tidligere, er bakgrunnen for at vi
forventer videre boligprisoppgang i prognoseperioden. Det trekker i motsatt retning at
det har vært et forholdsvis høyt nyboligsalg
boligprisindeksen publisert månedlig fra Eiendom
Norge.
5
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Tegn på boble gir usikre prognoser
Samfunnsøkonomisk analyse har to boligprismodeller.
Den som benytter statistikk fra Eiendom Norge er forklart
i boksen på neste side. Denne knytter boligprisveksten til
fundamentale forhold. Den andre bruker SSBs kvartalsvise boligprisindeks og er inkludert i makromodellen NAM
(se boks i neste kapittel). I tillegg til fundamentale forhold
forklares boligprisene i denne med kredittspiraler, noe
som kan tolkes som vekst og fall i boligprisbobler.
Det siste året har boligprisene fra Eiendom Norge steget
langt mer enn hva de fundamentale forholdene i modellene kan forklare. Modellen med kredittspiraler treffer
imidlertid godt. Av figuren kan man se hvordan våre prognoser relaterer seg til de to modellprognosene. Av figuren ser vi at modellen med kredittspiraler predikerer en
moderat boligprisvekst i 2016, før boligprisveksten er
langt sterkere i 2017 og 2018 enn det våre prognoser tilsier.
Boligprisveksten vi har sett det siste året kan altså tyde
på at det bygger seg opp en boble i boligmarkedet. Det
gjør i så fall prognosene usikre. Usikkerheten består
både i om boblen fortsetter som i modellen med kredittspiraler, og om når boblen i så fall sprekker.
den siste tiden og at det kan gi utslag i bygging av flere nye boliger mot slutten av
prognoseperioden. Dette vil bidra til å dempe
boligprisveksten.
Forholdet mellom den implisitte rentekostnaden på boligverdiene og husholdningenes
disponible inntekter ligger om lag på gjennomsnittet over de siste 25 årene. Dette forholdstallet betrakter vi som et mål på likevektsverdien av boliger, og likevektsboligprisen kan avledes fra dette forholdstallet (se
tekstboks om vår nasjonale boligprismodell).
Verdien på forholdet mellom den implisitte
rentekostnaden og inntektsnivået til husholdningene i prognoseperioden trekker i
retning av at boligprisene kommer til å øke
om lag som inntektene framover.
Alternative boligprisprognoser, 2014=1
1,3
1,2
1,1
1
0,9
2014
2015
2016
2017
2018
Prognoser Norsk økonomi nr. 2-2015
Prognosemodell for Eiendom Norge-statistikken
basert på fundamentale forhold
Prognosemodell for boligprisindeksen til SSB
basert på fundamentale forhold og
kredittspiraler
I boligmarkedet ligger tilbudet fast på kort
sikt. Prisveksten på boliger fra et år til et annet vil derfor være sterkt påvirket av svingninger i etterspørselen og lite avhengig av
prisnivået i forhold til likevektsprisen. Det er
derfor grunn til å se nærmere på disse etterspørselsdriverne.
Rente, befolkningsvekst og boligbygging forklarer boligprisveksten
En sterk befolkningsvekst samt lav rente har
bidratt til en markert økning i etterspørselen
etter boliger de siste årene. Samtidig har tilbudet av nye boliger vært lavt i årene etter
finanskrisen, noe som har bidratt sterkt til
den klare oppgangen i boligprisene.
Figur 3 viser at befolkningsveksten har tiltatt
etter EU-utvidelsen østover i 2004, mens antall fullførte boliger avtok fra 31.000 i toppåret i 2007 ned mot under 18.000 i 2010. De
6
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
siste årene har imidlertid boligbyggingen tatt
seg opp, og i både 2013 og 2014 ble det fullført over 28.000 boliger.
I figuren måles befolkningsveksten på den
høyre aksen og antall fullførte boliger på den
venstre. Høyre akse har 2 ganger høyere
verdi enn venstre akse. Dette er valgt fordi
det i gjennomsnitt er om lag 2 personer per
husholdning i Norge. Gapet mellom kurven
og søylene i diagrammet gir således en grov
illustrasjon på misforholdet mellom tilbud og
etterspørsel etter boliger.
Befolkningsveksten
Befolkningsveksten i Norge har vært høy de
siste årene, med årlig befolkningsvekst på
1,1-1,3 prosent siden 2007. Spesielt var befolkningsveksten høy i 2011 og 2012. Befolkningen i Norge økte med om lag 65.500 personer begge disse årene. I 2013 og 2014 falt
imidlertid befolkningsveksten noe. Nedgangen har fortsatt i 2015, og i løpet av første
halvår har befolkningen økt med drøyt
23.500 personer. Dette kan omregnes til en
årlig vekstrate på om lag 1,0 prosent, noe
som er godt under vekstratene fra tidligere
år.
Det er først og fremst en nedgang i nettoinnvandringen som har gitt noe lavere befolkningsvekst. I første halvår av 2015 var innvandringen til Norge på drøyt 31.000 personer, mens vel 16.000 personer utvandret.
Dette gir nettoinnvandring på snaut 15.000
personer, noe som er om lag 3-4.000 personer færre enn første halvår i 2013 og 2014,
og om lag 8.000 færre enn i toppårene 2011
og 2012. Nedgangen må ses i lys av det svakere arbeidsmarkedet i Norge. Til tross for
nedgang har nettoinnvandringen fortsatt utgjort om lag to tredeler av befolkningsveksten hittil i 2015.
Samfunnsøkonomisk analyse sin
modell for nasjonale boligpriser
Den økonomiske modellen som vi bruker som
hjelpemiddel i den nasjonale boligprisprognosen,
tallfester både boligprisveksten fra år til år og likevektsnivået på boligprisene.
Endringene i boligprisene blir forklart ved endringer i forholdet mellom antall fullførte nye boliger
og befolkningsveksten, samt av hvor langt unna
boligprisene er fra sitt likevektsnivå.
Likevektsnivået på boligprisene er det nivået som
gir et visst forhold mellom boligenes implisitte rentekostnader og husholdningenes disponible inntekt. Rentesatsen som brukes for å beregne rentekostnaden er gjennomsnittlig utlånsrente i bankene.
Samfunnsøkonomisk analyse sine
modeller for regionale boligpriser
For prognoser av de regionale boligprisene benyttes modeller som søker å forklare de regionale avvikene i boligprisveksten fra landsgjennomsnittet.
Avvikene forklares med tilsvarende avvik i fullføringen av nye boliger, befolkningsveksten og endringer i arbeidsledigheten.
Den noe svakere utviklingen i innvandringen
i 2013 og 2014 bidro til at SSB i fjor nedjusterte sine forventninger til framtidig befolkningsvekst i Norge. Ved publiseringen av nye
befolkningsframskrivinger i juni 2014, mente
SSB at befolkningsveksten ville holde seg stabil rundt 1,1 prosent årlig de nærmeste
årene. Det innebærer en vekst på 57-58.000
personer årlig. Dette er en nedjustering fra
befolkningsprognosene publisert i juni 2012
som viste en befolkningsvekst på 65-67.000
personer årlig. Usikkerheten i befolkningsutviklingen må imidlertid anses som betydelig,
mye fordi variasjonen i innvandringen fra år
til år kan være stor.
Som følge av lavere aktivitet i norsk økonomi
forventer vi at innvandringen vil holde seg på
et noe lavere nivå enn tidligere. Det trekker i
motsatt retning at vi forventer en fortsatt
stor tilstrømming av flyktninger fra land som
7
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Syria, Eritrea, Irak og Afghanistan. Det vil bidra til noe høyere befolkningsvekst. For 2015
forventer vi at befolkningen øker med om lag
51.000 personer, før den avtar til 50.000 personer i 2016 og videre til 49.000 personer i
2018. Dette er i gjennomsnitt drøyt 7.000
personer færre enn i middelalternativet til
SSB på landsbasis.
Når det gjelder befolkningsprognosene for
fylkene i Norge, har vi tatt utgangspunkt i de
nasjonale prognosene, og fordelt den impliserte befolkningsøkningen på regionene.
Denne fordelingen er basert på våre egne
vurderinger av forventet økonomisk utvikling
i hver av regionene, siste tids utvikling og historiske andeler av nasjonal befolkningsvekst.
Figur 3: Befolkningsvekst og antall fullførte boliger (venstre akse)
35000
70000
30000
60000
25000
50000
20000
40000
15000
30000
10000
20000
5000
10000
Fullførte boliger
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
2001
0
Bef.vekst (år)
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Boligbyggingen
Etter flere år med lav boligbygging etter finanskrisen, har boligbyggingen igjen tatt seg
opp til nivåene vi så før krisen. Mens det i
2010 ble igangsatt bygging av vel 21.000 boliger, ble det i de tre årene 2011-2013 årlig
igangsatt mellom 28.000 og 30.000 boliger.
Dette ga seg utslag i solid oppgang i ferdigstillingen av nye boliger i 2013 og 2014, da
drøyt 28.000 var innflyttingsklare begge
årene.
Gjennom vår statistikk ECON Nye boliger2 registrerte vi et kraftig fall i salget av nye boliger gjennom høsten 2013 og godt inn i 2014.
2
ECON Nye boliger inneholder pris- og salgsinformasjon om nye boligprosjekter i hele Norge. Statistikken
omfatter alle boligprosjekter som består av minimum
Det lave nyboligsalget viste seg å være midlertidig, og salget tok seg opp igjen i andre
halvdel av 2014. I løpet av 2014 ble det ifølge
ECON Nye boliger solgt knapt 12.000 nye boliger i Norge. Nyboligsalget har tatt seg opp i
2015, og fram til midten av august i år har vi
registrert salg av hele 11.000 nye boliger nasjonalt. Dette er en kraftig økning sammenlignet med samme periode i fjor, da om lag
6.800 ble solgt.
Spesielt er økningen stor på Østlandet. Fram
til midten av august i år ble det registrert salg
av snaut 6.100 boliger der. Dette er dobbelt
så mange som samme periode i fjor, og det
15 boliger. Rapporten kommer ut med 6 nummer årlig.
Se tekstboks lenger bak i kapittelet.
8
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
beste salget som har blitt registrert siden statistikken ble publisert for første gang i 2001.
Det nest høyeste finner vi i 2006, da drøyt
5.500 nye boliger ble solgt i samme periode.
Beholdningen av usolgte boliger har økt jevnt
siden sommeren 2011 og i august 2015 var
det totalt 5.300 usolgte boliger i nyboligprosjekter på Østlandet. Sammensetningen av
de usolgte boligene har imidlertid endret seg,
og ikke-igangsatte boliger utgjør nå en større
andel av beholdningen. I august 2015 utgjorde ikke-igangsatte boliger 52 prosent av
de usolgte boligene, mot 38 prosent i august
2014.
Til tross for svært godt nyboligsalg gjennom
andre halvdel av 2014 og hittil i 2015, er beholdningen av usolgte boliger fortsatt høy.
Dette illustreres i Figur 4. Figuren viser usolgte boliger etter byggestatus på Østlandet.
Figur 4: Usolgte boliger etter byggestatus fra ECON Nye boliger - Østlandet
6000
5000
4000
3000
2000
1000
Ferdigstilt
Igangsatt
apr 2015
aug 2015
des 2014
aug 2014
apr 2014
des 2013
aug 2013
apr 2013
des 2012
apr 2012
aug 2012
des 2011
aug 2011
apr 2011
des 2010
aug 2010
apr 2010
des 2009
apr 2009
aug 2009
des 2008
apr 2008
aug 2008
des 2007
aug 2007
apr 2007
des 2006
aug 2006
apr 2006
0
Ikke igangsatt
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
På Vestlandet har det blitt solgt 2.035 nye boliger fram til midten av august 2015. Dette er
en økning på 300 boliger fra samme periode
i 2014, og om lag det samme som i 2013. Nyboligsalget på Vestlandet har imidlertid vært
varierende, med godt salg i Bergen og svært
dårlig i Stavanger. I Bergen har salget fram til
august i år økt med 32 prosent sammenlignet
med samme periode i fjor, mens det ble solgt
33 prosent færre boliger i Stavanger.
For Sørlandet, Nord-Norge og Midt-Norge
har vi registrert salg av henholdsvis 805, 562
og 1.531 nye boliger fram til midten av august 2015. Sammenlignet med samme periode i fjor, har økningen vært størst på Sørlandet med 77 prosent. Deretter kommer MidtNorge med 39 prosent og Nord-Norge med
18 prosent. Den store økningen på Sørlandet
henger sammen med at nyboligsalget var
svært lavt i denne regionen i 2014. Og motsatt henger den moderate økningen i NordNorge sammen med det gode salget i denne
regionen i begynnelsen av 2014 (se Figur 5).
9
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Salgstallene fra nye boligprosjekter varierer
vanligvis mye gjennom året. Ifølge ECON Nye
boliger er salget av nye boliger oftest høyest
i periodene fra april til juni og fra august til
oktober, mens den er noe lavere om sommeren og på vinteren. Figur 5 viser utviklingen i
salgstakten3 siden april 2012 for Vestlandet
og Østlandet, og siden oktober 2013 for Sørlandet, Nord-Norge og Midt-Norge. Som vi
ser fra figuren har nyboligsalget i spesielt
Nord-Norge vært godt lenge, men salget har
avtatt noe de siste månedene. Nyboligsalget
på Østlandet har imidlertid økt kraftig gjennom våren, og i juni 2015 målte vi en salgstakt på 27 prosent for denne landsdelen, noe
som var klart høyest i landet. Salget avtok
noe gjennom sommeren til en salgstakt på 18
prosent i august. I motsatt ende finner vi Sørlandet og Vestlandet, med svakest utvikling i
nyboligmarkedet. I august 2015 var salgstakten henholdsvis bare 12 og 10 prosent på
Sørlandet og Vestlandet.
Figur 5: Salgstakt i regioner i ECON Nye boliger
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Nord-Norge
Østlandet
Midt-Norge
Vestlandet
Sørlandet
Kilde: ECON Nye boliger
Til tross for store regionale forskjeller, har
altså nyboligsalget tatt seg opp igjen etter
sommeren 2014 og trekker i retning av økt
boligbygging framover. Vi anslår boligbyggingen til 29.000 boliger i 2015. Deretter tror
vi på noe høyere boligbygging i 2016 og 2017,
med henholdsvis 30.000 og 31.000. Dette
skyldes oppsvinget i nyboligsalget den siste
tiden. Vårt anslag for 2018 er på 29.000 boliger. Den forventede befolkningsveksten tilsier at det burde bygges om lag 25.000 boliger i året gjennom prognoseperioden. Med
3
Salgstakten i en periode defineres som antall solgte boliger i perioden relativt til antallet boliger som enten var usolgte ved
våre anslag for boligbyggingen overoppfylles
dette behovet, noe som vil bety et lavere
press på boligprisene fra befolkningsveksten
i årene framover.
inngangen til perioden eller som har blitt lagt ut for salg i perioden.
10
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Vi forventer at rentene holdes lave gjennom
hele prognoseperioden, og at første renteheving først kommer i 2018. Potensielt noe høyere utlånsrenter mot slutten av prognoseperioden vil således virke dempende på boligprisene i 2018. Når renta stiger er imidlertid
svært usikkert.
Figur 6: Bankenes utlånsrente. I prosent
2018
2016
2014
2012
2010
2008
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2006
Boligprisutviklingen henger tett sammen
med bankenes utlånspraksis og rentenivå.
Lave renter de siste årene har gitt en kraftig
økning i gjeldsgraden blant husholdningen og
er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten. Rentenedgangen fra slutten av 2002
til begynnelsen av 2004, da Norges Bank
satte ned styringsrenta fra 7 prosent til 1,75
prosent, ga kraftig boligprisvekst i årene etter. I årene 2004 til 2007 økte boligprisene
med et årlig gjennomsnitt på 11 prosent. Videre var renteoppgangen i slutten av 2007 en
viktig årsak til at boligprisene begynte å falle
høsten 2007. Renta ble satt ned igjen under
finanskrisen og har med unntak av svak økning i 2010 og 2011 ligget på om lag 1,5 prosent fram til desember 2014. Da ble styringsrenta satt ytterliggere ned til 1,25 prosent. I
2015 har styringsrenta blitt satt ned ytterliggere to ganger, og i oktober 2015 var styringsrenta på lave 0,75 prosent.
2004
Boliglånsrenta
Våren 2014 satte imidlertid flere banker igjen
ned utlånsrentene, og dette ble etterfulgt av
flere reduksjoner gjennom fjoråret og for inneværende år. Lavere rentemarginer, samt
at vi forventer at Norges Bank setter ned styringsrenten med 0,25 prosentpoeng i begynnelsen av 2016, innebærer at bankenes utlånsrente blir enda lavere i 2015 og 2016
sammenlignet med i fjor. Lavere utlånsrenter
framover gir ytterliggere press på boligprisene og er en viktig årsak til den høye boligprisveksten vi har for øyeblikket.
2002
ECON Nye boliger gir oversikt over pris og salgsutviklingen i boligprosjekter med mer enn 15 boliger i hele landet. Det publiseres regionale rapporter for Østlandet, Vestlandet, Sørlandet, MidtNorge og Nord-Norge. Disse gir detaljert informasjon om samtlige salgstrinn og prosjekter. Den
nasjonale rapporten gir kun sammenliknbar statistikk.
Prosjektene som registreres i ECON Nye boliger
må ha usolgte boliger for å være med i statistikken. Samfunnsøkonomisk analyse utarbeider
statistikken ved å kontakte og registrere informasjon fra alle prosjektmeglerne.
Statistikken gir informasjon over hva som bygges, hvor det bygges, hvem utbyggerne er og
hvem som er prosjektmeglere. De regionale rapportene gir blant annet salgstakten i prosjektene
og samlet salgstakt for regionen.
ECON Nye boliger kommer ut med 6 nummer årlig.
2000
ECON NYE BOLIGER
Tradisjonelt har bankenes utlånsrente fulgt
utviklingen til pengemarkedsrenta og dermed styringsrenta satt av Norges Bank. Til
tross for at styringsrenta har vært uendret fra
mars 2012 og fram til desember i fjor, økte
imidlertid bankene utlånsrentene våren
2013. Samtidig ble utlånspraksisen strammet
inn. Bankene begrunnet dette med strengere
kapitalkrav fra myndighetene.
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
11
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Betydelige regionale forskjeller i boligprisutviklingen
Mellom 2009 og 2014 har boligprisene i landet som helhet økt med 35 prosent, men det
er til dels store regionale forskjeller (se Figur
7). Fylkene med sterkest boligprisvekst i perioden var Trøndelagsfylkene, Troms, Hordaland og Oslo, med økninger på 40 prosent og
oppover. Agderfylkene, Telemark og Finnmark har vært regionene med svakest vekst.
I Vest-Agder har boligprisene kun økt med 14
prosent i perioden, noe som er klart lavest i
landet.
Regionale forskjeller i boligprisveksten er
nært knyttet til forskjeller i befolkningsveksten relativt til boligbyggingen. En region med
høy befolkningsvekst trenger større boligbygging enn en region med svak vekst for å
unngå sterk vekst i boligprisene. Regioner
med høy befolkningsvekst har imidlertid hatt
problemer med å holde boligbyggingen på et
tilsvarende høyt nivå. Derfor ser vi at jo sterkere befolkningsvekst det har vært i en region, desto sterkere synes boligprisveksten å
ha vært.
Figur 8 på neste side viser boligbyggingen relativt til befolkningsøkningen fra 2010 til
2014. Som vi ser har det vært store forskjeller
mellom regionene. Vi ser at Oslo skiller seg
klart ut med lavest boligbygging i forhold til
veksten i antall innbyggere.
Blant regionene med lav befolkningsvekst og
høy boligbygging finner vi typisk de regionene med en svak boligprisutvikling, slik som
Hedmark, Oppland, Telemark og Agderfylkene. Det er imidlertid også regioner som avviker fra dette mønsteret. Trøndelagsfylkene
har hatt en sterk vekst i boligprisene, selv om
det er bygget relativt mange boliger i forhold
til befolkningsveksten. Sogn og Fjordane har
på sin side hatt en høy boligbygging i forhold
til befolkningsveksten, men samtidig en boligprisvekst om lag på landsgjennomsnittet.
Dette illustrerer at ikke alle innbyggere etterspør bolig i samme omfang. Særlig vil forskjeller i størrelsen på innvandringsbefolkningen utgjøre forskjeller i boligbehovet per
innbygger. Innvandrerhusholdninger er typisk større enn etnisk norske husholdninger.
Likevel har vi erfaring fra at innvandrerne
adopterer norske forbruks- og boligvaner etter hvert som oppholdet i Norge vedvarer.
Figur 7: Boligprisvekst 2009-2014. Prosent
Sør-Trøndelag
47%
Nord-Trøndelag
41%
Troms
41%
Hordaland
40%
Oslo
40%
Nordland
39%
Rogaland
37%
Buskerud
37%
Sogn og Fjordane
36%
Nasjonalt
35%
Akershus
35%
Møre og Romsdal
30%
Vestfold
28%
Østfold
28%
Oppland
27%
Hedmark
26%
Finnmark
25%
Telemark
25%
Aust-Agder
20%
Vest-Agder
14%
0%
10% 20% 30% 40% 50%
Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
I 2011 ble det bare bygget 310 boliger per
1.000 nye innbygger på nasjonalt nivå. Dette
økte til 400 boliger per 1.000 nye innbygger i
2012, og videre til snaut 500 boliger per 1000
nye innbygger i 2013 og 2014. Prognosene
våre for boligbyggingen og befolkningen tilsier at dette forholdstallet vil øke til om lag
570 boliger per 1000 nye innbygger i 2015.
Ettersom boligbyggingen tar seg ytterliggere
opp og befolkningsveksten avtar noe mot
12
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
slutten av prognoseperioden, vil forholdstallet mellom boligbygging og befolkningsvekst
øke til 600 boliger per 1000 nye innbygger i
2016, 630 i 2017 og drøyt 590 i 2018.
Figur 8: Vekst i boligbygging dividert på befolkningsøkning mellom 2010 og 2014*
Oslo
Buskerud
Østfold
Akershus
Hordaland
Troms
Nasjonalt
Vestfold
Rogaland
Finnmark
Sør-Trøndelag
Vest-Agder
Møre og Romsdal
Nord-Trøndelag
Aust-Agder
Nordland
Telemark
Hedmark
Oppland
Sogn og Fjordane
0,23
0,30
0,32
0,33
0,38
0,39
0,39
0,42
0,44
0,44
0,44
0,51
0,54
0,61
0,62
0,63
0,72
0,73
0,82
1,08
0,0
0,5
1,0
1,5
* Figuren viser vekst i antall boliger dividert på vekst i antall personer i befolkningen. I Oslo har det for eksempel kommet 0,23
nye boliger per nye innbygger.
Kilde: Eiendom Norge, Statistisk sentralbyrå
Regionale arbeidsmarkeder
Arbeidsledigheten i Norge har vært lav i
mange år. Siden 2004 har arbeidsledigheten,
målt ved registrert ledighet hos NAV, ligget
under 4 prosent, og i 2008 var arbeidsledigheten i Norge på bare 1,8 prosent. Arbeidsledigheten økte noe under finanskrisen, men
har holdt seg under 3 prosent fram til 2014.
Nedgangen i oljeprisen i 2014 har gitt lavere
petroleumsinvesteringer og videre ført til
oppsigelser i oljeindustrien. Dette har bidratt
til økt arbeidsledighet, og i august lå arbeidsledigheten nasjonalt på 3,1 prosent.
Det er imidlertid betydelig regionale forskjeller. Nedturen i olje- og leverandørindustrien
har først og fremst rammet de fylkene der
disse næringene er representert. Rogaland er
det fylket som har blitt hardest rammet. I
2014 var arbeidsledigheten i dette fylket i
snitt 2,2 prosent gjennom året, nest lavest i
landet etter Sogn og Fjordane. I 2015 har ledigheten økt kraftig, og fram til og med august var gjennomsnittlig arbeidsledighet på
3,1 prosent i Rogaland. Også fylker som har
stort innslag av bedrifter som leverer til oljesektoren, den såkalte leverandørindustrien,
har blitt hardt rammet. I Hordaland, Møre og
Romsdal og Agderfylkene ligger gjennomsnittlig ledighet hittil i år (januar til august)
0,3-0,4 prosentpoeng høyere enn snittledigheten i 2014, jf. Figur 9.
Enkelte fylker har imidlertid sett en nedgang
i arbeidsledigheten hittil i år sammenlignet
med i fjor. Dette gjelder Østfold, Vestfold og
Hedmark, men også Oslo har sett en svak
nedgang i arbeidsledigheten det siste året.
I vår regionale boligprismodell (se tekstboks)
har vi funnet empirisk sammenheng mellom
utvikling i arbeidsledigheten og boligpriser.
Vi har derfor gjort egne vurderinger av utviklingen i regionale arbeidsmarkeder. Dette gir
videre utslag i de fylkesvise boligprisprognosene.
Vi forventer at de regionale forskjellene vi
har sett det siste året vil forsterke seg, og at
ledigheten vil øke videre i kystkommunene
Rogaland, Hordaland, Møre og Romsdal og
Agderfylkene. Dette er fylker hvor oljeindustrien og leverandørindustrien er sterkt representert, og den forventede nedgangen i
petroleumsinvesteringene vil ramme disse
fylkene spesielt.
13
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 9: Endring i gjennomsnittlig arbeidsledighet fra 2014 til hittil 2015 (jan-aug), prosentpoeng
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
-0,2
-0,4
Kilde: NAV, registrert arbeidsledighet
De regionale forskjellene vil
fortsette
Vi har koblet våre nasjonale boligprisprognoser sammen med vår regionale boligprismodell og annen relevant informasjon til å lage
prognoser for boligprisveksten i alle landets
fylker, samt byene Kristiansand, Stavanger,
Bergen, Trondheim og Tromsø.
I de regionale befolkningsprognosene har vi
tatt utgangspunkt i de nasjonale prognosene,
og fordelt den impliserte befolkningsøkningen på regionene. Denne fordelingen er
basert på våre egne vurderinger av forventet
økonomisk utvikling i hver av regionene, siste
tids utvikling og historiske andeler av nasjonal befolkningsvekst.
Samtidig har vi gjort vurderinger av boligbyggingen i hver enkelt region i årene framover.
Statistikken ECON Nye boliger har vært en
viktig kilde i dette arbeidet, siden salget av
boliger gir en svært god indikator for ferdigstillingen av boliger i årene etter.
I hele prognoseperioden samlet tror vi at boligprisveksten vil være høyest i de tre byene
Oslo, Bergen og Tromsø. Tromsø har hatt den
klart sterkeste veksten de siste årene, og boligprisveksten i år vil også være klart høyere
her enn for landsgjennomsnittet. Utover i
prognoseperioden tror vi imidlertid at veksten i Tromsø vil avta etter hvert som boligprisene kommer opp på et høyt nivå.
Både Bergen og Oslo har vært preget av lav
boligbygging i forhold til befolkningsveksten
de siste årene. Dette er en viktig forklaringsfaktor bak den høye boligprisveksten vi har
sett hittil i år i disse to byene. Som følge av
godt nyboligsalg i Oslo og Bergen den siste tiden forventer vi imidlertid at boligbyggingen
vil ta seg opp mot slutten av prognoseperioden, samtidig som befolkningsveksten forventes å avta noe. Dette vil dempe boligprisveksten.
Kristiansand har skilt seg ut med klart lavere
boligprisvekst enn ellers i landet de siste tre
årene. Vi mener derfor at boligprisene her på
sikt bør hente igjen noe av den tapte veksten.
14
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Vi ser nå tegn til at boligprisveksten begynner
å ta seg opp, men tror samtidig at oljenedturen vil legge en demper på veksten de nærmeste årene. For hele prognoseperioden resulterer dette i en forventet vekst på linje
med landsgjennomsnittet.
derfor at boligprisene i 2018 vil ligge under
dagens nivå. Dette er klart svakest utvikling i
landet.
Også i Telemark, Nord-Trøndelag og Agderfylkene forventer vi lavere boligprisvekst enn
landsgjennomsnittet.
Ytterpunktene
i
prognoseperioden for fylkene vil være Rogaland med svakest boligprisvekst i perioden og
Oslo med sterkest prisvekst.
Videre tror vi fallet i petroleumsinvesteringene og lav oljepris vil ramme boligmarkedet i Rogaland og Stavanger kraftig. Samtidig
ser vi at befolkningsveksten til fylket har falt
det siste året, og vi forventer at dette vil avta
videre i prognoseperioden. I Stavanger tror vi
Tabellene i slutten av kapittelet viser alle boligprisanslagene. Under omtaler vi prognosene for de enkelte regionene.
Figur 10: Boligprisvekst i utvalgte regioner. Prosent
Norge
Buskerud
Vest-Agder
Hordaland
Troms
Rogaland
Nord-Trøndelag
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-5%
-10%
Kilde: Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse
Oslo
Svingningene i boligprisene er normalt sterkere i Oslo sammenlignet med landet forøvrig. Toppene er typisk høyere og dalene er
gjerne dypere. Dette kommer til syne i Figur
11 som viser tolvmånedersveksten i Oslo og
hele landet sett under ett. Etter flere år med
sterkere prisvekst enn landsgjennomsnittet i
årene som fulgte etter finanskrisen, ble Oslo
hardere rammet av nedgangen høsten 2013
og våren 2014. Oppgangen gjennom høsten
2014 og hittil i 2015 har vært tilsvarende sterkere.
Til tross for en solid opphenting, resulterte
den svake utviklingen gjennom våren 2014 i
en boligprisvekst på knappe 0,8 prosent i fjor.
Det var mer enn halvannet prosentpoeng la-
15
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
vere enn landsgjennomsnittet, og den svakeste årsveksten hovedstaden har opplevd
etter finanskrisen. Med den sterke tolvmånedersveksten ved utgangen av 2014, og solid
prisvekst hittil i år, ligger årsveksten i Oslo an
til å bli svært høy. Vår prognose er en
årsvekst i boligprisene på 11,1 prosent for
2015. Vi må tilbake til 2006 og 2007 for å
finne tilsvarende vekstrater for hovedstaden.
Figur 11: Tolvmånedersvekst i boligprisene i
Oslo og Norge i perioden jan. 2004 - sep. 2015
25%
20%
svakt antall fullførte boliger hittil i år sammenlignet med tidligere, gjør dette at vi forventer lav fullføring av boliger for 2015, på
snaut 2.200 boliger.
Den svake utviklingen i boligbyggingen i hovedstaden fanger vi også opp i vår statistikk
ECON Nye boliger. Her har vi de siste årene
sett en nedgang i antall boliger lagt ut for
salg. Denne trenden har imidlertid snudd i
2015. Hittil i år, til og med august, har det
blitt lagt ut mer enn 1.850 nye boliger i boligprosjekter for salg. Det er både mer enn hva
vi registrerte for hele 2014 og hele 2013.
15%
10%
5%
jul.14
apr.15
jan.13
okt.13
jul.11
apr.12
jan.10
okt.10
jul.08
apr.09
jan.07
okt.07
jul.05
apr.06
jan.04
-10%
okt.04
0%
-5%
-15%
Oslo
Norge
Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
Godt salg av nye boliger gir forventninger om tiltakende boligbygging
Etter flere år med lav boligbygging rett etter
finanskrisen, tok boligbyggingen seg opp i
2012. Det ble fullført om lag 4.000 boliger
dette året, mens i overkant av 3.300 boliger
ble fullført i både 2013 og 2014. Hittil i 2015
er det fullført i overkant av 1.400 boliger, noe
som er svakere enn normalt på den tiden av
året.
SSBs statistikk over antall igangsatte boliger
kan være en god indikator på hvor mange boliger som vil bygges i årene framover. Ifølge
denne statistikken ble det bare gitt 1.716
igangsettingstillatelser i Oslo i løpet av hele
2014. Det er mindre enn halvparten av tillatelsene som ble gitt i både 2012 og 2013, og
over 60 prosent færre enn i 2011. Faktisk må
vi tilbake til 2000 for å finne like lave igangsettingstall, dersom vi ser bort fra «kriseårene» 2009 og 2010. Kombinert med et
Før bruktboligmarkedet påvirkes nevneverdig, slår endringer i boligmarkedet først ut i
salget av nye boliger. Det er her prisene er
høyest og potensiale for fall er størst. Etter
en svak høst i 2013 og en svak vår i 2014, tiltok salgstakten i nyboligprosjektene i Oslo utover høsten 2014. Dette resulterte i om lag
1.700 solgte boliger totalt i 2014. Det er 5
prosent høyere enn 2013, men 16 prosent lavere enn i 2012. Hittil i 2015, per medio august, har vi registrert salg av nesten 2.050 boliger. Det er 92 prosent flere enn ved samme
tidspunkt i 2013, og hele 137 prosent flere
enn ved samme tidspunkt i 2014. Denne
salgsøkningen vil normalt gi seg utslag i høyere fullføring i 2016 og 2017.
Den positive utviklingen vi har sett i nyboligsalget i Oslo hittil i 2015 gjør at vi tror fullføringen av nye boliger vil tilta utover i prognoseperioden. Vårt anslag for 2016 er om lag
2.700 fullførte boliger. I 2017 anslår vi en boligbygging på 3.650 boliger, mens vi for 2018
tror det vil fullføres i overkant av 3.300 boliger.
16
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 12: Befolkningsvekst (høyre akse) og antall fullførte boliger i Oslo
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
opplevde Oslo netto innenlandsk flyttegevinst. Altså var det flere nordmenn som flyttet til enn ut av hovedstaden. Dette illustreres i Figur 13 som viser utviklingen i nettoinnvandring og netto innenlands flytting siden
2004. Selv om brorparten av befolkningsveksten skyldes innvandring, er andelen redusert med 6 prosentpoeng sammenlignet
men gjennomsnittet for 2007-2013.
Figur 13: Netto innflytting til Oslo
12000
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Noe lavere befolkningsvekst
Befolkningsveksten i Oslo var svært høy i perioden 2007 til 2011, med en årlig vekstrate
på 2,0-2,7 prosent. Etter å ha avtatt noe i
2012 og 2013, til en vekstrate på 1,7 prosent,
endte årsveksten for 2014 på 2,1 prosent.
Det tilsvarte en befolkningsøkning på om lag
13.200 personer. For første gang siden 2007
10000
8000
6000
4000
2000
0
-2000
Netto, innvandring
Netto, innenlands flytting
Kilde: SSB
Gartnerløkka, Oslo
Foto: Stripe
17
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Med disse forutsetningene om boligbygging
og befolkningsvekst, og makroøkonomiske
forhold forøvrig, forventer vi at boligprisene
i Oslo vil vokse raskere enn landsgjennomsnittet gjennom prognoseperioden. Anslaget
vårt for 2016 og 2017 er 6,5 og 3,7 prosent.
Videre tror vi veksten vil avta til 1,4 prosent i
2018. Nedgangen mot slutten av prognoseperioden skyldes, ved siden av en nedadgående nasjonal trend, en svakere befolkningsvekst sett i forhold til boligbyggingen.
Akershus
Akershus har hatt en boligprisvekst omtrent
på linje med landsgjennomsnittet de siste
årene, et utviklingstrekk som vi venter vil
fortsette. I perioden 2010 til 2014 økte boligprisene i Akershus med 25 prosent, det
samme som på landsbasis. Gjennomsnittsprisen fram til september i år er 7,5 prosent
høyere enn snittprisen i 2014. Selv om prisene normalt faller noe i årets siste måneder,
gir dette høy boligprisvekst i Akershus også i
år. Vår prognose for 2015 er på 7,7 prosent.
Høy boligbygging
Boligbyggingen var lav i flere år etter finanskrisen. I årene 2009 til 2011 ble det bare fullført mellom 2.500-2.700 boliger per år i
Akershus. Med en befolkningsvekst på 910.000 personer i hvert av disse årene, er en
slik boligbygging for lite til å stabilisere boligprisene. De siste årene har imidlertid fullføringen av nye boliger skutt fart. Som følge av
høye igangsettingstall i 2011, tok antall fullførte boliger seg opp i 2012 og videre opp i
2013. I 2013 stod det 4.250 nye boliger klare
til innflytting i Akershus. I 2014 falt imidlertid
boligbyggingen noe, til om lag 3.400 boliger.
Basert på antall igangsatte boliger i fjor, og
antall fullførte boliger hittil i år, forventer vi
at boligbyggingen øker til nær 4.000 fullførte
boliger i 2015.
Figur 14: Befolkningsvekst (høyre akse) og antall fullførte boliger i Akershus
6000
12000
5000
10000
4000
8000
3000
6000
2000
4000
1000
2000
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Hittil i år har firekvartalersveksten i befolkningen vært i underkant av 2 prosent. Vi legger imidlertid til grunn at befolkningsveksten
i Oslo vil ligge noe lavere enn dette i prognoseperioden. For 2015 er dette basert på observasjoner hittil i år. For resten av prognoseperioden er det i hovedsak forventninger om
lavere innvandring som trekker veksten ned.
For 2015 anslår vi befolkningsveksten til om
lag 9.800 personer. Vi tror videre at veksten
vil avta utover i perioden, ned mot 9.000 personer i 2018. Denne utviklingsbanen for befolkningen i hovedstaden ligger noe lavere
enn SSBs befolkningsframskrivinger fra juni
2014.
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Salget av nye boliger sank kraftig i Akershus
høsten 2013, og denne trenden fortsatte inn
i 2014. Nyboligsalget tok seg imidlertid opp
igjen utover fjoråret, og ifølge ECON Nye boliger ble det solgt 2.110 boliger i Akershus i
2014. Dette er om lag like mange som i
2013, men 10 prosent færre enn 2011 og
2012. Nyboligsalget har tiltatt i 2015, og per
medio august hadde det blitt solgt 2.235 boliger. Vi har aldri tidligere registrert et så
høyt nyboligsalg i Akershus i løpet av disse
18
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
månedene. Dette vil gi seg utslag i økt tilbud
av boliger i 2016 og 2017.
I ECON Nye boliger deler vi Akershus inn i fire
regioner – Asker og Bærum, Øvre Romerike,
Nedre Romerike og Follo. Nyboligsalget hittil
i 2015 har vært sterkt i alle disse regionene,
men oppgangen fra 2014 har vært størst i
Nedre Romerike.
I Asker og Bærum har det hittil i år blitt solgt
485 boliger, mot 500 i hele 2014. Dette er likevel lavere enn for tilsvarende periode i
2011, 2012 og 2013. Det svake salget i Asker
og Bærum i 2014 skyldtes i stor grad lav tilstrømning av nye prosjekter på markedet. I
løpet av 2014 ble det lagt ut bare 350 nye boliger for salg. Dette er halvparten så mange
som i 2012 og 2013. I år har dette tatt seg noe
opp og fram til medio august i år har det blitt
lagt ut 511 nye boliger for salg.
Gjønneshagen, Bærum
gjelder også for Øvre Romerike. Her var imidlertid også 2014 et år med stort tilbud av nye
prosjekter. I Øvre Romerike er det spesielt i
Ullensaker kommune det kommer mange
nye prosjekter. Av alle boligprosjektene vi
har registrert i ECON Nye boliger i Øvre Romerike, ligger 41 prosent i denne kommunen.
Også i Follo har salget av nye boliger hittil i år
vært sterkt. Fram til medio august 2015 er
det blitt solgt 318 nye boliger. Det er 66 prosent flere enn i løpet av samme periode i fjor.
I 2014 ble det videre solgt 28 prosent flere
boliger enn i 2013. Nyboligsalget i Follo ser
med det ut til å være tilbake på det gode nivået i 2011 og 2012.
Nyboligsalget gir indikasjoner på framtidig
boligbygging. Vi har brukt den historiske
salgsstatistikken til å tallfeste sammenhengen mellom salget av nye boliger ifølge ECON Nye boliger og
igangsettingsstatistikken fra Statistisk sentralbyrå for de ulike regionene i Akershus.
Alt i alt forventer vi at boligbyggingen vil ta seg kraftig opp gjennom prognoseperioden. Det gode
nyboligsalget den siste tiden underbygger dette. I 2016 forventer vi at
det fullføres 4.000 boliger, før det
Foto: Skanska Bolig
tar seg opp til 5.000 boliger i 2017.
I 2018 forventer vi en boligbygI Nedre og Øvre Romerike har det hittil i år
gingen på 4.300 boliger. Med en slik boligblitt solgt henholdsvis 928 og 504 boliger. For
bygging vil Akershus være det fylket med
førstnevnte innebærer dette en oppgang på
høyest boligbygging i landet de neste årene.
hele 154 prosent fra samme periode i 2014,
mens økningen i Øvre Romerike er på 73 prosent. Etter at det i 2014 ble lagt ut relativt få
nye boligprosjekter for salg i Nedre Romerike, har det hittil i år blitt lagt ut 942 nye boliger for salg. Dette er flere enn for samme
periode i årene 2011 - 2014. Dette samme
Fortsatt høy befolkningsvekst
Befolkningsveksten har vært høy i Akershus i
mange år. Siden 2007 har befolkningen i
gjennomsnitt økt med 9.000-10.000 personer årlig. I 2014 var befolkningsøkningen på
om lag 9.150 personer. Dette er noe lavere
19
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Vi tror den høye befolkningsveksten i Akershus vil avta noe utover i prognoseperioden,
som følge av forventninger om lavere innvandring. Basert på befolkningsvekst hittil i
år, forventer vi en befolkningsøkning på
9.700 personer i 2015, før den vil avta mot
drøyt 7.800 personer i 2018. Dette er noe
høyere enn SSBs befolkningsframskrivinger
for 2015 og 2016, men om lag det samme
mot slutten av perioden.
Høy boligbygging og avtakende befolkningsvekst vil resultere i avtakende boligprisvekst
utover i prognoseperioden, om lag på linje
med landsgjennomsnittet. Vi anslår boligprisveksten i 2016 og 2017 til henholdsvis 5,2
prosent og 2,5 prosent. I 2018 forventer vi at
den relativt høye boligbyggingen og en moderat økning i bankenes utlånsrente vil føre
til at boligprisveksten kryper ned mot null.
Buskerud, Vestfold og Østfold
I Buskerud, Vestfold og Østfold har det vært
en noe varierende utvikling i boligprisene i
årene fra 2009 til 2014. Mens Buskerud opplevde en boligprisvekst på 27 prosent i perioden, noe over landsgjennomsnittet, var veksten i Vestfold og Østfold på henholdsvis 20 og
21 prosent. Det var spesielt i 2011 og 2012 at
boligprisveksten var klart høyere i Buskerud,
godt hjulpet av en vekst på henholdsvis 10,8
og 12,8 prosent i Drammen. I 2014 endret
imidlertid dette mønsteret seg noe. Mens
boligprisveksten i Buskerud og Vestfold var
henholdsvis 2,7 prosent og 2,8 prosent i fjor,
økte boligprisene i Østfold med 4,8 prosent.
Den gode veksten i Østfold har fortsatt i
2015. Gjennomsnittsprisen fram til september i år var 7,4 prosent høyere enn snittprisen i 2014. Vi forventer en liten nedgang i boligprisene ut året, noe som gir en prognose
for 2015 er 7,6 prosent.
Boligprisveksten har tatt seg opp i både Vestfold og Buskerud sammenlignet med fjoråret.
I disse fylkene var gjennomsnittsprisen fram
til september i år henholdsvis 6,5 prosent og
7,2 prosent høyere enn snittprisen i 2014. Vi
anslår boligprisveksten i 2015 til 6,5 prosent
i Vestfold og 7,4 prosent i Buskerud.
Om lag uendret boligbygging
Etter veldig svak boligbygging i 2010, da bare
2000 boliger ble bygget i alle tre fylkene til
sammen, har denne økt jevnt og trutt i årene
etter. I 2014 ble det til sammen bygget nesten 3.900 boliger. Dette fordelte seg med
snaut 1.150 boliger i Buskerud, 1.450 boliger
i Vestfold og 1.300 boliger i Østfold. Det er
spesielt i Vestfold at boligbyggingen har økt
mest, med hele 75 prosent sammenlignet
med året før.
Figur 15: Befolkningsvekst (høyre akse) og antall fullførte boliger i Østfold
2000
1750
1500
1250
1000
750
500
250
0
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
enn årene før, men fortsatt er befolkningsveksten høy i Akershus. Ifølge SSB er innenlandsk flyttegevinst en viktig årsak til den
kraftige veksten. Dette betyr at det er personer bosatt i andre fylker i Norge som flytter
til Akershus. I løpet av 2014 ble denne innenlandske flyttegevinsten målt til drøyt 3.000
personer. Kort pendleravstand til Oslo kan
være en avgjørende faktor for at familier velger å bosette seg i Akershus med generelt lavere boligpriser sammenlignet med Oslo.
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
20
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Igangsettingen av nye boliger var også høy i
disse fylkene i fjor. Dette har gitt utslag i økt
boligbygging for inneværende år. Fram til august i år ble det fullført snaut 2.450 boliger i
de tre fylkene til sammen. Dette er om lag
100 flere boliger enn på samme tid i fjor.
Samlet for de tre fylkene anslår vi boligbyggingen til drøyt 4.150 boliger i 2015.
Vi gjenkjenner de regionale forskjellene i
ECON Nye boliger. Som ellers i landet fikk vi
en nedgang i nyboligsalget i Buskerud, Vestfold og Østfold høsten 2013 som vedvarte ut
våren 2014. Salget tok seg imidlertid godt
opp gjennom høsten, og samlet for 2014 registrerte vi salg av 532 boliger i Buskerud, 487
boliger i Vestfold og 422 boliger i Østfold. For
Buskerud var dette en nedgang på 7 prosent
sammenlignet med året før, mens nyboligsalget økte i både Vestfold og Østfold med henholdsvis 13 prosent og 3 prosent.
Nyboligsalget har tatt seg ytterliggere opp i
2015. Fram til midten av august i år har vi registrert salg av 582 boliger i Buskerud, 364
boliger i Vestfold og 409 boliger i Østfold.
Dette er betydelig mer enn samme periode i
fjor, og samlet sett for de tre fylkene er det
snaut 100 færre boliger enn det det ble solgt
i hele 2014.
Det har vært en jevn tilstrømming av nye boliger i disse tre fylkene de siste årene. Til tross
for godt salg har dette ført til at beholdningen av usolgte boliger har økt kraftig. I august 2015 var det 2.000 usolgte boliger til
salg i de tre fylkene. Spesielt har beholdningen av usolgte boliger økt mye i Østfold og
Buskerud det siste året. Salgstakten i de tre
fylkene har vært gjennomgående lavere enn
for Akershus og Oslo. Mens salgstakten i Oslo
og Akershus har vært henholdsvis 30 prosent
og 25 prosent i gjennomsnitt fram til august
2015, var den 13 prosent i Vestfold og 16 prosent i Buskerud og Østfold. Dette tyder på at
tilbudet av nye boliger i stor grad dekker etterspørselen i disse fylkene.
Mange nye boliger på markedet og jevnt godt
salg tyder på at boligbyggingen vil holde seg
høy i årene framover. Spesielt vil det gode
salget vi har registrert i ECON Nye boliger hittil i år gi mange innflyttingsklare boliger på
slutten av 2016 og begynnelsen av 2017. Vårt
anslag for boligbyggingen i disse tre fylkene
samlet er 4.100 og 4.600 i henholdsvis 2016
og 2017, før det avtar til om lag 4.000 boliger
i 2018.
Noe lavere befolkningsvekst
Etter flere år med høy befolkningsvekst, falt
vekstratene klart i alle tre fylkene i 2014. I
Buskerud økte befolkningen med 0,9 prosent, mens befolkningsveksten i Østfold og
Vestfold var på henholdsvis 0,8 prosent og
0,7 prosent. Til sammenligning var befolkningsveksten på landsbasis 1,1 prosent i
2014.
I Buskerud tilsvarte denne økningen 2.500
personer. Dette er den laveste befolkningsøkningen siden 2006, og faktisk hele 1.500
personer færre enn i 2011, som er det året
med den høyeste registrert befolkningsveksten i dette fylket. Nedgangen i fjor kan tilskrives en nedgang i både innvandringen og
netto innenlandsk flytting. Dette kan skyldes
at arbeidsmarkedet i Buskerud har utviklet
seg noe svakere enn i andre deler av landet i
2014. Ifølge NAV, økte arbeidsledigheten i
Buskerud fra 2,5 prosent i 2013 til 2,9 prosent
i fjor. Arbeidsledigheten ser ut til å ha stabilisert seg på dette nivået, og ledigheten har i
snitt ligget på 2,9 prosent fram til august i år.
Vi tror imidlertid nærhet til Oslo vil sikre god
befolkningsvekst i Buskerud i årene som
kommer. Vi forventer at befolkningsveksten
tar seg noe opp fra fjoråret, men at den vil
21
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
være lavere enn tidligere år. I prognoseperioden tror vi på en befolkningsvekst i Buskerud
på 1,0-1,2 prosent. Dette er noe høyere enn
landsgjennomsnittet. Det er først og fremst i
de bynære kommunene Drammen, Øvre og
Nedre Eiker, Røyken og Hole at den store befolkningsøkningen vil komme, men også
Kongsberg forventes å ha god befolkningsvekst i perioden. Flere av disse kommunene
er utpregede utpendlingskommuner i dag, og
vi forventer at dette vil øke i omfang i årene
framover.
Østfold skiller seg fra de andre fylkene med
at fylket har høy netto innenlandsk innflytting. Faktisk er Østfold det fylket med nest
Kaldnes Brygge – Signaturen, Tønsberg
høyest netto innenlandsk innflytting etter
Akershus. I 2014 var denne på 1.150 personer. Kort pendleravstand til Oslo er en viktig
forklaring til dette. Høye boligpriser i Oslo
gjør det attraktivt å flytte til regioner med
kort pendleavstand til hovedstaden. Dette
underbygges av at store deler av befolkningsveksten gjennom fjoråret kom i kommunene
som grenser til, eller ligger i kort pendleravstand til Oslo og Akershus. De seks kommunene Moss, Rygge, Våler, Hobøl, Spydeberg
og Askim stod for nesten 50 prosent av befolkningsveksten i hele fylket. Forestående
investeringer i Østfoldbanen de kommende
10 årene vil trolig gjøre disse kommunene
enda mer attraktive.
Den innenlandske flyttingen til Østfold falt i
2014. Sammen med en klar nedgang i innvandringen, resulterte dette i den klart laveste befolkningsveksten siden 2006. Befolkningsveksten har imidlertid tatt seg noe opp
gjennom første halvdel av 2015, og det er
først og fremst innenlandsk tilflytting som
har bidratt til dette. Vi forventer en årlig stabil befolkningsvekst i Østfold på 0,9 prosent
gjennom hele prognoseperioden.
Når det gjelder Vestfold forventer vi noe lavere befolkningsvekst sammenlignet med
Østfold og Buskerud. I perioden 2015-2018
forventer vi at befolkningsveksten her vil
være på 0,8-0,9 prosent.
God befolkningsvekst som følge av nærhet til
arbeidsmarkedet i Osloregionen vil dra i retning av høyere boligprisvekst i Østfold og
Buskerud sammenlignet med landsgjennomsnittet. I Vestfold vil høy boligbygging dempe
boligprisveksten noe, og vi forventer at boligprisene vil vokse med litt lavere fart i dette
fylket. For 2016 forventer vi en boligprisvekst
på 4,7 prosent i Vestfold, 5,5 prosent i Buskerud og 5,4 prosent i Østfold. I 2017 forventer
Foto: Selvaag Bolig
noe lavere boligprisvekst, før veksten vil flate
22
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
ut i 2018. For dette året forventer vi vekstrater mellom 0,5 og 1,5 prosent.
Oppland og Hedmark
Med unntak av noen årlige avvik, har boligprisutviklingen i Oppland og Hedmark vært
ganske lik de siste årene. Fra 2009 til 2014
steg boligprisene i Oppland og Hedmark med
henholdsvis 27 og 26 prosent. Dette plasserer disse fylkene godt under landsgjennomsnittet som var på 35 prosent i denne perioden.
Boligprisveksten hittil i år har imidlertid vært
om lag som landsgjennomsnittet. I Hedmark
var gjennomsnittsprisen fram til september i
år 7,2 prosent høyere enn snittprisen i 2014.
I Oppland har utvikling vært om lag den
samme, med en tilsvarende vekstrate på 7,1
prosent. Vi forventer at boligprisene fortsetter den positive utviklingen, og vår prognose
for inneværende år er 7,3 prosent i Hedmark
og 7,5 prosent i Oppland.
Figur 16: Befolkningsvekst (høyre akse) og antall fullførte boliger i Oppland
2200
900
1800
700
1400
500
1000
300
600
100
200
-100
-200
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
1100
-300
-600
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Svak befolkningsvekst
Befolkningsveksten de siste årene har vært
svært lav i innlandsfylkene. Mellom 1. januar
2010 og 1. januar 2015 har befolkningen
vokst med bare 2,3 prosent i Hedmark, mens
den var enda lavere i Oppland med bare 1,9
prosent. Fylkene har i disse årene vært preget av fødselsunderskudd og innenlands flyttetap, og det er bare innvandring fra utlandet
som har bidratt til positiv befolkningsvekst.
Til tross for at netto innvandring til Oppland i
2012 og 2013 var på om lag 1.350 personer,
økte befolkningen bare med henholdsvis 100
og 560 personer. Befolkningsveksten tok seg
imidlertid noe opp i fjor, og for 2014 økte befolkningen i Oppland med snaut 1.000 personer. I Hedmark økte befolkningen i fjor med
drøyt 700 personer.
I første halvår av 2015 har imidlertid befolkningsveksten i Oppland stoppet opp. Det har
vært nedgang i innvandringen, samtidig som
netto innenlands utflytting og fødselsunderskudd har bidratt i negativ retning. For 2015
forventer vi derfor ingen befolkningsvekst i
Oppland. Videre i prognoseperioden forventer vi fortsatt lav, men positiv befolkningsvekst på mellom 0,1 og 0,4 prosent årlig. I
Hedmark har befolkningsveksten hittil i år ligget stabilt på snittet de siste årene. Vi forventer at veksten holder seg på dette nivået også
i prognoseperioden, og vi anslår en vekst på
om lag 0,4 prosent i perioden 2015-2018.
Flere kommuner i innlandsfylkene kan oppleve befolkningsnedgang i perioden, og befolkningsveksten vil være sentrert rundt Hamarregionen, Gjøvikregionen og Hadeland.
På den positive siden tror vi at fusjonen mellom høyskolen på Gjøvik og NTNU kan bidra
positivt til utviklingen i regionen.
Boligbyggingen holder seg høy
Ser vi på forholdstallet mellom befolkningsvekst og boligbygging i perioden 2010 til
2014 (se Figur 16), har man i Oppland og Hedmark bygget henholdsvis 0,8 og 0,7 boliger
per nye innbygger i perioden. Det er bare
Sogn og Fjordane som har hatt høyere boligbygging i forhold til befolkningsvekst.
23
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Vikenstranda, Gjøvik
Foto: GOBB
Ifølge SSB bygges det fortsatt bra med boliger
i Oppland og Hedmark. Det ble fullført henholdsvis 712 boliger og 883 boliger i de to fylkene i 2014. Også i de åtte første månedene
av inneværende år har boligbyggingen vært
høy, og vår prognose for 2015 er 900 boliger
i Hedmark og 930 boliger i Oppland.
I ECON Nye boliger hadde vi i august i år registrert 814 nye boliger i Hedmark, fordelt på
snaut 54 prosjekter. I løpet av 2014 ble det
solgt 276 boliger i Hedmark ifølge denne statistikken, en økning på 15 prosent fra året
før. I 2015 har nyboligsalget økt ytterliggere,
og fram til midten av august har vi registrert
salg av 332 nye boliger i Hedmark. Til tross
for at dette tallet bare inneholder salg for
åtte av årets tolv måneder, har vi allerede
overgått salget fra tidligere år siden statistikken først ble samlet inn i 2001. Nærmest
kommer fjoråret med sine 276 salg. Den økte
salgsaktiviteten bærer bud om at boligbyggingen vil holde seg høy de neste årene.
Drøyt 60 prosent av boligene vi har registrert
ligger i kommunene Hamar, Stange, Ringsaker og Løten som sammen utgjør Hamarregionen. Det er i disse kommunene vi forventer størst aktivitet framover.
I Oppland hadde vi i august i år registrert 559
nye boliger fordelt på 40 prosjekter. Omtrent
halvparten av disse boligene ligger i Gjøvikregionen, mens drøyt 30 prosent ligger i Lillehammer-regionen. I løpet av 2014 ble det registrert salg av 175 boliger. Dette var det
første fulle året hvor vi samler inn statistikk i
ECON Nye boliger, og vi kan derfor ikke sammenligne med tidligere perioder. Nyboligsalget viste imidlertid en positiv utvikling gjennom året. Dette har fortsatt i 2015, og fram
til midten av august i år ble det solgt 137 boliger. Salget har vært noe varierende gjennom året, men det har jevnt over vært bedre
nyboligsalg sammenlignet med fjoråret.
Vi tror altså at trenden med høy boligbygging
relativt til antall nye innbyggere vil fortsette.
Dette vil i tillegg til god tilgang på billige tomter bidra til å holde boligprisveksten noe lavere enn landsgjennomsnittet også i prognoseperioden. I 2016 tror vi på en boligprisvekst
på 4,7 prosent i Hedmark og 4,0 prosent i
Oppland. For 2017 tror vi veksten blir noe lavere, henholdsvis 1,7 og 2,0 prosent i Hedmark og Oppland. For 2018 er vår prognose
et prisfall på 0,9 prosent i Hedmark og en
vekst på 0,7 prosent i Oppland.
24
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Telemark og Agderfylkene
Svak utvikling i salget av nye boliger
Utviklingen i boligmarkedene i Agderfylkene
og Telemark har vært preget av svært lav
prisvekst de siste fem årene. Boligprisene i
Vest-Agder steg med kun 14 prosent i løpet
av perioden 2009-2014. Det var svakest prisvekst i landet, og 21 prosentpoeng under
landsgjennomsnittet. Nest lavest vekst i landet hadde Aust-Agder med 20 prosent, og
tredje lavest kom Telemark med en boligprisvekst på 25 prosent i løpet av femårsperioden.
Den svake utviklingen i boligmarkedene i Agderfylkene og Telemark har vært tydelig i
ECON Nye boliger. I disse fylkene har vi per
august i år registrert i overkant av 3.500 nye
boliger i større prosjekter. Helt siden vi startet dekningen av disse fylkene i nyboligstatistikken høsten 2013, har de alle utmerket
seg i forhold til resten av landet med svakt
nyboligsalg. Tross tendenser til forbedring
hittil i år, er nyboligsalget i denne regionen
fortsatt lavere enn landsgjennomsnittet. I lø-
I Vest-Agder har Idda Park, Kristiansand
den svake utviklingen i boligprisene i Kristiansand
trukket
veksten i fylket
ned. Her var boligprisveksten
negativ både i
2013 og i 2014. I
Vest-Agder for
øvrig var derimot
veksten
disse årene henholdsvis 1,2 og
2,1
prosent.
Veksten i Kristiansand tok seg imidlertid opp
i fjor høst, og har fulgt en langt mer positiv
utvikling hittil i 2015. I år ligger det derfor an
til at Kristiansand igjen vil drive opp veksten i
fylket. Vår prognose for inneværende år er
en boligprisvekst på 6,0 prosent i Kristiansand, og 5,1 prosent Vest-Agder fylke.
Grunnet svak befolkningsvekst og forholdsvis
høy boligbygging ligger vår prognose for Telemark og Aust-Agder i 2015 noe lavere. I Telemark anslår vi boligprisveksten til 3,5 prosent, og i Aust-Agder til 3,0 prosent.
Foto: Brick Visuals
pet av sommermånedene registrerte vi en
salgstakt på 12 prosent. Bare Vestlandet opplevde dårligere salg i denne perioden.
Hittil i år, per medio august, har det blitt solgt
805 nye boliger i prosjekter i Telemark og Agderfylkene. Det er en økning på 77 prosent
sammenlignet med samme periode i 2014.
Økningen må ses i sammenheng med at flere
nye boligprosjekter er blitt lagt ut for salg. Av
de solgte boligene ligger 39 prosent i Kristiansand, 16 prosent i Vest-Agder for øvrig, 31
prosent i Aust-Agder og 15 prosent i Telemark.
25
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Sammenligner vi med resten av landet har
boligbyggingen de siste årene vært høyere
enn hva befolkningsveksten skulle tilsi. Mens
det i løpet av femårsperioden fra 2010 til
2014 ble bygget 0,39 boliger per nye innbygger i Norge, var de tilsvarende forholdstallene i Telemark, Aust- og Vest-Agder henholdsvis 0,72, 0,62 og 0,51. I Telemark var
faktisk tilveksten av boliger i både 2013 og
2014 større enn befolkningsveksten samme
år.
Basert på tall for igangsetting i 2014 og fullføring av nye boliger hittil i år, forventer vi en
nedgang i antall fullførte boliger i 2015 i både
Aust- og Vest-Agder, sammenlignet med fjoråret. Høy igangsetting hittil i år gjør imidlertid
at vi legger til grunn høyere tilvekst av boliger
for resten av prognoseperioden. I Telemark
forventer vi derimot en økning i fullføringen
for 2015, som vil vedvare ut prognoseperioden.
I Kristiansand er situasjonen annerledes. Her
har boligbyggingen den siste femårsperioden
stått i bedre forhold til befolkningsveksten.
Flere år med svak og negativ prisvekst, kombinert med labert salg av nye boliger, har
gjort det mindre gunstig å bygge nye boliger.
Vi tror dette vil gi lav boligbygging også i
2015, med i underkant av 540 fullførte boliger. Som påpekt innledningsvis har imidlertid
prisutviklingen vært en annen hittil i år. Samtidig viser igangsettingsstatistikken til SSB
hittil i år sterke tall. Vi tror derfor at tilveksten av nye boliger vil bli høyere for resten av
prognoseperioden, med en topp i 2016 på
800 fullførte boliger.
Figur 17: Befolkningsvekst (høyre akse) og antall fullførte boliger i Kristiansand
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Den hittil svake utviklingen vi registrerer i
ECON Nye boliger samsvarer godt med hva vi
ser av statistikken over boligbygging fra SSB.
Når man sammenligner med befolkningsveksten bygges det nemlig forholdsvis mange
boliger i regionen. I både Telemark og i Agderfylkene ser det ut til å være et overskuddstilbud av boliger. Svake omsetningstall
i nyboligmarkedet kan ses på som en konsekvens av dette.
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Innvandringen sikrer befolkningsvekst
Telemark har siden år 2000 slitt med et negativt fødselsoverskudd og netto innenlandsk
utflytting. Befolkningsveksten har utelukkende blitt opprettholdt av innvandring.
Også i Agder har innvandring vært det desidert viktigste bidraget til befolkningsvekst,
men her har samtidig fødselsoverskuddet
vært positivt i begge fylkene, og netto innenlands tilflytting tidvis vært positiv.
Mye av befolkningsveksten i Agderfylkene
kommer i Kristiansand. Her har befolkningsveksten vært særlig høy de tre siste årene,
hovedsakelig som følge av økt innenlandsk
tilflytting. Vi forventer imidlertid at befolkningsveksten vil avta noe utover i prognoseperioden, som følge av lavere innvandring og
innenlands tilflytting. Olje- og gassrelaterte
bedrifter utgjør en vesentlig andel av industrien i Agderfylkene, og det er naturlig å
legge til grunn økende arbeidsledighet i de
nærmeste årene. Dette vil trolig resultere i
lavere befolkningsvekst i Agderfylkene.
26
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Tiltakende boligbygging vil kombinert med
lavere befolkningsvekst og høyere arbeidsledighet legge en demper på boligprisveksten
både i Kristiansand og i Agderfylkene utover i
prognoseperioden. For 2016 og 2017 forventer vi en prisvekst på henholdsvis 3,9 og 2,9
prosent i Kristiansand. I 2018 tror vi veksten
vil være nede i 2,5 prosent. Dermed tror vi
boligmarkedet i Kristiansand vil hente igjen
noe av den tapte veksten de siste tre årene.
Veksten i Vest-Agder totalt vil ligge noe lavere.
Forholdsvis høy boligbygging vil resultere i
noe svakere boligprisvekst i Aust-Agder. For
2016 og 2017 tror vi veksten her vil bli henholdsvis 2,2 og 1,5 prosent, mens prisveksten
i 2018 vil være nær null. Vedvarende overskuddstilbud av boliger i Telemark vil resultere i svak vekst gjennom hele prognoseperioden, men utsiktene er noe bedre enn for
Aust-Agder. For 2016 og 2017 tror vi veksten
vil bli henholdsvis 3,0 og 2,0 prosent, før
2018 gir nullvekst i boligprisene.
Stavanger og Rogaland
Boligprisene i Rogaland vokste med 37 prosent fra 2009 til 2014, om lag på linje med
landsgjennomsnittet. Etter flere år med kraftig prisvekst, så vi en nedkjøling av boligmarkedet i Rogaland i 2014. Veksten i fylket er
tett knyttet til utviklingen i Stavanger og de
andre byene i fylket, og med prisfall i både
Stavanger og i Sandnes bidro dette sterkt til
nedgang i boligprisene i fylket. I Stavanger
endte veksten i fjor med et fall på 1,7 prosent, mens boligprisene i Rogaland samlet
falt med 0,5 prosent.
Den svake utviklingen i Rogaland har fortsatt
i 2015. Boligprisene i Stavanger hittil i år er
bare 0,7 prosent høyere enn i 2014. Det er
6,5 prosentpoeng svakere enn for landsgjennomsnittet. For Rogaland samlet er boligprisene hittil i 2015 i snitt 1,2 prosent høyere
enn i 2014. Basert på dette, og forventet utvikling ut året, tror vi på et svakt fall i boligprisene i Stavanger i 2015 med -0,5 prosent.
I Rogaland forventer vi prisvekst på 0,3 prosent. Det er langt svakere enn forventet utvikling i resten av landet.
Oljenedtur gir fallende
Byfjordparken, Stavanger
befolkningsvekst
Foto: GMC Eiendom
Stor aktivitet i næringslivet
i Stavangerregionen har
ført til stor tilflytting til fylket. Fra 1. januar 2005 til 1.
januar 2015 økte befolkningen i Rogaland med
hele 19 prosent, og er etter Oslo det fylket med
høyest befolkningsvekst i
perioden. I overkant av 80
prosent av veksten har
funnet sted i Stavangerregionen, og nesten 50 prosent i Stavanger eller
27
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Sandnes. Målt i antall nye innbyggere har
Sandnes vokst raskere enn Stavanger de siste
fire årene.
og hittil i år, gjør imidlertid at vi forventer lavere fullføring av boliger for resten av
prognoseperioden.
Befolkningsveksten i Rogaland og Stavanger
har imidlertid avtatt gradvis siden toppen
mellom 2006 og 2010. Fallet i oljeinvesteringene og lav oljepris gjør at vi tror befolkningsveksten vil forbli lav gjennom hele
prognoseperioden. Et allerede markant hopp
i den registrerte arbeidsledigheten i fylket,
gjør at vi forventer svak befolkningsvekst for
inneværende år. Basert på statistikk hittil i år,
anslår vi befolkningsøkningen for 2015 til
henholdsvis 5.000 personer i Rogaland fylke,
og bare 450 personer i Stavanger. For sistnevnte tilsvarer det en befolkningsvekst på
kun 0,3 prosent. Gjennomsnittlig befolkningsvekst i Stavanger de siste fem årene har
til sammenligning vært 1,3 prosent. Vi tror
denne svake veksten vil vedvare ut prognoseperioden for både Stavanger og Rogaland.
I ECON Nye boliger for Rogaland registrerte
vi salg av 1.350 nye boliger i løpet av 2014.
Det er 21 prosent færre enn i 2013. Nyboligsalget stupte høsten 2013 og var svakt hele
2014. Mens de solgte boligene i Rogaland utgjorde 23 prosent av boligene som lå ute for
salg ved første målepunkt i 2013, var salgstakten nede i 9 prosent for tilsvarende periode i 2014. Ved forrige registrering i august i
år var andelen nede i 7 prosent, mot 14 prosent nasjonalt.
Mens befolkningsveksten i Rogaland skjøt
fart etter 2005, sørget finanskrisen til at boligbyggingen lot vente på seg. Den sterke
prisveksten fylket, og særlig Stavanger, opplevde i årene etter krisen, må ses i sammenheng med dette misforholdet mellom tilbud
av og etterspørsel etter boliger. En gradvis
opptrapping av boligbyggingen har sammen
med avtakende befolkningsvekst rettet opp i
dette misforholdet de siste årene.
Basert på fjorårets statistikk over igangsatte
boliger, samt oversikten over fullførte boliger
hittil i år, forventer vi en tilførsel av om lag
4.000 nye boliger i Rogaland i 2015. Dette er
på linje med 2014. Også i Stavanger venter vi
en boligbygging på nivå med fjoråret. Svakt
nyboligsalg registrert i ECON Nye boliger i fjor
1200
2400
1000
2000
800
1600
600
1200
400
800
200
400
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Avtakende boligbygging
Figur 18: Befolkningsvekst og antall fullførte
boliger (venstre akse) i Stavanger
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
En stor andel av boligbyggingen i Rogaland
foregår i Stavangerregionen. Av boligene vi
har registrert i ECON Nye boliger, ligger nesten 85 prosent i denne regionen. Stavanger
by står alene for 33 prosentpoeng av disse.
Men ved forrige registrering i august i år, ble
det kun solgt 16 boliger i oljebyen. Det utgjorde under 4 prosent av boligene som lå
ute for salg, noe som er klart lavest i landet.
Det kan se ut til at nedgangen i oljebransjen,
økende arbeidsledighet og et i utgangspunktet høyt boligprisnivå skremmer innbyggerne
fra å kjøpe boliger på prospekt.
28
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Også i Sandnes har vi sett en nedgang i salget
av nye boliger. Totalt registrerte vi her salg av
362 boliger i større prosjekter i 2014. Det er
14 prosent færre enn i 2013. Ved sist måling
i august registrerte vi en salgstakt på 7 prosent. Ved samme periode i 2014 og 2013 var
salgstakten på henholdsvis 13 og 14 prosent.
Salget i Sandnes går likevel bedre enn i Stavanger, noe som trolig kan tilskrives forskjellen i prisnivået mellom de to byene.
I august i år hadde vi registrert rett i underkant av 2.100 nye boliger i Rogaland utenom
Stavanger og Sandnes. Totalt registrerte vi
salg av 680 boliger her i 2014. Det er 24 prosent færre enn
året før. Salget
Nyhavn Brygge, Bergen
fram til medio august i år har vært
noe bedre enn for
tilsvarende periode i fjor, men
klart svakere enn i
2013. Ser vi bort
fra boligene som
ligger i Stavangerregionen, finner vi
de fleste boligene
i Haugesund og på
Karmøy.
Til tross for utsikter om avtakende
boligbygging, vil et
i utgangspunktet høyt boligprisnivå, svak befolkningsvekst og økende arbeidsledighet
som følge av oljenedturen resultere i svært
svak boligprisutvikling i Rogaland og Stavanger. Utsikter til fallende oljeinvesteringer
gjennom hele prognoseperioden vil trolig gi
vedvarende høyere arbeidsledighet i Rogaland, sammenlignet med hva vi har sett de
siste årene. Korttidsstatistikken fra NAV viser
allerede en kraftig vekst i ledigheten i forhold
til resten av landet. For Stavanger tror vi boligprisene vil falle med 0,8 prosent i 2016 og
med 0,6 prosent i 2017, før vi får svak vekst i
2018. For Rogaland fylke vil utviklingen være
noe bedre, men samlet vekst fram til 2018 vil
bare være marginalt positiv.
Bergen og Hordaland
Boligmarkedet i Hordaland har i løpet av den
siste femårsperioden opplevd stabilt høy
prisvekst, tilsvarende 6 prosent årlig. For
2014 endte veksten på 4,1 prosent. Med en
årlig befolkningsvekst på 1,4 prosent siden
2010, og en byggenæring som ikke har klart å
holde tritt, har det de siste årene vært et mis-
Foto: Selvaag Bolig
forhold mellom tilbud av og etterspørsel etter boliger. Tilbudet har vært særlig lavt i Bergen, der det har blitt bygget færre enn én ny
bolig per tredje nye innbygger. Den høye boligprisveksten må ses i sammenheng med
dette misforholdet. Boligprisnivået hittil i år i
Bergen er i gjennomsnitt 9,0 prosent høyere
enn i fjor. Vår prognose for 2015 er en vekst
på 9,2 prosent i Bergen, og 8,5 prosent i Hordaland.
29
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Mellom 1. januar 2010 og 1.januar 2015 økte
befolkningen i Hordaland med litt over
34.000 personer. Av dette har 54 prosent
kommet i Bergen, og hele 91 prosent i de 18
kommunene som utgjør byregionen «Bergen
og omland». Som i resten av landet skyldes
mye av den økte befolkningsveksten siden
2006 økt innvandring. I 2014 så vi en liten
nedgang i befolkningsveksten, både i Bergen
og i hele Hordaland fylke. Nedgangen skyldtes hovedsakelig noe lavere innvandring. Tallene for første og annet kvartal 2015 er noe
sterkere.
Selv om over halvparten av befolkningsøkningen i Hordaland de siste årene har kommet i Bergen, har netto innenlands flytting til
byen vært negativ. For perioden 2010-2014
var det samlet i overkant av 1.600 flere personer som valgte å flytte ut av Bergen enn
som flyttet inn. Over samme periode har nabokommunene Os, Askøy, Fjell, Meland og
Lindås hatt stor innenlands tilflytting. Det kan
derfor se ut som om flere velger å bosette
seg like utenfor Bergen. Dette mønsteret er
typisk for byer der knapphet på attraktive
tomtearealer presser opp boligprisene, slik at
flere velger et rimeligere boalternativ i pendleavstand til byen.
Basert på befolkningsveksten hittil i år, har vi
for 2015 lagt til grunn en vekst på henholdsvis 1,3 og 1,1 prosent i Hordaland og Bergen.
Som et av landets største eksportfylker, kan
rekordsvak kronekurs isolert sett ha en positiv effekt på sysselsettingen i Hordaland. Oljeleverandørnæringen utgjør imidlertid en
ikke ubetydelig andel av industrien i fylket,
og statistikk over registrerte arbeidsledige
hittil i år viser tiltakende ledighetsrater. Vi
tror dette, sammen med utsikter til lavere
innvandring, vil gi seg utslag i noe lavere befolkningsvekst utover i prognoseperioden –
både i Hordaland og i Bergen.
Tiltakende boligbygging
Kun i 15 av Hordalands 33 kommuner har
ECON Nye boliger registrert boligprosjekter
med mer enn 15 boenheter. Utviklingen av
nye boliger i Hordaland skjer i stor grad innenfor et avgrenset område. Av i overkant av
4.000 boliger registrert i statistikken, ligger
64 prosent i Bergen, og hele 93 prosent innenfor byregionen Bergen og omland. Dette
passer godt med hvor vi ser at befolkningsveksten har kommet de siste årene.
Figur 19: Befolkningsvekst og antall fullførte
boliger (venstre akse) i Bergen
2500
5000
2000
4000
1500
3000
1000
2000
500
1000
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Noe lavere befolkningsvekst
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
I løpet av 2014 registrerte vi salg av i overkant av 1.400 boliger i Hordaland, hvorav i
underkant av 950 ble solgt i Bergen. For 2013
var de tilsvarende tallene henholdsvis 1.250
og 850 boliger. Det innebærer en økning fra
2013 med 14 prosent i Hordaland, og med 10
prosent i Bergen. Hittil i 2015 har nyboligsalget fortsatt den gode utviklingen. Fram til
midten av august i år ble det registrert salg av
1.123 boliger i Hordaland, hvorav 711 av
disse er i Bergen. Dette innebærer en økning
på 32 prosent sammenlignet med samme periode i fjor, og tyder på økt boligbyggingen i
årene framover.
30
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Sammenlignet med landsgjennomsnittet har
det i løpet av den siste femårsperioden blitt
bygget noe mindre boliger i Hordaland, sett i
forhold til befolkningsveksten. Etter en tung
periode i byggenæringen i kjølvannet av finanskrisen, så vi en kraftig økning i antall fullførte boliger i 2013. Tilbudet gikk imidlertid
like kraftig ned igjen i 2014. Basert på igangsettingstall for 2014, og antall fullførte boliger hittil i år, tror vi antall fullførte boliger i
2015 vil ligge noe høyere enn fjoråret. Vi forventer at snaut 2.800 boliger blir fullført i løpet av året. Opphentingen vi har sett i salget
av nye boliger, gjør at vi forventer en opptrapping av boligbyggingen i Hordaland for
resten av prognoseperioden, med drøyt
3.000 boliger årlig. Vi forventer en tilsvarende utvikling for Bergen, med en boligbygging omkring 1.500 boliger i året.
På tross av forventninger om avtakende befolkningsvekst, svakt voksende boligbygging
og noe stigende arbeidsledighet, er vi fortsatt
optimistiske til boligprisutviklingen i Hordaland, og særlig i Bergen. Det skyldes at det tar
tid å demme opp for flere år med for lav boligbygging, som vi særlig har sett i Bergen. Vi
tror boligprisene i Hordaland vil vokse med
4,6 prosent i 2016. I 2017 forventer vi en prisvekst på 3,4 prosent, før 2018 gir en vekst på
1,9 prosent.
I Bergen vil veksten ligge noe høyere. For
2016 forventer vi en boligprisvekst på 5,3
prosent, mens prognosene våre for 2017 og
2018 er henholdsvis 4,0 og 2,1 prosent.
Sogn og Fjordane og Møre og Romsdal
Boligprisene i Sogn og Fjordane økte med
nær 36 prosent i løpet av perioden 2009 til
2014, 1 prosentpoeng under landsgjennomsnittet. Over samme periode steg prisene
med 30 prosent i Møre og Romsdal. Bolig-
markedene i begge fylkene har fulgt den nasjonale utviklingen med nedadgående vekst
siden 2010, og i 2014 var boligprisveksten i
Sogn og Fjordane og Møre og Romsdal henholdsvis 3,2 og 2,4 prosent. Basert på utviklingen hittil i år, forventer vi en boligprisvekst
på 4,0 prosent i Sogn og Fjordane, og 5,8 prosent i Møre og Romsdal.
Økt befolkningsvekst i Sogn og Fjordane
- nedgang i Møre og Romsdal
Netto innenlandsk utflytting har siden årtusenskiftet overgått fødselsoverskuddet i
både Sogn og Fjordane og i Møre og Romsdal.
Arbeidsinnvandring har imidlertid sørget for
befolkningsvekst siden 2007. Befolkningsveksten i Sogn og Fjordane har likevel vært
lav den siste femårsperioden, med en årlig
vekstrate på 0,4 prosent. Fylket har imidlertid opplevd en positiv utvikling i første halvår
av 2015. Redusert innenlands flyttetap og
fortsatt stabil innvandring tyder på en befolkningsøkning i år på om lag 600 personer i
dette fylket.
Møre og Romsdal har opplevd noe sterkere
utvikling de siste fem årene med en årlig
vekstrate på 1,0 prosent. Den høye befolkningsveksten har i hovedsak kommet som
følge av høy arbeidsinnvandring. I første
halvår av 2015 har imidlertid befolkningsveksten falt noe tilbake, og vi forventer en
befolkningsvekst på 0,7 prosent i år. Dette tilsvarer 1.750 personer.
I boligprisprognosene har vi i Møre og Romsdal lagt til grunn en befolkningsvekst noe lavere enn SSBs befolkningsframskrivinger fra
2014. Det innebærer en årlig vekst på om lag
1.800 til 1.900 personer årlig fram mot 2018.
I Sogn og Fjordane tror vi på noe høyere befolkningsvekst enn de siste årene, med en årlig økning på mellom 400 og 500 personer.
31
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Forholdsvis høy boligbygging
I ECON Nye boliger har vi i Møre og Romsdal
registrert totalt 1.530 boliger, fordelt på 95
prosjekter. I løpet av 2014 ble det registrert
salg av 366 nye boliger i Møre og Romsdal.
Det ligger an til en økning i salgstallene i år.
Fram til midten av august har det blitt solgt
314 boliger i Møre og Romsdal. Dette er 33
prosent mer enn i samme periode i fjor. De
fleste nyboligprosjektene ligger i Ålesundregionen og 212 av salgene har kommet her.
Det er også her økningen siden i fjor er størst.
Videre har det blitt solgt 75 boliger i Molderegionen og 27 boliger i Kristiansundregionen.
I Sogn og Fjordane hadde vi i august i år registrert totalt 287 boliger, fordelt på 19 prosjekter. Det er færrest i landet etter Finnmark. Totalt registrerte vi salg av 118 boliger
i 2014. Fram til midten av august i 2015 har
vi registrert salg av 70 boliger i Sogn og Fjordane. Dette er like mange som på samme
tidspunkt i fjor.
Figur 20: Befolkningsvekst og antall fullførte
boliger (venstre akse) i Sogn og Fjordane
1400
500
1000
300
600
100
200
-100
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
700
-300
-200
-600
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Forholdet mellom boligbygging og befolkningsvekst i Sogn og Fjordane er det høyeste
i landet. Over perioden 2010 til 2014 var fullføringen av nye boliger høyere enn befolkningsøkningen. Mens veksten i befolkningen
i 2014 bare var på litt over 200 personer, ble
det ifølge SSBs byggarealstatistikk fullført
535 nye boliger. Man kan spørre seg hvem
som flytter inn i disse nye boligene, men selv
uten befolkningsvekst vil det alltids være noe
byggeaktivitet på grunn av kondemnering og
utskiftning av eksisterende boligmasse. Det
ligger an til drøyt 500 fullførte boliger i 2015
også.
Vi tror boligbyggingen i Sogn og Fjordane vil
bli noe lavere utover i prognoseperioden. Boligbyggingen vil fremdeles være forholdsvis
høy. Dette vil dempe boligprisutviklingen. På
den andre siden har fylket lavest arbeidsledighet i landet. Mens den registrerte ledigheten økte med 0,2 prosentpoeng på landsbasis
fra 2013 til 2014, var økningen marginal i
Sogn og Fjordane. I august 2015 var ledigheten på 2,0 prosent, noe som er 0,1 prosentpoeng høyere enn gjennomsnittet for 2014.
Lav ledighet vil virke positivt på boligprisutviklingen. For 2016 anslår vi en økning i prisene på 3,5 prosent. For 2017 og 2018 tror vi
veksten blir henholdsvis 2,5 og 0,6 prosent.
I Møre og Romsdal er balansen mellom tilbud
og etterspørsel i nyboligmarkedet langt
bedre enn i nabofylket. I løpet av de siste fem
årene har forholdet mellom boligbyggingen
og befolkningsveksten vært 0,54 boliger per
nye innbygger. Fram til og med 2006 ble det
bygget flere boliger enn økningen i innbyggertallet, men siden 2007 har befolkningsveksten vært høyere enn antall fullførte boliger. Endringen i forholdet skyldes økt arbeidsinnvandring. Basert på igangsettingstall
fra 2014 og fullføring hittil i år forventer vi
noe lavere fullføring i 2015. Vi legger til grunn
mellom 1.400-1.600 boliger i resten av
prognoseperioden. Dette er høyere enn hva
den ventede utviklingen i befolkningsveksten
skulle tilsi, og vil således bidra negativt til boligprisveksten i prognoseperioden.
32
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 21: Befolkningsvekst og antall fullførte
boliger (venstre akse) i Møre og Romsdal
3200
2800
2400
2000
1600
1200
800
400
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Arbeidsledigheten i Møre og Romsdal har økt
ganske mye gjennom 2015. I august 2015 var
arbeidsledigheten på 2,9 prosent i fylket, en
klar økning sammenlignet med snittet i 2014
på 2,2 prosent. Møre og Romsdal er et fylke
med mye leverandørindustri og bedrifter
som leverer til drift av installasjonene. Som
følge av lavere petroleumsinvesteringer
framover forventer vi derfor noe økt arbeidsledighet i år og neste år. Dette vil trekke boligprisveksten ned i dette fylket.
På bakgrunn av dette anslår vi boligprisveksten i Møre og Romsdal til 3,0 prosent i 2016.
I 2017 tror vi veksten ender på 1,1 prosent,
før vi forventer nullvekst i 2018.
Trøndelag og Trondheim
Trondheim og Trøndelagsfylkene har opplevd sterk boligprisvekst de siste årene. Mellom 2009 og 2014 vokste boligprisene i SørTrøndelag raskest i landet, med en årlig
vekstrate på 8,0 prosent. Dette ga en boligprisvekst i perioden på hele 47 prosent.
Nord-Trøndelag var det fylket med nest høyest vekst i samme periode. Boligprisene
vokste her med totalt 41 prosent fordelt på
de fire årene. Mens veksten i Sør-Trøndelag i
all hovedsak er bestemt av utviklingen i
Trondheim, må den høye veksten i Nord-
Trøndelag ses i sammenheng med et boligprisnivå blant de laveste i landet.
Vi tror boligprisveksten i Trondheim og Trøndelagsfylkene vil fortsette i 2015, men ligge
noe lavere enn landsgjennomsnittet. Dette
skyldes til dels noe svakere utvikling i arbeidsledigheten enn nasjonalt, men også at
boligprisveksten har vært høyere enn landsgjennomsnittet de siste årene. Vi tror veksten i både Trondheim og Sør-Trøndelag for
2015 ender på 6,7 prosent. I Nord-Trøndelag
anslår vi veksten til 3,2 prosent for inneværende år.
Stabil befolkningsvekst
Den største delen av befolkningsveksten i
Trøndelagsfylkene kommer i Sør-Trøndelag
og Trondheimsregionen. I løpet av femårsperioden 2010-2014 økte befolkningen i SørTrøndelag med 19.500 personer. Det tilsvarer en årlig vekstrate på 1,3 prosent. 71 prosent av økningen kom i Trondheim.
Den årlige befolkningsveksten i Nord-Trøndelag var over samme periode 0,6 prosent.
Den lave veksten skyldes netto innenlands
flyttetap. Uten innvandring ville innbyggertallet i Nord-Trøndelag vært lavere i dag enn
ved inngangen av år 2000. Dette samsvarer
med sentraliseringstendensene vi ser over
hele landet. Mens Nord-Trøndelag har hatt
netto innenlands utflytting i nær sagt alle av
de siste 15 årene, har Sør-Trøndelag hatt
netto innflytting. I våre boligprisprognoser
har vi lagt til grunn en stabil befolkningsvekst, men noe lavere enn vi har sett den
siste femårsperioden. I Sør-Trøndelag tror vi
den årlige befolkningsveksten vil ligge rundt
3.000 personer ut prognoseperioden. Befolkningsveksten i Nord-Trøndelag vil ligge på i
overkant av 700 personer i året.
33
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Høy boligbygging i Trøndelagsfylkene
I august i år hadde ECON Nye boliger registrert nesten 3.200 nye boliger i Sør-Trøndelag, fordelt på 109 prosjekter. 81 prosent av
de registrerte boligene ligger i Trondheim.
Det er også i Trondheim det blir solgt flest boliger. Av totalt 1.100 solgte boliger i 2014, lå
77 prosent i Trondheim. Som i store deler av
landet har nyboligsalget også tatt seg opp i
trøndelagsfylkene i 2015. Fram til midten av
august i år har vi registrert salg av drøyt 950
boliger i Sør-Trøndelag, hvorav 770 i Trondheim. Dette er en kraftig økning sammenlignet med samme periode i fjor, da 650 boliger
ble solgt.
I Nord-Trøndelag hadde vi i august registrert
790 boliger fordelt på 55 prosjekter. Totalt
ble det her solgt nær 300 boliger i løpet av
2014. Fram til midten av august i år har vi registrert 261 salg. Med vanlig utvikling ut året
er det derfor grunn til å forvente økt nyboligsalg sammenlignet med fjoråret.
Boligbyggingen i Trøndelagsfylkene har vært
høyere enn landsgjennomsnittet de siste fem
årene, sett i forhold til
befolkningsveksten.
Forholdet mellom boligbyggingen og befolkningsveksten i NordTrøndelag har vært
0,61 nye boliger per
nye innbygger i perioden 2010 til 2014. I SørTrøndelag har tilsvarende forholdstall vært
0,44. Høy befolkningsvekst og en kraftig nedgang i antall fullførte
boliger etter finanskrisen gjorde at det ble
Foto: 3Darbeid.no
igangsatt for få boliger i
de første årene av perioden. Dette ga seg utslag i høy prisvekst. Boligbyggingen har imidlertid gradvis innhentet befolkningsveksten
de siste årene, og i 2013 ble det ferdigstilt
hele 0,88 boliger per nye innbygger.
Figur 22: Befolkningsvekst og antall fullførte
boliger (venstre akse) i Sør-Trøndelag
3000
6000
2500
5000
2000
4000
1500
3000
1000
2000
500
1000
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Soleplass 3, Trondheim
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Høy igangsetting av nye boliger i 2014 i begge
Trøndelagsfylkene gjør at vi forventer en økning i antall fullførte boliger i 2015. I Sør34
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Trøndelag anslår vi fullføringen til 2.500 boliger, hvorav drøyt 1.600 vil komme i Trondheim. Basert på utviklingen vi har sett i ECON
Nye boliger, samt høy igangsetting hittil i år,
tror vi boligbyggingen vil øke ytterligere i
2016. For 2017 og 2018 forventer vi fortsatt
høy boligbygging, men noe lavere enn året
før. I Nord-Trøndelag forventer vi en fullføring på nesten 850 nye boliger i 2015 og
2016, før boligbyggingen avtar noe mot slutten av prognoseperioden.
Økt boligbygging vil sammen med noe lavere
befolkningsvekst legge en demper på boligprisveksten i Trøndelag, særlig i Nord. Her
forventer vi en vekst på 2,4 prosent i 2016 og
1,7 prosent i 2017. For 2018 tror vi veksten
ender på 0,5 prosent. Dette gir en samlet
vekst på 8,1 prosent i perioden 2015-2018.
Bare i Rogaland og Aust-Agder er prognosene
dårligere.
I Sør-Trøndelag og Trondheim skal det imidlertid kompenseres for et underskuddstilbud
av boliger gjennom flere år. Vi tror derfor på
boligprisvekst om lag som landsgjennomsnittet gjennom hele prognoseperioden. For
2016 og 2017 forventer vi en vekst i Trondheim på henholdsvis 4,4 og 2,8 prosent, før
veksten ender på 0,5 prosent i 2018. Totalt
gir dette en vekst på 15,0 prosent i løpet av
perioden 2015-2018. For Sør-Trøndelag tror
vi boligprisvekst i stor grad følger Trondheim,
men at den vil ligge marginalt lavere.
Nord-Norge og Tromsø
Mellom 2009 og 2014 har boligprisene i
Troms vokst med totalt 41 prosent. Kun i SørTrøndelag har veksten vært høyere. Den
høye veksten er først og fremst drevet av utviklingen i Tromsø, der boligprisene har steget med 42 prosent. Veksten i byen har tiltatt
gjennom perioden, og fra 2013 til 2014 var
veksten utrolige 11,3 prosent, hele 9 prosentpoeng høyere enn landsgjennomsnittet.
Også for inneværende år har farten i bruktboligmarkedet vært høy, og vår prognose for
inneværende år er en vekst på hele 11,7 prosent. I Troms fylke tror vi boligprisene vil stige
med 10,8 prosent gjennom 2015.
Også i Nordland har veksten i løpet av den
siste femårsperioden vært høy, om enn noe
mer moderat enn for nabofylket i nord. Her
tilsvarer veksten siden 2009 en årlig vekstrate på 6,8 prosent. Veksten har dermed
overgått nasjonal vekst med 0,6 prosentpoeng i året gjennom perioden. Veksten i 2014
endte med respektable 5,2 prosent. Boligmarkedet i Nordland har utviklet seg noe svakere enn det nasjonale gjennomsnittet hittil i
2015, og vår prognose for inneværende år er
en boligprisvekst på 6,1 prosent.
Finnmark er blant de fylkene som har opplevd svakest boligprisvekst i landet de siste
fem årene. Mellom 2009 og 2014 steg boligprisene totalt med 25 prosent, noe som er 10
prosentpoeng lavere enn gjennomsnittet nasjonalt. Kun Agderfylkene opplevde svakere
vekst i perioden. Veksten har vært særlig lav
de to siste årene, med en vekstrate på 2,2
prosent i 2013 og 1,7 prosent i 2014. Vår
prognose for 2015 er en utvikling noe svakere enn landsgjennomsnittet, med en vekstrate på 5,6 prosent.
Innenlands fraflytting, høy innvandring
Nord-Norge har lenge slitt med høy fraflytting. Både Nordland, Troms og Finnmark har
opplevd netto innenlands flyttetap i samtlige
av de siste femten årene. Fraflyttingen
snudde imidlertid i 2008 grunnet innvandring, og i 2012 hadde innbyggertallet endelig
passert den forrige befolkningstoppen i
1982. Høy innvandring har resultert i at befolkningen i Nord-Norge i gjennomsnitt har
35
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Workinntoppen, Tromsø
Foto: Make Studio / Profier AS
vokst med i overkant av 3.000 personer årlig
de siste fem årene. Befolkningsveksten har
imidlertid falt kraftig tilbake i første halvår av
2015, og det ligger an til en samlet befolkningsvekst i landsdelen på om lag 1.500 personer i løpet av året. Lavere innvandring og
høyere netto innenlands utflytting drar
begge i negativ retning.
Befolkningen i Tromsø vokser naturligvis raskere enn i resten av Nord-Norge. Mens befolkningsveksten i Nordland og Finnmark i
2014 var henholdsvis 0,3 og 0,5 prosent, økte
befolkningen i Tromsø med 1,5 prosent. Innvandring er også her den viktigste vekstkomponenten, men Tromsø har i tillegg et fødselsoverskudd som spiller en større rolle for
befolkningsutviklingen enn for resten av
Nord-Norge. I 2015 har imidlertid befolkningsveksten avtatt noe også i Tromsø, men
det ligger fortsatt an til befolkningsvekst på
om lag 1,1 prosent for inneværende år.
Vi har tidligere lagt vekt på at den økte oljesatsingen i nord vil gi ringvirkninger til økonomien i Nord-Norge, og at regionen derfor trolig oppleve økt befolkningsvekst i årene som
kommer. Lav oljepris og et fall i oljeinvesteringene gjør imidlertid at vi er mer avventende til denne oljesmurte veksten. Vi tror at
befolkningsveksten vil ta seg noe opp igjen
fra den lave veksten i 2015, men at vekstratene vil være noe lavere enn tidligere år. Vi
legger til grunn en årlig økning med 1.9002.200 personer for landsdelen samlet. Snaut
halvparten veksten vil komme i Tromsø, men
andelen vil minske utover i prognoseperioden.
Boligbyggingen tar seg opp i Tromsø
Den økte befolkningsveksten i Nord-Norge
har ikke blitt møtt med tilsvarende vekst i tilbudet av boliger. Boligbyggingen har særlig
blitt hengende etter i Tromsø. I løpet av femårsperioden 2010 – 2014 ble det her fullført
36
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
mindre enn én bolig per fjerde nye innbygger. Siste års kraftige boligprisvekst må ses i
sammenheng med dette misforholdet mellom tilbud og etterspørsel. Basert på antall
igangsettingstillatelser gitt i 2014 og fullføring av boliger hittil i år forventer vi imidlertid
økt tilbud av boliger i 2015.
Den høye temperaturen i boligmarkedet i
Tromsø har kommet godt til syne i nyboligstatistikken ECON Nye boliger. Totalt registrerte vi her salg av 480 boliger i løpet av 2014.
I snitt utgjorde de solgte boligene 32 prosent
av boligene som lå ute for salg. Det var den
desidert høyest salgstakt i landet. I 2015 har
imidlertid nyboligsalget roet seg noe ned.
Fram til august i år har vi registrert salg av
255 boliger i Tromsø. Dette er drøyt 50 færre
boliger enn samme periode i fjor. Vi tror derfor på høy boligbygging i 2015 og 2016, før
det noe lavere salget den siste tiden vil
dempe boligbyggingen noe mot slutten av
prognoseperioden. Boligbyggingen i 2017 og
2018 vil imidlertid være betydelig høyere enn
i perioden 2010-2014.
Figur 23: Befolkningsvekst og antall fullførte
boliger (venstre akse) i Tromsø
1000
2000
800
1600
600
1200
400
800
200
400
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
0
Fullførte boliger
Befolkningsvekst
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
I Troms fylke er balansen mellom boligbygging og befolkningsvekst bedre. I perioden
fra 2010 til 2014 har det blitt bygget 0,39 boliger per nye innbygger. Dette er likt som
landsgjennomsnittet. Fullføringstall hittil i år
tyder på at boligbyggingen vil ta seg ytterligere opp i 2015, og vi forventer 900-1.000
fullførte boliger i 2015 og 2016. Videre i
prognoseperioden legger vi til grunn snaut
800 nye boliger årlig.
I Nordland og Finnmark har boligbyggingen
brukt kortere tid på å finne tilbake til nivåer
fra før finanskrisen. I Nordland ble det i 2014
bygd flere boliger enn antall nye innbyggere.
En kraftig økning i antall igangsettingstillatelser i 2014, samt høy fullføring hittil i år gjør
at vi forventer 1.000 fullførte boliger i 2015.
Dette er betydelig høyere enn det befolkningsveksten tilsier, og vi forventer at tilbudet av boliger vil reduseres noe i resten av
prognoseperioden. I Finnmark forventer vi
en boligbygging på drøyt 400 boliger for inneværende år, og i underkant av 300 fullførte
boliger årlig ut prognoseperioden.
Sammenlignet med Oslo, Trondheim, Stavanger og Bergen var boligprisveksten moderat i Tromsø i 2010 til 2012. Dette gjør at nivået på boligprisene er blitt hengende etter
de andre byene, og at Tromsø har vært inne i
en «innhentingsfase». Vi tror denne fasen nå
går mot slutten. Med vårt vekstanslag for inneværende år vil boligprisene i Tromsø ha
innhentet prisene i Trondheim allerede ved
utgangen av året. Samtidig vil det ventede
økte boligtilbudet dempe presset i markedet.
Vi tror derfor på langt svakere vekst for resten av prognoseperioden. I 2016 tror vi boligprisene vil vokse med 5,1 prosent, og anslaget for 2017 er 2,3 prosent. I 2018 tror vi prisene vil falle med 0,5 prosent. Anslagene for
Troms fylke ligger om lag som Tromsø ut
prognoseperioden.
Vi tror boligprisene i Finnmark vil følge den
nasjonale utviklingen ganske tett, men ligge
noe lavere. For 2016 forventer vi en vekst på
4,0 prosent, før vi tror boligprisene vil vokse
med henholdsvis 2,6 og 0,8 prosent i 2017 og
37
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
2018. Dette gir en samlet vekst for perioden
2015 – 2018 på 13,6 prosent. I Nordland tror
vi veksten vil bli noe lavere. Vårt anslag for
2016 og 2017 er en boligprisvekst på henholdsvis 3,4 og 1,6 prosent, før vi tror 2018
gir en vekst på 0,1 prosent. Det gir en samlet
vekst på 11,7 prosent i prognoseperioden,
noe som er 4,4 prosentpoeng svakere enn
landsgjennomsnittet.
Oppsummering av boligprisvekst: nasjonalt, regionalt og i utvalgte byer
Tabell 2:
Nasjonal og regional boligprisvekst i prosent
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Norge
14,0
11,6
-2,1
1,5
8,3
8,6
7,1
4,6
2,3
7,4
4,5
2,7
0,6
Østfold
9,2
8,6
0,7
1,4
5,8
5,9
4,8
3,9
4,6
7,6
5,4
3,0
1,0
Akershus
12,3
12,3
-0,7
0,2
7,9
8,5
7,1
4,9
2,6
7,7
5,2
2,5
0,4
Oslo
16,2
11,4
-5,9
0,5
8,5
10,5
9,8
5,3
0,8
11,1
6,5
3,7
1,4
Hedmark
11,7
8,5
-0,4
4,1
6,7
4,7
3,3
4,1
4,7
7,3
4,7
1,7
-0,9
Oppland
11,6
6,6
-2,0
4,1
7,5
5,5
5,9
2,9
2,8
7,5
4,0
2,0
0,7
Buskerud
10,6
9,8
0,5
3,4
7,5
7,8
9,3
5,1
2,7
7,4
5,5
3,8
1,4
Vestfold
10,1
8,9
-0,5
3,2
6,7
5,8
5,5
4,2
2,8
6,5
4,7
2,4
0,4
Telemark
12,3
9,9
2,0
5,4
7,4
6,7
4,3
1,9
2,4
3,5
3,0
2,0
0,0
Aust-Agder
12,9
15,1
5,7
6,7
8,3
6,3
4,3
1,1
-0,8
3,0
2,2
1,5
0,7
Vest-Agder
17,2
17,2
5,0
2,6
6,7
5,9
1,6
-0,6
-0,1
5,1
2,9
2,6
2,6
Rogaland
18,0
20,5
3,8
2,6
10,1
11,4
7,2
4,5
-0,5
0,3
-0,4
0,3
0,6
Hordaland
15,5
12,4
-6,0
-1,2
10,2
9,7
6,3
4,3
4,1
8,5
4,6
3,4
1,9
Sogn og Fjordane
14,0
11,4
4,8
6,0
10,7
9,6
4,8
3,7
3,2
4,0
3,5
2,5
0,6
Møre og Romsdal
14,8
15,0
1,4
5,7
8,4
6,9
6,3
3,0
2,4
5,8
3,0
1,1
0,2
Sør-Trøndelag
13,5
8,2
-5,0
2,0
10,4
10,8
9,0
7,1
3,0
6,7
4,3
2,6
0,4
Nord-Trøndelag
12,8
11,6
2,3
4,9
9,8
8,6
9,7
5,2
2,8
3,2
2,4
1,7
0,5
Nordland
16,2
11,6
-0,2
1,7
8,9
9,3
6,4
4,4
5,2
6,1
3,4
1,6
0,1
Troms
14,1
9,0
-5,0
-1,1
6,5
3,9
6,4
9,0
9,7
10,8
5,2
2,4
0,5
Finnmark
27,3
16,3
-5,1
0,2
8,6
6,6
3,9
2,2
1,7
5,6
4,0
2,6
0,8
Tabell 3:
Boligprisvekst i prosent i utvalgte byer
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Oslo
16,2
11,4
-5,9
0,5
8,5
10,5
9,8
5,3
0,8
11,1
6,5
3,7
1,4
Kristiansand
18,3
18,3
5,3
1,9
6,8
6,3
1,2
-1,5
-1,4
6,0
3,9
2,9
2,5
Stavanger
19,2
22,4
2,3
2,1
12,4
13,0
8,0
3,7
-1,7
-0,5
-0,8
-0,6
0,5
Bergen
15,7
11,7
-7,2
-1,7
10,9
10,9
6,5
4,8
4,3
9,2
5,3
4,0
2,1
Trondheim
13,5
7,5
-5,8
2,0
10,5
11,5
9,3
7,3
2,3
6,7
4,4
2,8
0,5
Tromsø
13,3
8,0
-5,5
-2,0
5,2
4,3
6,0
9,7
11,3
11,7
5,1
2,3
-0,5
Kilde: Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse
38
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Hvor store blir konsekvensene av oljenedturen for
norsk økonomi?
Nedgangen i oljeinvesteringene har påvirket
norsk økonomi negativt. Positive impulser fra
en svak krone og rentenedsettelser fra Norges Bank har ikke snudd dette. Vi har ikke sett
de sterkeste ringvirkningene fra oljenedturen til andre områder eller næringer enda. En
sterk økning i særlig SSBs AKU-ledighet vitner
imidlertid om at andre næringer har kuttet i
rekrutteringen og at nedturen dermed er i
ferd med å spre seg.
Her analyserer vi konjunktursituasjonen i
Norge og gir prognoser for norsk økonomi i
perioden 2015-2018. For å utarbeide prognosene benytter vi den makroøkonomiske modellen NAM (se egen tekstboks om NAM
lenger ned). NAM er tallfestet ved hjelp av
statistiske metoder, og oppdateres kontinuerlig når nye data foreligger. Denne gangen
er blant annet nasjonalregnskapstallene for
2. kvartal 2015 innarbeidet.
investeringer og fra utlandet gjennom eksportoverskuddet (eksport minus import).
Bidraget fra nevnte sektorer til den samlede
etterspørselen i Fastlands-Norge i 2014 illustreres i Figur 24. Import kommer her til fratrekk. Figur 25 illustrerer bidragene til den
økonomiske veksten, inkludert bidragene fra
import. Vi har derimot utelatt det som SSB
omtaler som «lagerendringer». Disse kan
svinge mye og gi relativt store avvik mellom
veksten i verdiskaping og etterspørsel.
Figur 24: Etterspørselen i Fastlands-Norge,
2014
Eksport*
23 %
Konsum
46 %
Svakere økonomisk vekst
Når det snakkes om økonomisk vekst i Norge
menes veksten i norske virksomheters verdiskaping. Både offentlig og privat sektor telles
med. I konjunktursammenheng fokuserer vi
ofte på veksten i Fastlands-Norge. Da ser
man bort fra petroleumsvirksomheten og
utenriks sjøfart.
For å forstå veksttakten bør en studere utviklingen i etterspørselen som retter seg mot
norske virksomheter. Vi skiller mellom etterspørselen som kommer fra husholdningenes
konsum og boliginvesteringer, offentlig sektors konsum og investeringer, næringslivets
Offentlig
forvaltning
20 %
Næringsinvesteringer
7%
Boliginvesteringer
4%
* Eksport av tradisjonelle varer og tjenester
Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og nasjonalregnskapet, Statistisk sentralbyrå
Den svake veksten i norsk økonomi siden finanskrisen i 2008, sammenliknet med oppgangsperioden 2004-2007, skyldes svak vekst
i husholdningenes konsum, næringslivets in-
39
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
vesteringer og eksporten av tradisjonelle varer og tjenester. I perioden 2011-2014 lå bidraget fra konsumveksten til BNP-veksten på
1,5 prosentpoeng i gjennomsnitt, mot 2,8
prosentpoeng i perioden 2004-2007 – altså
en halvering. Eksporten har bidratt med 0,9
prosentpoeng den siste fireårsperioden, ned
fra 1,4 prosentpoeng i perioden før – en reduksjon på omtrent en tredel.
Vi ser også at det viktigste bidraget til vekstnedgangen i 2014 sammenliknet med perioden 2010-2013 kommer fra husholdningenes
konsum. I perioden 2010-2013 bidro husholdningenes konsum med i gjennomsnitt
1,8 prosentpoeng til veksten i BNP FastlandsNorge. I 2014 var bidraget på 1,1 prosent.
Figur 25: Anslått bidrag til veksten i BNP i Fastlands-Norge
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Konsum
Boliginvesteringer
Næringsinvesteringer
Offentlig forvaltning
Eksport tradisjonelle varer og tjenester
Import
2013
2014
*Vekst fra samme kvartal året før. Veksten i de ulike faktorene er vektet med hvor viktige de er for samlet etterspørsel, jf. Figur 24.
Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og nasjonalregnskapet, Statistisk sentralbyrå
Lavere importvekst har dempet virkningen av
redusert vekst i etterspørselskomponentene,
og har derigjennom bidratt positivt til veksten i Norge sammenliknet med perioden før
finanskrisen. En kraftig importnedgang i 2009
bidro også til å gjøre konsekvensene av finanskrisen mindre merkbar i Norge når næringsinvesteringene, eksporten og konsumveksten falt kraftig.
Etterspørsel fra offentlig sektor og eksport av
tradisjonelle varer og tjenester økte i 2014,
noe som har bidratt positivt til veksten i
norsk økonomi. Bidraget til veksten har vært
på henholdsvis 0,7 og 1,1 prosentpoeng.
Mot slutten av fjoråret falt oljeprisen markert og oljeserviceselskapene nedbemannet
hurtig. Veksten i norsk økonomi fra og med
3. kvartal i fjor har med det blitt om lag halvert sammenliknet med de siste årene, fra en
sesongjustert kvartalsvis vekst på rundt 0,5
prosent til omtrent 0,25 prosent. Dette inne40
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
bærer at den årlige veksten i fastlandsøkonomien er omtrent halvert fra to til én prosent
som følge av redusert oljepris og nedgang i
oljeinvesteringene.
Figur 26: BNP Fastlands-Norge. Faste 2012-priser. Sesongjustert vekst per kvartal.
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
Kilde: Nasjonalregnskapet, Statistisk sentralbyrå
Spørsmålet framover er om det kommer ytterligere negative impulser fra oljesektoren,
eller om nedgangen er over for denne gang.
Hvor sterke ringvirkningene til resten av økonomien blir og om den svake kronekursen og
rentenedgangen kan løfte norsk økonomi er
også et usikkerhetsmoment.
Vår vekstprognosen for inneværende år samlet er på 1,3 prosent, mot 2,2 prosent i fjor,
jf. Figur 27. Vi forventer dermed at veksten
for andre halvår i år vil bli 0,8 prosent som
følger av at veksten første halvår i år samlet
har vært på omtrent en halv prosent.
Eksporten stimuleres gjennom svak krone,
lav rente og økt veksttakt i verdensøkonomien. Økt eksport gir en betydelig vekstimpuls for norsk økonomi.
OM NAM og Samfunnsøkonomisk
analyses bruk av NAM til prognoseformål
Norwegian Aggregate Model (NAM) er en modell
som gir prognoser for de viktigste makroøkonomiske variablene i norsk økonomi. NAM er et modellprosjekt som strekker seg fra professor ved
Universitetet i Oslo, Ragnar Nymoens, tidlige økonometriske arbeider av lønns- og prisutviklingen i
Norge. Siden da har også professor Gunnar Bårdsen ved NTNU i Trondheim deltatt i videreutviklingen av modellen. NAM brukes i dag både til
forskningsformål og for undervisning. Modellen
eies med 50 prosent hver av Nymoen og Bårdsen.
Nymoen er Assosiert professor i Samfunnsøkonomisk analyse og hans eierskap i modellen forvaltes av Samfunnsøkonomisk analyse.
De makroøkonomiske data modellen er tallfestet
på er fra modelldatabaser i Statistisk sentralbyrå
(KVARTS-modellens database med i hovedsak
nasjonalregnskapstall) og Norges Bank (FPASdatabasen som inneholder tall for mange finansielle størrelser). Versjoner av modellen er nå operative for å utarbeide prognoser for den norske
makroøkonomien, og en utvidet versjon er i bruk i
Norges Bank for stresstesting av finansiell stabilitet.
Viktige forutsetninger for modellens resultater er
anslag på petroleumsinvesteringene, offentlig
konsum og investeringer, den økonomiske aktiviteten i norske eksportmarkeder, elektrisitetspriser
til norske husholdninger, prisveksten og rentenivået hos Norges handelspartnere og oljeprisen.
De økonomiske sammenhengene som er estimert
gir modellprognoser for blant annet BNP Fastlands-Norge, prisstigningen, importvektet kronekurs, lønnsvekst, ledighetsnivået og diverse
norske rentesatser.
Samfunnsøkonomisk analyse har gjennom mange
år etablert kompetanse på analyser av norsk økonomi, samt spesialkompetanse om det norske boligmarkedet. På dette området bidrar NAM til å
produsere viktig input på inflasjon, rente og byggeaktivitet til Samfunnsøkonomisk analyse sine
egenutviklede nasjonale- og regionale boligprismodell. Analysen av boligmarkedet beskrives i kapittel 2. De makroøkonomiske prognosene for øvrig er presentert her i kapittel 3.
Se internettsiden http://www.sv.ntnu.no/iso/gunnar.bardsen/nam
for en nærmere beskrivelse av NAM.
41
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 27: Veksten i BNP Fastlands-Norge, prosent.
8,0
6,0
4,0
2,0
-2,0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
0,0
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Norske husholdninger vil også se seg om etter norske alternativer når ferier og handleturer skal planlegges. Riktignok får husholdningene dårligere råd når den svake kronekursen slår inn i prisene på importerte varer
og tjenester, men siden det vil stimulere etterspørselen etter norske varer og tjenester
på bekostning av utenlandske, øker etterspørselen rettet mot norske virksomheter
samlet.
Vekstanslaget vårt for neste år er 2,1 prosent. I 2017 og 2018 anslås veksttakten i fastlandsøkonomien å øke noe til henholdsvis 2,0
og 3,2 prosent, jf. Figur 27.
Husholdningene sparer og sparer
Husholdningenes konsum falt markert i forbindelse med finanskrisen høsten 2008. Etterspørselen etter varige forbruksvarene
som biler, møbler, hvitevarer og elektronikk
ble for eksempel redusert. I 1. kvartal 2009
var sesongjustert konsum 3,2 prosent lavere
enn i 2. kvartal 2008. Konsumet hentet seg
inn raskt, men har siden utviklet seg mer moderat.
Den beskjedne konsumveksten de siste
årene skyldes ikke redusert inntektsvekst.
Disponibel realinntekt for husholdningene
økte fra 2008 til 2009, jf. Figur 28. Det ser
snarere ut til at omslaget skyldes endrete
holdninger i husholdningene, der sparing blir
vurdert som mer ønskelig enn før finanskrisen og der sparingen havner i økt etterspørsel etter boliger, jf. Figur 29.
Etter en periode med lavere konsumvekst
sammenlignet med inntektsvekst etter finanskrisen, har konsum og realinntekt økt i
takt, jf. Figur 28. Figur 28 inkluderer anslagene fra Statistisk sentralbyrå for perioden
2016-2018, og vi ser at det forventes fortsatt
høy sparerate framover. Husholdningenes
sparerate har økt fra et gjennomsnitt på 4,6
prosent i perioden 2008-2010, til 8,5 prosent
i 2014. SSB anslår en stabil utvikling i spareraten de neste tre årene, med en anslått sparerate på 8,4 i 2018.
SSB forventer at holdningsendringen i forholdet mellom sparing og konsum består de
nærmeste årene. Noe av utviklingen kan skyldes uttak av folketrygden ved fylte 62 år til
privat pensjonssparing, samtidig som at folk
velger å fortsette i arbeid, noe det er anledning til som følge av pensjonsreformen fra
2011.
42
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 28: Husholdningenes sparing og konsum. Indeks (2008=1).
1,40
1,35
1,30
1,25
1,20
1,15
1,10
1,05
1,00
0,95
0,90
2008
2009
2010
2011
2012
Konsum i husholdninger mv.
2013
2014
2015*
2016*
2017*
2018*
Husholdningenes disponible realinntekt
Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og SSB. *SSBs prognoser fra Økonomisk analyse nr. 3/2015
Likevel har økningen i husholdningenes konsum vært viktig for den relativt gode veksten
i norsk økonomi de siste tre årene. Årsaken
er at husholdningenes forbruk utgjør 51 prosent av BNP Fastlands-Norge. Selv om nesten
en fjerdedel importeres, blir likevel konsumet viktig på grunn av omfanget.
Etter at byggingen av omkring 30.000 boliger
ble igangsatt årlig i perioden 2004-2007, falt
boligbyggingen gjennom 2008. I 2009 og
2010 ble det bygget om lag 20.000 boliger,
før boligbyggingen tok seg raskt opp igjen. I
perioden 2011-2013 ble det igjen bygget
rundt 30.000 boliger i året.
Det er grunn til å forvente at forbruksveksten
tar seg opp, og spareraten reduseres noe
framover. Riktignok oppleves dagens økonomiske situasjon som usikker, noe husholdningene møter ved å kutte enda mer i forbruket. Likevel tror vi at rentenedgangen og en
tross alt god husholdningsøkonomi vil stimulere konsumet når uroen har lagt seg.
Figur 29: Husholdningenes sparing. Milliarder
kroner.
50
0
-50
-100
-150
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Vårt anslag for konsumveksten hos husholdningene er rundt 2,5 prosent for prognoseperioden 2015-2018. Dette er et halvt prosentpoeng høyere enn de to foregående årene.
100
Pensjonssparing
Boligsparing
Finanssparing
Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og Statistisk sentralbyrå
Med sterk boligprisoppgang gjennom flere
år, lav rente og høy skatt på tradisjonell sparing, har nordmenns økte sparing rettet seg
mot bolig, jf. Figur 29. Netto boligsparing i figuren inkluderer oppussing av egen bolig
samt vedlikehold og bygging av nye boliger.
Boligprisnedgangen gjennom 2013 har imidlertid redusert salget av nye boliger, og derigjennom også boligbyggingen i 2014. Som
forventet ser vi nå tegn til at byggingen tar
seg opp. Med fortsatt vekst i boligprisene og
43
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
boligbehovet, legger vi til grunn at husholdningenes boliginvesteringer fortsetter å være
en vekstfaktor for norsk økonomi i årene
framover.
Eksporten erstatter petroleumsinvesteringene som industriens vekstmotor
Sesongjustert bruttoprodukt (verdiskaping) i
industrien falt med over elleve prosent gjennom finanskrisen, fra 2. kvartal 2008 til 3.
kvartal 2009. Utviklingen beregnes i faste priser og viser dermed volumutviklingen.
Det var særlig to industrinæringer som
«klarte seg bra» i perioden rett etter finanskrisen, jf. Figur 30. Dette var reparasjon- og
installasjonsindustrien og næringsmiddelindustrien, og er de to industrinæringene som
også i ettertid har bidratt positivt til bruttoproduktet i industrien. I tillegg har produksjonen av metallvarer, elektrisk utstyr og maskiner gitt vekstbidrag fra og med andre halvår
2010. I 2. kvartal i år lå bruttoproduktet i
disse industrinæringene samlet 17 prosent
over nivået fra 2. kvartal 2008.
Selv om reparasjons- og installasjonsindustrien hadde et godt år i 2014 med en volumvekst i verdiskapingen på 13 prosent, har næringen opplevd en nedgang på fem prosent i
perioden fra 4. kvartal 2014 til 2. kvartal
2015. Dette illustrerer de umiddelbare ringvirkningene av at petroleumsvirksomheten
reduserer utgiftene etter oljeprisnedgangen.
Etterspørselen etter næringsmiddelindustriens produkter drives i stor grad av norske for-
brukere, og er mer beskyttet fra internasjonal konkurranse enn de øvrige industrinæringene.
De to øvrige industrinæringene som har
vokst mest siden før finanskrisen er typiske
leverandørnæringer til petroleumsvirksomheten. De har således også vært drevet av et
godt innenlandsmarked, og er ikke i like stor
grad preget av nedgangen i internasjonal
økonomi og et høyt norsk kostnadsnivå. Nå
snur dette.
Med den varslete nedgangen i petroleumsinvesteringene framover, kan vi vente oss et videre fall i leverandørindustrien. Ifølge oljeselskapenes egne rapporteringer til SSB gitt i
mai i år, planlegges det petroleumsinvesteringer på 190 milliarder kroner i 2015. Dette
er en nedgang på tolv prosent sammenliknet
med faktiske investeringer i 2014. Anslagene
pleier å stemme relativt bra med faktiske investeringer. Hva dette utgjør i volum og hvor
mye som rettes mot norske virksomheter er
imidlertid usikkert. Prisene og importandelen
kan også reduseres. I så fall er ikke volumreduksjonen rettet mot norsk økonomi like
stor. Vi anslår at volumnedgangen blir på
10,4 prosent i år.
Neste år anslår vi en ytterligere volumnedgang i petroleumsinvesteringene neste år på
9,1 prosent. Tellingen fra mai i år viser stabile
investeringer i 2016, men fortsatt fallende oljepris og utsettelser på blant annet Johan
Sverdrup-feltet taler for nedjusteringer.
44
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 30: Sesongjustert bruttoprodukt i industrien målt i faste priser. 2. kvartal 2008=1
1,5
1,4
Tradisjonell eksportindustri
1,3
1,2
Nærings-, drikkevare- og
tobakksindustri
1,1
Verftsindustri og
transportmiddelindustri
1,0
0,9
Reparasjon og installasjon
av maskiner og utstyr
0,8
0,7
0,6
Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og nasjonalregnskapet, Statistisk sentralbyrå
Seks industrinæringer utpeker seg som å ha
blitt værende på det lave nivået i verdiskaping som i perioden rett etter finanskrisen.
Dette er typiske eksportnæringer av tradisjonelle varer, som trelast og trevareindustri,
papirindustri, gummi-, plast og mineralindustri, kjemisk råvareindustri, metallindustri og
møbelindustri. Disse næringenes verdiskaping er 31 prosent lavere i 2. kvartal 2015
sammenlignet med hva de var i kvartalet før
den akutte finanskrisen i 2008. Verst har det
gått for produksjon av papir, kjemiske råvarer og metaller som har opplevd redusert
verdiskaping på henholdsvis 43, 33 og 44 prosent.
Næringsstrukturen i norsk industri har endret seg betydelig og i raskt tempo. De seks
næringene som i stor grad leverer til tradisjonell eksport hadde en andel av bruttoproduktet i industrien på 29 prosent 2. kvartal 2008.
I 2. kvartal i år sto de for 20 prosent.
Hvor stor effekt nedgangen i oljeinvesteringene har for den samlete industriproduksjonen i Norge avhenger av om eksportørene
bruker den svake kronekursen til å øke sine
markedsandeler internasjonalt, eller om de
heller velger å øke fortjenesten.
Kronekurssvekkelsen har økt eksporten. Fra
2. kvartal i fjor til 2. kvartal i år steg eksporten
av industrivarer med 6,2 prosent målt i volum. Av Figur 30 ser vi at den tradisjonelle
eksportindustrien trolig ikke har tatt del av
denne veksten, da nedgangen i bruttoproduktet har fortsatt gjennom perioden. Det tyder på at det snarere er leverandørindustrien
som i første rekke har dratt nytte av en svak
krone ved å vri leveranser til utlandet, mens
tradisjonell eksportindustri har fokusert på å
øke lønnsomheten i den grad de ikke har hatt
valutasikringskontrakter.
45
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 31: Sesongjustert bruttoprodukt målt i faste priser. 2. kvartal 2008=1
1,4
Industri
1,3
Bygge- og
anleggsvirksomhet
1,2
Varehandel og
reparasjon av
motorvogner
Overnattings- og
serveringsvirksomhet
1,1
1,0
Informasjon og
kommunikasjon
Forretningsmessig
tjenesteyting
0,9
Offentlig forvaltning
0,8
Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og nasjonalregnskapet, Statistisk sentralbyrå
Svake næringslivsinvesteringer
Mye av næringslivet i Norge mangler framtidstro, til tross for gode overskudd. Målt
som andel av driftsresultatet utgjorde investeringene i Fastlands-Norge utenom offentlig
forvaltning og boligtjenester kun 52 prosent
av driftsresultatene i 2014. Det har kun
skjedd tre ganger de siste 35 årene. Resten
av overskuddene plasseres i verdipapirer og
eiendom.
Som Figur 32 viser, utgjorde investeringene i
petroleumsnæringen og i boliger i underkant
av halvparten av alle investeringer i Norge i
2014.
De offentlige investeringene utviklet seg negativt fra 2009 og fram til og med 2012. Investeringene i 2009 må ses i lys av de offent-
lige tiltakene mot de negative effektene av finanskrisen. Målt i faste priser var de i 2012
over fem prosent lavere enn i 2009. I 2013 og
2014 har de offentlige investeringene økt
kraftig, med henholdsvis 6,5 og 8,2 prosent.
Figur 32: Bruttoinvesteringer i 2014. Faste
2005-priser.
Olje og
utenriks
sjøfart
28 %
Offentlig
forvaltning
20 %
Næringer
33 %
Boliger
(husholdninger)…
Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og Statistisk sentralbyrå
46
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Konsumveksten fra offentlig forvaltning tok
seg noe opp i fjor, med en økning fra 1,7 prosent i 2013 til 2,7 prosent i 2014. Mens det i
2013 var offentlig administrasjon og forsvar
som opplevde svakest vekst, var det undervisningssektoren som hadde lavest aktivitetsvekst i fjor. Aktiviteten innen helse- og omsorgstjenester har økt med mellom to og tre
prosent i tre år på rad, etter flere år med svak
vekst. Veksten i kommunene har imidlertid
vær svakere enn i staten i samme periode,
noe som gjenspeiler den relativt sterke veksten i helseforetakene.
Offentlig konsumvekst har avtatt noe første
halvår i år, men det er fortsatt produksjon av
helse- og omsorgstjenester som leder an
med en årlig rate på om lag 2,5 prosent.
Skal vi tro anslagene i nasjonalbudsjettet for
2016, vil vi få et underskudd på statsbudsjettet på 194 milliarder kroner neste år, 26,8
milliarder mer enn i fjor. Økningen er vel 6
milliarder kroner mer enn året før. Målt i
faste priser har det blitt brukt 60 milliarder
kroner mer oljepenger på de siste tre årene.
Innfasingen går med andre ord nå hurtig.
Handlingsregelen tilsier et underskudd på
281 milliarder kroner. I stedet for å bruke fire
prosent av fondskapitalen slik handlingsregelen åpner for, legges det opp til et forbruk tilsvarende 2,8 prosent av fondskapitalen, mot
2,6 prosent i fjor.
Dersom oljeprisnedgangen i fjor høst vedvarer, vil innskuddene i fondet bli langt lavere
enn i de siste årene. Dermed avtar veksten i
oljepengebruken som følger handlingsregelen. Over tid blir dette førende for faktisk oljepengebruk, men på kort sikt er det ingen
kobling. På kort sikt spiller konjunkturene en
viktigere rolle for størrelsen på statens underskudd.
Den sterke veksten i oljepengebruken påvirker ikke aktivitetsnivået i fastlandsøkonomien i like stor grad. Dette kan illustreres
med at mens den ekstra oljepengebruken
neste år står for 0,7 prosent av verdiskapingen i Fastlands-Norge, bidrar den til å øke
verdiskapingen med kun 0,5 prosent. Årsaken er at om lag halvparten av den ekstra oljepengebruken går til skattelettelser som
ikke i like stor grad finner veien til økt etterspørsel rettet mot norske virksomheter som
for eksempel offentlig konsum eller investeringer. Konsumveksten i offentlig forvaltning
anslås i Nasjonalbudsjettet til 2,4 prosent
neste år. Vårt anslag er det samme.
Vi anslår en stabil utvikling i offentlig konsum
for perioden 2016-2018 sammenliknet med i
2014. Konsumveksten i 2014 var på 2,7 prosent. Dermed ligger det an til at offentlig sektor bidrar til å dempe konjunkturnedgangen
fra nedgangen i oljeinvesteringene noe. I tillegg kommer noe økte utgifter til pensjoner,
uføretrygd og sykepenger som følge av en
aldrende befolkning, samt skattelettene.
Figur 33: Konsum i offentlig forvaltning.
Vekst i prosent
5
4
3
2
1
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Stimulerende finanspolitikk, til tross for
store skatteletter
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Samlet sett innebærer våre prognoser en betydelig mindre oljepengebruk enn hva handlingsrommet tillater, selv etter oljeprisfallet i
47
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Styringsrenta ned til 0,5 prosent og
svak kronekurs
Krona svekket seg noe i perioden oktobernovember i fjor, men i begynnelsen av desember skjedde det en markant svekkelse.
Dette skjedde samtidig med fallet i oljeprisen, noe som svekket troen på norsk økonomi og markedet forventet rentekutt fra
Norges Bank. 16. desember nådde eurokursen 9,54 kroner. Deretter styrket kronen seg
gradvis til 8,4 kroner per euro i mai i år, men
har deretter svekket seg igjen. Eurokursen er
igjen rundt 9,5 kroner. Kronen har også svekket seg mot den amerikanske dollaren.
Figur 34: Kronekurs – Importvektet 44 land
(nivå)
110
105
100
95
90
85
Kilde: Norges Bank og Samfunnsøkonomisk analyse
Styringsrenta til ECB er nå i praksis null og
innskuddsrenta negativ. Vi tror ikke rentene i
euroområdet kommer til å økes nevneverdig
i vår prognoseperiode fram til 2018, med
unntak av noen små skritt for å teste markedsreaksjonene. Også i Sverige og Danmark
har rentene blitt satt ned til negative nivåer.
Norges Bank reduserte styringsrenten med
0,25 prosentpoeng til 0,75 prosent 25. september i år. Dermed nærmer det norske rentenivået seg utenlandske nivåer. Vi legger til
grunn at styringsrenten reduseres med ytterligere 0,25 prosentpoeng tidlig neste år, men
at det deretter ikke kommer ytterligere rentekutt i Norge.
Figur 35: Veksten i ulike prismål
4
3
2
1
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
fjor og som vi legger til grunn videreføres.
Dermed har myndighetene mulighet til å stimulere økonomien mye gjennom finanspolitikken dersom det skulle bli nødvendig. Dette
er et verdifullt handlingsrom å ha i en tid der
pengepolitikkens virkemidler er i ferd med å
bli uttømt.
Inflasjon hos handlespartnere
KPI
KPI-JAE
Kilde: Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Med ytterligere rentenedgang i Norge og
uendrete renter i utlandet, vil kronekursen
svekkes videre framover. I tillegg er det nå
svært lav inflasjon hos mange av våre handelspartnere. Norsk prisstigning er klart høyere i forhold til hos våre handelspartnere.
Det innebærer at realrentene kan bli lavere
enn i euroområdet – til tross for renteforskjellen, noe som bidrar ytterligere til å
svekke kronekursen. I 2015 ligger det an til ti
prosent svakere importvektet kronekurs enn
i 2014. I perioden fra 2015 til 2018 tror vi
kronekursen svekker seg med ytterligere fire
prosent.
48
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 36: Norske renter.
Våre prognoser for norsk økonomi, og for
den mer tradisjonelle eksportindustrien, tilsier en viss oppgang i lønnsveksten, til anslagsvis 3 – 3,5 prosent i 2016 og 2017. I 2018
tror vi Europa og USA befinner seg i en klar
oppgangskonjunktur, rentene og lønnsveksten er på vei opp. Vårt anslag for lønnsveksten i 2018 er 3,7 prosent.
8
6
Bankenes utlånsrente
4
Pengemarkedsrente
2
Foliorente
Kilde: SSB, Norges Bank og Samfunnsøkonomisk analyse
Fortsatt moderat lønnsvekst og redusert ledighet
Samlet lønnsvekst i Norge i fjor var ifølge SSB
3,1 prosent. I perioden 2009-2013 lå den årlige lønnsveksten stabilt på om lag fire prosent. Det har altså skjedd et markant skift
med nedgangen i oljeinvesteringene gjennom fjoråret. Rammene fra årets oppgjør er
enda lavere, kun 2,7 prosent. Vårt anslag er
2,8 prosent, altså marginalt høyere enn rammene fra frontfaget.
Figur 37: Årslønnsvekst og arbeidsledighet.
Prosent.
8
6
4
2
Ledighet
Årslønn
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
0
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse
Figur 38: Arbeidsledige i prosent av arbeidsstyrken og arbeidsstyrken i prosent av befolkningen (høyre akse)
5,0%
75%
4,0%
74%
73%
3,0%
72%
2,0%
71%
1,0%
Arbeidsledighet
Arbeidsstyrken (høyre akse)
0,0%
70%
69%
2008M01
2008M09
2009M05
2010M01
2010M09
2011M05
2012M01
2012M09
2013M05
2014M01
2014M09
2015M05
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
Kilde: Arbeidskraftsundersøkelsen, Statistisk sentralbyrå
Arbeidsledigheten slik den måles av SSB i Arbeidskraftsundersøkelsen (AKU) har i perioden 2009 til utgangen av 2014 holdt seg mellom tre og fire prosent. Tatt i betraktning den
sterke veksten i antall sysselsatte og i arbeidsstyrken fra innvandringen i perioden er
dette en bemerkelsesverdig stabil ledighetsutvikling. Arbeidsledigheten økte imidlertid
til over fire prosent for første gang siden
2008 i januar 2015, jf. Figur 38. I juli 2015 var
ledigheten 4,3 prosent.
Om ledigheten har vært stabil fram til starten
av 2015, har yrkesdeltakelsen falt gradvis siden 2008. Over 72 prosent av befolkningen
deltok i arbeidslivet i 2009, den samme andelen er nå om lag 71 prosent.
49
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Veksten i norsk økonomi på rundt to prosent
de siste årene har med andre ord ikke vært
sterk nok til å skape tilstrekkelig mange nye
arbeidsplasser for å møte arbeidsinnvandringen og samtidig opprettholde yrkesdeltakelsen blant nordmenn. Som vi forventet i
forrige utgave av Norsk økonomi har ledigheten vokst, men langt mer enn vårt anslag på
3,7 prosent for 2015 som helhet. Når vekstraten i norsk økonomi er på kun én prosent
og innvandringen opprettholdes, har konsekvensen blitt økt ledighet.
Vi anslår nå at ledigheten øker, fra 3,5 prosent i fjor 2014 til om lag 4,5 prosent i år og
neste år. Yrkesdeltakelsen vil trolig fortsette
å falle moderat inntil veksten i norsk økonomi tar seg opp igjen.
50
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Internasjonal økonomi
Den globale veksten i 2014 var varierende.
Eurosonen sliter fortsatt med svak eller ingen
vekst. Arbeidsledigheten er høy, og prisveksten lar vente på seg. Utsiktene er imidlertid
noe forbedret siden forrige rapport. Den
franske økonomien kan vise til en sterkere
vekst inn i 2015, og Italia opplever nå økonomisk vekst, etter flere år med resesjon. Tyskland opplever fortsatt vekst, og det er oppgang i Spania og Portugal.
Blant de framvoksende økonomiene viste
Kina og India stabil høy vekst i 2014, men
veksten i Kina er forventet å avta noe. Den
brasilianske økonomien er inne i en periode
med større økonomiske problemer, og den
russiske preges av sanksjoner og fallet i oljeprisen. Samtidig ser framgangen i USA og
Storbritannia ut til å vedvare. Arbeidsledigheten fortsetter å falle, men i USA er det
knyttet bekymring til lav arbeidsdeltakelse. I
Storbritannia preges økonomien av den lave
inflasjonen og høy boligprisvekst. Begge landene er i tillegg sårbare for utviklingen i de
fremvoksende økonomiene.
I Skandinavia er det kun Norge som viser en
fallende trend, både Sverige og Danmark ser
ut til å ha en stabil og positiv utvikling. Veksten i Sverige var god i 2014, med et særlig
sterkt 4. kvartal, og den økonomiske aktiviteten holder seg sterk inn i 2015. Arbeidsledigheten er imidlertid fortsatt høy i Sverige, og
utsiktene for sysselsettingen i Danmark er
blitt svakere.
Pengepolitikken hos flere av Norges handelspartnere har skiftet i enda mer ekspansiv retning det siste halvåret. Som svar på fallende
priser i eurosonen har ECB satt rentene nær
null og startet med kvantitative lettelser. Det
samme har Riksbanken, der reporenten nå er
negativ. I Bank of England ble det enstemmig
vedtatt å opprettholde nivået på de kvantitative lettelsene i frykt for deflasjon. Unntaket
er den amerikanske sentralbanken, der det
kan ventes innstramminger i løpet av høsten
2015.
Forhåpentligvis kan ekspansiv pengepolitikk
og tilførsel av ny likviditet i Europa stimulere
til høyere vekst. Samtidig er pengemarkedsrentene allerede svært lave, og langsiktige
statsgjeldsrenter er historisk lave. Det er
grunn til å frykte at ekspansiv pengepolitikk
alene ikke er nok til å løfte de europeiske
økonomiene.
Ifølge IMFs «World Economic Outlook» fra
oktober 2015, er veksten i vestlige økonomier antatt å stige fra 1,8 prosent i 2014 til
2,0 prosent i 2015. Dette er en nedjustering
fra forrige rapport, hovedsakelig grunnet
overaskende svake tall fra USA. Blant de
framvoksende økonomiene i sin helhet er det
derimot forventet en svakere vekst framover, fra 4,6 prosent i 2014, til 4,0 i 2015. Lavere råvarepriser, strammere eksterne finansielle forhold, politiske faktorer, lav etterspørsel fra vesten og flaskehalser knyttet til
infrastruktur er hovedgrunner til den økte
pessimismen.
Til tross for relativt god vekst i USA, Storbritannia og Sverige, er det beskjedne prognoser for veksten hos Norges handelspartnere.
Eksportmarkedsindikatoren reflekterer etterspørselen i verdensmarkedet etter norske
varer og tjenester. For 2014 var økningen i de
norske eksportmarkedene på 4,6 prosent. Vi
tror veksten gradvis vil ta seg opp, og nå 5,5
prosent i 2018.
Verdensøkonomien, i et mer langsiktige perspektiv, vil i en lang årrekke være preget av
gjeldsteppet som tynger mange land, virk-
51
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
somheter og individer. Dette utfordrer mulighetene til å sikre framtidig økonomisk
vekst. I tillegg vil vekstutsiktene forbli relativt
lave grunnet vestens aldrende befolkning og
en reduksjon i veksten av total faktorproduktivitet. Det er viktig at land innstiller seg på
en verden uten mye vekst i råvarepriser og
med sterkere regulering av det internasjonale finansmarkedet.
Figur 39: Eksportmarkedsindikator. Vekst i
prosent
15
10
5
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
-5
2000
0
-10
-15
Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk Analyse
USA
Den amerikanske økonomien har vokst med i
overkant av 2 prosent de siste årene, og i
2014 ble den økonomiske veksten målt til 2,4
prosent ifølge tall fra OECD. Dette var en svak
økning fra 2013, men om lag på nivå med
2012.
Fjoråret startet imidlertid svakt med et fall i
aktivitetsnivået i 1. kvartal på 2,1 prosent,
målt som årlig rate. Dette kunne imidlertid
tilskrives den uvanlig kalde vinteren, noe som
ble bekreftet da de økonomiske tallene fra 2.
kvartal og 3 kvartal ble lagt fram. Disse viste
en vekst på henholdsvis 4,6 prosent og 5 prosent, målt som årlig rate, og nedgangen fra 1.
kvartal ble dermed mer enn reversert. I 4.
kvartal var veksten i den amerikanske økonomien tilbake til normalen de siste årene, og
BNP økte med 2,2 prosent. Samlet sett for
2014 var det privat konsum, private investeringer, flere arbeidsplasser, eksport og boliginvesteringer som bidro positivt til den økonomiske veksten, mens noe lavere offentlig
konsum og økt import bidro negativt.
2015 startet også med en streng kuldeperiode som satte en demper for etterspørselen.
I tillegg ble det igangsatt store streiker på
vestkystens havner som reduserte tilbudet
av importvarer.
USA har fortsatt ikke lyktes i å skape de vekstrater som tidligere har kjennetegnet amerikansk økonomi i en opphentingsfase. Mens
BNP tok seg relativt raskt tilbake rundt de
samme nivåer som før resesjonen, var det
først i løpet av fjoråret at sysselsetting og industriproduksjon oppnådde det samme.
Dessuten har befolkningen, og dermed økonomiens potensiale ved full ressursutnyttelse, vokst betydelig i løpet av disse seks
årene. Det taler for at det ikke har vært tilstrekkelig vekst til at økonomien har hentet
seg inn til et nivå som før, men faktisk må
vokse til dels mye utover dette.
Arbeidsledigheten i USA har fortsatt å synke,
samtidig som sysselsettingen har økt, om enn
moderat. Tallene for september 2015 viste
en arbeidsledighet på 5,1 prosent. Dermed er
andelen arbeidsledige i USA snart tilbake på
det samme nivået som før finanskrisen rammet landet. Det er imidlertid knyttet bekymring til at arbeidsdeltakelsen fortsatt er lav,
noe som tegner et kunstig positivt bilde av
fallet i arbeidsledigheten. Fra krisens høydepunkt i oktober 2009, har ledigheten blitt halvert, fra 10 til 5,1 prosent, samtidig har yrkesdeltakelsen gått ned med 2,4 prosentpoeng.
Nedgangen i arbeidsdeltakelsen virker imidlertid å ha stoppet opp, og har ligget stabilt
mellom 62,5 og 63 prosent siden begynnelsen av 2014. Dette er imidlertid i overkant av
52
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
3 prosentpoeng lavere enn i årene før finanskrisen.
Case-Shiller indeksen for boligprisene i de 20
største byene i USA viser sterkere vekst i
2015 enn i 2014.4 S&P Dow Jones publiserte i
slutten av august indeksen fram til juni 2015.
Indeksen viste vekst siden begynnelsen av
2015, og en tilhørende stabil tolvmånedersvekst på 5 prosent. Indeksen er per juni 34,9
prosent høyere enn i mars 2012, som var det
laveste nivået siden krisen.
Figur 40: Case-Shiller indeksen for boligpriser i
de 20 største byene i USA. Januar 2000=100
250
200
150
100
50
Jan-2000
Jan-2001
Jan-2002
Jan-2003
Jan-2004
Jan-2005
Jan-2006
Jan-2007
Jan-2008
Jan-2009
Jan-2010
Jan-2011
Jan-2012
Jan-2013
Jan-2014
Jan-2015
0
Kilde: Standard & Poor’s
At boligprisene er så viktige skyldes at boligen er det største formuesobjektet for de
fleste husholdninger. Økte priser på bolig vil
derfor føre til både opplevd og faktisk bedring i den økonomiske situasjonen til husholdningene, blant annet ved at de kan få refinansiert sine boliglån til mer gunstige betingelser, med et mer verdifullt panteobjekt,
eller de kan selge uten tap.
Den positive utviklingen i boligprisene har
gitt utslag i økte boliginvesteringer. Boliginvesteringene falt imidlertid noe i 1. kvartal
2014 som følge av den kalde vinteren, men
4
De 20 største byene inkluderer Atlanta, Boston, Charlotte, Chicago, Cleveland, Dallas, Denver, Detroit, Las
Vegas, Los Angeles, Miami, Minneapolis, New York,
tok seg kraftig opp i de påfølgende kvartalene. Investeringene ligger imidlertid fortsatt
under det historiske gjennomsnittet, og utgjorde i fjor 3,1 prosent av BNP.
Svak vekst i husholdningenes realdisponible
inntekt har vært en viktig grunn til den moderate konsumveksten i landet siden finanskrisen. De siste årene har det private forbruket økt med om lag 2 prosent årlig. I en økonomi der privat forbruk utgjør hele 70 prosent, er dette en viktig årsak til at oppsvinget
i den amerikanske økonomien tar tid. Økte
boligpriser og det kraftige fallet i oljeprisen er
faktorer som kan bidra til økt forbruksvekst
framover. USA er fortsatt verdens største
netto importør av råolje, til tross for økende
oljeproduksjon. Lavere bensinpriser og sterk
dollarkurs vil gi husholdningene bedre økonomi, og dermed legge til rette for økt forbruk av andre varer og tjenester.
Industriproduksjonen tok seg i 2014 endelig
opp til nivåene fra før finanskrisen. Ifølge tall
fra sentralbanken økte industriproduksjonen
i 2014 med 4,2 prosent fra året før. Fra inngangen av 2015 har vekstraten imidlertid avtatt. Veksten er nå på sitt laveste siden januar
2010. Både den sterke dollarkursen og en lavere aktivitet i oljesektoren har bidratt til
denne utviklingen.
Det siste året har ISM-indeksen, som baserer
seg på svar fra en rekke bedriftsledere om
deres tro på fremtiden, falt noe, men ligger
fortsatt godt over det nivået som indikerer
ekspansjon. Indeksen produseres både for industrien og servicenæringen, og inneholder i
tillegg delindekser for blant annet sysselsetting. Industriindeksen (PMI) var på 51,1 i august, ned fra 52,7 i juli. Den tilhørende sysselsettingsindeksen falt fra 52,7 til 51,2. Videre
Phoenix, Portland, San Diego, San Francisco, Seattle,
Tampa and Washington, D.C.
53
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
var det også en nedgang i indeksen for nye
ordre. Endringen i indeksene indikerer fortsatt vekst, men med en noe lavere hastighet
enn tidligere.
Serviceindeksen (NMI) økte fra 56,7 til 59 fra
januar til august i år, mens den tilhørende
sysselsettingsindeksen økte fra 51,6 til 56.
Dette indikerer også ekspansjon. Sysselsettingsindeksen viste vekst for 18. måned på
rad i august, mens serviceindeksen falt med
1,3 fra juli.
På tross av en forbedring i den økonomiske
situasjonen, er det lite tegn til å at lønns-prisspiralen settes i gang. Nettopp det å skape en
vekstvennlig, men likevel finansiell ansvarlig
politikk har vært blant de største utfordringene i USA, hvor det politiske samarbeidsklimaet er utfordrende. Spesielt kom dette til
syne i 2013. USA var nødt til å komme med
en troverdig plan for hvordan de skulle redusere underskuddene sine på sikt. Før årsskiftet i 2013 kom de politiske partene imidlertid
til enighet om et budsjettkompromiss, og senere har de også kommet til enighet om heving av taket for offentlig låneopptak. Som et
resultat, ble finanspolitikken betydelig
mindre kontraktiv i fjor sammenlignet med
året før. Målt i prosent av BNP var fjorårets
innstramming på om lag 1 prosent, mot snaut
2 prosent i 2013. Det ventes ytterliggere nedgang i innstrammingene for inneværende år,
ifølge IMF.
I takt med økt vekst i den amerikanske økonomien, er pengepolitikken i ferd med å
strammes inn. Sentralbankens kjøp av nye
verdipapirer ble, som planlagt, avsluttet i oktober 2014, og første renteheving er ventet i
løpet av inneværende år, eventuelt første
halvdel av 2016. Det var knyttet mye spekulasjon rundt avgjørelsen som skulle tas på
forrige rentemøte. Konklusjonen som overasket noen var at renten forble uendret på
0,25-0,5 prosent. Denne beslutningen ble
tatt på tross av en bedre enn forventet utvikling i arbeidsmarkedet. Hovedgrunnen til at
renten ikke ble satt opp denne gangen er at
det er få tegn til markant pris- og lønnsvekst
i landet. Inflasjonen har i hele 2015 ligget
langt under inflasjonsmålet på 2 prosent,
nærmere 0 prosent. I august ble inflasjonen i
USA målt til 0,2 prosent. Da frykten for deflasjon er såpass reel, ble renteøkningen utsatt
inntil videre.
Vekstutsiktene for amerikansk økonomi på
kort- og mellomlang sikt virker i hovedsak å
være positive. Lønnsveksten har vært sterkere enn prisveksten, og dette bidrar til økt
kjøpekraft blant konsumentene. Likevel, i lys
av den siste tids negative utvikling i verdensøkonomien og den lave inflasjonen, har IMF
nedjustert vekstanslaget for amerikansk økonomi i sin oppdatering av «World Economic
Outlook» publisert i oktober i år. Vekstanslaget for inneværende år er 2,6 prosent, mens
anslaget for 2016 er 2,8 prosent.
Den langsiktige vekstutsikten for USA er
mindre positiv enn det kortsiktige, grunnet
utfordringene knyttet til en aldrende populasjon, spesielt i kombinasjon med den fallende
arbeidsdeltakelsen, svak produktivitetsvekst
og lite innovasjon.
54
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 41: Styringsrenter, prosent
7
6
5
4
3
2
1
0
jan. 07
-1
jan. 08
Euro Area
jan. 09
jan. 10
jan. 11
United Kingdom
USA
jan. 12
jan. 13
Norway
jan. 14
Sweden
jan. 15
Japan
Kilde: ECB, Bank of England, Federal Reserve, Norges Bank, Sveriges Riksbank, Bank of Japan
Eurosonen
Flere tegn tyder på den positive utviklingen i
eurosonen er robust, men likevel relativt
svak. Lave oljepriser, ekspansiv pengepolitikk
og støttende finansielle forhold er hovedgrunner til at veksten har tatt seg opp. Dette
indikerer derimot ikke at faren for en lengre
periode med lav vekst og lav inflasjon er lagt
bak oss.
Eurosonen har slitt med negativ eller svak
vekst i en årrekke, og enkelte land opplever
fortsatt ubegripelig høy arbeidsledighet. I
2014 var den økonomiske aktiviteten svakere
enn forventet. Svake investeringstall grunnet
persistente økonomiske problemer, fallene
forventninger om fremtidig vekst, politisk
usikkerhet og vanskelig tilgang på kreditt ble
ansett som hovedgrunner til det svake aktivitetsnivået. Samlet sett ga dette en årsvekst
på 0,8 prosent for 2014. På tross av at dette
var svakere enn forventet, var det den sterkeste veksten siden 2011. Det var særlig økt
privat konsum som løftet veksten.
Inn i 2015 fortsetter den økonomiske bedringen med en generelt robust forbedring i
husholdningers etterspørsel og inflasjonsutviklingen. IMF forventer en vekst på 1,5 prosent for inneværende år, og en vekst på 1,6
prosent i 2016.
Tyskland har lenge vært den viktigste bidragsyteren til vekst i eurosonen. Årsveksten
i 2014 var 1,6 prosent, en god økning fra 0,2
prosent i 2013. Vekst i privat konsum var det
viktigste bidraget. IMF forventer at veksten
vil falle til 1,5 prosent i 2015, men komme tilbake til 1,6 prosent i 2016.
En indikator for utviklingen i det Tyske næringslivet er IFO-indeksen, som viser til en relativt positiv utvikling i 2015, sett bort ifra et
fall i mai. Den nåværende situasjonen for
tyske bedrifter oppleves som 2,9 prosent mer
positiv enn i september i fjor. IFO-indeksen
lages på bakgrunn av svar fra om lag 7000 respondenter fra diverse næringer, og er en
månedlig indikator på aktiviteten i tysk næringsliv.
En annen indikator som følges tett er ZEWindeksen, som gir et mål på hvordan investorer vurderer situasjonen framover for tysk
økonomi. Etter å ha nådd sitt høyeste nivå på
over syv år i desember 2013, stupte indeksen
55
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
fram til oktober 2014, jf. Figur 42. I første
kvartal 2015 tok derimot indeksen seg kraftig
opp, men siden har den vært fallende. Dette
indikerer at forventningene om utviklingen i
tysk økonomi har svekket seg i løpet av det
siste kvartalet, spesielt stor var svekkelsen på
i overkant av 50 prosent mellom august og
september. Hovedgrunnen til dette fallet er
svakere økonomisk vekst fra fremvoksende
økonomier, som fører til en mer pessimistisk
forventing om utviklingen i tysk eksport.
Figur 42: ZEW-indeksen for forventinger om
fremtidig økonomisk vekst i Tyskland
80
60
40
20
mai.15
sep.14
jan.14
mai.13
sep.12
jan.12
sep.10
jan.10
sep.08
mai.11
-40
mai.09
-20
jan.08
0
-60
-80
Kilde: ZEW institute
Frankrike sliter fremdeles med vedvarende
høy ledighet, og fraværende prisvekst. Etter
en svak vekst på 0,2 prosent i 2014, forventer
likevel IMF en vekst på 1,2 prosent i 2015, og
en videre økning til 1,5 prosent i 2016. Forventningen til den økonomiske veksten er
knyttet til lave oljepriser, forbedrede finansielle forhold, sterkere etterspørsel fra utlandet og konkurransefremmende reformer.
I eurosonen har inflasjonen vært fallende
lenge, men denne utviklingen snudde i januar. En styringsrente nær null og innføringen av kvantitative lettelser i januar, ser ut
til å ha hatt en positiv effekt på inflasjonen
frem til mai, men siden har inflasjonen vært
noe fallende. Inflasjonen var i august 0,1 prosent, ned fra 0,2 prosent i juli. I eurosonens
to største økonomier, Tyskland og Frankrike,
var tolvmånedersveksten i konsumprisene i
august, henholdsvis, 0,2 og 0 prosent.
I Italia, eurosonens tredje største økonomi,
snudde også den negative utviklingen i inflasjonen i januar, men i dette tilfelle har den
positive utviklingen fortsatt. I januar opplevde landet deflasjon på 0,6 prosent. Dette
var den svakeste prisutviklingen på mange
tiår. I august var det derimot inflasjon på 0,2
prosent. Den kvartalsvise økonomiske veksten har også holdt seg positiv i 2015, og Italia
er dermed offisielt ute av resesjon. IMF forventer en årlig vekst på 0,8 prosent i 2015, og
ytterligere vekst i 2016, til 1,3 prosent.
Figur 43 viser en positiv utvikling i økonomisk
vekst for eurosonens land. Ved siden av Tyskland, ser vi også at veksten i Portugal og Spania har tiltatt. I Spania har kvartalsveksten
vært positiv siden 2013, og i fjor var Spanias
resesjon over, med en økonomisk vekst på
1,4 prosent. Eksportsektoren i Spania har utviklet seg positivt siden 2012, men kutt i offentlige budsjetter og lav konsum- og investeringsvilje har lenge kvalt veksten. I 2014
vokste imidlertid privat konsum gjennom
hele året, og ved utgangen av 4. kvartal var
konsumet 3,4 prosent høyere enn på samme
tidspunkt året før. Konsumet var den viktigste bidragsyteren til den økonomiske veksten i 2014. IMF forventer fortsettelse av Spanias sterke vekst, og anslår en økning i BNP
på 3,1 prosent for 2015.
Den svake reduksjonen i eurosonens inflasjon som begynte i mai, har vært til stede i
land jevnt over eurosonen. Sannsynligvis er
sommerens uro i Hellas en av hovedgrunnene til fallet. Denne uroen bidro til et fall i
konsumentenes tillitt, og dermed etterspørselen. Fremover ventes det at økt kjøpekraft,
56
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 43: Sesongjustert BNP, faste priser. 1.kvartal 2005=100
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Tyskland
Frankrike
Spania
Italia
Hellas
Portugal
Kilde: OECD
Figur 44: Arbeidsledighetsrate
30
25
20
15
10
5
jan.15
sep.13
mai.14
jan.13
mai.12
jan.11
sep.11
mai.10
sep.09
jan.09
0
mai.08
Figur 44 viser riktignok at det er store forskjeller mellom land. Spania og Hellas er
fremdeles de av de store eurosonelandene
som har størst utfordringer i arbeidsmarkedet, spesielt ungdomsledigheten har vært på
kritisk høye nivåer siden finanskrisen. Spania
og Hellas har også hatt den sterkeste reduksjonen i ledighet over det siste året, i begge
landene er arbeidsledigheten blant unge i underkant av 50 prosent før første gang på flere
år. I den andre enden finner vi Tyskland, der
ledighetsraten er historisk sett lav, og fortsatte å falle gjennom hele 2014, og videre inn
Å få ned arbeidsledigheten ytterligere er essensielt for å fremme veksten i eurosonen videre. Dystre utsikter på arbeidsmarkedet har
fått folk til å holde konsumet tilbake siden finanskrisen. Lavere konsum har ført til lavere
inntjening i bedriftene, som videre har redusert sysselsettingen og gitt høyere ledighet.
Eurosonen har sårt trengt den veksten som
har vært i etterspørselen for å kunne snu
denne negative spiralen i arbeidsmarkedet.
sep.07
Konsumvekst til tross, veksten kommer fra
svært svekkede økonomier med høy arbeidsledighet. Selv om ledigheten har vist en fallende utvikling siden 2013, har den avtatt i et
svært moderat tempo. Gjennomsnittlig ledighetsrate for 2014 var 11,6 prosent av arbeidsstyrken. Til sammenligning lå ledigheten i eurosonen ved inngangen av finanskrisen noe over 7 prosent. Sesongjusterte tall
for juli 2015 viste en ledighetsrate på 10,9
prosent.
i 2015. I juli var arbeidsledigheten nede i 4,7
prosent. Det er det laveste nivået som er registrert i Tyskland etter Berlinmurens fall i
1989.
jan.07
grunnet lave råvarepriser, svakere valutakurs
og lettere tilgang på kreditt, vil presse den
økonomiske veksten i eurosonen opp.
Tyskland
Hellas
Spania
Frankrike
Italia
Portugal
Kilde: Eurostat
57
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Arbeidsledighet er definert som antall personer i arbeid delt på antall personer i arbeidsstyrken. Det betyr at en reduksjon i ledigheten både kan reflektere at flere personer er
ute i arbeid, men også at arbeidsstyrken
svekkes. Derfor er det vel så interessant å
vurdere utviklingen i sysselsettingen som utviklingen i arbeidsledigheten. Figur 45 viser
derfor siste års utvikling i sysselsettingsratene i Portugal og Spania, der arbeidsledigheten har falt mye den siste tiden. Mens ledigheten falt med henholdsvis 1,9 og 2,1 prosentpoeng i Portugal og Spania mellom 2.
kvartal 2014 og 2.kvartal 2015, vokste sysselsettingen over samme periode med 0,7 prosentpoeng i Portugal og 0,6 prosentpoeng i
Spania.
Figur 45: Sysselsetting (sesongjustert) som andel av befolkningen i alderen 15-64 år.
75
70
65
60
med budsjettunderskudd og negativ, eller
svak vekst i økonomien, sådde en stund tvil
om soliditeten til flere av landene i eurosonen. Tvilen kom til syne i form av høye renter
på statsgjeld, som forverret situasjonen for
de gjeldstyngede landene som stadig måtte
betale høyere renteutgifter, noe som videre
medførte større budsjettunderskudd. Økte
underskudd og økt sannsynlighet for misligholdelse av gjeld ga ytterligere økte lånerenter, og på et tidspunkt ble det klart at flere
land ville trenge hjelp for å bryte den onde
sirkelen. Statsgjelden til Hellas, Portugal og
Kypros har falt i 2015, mens veksten i statsgjelden til Spania har flatet ut.
Videre viser Figur 47 at de langsiktige statsgjeldsrentene har vært fallende i de fleste
landene i eurosonen over de siste par årene.
I 2015 ser vi derimot en liten økning knyttet
til uroen i Hellas denne våren. Trenden er nå,
igjen, fallende. Nedbetaling av statsgjeld bør
imidlertid ikke være noen prioritet i en eurosone som trenger alle vekstimpulser den kan
få.
55
Figur 46: Brutto statsgjeld (i prosent av BNP)
50
200
150
Kilde: OECD
100
For mange av medlemslandene i eurosonen
utviklet finanskrisen seg til en gjeldskrise. Så
langt har Spania, Hellas, Portugal, Irland og
Kypros mottatt finansielle hjelpepakker fra
EU og IMF. Hjelpepakkene har, sammen med
uttalelser om å gjøre alt som trengs fra den
den europeiske sentralbanken, lyktes med å
roe finansmarkedene, se Figur 47.
50
Figur 46 viser utviklingen i brutto statsgjeld
for noen av de gjeldstyngede landene i eurosonen. Den høye statsgjelden kombinert
Irland
Italia
Hellas
Kypros
2015Q1
2014Q3
2014Q1
2013Q3
2013Q1
2012Q3
2012Q1
2011Q3
2011Q1
2010Q3
2010Q1
2009Q3
2009Q1
2008Q3
2007Q1
0
2008Q1
Spania
2007Q3
Portugal
Spania
Portugal
Kilde: Eurostat
Resesjonen i eurosonen var nært knyttet til
finansmarkedenes mistillit til det europeiske
bankvesenet, noe som ga en kredittørke i
58
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
kjølvannet av finanskrisen. Høye innlånskostnader resulterte i at bankene var restriktive
med å gi lån til bedrifter og husholdninger.
Figur 47: Langsiktige statsgjeldsrenter (EMU
convergence criterion bond yields)
30
25
20
15
10
5
Kypros
Italia
Hellas
Portugal
2015M07
2015M01
2014M07
2014M01
2013M07
2013M01
2012M07
2012M01
2011M07
2011M01
2010M07
2010M01
0
Spania
Irland
Kilde: Eurostat
En rekke tiltak har blitt gjennomført for å
styrke tilliten til bankene. Ved siden av å love
ubegrensede midler for å bevare euroen, har
den europeiske sentralbanken gjennomført
flere stresstester av banker. I november 2014
startet ECB overvåking av viktige banker i eurosonen. Gjennom «The Single Supervisory
Mechanism (SSM)» skal ECB gi en oversiktlig
«helsestatus» av bankene, og det er håp om
at dette vil bedre tilliten til den europeiske
banksektoren.
Ansvaret til den europeiske sentralbanken er
imidlertid først og fremst å sikre prisstabilitet, med en inflasjonsrate nær, men under 2
prosent. Inflasjonsmålet til sentralbanken er
likevel fleksibelt, det vil si at sentralbanken
også skal forsøke å motvirke store fluktuasjoner i aktivitetsnivået. Prisveksten har i over
to år ligget under 2 prosent, og i store deler
av 2015 har det vært deflasjon. Dette har resultert i en stadig lavere styringsrente, og siden september i fjor har renta for alle prak-
tiske formål vært lik null. Samtidig er innskuddsrenten i sentralbanken negativ. Hovedgrunnene til den lave inflasjonen er fallet
i oljepriser og generelt svak økonomisk vekst.
Kjerneinflasjonen i eurosonen er i skrivende
stund 0,9 prosent, denne inflasjonen ekskluderer de volatile prisene på energi, mat, alkohol og tobakk.
Nullrenter har imidlertid ikke lykkes med å
stimulere økonomien tilstrekkelig. Derfor har
ECB også tatt i bruk ukonvensjonell pengepolitikk. I fjor høst annonserte sentralbanken en
utvidelse av LTRO-programmet, et program
som har gitt svært gunstige lån til banker.
Programmet ble utvidet med et krav om at
bankene måtte låne midlene videre ut til bedrifter med kredittbehov. På rentemøtet i januar i år kom endelig beslutningen om å innføre kvantitative lettelser fra og med mars,
også i eurosonen, etter gode erfaringer fra
USA og Storbritannia. Draghi annonserte at
ECB vil kjøpe statsobligasjoner og private verdipapirer for €60 milliarder i måneden fram
til september 2016, og fortsette lenger hvis
inflasjonen fremdeles er langt under målet.
Behovet for ukonvensjonell pengepolitikk er
tydelig når man studerer utviklingen i 3-måneders pengemarkedsrente i eurosonen (EURIBOR), som i skrivende stund er rekordlave 0,04 prosent. Med kvantitative lettelser kan
sentralbanken kjøpe verdipapirer med lang
løpetid, og dermed også redusere de langsiktige rentene, samtidig som pengemengden i
økonomien økes. 3-månders pengemarkedsrente i eurosonen ble for første gang i historien negativ i april i år. Våre prognoser i Figur
48 viser samtidig at denne renta vil bli værende negativ og lav i årene som kommer.
59
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 48: Pengemarkedsrenta (3-mnd EURIBOR) i euroområdet. I prosent
5
4
3
2
1
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
-1
2000
0
Kilde: EMMI og Samfunnsøkonomisk Analyse
Det har nå gått seks måneder siden innførelses av de kvantitative lettelsene, og det er for
tidlig å evaluere den fulle effekten av tiltaket
allerede nå. Likevel kan vi peke på flere positive følger av implementeringen. Blant annet
har tilgangen til kreditt økt, spesielt i Spania,
Italia og Frankrike. Videre har euroen depresiert, og holdt seg relativt stabil, siden nyheten om innføringen av kvantitative lettelser
ble annonsert. Effekten av dette er en styrking av konkurranseevnen til eurosonens
eksportsektor, samt et høyere prisnivå grunnet høyere importpriser. Den siste utviklingen av euroen er derimot en appresiering,
som følge av markedsuroen i sommer. Det er
sannsynlig at Draghi vil prioritere å snu denne
utviklingen, om det så betyr å øke de kvantitative lettelsene.
IMF har listet opp fire prioritetsområder for å
bedre situasjonen i eurosonen. Balansen i
bankene må styrkes, bankunionen må
komme på plass, markedene må tilføres mer
likviditet, og strukturelle reformer må gjennomføres. ECBs nylig oppstartede overvåkningsprogram for banker vil være et viktig
verktøy for å sikre et solid og transparent
bankvesen i Europa, og et steg på veien mot
etableringen av en fullverdig bankunion.
Nullrenter og kvantitative lettelser vil gi banker god likviditetsstøtte, og restriksjonene i
LTRO-programmet vil hjelpe med å få kreditten ut til bedrifter. Samtidig har ECB nå brukt
opp både konvensjonelle og ikke-konvensjonelle metoder for å stimulere økonomien.
Hvis man nå ikke lykkes med å få fart på inflasjonen og aktivitetsnivået i økonomien, er
man prisgitt stimulanse fra andre hold. Da
blir høy statsgjeld og Troikaens aversjon mot
budsjettunderskudd vanskelig å leve med.
Storbritannia
I motsetning til eurosonen har Storbritannia
vært gjennom en solid opphenting de to siste
årene. I 2013 ekspanderte den britiske økonomien med 1,7 prosent, og i 2014 med 2,6
posent. Kvartalsveksten har vært positiv siden inngangen av 2013. Den britiske økonomien er større enn hva den var før finanskrisen, og sysselsettingen er på historisk høye
nivåer.
Fjorårets siste kvartal viste en vekst på 0,8
prosent. Tall fra det britiske statistikkbyrået
viser at det hovedsakelig er vekst i tjenesteytende sektor som har bidratt til veksten. På
anvendelsessiden var det positiv utvikling i
nettoeksporten og privat konsum som bidro
til kvartalsveksten i 4. kvartal i fjor. Fall i investeringer trakk veksten ned. Firekvartalersveksten i investeringene har imidlertid vært
positiv i en lengre periode, og har således
spilt en viktig rolle i gjenhentingen i den britiske økonomien. Boliginvesteringene har
også vært økende i noen år. Boligprisene har
vokst kraftig det siste året, og ligger nå på et
høyere nivå enn toppen i 2007, før boblen
sprakk.
Konsumet har hatt positiv og voksende tolvmånedersvekst siden inngangen av 2012, og
vært svært viktig for veksten i den britiske
økonomien. Privat konsum er nå betraktelig
høyere enn nivået i 2008, før finanskrisen
sendte landet inn i depresjon. Vi ser med
60
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
andre ord en positiv utvikling i samlet etterspørsel, som har fortsatt inn i 2015. Dette
gjenspeiles i en svært positiv utvikling i tillitsindikatorer for konsumenter siden 1. kvartal
2013. GfKs tillitsindikator har siden høsten
2014 ligget på et nivå over nivået våren 2005.
I august viste indeksen den høyeste verdien
siden sommeren 2000, men i september falt
indeksen noe. Hovedgrunnen til dette fallet
har vært svakere utsikter i den kinesiske økonomien, og tegn til reduksjon i vekstraten i
britisk økonomi.
Figur 49: Sysselsetting i Storbritannia (sesongjustert) som andel av befolkningen i alderen
15-64 år.
Storbritannia
Q1-2015
Q3-2014
Q1-2014
Q3-2013
Q1-2013
Q3-2012
Q1-2012
Q3-2011
Q1-2011
Q3-2010
Q1-2010
Q3-2009
Q1-2009
Q3-2008
Q1-2008
74
73
72
71
70
69
68
67
66
65
64
USA
Kilde: OECD
Arbeidsledigheten i Storbritannia har vært
fallende mer eller mindre hver måned siden
høsten 2011, men den fallende trenden har
avtatt siden andre halvdel av 2014. Dette
skyldes at ledigheten nærmer seg et mer normalt nivå. Ifølge Eurostat utgjorde de arbeidsledige 5,5 prosent av arbeidsstyrken i
juli i år. Ledigheten blant unge var per juni i
år på 15,4 prosent. Det er mindre enn halvparten av gjennomsnittlig arbeidsledighet i
eurosonen.
Som vist i Figur 49, har også sysselsettingen
økt. Sysselsettingsraten var i 2. kvartal 2014
høyere enn før finanskrisen, og ligger nå 1
prosent høyere enn i 2. kvartal i 2008. Lønnsveksten har også tatt seg opp, og vi ser nå
den mest robuste veksten siden 2008. Denne
utviklingen, i samarbeid med den ekspansive
pengepolitikken, vil sannsynligvis føre til videre vekst i privat konsum og investeringer.
Til tross for god vekst i den britiske økonomien, fallende arbeidsledighet og stigende
sysselsetting, lå inflasjonen under målet på 2
prosent gjennom hele 2014. Inflasjonen i august var 0 prosent. På tross av svak prisstigning generelt, vokser boligprisene fremdeles,
og nærmer seg faretruende nivåer.
I tillegg til lav inflasjon sliter også Storbritannia med lav produktivitet. Siden finanskrisen
har produktivitetsveksten falt i de fleste industrialiserte landene, men vekstreduksjonen i Storbritannia er kraftigere enn hos de
fleste andre (eks. USA, Tyskland, Frankrike,
Italia og Canada). Det vil nå bli gjennomført
ytterligere steg for å øke langsiktig investeringer i infrastruktur og næringsliv, med mål
om å øke produktiviteten i landet.
Sentralbanken besluttet på sitt forrige møte
å holde styringsrenten uendret på 0,5 prosent, det samme nivået som de har hatt i
over seks år. Videre ble det besluttet å ikke
øke de kvantitative lettelsene utover de 375
milliarder pund som til nå har blitt brukt siden tiltaket ble implementert i 2009. Dette
har vært gjeldende pengepolitikk siden juli
2012.
Storbritannias utvikling i 2014 var solid. Økonomien er større enn hva den var før finanskrisen, og arbeidsledigheten er stadig fallende, også blant unge. I 2015 har derimot
den positive utviklingen i BNP avtatt noe, og
firekvartalersveksten er noe lavere (se Figur
50). IMF nedjusterer derfor den anslåtte
veksten for inneværende år til 2,5 prosent,
mens prognosen for 2016 er en vekst på 2,2
prosent.
61
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Figur 50: BNP, faste priser. Firekvartalersvekst i prosent.
4
3
2
1
-1
-2
Q1-2007
Q2-2007
Q3-2007
Q4-2007
Q1-2008
Q2-2008
Q3-2008
Q4-2008
Q1-2009
Q2-2009
Q3-2009
Q4-2009
Q1-2010
Q2-2010
Q3-2010
Q4-2010
Q1-2011
Q2-2011
Q3-2011
Q4-2011
Q1-2012
Q2-2012
Q3-2012
Q4-2012
Q1-2013
Q2-2013
Q3-2013
Q4-2013
Q1-2014
Q2-2014
Q3-2014
Q4-2014
Q1-2015
Q2-2015
0
-3
-4
-5
-6
Storbritannia
Eurosonen (18 countries)
EU (28 countries)
Kilde: OECD
Sverige
Fjoråret endte godt for Sverige, med en kvartalsvekst på 1,2 prosent for 4. kvartal. Utviklingen i BNP-veksten er fortsatt positiv, og
årsveksten i BNP for 2014 var 2,3 prosent. Arbeidsledigheten viser en synkende trend inn
i 2015. Sesongjustert og utjevnet ledighet var
i august 7,2 prosent. Videre er prisutviklingen
fortsatt negativ, og den svake prisutviklingen
virker relativt persistent. I august i år var deflasjonen på 0,2 prosent.
Forbruket i Sverige har fortsatt å øke, men i
et noe lavere tempo. Konsumveksten var det
viktigste vekstbidraget i Sveriges opphenting
i 2014, men i 4. kvartal 2014 var det særlig
positiv utvikling i investeringene som dro opp
firekvartalersveksten. Negativ nettoeksport
dro på den andre siden ned veksten gjennom
2014. Inn i 2015 har økte investeringer og
høyere nettoeksport bidratt til den økonomiske veksten. Spesielt vesten i 2. kvartal
2015 var hjulpet av høy nettoeksport.
Konjunkturinstituttets tillitsindikator for industribedrifter tok seg kraftig opp i fjor høst,
etter å ha falt i første halvdel av 2014. Siden
inngangen av 2. kvartal 2015 har tillitsindikatoren for industribedrifter igjen steget kraftig. Tilsvarende indikator for konsumentene
falt også i første halvdel av 2014, men tok seg
ikke opp igjen på samme måte gjennom høsten. Mellom august og september 2015 falt
indeksen med 1,1 prosent. Konjunkturinstituttets samlede barometerindikator befinner
seg nå på det høyeste nivået siden første
halvdel av 2011.
Prisutviklingen i Sverige er nå negativ, -0,2
prosent, og har vært svært lav, eller negativ,
i 3 år. Dette til tross for vedvarende vekst i
den svenske økonomien. For å igangsette
prisveksten i Sverige, bestemte den svenske
sentralbanken, Riksbanken, for første gang i
historien å sette styringsrenta negativ. På
samme rentemøte ble det også annonsert at
den svenske sentralbanken vil kjøpe statsobligasjoner for 10 milliarder svenske kroner,
altså innføre kvantitative lettelser. Samtidig
varslet sentralbanksjefen at Riksbanken er
beredt til å legge om pengepolitikken i enda
mer ekspansiv retning dersom inflasjonen
ikke tiltar. I skrivende stund befinner sty-
62
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
ringsrenta seg på -0,35 prosent, mens interbankrenta, STIBOR ligger rett over, på -0,28
prosent.
Den ekspansive pengepolitikken gir ytterligere stimulanse til et boligmarked som allerede opplever høy prisvekst. Samtidig er husholdningenes gjeldsvekst tiltakende. Tolvmånedersveksten i boligprisindeksen til det
svenske statistikkbyrået var i august 2015
oppe i 12 prosent. Ifølge Svensk Mäklarstatistik i september har imidlertid boligprisene
vært fallende siden april i år. De siste månedene har prisene falt med hele 5 prosent, og
prisene ligger nå på samme nivå som i desember 2014.
prosent i juli. Det er en nedgang på 1,7 prosentpoeng fra februar 2015. Ledigheten generelt, og spesielt blant unge, er likevel historisk sett svært høy, og er til sammenligning
omkring 10 prosentpoeng høyere enn i
Norge. I følge OECDs siste Economic Outlook
rapport er det også sannsynlig at forbedringen i arbeidsmarkedet vil skje svært gradvis grunnet vesentlig immigrasjon.
Figur 52: Sysselsetting
80
75
70
65
Figur 51: Arbeidsledighetsrate (sesongjustert)
60
Q1-2007
Q3-2007
Q1-2008
Q3-2008
Q1-2009
Q3-2009
Q1-2010
Q3-2010
Q1-2011
Q3-2011
Q1-2012
Q3-2012
Q1-2013
Q3-2013
Q1-2014
Q3-2014
Q1-2015
10
8
Danmark
6
Finland
Norge
Sverige
4
Kilde: Eurostat
2
Til tross for god vekst i BNP i 2014 sliter altså
den svenske økonomien med høy arbeidsledighet, spesielt blant unge, og svært lav, og
tidvis negativ inflasjon. Konsumveksten er
imidlertid vedvarende, og arbeidsstyrken og
sysselsettingen har vokst. Det er grunn til å
tro at siste tids ekspansive manøver av Riksbanken vil stimulere innenlandsk etterspørsel ytterligere. Med en stor eksportsektor er
imidlertid Sverige avhengig av et løft i utenrikshandelen, fraværet av dette trakk ned
veksten i 2014. Utviklingen i eksportsektoren
er vil imidlertid være prisgitt utviklingen internasjonalt, og særlig i eurosonen som samlet er Sveriges største handelspartner. I Riksbankens prognoser vil eksporten tilta i perioden 2015-2017, og bidra til en vekst i BNP på
3,1 prosent i 2015 og 3,4 prosent i 2016. Norges banks vekstanslag for Sverige er om lag
det samme for 2015, på 3 prosent, mens IMF
legger seg noe lavere på 2,8 prosent.
Danmark
Finland
Norge
Q1-2015
Q3-2014
Q1-2014
Q3-2013
Q1-2013
Q3-2012
Q1-2012
Q3-2011
Q1-2011
Q3-2010
Q1-2010
Q3-2009
Q1-2009
Q3-2008
Q1-2008
0
Sverige
Kilde: Eurostat
Gjennomsnittlig arbeidsledighet avtok marginalt fra 2013 til 2014, fra 8 til 7,9 prosent. I
2014 begynte en fallende trend i ledigheten,
denne trenden har fortsatt, og akselerert, inn
i 2015, jf. Figur 51. Ifølge tall fra det svenske
statistikkbyrået, var den sesongjusterte ledigheten 7,2 prosent i august i år, og det forventes at gjennomsnittlig ledighet for 2015
vil ende på 7,6 prosent. Dette vil i så fall være
et fall på 0,3 prosentpoeng fra 2014. Både arbeidsstyrken og sysselsettingsraten utvikler
seg også positivt, jf. Figur 52. Ifølge Eurostat
var ledigheten blant de i alderen 15-24 år
oppe i 19,6 prosent i august i år, ned fra 21,3
63
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Samtidig er husholdningenes forventninger
om egen og Danmarks økonomi stadig stigende.
Danmark
Danmark er den skandinaviske økonomien
som har hatt størst problemer med ettervirkningene av finanskrisen. Økonomien sank
med 5,7 prosent i 2009, og utviklingen siden
har vært skuffende. Etter to år med negativ
vekst, vokste den danske økonomien med 1
prosent i 2014. Fjorårets siste kvartal viste en
vekst fra forrige kvartal på 0,4 prosent, og en
firekvartalersvekst på 1,3 prosent. Mens eksportsektoren økte med 2,9 prosent fra 2013,
var veksten i privat konsum på knappe 0,4
prosent.
Arbeidsledigheten i Danmark har fulgt en
nedadgående trend siden toppunktet ble
nådd våren 2012. Ledigheten var i august i år
4,5 prosent av arbeidsstyrken, ifølge arbeidskraftsundersøkelsen. Dette er 0,5 prosentpoeng lavere enn ved samme tid i fjor. Ledigheten ligger med det omkring 2 prosentpoeng
høyere enn ved inngangen til finanskrisen. På
det tidspunktet var riktignok ledighetsraten
historisk lav, og ledigheten i Danmark kan
ikke lenger kategoriseres som høy.
Den svake veksten i dansk økonomi har vært
nært knyttet til husholdningenes finansielle
posisjon og investeringsnivået. Med en rekordhøy gjeldsbelastning før krisen har
danske husholdninger redusert forbruket,
noe som er spesielt skadelig for den danske
økonomien, da forbruket utgjør nesten 50
prosent. I Danmark utgjør husholdningenes
gjeld om lag 260 prosent av deres disponible
inntekt. Privat konsum i Danmark, målt i volum, falt med over 6 prosent i løpet av finanskrisens tre første kvartaler. Siden inngangen
av 2014 har heldigvis veksten i forbruket økt
i et sterkt tempo. Det nåværende forbruksnivået er likevel lavere enn før finanskrisen.
Et svært bekymringsverdig trekk ved det
danske arbeidsmarkedet har vært den fallende sysselsettingsraten, siden finanskrisen,
jf. Figur 52. Noe av fallet i arbeidsledigheten
har med andre ord skyldtes en svekket yrkesdeltakelse. Gjennom 2014, og videre inn i
2015, har imidlertid sysselsettingen vokst.
Sysselsettingen er nå på det høyeste nivået
siden 2009. Samtidig viser arbeidskraftundersøkelsen at flere og flere av de som står
utenfor arbeidsstyrken ønsker å komme i arbeid.
Figur 53: BNP, faste priser. Firekvartalersvekst
8
6
4
2
Q2-2015
Q1-2015
Q4-2014
Q3-2014
Q2-2014
Q1-2014
Q4-2013
Q3-2013
Q2-2013
Q1-2013
Q4-2012
Q3-2012
Q2-2012
Q1-2012
Q4-2011
Q3-2011
Q2-2011
Q1-2011
Q4-2010
Q3-2010
Q2-2010
Q1-2010
Q4-2009
Q3-2009
Q2-2009
Q1-2009
Q4-2008
Q3-2008
-4
Q2-2008
-2
Q1-2008
0
-6
-8
-10
Denmark
Finland
Norway
Sweden
Kilde: OECD
64
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Den danske byggebransjen måtte tåle et
stort fall etter at boligboblen sprakk rett i forkant av finanskrisen, og har langt igjen før
den er tilbake til normal aktivitet. Ser man
bort fra perioden etter finanskrisen, må man
tilbake til 1998 for å finne et like lavt nivå for
byggenæringen som dagens. I 2014 lå nivået
på antall igangsatte nye boliger på om lag en
fjerdedel av toppnivået i 2006. Boligprisene
har vært på vei opp en stund nå, men veksten
har vært moderat. I 2015 har imidlertid veksten tatt seg opp. Mellom fjorårets 2. kvartal
og samme kvartal i 2015 hadde boligprisene
økt med hele 7,9 prosent. Dette er en markant økning sammenlignet med veksten i boligpriser mellom 2. kvartal 2013 og 2. kvartal
2014 på 3,8 prosent.
Aktiviteten i den danske økonomien har
vokst moderat det siste året. Utviklingen i
byggenæringen og i industrien er positiv, og
arbeidsledigheten er stadig fallende. Negative innskuddsrenter, som følge av at den
danske sentralbanken forsvarer den faste
kursen på danske kroner mot euro, vil kunne
stimulere samlet etterspørsel, og særlig gi et
løft for byggenæringen. Styringsrenta er nå
på -0,75 prosent. Videre har inflasjonen vokst
relativt kraftig i 2015, etter et fall i 4. kvartal
2014. Nå er inflasjonen 0,5 prosent.
Den danske økonomien vil bli påvirket negativt av lavere etterspørsel fra Norge, grunnet
valutakursen. Den samme effekten vil svakere vekstutsikter fra Kina ha. Det er viktig at
det danske næringslivet forbedrer sin internasjonale konkurranseevne, ved for eksempel å forbedre innovasjonsinsentivene i et
forsøk på å øke produktiviteten.
IMFs anslag for den danske økonomien er 1,6
prosent i inneværende år. Veksten forventes
så å tilta til 1,6 prosent i 2016.
Framvoksende økonomier
Veksten i de framvoksende økonomiene har
avtatt markant sammenlignet med normen
det siste tiåret. Ifølge IMF skyldes dette i varierende grad flaskehalser knyttet til infrastruktur, svakere vekst i etterspørselen fra
utlandet, lavere råvarepriser og bekymring
for den finansielle stabiliteten.
Fallet i råvarepriser og den sterke dollarkursen bidrar til å redusere verdien på eksporterte goder. Utviklingen i verdenshandelen
målt i eksportvolum er derimot ikke negativ,
men har flatet betraktelig ut. Dette på tross
av sterkt fallende transportkostnader grunner lavere oljepriser. I de fremvoksende økonomiene viste utviklingen en årlig vekst på
0,3 prosent i første halvdel av 2015. Dette er
lavere enn verdensgjennomsnittet i samme
periode på 1,7 prosent, og langt under det
langsiktige verdensgjennomsnittet på 5 prosent.
Spørsmålet som stilles er om den avtagende
veksten i de framvoksende økonomiene markerer overgangen til en ny æra med lavere
vekstrater, eller om dette kun er et midlertidig fall som følge av lavkonjunktur i store deler av verden. Trolig er svaret en kombinasjon. Veksten i internasjonal handel på 1990og 2000-tallet bidro til konvergens i inntektsforskjellene mellom de fremvoksende økonomiene og vesten. Det er likevel mange
fremvoksende økonomier, spesielt i Afrika,
som fortsatt ikke har hatt gjennomslag i den
internasjonale verdikjeden. Det er lite sannsynlig at vi vil se den samme eksponentielle
veksten i internasjonal handel fremover, og
det kan dermed bli utfordrende for disse økonomiene å utnytte internasjonal handel som
en primær kilde til økonomisk vekst.
65
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Lavere etterspørsel fra den vestlige verden,
spesielt fra Europa, utgjør en betydelig utfordring for de fremvoksende økonomiene.
Fallet i etterspørselen har bidratt til en sterk
reduksjon i etterspørselen etter råvarer til
produksjon. Reduksjonen er spesielt kraftig i
Kina. Dette får en rekke negative ringvirkninger på andre fremvoksende økonomier
som hovedsakelig eksporterer råvarer og i
stor grad importerer de ferdige produktene
fra Kina, eks. Russland og Brasil. Det finnes en
rekke grep som ulike framvoksende økonomier kan og bør gjøre. Dette krever til dels
smertefulle reformer.
IMF har nedjustert vekstanslaget for de framvoksende økonomiene i sin oppdaterte utgave av «World Economic Outlook» fra oktober. Prognosen for 2015 er nedjustert ytterliggere til 4,0 prosent, og 4,5 prosent i 2016.
Kina
Etter en svak inngang til året, vokste kinesisk
økonomi med 8,2 prosent i 2. kvartal 2014,
sesongjustert og målt som årlig rate. Veksten
avtok noe i etter dette, og den samlete veksten for 2014 endte på 7,4 prosent. Nedgangen skyldes først og fremst lavere vekst i
nærings- og boliginvesteringer, mens investeringer i samferdsel og infrastruktur bidro
positivt. Privat forbruk og tjenesteytende
sektor viste også en positiv utvikling gjennom
fjoråret. Arbeidsledigheten holdt seg stabil, i
overkant av 4 prosent.
Kinesiske myndigheter hadde i 2014 et mål
om økonomisk vekst på rundt 7,5 prosent.
Dette har blitt nedjustert til 7 prosent for
2015, og ble presentert av Kinas statsminister Li Keqiang under åpningen av Folkekongressens årlige samling i begynnelsen av mars.
I planene ligger det inne et mål om investeringsvekst på 15 prosent, ned fra 17,5 prosent i fjor, og et mål om vekst i detaljomsetningen på 13 prosent. Videre legges det opp
til en svak ekspansiv impuls fra finanspolitikken, med et anslag for budsjettunderskudd
på 2,3 prosent for inneværende år, mot 2,1
prosent i fjor.
Kina har i den siste tiden opplevd økt økonomisk usikkerhet, et betydelig fall i aksjemarkedet og en uventet svekkelse av valutaen.
IMF anslår at veksten for inneværende år vil
bli noe lavere enn myndighetenes mål. I sin
oppdatert utgave av «World Economic Outlook» fra oktober lød prognosene på 6,8 prosent for 2015. For 2016 forventer IMF en noe
svakere utvikling med en vekst på 6,3 prosent.
Figur 54: BNP vekst i fremvoksende økonomier, prosentvis årlig vekst i konstante priser
15%
10%
5%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
-5%
-10%
Brasil
Kina
India
Russland
Kilde: IMF, World Economic Outlook
66
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Kina har nådd et nivå på den økonomiske utviklingen som krever en rebalansering av
vekstmodellen. Veksten har kommet fra investeringer og eksport, men i tiden framover
er Kina nødt til å øke det innenlandske forbruket videre. Dette er noe kinesiske myndigheter har vært klar over i lengre tid, og som
de prioriterer. En slik overgang vil i en periode kunne føre med seg lavere vekstrater,
men likevel sikre vekst på sikt. IMF har tidligere foretatt beregninger som viser at dersom Kina gjennomfører reformer, blant annet hos statskontrollerte selskaper, deregulering av rentemarkedet og skatteendringer,
kan dette føre til en reduksjon i den økonomiske veksten med 0,5 prosentpoeng. IMF
understreker videre at forutsetningene for å
gjennomføre reformene er gode.
Kinas vekstmodell har til nå vært både kapital- og ressursintensiv, og ført til store økonomiske forskjeller samt betydelig forurensning. Nå må inntektene til den gjennomsnittlige kineser heves, og da er det ifølge Murtaza Syed fra IMF tre ting som behøves.
For det første må insentivene for investeringer reduseres, ved å få på plass en riktigere prising av ressurser. Samtidig må overskuddene fra statseide selskaper distribueres. For det andre må inntektene til husholdningene bedres ved å gi høyere lønn og redusere de private bidragene til velferdssystemet. Det tredje er å styrke det sosiale sikkerhetsnettet, og det må brukes mer på pensjon
og helse.
I årene før finanskrisen gjorde en enorm forbedring i produktiviteten, opprydning av
banksystemet, og inntreden i den globale
handelen, via medlemskapet i WTO, at
enorme investeringer både var lønnsomme
og nødvendige. I tiden etter krisen benyttet
kinesiske myndigheter en kombinasjon av
ekspansiv pengepolitikk og offentlige investeringer for å holde veksten oppe. Også Kina
har, historisk sett, hatt lave renter. Nå befinner styringsrenta seg på 4,6 prosent, ned
0,25 prosentpoeng i august.
Det er særlig knyttet bekymring til lokale
myndigheter og deres pengebruk den siste tiden. De har tatt opp store lån, blant annet for
å finansiere storslåtte offentlige bygninger,
men opplever i økende grad et misforhold
mellom pengebruken og evnen til inntjening.
De lokale myndighetene har solgt mye land
for å finansiere sitt forbruk, men dette har da
også skapt ubalanser i markedet for eiendom. Den totale gjelden til Kina har økt markant i løpet av de siste fem årene, og befinner
seg nå på om lag 250 prosent av BNP. Den
høye gjeldsgraden vil sannsynlig dempe den
økonomiske veksten i flere år fremover.
De største økonomiske risikofaktorene Kina
står overfor i dag er altså relatert til implementeringen av reformer som adresserer finansiell risiko, balanse i økonomien og utvikling av nye kilder til vekst.
Brasil
Etter flere år med sterk økonomisk vekst har
den brasilianske økonomien knapt vokst siden sommeren 2013. I 2013 var den økonomiske veksten 2,7 prosent, og i 2014 falt
veksten helt til 0,1 prosent. For inneværende
år forventer IMF at verdens syvende største
økonomi kommer inn i en resesjon. Anslaget
fra IMFs «World Economic Outlook» fra oktober i år var en nedgang i BNP på 3,0 prosent
for inneværende år. De øvrige landene i regionen blir også rammet svært negativt av utviklingen i Brasil.
Bakgrunnen for resesjonsanslaget er raskt
stigende ledighet, fallende lønninger og
svært svak konfidens blant virksomheter og
67
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
konsumenter. Dette resulterer i en svak utvikling for investeringene og konsumet. Det
er en rekke uheldige omstendigheter som
presser den økonomiske aktiviteten i Brasil
ned. Blant hovedårsakene til resesjonen er
fallende råvarepriser, budsjettunderskudd i
2015, og korrupsjons- og svindelskandalen i
statseide Petrobas. I tillegg fører også de tiltakene som blir implementert av sentralbanken, for å øke konfidensnivået, til en kortsiktig nedgang i økonomisk aktivitet.
Trenden i arbeidsledigheten snudde i desember 2014, fra å ha vært svakt fallende i over
et tiår, til å bli raskt økende. I løpet av 2015
har ledigheten økt fra 5,3 prosent i januar, til
7,6 prosent i august. Det er sannsynlig at ledigheten skal øke mer før trenden snur.
Sentralbanken i Brasil har siden 2010 opplevd
en sterk prisvekst, og ikke klart å nå inflasjonsmålet de har satt på 4,5 prosent. En av
hovedgrunnene til den høye inflasjonen i
Brasil har vært en nær kontinuerlig depresiering av den brasilianske valutaen, BRL, siden
2011. Fallet i valutaen har akselerert med fallende råvarepriser. I august ble inflasjonen
målt til 9,5 prosent på årlig basis.
Den høye inflasjonen, samt frykt for kapitalflukt, har bidratt til en jevn økning i styringsrenta fra siste halvdel av 2012 til i dag. I løpet
av denne perioden har styringsrenta blitt satt
opp 7 prosentpoeng, noe som er nær en fordobling av renta. Styringsrenta er nå på 14,25
prosent, til tross for de svake realøkonomiske
utsiktene. Den svake valutaen og høye inflasjonen skaper et stort dilemma for sentralbanken, i en økonomi med et stadig svakere
arbeidsmarked og vekstutsikter. Frykten for
kapitalflukt har også blitt mer reel etter at
Standard & Poor nedgraderte Brasils kredittverdighet til søppelstatus i september i år.
Tiltakene gjennomført av sentralbanken er
riktige basert på inflasjonsutviklingen landet
opplever, men er likevel dømt til å ha negative kortsiktige virkninger på økonomien. For
2016 venter IMF at veksten skal ta seg litt
opp, men et anslaget 0,7 prosent vitner om
en svak utvikling.
India
Indias økonomi har blitt rammet negativt av
en svakere etterspørsel fra deres handelspartnere siden den globale finanskrisen. Spesielt over de siste tre årene har veksten i Indias økonomi flatet ut.
Første halvdel av 2015 opplevde økonomien
en årlig vekst på i overkant av 7 prosent,
dette var litt lavere enn veksten siste halvår
2014. Av nåværende økonomiske risikofaktorer er en svakere kinesiske økonomi og en faretruende regnfattig monsun de mest sentrale. Veksten så langt i år har likevel vært
sterkere enn hva den har vært første halvår
av de tre siste årene, og IMF forventer økt
vekst de neste årene.
India er en stor importør av olje, og oljeprisfallet har bidratt positivt for inflasjonen, valutaen og handelsbalansen. Inflasjonen falt
fra om lag 10 prosent ved inngangen av 2014
til 3,66 prosent i august i år. IMF forventer at
inflasjonen for året vil ligge på rundt 4 prosent, som er Indias nylig innførte inflasjonsmål. Lavere inflasjon har lagt til rette for at
sentralbanken kan sette ned styringsrenta,
noe som kan gi ytterliggere positive impulser
til den økonomiske aktiviteten. Styringsrenta
lå i august 2015 på 7,25 prosent.
Det er et stort behov for økonomiske reformer i India, og den nye regjeringen til Narendra Modi har varslet og igangsatt flere vekstfremmende tiltak. Modi har som mål å øke
økonomiens størrelse, fra 8 til 20 trillioner
68
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
dollar, blant annet gjennom å deregulere næringslivet. Investeringer i infrastruktur og utbedringer i energitilbudet står høyt på programmet, og vil være viktig for en fortsettelse av Indias sterke økonomiske vekst. Videre er det igangsatt reformer for å fremme
konkurransedyktigheten og produktiviteten
på arbeidsmarkedet, i utdannelsessektoren
og i produksjon.
I tillegg til de nye reformene, vil lave oljepriser og en økning i investeringer bidra til økt
vekst i økonomien. I den oppdaterte «World
Economic Outlook» rapporten er vekstanslaget likt fjorårets, på 7,3 prosent. IMF spår en
tilsvarende oppgang på 7,5 prosent i 2016.
Russland
Den økonomiske aktiviteten i Russland var
svak i 2014. Tall fra IMF viser at veksten i den
russiske økonomien var 0,6 prosent i 2014,
sesongjustert og målt som årlig rate. Den
spente politiske situasjonen mellom Ukraina
og Russland var en viktig vekstdempende faktor, og den russiske økonomien ble direkte
påvirket gjennom omfattende vestlige sanksjoner, men også indirekte gjennom investeringstørke.
renta bidro til å dempe den økonomiske aktiviteten, og har derfor blitt satt ned hver måned siden årsskiftet. Renta er i skrivende
stund 11 prosent, og inflasjonen var i august
15,8 prosent. Den sterkeste prisveksten siden hyperinflasjonen på 1990 tallet var 16,9
prosent i mars 2015.
Den svake oljeprisen er også hovedgrunnen
til at firekvartalsveksten i BNP viste et fall på
2,2 prosent første kvartal, og så 4,6 prosent
andre kvartal 2015. Dette er det største fallet
på 6 år, og Russland er nå i resesjon. I løpets
av årets andre kvartal falt også den russiske
kjøpekraften med i overkant av 8 prosent,
sammenlignet med i fjor.
I tillegg til den lave oljeprisen, er lav arbeidskraftsproduktivitet og korrupsjon grunner til
nedgangen i russisk økonomi.
Utsiktene for den russiske økonomien er
usikre, og avhenger i stor grad av det politiske klimaet framover. IMF nedjusterte i oktober sine utsikter for den russiske økonomien ytterligere i «World Economic Outlook», og forventer en resesjon i både 2015
og 2016. De nedjusterte verdiene er henholdsvis -3,8 og -0,6 prosent.
I tillegg blir Russland, som oljeeksportør,
sterkt påvirket av det kraftige fallet i oljeprisene. Eksport av olje står i dag for 68 prosent
av eksportinntektene. Som følge av disse faktorene har den russiske rubelen depresiert til
halvparten av verdien den hadde sommeren
2014, målt mot amerikanske dollar.
Den svake valutaen har gitt kraftig vekst i importpriser, og dermed økende inflasjon. Den
sterke prisveksten har satt en demper for privat konsum, da lønningen ikke vokser i takt
med vareprisene. Styringsrenta ble i desember satt opp fra 9,5 prosent til 17 prosent i et
forsøk på å stanse utviklingen. Den høye
69
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
Samfunnsøkonomisk analyse
Norsk økonomi nr. 2-2015
Samfunnsøkonomisk analyse
Rapport nr. 3-2013
Samfunnsøkonomisk analyse har særskilt fokus på
samfunnsøkonomiske problemstillinger i skjæringspunktet mellom næringers og samfunnets interesser,
Samfunnsøkonomisk analyse
mellom makroøkonomiske utviklingstrekk og mark-
Telefon: 97 41 10 01
eders respons, mellom individ og samfunn og i til-
E-post: [email protected]
knytning til samfunnets institusjoner.
Norsk økonomi, vol. 4, nr. 2 – 2015 Samfunnsøkonomisk analyse AS
ISBN: 978-82-93320-24-1